II SA/Gl 1039/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.),, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2013 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy P. nr [...] z dnia [...] r., 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 717,00 (siedemset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] ., nr [...], Wójt Gminy P. , ponownie rozpatrując sprawę ustalił jednorazową opłatę (rentę planistyczną) w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązkiem uiszczenia tej opłaty organ obciążył J.S. związku ze zbyciem przez niego, przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego, [...] udziału w nieruchomości o powierzchni [...] ha położonej w S. oznaczonej nr ew. [...] k.m. 2 Poprzednia decyzja tego organu, którą ustalono rentę planistyczną w wysokości [...] zł została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., nr [...]. W motywach tej decyzji organ odwoławczy wskazał, że decyzja Wójta Gminy P. z dnia [...] r. nie zawierała żadnych informacji dotyczących przeznaczenia terenu przedmiotowej działki w poprzednio obowiązującym planie, który utracił moc prawną z dniem 31 grudnia 2003 r. oraz nakazał ustalenie czy dla przedmiotowego terenu przed wejściem w życie aktualnego planu spełnione były formalne przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy. Zdaniem SKO w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 11 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którą do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( dalej u.p.z.p.) dodany został ustęp 3a. Podstawie prawnej swojej drugiej decyzji Wójt Gminy P. wskazał art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. - dalej zwanej k.p.a.), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u. p. z. p. ) oraz uchwałę Rady Gminy P. Nr XLVII/371/2010, z dnia 20 września 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w sołectwie S. ( Dz. Urz. Woj. Śl. z 2010 r. Nr 243, poz. 3690). W uzasadnieniu tej decyzji wskazał, że jej materialnoprawną podstawę stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 11 u.p.z.p. Stwierdził następnie, że w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki wynikające z pierwszego z tych przepisów. W szczególności zgodnie z powołaną w podstawie prawnej decyzji uchwałą Rady Gminy P. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w sołectwie S. działka nr [...], której udziały zostały zbyte przez J.S. została przeznaczona w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ( symbol [...] MN), a w części pod usługi sportu i rekreacji (1US). Odnosząc się do treści decyzji kasacyjnej SKO organ ten stwierdził, że zgodnie z zawartymi w niej wskazaniami ustalił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie oraz w okresie kiedy na tym terenie nie obowiązywał żaden plan. Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające dowiodło, że dla tego terenu nie została wydana żadna decyzja ustalająca warunki zabudowy. Zauważył także, że świetle aktualnego orzecznictwa sądowoadministracyjnego nie można faktycznego wykorzystania terenu utożsamiać z potencjalnym, hipotetycznym jego wykorzystaniem. W konsekwencji skoro w okresie "bezplanowym" strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy pozbawione podstaw prawnych jest doszukiwanie się innego niż rzeczywisty sposób wykorzystania terenu. W innym miejscu swojej decyzji organ podał, że w planie, który utracił moc w 2003 r. nieruchomość ta była przeznaczona pod uprawy polowe ( 12 RP) i tereny lasów (15 ZL). Dalej Wójt Gminy P. podał, że zgodnie z ustawą z dnia [...] r o gospodarce nieruchomościami ( dalej u.g.n.) zlecił ustalenie wartości zbytego udziału w nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu. Rzeczoznawca ten przedłożył aneks do sporządzonego przez siebie wcześniej operatu szacunkowego, który wykonał na użytek poprzednio wydanej decyzji organu I instancji. W operacie tym wartość rynkowa zbytego udziału stanowiła jego przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku, która została ustalona przy zastosowaniu