I SA/Wa 606/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Emilia Lewandowska sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant: referent stażysta Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2013 r. sprawy ze skargi P. F. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia stycznia 2013 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania P. F. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w gminie R., obręb [...] z przeznaczeniem pod budowę drogi ekspresowej [...], oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna - utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]. Zaskarżona decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] października 2011 r., nr [...], zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2011 r., nr [...], zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku węzeł [...], w zakresie odcinka [...] wraz infrastrukturą. Następnie, decyzją z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] Wojewoda orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, na rzecz P. F. za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w gminie R., oznaczoną jako działki nr [...], z przeznaczeniem pod budowę drogi ekspresowej [...] oraz zobowiązał G. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł P. F. Odwołujący się zarzucił naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), poprzez przyjęcie cen transakcyjnych z 2009 r., a tym samym brak przyjęcia cen transakcyjnych z daty ustalenia odszkodowania. Jednocześnie, wniósł o dokonanie wyceny według cen obowiązujących w dacie ustalenia odszkodowania. Po rozpatrzeniu odwołania, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. W uzasadnieniu decyzji Minister wskazał, że w toku postępowania przed organem pierwszej instancji ustalono, że właścicielem części nieruchomości obejmującej działki nr: [...], przed jej nabyciem z mocy prawa przez Skarb Państwa, tj. przed dniem 29 września 2011 r., a więc dniem, w którym stała się ostateczna decyzja Wojewody [...] Nr [...] - był P. F., którego prawo własności do nieruchomości było ujawnione w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej w Sądzie Rejonowym w [...]. Następnie, organ odwoławczy przywołał przepisy, które miały zastosowanie w niniejszej sprawie wskazując, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. Stosownie do art. 18 ust. 1 wyżej powołanej ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Według zaś ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Ponadto Minister wskazał na art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), z którego wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei, zgodnie z ust. 3 i 4 tego przepisu wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Organ zwrócił także uwagę na przepis art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., według którego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie natomiast do ust. 2 tego przepisu w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Dalej, Minister wyjaśnił, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji. Rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. W niniejszej sprawie, jak wskazał Minister, podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], oznaczonej jako działki nr: [...] stanowił operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2012 r., sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego E. W. Biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość położona jest na północ od zabudowań wsi P. Grunty są ogrodzone z nasadzeniami, zagospodarowane, usytuowane na skrzyżowaniu drogi gminnej i powiatowej. Ponadto na wycenianej nieruchomości znajduje się staw rybny oraz nasadzenia drzew: sosny, brzozy, wierzby płaczące, drzew owocowych oraz krzewów winorośli. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła także, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] działki znajdują się na terenach ER - tereny o funkcji rolnej oraz [...] - tereny o funkcji komunikacyjnej - droga szybkiego ruchu. Wyceniając przedmiotowy grunt, biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Autorka operatu dokonała analizy trzech rynków nieruchomości, tj. rynek nieruchomości rolnych, nieruchomości leśnych oraz nieruchomości drogowych. Analiza wykazała, iż ceny nieruchomości rolnych bez prawa do zabudowy kształtowały się w zakresie od 0,88 zł do 22,39 zł/m2. Ceny nieruchomości leśnych kształtowały się w zakresie od 0,90 zł do 7,96 zł/m2. Dla potrzeb wyceny przeprowadzono analizę rynku lokalnego transakcji nieruchomościami nabywanymi pod budowę dróg, których ceny kształtowały się w zakresie od 17,28 zł do 32,18 zł/m2. Organ wskazał za biegłą, że na lokalnym rynku obejmującym Gminę T. zaobserwowano znaczną ilość transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod trasę [...]