II SA/Sz 321/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.),, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 maja 2012r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę Decyzją z dnia [...]Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 66 ust 1 pkt 3, art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), art. 104 kpa w związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym w sprawie występujących przecieków z tarasu lokalu mieszkalnego nr do lokalu mieszkalnego nr [...]nakazał właścicielowi budynku mieszkalnego przy ul. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu, polegających na wykonaniu robót ujętych w ekspertyzie technicznej z dnia [...] sporządzonej przez K.G. polegających na: - wykonaniu odpływu o przekroju, - zerwaniu płytek ceramicznych z warstwami posadzki aż do płyty konstrukcyjnej, - wykonaniu nowych warstw izolacji i nowej posadzki, - ułożeniu terakoty mrozoodpornej wraz z cokolikami z odpowiednim spadkiem, - w terminie do dnia[...]. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że postanowieniem z dnia [...]po uprzednim stwierdzeniu śladów zalania wodą opadową z tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr lokalu mieszkalnego nr[...], zgodnie z art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, nałożył na Spółdzielnię obowiązek przedłożenia ekspertyzy technicznej stropu nad mieszkaniem. Z przedłożonej ekspertyzy wynika, że przyczyną przecieku wody opadowej jest zużycie izolacji przeciwwodnej tarasu jak również niewystarczające odprowadzenie wody z tarasu. Według organu I instancji, nie jest trafne stanowisko autora ekspertyzy, że istniejące usterki nie wpływają na stan budynku. Zużycie izolacji przeciwwodnej przedmiotowego tarasu może doprowadzić z upływem czasu, do pogorszenia stanu płyty tarasu i może wpłynąć na stan techniczny budynku jako całości. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, to na zarządcy lub właścicielu obiektu budowlanego spoczywa obowiązek użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Zgodnie z art. 66 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Spółdzielnia odwołała się od powyższej decyzji i wniosła o uchylenie decyzji w części dotyczącej punktu decyzji i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy poprzez nakazanie S. V. właścicielowi tarasu stanowiącego część składową lokalu mieszkalnego nr[...], wykonanie robót ujętych w ekspertyzie technicznej. Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez uznanie, iż właścicielem tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr Spółdzielnia i wskazała, że w świetle tegoż przepisu należy w pierwszej kolejności ustalić, w jakiej części budynku obowiązki dotykają właściciela odrębnej własności lokalu, a w jakiej właściciela budynku Spółdzielnia podniosła, że zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem sądowym balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 k.c, gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu. Kategoria "pomieszczenia przynależnego" (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali), jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego, a zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny balkonu uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego. Innymi słowy, balkony mogą, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia w sprawie). Zdaniem odwołującej się, obowiązek koniecznego remontu obciąża właściciela lokalu. Decyzją z dnia [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpoznaniu odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kpa oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków i ustalił termin wykonania obowiązków do dnia [...], w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Organ II instancji, po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy oraz treści odwołania strony, wskazał w dalszej części uzasadnienia, że organ I instancji przeprowadził w dniu [...] oględziny lokalu mieszkalnego nr [...], podczas których potwierdzono występujące na suficie pomieszczenia sypialni tego lokalu ślady zalania wodą opadową z tarasu lokalu mieszkalnego nr . Uczestniczący w oględzinach właściciel lokalu nr J. K. oświadczył do protokołu, że stropodach nad pomieszczeniem sypialni w tym lokalu jest nieprawidłowo zaizolowany, rura odprowadzająca wodę opadową posiada małą średnicę i jest niewłaściwie podłączona, gdyż wody opadowe odprowadzane są ww. rurą z balkonu znajdującego się powyżej, po elewacji budynku. Na dowód dokonanych ustaleń sporządzono. K. G. wynika, że nie stwierdzono wad stropu nad mieszkaniem przy ul. Przyczyną przecieku do sypialni w mieszkaniu nr nie jest wadliwe wykonanie lub występujące usterki stropu nad uszkodzonym mieszkaniem, lecz brak odpowiedniej izolacji tarasu mieszkania nr . W celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości zalecono w ekspertyzie, wykonanie określonych robót budowlanych, których wykonanie następnie organ I instancji, w