I SA/Wa 1070/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Gdesz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Skiba Sędzia WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2013 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. I. Stan faktyczny 1. Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...] października 2012r. nr [..], ustalił na podstawie art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administrację publiczną (Dz.U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.) na rzecz B. M. i E. R. odszkodowanie z tytułu przejęcia zajętej pod ul. [...] w L. nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] (obręb [...]) i zobowiązał do wypłaty odszkodowania Prezydenta Miasta L. Podstawą ustalenia odszkodowania była wartość przejętej nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. (operat z dnia [...] marca 2012 r.). 2. Wojewoda [...], decyzją z dnia [...] marca 2013 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy L., utrzymał w mocy powyższą decyzję Starosty. Wojewoda wskazał, że kwestionowana w odwołaniu wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Rzeczoznawca zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przyjmując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na obszarze miasta L., przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, objętych transakcjami sprzedaży w okresie maj 2010 – marzec 2012. W dniu [..] czerwca 2012 r. odbyła się rozprawa administracyjna, w czasie której rzeczoznawca odniosła się do zgłoszonych przez Miasto L. zastrzeżeń do sporządzonego przez nią operatu. W ocenie organu określona w operacie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania, gdyż operat czyni zadość wymogom stawianym przez przepisy prawa. Natomiast odnosząc się do zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w stosunku do operatu szacunkowego organ stwierdził, że mógł on skorzystał z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej powoływana jako ugn), który to przepis daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu. 3. W skardze na decyzję Wojewody [..] Gmina L. zarzuciła naruszenie: - art. 153 ugn w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 2 pkt 2 oraz z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy; - art. 7, art. 8, art. 11 oraz art. 77 Kodeks postępowania administracyjnego poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. Skarżąca gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ II instancji . 4. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. II. Uzasadnienie prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. 1. Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się w istocie do polemiki z ustaleniami przyjętymi przez biegłego – rzeczoznawcę majątkowego. Kluczowe znaczenie dla niniejszej sprawy ma dekodowanie normy prawnej zawartej w art. 134 ust. 3 i 4 ugn określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Przy tym przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. Na tle odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. chodzi w istocie o sposób użytkowania w dacie 29 października 1998 r. nieruchomości przyległych, które decydują o doborze nieruchomości do porównania - jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym (z wyłączeniem analizy statystycznej). Wobec tego należy przyjąć, iż ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że w przypadku nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r., stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. i nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem, gdyż wartość nieruchomości w wyniku ustaleń planu nie wzrosła w takim stopniu a opinia rzeczoznawcy jest wadliwa. 2. W przedmiotowej sprawie organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość oparły się na opinii biegłej W. K., uznając sporządzony przez nią operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Z treści operatu wynika bowiem, że przez rzeczoznawcę zostały poczynione ustalenia, iż na rynku lokalnym, obejmującym powiat [...], nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn. Wobec tego wartość rynkowa określona została przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, które zgodnie z ustaleniami biegłej znajdują się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z bazy danych biegła wybrała [...] transakcji nieruchomości. Przy wycenie biegła zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 powołanego rozporządzenia przyjęty na dzień 29 października 1998r. Jednocześnie biegła wyjaśniła zastosowane podejście i sposób wyceny. Ponadto biegła na rozprawie w dniu [..] czerwca 2012 r. złożyła dodatkowe wyjaśnienia w tym zakresie 3. Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. 4. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie przedstawicieli gminy o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione, ponieważ zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. Mając na powyższe na uwadze na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji