II SA/Po 114/13

Dnia 7 maja 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2013 roku sprawy ze skargi S. J., K. J., P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] października 2012 roku Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; oddala skargę Wójt Gminy decyzją z [...] lutego 2012r. na podstawie art. 98a ust. 1, ust. 1a, art. 146 ust 1a i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r . Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz postanowień uchwały Nr XVIII/153/2008 Rady Gminy Suchy Las z dnia 24 stycznia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości sławki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Województwa Wielkopolskiego Nr 33, poz. 686 z dnia 13 marca 2008 r. ze zm.) ustalił S. J., P. M. oraz K. J. opłatę adiacencka w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości S. L., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o powierzchni 0,1985 ha, ark. mapy [...], obręb S. L., zapisanej w dacie podziału w księdze wieczystej nr [...], w związku z podziałem tej nieruchomości zatwierdzonym ostateczną decyzją Wójta Gminy z dnia [...] listopada 2009 r., Nr [...], która stała się ostateczna w dniu 21 listopada 2012 roku, * do zapłaty opłaty zobowiązał S. J. w kwocie [...] zł, K. J. w kwocie [...] zł, P. M. - [...]zł - po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ administracyjny wskazał, że podział przedmiotowej nieruchomości zatwierdzony został decyzją Wójta Gminy z [...] listopada 2009r. ostateczną w dniu [...] listopada 2009r. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł., wobec czego opłata adiacencka stanowi kwotę [...] zł. (20% x [...]zł). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym 12 listopada 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pana D. B. Od decyzji tej odwołanie złożyli skarżący wskazując, że ich zdaniem nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a ponadto operat jest nierzetelny. Nadto organ nie wziął pod uwagę, że nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości. Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] października 2012r. na podstawie art. 4 pkt 16, art. 98a, art. 156 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i art. 138 § 1 pkt.1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Skład orzekający wyjaśnił w oparciu o przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową. Stosownie zaś do art. 146 ust. 1a tejże ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w powołanych powyżej przepisach ustawy jest wystąpienie trzech przesłanek: 1. pozytywne rozpatrzenie przez organ administracji wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości, 2. wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale nieruchomości, 3. obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty powinno nastąpić w terminie 3 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie organ I instancji wydał decyzję w ustawowym terminie. Jak wynika z przedstawionego na wstępie stanu sprawy, niesporną jest okoliczność, że odwołujący złożył wniosek o dokonanie podziału nieruchomości. W konsekwencji dnia [...] listopada 2009r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w S.L., oznaczonej w ewidencji gruntów nr[...]. W chwili, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Gminy Suchy Las z dnia 24 stycznia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Województwa Wielkopolskiego Nr 33, poz. 686 z dnia 13 marca 2008 r. ze zm.). W konsekwencji w dniu 18 maja 2010 roku Wójt Gminy wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wobec powyższych okoliczności istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Badając ponownie sprawę skład orzekający organu odwoławczego nie znajduje podstaw do uwzględnienia odwołania. Sporządzona w niniejszej sprawie opinia w postaci operatu szacunkowego stanowi dowód w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej dla szacowania nieruchomości powstałych po podziale. Biegły ustalił, że w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nieruchomości nie były objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Biegły oszacował wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Mógł zastosować podejście porównawcze, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego uznać należy, że operat zawiera materiał dowodowy pozwalający przyjąć, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i drogi. Dobór metody szacowania nieruchomości jest jak najbardziej właściwy. Operat jest rzetelny. Ustalenia co do dwóch stanów faktycznych (przed i po podziale) zawarte w dowodzie (opinii) są poparte dokumentami. Dokumentacja zawiera zdjęcia oraz mapę zasadniczą. Kolegium dokonało od nowa zbadania dowodu w postaci operatu. Biegły dla celów wyceny nieruchomości przed podziałem dokonał wyceny nieruchomości z uwzględnieniem ich przeznaczenia i ich części w miejscowych aktach planistycznych. Wycenił nieruchomość sprzed podziału. Przedstawił 11 nieruchomości podobnych do wycenianej działki [...]