podejścia porównawczego z uwzględnieniem metody korygowania ceny średniej. Wśród czynników korygujących rzeczoznawca uwzględnił lokalizację nieruchomości, jej uzbrojenie, dostęp do dróg, możliwość zagospodarowania, sąsiedztwo, sposób wykorzystania, kształt i wielkość działki. Zgodnie z operatem szacunkowym oraz sporządzonym do niego aneksem wartość zbytego udziału w okresie obowiązywania poprzedniego planu oraz w okresie od [...] r. do [...] r. ustalona została na kwotę [...] zł. Tym samym mając na uwadze przewidzianą w planie miejscowym 30% stawkę naliczaną od wzrostu wartości nieruchomości organ ustalił opłatę w wysokości [...] zł, a obowiązek jej uiszczenia nałożył na zbywcę udziału J.S.. W odwołaniu o tej decyzji J.S. zarzucił błędy w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę wydanej decyzji oraz sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Stwierdził, że po nabyciu nieruchomości podjął kroki zmierzające do jej zabudowy lecz zamiary te przerwała choroba żony. W trakcie tych starań uzyskał jednak w Urzędzie Gminy P. informację, że posiada on prawo zabudowy działki siedliskowej. Odnosząc się do ustaleń zawartych w operacie szacunkowym odwołujący się wskazał, że rzeczoznawca majątkowa nie wzięła pod uwagę, że zbyte przez niego udziały nie dotyczyły tylko części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lecz także terenu przeznaczonego pod usługi sportu i rekreacji. Na terenach tych nie jest zaś możliwa realizacja jakiegokolwiek budownictwa mieszkaniowego z przeznaczeniem go także pod usługi. Nie było w związku z tym zasadne posłużenie się w operacie wyłącznie wysokimi cenami m² gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i nieuciążliwe usługi. Zabieg taki nie tylko "wysoko zawyża obecną wartość nieruchomości", ale powoduje, że jej cena została "rażąco wygórowana". J.S. dodatkowo zauważył także, że działka nr [...] nie posiada przyłączy energetycznych wodnych i gazowych, a ponadto jest wyposażona w urządzenia melioracyjne, których koszt utrzymania pokrywać muszą jej właściciele. Wnoszący odwołanie podniósł ponadto, że rzeczoznawca majątkowa zawyżyła wartość zbytego przez niego udziału w nieruchomości poprzez niewłaściwy dobór transakcji wziętych do porównań. W szczególności: posłużyła się ona cenami transakcyjnymi nieruchomości położonych poza terenem sołectwa S. ; nie wzięła pod uwagę niejednolitego charakteru przeznaczenia działki nr [...] i jej wielkości; pominęła okoliczności związane z dostępem tej nieruchomości do mediów oraz to, że jest ona nieogrodzona. Wreszcie stwierdził, że zastosowana w decyzji 30 % stawka od wzrostu wartości nieruchomości nie znajduje pokrycia w faktycznym wzroście jej wartości, bowiem zbył on tylko niewielki udział w nieruchomości mającej powierzchnię ponad [...] ha, której większa część nie została przeznaczona pod za budowę mieszkaniową. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. działając w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając to orzeczenie Kolegium przytoczyło przepisy u.p.z.p. oraz planu zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa. S. . Organ odwoławczy podkreślił, że jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy. Operat ten jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego mającego obowiązek korzystania w toku wyceny zarówno z wiedzy specjalistycznej, jak również dołożenia należytej staranności. Z tego powodu ocena merytorycznej prawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Strona, która podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu powinna przeciwstawić mu przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z możliwości takiej jednak nie skorzystał wnoszący odwołanie mimo, że został powiadomiony przez organ o zebranym w sprawie materiale dowodowym. Odwołujący się nie zgłosił także uwag do sporządzonego operatu oraz nie prosił organu I instancji o udzielenie mu wyjaśnień. W dalszej części uzasadnienia swojej decyzji SKO w K. stwierdziło, że obciążająca właściciela nieruchomości opłata z tytułu wzrostu jej wartości nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości osiągnął on korzyść (zysk). Decydujące w tej mierze jest bowiem zbycie w drodze czynności prawnej nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek jej przekwalifikowania w planie zagospodarowania przestrzennego. Kolegium stwierdziło także, że skutecznym argumentem nie mógł być podniesiony w odwołaniu zarzut dotyczący wysokości stawki procentowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Stawka ta została bowiem ustalona w uchwale rady gminy, która była uprawniona do stanowienia przepisów prawa w tym zakresie, a organ I instancji był związany tym obowiązującym przepisem prawa. W skardze wniesionej pismem z dnia [...] r. J.S. zarzucił wydanie decyzji SKO z naruszeniem art.7 i art. 77 § 1 k.p.a. wskazując, że została ona wydana w oparciu o niepełny oraz wadliwy materiał dowodowy, jakim był operat szacunkowy, który nie spełniał wymogów określonych w art. 153 u.g.n. Stwierdził ponadto, że zaskarżona decyzja narusza jego interes prawny poprzez znaczące zawyżenia wartości sprzedanego przez niego udziału w nieruchomości gruntowej, a także posłużenie się maksymalną 30 % stawką opłaty planistycznej w sytuacji, w której nie odpowiada ona realnemu wzrostowi ceny rynkowej jego nieruchomości. W oparciu o te zarzuty skarżący domagał się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji oraz zasądzenia kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi J.S. wskazał, że w operacie szacunkowym, na którego podstawie wydano decyzje organów obu instancji znacząco zawyżona została wartość sprzedanych przez niego udziałów w nieruchomości położonej w sołectwie S. gmina P. . Podkreślił, że rzeczoznawca majątkowa w swoim operacie nie wzięła pod uwagę, iż sprzedane udziały nie dotyczyły tylko nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, ale także przeznaczonej pod usługi sportu i rekreacji tj. pożytku publicznego, na których nie jest możliwa realizacja jakiegokolwiek budownictwa mieszkalnego z przeznaczeniem usługowym. Posłużenie się w operacie wyłącznie działkami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe lub pod budownictwo i usługi nieuciążliwe znacznie zawyżyło - w przekonaniu skarżącego - obecną wartość nieruchomości. Skarżący powtórzył także argumentację podniesioną w odwołaniu od decyzji organu I instancji wskazującą na czynniki wpływające na obniżenie wartości zbytego przez niego udziału w nieruchomości. Stwierdził też, że użyta w sprawie 30 % stawka liczona od wzrostu wartości nieruchomości nie powinna mieć zastosowania w sprawie, bowiem zbył on jedynie niewielki udział w dużej nieruchomości, której znaczna część nie została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 7 i art. 77 k.p.a. skarżący wskazał, że zarówno organ I instancji, jak i SKO w K. nie wywiązały się z obowiązku gospodarza postępowania, który zgodnie z zasadą oficjalności winien określać, jakie dowody są niezbędne do prawidłowego załatwienia sprawy. Tym samym nie mogły one odgrywać roli biernego podmiotu oczekującego na dowody zaoferowane przez stronę postępowania lecz podejmować wszelkie kroki niezbędne do ustalenia stanu faktycznego sprawy. W konsekwencji zaniedbania tych obowiązków organy oparły swoje orzeczenia na nierzetelnym operacie szacunkowym. Skarżący podkreślił, że organ administracji nie może ograniczyć się w swojej decyzji jedynie do powołania konkluzji zawartej w opinii biegłego lecz obowiązany jest sprawdzić na jakich przesłankach biegły oparł tę opinię. Skarżący podniósł, że o braku rzetelności sporządzonego w sprawie operatu świadczy sam fakt, że musiał on zostać uzupełniony aneksem, w wyniku którego zmieniona została wartość wycenianej nieruchomości. Odnosząc się do treści operatu zarzucił błędny dobór nieruchomości wziętych do porównań oraz wadliwe posłużenie się czynnikami korygującymi średnią cenę nieruchomości. Zwrócił też uwagę, że wśród nieruchomości wziętych do porównań nie było nieruchomości odpowiadających działce nr [...], tak pod względem jej wielkości, jak i zróżnicowanego charakteru. W konsekwencji