II SA/Łd 212/13

Dnia 23 kwietnia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.) Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Protokolant Pomocnik sekretarza sądowego Anna Łyżwa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2013 roku przy udziale --- sprawy ze skargi Gminy-Miasto Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną - oddala skargę. a.bł. Decyzją nr [...] z dnia [...] Starosta [...], działając na podstawie art. 12 ust. 4a-f i ust. 5, art. 18 ust. l i ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz.U. nr 193 2008r., poz. 1194 ze zm.) w związku z art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, 3 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. nr 102 z 2010r., poz. 651 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. nr 98 z 2000r. poz. 1071 ze zm.): 1. ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w Ł. przy ul. A, oznaczoną w ewidencji gruntów w obrębie [...] jako działka nr 87 o pow. 0,0502 ha, objętą zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. A (drogi gminnej) na odcinku od ul. B do ul. C w Ł., czego potwierdzeniem jest decyzja Prezydenta Miasta Ł. Nr [...] z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - w wysokości 204 706 zł; 2. przyznał ustalone w punkcie 1 odszkodowanie na rzecz: - M. B. w wysokości 102.353,- zł. za udział wynoszący 1/2 części, - D. Z. w wysokości 51.176,50,- zł za udział wynoszący 1/4 części, - R. S. w wysokości 51.176,50,- zł za udział wynoszący 1/4 części; 3. zobowiązał Gminę Miasto Ł. do wypłaty ustalonego odszkodowania w w/w kwocie osobom określonym w pkt 2, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, iż w dniu 7 czerwca 2010r. przed Prezydentem Miasta Ł. wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za część nieruchomości położonej w Ł., przy ul. A, oznaczonej na mapie ewidencyjnej jako działka nr 87 o pow. 0,0502 ha, w obrębie [...]. Postanowieniem z dnia [...] Wojewoda [...] wyłączył Prezydenta Miasta Ł. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej od rozpatrzenia przedmiotowej sprawy i wyznaczył do jej rozpatrzenia Starostę [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej. Decyzją z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaną na podstawie art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 1 i ust. 4, art. 16 ust. 2, art. 17 ust. 1ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Prezydent Miasta Ł. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, Miastu Ł. w imieniu którego działa Dyrektor Zarządu Dróg i Transportu, polegającej na rozbudowie ul. A (drogi gminnej) na odcinku od ul. B do ul. C w Ł. Z dniem ustateczniania się opisanej decyzji tj. z dniem 15 stycznia 2010r., działka nr 87 o pow. 0,0502 ha stała się z mocy prawa własnością Gminy Ł., za odszkodowaniem ustalanym w odrębnym postępowaniu. Dotychczasowymi współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości byli M. B. w 1/2 części i M. S. w 1/2 części, co potwierdza Akt Własności Ziemi Nr [...] z dnia 25 lutego 1974r. oraz postanowienie Sądu Rejonowego dla Ł.- W. w Ł., I Wydział Cywilny z dnia [...], sygn. akt [...]. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Ł. - W. w Ł. Wydział I Cywilny z dnia [...] sygn. akt [...] spadek po M. S. na podstawie ustawy nabyli: córka D. Z. z domu S. i syn R. S. po 1/2 (jednej drugiej) części każde z nich. Decyzją z dnia [...], Starosta [...] wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości 71.525,- zł., przyznał ustalone odszkodowanie na rzecz: M. B. w wysokości 35.762,50,-zł za udział wynoszący 1/2 części i na rzecz M. S. w wysokości 35.762,50,-zł za udział wynoszący 1/2 części oraz zobowiązał Gminę Miasto Ł. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna. Od w/w decyzji odwołanie złożył M. B., który zarzucił organowi I instancji błędne ustalenie, iż działka będąca przedmiotem postępowania została wywłaszczona pod drogę publiczną, gdy z analizy samej mapy oraz z oględzin już realizowanej inwestycji wynika, iż działka nr 87 obręb [...] przeznaczona jest na infrastrukturę około dworcową. Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, podnosząc w uzasadnieniu, iż w toku postępowania międzyinstancyjnego zmianie uległy przepisy prawa, regulujące sposób sporządzania operatu szacunkowego tj. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), bowiem w dniu 26 sierpnia 2011r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 165, poz.985). Zmianą objęto m.in. zasady określania wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi publiczne, co może mieć wpływ na określenie wartości nieruchomości, będącej przedmiotem szacunku. W ocenie Wojewody, konieczne było przeto sporządzenie nowej opinii przez uprawnionego biegłego, odpowiadającej obowiązującym przepisom prawa. Rozpatrując sprawę ponownie organ I instancji wskazał, iż zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 4 w/w ustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1. własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2. własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4a w/w ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Po myśli art. 12 ust. 4 f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. (art. 12 ust.5). Zgodnie z art. 18 ust. 1 w/w ustawy wysokość odszkodowania, o którym w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art.18 ust.3). W dniu 15 grudnia 2009r. nieruchomość położona w Ł. przy ul. A, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 87 o pow. 0,0502 ha w obrębie [...] stanowiła niezabudowaną część nieruchomości gruntowej. Teren przedmiotowej działki był niezagospodarowany, niezabudowany, nieogrodzony i nieutwardzony. Szacowana działka w dniu 31 grudnia 1998r. nie stanowiła drogi publicznej, co potwierdza zaświadczenie Zarządu Dróg i Transportu z dnia 19 stycznia 2010 r. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 oraz art. 134 ust. 1, 2 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi zastosowanie mają przepisy § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z § 36 ust. 2 w/w rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są nie wystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z § 36 ust. 3 w/w rozporządzenia w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z § 36 ust. 5 w/w rozporządzenia przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. W toku postępowania zlecono wykonanie wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu A. H. - T., która w operacie szacunkowym, wykonanym w dniu 24 stycznia 2012 r. określiła wartość 1m2 wycenionego gruntu na kwotę 407,78,- zł., natomiast wartość rynkową działki nr 87 o pow.0,0502 ha na kwotę 204.706,- zł. Wartość nieruchomości określono według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji ([...]) oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (dzień sporządzenia wyceny). Wartość gruntu zajętego pod drogę publiczną rzeczoznawca majątkowy określiła jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów przyległych (terenów położonych w strefie zurbanizowanej) i powierzchni tej działki gruntu. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jeżeli operat szacunkowy sporządzony został na potrzeby postępowania administracyjnego, oceny tego operatu, jako jednego z dowodów w postępowaniu zobowiązany jest na podstawie art. 80 k.p.a. dokonać organ prowadzący dane postępowanie. Uwagi strony postępowania stanowią opinię, którą organ może się posiłkować przy konstruowaniu własnej oceny. W ocenie organu I instancji, w sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym z dnia 24 stycznia 2012r. rzeczoznawca majątkowy A. H. - T. wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 87 o pow. 0,0502 ha, oszacowała w podejściu porównawczym, w metodzie korygowania ceny średniej. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w zasięgu struktury terenów (kolor różowy) oznaczonych w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Ł. nr 24 - tereny w przewadze źle zagospodarowane, nie wykorzystywane lub zdegradowane wymagające głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. Na podstawie przeprowadzonego badania rynku rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że w ostatnim okresie nie odnotowano transakcji sprzedaży nieruchomości położonych w zasięgu terenów oznaczonych w studium "kolorem różowym" tj. źle zagospodarowanych, niewykorzystywanych lub zdegradowanych wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. Rzeczoznawca majątkowy zdecydowała więc o rozszerzeniu badania o rynek regionalny, teren całego województwa [...], gdzie również nie odnotowano transakcji sprzedaży nieruchomości, których przeznaczenie poza położeniem w strefie urbanizacji szczegółowo opisane byłoby jako tereny źle zagospodarowane, niewykorzystywane lub zdegradowane wymagające głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. W związku z powyższym na potrzeby niniejszej wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy rynku lokalnego, z uwzględnieniem transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu w studium - "Strefa urbanizacji - podstawowe formy użytkowania zabudowa mieszkaniowa jedno - i wielorodzinna oraz usługowa", gdzie jednostki strukturalne opisano ogólnie również jako źle zagospodarowane. Prezydent Miasta Ł., w kolejnych pismach kwestionował sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z wyceny przedmiotowej nieruchomości podnosząc przede wszystkim niewłaściwy rynek nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością szacowaną. Organ orzekający obligował rzeczoznawcę majątkowego A. H. - T. do złożenia pisemnych wyjaśnień, w celu ustosunkowania się do podnoszonych przez Prezydenta Miasta Ł. zarzutów co do wyceny przedmiotowej nieruchomości. Biegła złożyła wyjaśnienia do operatu szacunkowego z wyceny przedmiotowej nieruchomości w zakresie przyjętego segmentu rynku i zastosowanej metody wyceny pismami: z dnia 29 marca 2012r. oraz z dnia 10 maja 2011r. Biorąc pod uwagę powyższe, a także treść przepisów stanowiących podstawę prawną operatu szacunkowego z dnia 24 stycznia 2012r., wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego A. H. - T. oraz biorąc pod uwagę udzielone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia, zdaniem organu orzekającego, w/w operat szacunkowy zgodny jest w pełni z obowiązującymi przepisami prawa, a wartość odszkodowania ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiada wartości rynkowej przejętej nieruchomości. Ponadto, w sytuacji, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego w dalszym ciągu są kwestionowane, możliwe jest skierowanie operatu do oceny prawidłowości jego sporządzenia. Uprawnienia dokonania takiej oceny, posiada w oparciu o art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w rozumieniu art. 4 pkt. 15 w/w ustawy, o czym strony niniejszego postępowania były przez organ orzekający informowane. Prezydent Miasta Ł. przedstawiał uwagi do operatu szacunkowego z wyceny przedmiotowej nieruchomości, ale nie przedstawił żadnego dowodu, który mógłby stanowić podstawę do stwierdzenia, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy. Z tej też przyczyny organ I instancji, dokonawszy oceny przedłożonej opinii, uznał za ją prawidłową i mogącą stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Kontrwycena, o której pisał Prezydent Miasta Ł. w piśmie z dnia 15 czerwca 2012r. nie dotyczyła przedmiotowej nieruchomości, tylko nieruchomości sąsiedniej, czego potwierdzeniem jest notatka służbowa z dnia 21 czerwca 2012 r. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Gminę Miasto Ł., gdyż zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], z dniem w którym decyzja wspomniana stała się ostateczna, nieruchomość położona w Ł. przy ul. A, oznaczona w ewidencji gruntów w obrębie [...] jako działka nr 87 o pow. 0,0502 ha objęta zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie drogi gminnej, stała się własnością Gminy Ł. Odwołanie od powyższej decyzji złożył, reprezentujący Gminę Ł. – Prezydent Miasta Ł., wnosząc o jej uchylenie z uwagi na podnoszoną wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego. Jak wskazano w uzasadnieniu środka zaskarżenia, nieprawidłowo został przez rzeczoznawcę wybrany segment rozpatrywanego rynku nieruchomości, tj. pod budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne oraz usługowe, oraz wadliwie zastosowano współczynnik 0,95 - z uwagi na różnicę w przeznaczeniu działki, wynikającym ze studium, na tle nieruchomości przyjętych do porównania jako nieruchomości podobne do wycenianej. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego wyraźnie wskazuje, iż wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Art. 154 ust. 2 w/w ustawy zaś stanowi, iż w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ze studium obejmującego ten teren, wprowadzonego uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...] jednoznacznie wynika, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w zasięgu terenów oznaczonych nr 24 - terenów w przewadze źle zagospodarowanych, niewykorzystywanych lub zdegradowanych, wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. W świetle powyższego, w ocenie odwołującego, założenie przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego w procesie wyceny należy uznać za nieuzasadnione. Błędny dobór analizowanego rynku i nieruchomości podobnych rzutuje zaś na określenie wartości nieruchomości wycenianej na błędnym poziomie - znacznie zawyżonym. Ponadto, zdaniem odwołującego, wątpliwości co do prawidłowości wyceny może nasuwać diametralna różnica pomiędzy wartościami przedmiotowej nieruchomości, ustalona w operatach autorstwa A. H. - T. sporządzonych na potrzeby niniejszego postępowania (z dnia 3 września 2010r. na kwotę 71.525,00,-zł i z dnia 24 stycznia 2012r. na kwotę 204.706,00,- zł). Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie Starosty [...]. W uzasadnieniu podniósł, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 tejże ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Dla potrzeb niniejszego postępowania sporządzono operat szacunkowy autorstwa A. H.-T.. Wartość przedmiotu wyceny określono na dzień sporządzenia operatu, natomiast stan przedmiotu wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jak wskazał rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z obowiązującą uchwałą Rady Gminy Miejskiej w Ł. w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł., przedmiotowa działka znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...], w zasięgu struktury terenów (kolor różowy) oznaczonych numerem 24 - tereny w przewadze źle zagospodarowane, nie wykorzystywane lub zdegradowane wymagające głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. Zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art.154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W związku z brakiem planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu przedmiotowej działki uznano, że działka ta przejęta z mocy prawa pod drogę publiczną, na dzień wydania decyzji nie była przeznaczona pod inwestycję drogową. Jej wartość rynkową, jako przedmiot prawa własności, określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z przeprowadzonym badaniem lokalnego rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych cena minimalna wyniosła - 325,83,-zł. za m2, cena maksymalna - 539,79-zł. za m2, zaś cena średnia - 427,53,-zł. za m2. Współczynnik korygujący określono na poziomie - 1,004. Wartość 1 m2 powierzchni działki gruntu stanowi iloczyn ceny średniej, uzyskanej z badania lokalnego rynku nieruchomości, sumy wartości współczynników korygujących oraz współczynnika korekcyjnego, uwzględniającego przypadki szczególne. W tym przypadku zastosowano współczynnik 0.95, ze względu na różnicę w przeznaczeniu przedmiotowej działki w studium na tle działek przyjętych do porównania. Tak przyjęty współczynnik uwzględnia negatywny wpływ na wartość nieruchomości ograniczeń wynikających z zapisów w studium. Współczynnik ten nie został przyjęty w minimalnej wysokości ze względu na informację uzyskaną od pełnomocnika byłego właściciela nieruchomości podczas oględzin, że teren ten nie nosił cech terenu zdegradowanego i wymagającego głębokich przekształceń na dzień wydania decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. Potwierdzeniem tej informacji jest natomiast fakt, że możliwe było zrealizowanie celu zgodnego z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz brak widocznych cech terenów zdegradowanych na działkach położonych w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości (również w strefie oznaczonej kolorem różowym), na których ww. cel nie był realizowany. Stąd wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości wyniosła 407,78,-zł., wartość rynkowa szacowanej nieruchomości natomiast po zaokrągleniu 204.706,-zł. Zdaniem organu odwoławczego, w ocenianym operacie rzetelnie i, odpowiednio dla celu wyceny, opisano stan nieruchomości oraz jej przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono analizę rynku nieruchomości odpowiednio do celu i sposobu wyceny oraz wybór odpowiedniej metodyki wyceny. Opisano przebieg istotnych obliczeń i uzasadnienie końcowego wyniku, podając w treści operatu dane, wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono stosowne klauzule i o oświadczenia, potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. Z tej przyczyny, w ocenie Wojewody [...], brak jest podstaw do kwestionowania sporządzonego operatu szacunkowego, który jest kompletny i może być użyty do celu, do jakiego został sporządzony. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła Gmina Miejska Ł., podnosząc zarzuty tożsame ze zgłoszonymi uprzednio w złożonym odwołaniu. W ocenie strony skarżącej błędny dobór analizowanego rynku i nieruchomości podobnych wpłynął w bardzo istotny sposób na określenie wartości przedmiotowej nieruchomości na znacznie zawyżonym poziomie. Oznacza to w istocie, iż organ prowadzący postępowanie administracyjne nie wyjaśnił należycie stanu faktycznego sprawy, czym naruszył art. 7 i 77 k.p.a. Nieusunięte w sprawie wątpliwości powstają dodatkowo z faktu, iż rzeczoznawca sporządziła w sprawie dwa operaty - jeden z dnia 3 września 2010r. na kwotę 71.525,- zł drugi natomiast z dnia 24 stycznia 2012r. na kwotę 204.706,-zł. Wiedzą notoryjną jest, iż w latach 2010 - 2012 nie było tak znaczącego wzrostu cen. Nie wyjaśniono zaś z jakich faktów wynikły owe różnice. W konkluzji, Gmina Miejska Ł. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, odwołując się do uzasadnienia stanowiska zawartego w motywach zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie bowiem z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm. ), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art.156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach – stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania rozstrzygnięcia z naruszeniem prawa wchodzi w zaś grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art.145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz.U. z 2012r., poz. 270, powoływanej dalej jako p.p.s.a.) Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, brak było podstaw do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem sporu była wysokość odszkodowania, ustalonego za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną w trybie art. 11f ust. 1 pkt 6 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z treścią wielokrotnie cytowanego art. 18 ust. 1 powołanej ustawy, odszkodowanie wspomniane ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Po myśli art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się zaś w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.2). W przypadku dróg jednakże, przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2012r. (nadanym rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), określa, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa zaś, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wobec tego zaś, iż teren, na którym położona jest przejęta pod drogę publiczną działka nr 87, nie jest (i w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był) objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, trafnie przyjęto, że oszacowanie wartości nieruchomości, dokonane być winno bez ustaleń decyzji z dnia [...], na podstawie obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta Ł.". Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zaś rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przepisie tym nie wskazano jednak, jak te czynniki mają wpływać na wybór konkretnej metody lub techniki. Tak więc rzeczoznawca majątkowy, mimo wskazania tych czynników, podejmuje rozstrzygnięcie w sposób dość swobodny. Jednakże dokonany wybór powinien uzasadnić (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn.akt I OSK 852/07, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 496165). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy, ustalając wartość działki nr 87 wziął pod uwagę takie cechy jak: lokalizacja ogólna, otoczenie, możliwości zagospodarowania nieruchomości, możliwość uzbrojenia i dostęp do drogi. W kolejnych wyjaśnieniach precyzyjnie i szczegółowo odniósł się również do zastrzeżeń stron, wskazując zarówno przyczyny rozbieżności w sporządzonych na potrzeby niniejszego postępowania opiniach (zmiana przepisów prawa, regulujących sposób szacowania nieruchomości zajętych pod drogi w oparciu o ustawę o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych), jak i uzasadnienie dla doboru nieruchomości przyjętych do porównania (analiza rynku z uwzględnieniem transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu zgodnym ze Studium). Należy zaś podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nawet wtedy, gdy sporządza opinię dla organu prowadzącego konkretną sprawę. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien natomiast dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową oraz materialnym - czy jest logiczny, spójny i zupełny. W przedmiotowej sprawie organy orzekające w sprawie, dokonały wszechstronnej i obiektywnej oceny sporządzonego operatu szacunkowego. Ocenę tę należy podzielić, bowiem konkluzja o prawidłowości przedłożonego operatu szacunkowego jest właściwa. Wbrew zarzutom skargi nie można mieć zastrzeżeń do "wybranego przez rzeczoznawcę segmentu rozpatrywanego rynku nieruchomości", bowiem odpowiada on przeznaczeniu nieruchomości, określonemu w Studium. Zgodnie zaś z jego zapisami, szacowana działka położona jest na terenach zewnętrznej strefy zurbanizowanej, zdominowanej współczesną zabudową mieszkaniową (wielorodzinną osiedlową, w małej części jednorodzinną), miejscami niedostatecznie wyposażone w zakresie infrastruktury technicznej. Znajduje się wprawdzie w zasięgu struktury terenów w przewadze źle zagospodarowanych, niewykorzystanych lub zdegradowanych, wymagających przekształceń i zagospodarowania jednakże w granicach strefy zurbanizowanej. Brak jest zatem podstaw do kwestionowania poprawności sporządzonej wyceny, skoro przyjęte do porównania nieruchomości, których cena transakcyjna była znana, położone były na terenach o podobnym przeznaczeniu w Studium (strefa urbanizacji), gdzie jednostki strukturalne opisano również jako źle zagospodarowane (por. wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia 29 marca 2012r. oraz z dnia 10 maja 2012r.), przyjęty współczynnik korygujący uwzględniał natomiast negatywny wpływ na wartość nieruchomości ograniczeń wynikających z zapisów Studium. Przyjęcie go na poziomie 0,95 trudno zaś uznać na błędne, skoro pozostaje okolicznością niekwestionowaną, że teren działki nr 87 nie nosił cech terenu zdegradowanego i wymagającego głębokich przekształceń na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odnosząc się zaś do rozbieżności pomiędzy opiniami z dnia 3 września 2010r. oraz z dnia 24 stycznia 2012r. wskazać trzeba, iż nie miały one związku ze "znaczącym wzrostem cen" lecz zmianą przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W dacie sporządzania pierwszego z operatów jego brzmienie, jednoznacznie określało typ transakcji porównawczych ("Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne"). Przepis wspomniany, w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011r. stanowi zaś, co wyżej podkreślono, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W przedmiotowej sprawie oznaczało to szacowanie nieruchomości o innym przeznaczeniu (pierwotnie pod drogi, obecnie zaś wedle zapisów Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta Ł. – tereny zewnętrzne strefy zurbanizowanej, zdominowane współczesną zabudową mieszkaniową), co w sposób oczywisty miało wpływ na uzyskaną w procesie wyceny wartość. Biorąc pod uwagę powyższe, podzielić należy natomiast stanowisko, wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż sporządzona w niniejszej sprawie i wielokrotnie wyjaśniania opinia rzeczoznawcy majątkowego, jest merytorycznie poprawna, logiczna i zupełna. Przyjęte w niej ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. Jeżeli zaś strona podważa operat szacunkowy, sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Za prawidłowe uznać zatem należało ustalenie, w oparciu o tenże operat, odszkodowania za działkę nr 87, zajętą pod drogę publiczną na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zobowiązanie do jego wypłaty Gminę Miejską Ł.. Na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono zatem o oddaleniu skargi, bowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. LS