II OSK 3016/13

Dnia 14 lipca 2015 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Anna Łuczaj sędzia NSA Małgorzata Masternak-Kubiak sędzia del. WSA Teresa Zyglewska /spr./ Protokolant asystent sędziego Agnieszka Chorab po rozpoznaniu w dniu 14 lipca 2015 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej S.R. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 5 września 2013 r. sygn. akt II SA/Sz 906/12 w sprawie ze skargi S. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną Wyrokiem z dnia 5 września 2013 r. sygn.. akt II SA/Sz 906/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie stwierdził nieważność decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w części utrzymującej w mocy punkt 2 decyzji Prezydenta Miasta Szczecina z dnia [...] lutego 2012 r. W pozostałym zakresie skarga została oddalona. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji przedstawił następujący stan faktyczny sprawy. Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] wydaną przez Zastępcę Dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, działającego z upoważnienia Prezydenta Miasta Szczecin, ustalono S. R. jednorazową opłatę w wysokości 22 486, 53 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych - stanowiących działkę nr [...] o pow. 7095 m2 i działkę nr [...]o pow. 9 000 m2 położonych w Szczecinie w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" w Szczecinie uchwałą Rady Miasta Szczecin z dnia [...] grudnia 2005 r. nr [...] - zbytej w dniu [...] stycznia 2008r. Rozpoznając odwołanie S. R. od powyższego rozstrzygnięcia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia z uwagi na naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu i uniemożliwienie jej zapoznanie się z aktami sprawy oraz wypowiedzenie przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Ponownie rozpoznając sprawę organ uzyskał wyjaśnienia rzeczoznawcy odnoszące się do przebiegu procesu szacowania nieruchomości oraz rynku nieruchomości. Ponadto, w toku prowadzonego postępowania, strona wniosła pismo opatrzone datą [...] października 2011r., w którym zakwestionowała prawidłowość wyceny nieruchomości wskazując na błędnie przyjęte założenia i nieuwzględnienie faktu, że w planie znalazły się zapisy niemożliwe do realizacji. Zdaniem strony, wskutek powyższego, wartość nieruchomości nie wzrosła w sposób opisany przez rzeczoznawcę. W piśmie z dnia [...] stycznia 2012 r. rzeczoznawca ustosunkowała się do zarzutów strony opisując przebieg procesu wyceny. Przedstawiając swoje stanowisko dokonała między innymi oceny charakteru transakcji, w której toku doszło do zbycia nieruchomości uznając ją, z uwagi na ustalone wartości, za zbliżoną do darowizny. Decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] w punkcie 1 ustalono S. R. jednorazową opłatę w wysokości 22 486, 53 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych stanowiących działkę nr [...] o pow. 7095 m2 i działkę nr [...] o pow. 9 000 m2 położonych w Szczecinie, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" w Szczecinie uchwałą Rady Miasta Szczecin z dnia [...] grudnia 2005 r. nr [...], zbytych w dniu [...] stycznia 2008 r. aktem notarialnym rep. A [...], w punkcie 2 przedmiotowego rozstrzygnięcia ustalono, że obowiązek wniesienia ustalonej opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym stała się ona ostateczna na konto Urzędu Miasta Szczecin, natomiast w punkcie 3 decyzji wskazano, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Uzasadniając swoje stanowisko organ I instancji wyjaśnił, że zbycie nieruchomości, a także wszczęcie postępowania dotyczącego opłaty nastąpiło przed upływem 5 lat od uchwalenia planu miejscowego. Zweryfikował także operat sporządzony przez biegłą szczegółowo analizując przebieg procesu szacowania i zastosowaną metodę wyceny. Ostatecznie uznał ten dowód za przekonujący i uznał, że uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości o 78 221 zł, co przy zastosowaniu obowiązującej stawki procentowej opłaty stanowiło podstawę naliczania przedmiotowej opłaty. Rozważając prawidłowość operatu organ dostrzegł fakt uwzględnienia przez rzeczoznawcę wyroku TK z 9 lutego 2009 r. sygn. P 58/08 oraz zmiany przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. Rozpoznając odwołanie S. R., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Zdaniem Kolegium, w niniejszej sprawie bezsporne jest, że nieruchomość została zbyta przez stronę w dniu [...] stycznia 2008 r., zaś plan miejscowy obejmujący swym zakresem badaną nieruchomość wszedł w życie w dniu [...] marca 2006 r., a zatem zbycie nastąpiło niewątpliwie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu. W oparciu o znajdującą się w aktach sprawy umowę oraz wyjaśnienia strony organ ustalił, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w wyniku sprzedaży, a cena uzyskana w toku zbycia jest efektem przeświadczenia strony o ograniczeniach inwestycyjnych na zbywanej nieruchomości. Ponadto Kolegium uznało, że operat szacunkowy zachowuje swoją ważność, mimo że został on sporządzony w dniu [...] grudnia 2010 r., niemniej jednak w piśmie z dnia [...] stycznia 2012 r. rzeczoznawca złożyła wyraźne oświadczenie woli potwierdzające aktualność tegoż opracowania. Jednocześnie organ podkreślił, że owa aktualność została rozważona w kontekście zmiany rozporządzenia dotyczącego zasad sporządzania operatu szacunkowego. Niewątpliwie w zakresie określenia przeznaczenia nieruchomości, jeszcze przed powyższą nowelizacją rozporządzenia, biegła dostosowała się do - będących motorem zmian rozporządzenia - wytycznych wynikających z wyroku TK P 58/08 i oparła się wprost na treści wyroku oraz przepisach ustawy, co także organ uznał za prawidłowe. Odnosząc się do pozostałych przesłanek naliczenia opłaty organ odwoławczy stwierdził, że w toku swoich czynności organ pierwszej instancji dokonał niewątpliwie wnikliwej i wyczerpującej oceny operatu szacunkowego i potwierdził w szczególności, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi zasadami, przy zastosowaniu dopuszczalnej metody szacowania dla ustalenia należnej opłaty planistycznej. Organ prawidłowo ocenił w szczególności dopuszczalność zastosowania metody porównania parami podejścia porównawczego. W toku swoich czynności organ pozyskiwał także pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy, co do zarzutów zgłaszanych przez stronę oraz dokonywał ich oceny. W tej sytuacji, Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania wyjaśnień rzeczoznawcy, a także do wniosków organu wywiedzionych z tych wyjaśnień i przyjął je jako swoje. Organ II instancji odnosząc się do argumentów zawartych w odwołaniu wyjaśnił, że wbrew twierdzeniom strony organ I instancji rozpatrzył w decyzji wnioski ujęte w piśmie z dnia [...] października 2011 r. W szczególności, po pozyskaniu pisemnych wyjaśnień, przyjął w toku orzekania, że nie jest celowe przeprowadzanie dowodu z przesłuchania rzeczoznawcy A. P. w obecności strony i wniosek ten należycie wyjaśnił. Organ odwoławczy, mając na uwadze zakres podjętych przez organ I instancji czynności oraz treść pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy stwierdził, że stanowisko biegłej w zakresie sposobu przeprowadzenia wyceny jest jasne i zrozumiałe i brak jest podstaw do przyjęcia, że przeprowadzenie dowodu z jej przesłuchania w obecności strony w jakikolwiek sposób wpłynie na stanowisko rzeczoznawcy, które co do zasady zostało oparte wprost na obowiązujących przepisach oraz powszechnie uznawanych standardach wyceny. Jednocześnie organ zaznaczył, że ustalony przez organ wzrost wartości działek wynika z jedynego dopuszczonego przez ustawodawcę dowodu na powyższą okoliczność, czyli operatu szacunkowego, a przyjęte przez organ twierdzenia o wzroście wartości nieruchomości znajdują oparcie w powyższym dokumencie podnosząc przy tym, że twierdzenia strony o przeciwnym skutku wejścia w życie planu miejscowego nie zostały poparte żadnym dowodem w tym w szczególności operatem szacunkowym. Reasumując Kolegium podniosło, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy zawiera wszelkie elementy wymagane przez ustawodawcę, zawiera spójny i logiczny wywód. Jest on zatem przekonującym dowodem na wzrost wartości rynkowej nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego. Został on poddany wnikliwej ocenie w toku postępowania, a wszelkie merytoryczne zarzuty zgłaszane przez stronę były przez rzeczoznawcę odpowiednio wyjaśniane. Nie zgadzając się z przedmiotową decyzją S. R. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie podnosząc następujące zarzuty: - brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że z zebranych materiałów w żaden sposób nie wynika, że skarżąca winna być obciążona opłatą w wysokości 22.486,53 zł z uwagi na to, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" w Szczecinie w żaden sposób nie wpłynęło na podwyższenie wartości nieruchomości, a wręcz obniżyło jej wartość uniemożliwiając potencjalnym inwestorom prowadzenie inwestycji takich jak przed wprowadzeniem tegoż planu; - brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że zaskarżaną decyzję wydano na podstawie oszacowania wartości nieruchomości, które zostało