oparciu o przepisy art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, nakazał właścicielowi budynku mieszkalnego SM. Organ odwoławczy wskazał, że w myśl przepisów art. 66 ust 1 pkt 3 ww. ustawy w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin niezbędny dla wykonania tego obowiązku i wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie strop będący częścią tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr w budynku, zlokalizowany w części nad lokalem mieszkalnym nr, posiada zużytą izolację przeciwwodną, co skutkuje zalewaniem wodami opadowymi lokalu mieszkalnego nr znajdującego się poniżej. Powyższy stan jest niezgodny z obowiązującymi warunkami technicznymi, bowiem zgodnie z § 318 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych .jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych ich uszczelnienie powinny uniemożliwić przenikanie wody opadowej do wnętrza budynków. Uznał zatem, że w powyższym zakresie zaskarżone rozstrzygnięcie jest zasadne. Jako prawidłowe ocenił także ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za stan techniczny tego stropu, dokonane przez organ I instancji. W świetle przepisów art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, obowiązek użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. W ocenie organu odwoławczego, przedmiotowy strop, który jest przegrodą zewnętrzną - konstrukcyjną budynku mieszkalnego, nie służy wyłącznie jako taras do użytku właściciela lokalu nr do którego przynależy, ale pełni także funkcję dachu nad częścią lokalu mieszkalnego nr . Co więcej izolacja przeciwwodna stanowi istotny element stropu, będącego przegrodą zewnętrzną. Jej brak lub wadliwość może w sposób istotny przyczynić się do korozji całego stropu i pogorszenia warunków użytkowych całego budynku mieszkalnego. Zatem skoro przedmiotowy strop nie służy wyłącznie jako taras do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego nr, to organ I instancji zasadnie zaskarżoną decyzją zobowiązał Spółdzielnię do wykonania określonych robót budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Spółdzielnia wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez uznanie, iż właścicielem tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr położonego przy ul., jest Spółdzielnia. Skarżąca podała, że jako właściciel i jednocześnie zarządca budynku mieszkalnego położonego przy ul. zgodziła się z wydaną decyzją organu I instancji w brzmieniu nadanym jej w punkcie i wykonała nałożony obowiązek. Natomiast w pozostałym zakresie złożyła odwołanie od tej decyzji. W dalszej części skargi skarżąca w całości powtórzyła argumenty i zarzuty zgłoszone wcześniej w odwołaniu, podając między innymi, że w świetle przepisu art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane należy w pierwszej kolejności ustalić, w jakiej części budynku obowiązki dotykają właściciela odrębnej własności lokalu, a jakiej właściciela budynku. Zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem sądowym balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 kc. Balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu. Z uwagi na powyższe, zdaniem strony, to właściciel mieszkania jest odpowiedzialny wobec władz budowlanych za utrzymanie balkonu w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym oraz za przeprowadzenie niezbędnych prac. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał w całości dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sad Administracyjny z w a ż y ł, co następuje : Rolą Sądu, w niniejszym postępowaniu, było stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r. Nr 153 poz. 1269), dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji pod względem zgodności z prawem, a zatem prawidłowości zastosowania przez organy orzekające przepisów obowiązującego prawa materialnego i przepisów procedury. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada przepisom prawa. Przedmiotem sprawy jest decyzja nakazująca usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr 9 - sufitu lokalu mieszkalnego nr w budynku położonym przy ul. poprzez na wykonanie robót szczegółowo wskazanych w na wstępie decyzji, ujętych w ekspertyzie technicznej z dnia[...]. Podstawę faktyczną wydanego nakazu stanowiło ustalenie występujących przecieków z tarasu lokalu mieszkalnego nr do lokalu mieszkalnego nr przy ul. [...] w wyniku zużytej izolacji przeciwwodnej tego tarasu znajdującej się w stanie niezgodnym z obowiązującymi warunkami technicznymi z § 318 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który stanowi, że rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych ich uszczelnienie powinny uniemożliwić przenikanie wody opadowej do wnętrza budynków. Podstawę prawną nałożonego nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku stanowi natomiast art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), zgodnie z którym, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Główny zarzut skargi Spółdzielni