II SA/Łd 291/14

Dnia 23 maja 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.) Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant st. sekr. sąd. p.o. asystenta sędziego Dominika Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2014 roku sprawy ze skargi M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza P. z dnia [...] nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku. LS Decyzją z dnia [...] nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) – w skrócie: "K.p.a." i art. 143 ust. 2, art. 144, art. 145, art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) – powoływana także jako: "ustawa" oraz uchwały Rady Miejskiej w P. Nr 27/IV/07 z dnia 2 marca 2007r. w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa Łódzkiego z 2007r., Nr 96, poz. 827), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza P. z dnia [...] nr [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w P. przy ul. A, oznaczonej ewid. Nr 4517/2 o powierzchni 0,3140 ha, spowodowanego wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wyjaśniło, że powołaną decyzją organu I instancji ustalono jednorazową opłatę adiacencką w wysokości 2.261,00 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w P., oznaczonej jako działka nr 4517/2 o powierzchni 0,3140 ha, wskutek stworzenia warunków do podłączenia tej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej i zobowiązano współwłaścicieli tej nieruchomości – M. i M. małż. L., S. i G. małż. K. oraz W. K. do wniesienia ww. opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, stosownie do wielkości ich udziałów we współwłasności. Rozstrzygnięcie organu I instancji uzasadniono tym, że realizacja przez Gminę i Miasto P. inwestycji pod nazwą "Budowa i rozbudowa sieci kanalizacji sanitarnej w miejscowości P., ul. C i A" stworzyła warunki do podłączenia do sieci kanalizacyjnej między innymi dla nieruchomości oznaczonej nr ewid.4517/2 Wysokość opłaty została ustalona w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, określający wzrost wartości nieruchomości na skutek wybudowania ww. urządzenia na kwotę 5.652,00 zł oraz zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w P. Nr 27/IV/07 z dnia 2 marca 2007 r. w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa [...] z 2007 r., Nr 96, poz. 827), ustanawiającą stawkę procentową tej opłaty na 40 %. Następnie Kolegium przytoczyło zasadnicze zarzuty odwołania wniesionego przez M. L., z których wynikało, że nieruchomość objęta opłatą jest częścią gospodarstwa rolnego strony znajdującego się w P. i jest wykorzystywana na cele rolnicze i od tego gruntu gmina pobiera podatek rolny. Zdaniem skarżącego, na podstawie art. 143 ust. 1 w związku z art. 92 ust. 1 i 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedmiotowa nieruchomość nie podlega opłacie adiacenckiej. Ponadto, skarżący zakwestionował procedurę wyboru rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy w niniejszej sprawie. Po rozpoznaniu powyższego odwołania Kolegium uznało je za niezasadne, podnosząc, że nieruchomość o powierzchni 0,3140 ha położona w P. przy ul. A 34 - 36, składająca się z działki nr 4517/2 (obręb 23), stanowiącej własność M. i M. małż. L. (udział %), G. i S. małż. K. (udział %) oraz W. K. (udział %). Dla nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w W., Zamiejscowy X Wydział Ksiąg Wieczystych w P. księga wieczysta Nr [...]. Teren działki jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta P., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Nr 212/XXVI/05 z dnia 29 czerwca 2005r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...]z dnia 17 sierpnia 2005 r., Nr 257, poz. 2570). Zgodnie z ustaleniami tego planu, przedmiotowa nieruchomość, w części od strony A , położona jest w terenie zabudowy śródmiejskiej, dla której określono funkcję mieszkaniową i/lub funkcję usługową jako funkcję podstawową (symbol D.MS.16) oraz w pozostałej części przy ul. B w terenie usług jako funkcja podstawowa, a magazyny i składy jako funkcja uzupełniająca (symbol D.U.11). Zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów działka wykazana jest jako B - tereny mieszkaniowe i R - grunty orne. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie śródmiejskiej miasta, w terenie zabudowy mieszkaniowej, w pobliżu obiektów użyteczności publicznej, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym z budynkiem gospodarczym, dojazd do nieruchomości odbywa się od ul. C. Dalej organ odwoławczy wskazał, że decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił Gminie i Miastu P. pozwolenia na budowę i rozbudowę sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy C, ul. D i w ul. A w P. W wyniku zrealizowania przez Gminę i Miasto P. powyższego zadania inwestycyjnego w dniu 28 października 2010r. dokonano protokolarnego odbioru końcowego i przekazania do użytku kanalizacji sanitarnej w ulicy C ul. D i w ul. A. Główna nitka sieci kanalizacyjnej przebiega w pasie drogi powiatowej ul. A i ul. C, równolegle do sieci wodociągowej. Sieć wyposażona została w urządzenia kanalizacyjne - wyprowadzone odcinki przewodów do granicy poszczególnych nieruchomości usytuowanych przy ul .A i ul. C. Z głównej sieci kanalizacji sanitarnej do granicy działki nr 4517/2 wyprowadzono przykanalik o długości 5 m zakończony zaślepką, umożliwiający włączenie nieruchomości skarżącego do sieci. Gmina i Miasto P. w dniu 11 października 2010r. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. o zakończeniu wyżej opisanej inwestycji, a organ ten, w terminie 21 dni od daty zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji. Tym samym w dniu 2 listopada 2010r. została stworzona techniczna możliwość przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej (w dniu rozpoczęcia inwestycji - 12 lipca 2010r.) nieruchomość skarżącego podłączona była do sieci energetycznej i wodociągowej, usytuowanych w pasie drogi ul. A i ul. C. Brak było możliwości przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w sprawie był operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego wykonany w czerwcu 2011r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, którego przedmiotem była wycena nieruchomości gruntowej położonej w P., obejmującej działkę o nr 4517/2, o powierzchni 0,3140 ha, według stanu przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej (12 lipca 2010r. - data rozpoczęcia inwestycji) oraz po wybudowaniu tego urządzenia (2 listopada 2010r. - data, w której można przystąpić, zgodnie z obowiązującymi przepisami, do użytkowania kanalizacji) i według cen stosowanych w obrocie nieruchomościami gruntowymi na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Zakresem operatu objęto określenie wzrostu wartości rynkowej spowodowanego wybudowaniem i podłączeniem do sieci kanalizacji sanitarnej ww. nieruchomości, bez uwzględniania wartości jej części składowych. Dla określenia wartości rynkowej biegła zastosowała metodę korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. Do analizy przyjęła 22 transakcje z aktów notarialnych zawartych w latach 2009 - 2011, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową na terenie P. Cena średnia 1 m² w próbce reprezentatywnej wyniosła 51,30 zł, a następnie została skorygowana współczynnikami za lokalizację ogólną, otoczenie i sąsiedztwo, dostępność uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym, dojazd, powierzchnię i kształt działki. Ostatecznie wartość 1 m² wycenianego gruntu przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej biegła oszacowała na kwotę 48,90 zł, natomiast po zrealizowaniu inwestycji na 50,70 zł. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o 1,80 zł na 1 m² gruntu, a w stosunku do całkowitej powierzchni działki - o kwotę 5.652,00 zł. Następnie organ II instancji powołał się na postanowienia uchwały Rady Miejskiej w P. Nr 27/IV/07 z dnia 2 marca 2007 r. w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa [...] z 2007 r., Nr 96, poz. 827) i stwierdził, że stawka procentowa tej opłaty wynosi na terenie Gminy P. 40 %. Biorąc pod uwagę przywołaną wyżej uchwałę wysokość opłaty w niniejszej sprawie wyliczono na kwotę 2.261,00 zł. W ocenie Kolegium nie można się było zgodzić z zarzutem odwołania, że zaskarżoną decyzją naruszono art. 143 ust. 1 w zw. z art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezastosowanie negatywnej przesłanki w postaci rolniczego wykorzystania nieruchomości, skutkującej brakiem uprawnienia do wymierzenia opłaty adiacenckiej. Organ II instancji wyjaśnił, że stosownie do treści art. 144 ust. 1 ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przepisy w tym zakresie stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. W myśl przepisu art. 92 ust. 2 ustawy, który stosuje się odpowiednio, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że opisane wyżej nieruchomości zostały przez ustawodawcę wyłączone ze względu na ich szczególny charakter od obowiązku partycypacji przez ich właścicieli w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Kolegium podniosło, że bezspornym w sprawie jest jednak to, że teren przedmiotowej nieruchomości znajduje się w granicach aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalającego dla tego obszaru przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniowo - usługową. W świetle art. 143 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości, nieruchomość podlega więc przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami dot. udziału właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Nie mają przy tym znaczenia zapisy w rejestrze ewidencji gruntów dotyczące rodzaju i klasy użytku rolnego - grunty orne R IVb na powierzchni 0,2823 ha oraz fakt opodatkowania gruntu podatkiem rolnym, skoro nieruchomość w całości objęta jest planem miejscowym. W ocenie Kolegium, powstanie obowiązku wniesienia przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej zależy od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1. stworzenia faktycznej możliwości do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej; 2. wzrostu wartości nieruchomości, określonego przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, będącego w związku przyczynowym z wybudowaniem urządzenia; 3. ustalenia opłaty przed upływem 3 lat, licząc od daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wykonanego urządzenia; 4. obowiązywania, już w dniu odbioru inwestycji (stworzenia warunków), uchwały rady gminy w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Kolegium uznało, że wszystkie ww. przesłanki przymusowego udziału właściciela nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej w tej sprawie zostały spełnione. Za udowodniony uznało Kolegium wzrost wartości nieruchomości, oznaczonej ewidencyjnie nr 4517/2, w związku z realizacją przez Gminę i Miasto P. opisanej wyżej inwestycji. W ocenie organu odwoławczego, wykonany w sprawie operat szacunkowy, odpowiadał wymogom obowiązujących przepisów prawa - o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004r., Nr 207, poz. 2109). Operat został sporządzony rzetelnie, zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości i obejmuje wszystkie czynności szacunkowe konieczne do prawidłowego określenia wartości nieruchomości. Zawiera szczegółowy opis nieruchomości wycenianej w zakresie jej stanu prawnego, przeznaczenia, rodzaju i charakteru, lokalizacji, sąsiedztwa, stanu i stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej przed wybudowaniem kanalizacji i po jej wybudowaniu, stanu zagospodarowania otoczenia nieruchomości. Biegła dokonała prawidłowego i dopuszczalnego prawem wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości oraz sposobu określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym określiła wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej między innymi w pasie drogi ul. C, szacując wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej i po jego wybudowaniu, przyjmując ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, co odpowiada dyspozycji art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość nieruchomości określono według cen z czerwca 2011r. z uwzględnieniem lokalizacji, przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową i usługową, dojazdu, powierzchni i kształtu działki oraz uzbrojenia terenu przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. Przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości prawidłowo biegła przyjęła ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, bo sprzedawane na lokalnym rynku (teren miasta P.) i przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Do porównań wykorzystano nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości - z okresu od maja 2009r. do czerwca 2011r. (Powszechne