operat szacunkowy na podstawie którego została wydana zaskarżona decyzja został sporządzony niezgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie. Wskazało, że nieuzasadnione było twierdzenie skarżącego dotyczące zawyżenia sprzedanego przez niego udziału w nieruchomości. Opłata planistyczna naliczana jest bowiem od wzrostu wartości nieruchomości, a nie w związku z sytuacją na rynku nieruchomości. W ocenie Kolegium chybiona była także uwaga dotycząca przeznaczenia znacznej części działki [...] pod usługi sportu i rekreacji. Tak określona funkcja dopuszcza bowiem - w ocenie organu odwoławczego - realizację na danym terenie zarówno zabudowy mieszkaniowej, jak i obiektów służących uprawianiu sportu i rekreacji. Plan nie określa także, w jakim procencie dopuszczono na tym terenie zabudowę mieszkalną, a w jakim obiekty sportowo rekreacyjne. Chybiona była także uwaga dotycząca nieuwzględnienia w operacie braku uzbrojenia działki w przyłącza energetyczne, wodne czy gazowe, gdyż kwestia ta została uwzględniona przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez zastosowanie współczynników korygujących. W ocenie Kolegium chybiony był także zarzut naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. W sprawie ustalenia opłaty planistycznej jedyny środek dowodowy stanowi bowiem operat szacunkowy. Organ nie oczekiwał zatem na dowody przedłożone przez stronę tylko sam wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o opinię. Przeprowadził także ocenę tej opinii pod względem formalnym i nie dostrzegł w nim uchybień, które skutkowałyby potrzebą jego weryfikacji zewnętrznej. W piśmie procesowym z dnia [...] r. skarżący posługując się obszerną argumentacją odniósł się do treści odpowiedzi udzielonej na skargę przez SKO w K. . W piśmie tym podtrzymał on wszystkie zarzuty skargi, a także powtórzył argumenty wcześniej już podnoszone w odwołaniach od decyzji organu I instancji. Do tego pisma skarżący dołączył szereg załączników, w tym wyrys z m.p.z.p. sporządzony dla działki nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego i procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (...), przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Inaczej mówiąc Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania w nim przepisów prawa materialnego i procesowego obowiązujących w dacie wydawania tego aktu. W przypadku stwierdzenia naruszenia przez organy administracji publicznej prawa materialnego czy naruszenia prawa procesowego sąd, stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. - dalej zwanej p.p.s.a.) rozpatruje wpływ stwierdzonego naruszenia prawa na wynik sprawy. Obowiązek badania wpływu naruszenia prawa na wynik sprawy, nie dotyczy tylko przypadków, gdy sąd stwierdzi wystąpienie w kontrolowanej sprawie przesłanek wznowienia postępowania administracyjnego ( art. 145 § 1 pkt 1 lit b p.p.s.a.) czy przesłanek jego nieważności ( art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), a zatem kwalifikowanych przypadków naruszenia przepisów prawa administracyjnego. Kontrolując w zakreślonych ramach zaskarżoną decyzję w pierwszej kolejności rozpatrzyć należy materialnoprawne podstawy wydania tego aktu. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – aktualnie j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm. – dalej zwanej u. p. z. p), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Art. 37 ust. 1 tej ustawy wskazuje natomiast, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie zatem do powyższych uregulowań prawnych, właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tzw. renty planistycznej, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie, zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W świetle art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 150 ust. 5 w zw. z ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej u.g.n.) określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza, jak nakazuje art. 156 ust. 1 u.g.n., w formie operatu szacunkowego. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami Przez stan nieruchomości stosownie do art. 4 pkt 17 u.g.n. należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość była położona. Natomiast przeznaczenie nieruchomości określa się na podstawie przepisów planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ( art. 154 ust. 1 i ust. 2 u.g.n.). Okolicznością niekwestionowaną w niniejszej sprawie jest fakt sprzedaży przez skarżącego umową z dnia [...] r. [...] udziału we własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w obrębie geodezyjnym S. , gmina P. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Sprzedaż nieruchomości miała miejsce w niecałe [...] od wejścia w życie uchwały Rady Gminy P. Nr XLVII/371/2010, z dnia 20 września 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w sołectwie S. ( Dz. Urz. Woj. Śl. z 2010 r. Nr 243, poz. 3690 dalej zwanej m.p.z.p.). Plan ten bowiem wszedł w życie stosownie do § 37 tej uchwały 30 dni po jej opublikowaniu, co miało miejsce w dniu 17 listopada 2010 r. Sporną kwestią w niniejszej sprawie jest natomiast wyliczony w operacie szacunkowym wzrost wartości opisanej nieruchomości spowodowany uchwaleniem m.p.z.p. W skardze zakwestionowana została także prawidłowość zastosowanej w sprawie 30% stawki, w oparciu o którą ustalona została opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z działalności planistycznej gminy. Odnosząc się do pierwszej z tych kwestii stwierdzić należy, że orzekające w sprawie organy prawidłowo ustaliły, że w okresie między [...] r. a [...] r. nie doszło do wzrostu wartości wzrost wartości nieruchomości związanego z faktycznym sposobem jej wykorzystania w tym okresie. W konsekwencji kierując się unormowaniem zawartym w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. zasadnie organy te przyjęły, że wzrost wartości zbytego udziału we własności tej nieruchomości stanowił różnicę między jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p. a jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym w 1991 r., który został przyjęty uchwałą Rady Gminy P. nr XVIII/117/91 i obowiązywał do 31 grudnia 2003 r. Zgodnie z tym planem działka nr [...] stanowiła teren przeznaczony na produkcję rolniczą (12 RP) oraz teren lasów ( 15 ZL). Wójt Gminy P. , a za nim SKO w K. prawidłowo uznały zatem za rzeczoznawcą majątkowym, że aktualną wartość nieruchomości należało porównać z wartością gruntów przeznaczonych na uprawy rolne i tereny leśne. Wartość tę rzeczoznawca majątkowy ustaliła na podstawie cen transakcyjnych uzyskanych w okresie między [...] r., a [...] r. na lokalnym rynku nieruchomości obejmującym teren gminy P. . W oparciu o współczynniki korygujące rzeczoznawca w aneksie do sporządzonego operatu ustaliła, że cena nieruchomości tego rodzaju wyniosła [...] zł/m². Oceniając prawidłowość sporządzenia tej części operatu szacunkowego dostrzec jednak należy, że w toku tych ustaleń rzeczoznawca majątkowy pominęła w nim jedną z okoliczności, która mogła mieć wpływ na ustaloną wartość wycenianej nieruchomości. Ustalając wartość gruntów przeznaczonych na uprawy rolne i leśne rzeczoznawca do porównań wzięła bowiem pod uwagę tylko transakcje gruntami rolnymi. Tymczasem z planu miejscowego z 1991 r. wynikało, że część obszaru działki nr 45/1 stanowiły tereny lasów. Z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostę B. wynika zaś, że grunty zadrzewione i zakrzewione oznaczone symbolem Lz zajmowały część obszaru działki nr [...] o pow. [...] m² ( ponad 6%). Wskazać tutaj należy, że stosownie do § 18 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej zwanego rozporządzeniem RM) w przypadku braku transakcji rynkowych przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, rzeczoznawca winien zastosować metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Analizując zawarte w skardze zastrzeżenia dotyczące sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego zgodzić należy się również częścią zarzutów skarżącego zgłaszającego wątpliwości dotyczące prawidłowego ustalenie aktualnej wartości zbytego przez niego udziału w prawie własności działki nr 