sprowadza się do twierdzenia skarżącej, że nie jest ona właścicielem spornego tarasu przyległego do lokalu mieszkalnego nr, a zatem nie powinna być adresatem obowiązków nałożonych w decyzji Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]. Na poparcie swojego stanowiska Spółdzielnia powołała się na tezę wypracowaną w orzecznictwie sądowym, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu, stanowi cześć składową tego lokalu i to właściciel lokalu jest zobowiązany do jego utrzymania w należytym stanie. Z kolei według organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo ustalił podmiot odpowiedzialny za zaistniały stan rzeczy w tym budynku, gdyż przedmiotowy taras jest przegrodą zewnętrzną konstrukcyjną budynku mieszkalnego i nie pełni wyłącznie funkcji tarasu, ale też części dachu nad lokalem mieszkalnym nr w budynku Spółdzielni. Z powyższego wynika, że istotą sporu w niniejszej sprawie w zasadzie jest kwestia ustalenia adresata decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, a więc podmiotu odpowiedzialnego za stan techniczny części budynku objętej przedmiotowym nakazem, a tym samym zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości budowlanych. Zdaniem Sądu, dla właściwego ustalenia podmiotu odpowiedzialnego, w myśl przepisów Prawa budowlanego, za stan techniczny spornego tarasu istotne jest ustalenie charakteru tego obiektu w powiązaniu z funkcją jaką pełni w tym budynku oraz jego położeniem i powiązaniem konstrukcyjnym z budynkiem. Jak wynika z ustaleń organów orzekających znajdujących oparcie w materiale dowodowym, taras ten położony jest nad lokalem mieszkalnym nr w budynku położonym przy ul. [...] i jednocześnie przylega do lokalu mieszkalnego nr położonego w tym budynku. Konstrukcja budynku mieszkalnego (co obrazują zdjęcia obiektu) powoduje, że z jednej strony taras pełni funkcję dachu, określonego przez organ II instancji jako strop, czy stropodach, zamykającego przestrzeń nad lokalem nr, a z drugiej strony może pełnić on także funkcję tarasu o charakterze zbliżonym do balkonu dla lokalu nr . W tych okolicznościach Sąd doszedł do wniosku, że stanowisko organu II instancji, traktujące sporny taras jako dach, element składowy zewnętrzny całości budynku, stanowiący część całości budynku będącego własnością skarżącej – jest w pełni uzasadnione. Wbrew wywodom skargi linia orzecznicza sądów administracyjnych, jak i powszechnych, przyjmująca, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki, a więc i odpowiedzialność, za utrzymanie w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, nie może mieć zastosowania w realiach sprawy ponieważ przedmiotowy taras z racji swej konstrukcji i położenia nie posiada cech "balkonu", o którym mowa w skardze. Poza tym, zakwalifikowanie konkretnego elementu budynku jako części wspólnej nieruchomości, niesłużącej wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu lub zakwalifikowanie go jako wyłącznej części danego lokalu mieszkalnego, uzależnione może być od różnych okoliczności, między innymi od koncepcji architektonicznej budynku i jego konstrukcji, i w każdym przypadku wymaga indywidualnej oceny. W niniejszej sprawie, sporny taras, położony jest na ostatniej kondygnacji części budynku i ze względu na różnice w ilościach kondygnacji w ciągu budynku ewidentnie w tym miejscu pełni również rolę dachu (stropu) budynku, co trafnie miał na uwadze organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję przyjmując, że strop nad ostatnią kondygnacją budynku bez poddasza jest stropodachem, który spełnia jednocześnie rolę dachu i jest wykorzystywany jako taras, a jednocześnie jako stropodach nad niżej położonymi pomieszczeniami. Zgodzić się należy z organem II instancji, że w takiej konstrukcji budynku Spółdzielni, taras ten nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr, nie jest balkonem, ani inną częścią budynku, fizycznie wyodrębnioną od pozostałych jego części, lecz jest elementem składowym konstrukcji budynku, niezbędnym do jego właściwego użytkowania. Stanowi wraz z budynkiem całość techniczno-użytkową. Odwołać się tu również należy do art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wobec powyższych rozważań, wbrew twierdzeniom skarżącej, organ II instancji prawidłowo uznał, że sporny taras stanowi część wspólną nieruchomości w rozumieniu powołanego przepisu. Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, obowiązek użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, mając na względzie prawidłowe ustalenia dokonane w niniejszej sprawie, uznać należało, że organ nadzoru budowlanego zasadnie skierował nakaz usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego części budynku położonego przy ul. do Spółdzielni jako właściciela i zarządcy tej nieruchomości. Stąd też zarzut skarżącej naruszenia art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego okazał się chybiony. Mając powyższe na uwadze skargę oddalono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.