Krajowe Zasady Wyceny). Wyliczone przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia i po jego wybudowaniu zostały należycie udokumentowane, a określony w operacie szacunkowym wzrost wartości gruntu był wynikiem wyłącznie wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej, bowiem wartość współczynnika korygującego określonego dla stanu nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji uległa zmianie tylko w zakresie jednej cechy tj. "dostępność uzbrojenia". Uwzględnienie w wartości nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej odległości nieruchomości od tego urządzenia i warunków jej podłączenia do urządzenia nastąpiło poprzez wprowadzenie do analizy porównawczej dodatkowej skali ocen w cesze "dostępność uzbrojenia do sieci kanalizacji sanitarnej", co wyczerpywało wymogi w § 40 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem Kolegium, przekonujące i logiczne były również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego odnoszące się do zastrzeżeń zgłoszonych przez skarżącego do wyceny. Przede wszystkim nie zasługuje na uwzględnienie zarzut nieuwzględniania przez biegłą okoliczności objęcia nieruchomości konserwatorską ochroną zabytków utrudniającą bądź uniemożliwiającą podłączenie nieruchomości do kanalizacji. Jak wyjaśniła rzeczoznawca w piśmie z dnia 24 października 2010r., cała strefa śródmiejska miasta P. objęta jest konserwatorską strefą "E" - ochrony ekspozycji, w której obowiązuje ochrona istniejącego krajobrazu związanego z historycznym układem przestrzennym miasta. Nie wprowadzono obowiązku uzgadniania budowy jakichkolwiek obiektów z wojewódzkim konserwatorem zabytków, lecz zabroniono w tej strefie wznoszenia obiektów budowlanych mogących stanowić konkurencję i zasłaniających historyczną dominantę - wieżę kościoła, wykonywania prac ziemnych, powodujących trwałe zmiany rzeźby terenu, wznoszenia masztów telefonii komórkowej i innych dominant negatywnych, ustawiania wielkoformatowych reklam, lokalizacji wysypisk oraz niszczenia drzew. W ocenie biegłej, niekwestionowanej przez Kolegium, objęcie tą strefą nie wpłynęło negatywnie na możliwość podłączenia nieruchomości do wybudowanej kanalizacji sanitarnej, nie powoduje żadnych dodatkowych utrudnień ani dodatkowych kosztów. Jednocześnie autorka operatu uwzględniła niewielkie ograniczenia wynikające z ustalonych zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym zasad obowiązujących w strefie "E", określając współczynnik korygujący w cesze "przeznaczenie w p.z.p." na poziomie 150, przy min. współczynniku 100 w przypadku niekorzystnych zapisów w planie miejscowym oraz max. 182 w przypadku braku ograniczeń w planie. Zdaniem organu II instancji, wbrew twierdzeniom skarżącego, działka nie znajduje się w tzw. strefie przycmentarnej, bowiem w obowiązującym planie miejscowym nie wprowadzono takiej strefy, a teren zlokalizowany w pobliżu cmentarza został przeznaczony w planie pod usługi jako funkcja podstawowa i magazyny, składy jako funkcja uzupełniająca. Funkcję mieszkaniową przewidziano w odległości ok. 50 m od cmentarza. Usytuowanie cmentarza nie ma więc ujemnego wpływu na wartość wycenianej nieruchomości, bowiem o sposobie zagospodarowania terenu decydują zapisy w planie miejscowym. Bez znaczenia w kontekście wyceny nieruchomości był zdaniem Kolegium również fakt prowadzenia przez skarżącego działalności rolniczej na działce nr[...], bowiem plan miejscowy nie ustala dla tego terenu przeznaczenia pod działalność rolniczą. Dopiero w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Dla nieruchomości objętej planem miejscowym bez wpływu na wartość pozostają zapisy w ewidencji gruntów, chociażby dotyczyły użytków rolnych. Również fakt niezamieszkiwania na działce nr [...] nie przekonał organu odwoławczego, który podniósł, że opłata adiacencka jest formą przymusowego udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej zwiększających jednocześnie wartość nieruchomości. Obowiązek współuczestniczenia w tych kosztach obciąża właściciela nieruchomości niezależnie od faktycznego korzystania z publicznej sieci kanalizacyjnej. O wzroście wartości nieruchomości, a tym samym o wysokości opłaty adiacenckiej, decyduje bowiem już sama możliwość korzystania z