I SA/Wa 410/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szymdt (spr.) Sędziowie: WSA Iwona Maciejuk WSA Joanna Skiba Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2013 r. sprawy ze skargi J. L. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia postępowania 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej J. L. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu wniosku J.L. o ponowne rozpatrzenie sprawy postanowieniem z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...], na podstawie art. 144 w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił w całości własne postanowienie z dnia [...] września 2012 r. nr [...] oraz na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. zawiesił postępowanie odwoławcze w sprawie z odwołań H. [...] Sp. z o.o. oraz R., R. i R. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...], zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ul. [...] , uregulowanej w księdze wieczystej KW nr [...] , którą stanowi zabudowana działka gruntu nr ew. [...] z obr. [...], na działki o nr ew. [...] i [...], do czasu prawomocnego zakończenia zawisłego przed właściwym sądem powszechnym postępowania z powództwa J. L. o usunięcie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej KW nr [...] a rzeczywistym stanem prawnym wyżej opisanej nieruchomości, polegającej na nakazaniu wykreślenia z działu II w/w księgi wieczystej wpisu prawa wieczystego użytkowania ustanowionego na rzecz H. [...] Sp. z o.o. w W. oraz nakazaniu wykreślenia z działu IV wpisu znajdujących się tam hipotek umownych kaucyjnych wpisanych pod nr 1, 2 i 3 o równym pierwszeństwie ustanowionych na rzecz banków [...]. Powyższe postanowienie wydane zostało w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] Prezydent W. zatwierdził projekt podziału nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ul. [...], uregulowanej w księdze wieczystej KW nr [...], którą stanowi zabudowana działka gruntu nr ew. [...] z obr. [...], na działki o nr ew. [...] i [...]. Odwołania od powyższej decyzji złożyły H. [...] Sp. z o.o. oraz R., R. i R. Postanowieniem z dnia [...] września 2012 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zawiesiło postępowanie odwoławcze w powyższej sprawie "do czasu wykreślenia ostrzeżenia w Dziale III księgi wieczystej nr [...] o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wpisów w Dziale II dotyczących prawa użytkowania wieczystego". Kolegium wskazało, że decyzja Zarządu Związku [...] Gmin W. z dnia [...] czerwca 1993 r. nr [...], stanowiąca podstawę ustanowienia na rzecz H. [...] Sp. z o.o. prawa wieczystego użytkowania do przedmiotowej nieruchomości, została usunięta z obrotu prawnego. Co prawda w księdze wieczystej prowadzonej dla owej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego na rzecz wspomnianej spółki jest nadal zapisane, jednakże w Dziale II tej księgi wpisane zostało ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ze stanem rzeczywistym. Oznacza to, że wpis wskazujący H. [...] Sp. z o.o. jako użytkownika wieczystego przedmiotowej nieruchomości, nie jest objęty rękojmią dobrej wiary ksiąg wieczystych, a w konsekwencji - że "nie jest możliwe rozstrzygnięcie kwestii dopuszczalności prowadzenia postępowania wywołanego odwołaniem złożonym przez H. [...] Sp. z o.o. oraz odwołaniem złożonym przez R. z siedzibą w W. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...]. Wynika to z faktu, iż materialnoprawną podstawę do wydania decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy (...) o gospodarce nieruchomościami (...) dotyczące podziału nieruchomości, zaś przyznanie statusu strony w rozumieniu art. 28 k.p.a. podmiotom uczestniczącym w tym postępowaniu, uwarunkowane istnieniem prawa podlegającego ochronie. Wpis użytkowania wieczystego ustanowionego na rzecz [...] H. [...] nie jest objęty rękojmią wiary ksiąg wieczystych, zaś w księdze widnieje ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ze stanem rzeczywistym, to wyłącza to możliwość rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy dopuszczalności rozpoznania odwołania spółki (...), i okoliczność ta, jako okoliczność prejudycjalna (...) uzasadnia zawieszenie postępowania odwoławczego na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Skoro decyzja (...) dotyczy nieruchomości (...), to stronami tego postępowania w rozumieniu art. 28 k.p.a. będą podmioty, które posiadają prawa do nieruchomości, podlegające ochronie prawnej w postępowaniu podziałowym. Uznanie za stronę postępowania nie jest bowiem czynnością polegającą na zapewnieniu uczestnictwa w postępowaniu, ale wiąże się z przyznaniem szeregu praw procesowych". Kolegium nadmieniło, że zapoznało się z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2010 r. sygn. akt I OSK 303/10, oddalającego skargę kasacyjną H. [...] Sp. z o.o. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1145/09 w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji, na mocy której usunięto ostatecznie z obrotu prawnego wspomnianą decyzję Zarządu Związku [...] Gmin W. z dnia [...] czerwca 1993 r. nr [...], podkreśliło jednakże, że "nie jest organem właściwym do dokonania oceny prawidłowości wpisów dokonywanych przez sąd w księgach wieczystych, jak również, w oparciu o przedłożony wyrok, ustaleniu podmiotów, którym przysługują prawa do przedmiotowej nieruchomości". Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej powyższym postanowieniem wniosła J. L., reprezentowana przez r.pr. A. S., zarzucając Kolegium naruszenie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. w zw. z art. 3 w zw. z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece "poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż umieszczenie ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ze stanem rzeczywistym w dziale II księgi wieczystej [...], wyłączające rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej, uniemożliwia rozstrzygnięcie postępowania odwoławczego z uwagi na brak możliwości określenia czy Spółce H. [...] Sp. z o.o. przysługuje atrybut strony w rozumieniu art. 28 k.p.a., podczas gdy prawidłowa wykładnia wyżej wskazanych przepisów wieczystoksięgowych prowadzi do uznania, iż wpis ostrzeżenia (...) nie stanowi obalenia domniemania, iż prawo użytkowania wieczystego wpisane na rzecz H. [...] Sp. z o.o. jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, lecz wyłącza jedynie rękojmię wiary publicznej wpisu w dziale II księgi wieczystej, co w konsekwencji powoduje, iż brak jest przesłanek do zawieszenia postępowania". W uzupełnieniu powyższego wniosku, dokonanym pismem z dnia [...] października 2012 r., wnioskodawczyni nadmieniła, że "nie jest (...) potrzebne do obalenia domniemania wynikającego z wpisu prawa wieczystego użytkowania na rzecz H. [...] Sp. z o.o., w księdze wieczystej [...], na mocy decyzji Zarządu [...] Gmin W. z dnia [...] czerwca 1993 r. nr [...], jakiekolwiek inne postępowanie zwłaszcza sądowe skoro na podstawie właściwego postępowania administracyjnego oraz sądowoadministracyjnego dokonano we właściwym trybie oceny ważności ex tunc powstania prawa wieczystego użytkowania ze skutkiem deklaratoryjnym z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r.". Jej zdaniem, kwestię istnienia po stronie H. [...] Sp. z o.o. interesu prawnego w rozstrzygnięciu niniejszego postępowania podziałowego rozstrzygnął w sposób wiążący dla organów administracji Naczelny Sąd Administracyjny we wspomnianym wyżej wyroku z dnia 19 października 2010 r. Po rozpoznaniu powyższego wniosku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] uchyliło postanowienie z dnia [...] września 2012 r. oraz działając na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. zawiesiło powyższe postępowanie odwoławcze do czasu prawomocnego zakończenia zawisłego przed właściwym sądem powszechnym postępowania z powództwa J. L. o usunięcie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej KW nr [...] a rzeczywistym stanem prawnym przedmiotowej nieruchomości, polegającej na nakazaniu wykreślenia z działu II w/w księgi wieczystej wpisu prawa wieczystego użytkowania ustanowionego na rzecz H. [...] Sp. z o.o. w W. oraz nakazaniu wykreślenia z działu IV wpisu znajdujących się tam hipotek umownych kaucyjnych wpisanych pod nr 1, 2 i 3 o równym pierwszeństwie ustanowionych na rzecz banków [...]