II SA/Gl 1087/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant starszy referent Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2013 r. sprawy ze skargi D. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu zwrotu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia [...] r. nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości; 3. zasądza na rzecz skarżącego od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. kwotę 372 (trzysta siedemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] (kolejną już w sprawie albowiem poprzednia decyzja z dnia 8 lipca 2010 r. została przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchylona, a sprawa została przekazana organowi I instancji do ponownego rozpoznania), Prezydent Miasta G. ustalił wobec D.M. jednorazową opłatę w wysokości 9.308,00 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości położonej w G. przy ul. [...], obejmującej działki nr [...], obręb [...], na skutek uchwalenia planu miejscowego - obliczoną na podstawie ustalonej w tym planie 30 % stawki służącej do naliczania opłaty jednorazowej. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w dniu 22 grudnia 2005 r. Uchwałą Rady Miejskiej w G. Nr XXXVIII/965/2005 został przyjęty miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w centralnej części miasta, obejmującego Centrum i Śródmieście miasta, tzw. centralne tereny miasta. Po opublikowaniu ww. uchwały 15 lutego 2006 r. w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego Nr 14, pozycja 481, plan stał się obowiązujący w dniu 18 marca 2006 r. Przedmiotowy plan objął swymi ustaleniami działki nr 65 oraz 67, które do dnia jego wejścia w życie objęte były ustaleniami innego obowiązującego planu - zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta G. , zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru o pow. 32,3 ha oraz zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu o pow. 260 ha (Uchwała Nr XXIII/479/2000 Rady Miejskiej w G. z dnia 16 listopada 2000 r.), który wszedł w życie 31 marca 2001 r. i w którym działki nr [...] w całości położone były w jednostce funkcjonalnej planu oznaczonej symbolem 02-G2/2 - co oznaczało: TERENY PUBLICZNE, ULICA MIEJSKA. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w centralnej części miasta, obejmującego Centrum i Śródmieście miasta, tzw. centralne tereny miasta niektóre tereny zmieniły przeznaczenie. Dotyczy to m.in. działek nr [...] w G., stanowiących (przed zbyciem) własność D.M. . W aktualnie obowiązującym planie, przedmiotowe działki znajdują się w jednostkach funkcjonalnych planu oznaczonych symbolami 8U i 1 Un co oznacza TERENY USŁUG RÓŻNYCH oraz 1 ZZ co oznacza TERENY TRWAŁYCH UŻYTKÓW ZIELONYCH. Dodatkowo, zgodnie z zapisami § 20 ust. 1 ww. uchwały, dla terenu oznaczonego symbolem 1 Un, na którym położona jest część przedmiotowej nieruchomości określono 30% stawkę służącą do naliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Następnie Prezydent Miasta G. , kontynuując wywody uzasadnienia wskazał, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty nastąpiło z urzędu, w związku ze stwierdzeniem zbycia nieruchomości obejmującej działki nr [...]. Jak bowiem wynika z aktu notarialnego Rep. "[...] " nr [...], D.M. dokonał zbycia nieruchomości w dniu [...] r., a więc przed upływem 5 lat od dnia, kiedy plan stał się obowiązujący. Organ omówił kolejno przebieg postepowania administracyjnego i ustalenia operatu sporządzonego w sprawie konkludując, iż wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego nastąpił wzrost wartości ww. nieruchomości, D.M. zbył nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący, a tym samym obowiązek uiszczenia opłaty odpowiada obowiązującemu prawu. Decyzja, jak wynika z jej części nagłówkowej, wydana została na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3-4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717 z późn. zm. zwanej dalej u.p.z.p.). Od powyższej decyzji D.M. wniósł odwołanie wyrażając niezadowolenie z otrzymanego rozstrzygnięcia i domagając się jego uchylenia i umorzenia postępowania w sprawie. W obszernym uzasadnieniu D.M. wskazał kolejność