I SA/Wa 1576/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Tomasz Szmydt Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2013 r. sprawy ze skargi A.W. i T.W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania T. i A. W., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...], ustalającą odszkodowanie za nieruchomość. Zaskarżone rozstrzygnięcie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy. Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...] nieruchomość położona w obrębie [...], została przeznaczona pod rozbudowę i wzmocnienie drogi krajowej nr [...]. Pismem z dnia 22 października 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania za w/w nieruchomość, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa. Decyzją z dnia [...] lipca 2009 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz T. i A. W. w kwocie [...] zł, za utracone prawo własności nieruchomości, która stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod realizację celu publicznego, jakim była rozbudowa i wzmocnienie drogi krajowej nr [...]. Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania T. i A. W., decyzją z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...], uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2009 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Wojewoda [...], po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r., nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz T. i A. W. za przejęte na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości oraz ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz A. B. z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej ustanowionej na tym terenie. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożył T. W.. Decyzją z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury uchylił rozstrzygnięcie Wojewody [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji wskazując, że Wojewoda nie zbadał dokładnie kwestii obciążenia przedmiotowej nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym wpisanym w Dziale [...]. Decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...], Wojewoda [...] po raz kolejny ustalił odszkodowanie, tzm razem w wysokości [...] zł na rzecz T. i A. W. za przejęte prawo własności. Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania T. W., decyzją z dnia [...] października 2011 r., nr [...], uchylił w/w rozstrzygnięcie Wojewody [...]. Przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji Minister stwierdził, że sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy nie zawierał charakterystyki nieruchomości o cenie min i max z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że w związku ze zmianą przepisów dotyczących wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe, biegły powinien określić przeznaczenie nieruchomości porównawczych. Decyzją z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...] Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz T. W. w wysokości [...] zł oraz A. W. w wysokości [...] zł, za przejęte na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości przeznaczonej pod rozbudowę i wzmocnienie drogi krajowej nr [...], położonej wzdłuż drogi krajowej nr [...] oraz orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. B. w wysokości [...] zł oraz na rzecz A. i M. P. w wysokości [...] zł za wygaszenie ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na w/w nieruchomości, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli T. i A. W. podnosząc, iż skarżona decyzja rażąco narusza prawo poprzez sprzeniewierzenie się przez organ zasadom dopuszczalności wywłaszczenia jedynie za słusznym odszkodowaniem. W związku z powyższym odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji w całości i ustalenie należnego odszkodowania w kwocie [...] zł oraz stwierdzenie, że uprawnionym w zakresie ograniczonych praw rzeczowych do nieruchomości odszkodowanie nie przysługuje, bowiem osoby te w wyniku wywłaszczenia nie poniosły szkody, ani jakiegokolwiek innego uszczerbku. W odwołaniu poruszono także kwestię przewlekłego prowadzenia postępowania przez organ I instancji, jak i rażącego naruszania obowiązującego prawa. Wskazano, że żądana kwota odszkodowania powinna zostać zwaloryzowana. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie Wojewody [...] z dnia [. . .] lutego 2012 r. W uzasadnieniu Minister stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności spornej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. P. Z przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego opisu wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest w [...], łączącej północ Polski z południem. Nieruchomość zlokalizowana jest w odległości ok. 400 m od centrum miejscowości. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią tereny wykorzystywane rolniczo, zabudowa usługowa, handlowa i produkcyjna. W dalszym sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa. Autorka operatu ustaliła również, iż na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Ł., zatwierdzony uchwałą Nr [...], zgodnie z którym wyceniana działka położona jest w obszarze przeznaczonym pod drogę dojazdową. Następnie Minister wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W celu doboru nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę wyceny, analizie poddano obszar powiatu toruńskiego oraz bezpośrednio z nim sąsiadujące terytorium powiatu bydgoskiego. Pod uwagę wzięto transakcje wolnorynkowe mające za przedmiot niezabudowane działki gruntu przeznaczone pod drogi. Wartość rynkową gruntu ustalono według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości. Do ostatecznej analizy biegła wybrała 11 transakcji nieruchomościami o rozpiętości cenowej od 35,00 zł za m2 gruntu do 100,00 zł za m2 i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Jak następnie wyjaśniono, ponieważ na przestrzeni dwóch ostatnich lat ceny nieruchomości o funkcji drogowej kształtowały się na względnie stałym poziomie, cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych stanowiących podstawę do wyceny nie korygowano trendem czasowym i współczynnik zmiany cen przyjęto na poziomie 0%. Szacując wartość rynkową nieruchomości autorka operatu szacunkowego określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Według biegłej jest to: lokalizacja - waga 35%, cenność gruntów otaczających - waga 30%, dostępność komunikacyjna - waga 15% oraz powierzchnia działki - waga 20%. W następnej kolejności dokonano korekty cen w oparciu o ustaloną cechę różnicującą. Nieruchomość o cenie minimalnej w analizowanym zbiorze stanowiła nieruchomość o pow. 0,0800 ha zlokalizowana w miejscowości L., w odległości ok. 250 m na północ od drogi krajowej nr [...], w sąsiedztwie terenów niezabudowanych, leśnych, zabudowy przemysłowo-usługowej oraz w dalszym otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Natomiast nieruchomością o cenie maksymalnej była nieruchomość o pow. [...] ha, położona w miejscowości T., w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i siedliskowej, usytuowana przy drodze wojewódzkiej nr [...]. W oparciu o cenę minimalną i maksymalną biegła ustaliła cenę średnią 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł. Tak ustaloną cenę średnią skorygowano o współczynnik w wysokości 1,3585 odzwierciedlający wpływ cech rynkowych. Tym samym ustalono wartość działki nr [...]. Budowle (jezdnia o nawierzchni z kostki typu "Polbruk" z krawężnikami, część stawu z kaskadą wodną i pompą wodną) występujące na działce zostały oszacowane w podejściu kosztowym, metodą wskaźnikową przy uwzględnieniu stopnia zużycia na łączną kwotę [...] zł. Natomiast wartość nasadzeń określono wskaźnikową metodą kosztową na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość rynkową prawa własności nieruchomości, bez uwzględnienia wartości służebności gruntowej, biegła obliczyła na kwotę [...] zł. Wartość prawa służebności gruntowej przechodu i przejazdu przez wycenianą działkę na rzecz działek nr [...], określono przy użyciu standardu IV.4 - wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe zasady wyceny, na kwotę [...] zł. W ocenie Ministra biegła prawidłowo analizą porównawczą objęła nieruchomości nabywane na cele drogowe, bowiem szacowany grunt w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Ł. przeznaczony był pod drogę dojazdową. Ten sposób wyceny odpowiada dyspozycji w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Minister stwierdził, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Nie można zatem - w ocenie organu - uznać, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Odnosząc się do odwołania Minister wyjaśnił, że gdy na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.) lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a). Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (art. 18 ust. 1b). Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 18 ust. 1d). Ponieważ z akt sprawy, a w szczególności z odpisu księgi wieczystej nr [...] wynika, iż na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi na przedmiotowej nieruchomości ustanowione było ograniczone prawo rzeczowe - służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr [. . .] - stanowiącą drogę, na rzecz każdoczesnych właścicieli działek nr [...], zgodnie z treścią § 4 aktu notarialnego z dnia [...]