. W tabeli na str. 10 operatu zestawiono 14 transakcji nieruchomościami zawartymi w 2009 r. Z przyjętego zbioru biegła wybrała nieruchomość o cenie minimalnej i cenie maksymalnej. Jednocześnie, jak podkreślił organ, biegła uzasadniła wybór rynku transakcyjnego w oparciu o dane z 2009 r. gdyż w późniejszym okresie nie odnotowano transakcji zawartych aktami notarialnymi. Z tych przyczyn, zdaniem autorki operatu, uzasadnione jest wykorzystanie transakcji starszych niż dwuletnie (w tym wypadku nie starsze niż sprzed 3 lat). Następnie, Minister wyjaśnił, że na podstawie analizy zachowań rynku biegła wyróżniła cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianych działek, które zestawiono na str. 11 operatu szacunkowego. Biegła przyjęła następujące cechy: lokalizacja - 50%, dojazd - 30%, sąsiedztwo (20%), oraz dokonała charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Na potrzeby wyceny stawu rybnego rzeczoznawca dokonała analizy obrotu rynkowego stawów rybnych i stwierdziła, iż stawy rybne są wyjątkowo rzadkim przedmiotem obrotu na badanych rynkach lokalnych, a w ostatnich trzech latach nie wystąpiła ani jedna transakcja. Biegła wskazała, iż dane rynkowe z innych województw pozwalają jednak na wniosek, że ceny stawów rybnych są znacząco niższe od cen nieruchomości drogowych, zatem do ich wyceny stosuje się tą samą metodologię co do innych nieruchomości rolnych. Minister wskazał, że w tabeli na str. 12 zawarto przykładowe transakcje stawami rybnymi, których ceny za 1 m2 powierzchni lustra wody kształtowały się w zakresie od 1 do 10 zł. Wskazano przy tym, że zgodnie z rozwiązaniami ustawowymi w wycenie należy posłużyć się korzystniejszym dla byłego właściciela wariantem, zatem grunty zajęte przez stawy rybne należy także wyceniać wykorzystując transakcje działkami zbytymi pod drogi. Z kolei, w tabelach na str. 12-16 opracowania obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie obliczono wartości gruntów wycenianych działek. Wartość działki nr [...] obliczono na kwotę [...] zł, wartość działki nr [...] obliczono na kwotę [...] zł, oraz wartość działki nr [...] obliczono na kwotę [...] zł. Wartość naniesień budowlanych w postaci ogrodzenia z siatki obliczono na kwotę [...] zł, na podstawie Biuletynu Cen Obiektów Budowlanych BCO "Skeocenbud" - zeszyt 32/2010. Natomiast, wartość nasadzeń w postaci 20 drzew owocowych oraz 25 krzewów winorośli obliczono na kwotę [...] zł, z uwzględnieniem ceny sadzonek, kosztów transportu i posadzenia. Biegła stwierdziła także, iż znajdujące się na wycenianej nieruchomości drzewa nieowocowe nie podlegają odrębnej wycenie, gdyż nie mają wpływu na wartość nieruchomości, z uwagi na fakt iż grunt został wyceniony jako grunt drogowy zaś do porównania wykorzystano nieruchomości zarówno bez zadrzewienia, jak też zadrzewione i zalesione. Na str. 11 operatu biegła po dokonanej analizie wyjaśniła, iż brak jest zróżnicowania cen wśród działek nabywanych na cele drogowe, wydzielonych z działek rolnych niezadrzewionych oraz z działek rolnych całkowicie lub częściowo zadrzewionych i z działek leśnych. Minister podkreślił, że aby dokonać oceny operatu szacunkowego należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni; 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W ocenie organu zawarte w ww. przepisie pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być interpretowane szeroko, uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. W konstatacji, Minister podniósł, że ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, iż przedmiotowe działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod drogę, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Tym samym, zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Nadto też, prawidłowo tą samą próbką porównawczą posłużono się do wyceny nieruchomości o pierwotnym przeznaczeniu jako rola oraz w części zajętej pod staw rybny. Zgodnie bowiem z wyjaśnieniami biegłej zawartymi w operacie szacunkowym wartość nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia jest wyższa niż dla aktualnego sposobu jej użytkowania. Uzasadnione było zatem zastosowanie tzw. zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Minister wyjaśnił też, że podniesiony w odwołaniu zarzut dotyczący wykorzystania transakcji nieruchomościami wykraczającymi poza 2-letni okres jest nieuzasadniony, gdyż autorka operatu szacunkowego szczegółowo uzasadniła wybór transakcji porównawczych z 2009 r. na str. 9-10 operatu szacunkowego. Skargę na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r., do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniósł P. F.. Zaskarżonej decyzji zarzucono : 1) naruszenie art. 77 i 80 k.p.a. w związku z § 4 ust. 1 i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), poprzez uznanie operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2012 r. jako operatu sporządzonego zgodnie z wymogami przewidzianymi w ww. przepisach rozporządzenia i przyjęcie w przedmiotowym operacie jako nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia, nieruchomości nabywanych pod inwestycje drogowe w 2009 r. na terenie gminy T., co w konsekwencji doprowadziło do oparcia się przez organ w zaskarżonej decyzji na operacie szacunkowym zawierającym niewłaściwy dobór nieruchomości wskazanych jako podobne na kartach 9 z 16, 10 z 16 przedmiotowego operatu i do ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości według cen nieaktualnych na dzień wydania decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r., a przez to do zaniżenia kwoty orzeczonego odszkodowania; 2) naruszenie art. 8 k.p.a. w związku z art. 35 § 1 i 3 k.p.a., art. 36 k.p.a. oraz art. 12 ust 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2008 r. Nr 193 poz. 1194 ze zm.), poprzez niezałatwienie sprawy w maksymalnym terminie przewidzianym w ww. przepisach oraz prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej; 3) naruszenie art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm.), poprzez wykorzystanie operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2012 r. do celu dla którego został sporządzony ponad okres 12 miesięcy od daty jego sporządzania mimo niewystąpienia zmian uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., a tym samym uczynienie przez organ drugiej instancji podstawą ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie nieaktualnego operatu szacunkowego, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia kwoty orzeczonego odszkodowania. W związku z powyższym, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2013 r., utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie R., obręb [...]. Podstawowym zarzutem jest brak ważności operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2012 r., który w ocenie skarżącego jest podstawą ustalonego odszkodowania, a także zaniżenie tego odszkodowania. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że ww. działki przeszły z mocy prawa na własność Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku węzeł [...] wraz infrastrukturą, sprostowana postanowieniem z dnia [...] października 2011, zmieniona decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2011 r. - stała się ostateczna. Materialnoprawną podstawę wydania decyzji organu pierwszej instancji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j. t. Dz. U. z 2008 r., nr 193, poz. 1194 ze zm.) - dalej: "specustawa drogowa", tj. art. 12 ust. 4a i 5, 18 ust. 1, 1e pkt 1) i ust. 3, art. 22 ust. 1, a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz.651 ze zm.) - dalej: "u.g.n.", tj. art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2. Art. 12 ust. 4a specustawy drogowej jest przepisem kompetencyjnym, zaś ust. 5 nakazuje do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Art. 18 specustawy drogowej określa zasady dotyczące ustalania odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W sprawie niniejszej, podstawę dla ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2012 r., a nie operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2012 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E. W.. Wynika to wprost z decyzji Wojewody [...], w uzasadnieniu której organ podkreślił, że pismem z dnia 13 kwietnia 2012 r. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o sprecyzowanie metodologii przyjętej w operacie szacunkowym z dnia [...] stycznia 2012 r. (pierwszy operat w sprawie). W odpowiedzi na nie, biegła poinformowała o sporządzeniu nowej opinii określającej wartość przedmiotowej nieruchomości - z dnia [...] kwietnia 2012 r., w której zamieszczone zostały dodatkowe wyjaśnienia dotyczące metodologii wyceny nieruchomości. I to ten operat był oceniany zarówno przez organ pierwszej, jak i drugiej instancji. Tym samym zarzut naruszenia art. 156 u.g.n., polegający na uczynieniu przez Ministra ustaleń faktycznych w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy nie ma uzasadnionych podstaw. Oceniając operat z dnia [...] kwietnia 2012 r., organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona w sposób wymagany przez prawo – i ocenę taką, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. Analiza operatu szacunkowego wskazuje, że biegła prawidłowo określiła przedmiot wyceny (działki nr:[...], ogrodzone, z nasadzeniami i naniesieniami, usytuowane na skrzyżowaniu dróg: gminnej i powiatowej); przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] (działki znajdują się na terenach ER - tereny o funkcji rolnej oraz [...] - tereny o funkcji komunikacyjnej - droga szybkiego ruchu); oraz cel wyceny (oszacowanie wartości odtworzeniowej nieruchomości do ustalenia odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] maja 2011 r. i wartość nieruchomości na dzień [...] kwietnia 2012 r. Analizą biegła objęła trzy rynki nieruchomości: rynek nieruchomości rolnych, nieruchomości leśnych oraz nieruchomości drogowych, oraz wykazała na jakim poziomie kształtowały się ceny nieruchomości w tych trzech segmentach. Analizując rynek nieruchomości drogowych wydzielonych z gruntów niebudowlanych rzeczoznawca wskazała, że wykorzystała