. W ocenie organu nie budzi wątpliwości decyzja Zarządu Związku [...] Gmin W. z dnia [...] czerwca 1993 r. nr [...], stanowiąca podstawę ustanowienia na rzecz H. [...] Sp. z o.o. prawa wieczystego użytkowania do przedmiotowej nieruchomości, została usunięta z obrotu prawnego, jak również, że decyzja Kolegium usuwająca z obrotu ową decyzję z dnia [...] czerwca 1993 r. stała się podstawą zmiany wpisu w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, poprzez wykreślenie zapisu o stanie władania budynkiem posadowionym na gruncie owej nieruchomości, tj. wskazania, że stanowi on własność H. [...] Sp. z o.o., i zastąpienie go wskazaniem, że stanowi on własność J. L. Ponadto, iż w Dziale II księgi wieczystej KW nr [...] jako wieczysty użytkownik przedmiotowej nieruchomości wskazana jest spółka H. [...] Sp. z o.o., a w Dziale III tej samej księgi wpisane zostało ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wpisów w Dziale II księgi dotyczących prawa wieczystego użytkowania oraz w dziale IV dotyczących hipotek wpisanych pod numerami 1, 2, 3 o równym pierwszeństwie wobec wydania przez Sąd Rejonowy w W. Wydział VI Cywilny postanowienia w przedmiocie zabezpieczenia powództwa z dnia [...] marca 2011 r. (sygn. akt [...]). Stwierdziło również, że przed Sądem Rejonowym w W., Wydział VI Cywilny, pod sygn. akt [...] toczy się postępowanie z powództwa J. L. o usunięcie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej KW nr [...] a rzeczywistym stanem prawnym przedmiotowej nieruchomości, w zakresie nakazania wykreślenia z działu II w/w księgi wieczystej wpisu prawa wieczystego użytkowania ustanowionego na rzecz H. [...] Sp. z o.o. w W. oraz nakazaniu wykreślenia z działu IV wpisu znajdujących się tam hipotek umownych kaucyjnych wpisanych pod nr 1, 2 i 3 o równym pierwszeństwie ustanowionych na rzecz banków [...]. Kolegium uznało za trafnie spostrzeżenie zawarte we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, iż wpis ostrzeżenia o przywołanej treści nie stanowi obalenia domniemania, a prawo użytkowania wieczystego wpisane na rzecz H. [...] Sp. z o.o. jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, lecz wyłącza jedynie rękojmię wiary publicznej wpisu w dziale II księgi wieczystej. Dopóki wpis taki pozostaje w księdze wieczystej, dopóty aktualne pozostaje domniemanie, że H. [...] Sp. z o.o. pozostają wieczystym użytkownikiem wieczystym nieruchomości, dla której księga taka jest prowadzona. Przywołując treść przepisów art. 1 ust. 1 i art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, ze zm.) organ stwierdził, że wynika z nich domniemanie, iż prawo wpisane do księgi wieczystej istnieje, przysługuje podmiotowi oznaczonemu we wpisie, treść prawa jest zgodna z wpisem i prawo ma pierwszeństwo wynikające z wpisu. Zatem jest to domniemanie prawne wzruszalne, które może być obalone w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawdziwości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1993 r., sygn. akt III CZP 14/93). Kolegium podkreśliło, iż wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, ale nie wyłącza domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Stwierdzając jednocześnie, że jako organ administracji publicznej, nie jest uprawnione do oceny prawidłowości wpisów w księdze wieczystej, nie może ich również kwestionować, bowiem związane jest przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zatem dopóki nie zostaną one we właściwym trybie zmienione lub usunięte, dopóty jest nimi związane. Wynika to również z faktu, iż wpis do księgi wieczystej jest specyficzną forma orzeczenia sądowego w postępowaniu wieczystoksięgowym, co wynika z przepisu art. 626(7) § 6 k.p.c. Kolegium podniosło również, że w sytuacji, gdy toczy się postępowanie sądowe w sprawie o usunięcie opisanej niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym przedmiotowej nieruchomości, kwestia istnienia po stronie H. [...] Sp. z o.o. interesu prawnego w rozstrzygnięciu sprawy o podział rzeczonej nieruchomości, w sytuacji, gdy interes taki służy co do zasady jedynie właścicielom lub użytkownikom wieczystym dzielonej nieruchomości, staje pod znakiem zapytania. Zatem, w ocenie organu, konieczne staje się zawieszenie niniejszego postępowania odwoławczego do czasu prawomocnego zakończenia wskazanego wyżej postępowania sądowego w przedmiocie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podkreśliło, że wynik tego postępowania sądowego ma bezpośredni wpływ na postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie, albowiem dotyczy kręgu stron postępowania. W zależności od