. Opisał cechy oraz wskazał ich procentowy udział w ogólnej skali wartości nieruchomości (100%). Następnie w tabeli pod pozycją Ocena nieruchomości za pomocą współczynników korygujących określił konkretną wartość dla wycenianej działki za pomocą współczynnika Uj Suma tych współczynników w ostatniej kolumnie dała wartość ogólną współczynnika o wartości 1,060. Wartość tą wymnożył przez cenę średnią z uwzględnieniem wartości za metr kwadratowy nieruchomości wziętych do porównania oraz wycenianą powierzchnię nieruchomości sprzed podziału. W efekcie uzyskał wartość 426,62 złotych za metr kwadratowy i ogólną wartość nieruchomości sprzed podziału w kwocie [...] złotych. Po podziale biegły stosował metodę korygowania ceny średniej. Zastosował właściwe techniki dla tej metody i w podobny sposób, jak powyżej określił najpierw indywidualne cechy działek [...],[...],[...]. W tabeli na stronie 18 przedstawił zgodnie z zasadą kilkanaście nieruchomości podobnych i tak , jak w przypadku nieruchomości przed podziałem opisał cechy, skorygował wyceniane działki powstałe po podziale za pomocą odpowiednich współczynników w oparciu o indywidualne cechy każdej działki. Obliczenia w tej części organ odwoławczy uznał za poprawne. Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ II instancji wskazał, że przedłożenie transakcji zróżnicowanych cenowo, powoduje, że szacowanie jest prawidłowe, a uzyskane wyniki szacowania w oparciu o ceny i cechy daje największe prawdopodobieństwo, że na wolnym rynku możliwe są do uzyskania ceny zawarte w operacie biegłego. Dodatkowo wskazano, że biegły wybrał nieruchomości z gminy S. L., co stanowi dowód na rzetelność przy dokonywaniu wyboru transakcji. Odnosząc się także do zarzutu fakultatywności ustalenia opłaty podniesiono, że gdy organ wszczyna postępowanie korzysta z umocowania ustawowego i nie ma podstaw wówczas do umorzenia takiego postępowania. Także żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisy procedury nie nakazują badania z jakiego powodu Strony (Właściciele) dokonują podziału. Gdyby taka była wola ustawodawcy, to wyraźnie zawarłby taką normę prawną i nakazał jej usus. Z powyższego wynika wniosek, że gdy ustawodawca nie określił expressis verbis przypadków odstąpienia od ustalenia opłaty, to Strona nie może zarzucać organowi bezpodstawnego działania, gdy postępowanie zostało już wszczęte. Także organ nie ma obowiązku brać pod rozwagę powodu z jakiego Strony dokonały podziału (tut. mieszkaniowy). W związku z tym organy nie mogą brać pod uwagę tego, iż zniesienie własności i w konsekwencji podział nastąpił na skutek darowizny babci. Z kolei co do wyboru nieruchomości przed i po podziale. Biegły dobrał podobne nieruchomości, gdyż sugerował się między innymi wielkością nieruchomości i dla działek mniejszych powstałych po podziale na stronie 18 wybrał właśnie zbliżone powierzchnią nieruchomości. Powyższa analiza operatu dokonana przez organ I instancji oraz Skład orzekający Kolegium pozwala uznać, że opinia zawiera pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Ogólne tendencje oraz nieruchomości przedstawione przez biegłego na rynku nieruchomości nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości. Dokonany wybór przez biegłego jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Niezwykle ważne jest, że operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji przez Strony i organ dokonanych obliczeń. Dodatkowo organ odwoławczy wskazał, że biegły przedstawił w operacie procentowe, wagi cech. Cechy te są dobrane według sposobu przeznaczenia nieruchomości i jej funkcji. Stanowi to dowód, na okoliczność, iż operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Tylko bowiem takie ustalenia w oparciu o wykaz nieruchomości mogą stanowić dowód na okoliczność, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do rzeczywistej wartości dzielonej nieruchomości. Dokonane obliczenia w oparciu o stosowne algorytmy zastosowane w operacie przez biegłego są jednocześnie przełożeniem istniejących tendencji na rynku nieruchomości, a także wartości poszczególnych wycenianych działek, ich cech różniących się od cech branych do porównania nieruchomości przekłada się na wartość w postaci ceny (wartości jednostkowej) możliwej do uzyskania na rynku sprzedaży nieruchomości. Skład orzekający Kolegium oceniając materiał uznał, że opinia w sposób jednoznaczny wykazuje wzrost wartości nieruchomości. Jednocześnie skoro materiał dowodowy nie budzi wątpliwości może być uznany za dowód. W niniejszej sprawie biegły przyjął do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na ich wielkość oraz przeznaczenie w aktach planistycznych obowiązujących dla poszczególnych obszarów. Poddał analizie rynek działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Rzeczoznawca przeanalizował transakcje zaistniałe w okresie ostatnich dwóch lat, a do porównań wybrał transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu odpowiednich metod, biegły bez błędów rachunkowych i zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Pozwoliło to na uznanie, iż uzyskane przez biegłego wyniki w postaci wartości rynkowych dzielonej nieruchomości, stanowią najbardziej prawdopodobne jej ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy stwierdził, że biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, gdzie najliczniejszą liczbę transakcji odnotowuje się wśród gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Jak wskazano powyżej słusznie zatem organ I instancji przyjął, że zestawione obliczenia są poprawne dla przyjętych poszczególnych cech rynkowych z uwzględnieniem wagi procentowej każdej z tych cech oraz dobór nieruchomości jest poprawny. Organ ten dokonał oceny materiału dowodowego. W wyniku dokonanej weryfikacji Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami, a zarzut, że operat był nieprawidłowy i nie można przyznać mu przymiotu wiarygodności nie znajduje potwierdzenia w niniejszej sprawie. W ocenie Kolegium organ I instancji działał w granicach umocowania ustawowego, a przepisy prawa materialnego (art. 98a ustawy o gos. nier.) pozwalają na ustalenie opłaty adiacenckiej w konsekwencji wystąpienia przesłanek wymienionych w treści tego przepisu oraz w niniejszym stanie faktycznym. Zgodnie z art. 7 Kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zatem Kolegium stosując się do tej zasady dokonało powtórnego zbadania sprawy, oceniło całość postępowania organu oraz wyjaśniło Stronie zasadność działania organu I instancji. W ocenie organów operat nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania. Ponadto jedynie organizacją zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego pod opinię takiej organizacji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że zgodne z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Interpretacja tego przepisu pozwala biegłemu dokonywać wyceny w oparciu o wszystkie dokumenty, zdarzenia faktyczne i stany prawne, które mają odniesienie do wycenianych nieruchomości. Dlatego w świetle przepisu § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zawierającego enumeratywnie wymienione elementy operatu, to biegły nie może dowolnie wybierać nieruchomości do analizy, tylko zgodnie z tymi wytycznymi uwzględnia przeznaczenie zgodne z decyzją o warunkach zabudowy. Także art. 4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że przez nieruchomość podobną - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stąd biegły prawidłowo dokonał wyboru nieruchomości w oparciu o przeznaczenie określone w aktach planistycznych, a zarzuty wskazane w odwołaniu są bezpodstawne albowiem operat zawiera wszystkie w/w elementy. Przyjęta metodologia jest podobna do innych wycen stosowanych przez biegłych w podobnych sprawach. Stąd Kolegium nie podziela argumentu, że jest ona wadliwa. Ponadto organy bardzo szeroko wyjaśniły te kwestie Stronom w swych rozstrzygnięciach. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do tego, ażeby uznać, że wniesione na etapie postępowania odwoławczego zarzuty miały istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym wartość nieruchomości położonej w miejscowości S. L. po podziale ustalona została w wysokości [...] złotych, z kolei wartość nieruchomości przed podziałem to [...] złotych. W związku z tym organ prawidłowo ustalił, że wzrost wartości nieruchomości będącej we władaniu S.J., K. J., P. M. w konsekwencji podziału wynosi: [...]zł - [...]zł = [...]zł Powyższa kwota jest podstawą do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dlatego biorąc pod uwagę uchwałę Rady Gminy z dnia 24 stycznia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, która stanowi, że stawka opłaty adiacenckiej wynosi 20% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale stwierdzić należy, że zawarta w decyzji organu I instancji wysokość opłaty jest prawidłowa. Wynika to z obliczenia: [...] zł (wzrost wartości nieruchomości) x 20% = [...]złotych. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] października 2012r. wnieśli S. J., P. M. i K. J. Skarżący zarzucili, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami polegającego na przyjęciu wadliwego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zarzucono uchybienie art. 7 kpa gdyż naruszono słuszny interes obywateli przyjmując, że wadliwy operat szacunkowy stanowi podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Skarżący podnieśli, że Kolegium bezkrytycznie utrzymuje decyzję organu I instancji w mocy i nie bierze pod uwagę istotnych błędów zawartych w operacie. Błędnie biegły przyjął w operacie do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem transakcję sprzedaży, która odbyła się 27 listopada 2011r. Wskazał na błędnie przyjęte przez biegłego transakcji z 26 stycznia 2010r., 17 grudnia 2009r. oraz 9 listopada 2009r. W świetle przepisu §41 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomość i sporządzenia operatu szacunkowego biegły nie miał podstaw do zastosowania transakcji, które odbyły się po dacie [...] listopada 2009r. tj. dacie wydania decyzji o podziale. Z powyższych względów operat nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału działki[...]. Nadto skarżący wskazali, że organ błędnie odniósł zasądzone kwoty do poszczególnych zobowiązanych oraz w decyzji odwoławczej błędnie wskazano datę wykonania operatu szacunkowego na 12 listopada 2012r., a nie jak być powinno na 12 listopada 2010r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując się na uzasadnienie swojej decyzji wniosło o oddalenie skargi. Na rozprawie skarżący popierali skargę i stanowiska zawarte we wcześniejszych pismach. Dodatkowo wskazali, że w świetle art. 7 kpa i art. 77 kpa to na Kolegium a nie na skarżących ciąży obowiązek uzyskania opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców, skoro skarżący kwestionowali w swoich pismach rzetelność operatu. Nadto Kolegium naruszyło przepisy kpa nie informując skarżących o kosztach uzyskania takiej opinii. Nadto podnieśli, że rok wcześniej skarżący dokonali sprzedaży na rzecz Gminy działki o powierzchni 208 m² wydzielonej pod drogę za cenę [...] zł za m², i ta niska cena sprzedaży wskazuje na nierzetelność wyrażonego w operacie poglądu rzeczoznawcy co do stabilizacji cen nieruchomości na terenie Gminy. Nadto skarżący podniósł, że w dokumentach Kolegium nazwisko P. M jest błędnie wskazane jako M., więc postępowanie Kolegium dotyczyło innej osoby. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się niezasadna. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzające jej wydanie postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań. W sprawie pozostawało poza sporem, że Wójt Gminy decyzją z [...] listopada 2009r. zatwierdził podział nieruchomości należącej do Skarżących, zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w P. w P. pod nr [...] położonej na działce o numerze ewidencyjnym gruntów[...], obręb S. L., ark. [...] o powierzchni 1985 m². Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...] listopada 2009r. (k. 22 akt adm. I instancji). Materialnoprawną podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie jest art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej ugn). Sama opłata adiacencka, zdefiniowana w art. 4 pkt 11 ugn, stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w formie uchwały, w kwocie nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Uchwałę taką Rada Gminy podjęła dnia 24 stycznia 2008r., ustalając wysokość opłaty adiacenckiej na 20%. Ustalenie i wymierzenie owej opłaty winno nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie opłata została ustalona przed upływem 3-letniego terminu. Istotnym warunkiem wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedną całość. Słusznie przyjęły organy, że biegły w sporządzonym operacie prawidłowo zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Dla zastosowania tej metody istotnego znaczenia nabiera rozumienie samej nieruchomości podobnej, która w art. 4 pkt 16 ugn zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (wyrok NSA z 28.4.2011 r., I OSK 159/11, www.cbois.gov.pl). Biegły dobierając do wycenianej nieruchomości podobne do nieruchomości przed podziałem, jak i do nowopowstałych