- należało ustalone odszkodowanie zmniejszyć o kwotę równą wartości ustanowionego prawa i wypłacić osobom, którym to prawo przysługiwało. Powyższe oznacza, zdaniem Ministra, że prawidłowo ustalono odszkodowanie za wygasłe ograniczone prawo rzeczowe. Skoro biegła ustaliła, iż ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej przechodu i przejazdu ustanowione bezpośrednio na działce nr [...] wpływa na jej wartość, to prawidłowo dokonała oszacowania niniejszego obciążenia. Ocena wartości ograniczonego prawa rzeczowego należy do rzeczoznawcy majątkowego. Organ nadmienił, że czynności, które dokonuje rzeczoznawca wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Odnosząc się do pozostałych zarzutów przedstawionych w odwołaniu, sprowadzających się do stwierdzenia, że ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt niska bowiem inne, podobne, zdaniem skarżącego, nieruchomości zostały oszacowane wyżej, Minister wyjaśnił, że operat szacunkowy jest opinią autorską sporządzającego ją rzeczoznawcy majątkowego. To pozwala stwierdzić, że każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na ich wartość. Innymi słowy na rynku lokalnym nie ma możliwości znalezienia identycznych nieruchomości, bowiem każda nieruchomość posiada pewne wyróżniające ją od innych indywidualne cechy, które wpływają na wartość danej nieruchomości. Ustosunkowując się do kwestii słusznego odszkodowania Minister powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1519/08, Konstytucję RP (art. 21 ust. 2) oraz wyrok Trybunał Konstytucyjny z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. akt SK 11/02 i przyjął, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Stwierdził, iż w przypadku, gdy strona kwestionuje wysokość ustalonego odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego za przejętą nieruchomość, może przedstawić własny dowód w postaci operatu szacunkowego, bądź też wystąpić w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Odwołujący się nie podjęli żadnych działań w tym zakresie. Odnosząc się do kwestii waloryzacji ustalonego odszkodowania za nieruchomość organ II instancji wyjaśnił, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Stosownie do treści art. 18 ust. 3 ustawy odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Przepisy dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości ujęte zostały w art. 140 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl tego artykułu odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Wobec powyższego organ wskazał, iż odszkodowanie podlega waloryzacji dopiero w dniu jego wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Wszelkie czynności podejmowane w celu dokonania waloryzacji ustalonego w decyzji odszkodowania nie należą do postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania. Początek okresu do waloryzacji należy liczyć od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stała się ostateczna. W przypadku postępowania odwoławczego, okres waloryzacji liczy się od dnia wydania decyzji ostatecznej przez organ drugiej instancji do dnia wypłaty odszkodowania. Gdy zaś decyzja organu odwoławczego zostanie zaskarżona do sądu administracyjnego, okres waloryzacji może znacznie się wydłużyć do czasu wydania orzeczenia przez sąd, przy założeniu utrzymania w mocy decyzji przez sąd. Skargę na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r. wnieśli T. i A. W., reprezentowani przez r.pr. [...], zarzucając rażące naruszenie: 1) art. 130 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.) oraz w zw. z art. 21 ust. 2 i art. 32 ust. 1 i 2 Konstytucji RP przez sprzeniewierzenie się przez organ zasadom dopuszczalności wywłaszczenia jedynie za słusznym odszkodowaniem oraz zasadom równości i niedyskryminacji; 2) art. 18 ust. 1a i 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez nieuprawnione obniżenie odszkodowania dla byłych właścicieli o wartość ograniczonych praw rzeczowych na wywłaszczonej nieruchomości; 3) art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przez nieuwzględnienie w wysokości odszkodowania stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości, tj. faktu, iż jest ona przeznaczona w studium uwarunkowań jako obszar istniejącej zabudowy usługowej do uzupełnień oraz jest wyłączona z produkcji rolnej; 4) art. 12 ust. 4b w zw. z art. 11 a i art. 11 g ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz w zw. z art. 132 ugn przez niewydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla byłych właścicieli działki [. . .] w terminie przewidzianym w art. 12 ust. 4b ustawy; 5) art. 35-38 Kpa przez niezałatwienie przez organ sprawy administracyjnej w sposób i w terminie przewidzianych w przywołanych wyżej przepisach. Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej została zaskarżona w części, w jakiej nie przyznaje ona odszkodowania skarżącym w zakresie dotyczącym odszkodowania za wartość rynkową gruntu wg operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2009 r. w wysokości [...] zł (z wykorzystaniem stawki bazowej w wysokości [...] zł za 1 m2 gruntu i współczynnika korekcji 1,37, bez pomniejszania odszkodowania o wartość ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości), tj. co do kwoty [...] zł, czyli co do różnicy pomiędzy odszkodowaniem należnym z tego tytułu wg opinii skarżących, tj. [...] zł, a odszkodowaniem przyznanym przez Ministra z tego tytułu, tj. [...] zł (wartość gruntu pomniejszona o wartość praw rzeczowych na nieruchomości). T. i A. W. zaznaczyli, że przedmiotem zaskarżenia nie jest wartość odszkodowania za budowle i nasadzenia na wywłaszczonej posesji. Na tej podstawie wnieśli o: 1) uchylenie skarżonej decyzji w części, w której nie przyznaje odszkodowania w zakresie wartości rynkowej gruntu w wysokości [...] zł, tj. w zakresie kwoty [...] zł; 2) zasądzenie od organu na rzecz skarżącego wszystkich kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych oraz kwoty [...] zł tytułem zwrotu kosztów dojazdu pełnomocnika skarżących na rozprawę; 3) przeprowadzenie - na podstawie art. 106 § 3 ppsa - dowodu z akt postępowań prowadzonych przez Wojewodę [...] w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania dla byłych właścicieli nieruchomości sąsiednich względem działki nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012, poz. 270) - dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi, aczkolwiek nie z wszystkich przyczyn bezpośrednio w niej podniesionych. W pierwszej kolejności zauważenia wymaga, iż w niniejszym postępowaniu Sąd nie dokonuje kontroli naruszenia przepisów art. 35-38 k.p.a., czego domaga się strona skarżąca, gdyż kontrola ta może być dokonana tylko w odrębnym postępowaniu sądowym w sprawie tzw. skargi na bezczynność organu albo skargi na przewlekłe prowadzenie postępowania administracyjnego, i to po wyczerpaniu środków prawnych, o których mowa w art. 52 p.p.s.a. Przechodząc zaś do oceny zaskarżonej decyzji, Sąd uznał, że w oparciu o materiał dokumentacyjny sprawy nie można jednoznacznie stwierdzić jakie było przeznaczenie wywłaszczonej działki nr [...] na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, tj. [...] lipca 2008 r., i z jakiego aktu prawnego przeznaczenie to wynika. I tak, jak stwierdził Minister biegła prawidłowo objęła analizą porównawczą nieruchomości nabywane na cele drogowe, bowiem szacowany grunt w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Ł. przeznaczony był pod drogę dojazdową. W uzasadnieniu decyzji organ (odnosząc się do operatu szacunkowego) wskazał, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Ł., zatwierdzony Uchwałą nr ...], zgodnie z którym wyceniana działka (nr [...]) położona jest w obszarze przeznaczonym pod drogę dojazdową - symbol planu 7KD. Jak wskazał organ, ten sposób wyceny odpowiada dyspozycji w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Tymczasem, jak wskazują akta sprawy (a także strona skarżąca), Rada Gminy Ł. podjęła [...] czerwca 2005 r. Uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], oznacza to - w ocenie Sądu - że przy kontroli operatu szacunkowego z dnia [. . .] grudnia 2011 r., zadaniem organu było jednoznaczne wyjaśnienie, który plan zagospodarowania przestrzennego obowiązywał na dzień [...] lipca 2008 r. w stosunku do działki nr [...] położonej w obrębie [...], na terenie Gminy Ł., oraz ewentualnie wyjaśnienie wzajemnych relacji obu tych planów do siebie. Jednoznaczne ustalenie w tym zakresie jest o tyle istotne, gdyż dopiero po tych ustaleniach można bezspornie stwierdzić jakie jest przeznaczenie nieruchomości według planu. Wątpliwości Sądu w tym zakresie wynikają również z faktu, iż także w zarzutach skargi oraz jej uzasadnieniu podnoszono kwestę błędnego określenia przeznaczenia nieruchomości. Zdaniem strony skarżącej z akt sprawy wynika, że w momencie wywłaszczenia działka była przeznaczona na ogólnie rozumianą zabudowę handlowo-usługową, a nie na drogi. Dlatego też, nierzetelnie przeprowadzona kontrola operatu prowadzi do wniosku, iż postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone z uchybieniem art. 7 i 77 § 1, 80 k.p.a., co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Dopiero po prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu, na podstawie dokonanych ustaleń, organ wyda decyzję, a swoje rozstrzygnięcie wyczerpująco umotywuje w uzasadnieniu zgodnie z art. 107 § 3 kpa. Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę powyższe. W konsekwencji, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł w odrębnym postanowieniu, wydanym na posiedzeniu niejawnym. ----------------------- 1