45/1. Bezsporne jest, że w obowiązującym m.p.z.p. działka ta została przeznaczona bowiem tylko w części pod zabudowę mieszkaniową i usługi nieuciążliwe (symbol 35 MN) a w pozostałej większej części pod usługi sportu i rekreacji (symbol 1US). Analiza szczegółowych ustaleń planu dowodzi, że nietrafne było także stanowisko SKO w K. zajęte w odpowiedzi na skargę dotyczące możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej na terenach oznaczonych w m.p.z.p. symbolem "1US". W szczególności z § 9 ust. 1m.p.z.p. wynika, że na terenie oznaczonym symbolem "1US" plan ten obok przeznaczenia podstawowego polegającego na przebudowie, rozbudowie, nadbudowie i odbudowie istniejących obiektów oraz urządzeń sportowo-rekreacyjnych przewiduje możliwość realizacji nowej zabudowy zgodnej z funkcją podstawową. W § 9 ust. 4 m.p.z.p. dopuszczona została z kolei na tym terenie realizacja obiektów o funkcji usług użyteczności publicznej, a także obiektów uzupełniających funkcję podstawową, takich jak obiekty gastronomiczne czy hotelarskie. Ustalenia te nie pozwalają zatem na akceptację poglądu SKO, że na przedmiotowym terenie plan dopuszcza zabudowę mieszkaniową. Niezrozumiały dla Sądu był także zawarty w odpowiedzi na skargę pogląd Kolegium, że zapisy planu nie określają w jakim procencie plan dopuszcza na działce nr 45/1 zabudowę mieszkaniową. Stosownie do art. 16 ust. 1 u.p.z.p. plan miejscowy sporządza się bowiem na mapie o określonej w tym przepisie skali. W art. 20 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p. jest z kolei mowa o części tekstowej i graficznej uchwały. Przepisy te nie pozostawiają wątpliwości, że rysunek planu, na którym określono tereny o różnym przeznaczeniu ( w kontrolowanej sprawie chodzi o tereny oznaczone symbolami 35 MN i 1 US) stanowi część planu miejscowego. W konsekwencji zacytowana wypowiedź organu odwoławczego dowodzi oparcia zaskarżonej decyzji na nienależytych ustaleniach faktycznych. Nie ulega także wątpliwości, że ustalając wartość zbytego udziału we własności nieruchomości rzeczoznawca majątkowy stosujący podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej, winien do porównań przyjąć nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. Tymczasem z tabeli 2 zamieszczonej na s. 16 operatu szacunkowego wynika, że do porównań wziętych zostało 12 transakcji mających miejsce na lokalnym rynku, które dotyczyły nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w tym jedną dotyczącą gruntów mieszkaniowych z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Z operatu tego nie wynika też, że ceny gruntów przeznaczonych pod usługi sportu i rekreacji były w analizowanym okresie na lokalnym rynku nieruchomości zbliżone do cen gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Brak tego ustalenia podważa prawidłowość ustalonej w operacie wartości działki nr [...] a w konsekwencji także wartość zbytego jej udziału. Dodać należy, że gdyby na lokalnym rynku nieruchomości nie występowały nieruchomości przeznaczone pod usługi sportu i rekreacji rzeczoznawca majątkowy winna była zastosować w sprawie § 26 ust. 1 rozporządzenia RM. Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości nieruchomości , które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Stwierdzone przez Sąd braki operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości należnej gminie P. opłaty planistycznej powodują konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy P. . Orzekającym w sprawie organom należy przy tym wytknąć, że nie wywiązały się one z ciążącego na nich obowiązku przeprowadzenia oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, do czego zobowiązywały ich przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Okoliczność, że określenia wartości nieruchomości poprzez wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy oraz to, że dysponuje on wiedzą specjalną, nie zwalniała orzekających w sprawie organów od zbadania prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu. Organom tym wytknąć także trzeba, że na ostatnio omówione usterki operatu