wydarzeń, które miały miejsce w sprawie. Zaakcentował, iż już na początku [...] r. skontaktowali się z nim przedstawiciele Miasta G. , którzy poinformowali go, że na terenie jego nieruchomości planowana jest rozbudowa drogi, tzw. obwodnicy wschodniej miasta. Początkowe plany budowy drogi jednojezdniowej uległy zmianie i obecnie planowana jest droga dwujezdniowa, a to w konsekwencji wymagać będzie pozyskania przez Miasto należącej do D.M. nieruchomości. W efekcie, nie mając innego wyjścia, D.M. zgodził się na porzucenie swoich planów inwestycyjnych i rozpoczął negocjacje z zastępcą Prezydenta Miasta G. w sprawie sprzedaży bądź zamiany działek. W dniu [...] r. zawarł z Miastem G. umowę użyczenia nr [...] pozwalającą miastu dysponować działką na cele projektowe i oszacowania nieruchomości. W §1 pkt. 3 tejże umowy widnieje zapis: "Nieruchomość opisana w niniejszym paragrafie przeznaczona jest docelowo do zbycia na rzecz Miasta G. w drodze zamiany". W związku z prośbą zastępcy Prezydenta Miasta z dnia [...] r. aneksem do umowy użyczenia zawartym w dniu [...] r. D.M. wyraził zgodę na wejście na teren działki z pracami budowlanymi. Prace te prowadzone już tam były, jak twierdzi strona, de facto od ok. połowy [...] r. Celem tych prac była budowa drogi o parametrach 02-G2/2. Jednocześnie cały czas trwały rozmowy z Miastem G. na temat zamiany działek, które z różnych problemów proceduralnych, leżących po stronie Miasta przedłużały się. W dniu [...] r. D.M. zawarł z Miastem G. wyżej opisaną umowę zamiany nieruchomości. W tym czasie, jak twierdzi strona, budowa drogi na działkach przy ul. [...] była już ukończona, a jezdnia oddana do użytku. Odwołujący się D.M. zakwestionował nadto ustalenia operatu szacunkowego wywodząc, że operat ten błędnie określa, iż na skutek uchwalenia planu miejscowego wartość działek [...] wzrosła. Odwołujący się dokonał nadto oceny obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku rozpatrzenia wniesionego odwołania decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu l instancji. W uzasadnieniu przedstawiło obowiązujący stan prawny, zrelacjonowało okoliczności faktyczne sprawy, a następnie wskazało, iż zgodnie z art. 6 k.p.a. organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Oznacza to, że organ administracji publicznej obowiązany jest do orzekania na podstawie przepisów obowiązujących w dniu orzekania. W dniu orzekania w przedmiotowej sprawie organ I instancji ustalił, iż w związku ze zmianą planu w porównaniu z przeznaczeniem poprzednio obowiązującym dla tego terenu planu miejscowego nastąpiła zmiana wartości działek [...], a także że działki te zostały zbyte w drodze zamiany, co potwierdza wymieniony wyżej akt notarialny. Bez znaczenia dla rozpoznawanej sprawy pozostaje w takiej sytuacji przeznaczenie działek w planie miejscowym, poprzedzającym plan z 2000 r. Wejście w życie "nowego" planu dla konkretnego terenu powoduje bowiem wygaśniecie planu wcześniejszego (art. 34 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W operacie szacunkowym wskazana została powierzchnia całkowita nieruchomości, oraz ta jej część, która została objęta 30% stawką opłaty planistycznej. Kolegium zauważyło ponadto, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, regulujące zasady określania wartości nieruchomości, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystano wiedzę specjalistyczną, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi zależy od inicjatywy strony. W rozpoznawanej sprawie pełnomocnik odwołującego się, zawiadomiony o zebraniu całości materiału dowodowego w sprawie, zapoznał się z operatem szacunkowym, sporządzonym na zlecenie organu I instancji, lecz nie wniósł do tego operatu żadnych uwag czy zastrzeżeń. Pismem z dnia [...] r. D.M. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji, przytaczając in extenso te same zarzuty jakie w odwołaniu sformułował wobec sporządzonego w sprawie operatu. Dodatkowo zaakcentował, że informację na temat planów miejscowych rzeczoznawca uzyskiwała, zgodnie z jej oświadczeniami w sporządzonych wycenach, tylko od urzędników, a nie z lektury planów. Nigdy nadto w czasie prowadzonego postępowania przed organem I instancji skarżący nie został zawiadomiony o miejscu i terminie przeprowadzania dowodu z oględzin nieruchomości. Zdaniem skarżącego jego udział w postępowaniu i czynnościach rzeczoznawcy miałby istotny wpływ na tok postępowania i jego wynik. W konsekwencji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, jako naruszającej prawo. Skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumenty uprzednio podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo zaakcentowało, odnosząc się do zarzutów skargi, że podstawę ustalenia opłaty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będącego opinią biegłego i tylko ta opinia podlega ocenie według norm, jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe. Natomiast oględziny nieruchomości są czynnością jaką przeprowadza rzeczoznawca, z udziałem bądź bez udziału zainteresowanych stron w ramach dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Zatem oględzin tych nie można oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 k.p.a.. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez m.in. kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2012, poz. 270 z późn. zm., zwanej dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym wniesiona skarga, z przyczyn wprawdzie innych niż w niej podniesione, zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem tut. Sądu obydwie decyzje wydane zostały bowiem z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Przystępując do szczegółowych rozważań należy wskazać, iż w myśl art. 36 ust. 4 powołanej już wyżej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu przyjętym przez Sejm w dniu uchwalenia ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z kolei z art. 37 ust. 1 powołanej ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. W konsekwencji przytoczonych norm niewątpliwym jest, że w pierwotnym brzmieniu ustawy przepisy przewidywały konieczność uiszczania renty planistycznej jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości, nie zaś ewentualnych innych trybów i form jej zbycia. Ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492 z późn. zm.), która weszła w życie 22 września 2004 r., ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została jednak znowelizowana i użyty przez ustawodawcę w art. 36 ust. 4 wyraz “sprzedaje" został zastąpiony zwrotem “zbywa". Tym samym przewidziany w cytowanym przepisie obowiązek pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uległ rozszerzeniu (por. szerzej np. K. Świderski: Odpowiedzialność gminy z tytułu szkód spowodowanych kształtowaniem ładu przestrzennego. ST 2006/9/23). Nowelizując art. 36 ust. 4 komentowanej ustawy analogiczne zmiany polegające na zastąpieniu dotychczasowego pojęcia sprzedaży nieruchomości terminem “zbycie" ustawodawca wprowadził także do art. 37 ust. 5 traktującym o obowiązkach notariusza oraz do art. 37 ust. 6 zezwalającym na żądanie wydania decyzji o rencie planistycznej jeszcze przed zawarciem transakcji. Ustawodawca nie znowelizował natomiast art. 37 ust. 1 ustawy, pozostawiając tym samym nadal nie zmieniony przepis przewidujący, iż wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Brak w ustawie zdefiniowania pojęcia "zbycia" (definicja taka znajduje się wprawdzie u ustawie o gospodarce nieruchomościami, jednak ustawodawca w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. do niej nie odsyła), niejasne jeśli chodzi o ich zakres nowelizacje (ustawą z dnia 15 października 2008 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz. U. Nr 220, poz.1413, dodano do art. 36 ustęp 4a odnoszący się do przeniesienia na następcę nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego), wspomniany wyżej brak spójności pomiędzy art. 36 ust. 4 a art. 37 ust. 1 u.p.z.p. spowodowały szereg wątpliwości. Przeniesienie własności nieruchomości bądź przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nastąpić może wszak w trybie różnych czynności prawnych, z ekwiwalentną rekompensatą lub bez niej (pod tytułem darmym), z różną wreszcie intencją, co do zasady bowiem czynność taka jest podejmowana w celu trwałego przeniesienia prawa rzeczowego, w