VIII SA/Wa 1035/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Leszek Kobylski, Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (sprawozdawca), Protokolant Referent stażysta Magdalena Krawczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...]; 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3) zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] października 2013 r., nr [...], po rozpoznaniu odwołań A. i R. M. oraz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (dalej: "skarżący") od decyzji Wojewody M. Nr [....] z dnia [...] kwietnia 2013 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. M. i R. M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S., w obrębie S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi krajowej nr S7 o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: koniec obwodnicy R. - granica województwa m. - etap I, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy. Decyzją Wojewody M. Nr [...] z dnia [...] października 2010 r., znak: [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2012 r., znak: [...] przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod budowę drogi krajowej nr S7 o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: koniec obwodnicy R. - granica województwa mazowieckiego - etap I - od km [...]. Wojewoda M. decyzją z [...] kwietnia 2013 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. i R. M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości. Od w/w decyzji Wojewody odwołanie złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zarzucając, że organ wojewódzki nieprawidłowo zaliczył odszkodowanie za znajdującą się na nieruchomości konstrukcję reklamową na rzecz dotychczasowych właścicieli nieruchomości, w miejsce dzierżawcy. Odwołanie wnieśli również małżonkowi M. zarzucając decyzji zaniżenie wartości nieruchomości oraz nieuwzględnienie w odszkodowaniu utraconych korzyści w postaci pożytków pobieranych za posadowioną na działce konstrukcję reklamową. Zażądano również wyznaczenia granicy na gruncie. Po rozpoznaniu odwołania, decyzją z [...] października 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody M. W uzasadnieniu orzeczenia organ przytoczył treść art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194, ze zm.; dalej "ustawa"), zgodnie, z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "ugn"). W myśl art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie") przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast ust. 4 ww. § stanowi, że przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Organ drugiej instancji podniósł, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody M. przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. z 5 listopada 2012 r. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z 14 listopada 2000 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze tras komunikacyjnych - 02.Et. Nieruchomości przyległe, stanowią natomiast tereny zainwestowania miejskiego miasta S. (K) w strefie przemysłowej. Wyceniana nieruchomość położna jest na wschodnich peryferiach miasta S. Działka posiada swobodny wjazd z drogi asfaltowej. Teren działki płaski, w kształcie prostokąta. Działka posiada uzbrojenie w postaci kanalizacji, energii elektrycznej, wody i gazu w zasięgu 100 m. Na działce posadowiony jest maszt reklamowy o wysokości reklamy 11 m. Stopień zużycia masztu wynosi 20%. Na potrzeby wyceny gruntu przebadano rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną, usługową i produkcyjną w okresie ostatnich dwóch lat na terenie miasta S. Szacowana nieruchomość porównana została z nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, usługową i produkcyjną. Do ostatecznej analizy biegła wybrała 14 nieruchomości i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości biegła ustaliła na kwotę [...] zł. w tym wartość masztu reklamowego na kwotę [...] zł. Zdaniem organu, operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo. Analizując zebrany materiał dowodowy należy uznać, że w warunkach rozpatrywanej sprawy niewątpliwie do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czyli nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości, tj. nieruchomości usługowe, mieszkaniowe i produkcyjne (tereny zainwestowania miejskiego). Ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do poruszonej w odwołaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwestii dotyczącej ustalenia odszkodowania za konstrukcję reklamową na rzecz dzierżawcy organ wskazał, że pojęcie odszkodowania w rozumieniu przepisów dot. przejęcia nieruchomości wiąże się ściśle z utratą lub ograniczeniem prawa rzeczowego do nieruchomości, natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania określony w tych normach uzasadnia stwierdzenie, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych, czyli damnum emergens. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Części powierzchni ziemskiej (grunty) stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami (gruntowymi), a budynki, ich części i inne urządzenia trwale z gruntem połączone są częścią składową nieruchomości (gruntowej) zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Ponadto w myśl art. 191 kc własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składów Na skutek połączenia (akcesji) rzeczy ruchomej z nieruchomością rzecz ruchoma staje się częścią składową nieruchomości i nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 kc). Zatem dotychczasowy właściciel rzeczy ruchomej traci jej własność, a własność nieruchomości rozciąga się na połączoną z nią rzecz ruchomą. Zasada ta dotyczy zarówno połączenia rzeczy ruchomej z nieruchomością gruntową jak i budynkową Skutek przewidziany w komentowanym przepisie następuje niezależnie od tego, jaka jest wartość, rzeczy połączonej, kto dokonał połączenia, czy połączenie zostało dokonane w dobrej czy w złej wierze, czy jest rezultatem działania człowieka, czy sił przyrody. W związku z powyższym, zdaniem organu, obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego "prawa własności. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą, jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Zatem rzeczoznawca majątkowy prawidłowo oszacowała wartość konstrukcji reklamy, a Wojewoda Mazowiecki zasadnie przyznał całość tak określonej wartości na rzecz właściciela nieruchomości. Organ podkreślił, że w niniejszej sprawie bez znaczenia pozostają zapisy umowy dzierżawy wskazujące, że właścicielem konstrukcji reklamy jest dzierżawca. Umowa ta nie może, bowiem wpływać na zmianę treści powołanych wyżej przepisów. Odnosząc się natomiast do zastrzeżeń małżonków M. dotyczących nieuwzględnienia w odszkodowaniu utraconych korzyści w postaci pobieranych pożytków za posadowioną na nieruchomości konstrukcję reklamową należy wskazać, iż obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własnością lub użytkowania wieczystego. Odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie dotychczasowy właściciel wskutek utraty tej nieruchomości. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy ugn. Pismem z 29 października 2013 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wniósł skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i zasądzenie kosztów postępowania zarzucili naruszenie: 1) przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy: a) art. 7 k.p.a. i 77 k.p.a., polegające na pobieżnym wyjaśnieniu stanu faktycznego zachodzącego w niniejszej sprawie w kontekście istotnego błędu w ustaleniach odnoszących się do stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji; 2) naruszeniu przepisów prawa materialnego: a) art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U z 2013 r. poz. 687, zwaną dalej "specustawa") poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji poprzez uwzględnienie wartości konstrukcji reklamowej, mimo że nie była częścią składową gruntu; b) art. 47 § 3 k.c. poprzez błędne przyjęcie, iż reklama będąca przedmiotem umowy dzierżawy jest częścią składową nieruchomości, chociaż prawidłowa wykładnia naruszonego przepisu wskazuje, iż jest to w istocie rzecz ruchoma w sposób przemijający połączona z gruntem; c) art. 65 k.c. poprzez błędną wykładnię oświadczeń woli stron zawartych w treści § 1 ust. 6, § 3 oraz § 6 ust. 4 Umowy dzierżawy gruntu z dnia 23 marca 2006 r., polegająca na przyjęciu, iż konstrukcja reklamowa jest częścią składową gruntu, chociaż prawidłowa wykładnia wskazuje, iż konstrukcja reklamowa jest własnością F. sp. z o.o. W uzasadnieniu skarżący w całości podtrzymał argumentację prezentowaną w dowołaniu od decyzji organu I instancji. W ocenie skarżącego oczywistym jest, iż przedmiotowa instalacja reklamowa została połączona z nieruchomością dla przemijającego użytku, a więc nie stanowi ona jej części składowej. Strony umowy dzierżawy zawartej przez spółkę F. sp. z o.o. oraz byłego właściciela nieruchomości w dniu 23 marca 2006 r. ustaliły, bowiem, iż konstrukcja reklamowa pozostanie własnością dzierżawcy, a więc tylko rzeczą ruchomą przemijająco połączoną z gruntem na czas oznaczony w umowie dzierżawy. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2013 r., utrzymująca w mocy decyzję Wojewody M. z dnia [...] kwietnia 2013 r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł w tym wartość masztu reklamowego na kwotę [...] zł na rzecz A. M. i R. M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S, obrębie S, oznaczonej jako działka nr [..] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi krajowej nr S7 o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: koniec obwodnicy R - granica województwa m - etap I, a także o zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania. W rozpoznawanej sprawie stan faktyczny jest bezsporny. Niekwestionowaną okolicznością jest bowiem, że przedmiotowa nieruchomość na mocy decyzji Wojewody M Nr [...] z dnia [...] października 2010 r., utrzymanej w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2012 r., została przeznaczona pod budowę drogi krajowej nr S7 o parametrach trasy ekspresowej na odcinku: koniec obwodnicy R - granica województwa m - etap I - od km [...]. Bezsporne jest również to, że dotychczasowym właścicielom przysługiwało w związku z przejęciem nieruchomości pod drogę odszkodowanie do wypłaty, którego zobowiązany jest Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Niekwestionowana jest też wycena samego gruntu. Istota niniejszej sprawy sprowadza się, zatem do oceny, czy konstrukcja reklamowa jest częścią składową rzeczy i czy należy się za nią odszkodowanie na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194, ze zm.; dalej "specustawa"). W rozpoznawanej sprawie Sąd nie podzielił stanowiska i argumentacji organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie uznania konstrukcji tablicy reklamowej za część składową nieruchomości. Jak słusznie zauważył organ, zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: kc) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Części powierzchni ziemskiej (grunty) stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami (gruntowymi), a budynki, ich części i inne urządzenia trwale z gruntem połączone są częścią składową nieruchomości (gruntowej) zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Na skutek połączenia (akcesji) rzeczy ruchomej z nieruchomością rzecz ruchoma staje się częścią składową nieruchomości i nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych - art. 47 § 1 kc. Niemniej jednak organy administracji swoje ustalenia poczyniły w oderwaniu od art. 47 § 2 i 3 k.c. Częścią składową rzeczy jest "wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego" (art. 47 § 2 k.c.), przy czym nie są częściami składowymi "przedmioty połączone z rzeczą tylko do przemijającego użytku" (art. 47 § 3 k.c.). O tym, czy mamy do czynienia z częścią składową decyduje obiektywna ocena gospodarcza fizycznego i funkcjonalnego związku między określonymi rzeczami (por. S. Rudnicki, uwagi do art. 47 k.c. (w:) S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2006, s. 196 i cyt. tam wyrok SN z 28 czerwca 2002 r., sygn. akt I CK 5/02). Część składowa wraz z pozostałymi częściami rzeczy powinna stanowić "całość w sensie gospodarczym i fizycznym" (zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2001, s. 236). W przekonaniu Sądu, konstrukcji tablicy reklamowej nie można uznać za część składową gruntu. Wynika to z dwóch powodów. Po pierwsze, tablica reklamowa wraz z gruntem nie tworzą "gospodarczej całości" powiązanej fizycznie i funkcjonalnie w taki sposób, że stanowią łącznie jedną rzecz. Tablica reklamowa może zostać zainstalowana na przykład na ścianie budynku czy ogrodzenia i nie straci przez to swego odrębnego charakteru. Po drugie, oddzielenie tablicy reklamowej od gruntu nie prowadzi do uszkodzenia lub do istotnej zmiany całości albo do uszkodzenia konstrukcji reklamy. Znajduje to potwierdzenie w umowie dzierżawy z [...] marca 2006 r. Zgodnie z tą umową zawartą przez spółkę F sp. z o.o. i byłego właściciela nieruchomości konstrukcja reklamowa ustawiona na gruncie wydzierżawiającego stanowić będzie własność dzierżawcy (§1 ust. 6 umowy). Strony umowy postanowiły również, iż dzierżawca zobowiązany będzie do usunięcia konstrukcji reklamowej wraz z fundamentem na koszt własny w ciągu 60 dni od momentu wygaśnięcia umowy (§ 6 ust. 4). Tym samym, jak słusznie zauważył skarżący, oczywistym jest, iż przedmiotowa instalacja reklamowa została połączona z nieruchomością dla przemijającego użytku, a więc nie stanowi ona jej części składowej. Strony umowy ustaliły, bowiem, iż konstrukcja reklamowa, pozostanie własnością dzierżawcy, a więc tylko rzeczą ruchomą przemijająco połączoną z gruntem, na czas oznaczony w umowie dzierżawy. Reasumując, przy ocenie czy tablica reklamowa jest częścią składową rzeczy organy pominęły § 2 i 3 art. 47 kc, co doprowadziło do błędnej wykładni tego przepisu. Zgodzić, zatem się należy z zarzutami strony skarżącej dotyczącymi naruszenia przepisu art. 18 ust. 1g ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości poprzez uwzględnienie wartości konstrukcji reklamowej, mimo, iż nie była częścią składową gruntu. Rozpoznając ponownie sprawę, organy wezmą pod uwagę stanowisko Sądu wyrażone w niniejszym uzasadnieniu, i rozstrzygną sprawę, co do jej istoty stosując odpowiednie przepisy prawa materialnego. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2012 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.