działek, kierował się ich powierzchnią, uzbrojeniem, istniejącym sąsiedztwem i otoczeniem, dostępnością komunikacyjną, dojazdem i datą transakcji. Stosowanie do przyjętego podejścia i metody biegły dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości podobnych. Co istotne nieruchomości wzięte do porównania pochodziły z gminy S.L, tej samej gdzie położona jest nieruchomość będąca przedmiotem oceny. Dokonując wyceny nieruchomości przed, jak i po podziale biegły przyjął do porównania po jedenaście działek podobnych. W ocenie Sądu, sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości została dokonana w sposób rzetelny i fachowy. Sformułowane przez Skarżących zarzuty nie podważyły prawidłowej wysokości przyjętej do obliczenia opłaty adiacenckiej kwoty różnicy między wzrostem wartości nieruchomości utworzonych przez podział, a wartością nieruchomości przed jego dokonaniem. Skarżący przed obiema instancjami administracyjnymi poza gołosłownymi twierdzeniami kwestionującymi wzrost wartości nieruchomości po podziale nie przedłożyli żadnych dowodów, prowadzących do innych ustaleń. Słusznie uznały organy, że biegły w przygotowanym operacie szacunkowym wykazał jednoznacznie, że wyższe są ceny działek o powierzchniach mniejszych odpowiadających nowopowstałym nieruchomościom po podziale w stosunku do cen nieruchomości dużych, jak nieruchomość skarżących przed podziałem (k. 16,18 i 19 operatu). Wynikiem podziału stało się wydzielenie działek pozwalające na ich gospodarczo korzystniejsze użytkowanie. Nadto biegły opisał cechy działek przed podziałem i po podziale, określił współczynniki korygujące i wskazał konkretną wartość działek. Odrzucił również ceny skrajne jakie wystąpiły na rynku i metodą korygowania ceny średniej ustalił wartość działki przed podziałem oraz wartości dziełek powstałych po podziale. Podkreślić należy, że zastosowana przez biegłego procedura pozwoliła uwzględnić wszystkie zalety i wady wycenianych działek gruntowych. W tym miejscu wskazać również należy, że zgodnie z art. 98 a u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Chybiony jest zatem zarzut skarżących, że biegły nieprawidłowo przyjął ceny dziełek wynikające z transakcji sprzedaży, które miały miejsce po wydaniu decyzji o podziale, czyli po [...] listopada 2009r. Słusznie uznały też organy administracji, że biegły prawidłowo przyjął do porównań transakcje sprzedaży z ostatnich dwóch lat i wybrał transakcje najbardziej przystające swoją charakterystyką do wycenianej nieruchomości przed podziałem i po podziale. Ustawową przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie jest bowiem stan nieruchomości na dzień decyzji podziałowej, ale ceny działek na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Skarżący zarzucił, że rok wcześniej sprzedali Gminie działkę pod drogę za cenę [...] zł za m², zatem fakt ten wskazuje na nierzetelność poglądu biegłego co do wysokości ustalonej ceny w niniejszej sprawie oraz stabilizacji cen nieruchomości na ternie Gminy. Jak wskazał sam skarżący cena dotyczyła działki pod drogę, co już na wstępie wskazuje, że odmienny był stan faktyczny i nie można go skutecznie odnosić do realiów niniejszej sprawy. Brak zatem podstaw by z powyższych powodów czynić biegłemu zarzut nierzetelności sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu. W tym miejscu należy dodać, że nieistotna jest przyczyna podziału nieruchomości związana w niniejszej prawie ze zniesieniem współwłasności. Z przepisu art. 98 a ust. 1 u.g.n. wynika, że wprowadzenie opłaty adiacenckiej dotyczy wszystkich podziałów nieruchomości dokonywanych na wniosek właściciela, a także wtedy, gdy podział nieruchomości dokonany został w orzeczeniu sądu. Nadto wskazać należy, że organy dokonały oceny głównego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Nadmienić należy, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości na wniosek właścicieli nieruchomości. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ugn. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie: art. 80 kpa, nakazujący organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego; art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego i art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym w obecności stron postępowania (art. 79 § 2 kpa). Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności stron postępowania sporządzonego operatu. Prawo osobistego udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 kpa, jest bowiem uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 kpa). Skarżący w niniejszej sprawie w postępowaniu przed organem I, jak i II instancji zgłaszali swoje uwagi i zarzuty do przedstawionego operatu szacunkowego, które były przedmiotem wyjaśnień przez biegłego (k. 93, 123 akt adm. I instancji.). Nadto biegły potwierdził aktualność operatu w dniu 12 listopada 2011r. oraz w piśmie z 12 października 2012r. wskazał, że nie zaistniały okoliczności, które mogłyby wpłynąć na wartość nieruchomości określanej w operacie. Organy nie znalazły podstaw do zakwestionowania prawidłowości i rzetelności sporządzenia operatu, poprzestając na jego ocenie we własnym zakresie zgodnie z przepisami kpa. Należy również mieć na uwadze, że w zasadzie dopiero w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (tak WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07, LEX nr 351279, dostępny jw.). Także rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości może stanowić przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości (por. wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, LEX nr 329151, dostępny jw.). Organy administracji tymczasem nie dostrzegły podstawy do podjęcia takiej czynności z urzędu. Wprawdzie Skarżący przedłożyli sporządzony przez biegłego A.S., na ich zlecenie, operat z 12 listopada 2012r., ale następnie wycofali pismo wraz z załączonym operatem. Skarżący z takiej możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców nie skorzystali. Operat szacunkowy wykonany na zlecenie strony mogli oni przedstawić organom w postępowaniu administracyjnym. Działania takie należą jednakże do fazy postępowania dowodowego (wyjaśniającego) w postępowaniu administracyjnym. Natomiast sformułowanie przez stronę zarzutów o braku pouczenia o takiej możliwości na rozprawie po wniesieniu skargi do sądu administracyjnego jest całkowicie spóźnione i w żadnej mierze nie mogło uruchomić uzupełniającego postępowania dowodowego w trybie art. 106 § 3 p.p.s.a. Nie stanowi również uchybienia skutkującego uchyleniem zaskarżonej decyzji, czy poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Podkreślić należy, że strona skarżąca miała możliwość zapoznania się z całokształtem materiału dowodowego znajdującego się w aktach, w tym z operatem szacunkowym i miała zapewnione prawo sporządzania notatek lub odpisów, jak i zadawania pytań biegłemu. Rola organu kończy się na zapewnieniu stronom możliwości korzystania z przeglądania akt, sporządzania z nich notatek i odpisów, pozostawiając im te uprawnienia do własnej realizacji (por. np. wyrok NSA z dnia 29 marca 2001 r. - Wokanda 2002/1/26 i wyrok NSA z dnia 5 lipca 2005r., sygn. GSK 898/04 - LEX 190721). W tym miejscu należy podkreślić, że organ odwoławczy ponownie przeprowadził postępowanie administracyjne pod względem merytorycznym. Zebrał materiał dowodowy i dokonał jego ponownej całościowej oceny zgodnie z art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa i art. 80 kpa. Słusznie wskazało Kolegium, że w niniejszej sprawie nie ma podstaw do zastosowania art. 138 §2 kpa. Ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego, dokonana także przez organy II instancji, była prawidłowa i została szczegółowo umotywowana. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 kpa). Niniejszy operat został należycie i obszernie uzasadniony, zatem trafnie został przez organy obu instancji uznany za pomocny i wystarczający do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Wprawdzie słusznie wskazują skarżący, że w uzasadnieniu decyzji organu II instancji znalazły się uchybienia dotyczące nieprawidłowego wskazania wysokości opłaty jaką mają uiścić poszczególni Skarżący oraz nieścisłości co do dat i błędny zapis nazwiska jednego ze Skarżących, ale błędy te mają charakter oczywistych omyłek i błędów pisarskich uzasadnienia które nie wpływają na prawidłowość merytorycznego rozstrzygnięcia, zatem nie mogą skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. Chybiony jest zatem zarzut skarżących, że decyzja zostało skierowana do innego podmiotu albowiem z decyzji organu pierwszej instancji wynika w sposób niebudzący wątpliwości do kogo jest ona adresowana. Sąd również nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby spowodować wadliwość decyzji wydanych przez organy obu instancji skutkujących ich uchyleniem. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270, dalej ppsa) - Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W świetle tego przepisu Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji organu I i II instancji. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.