wykonane w sposób powierzchowny, w którym nie uwzględniono wszystkich czynników mających wpływ na wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny, w tym wprowadzenie Planu, który pozbawił wszystkie tereny wokół ulic Zbójnickiej i Harnasiów prowadzenia inwestycji podnosząc, że przewidziane w planie sieci są niemożliwe do zrealizowania; - brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na nie rozpoznaniu wniosków zawartych w złożonym przez skarżącą piśmie z dnia [...] października 2011 r.; - brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na wskazaniu w zaskarżonej decyzji Kolegium, że uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości o 78.221 zł, a w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. P. z dnia [...] grudnia 2010 r. widnieje kwota 43.740,00 zł, jako różnica wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że w zaskarżonej decyzji brak jest odniesienia, co do danych ujętych w decyzji z [...] lutego 2012 r., które nie dotyczą niniejszego postępowania, co oznacza, że zaskarżona decyzja nie została wydana w oparciu o dowody zebrane w niniejszej sprawie, a została przepisana z innego dokumentu; - brak rzetelności w prowadzonym postępowaniu polegającej na tym, że nie został wzięty pod uwagę fakt, iż różnica w cenie wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu stanowi ok. 4% i może stanowić granicę błędu przy wykonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego A. P., jednak nie uwzględniono stopnia inflacji w okresie przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego – [...] marca 2006 r. i po sprzedaży nieruchomości w styczniu 2008 r., który wynosił zgodnie z ogłoszeniem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego więcej niż 4% w ww. okresie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie wniosło o jej odrzucenie względnie oddalenie oraz podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W dniu 2 września 2013 r. wpłynęło do sądu pismo skarżącej z dnia [...] sierpnia 2013 r., stanowiące uzupełnienie skargi, w którym S. R. podtrzymując dotychczasową argumentację powołała się na pismo Naczelnika I Urzędu Skarbowego w Szczecinie z dnia [...] marca 2013 r. skierowane do Naczelnika II Urzędu Skarbowego w Szczecinie, w którym została wskazana wartość działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania, liczonej w okresie od 17 stycznia 2007 r. do 17 stycznia 2008 r. i wskazującej na kwotę 35,36 zł za m2 z uwzględnieniem dodatkowej informacji uzyskanej od rzeczoznawcy majątkowego A. C., że oszacowanie winno być dodatkowo obniżone o 20 %. Ponadto skarżąca powołała się na prawomocną decyzję określającą kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 12 czerwca 2013 r. dla działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny, badając legalność zaskarżonej decyzji stwierdził naruszenie przez Prezydenta Miasta Szczecin prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 11 u.p.z.p. w zakresie określenia w decyzji ustalającej opłatę planistyczną terminu jej zapłaty i odsetek ustawowych. Sąd I instancji stwierdził, że w decyzji z dnia [...] lutego 2012 r. Prezydent Miasta Szczecin ustalił obowiązek wniesienia przez skarżącą ustalonej w pkt 1 decyzji opłaty planistycznej po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna na wskazane w decyzji konto bankowe. Tymczasem przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami – w zakresie w jakim odnoszą się do opłaty planistycznej – nie przewidują możliwości ustalania terminu zapłaty w decyzji w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Sąd I instancji podkreślił, że organ administracji publicznej może ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wtedy, gdy przewidują to przepisy ustaw. Decyzja nakładająca obowiązek podlega wykonaniu, gdy stanie się ostateczna i z tą chwilą, wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm.). Wojewódzki Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jedynie art. 37 ust. 9 stanowi o terminie wykonania obowiązku i odsetkach przysługujących właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości. Jeśli zatem przepisy ustawy nie przewidują uprawnienia organu do określenia terminu wykonania obowiązku i zastrzeżenia zapłaty odsetek ustawowych, to wobec tego należy stwierdzić, że w tym zakresie decyzja organu I instancji została wydana bez podstawy prawnej, a więc z rażącym naruszeniem prawa, o jakim mowa w art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. Decyzja organu odwoławczego, utrzymująca w tej części decyzję organu I instancji w mocy, jest dotknięta również tą wadą nieważności. Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji w części, w której skarga została oddalona, czyli odnoszącej się do oceny prawidłowości nałożenia na skarżącą opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego, Sąd I instancji stwierdził, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] czerwca 2012 r. nie narusza przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny wywodził, że bezsporne w rozpoznawanej sprawie jest, że nieruchomość została zbyta przez skarżącą aktem notarialnym z dnia [...] stycznia 2008 r., a zatem po wejściu w życie nowego planu miejscowego (zatwierdzonego uchwałą z dnia [...] grudnia 2005 r.) i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia w którym stał się obowiązujący (od [...] marca 2006 r.). Tym samym stwierdzić należy, że został spełniony warunek, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. Sąd I instancji stwierdził, że zasady określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty planistycznej oraz osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Stosownie do § 50 ust. 1 tego rozporządzenia, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniu planu lub przed jego zmianą, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Zgodnie z § 50 ust. 2 przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu I instancji rzeczoznawca majątkowy zasadnie dokonał oszacowania nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a sporządzony w kontrolowanym postępowaniu operat szacunkowy spełnia wymogi formalne oraz zawiera prawidłowe uzasadnienie dokonanej wyceny. W wycenie rzeczoznawca opisał cel wyceny, dokonał oceny stanu prawnego nieruchomości, ocenił jego lokalizację, przeznaczenie w planie miejscowym, sąsiedztwo. W opinii biegły dokonał także analizy i oceny rynku nieruchomości. Z zestawienia transakcji nieruchomości uwzględniających przeznaczenie terenu po uchwaleniu nowego planu wynika, że średnia wartość 1 m2 wynosi 121,12 zł, natomiast wartość nieruchomości w okresie przed uchwaleniem planu określona została na 116,26 zł za 1 m2. Sąd podzielił również ustalenia organów prowadzących postępowanie, że wartość nieruchomości (działek nr [...]) przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 1 871 205 zł, a po jego wejściu w życie wzrosła do 1 949 426 zł. Rzeczoznawca wskazał w operacie, że na podstawie analizy rynku i obliczeń matematycznych, cena za działki rolne (a taki status posiadały nieruchomości przed wejściem w życie planu) zlokalizowane w granicach administracyjnych miasta w atrakcyjnych dzielnicach niewiele różnią się od cen za działki po zmianie planu na działki pod budownictwo jednorodzinne, średnio około 5%. Mając na uwadze, że różnica między podanymi powyżej wartościami wynosi 78221 zł, a określona w uchwale z dnia [...] grudnia 2005 r. stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości ustalona został na poziomie 30 % dla gruntów wymienionych w § 63 pkt 1 i 0% dla gruntów wymienionych w pkt 2 tego przepisu, stwierdzić należy, że wysokość opłaty planistycznej została obliczona prawidłowo. Organ uwzględnił bowiem dla opłaty 30% grunty o pow. 15423 m2, natomiast dla opłaty 0% powierzchnię 672 m2 z działki [...], terenu oznaczonego jako [...]. Odnosząc się do zarzutów skargi, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta tuż przed uchwaleniem planu miejscowego, a uchwalenie planu wręcz ujemnie wpłynęło na wartość nieruchomości, która znacząco odbiega od wartości tej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że kwota za jaką nieruchomość została nabyta czy następnie zbyta, nie ma znaczenia przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej, bowiem, jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, opłata ta jest ustalana w oparciu o wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Nie ma również znaczenia subiektywne przekonanie skarżącej, że wartość nieruchomości uległa obniżeniu na skutek uchwalenia planu ze względu na wady tego planu, albowiem S. R. na poparcie swoich twierdzeń nie przedłożyła żadnych dowodów, które by te twierdzenia czyniły wiarygodnymi. Sąd I instancji wywodził, że większość zarzutów skarżącej związana jest z nierzetelnie sporządzonym – w ocenie skarżącej – operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. Skarżąca zarzucała operatowi zarówno na etapie postępowania administracyjnego jak i w skardze powierzchowność oszacowania wartości nieruchomości, brak wszystkich czynników mających wpływ na wartość nieruchomości, nie uwzględnienie przy wycenie poziomu inflacji. W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zauważył, że rzeczoznawca, na etapie postępowania administracyjnego, wyczerpująco ustosunkowywał się do zarzutów skarżącej i nie podzielił zgłaszanych zarzutów. Podkreślono, że skarżąca składała wniosek o sporządzenie innej wyceny przez "biegłego sądowego", jednakże sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Sąd I instancji argumentował, że problematyka dotycząca zasad sporządzania operatu szacunkowego i kwestionowania prawidłowości jego sporządzenia uregulowana jest w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomości i art. 37 ust .1 u.p.z.p. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. I to zarówno na wniosek strony jak i organu. Skoro organ administracji nie stwierdził wad w operacie, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do wyżej wskazanej organizacji, z uprawnienia tego mogła skorzystać skarżąca. S. R. takiego wniosku jednak nie złożyła. Odnosząc się z kolei do zarzutów skarżącej zawartych w piśmie z dnia [...] sierpnia 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zauważył, że decyzja w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych została wydana w dacie, gdy decyzja o ustaleniu opłaty planistycznej stała się ostateczna. Sąd I instancji wskazał, że podstawę wyceny nieruchomości na potrzeby tego postępowania stanowi operat szacunkowy, którego ustalenia mogą być zakwestionowane wyłącznie we właściwym trybie i tylko negatywna ocena tego operatu może stanowić podstawę do sporządzenia oceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Sąd I instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. W ocenie Sądu I instancji nie jest również zasadny podnoszony przez skarżącą zarzut przedawnienia, albowiem postępowanie w sprawie ustalenia opłaty zostało wszczęte w terminie ustawowym. Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte przed dniem [...] marca 2011 r., tj. [...] listopada 2010 r. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła S. R. zaskarżając go w punkcie II i zarzucając mu - naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż nieznaczny wzrost nieruchomości gruntowych stanowiących działkę nr [...] i działkę nr [...] należących do skarżącej nastąpił w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" uchwała Rady Miasta Szczecina Nr [...] z dnia [...] grudnia 2005 r. i w konsekwencji ustalenie, iż skarżąca zobowiązana jest do zapłaty jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 22.486,53 zł. Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi oraz przyznanie skarżącej od strony przeciwnej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej argumentowano, że decyzja wydana przez Prezydenta Miasta S. jest konsekwencją błędnej subsumpcji polegającej na wadliwym uznaniu, że ustalony w sprawie stan faktyczny odpowiada stanowi faktycznemu określonemu w hipotezie normy prawnej art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Wywodzono, że skarżąca kilkakrotnie wskazywała, iż nie było podstaw do przyjęcia przez organ, że zaledwie 4% wzrost wartości nieruchomości gruntowych należących do S. R. związany był z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów", w sytuacji gdy organ dysponował jedynie opinią biegłej a przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało, iż istnieje adekwatny związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślono, że aby organ mógł uznać, że dana osoba zobowiązana jest do zapłaty jednorazowej opłaty planistycznej, musi ustalić, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu. Zdaniem skarżącej kasacyjnie sam operat szacunkowy, który wskazuje wprawdzie na wzrost wartości nieruchomości nie daje podstaw do uznania, iż zaszły okoliczności określone w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Skarżąca kasacyjnie stwierdziła, że należy ustalić w jakim zakresie wzrost wartości nieruchomości jest spowodowany uchwaleniem planu miejscowego, a w jakim spowodowany czynnikami niezależnymi, takimi jak ożywienie rynku, inflacja, wzrost zamożności społeczeństwa czy dynamiczny rozwój budownictwa. Wskazano, ze inflacja, którą należy wziąć pod uwagę w 2004 r. wynosił 4%, a więc różnica pomiędzy wartością nieruchomości skarżącej przed uchwaleniem planu, a po jego uchwaleniu wynosiła mniej niż wskaźnik inflacji. Wpływ na wzrost cen miał też fakt przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – dalej: p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują przesłanki nieważności z art. 183 § 2 p.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej. Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Zarzut zawarty w skardze kasacyjnej dotyczy naruszenia prawa materialnego to jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwana dalej u.p.z.p.) przez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż nieznaczny wzrost wartości nieruchomości gruntowych stanowiących działkę nr [...] i działkę nr [...] należących do skarżącej nastąpił w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego "Gumieńce – Harnasiów" uchwała Rady Miasta Szczecina Nr [...] z dnia [...] grudnia 2005 r. i w konsekwencji ustalenie, iż skarżąca zobowiązana jest do zapłaty jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 22.486,53 zł. Skarżąca kasacyjnie zarzuca więc wadliwe zastosowanie prawa materialnego polegające na tzw. błędzie w subsumpcji, co wyraża się tym, iż stan faktyczny ustalony w sprawie błędnie uznano za odpowiadający stanowi hipotetycznemu przewidzianemu w normie prawnej zawartej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Ocena zasadności zarzutu naruszenia prawa materialnego może być zatem dokonana wyłącznie na podstawie konkretnego ustalonego w sprawie stanu faktycznego, nie zaś na podstawie stanu faktycznego, który skarżąca kasacyjnie uznaje za prawidłowy (por. (w:) J.P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2006, s. 367). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z treści przytoczonego przepisu wynika, ze warunkiem pobrania przez organ administracji tzw. opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Sam fakt uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany nie jest wystarczającą podstawą do pobrania przedmiotowej opłaty. Uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiana powinno bowiem stanowić źródło wzrostu wartości nieruchomości. Pomiędzy tym zdarzeniem, a wzrostem wartości nieruchomości musi istnieć związek przyczynowy. Wbrew twierdzeniom skarżącej kasacyjnie taki związek w niniejszej sprawie został ustalony. Zauważyć należy, że nie kwestionowanym jest, że nieruchomości stanowiące własność skarżącej kasacyjnie zostały zbyte przez skarżącą w dniu [...] stycznia 2008 r., a zatem przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała obowiązywała od [...] marca 2006 r.). Przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości te miały charakter rolny, uchwała planistyczna zaś zmieniła ich przeznaczenie na nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Zasadnie więc Wojewódzki Sąd Administracyjny wywodził, że decyzja organu ustalająca opłatę planistyczną została wydana zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., albowiem zmiana przeznaczenia charakteru gruntów z rolnych na nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne pociągnęła za sobą wzrost wartości nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że wzrost wartości nieruchomości związany był z wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Podzielić należy stanowisko Sądu I instancji, że niewielka różnica wartości działek przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego wynika z faktu wskazanego przez rzeczoznawcę, iż ceny działek budowlanych i rolnych w atrakcyjnych dzielnicach niewiele się od siebie różnią. Powyższe wskazuje na fakt, że rzeczoznawca majątkowy wziął pod rozwagę, także inne okoliczności mające wpływ na wartość nieruchomości. Z operatu szacunkowego wynika jednoznacznie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11). Powyższe przesądza o brak zasadności skargi kasacyjnej odnośnie błędu w subsumpcji stanu faktycznego ustalonego w sprawie do normy prawnej zawartej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Dodać należy, że twierdzenia strony skarżącej kasacyjnie, iż wzrost wartości nieruchomości spowodowany był inflacją, która w 2004 r. wynosiła 4,4 % oraz wejściem Polski do Unii Europejskiej nie podważa prawidłowej oceny Sądu I instancji. Obydwa zdarzenia, a więc zarówno 4,4 % inflacja, jak i wejście do Unii Europejskiej miały miejsce na prawie 2 lata przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i prawie 4 lata przed zbyciem nieruchomości. Zauważyć ponadto należy, że twierdzenia te zmierzają do podważenia prawidłowo ustalonego stanu faktycznego w sprawie za pomocą zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego, co nie jest dopuszczalne. Jeżeli skarżąca kasacyjnie uważa, że ustalenia faktyczne były błędne to nie może formułować zarzutu błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, tylko zwalczać błędne ustalenia stanu faktycznego właściwymi zarzutami naruszenia prawa procesowego. Mając na względzie powyższe rozważania skarga kasacyjna w oparciu o art. 184 p.p.s.a. została oddalona.