szacunkowego skarżący zwracał uwagę już w odwołaniu wniesionym do SKO w K. od pierwszej zapadłej w sprawie decyzji organu I instancji. Obowiązkiem organów było zatem zajęcie wyraźnego stanowiska w tej sprawie. Z obowiązku tego nie zwalniał ich prawidłowy co do zasady pogląd SKO w K. , że organ nie może wkraczać w merytoryczną treść opinii, bowiem nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Stanowisko to nie zwalniało jednak organu z obowiązku udzielenia odpowiedzi na zarzuty sformułowane przez stronę pod adresem sporządzonego operatu. W sytuacji gdy orzekające w sprawie organy nie dysponują wiedzą lub kompetencjami pozwalającymi im samodzielnie odpowiedzieć stronie na zgłaszane przez nią wątpliwości, mają one w takiej sytuacji obowiązek zwrócenia się do rzeczoznawcy majątkowego o ich wyjaśnienie. Naruszenie przez orzekające w sprawie organy obu instancji wskazanych przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego powoduje konieczność uchylenia przez Sąd zaskarżonej decyzji, a także stosownie do art. 135 p.p.s.a. poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy P. . Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji zastosuje się do zaleceń Sądu. W szczególności Wójt Gminy P. zleci rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego pozostającego w zgodzie ze wskazanymi przez Sąd przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia RM. Następnie w oparciu o ten operat organ ten ponownie ustali wysokość należnej gminie P. opłaty planistycznej w związku ze zbyciem przez skarżącego udziału we własności działki nr [...]. Skarżącemu w tym miejscu należy jednakowoż zwrócić uwagę, że określone w planie miejscowym przeznaczenie znacznej części działki nr [...] pod usługi sportu i rekreacji nie musi pociągać za sobą obniżenia jej wartości w stosunku do nieruchomości przeznaczonych w całości pod budownictwo mieszkaniowe. W § 9 m.p.z.p. przewidziane zostało zróżnicowane przeznaczenie podstawowe jak i dopuszczalne terenów oznaczonych symbolem "1US". Okoliczność zaś, że przeznaczenie to nie obejmuje zabudowy mieszkaniowej nie pociąga za sobą automatycznie niższej wartości rynkowej takich terenów. Na marginesie zwrócić należy także uwagę, że w kwestionowanym przez skarżącego operacie szacunkowym rzeczoznawca wycenił wartość zbytego udziału we własności działki nr [...] na kwotę [...] zł, a skarżący udział ten zbył za kwotę [...] zł. Pozbawiony podstaw prawnych był natomiast drugi sformułowany z skardze zarzut dotyczący nieprawidłowego zastosowania w sprawie 30 % stawki opłaty planistycznej. Zdaniem skarżącego zastosowana w sprawie stawka procentowa opłaty planistycznej nie miała pokrycia w rynkowym wzroście wartości zbytego przez niego udziału w nieruchomości, bowiem tylko jego niewielka część została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Odnosząc się do tych stwierdzeń wskazać należy, że stawka procentowa opłaty od wzrostu wartości nieruchomości została określona w m.p.z.p., który jako akt prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 u.p.z.p.) stanowi źródło powszechnie obowiązującego prawa Rzeczpospolitej Polskiej ( art. 87 ust. 2 Konstytucji R.P.). Dodać też przyjdzie, że stosownie do art. 15 ust. 12 u.p.z.p. stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę wskazaną w art. 36 ust. 4 określa się obowiązkowo w planie miejscowym. Wreszcie stosownie do § 34 ust. 1 m.p.z.p. 30 % stawka naliczana od wzrostu wartości nieruchomości przewidziana została dla terenów oznaczonych w tym planie nie tylko symbolem "35 MN", ale także dla terenów oznaczonych symbolem "1 US", dla których w planie dokonano przeznaczenia gruntów rolnych na tereny usług sportu i rekreacji. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 135 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji. O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji Sąd rozstrzygał w oparciu o art. 152 P.p.s.a. O zwrocie kosztów postępowania Sąd orzekł w oparciu o art. 200, art. 205 § 2 oraz art. 209 p.p.s.a. oraz § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).