wyniku postępowania w przedmiocie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym Kolegium albo uzna, że po stronie odwołujących istnieje interes prawny w rozstrzygnięciu niniejszej sprawy i rozpatrzy merytorycznie sprawę w drugiej instancji, albo stwierdzi brak takiego interesu, czego skutkiem będzie umorzenie postępowania odwoławczego, stosownie do art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. W świetle powyższego Kolegium uznało, że spełnione zostały w niniejszym przypadku przesłanki obligatoryjnego zawieszenia postępowania, o których mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Jednocześnie organ stwierdził, że nie podziela poglądu, jakoby w oparciu o wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2010 r. sygn. akt I OSK 303/10 możliwe było obalenie domniemania wynikającego z wpisów w księdze wieczystej, podkreślając, że z treści wspomnianego wyroku wywieźć się nie da, a gdyby nawet pogląd taki faktycznie został zaprezentowany, to stanowisko to i tak, jako wydane w odrębnym postępowaniu, nie miałoby charakteru wiążącego dla organów administracji rozstrzygających niniejsze postępowanie podziałowe. Na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. J., reprezentowana przez r.pr. A. S., skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając naruszenie: 1. przepisu art. 7 zw. z art. 10 w zw. z art. 136 k.p.a. przez sprzeczność ustaleń faktycznych ze zgromadzonym materiałem dowodowym poprzez uznanie, iż przed Sądem Rejonowym w W. pod sygn. [...] toczy się postępowanie z powództwa J. L. o usuniecie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej KW Nr [...] a rzeczywistym stanem prawnym podczas gdy: 1.1 postanowienie Sądu Rejonowego w W. z dnia [...] marca 2011 r. sygn. [...] dotyczyło wyłącznie zabezpieczenia roszczenia o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej udzielonego przed wytoczeniem powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i zostało zmienione na podstawie postanowienia Sądu Okręgowego w W. z dnia [...] maja 2012 r. sygn. [...] poprzez oddalenie wniosku o zabezpieczenie. 1.2 z treści wpisu w księdze wieczystej oraz postanowienia Sądu Rejonowego w W. z dnia [...] marca 2011 r. sygn. [...] nie wynika, iż toczy się postępowanie z powództwa J. L. o usunięcie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej KW Nr [...], a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości położonej w W., przy ul. [...], 2. przepisu art. 170 w zw. z art. 153 p.p.s.a. w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124 poz. 1361) poprzez uznanie, iż w toczącym się z urzędu postępowaniu o podział nieruchomości, dla celów obalenia domniemania wynikającego z materialnoprawnej podstawy wpisu, organ nie jest związany wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2010 r. sygn. I OSK 303/10 w przedmiocie stwierdzenia na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. nieważności decyzji Zarządu [...] Gmin W. z dnia [...] czerwca 1993 r. Nr [...] na podstawie, którego stwierdzone zostało powstanie z mocy prawa użytkowania wieczystego z dniem 5 grudnia 1990 r. na rzecz H. [...] sp. z o.o. ([...] Przedsiębiorstwa [...]), podczas gdy w/w prawomocny wyrok NSA przesądza, iż Spółka H. [...] sp. z o.o. z uwagi na wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji uwłaszczeniowej nie może legitymować się prawem wieczystego użytkowania gruntu a tym samym wykazać podstawy materialnej z której wywodzi interes prawny do bycia stroną postępowania o podział nieruchomości z uwagi na obalenie podstawy materialnoprawnej wpisu. 3. przepisu art. 97 § 1 pkt 4 w zw. z art. 28 k.p.a. w zw. art. 3 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, poprzez błędną wykładnie polegającą na uznaniu, iż istnieje bezpośrednia zależność, uzasadniająca zawieszenie postępowania administracyjnego w sprawie podziałowej, pomiędzy wynikiem postępowania o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej [...] z rzeczywistym stanem prawnym dotyczącym wpisu prawa użytkowania wieczystego na rzecz H. [...] sp. z o.o., a możliwością ustalenia interesu prawnego Spółki H. [...] sp. z o.o. w postępowaniu o podział nieruchomości, podczas gdy z uwagi na podważenie wpisu materialnoprawnego decyzji uwłaszczeniowej, nie istnieje bezpośrednia zależność dla ustalenia interesu prawnego Spółki H. [...] sp. z o.o. w postępowaniu o podział nieruchomości, gdyż wynik postępowania dotyczącego uzgodnienia stanu prawnego treści księgi wieczystej [...] z rzeczywistym stanem prawnym dotyczy podważenia wpisu deklaratoryjnie ujawniającego w/w podmiot jako użytkowania wieczystego gruntu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwołąwcze w W. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. Rozpoznając przedmiotową sprawę w pierwszym rzędzie należało sięgnąć do wykładni art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Postępowanie administracyjne zawiesza się, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Pojęcie zagadnienia wstępnego użyte w tym przepisie jest sporne. Należy przyjąć, że zagadnieniem wstępnym w rozumieniu tego przepisu mogą być wyłącznie kwestie (zagadnienia) prawne, które albo ujawniły się w toku postępowania i dotyczą istotnej dla sprawy przesłanki decyzji, albo z przepisów prawa materialnego wynika wprost konieczność rozstrzygnięcia danej kwestii prawnej. Obowiązek wyjaśnienia sprawy pod względem faktycznym i prawnym należy do organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie. Należy zatem przyjąć, że zagadnieniem wstępnym w rozumieniu powyższego przepisu może być tylko zagadnienie prawne, którego rozstrzygnięcie należy do właściwości innego organu lub sądu i zagadnienie to może być odrębnym przedmiotem postępowania przed takim organem lub sądem. Nie chodzi tu zatem o wyjaśnienie nawet poważnych wątpliwości dotyczących aspektów prawnych sprawy będącej przedmiotem postępowania administracyjnego, lecz o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego przez inny organ lub sąd. Z przepisu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. wynika, że zagadnienie to nie było jeszcze przedmiotem postępowania przed właściwymi organami albo w toczącym się postępowaniu nie zapadło prawomocne (ostateczne) rozstrzygnięcie w tej kwestii. Należy ponadto przyjąć, że istnieje konieczność rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd, co należy rozumieć w ten sposób, że dana kwestia prawna stała się sporna w toku postępowania administracyjnego lub przepisy prawa wymagają ustalenia stanu prawnego w danej kwestii mającej znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a w toku postępowania okaże się, że ustalenie tego stanu może nastąpić tylko w drodze rozstrzygnięcia właściwego organu lub sądu (zob. wyrok NSA z dnia 28 maja 2008 r., II OSK 1698/07, LEX nr 489631, w którym stwierdzono, że: "Organ, przed którym toczy się postępowanie w sprawie głównej, musi ustalić związek przyczynowy pomiędzy rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej a zagadnieniem wstępnym. O takiej zależności przesądza treść przepisów prawa materialnego, stanowiących podstawę prawną decyzji administracyjnej. Powyższa zależność musi być bezpośrednia. Gdy w sprawie wyłania się zagadnienie, które wykazuje jedynie pośredni związek z rozpatrzeniem sprawy i wydaniem decyzji, nie ma ono charakteru zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Mogą wiązać się z nim określone skutki, ale powstanie takiego zagadnienia nie rodzi obowiązku zawieszenia postępowania administracyjnego"). Sporne jest, czy zagadnieniem wstępnym mogą być kwestie procesowe. Zagadnieniem wstępnym nie może być wyjaśnienie okoliczności faktycznych. Innym organem w rozumieniu komentowanego przepisu nie musi być organ administracji publicznej, lecz każdy inny, z wyłączeniem sądów powszechnych, organ upoważniony do rozstrzygania kwestii prawnych. Sądem w rozumieniu tego przepisu nie jest sąd administracyjny, który rozpoznaje skargę na decyzję administracyjną (Andrzej Wróbel, Komentarz aktualizowany do art. 97 Kodeksu postępowania administracyjnego, LEX Omega). Kolejnym zagadnieniem wymagającym szerszej wykładni jest dyspozycja przepisu art. 3 i art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z treścią art. 3.ust.1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, ze prawo wykreślone nie istnieje. Natomiast, organy administracji nie mogą w toku postępowania podważać domniemania wynikającego z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece są domniemaniami iuris tantum i jako takie mogą być obalone przez przeciwstawienie im dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albo w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy (Ewa Bałanarz-Goncarz, Helena Ciepła, Komentarz do art.3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, LEX Omega 2011r.). Domniemanie wynikające z treści art.3 może być obalone nie tylko w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, lecz także w innym postępowaniu sądowym. Jednakże zasada wyrażona w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyklucza jakąkolwiek kontrolę w postępowaniu administracyjnym, dotyczącą treści wpisów w tychże księgach (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 1999r. sygn. akt IV SA 2338/98). Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może być zatem obalone przez organy w postępowaniu administracyjnym. Artykuł 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Wyłączenie rękojmi wchodzi, zatem w rachubę jedynie w takim przypadku, kiedy może ona działać, a więc wtedy, gdy zachodzi niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 5 u.k.w.h.). Sąd Najwyższy wskazywał, że wytoczenie powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nie uzasadnia zawieszenia postępowania w sprawie o zapłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, w której podniesione zostały zarzuty podważające domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych. W takim przypadku zawieszenie postępowania nie byłoby celowe i mogłoby jedynie spowodować jego przewlekłość (por. wyrok SN z dnia 6 czerwca 2007r., III CSK 407/06, LEX nr 347313). W sprawie będącej przedmiotem rozstrzygnięcia zamieszczone jest "ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wpisów w dziale II księgi wieczystej dotyczących prawa wieczystego użytkowania oraz w dziale IV dotyczących hipotek wpisanych pod numerami 1,2,3 o równym pierwszeństwie wobec wydania przez Sąd Rejonowy w W. postanowienia w przedmiocie zabezpieczenia powództwa z dnia [...].03.2011r. sygn. akt [...]". W dziale II, jako użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości wskazana jest spółka H. [...] Spółka z o.o. Nie jest to jednak tożsame z przesądzeniem, że prawo użytkownika wieczystego wpisane na rzecz H. [...] Spółka z o.o. jest wpisane niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ewentualna niezgodność, istniejąca między stanem prawnym nieruchomości, a jej rzeczywistym stanem prawnym, może być usunięta tylko w drodze orzeczenia sądu powszechnego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 w zw. z art. 5 u.k.w.h. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 grudnia 2011 r., sygn. akt I OSK 1823/11). Nie stanowi przy tym zasadnej przesłanki zawieszenia, postępowanie zawisłe przed sądem powszechnym z powództwa J. L. o usunięcie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej KW nr [...] a rzeczywistym stanem prawnym wyżej opisanej nieruchomości, polegającej na nakazaniu wykreślenia z działu II w/w księgi wieczystej wpisu prawa wieczystego użytkowania ustanowionego na rzecz H. [...] Sp. z o.o. w W. oraz nakazaniu wykreślenia z działu IV wpisu znajdujących się tam hipotek umownych kaucyjnych wpisanych pod nr 1, 2 i 3 o równym pierwszeństwie ustanowionych na rzecz grupy banków [...]. Niezależnie od wyników postępowania przed sądami powszechnymi udział w postępowaniu administracyjnym (zawieszonym przez organ) podmiotów objętych ostrzeżeniem nie będzie miał negatywnego wpływu na przedmiotowe postępowanie administracyjne. Natomiast gdyby strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu przysługuje jej prawo złożenia wniosku o wznowienie postępowania (art. 145 § 1 pkt.4 k.p.a.) Rozważając te okoliczności należało przyjąć, że w takim przypadku zawieszenie postępowania administracyjnego nie było celowe i mogło jedynie spowodować jego przewlekłość. Należy przy tym jeszcze raz podkreślić, że wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, ale nie wyłącza domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Organ administracji publicznej, nie jest natomiast uprawniony do oceny prawidłowości wpisów, nie może ich również kwestionować. Ponownie rozpoznając wniosek organ weźmie pod uwagę stanowisko Sądu i przedstawioną wykładnię obowiązujących przepisów. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w pkt 1 i 2 sentencji wyroku- z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.