dane z rynku lokalnego Gminy T., dotyczące transakcji drogowych związanych z trasą [...], na którym transakcje takie wystąpiły. Okres, który badała biegła to rok 2009, gdyż jak wskazała późniejsze transakcje zawarte aktami notarialnymi na rynku nie wystąpiły. W konsekwencji, za uzasadnione uznała biegła wykorzystanie transakcji starszych niż dwuletnie (w tym wypadku nie starsze niż sprzed 3 lat). Badając rynek nieruchomości drogowych biegła objęła zakresem nieruchomości niezabudowane, rolne i leśne – przeznaczone pod drogi, co zostało uwidocznione na stronie 10 operatu, gdzie biegła zestawiła 14 transakcji takimi nieruchomościami. Następnie, biegła określiła i uwzględniła w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu, które zestawiła na str. 11 operatu szacunkowego. Biegła przyjęła następujące cechy: lokalizacja - 50%, dojazd - 30%, sąsiedztwo (20%), oraz dokonała charakterystyki przyjętych cech rynkowych. W konsekwencji, należy uznać, że rzeczoznawca prawidłowo wyceniła przedmiotową działkę w oparciu o przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), biorąc pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Nie budzi też zastrzeżenia Sądu zastosowana przez biegłą metodologia szacowania, tj. wybór podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Następnie, z uwagi na wykonany na szacowanej nieruchomości staw rybny – biegła dokonała także analizy obrotu rynkowego stawów rybnych, stwierdzając, że są one rzadkim przedmiotem obrotu na badanym rynku lokalnym, a w ostatnich trzech latach nie wystąpiła ani jedna transakcja. W konsekwencji, biegła podkreśliła, że dane rynkowe z innych województw (str. 12 operatu) pozwalają na wniosek, że ceny stawów rybnych są niższe od cen nieruchomości drogowych. Toteż, do ich wyceny stosuje się tą samą metodologię co do innych nieruchomości rolnych. Dalej biegła na str. 12-16 operatu obliczyła wartość współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie obliczyła wartości gruntów wycenianych działek. Wartość działki nr [...]obliczono na kwotę [...] zł, wartość działki nr [...] obliczono na kwotę [...] zł, oraz wartość działki nr [...] obliczono na kwotę [...] zł. Z kolei, wartość naniesień budowlanych w postaci ogrodzenia z siatki biegła obliczyła na kwotę [...] zł, zaś wartość nasadzeń w postaci 20 drzew owocowych oraz 25 krzewów winorośli obliczyła na kwotę [...] zł, (z uwzględnieniem ceny sadzonek, kosztów transportu i posadzenia). Zarówno wartość naniesień budowlanych, jak i nasadzeń, nie jest przez stronę skarżącą kwestionowana. W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n. i zawiera informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana przez organy administracji orzekające w sprawie jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n. Odnosząc się do zarzutów skargi, iż biegła przyjęła w operacie nieruchomości nabywanych pod inwestycje drogowe w 2009 r. na terenie gminy T., co w konsekwencji doprowadziło do oparcia się przez organ w zaskarżonej decyzji na operacie szacunkowym zawierającym niewłaściwy dobór nieruchomości wskazanych jako podobne, należy podkreślić, iż wybór ten biegła w operacie z dnia [...] kwietnia 2012 r. uzasadniła. W tym miejscu Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ponadto należy podnieść, iż aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania odszkodowawczego, strona miała możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Jeżeli sporządzone wyceny wskazywałyby na istotne różnice w określonej wartości nieruchomości organ miałby obowiązek wskazać, którą wycenę uważa za wiarygodną i na jej podstawie określić odszkodowanie, bądź zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, co umożliwia art. 157 u.g.n. Z uprawnienia wynikającego z powyższego przepisu mogła skorzystać także strona skarżąca - co do oceny operatu z dnia [...] kwietnia 2012 r. - czego jednak nie uczyniła. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, nie poparte żadnym przeciwdowodem jest - zdaniem Sądu – niewystarczające do podważenia wiarygodności sporządzonej wyceny. Za nieusprawiedliwony Sąd uznał także zarzut naruszenie art. 35 § 1 i 3 k.p.a., art. 36 k.p.a. oraz art. 12 ust 4b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez niezałatwienie sprawy w maksymalnym terminie przewidzianym w ww. przepisach. Na niezałatwienie sprawy w terminie określonym w art. 35, w przepisach szczególnych, ustalonym w myśl art. 36 lub na przewlekłe prowadzenie postępowania stronie służy bowiem zażalenie do organu wyższego stopnia, a jeżeli nie ma takiego organu - wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. Sąd uznał także, że organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym nie można zarzucić organom naruszenia przepisu art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a Organ wyjaśnił zasadność przesłanek, które stanowiły podstawę wydania decyzji. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku. ----------------------- 10