szczególnych przypadkach możliwe jest jednak przeniesienie prawa jedynie chwilowe, pozbawione zamiaru wyzbycia się własności bądź użytkowania wieczystego (np. zabezpieczenie pożyczki). Z tego też względu wątpliwość czy pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. obejmuje wszystkie powyższe sytuacje niejednokrotnie znajdywała swój wyraz w orzecznictwie sądów administracyjnych. Kontrowersje budziło zwłaszcza czy pojęcie zbycia obejmuje także przypadki darowizny, kiedy to przenoszący własność nie uzyskuje z tego powodu żadnej rekompensaty. W konsekwencji powstałych wątpliwości w orzecznictwie zapadłym na gruncie obowiązującej ustawy zarysowały się istotne rozbieżności. Wyrażano bowiem tezę, iż pojęcie "zbycie nieruchomości" odnoszące się do opłaty planistycznej obejmuje wszystkie formy dyspozycji nieruchomością, w tym także darowiznę – por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 8787/07. Wyrażano także pogląd przeciwstawny, iż termin "zbycie" na gruncie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wobec jego niezdefiniowania, nie może być utożsamiany z wszelkimi formami przeniesienia własności, czy też "obrotu" zarówno o charakterze odpłatnym jaki i nieodpłatnym albowiem posługując się tym terminem w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca chciał mu nadać treść swoistą, adekwatną do regulowanej materii. W konsekwencji termin prawny "zbycie" użyty w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może, w związku z brakiem ustawowej definicji terminu "zbywa nieruchomość", szczególnym charakterem opłaty oraz niekonsekwencją ustawodawcy (art. 37 ust.1 u.p.z.p.), obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy darowizny - por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2009 r. , sygn. akt II OSK 302/08. W sposób jednoznaczny pogląd ten potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny dopiero podjętą w dniu 10 grudnia 2009 r. uchwałą sygn. akt II OPS 3/09. W uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że z uwagi na sposób sformułowania treści przedstawionego mu zagadnienia prawnego tezę, iż pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., nie obejmuje sytuacji gdy nieruchomość została darowana ograniczył do darowizny dokonanej na rzecz osoby bliskiej. Jednocześnie, prowadząc zawarte w uzasadnieniu wywody w szerszym kontekście, podkreślił, że wyjaśnienie znaczenia pojęcia "zbycie" w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozpocząć od rozważenia istoty i funkcji opłaty planistycznej. Opłata ta jest daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany ponieść z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od obowiązku uiszczenia przedmiotowej opłaty zwolniony jest ten kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. To zaś oznacza, że opłata planistyczna, mimo iż związana jest z przysporzeniem majątkowym, które następuje w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas gdy owo przysporzenie się materializuje. Tak rozumiana funkcja owej opłaty odpowiada celom dla jakich jest ustanawiana: po pierwsze "podzielenia się" przez właściciela nieruchomości zyskiem jaki osiąga (jest to prawo gminy do partycypacji w zysku), a po drugie przeciwdziałania "spekulacyjnemu" obrotowi nieruchomościami bezpośrednio po uchwaleniu lub zmianie planu. W konsekwencji, jak wywiódł Naczelny Sąd Administracyjny, pod pojęciem "zbycie" nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty planistycznej należy rozumieć zbycie ekwiwalentne. Istotne wątpliwości odnośnie transakcji, których skutkiem jest ciążący na byłym właścicielu obowiązek uiszczenia renty planistycznej budziły i budzą nadal także i inne formy przeniesienia własności, np. czasowe przeniesienie własności nieruchomości celem zabezpieczenia udzielonej pożyczki – por. szerzej wyrok WSA w Gliwicach z dnia 27 stycznia 2010 r. sygn. akt II SA/Gl 790/09, w którym wyrażono pogląd, iż sytuacja taka nie jest objęta dyspozycją art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Sprawa stanowiąca przedmiot obecnej kontroli Sądu dotyczy jednak przeniesienia własności o charakterze odmiennym, bardziej nietypowym. Jak bowiem na wstępie wskazano umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu [...] r. D.M. w drodze zamiany przeniósł na rzecz Gminy G. własność nieruchomości składającej się z działek nr [...] zaś Gmina G. przeniosła na stronę prawo własności działki nr [...] jednocześnie zobowiązując się wypłacić stronie, tytułem wyrównania różnicy wartości zamienianych nieruchomości stosowną kwotę. Następnie zaś decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta G. ustalił należną wg organu od D.M. rentę planistyczną. W konsekwencji powyższych faktów trudno w przytoczonym stanie faktycznym rozważać zagwarantowane w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. prawo Gminy do partycypacji w zyskach osiągniętych, wskutek korzystnej zmiany planu miejscowego, przez zbywającego nieruchomość właściciela nieruchomości. Transakcja zamiany nie była bowiem zawarta z podmiotem trzecim lecz właśnie z Gminą, która określone warunki zamiany sama, poprzez swego reprezentanta, wynegocjowała i zagwarantowała. Tym samym obecne ustalenie wobec kontrahenta opłaty planistycznej, którą tenże, niezależnie od oddania Gminie nieruchomości i otrzymania od Gminy w wyniku zamiany działki gorszej, o niższej wartości, dodatkowo miałby na rzecz Gminy uiścić, w istocie ma na celu pogorszenie ustalonych aktem notarialnym warunków transakcji poprzez żądanie by były właściciel zwrócił Gminie część wynegocjowanej i zagwarantowanej podpisem przedstawiciela Gminy wpłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości. Podkreślenia w tym miejscu wymaga nadto, że stosownie do § 5 aktu notarialnego przedstawiciel Gminy G. oświadczył, że nabycie przez Gminę nieruchomości należącej do tej pory do D.M. następuje pod realizację celu publicznego tj. budowę obwodnicy zachodniej dla miasta G. . Tym samym niezależnie od obecnych twierdzeń organu co do przeznaczenia ww. nieruchomości, oczywistym jest i potwierdzonym przez przedstawiciela Gminy własnym podpisem, iż przejęcie przez Gminę własności nastąpiło w związku z koniecznością realizacji celu publicznego. W konsekwencji gdyby D.M. nie wyraził zgody na wspomnianą transakcję musiałoby nastąpić wywłaszczenie, a tym samym umowa, którą zawarł ma charakter umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) stanowiącym, iż "Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna". Oczywistym jest zaś, że właściciel wywłaszczanej nieruchomości, który w związku z koniecznością realizacji celu publicznego został wyzuty ze swojej własności nie ma obowiązku uiszczania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a otrzymane odszkodowanie bądź wartość nieruchomości zamiennej stanowić mają pełny, nie zaś pomniejszony o rentę planistyczną ekwiwalent wartości nieruchomości utraconej. W konsekwencji, zdaniem Sądu, transakcja, o której mowa powyżej nie jest objęta dyspozycją art. 36 ust. 4 u.p.z.p. albowiem nie można w jej przypadku doszukiwać się jakiegokolwiek prawa Gminy do dodatkowej partycypacji w uzyskanych przez stronę wynikach transakcji. Tym samym pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm) nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (własności bądź użytkowania wieczystego) na gminę w celu umożliwienia tejże gminie realizacji celu publicznego. Dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia zatem gminy do domagania się od byłego właściciela opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W efekcie, prowadzone przez organy I i II instancji postępowanie w sprawie opłaty planistycznej, zdaniem tut. Sądu, uznać należy za bezprzedmiotowe. W konsekwencji Sąd uchylił decyzję zaskarżoną, a także utrzymaną nią w mocy decyzję pierwszoinstancyjną, Z uwagi na bezprzedmiotowość prowadzonego postępowania administracyjnego, zdaniem Sądu winno ono bowiem zostać przez organ I instancji umorzone. W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. orzec jak w sentencji. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy określono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. O kosztach postępowania obejmujących wpis w kwocie 372,00 zł orzeczono na wniosek skarżącego na podstawie art. 200, 205 § 1 i 209 p.p.s.a, .