nowowybudowanych urządzeń, niezależnie od osobistych planów i zamierzeń właściciela nieruchomości co do sposobu wykorzystania nieruchomości. Ponadto, Kolegium uznało za nieuzasadniony wniosek M. L. o przeprowadzenie dowodu z badania zgodności z prawem postępowania przetargowego, w wyniku którego wyłoniono rzeczoznawcę majątkowego, bowiem okoliczność ta nie ma żadnego związku z rozstrzygnięciem w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ustosunkowując się do zarzutów M. L. dotyczących odmowy uzupełnienia przez organ I instancji decyzji z dnia [...] Kolegium uznało je za bezzasadne. Wnioskodawca domagał się uzupełnienia decyzji poprzez podanie dokładnej daty stworzenia warunków do przyłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, kryteriów uznania, że zostały spełnione warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, informacji odnośnie obowiązywania planu miejscowego dla przedmiotowej nieruchomości oraz dokładnego adresu do korespondencji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. Zdaniem Kolegium, rozstrzygnięcie organu l instancji, zawarte w zaskarżonej decyzji, jest kompletne i nie wymaga uzupełnienia. Przedmiotem toczącego się przed organem l instancji powstępowania było ustalenie opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości oznaczonej nr działki [...] i zobowiązanie jej współwłaścicieli do uiszczenia tej opłaty na rzecz Gminy i Miasta P. W ocenie organu odwoławczego, organ l instancji w sentencji zaskarżonej decyzji ustalił wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej nr działki 4517/2, położonej w P. spowodowanego stworzeniem warunków do podłączenia tej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej oraz precyzyjnie określił wysokość zobowiązania poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości, stosownie do ich udziałów we współwłasności nieruchomości. Natomiast żądania skarżącego nie mieściły się w pojęciu "uzupełnienie co do rozstrzygnięcia", bowiem dotyczyły elementów ustalonego przez organ stanu faktycznego sprawy bądź oceny zebranego materiału dowodowego. Decyzja organu I instancji zawierała ponadto prawidłowe pouczenie o prawie wniesienia odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. w terminie 14 dni od jej doręczenia za pośrednictwem Burmistrza P. W tej sytuacji podanie w decyzji adresu Kolegium należało uznać za zbyteczne. Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. skargę do sądu administracyjnego złożył M. L., podnosząc zarzut błędnego określenia kwoty zobowiązania M. L. i M. L. z tytułu opłaty adiacenckiej w związku z okolicznością ustania ich małżeństwa. Skarżący podniósł również, że Kolegium w zaskarżonej decyzji nie odniosło się do kwestii niezamieszkiwania przez niego na nieruchomości w kontekście dopuszczalności ustalenia przedmiotowej opłaty oraz do rolnego oznaczenia użytku w rejestrze ewidencji gruntów i znaczenia tej okoliczności w sprawie. Ponadto, zdaniem skarżącego, Kolegium błędnie wskazało, że przedmiotowa działka w części przylega do ul.B, zamiast od ul. E. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi. Odpowiadając na zarzuty podniesione w skardze Kolegium wyjaśniło, że na etapie postępowania przed organem l instancji, jak również postępowania odwoławczego, brak było jakiejkolwiek informacji odnośnie ustania małżeństwa M. L. i M. L. Źródłem ustaleń stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości były dla organów: wypis z ewidencji gruntów oraz treść księgi wieczystej KW nr [...]. Wynika z nich, że nieruchomość ozn. nr ewid. [...] stanowiła na dzień odbioru inwestycji i nadal stanowi współwłasność M. i M. małż. L. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Trudno odnieść się do złożonego w skardze oświadczenia M. L. o rozwiązaniu związku małżeńskiego z M. L., bowiem skarżący nie załączył do skargi prawomocnego wyroku rozwodowego, nie podał nawet daty ustania małżeństwa. Ponadto, w dniu [...] M. L. pokwitował odbiór decyzji Kolegium znak: [...] z dnia [...] skierowanej do M. L. na adres: P., ul. F 22 - jako jej mąż (zwrotne potwierdzenie odbioru w aktach sprawy). M. L. jest zameldowana pod ww. adresem (informacja telefoniczna z UG i M w P.). W ocenie Kolegium, okoliczność powyższa nie ma wpływu na rozstrzygnięcie Kolegium, a opłata adiacencka w przypadku ustania małżeństwa M. L. i M. L., obciąża byłych małżonków po połowie, tj. po 565,25 zł. W zakresie pozostałych zarzutów Kolegium uznało je za niezasadne podnosząc, że odpowiedź na nie znajduje się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, natomiast w kwestii błędnego określenia ulic, organ II instancji uznał ten błąd za oczywistą omyłkę, nie mającą żadnego wpływu na wynik sprawy. W piśmie procesowym z dnia 3 marca 2012r. skarżący zakwestionował odbiór przesyłki dla M. L. jako "mąż". Podniósł także, że miejsce zameldowania nie musi pokrywać się z miejscem zamieszkania. Dodał również, że przedmiotowa nieruchomość jest od wielu lat podzielona między jej współwłaścicielami, a przyłącze doprowadzone jest tylko do części działki od ulicy C, której faktycznymi użytkownikami są małż. K. i W. K. Natomiast druga połowa działki będąca w użytkowaniu M. L. i M. L. nie ma dostępu do ulicy G., a co za tym idzie nie ma bezpośredniego dostępu do sieci kanalizacyjnej, co uniemożliwia faktyczne podłączenie do niej. Kolejnym pismem z dnia 6 maja 2014r. skarżący podtrzymał skargę i wniósł o umorzenie postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie. Jego zdaniem, organ nie zachował trzyletniego terminu do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką licząc od dnia stworzenia warunków do podłączenia do kanalizacji. Po drugie podniósł, że organ nie umożliwił mu zakwestionowania sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Po trzecie skarżący podniósł, że dla przedmiotowej nieruchomości, która jest położona przy ul. A nie stworzono warunków do podłączenia tej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Nie wykonano bowiem przyłącza od głównej rury ściekowej biegnącej pod ul. A do przedmiotowej nieruchomości, a więc nie istnieje możliwość bezpośredniego podłączenia tej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Ponadto, w ocenie skarżącego, nie dokonano żadnych ustaleń, która część nieruchomości przynależy do konkretnych osób (brak opisu usytuowania nieruchomości w terenie), co powinno skutkować wykonaniem niezależnego przyłącza lub dwóch przyłączy. Przyłącze powinno być tak wykonane, aby zapewniało techniczną możliwość podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej bez uzyskiwania dodatkowej dokumentacji, pozwoleń, uzgodnień itp. Dodatkowo skarżący zarzucił, że sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej na ul. A została wybudowana kilkadziesiąt lat wcześniej i osoby zainteresowane miały częściowe warunki do podłączenia swojej nieruchomości do już istniejącej kanalizacji sanitarnej. Rozbudowa czy modernizacja już istniejącej kanalizacji sanitarnej znajdującej się pod ul. A to nie to samo co budowa nowej sieci kanalizacyjnej. W ocenie skarżącego, istnieją wątpliwości, czy protokoły odbioru robót i przekazania do użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej są wystarczające do stwierdzenia, iż zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej i czy w tym zakresie nie jest wymagane stanowisko organu nadzoru budowlanego - uwzględniając niedopuszczalność kumulowania funkcji jako kolidujące ze sobą tj. rola rzeczoznawcy majątkowego i Naczelnika Wydziału Budownictwa i Architektury Starostwa Powiatowego w P., któremu podlega nadzór budowlany. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., nr 270 ze zm.) – w skrócie: "p.p.s.a" stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie natomiast do art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że niniejsza sprawa była już rozpoznawana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, który wyrokiem z dnia 27 marca 2012r., sygn. akt II SA/Łd 16/12, stwierdził nieważność decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] W wyroku tym Sąd uznał, że organ odwoławczy rozpatrzył odwołanie skarżącego od decyzji organu I instancji, które zostało złożone po upływie ustawowego terminu. Wyrokiem z dnia 5 lutego 2014r., sygn. akt I OSK 1694/12, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił ww. wyrok sądu I instancji i przekazał sprawę temu sądowi do ponownego rozpoznania. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego organ odwoławczy właściwie przyjął, że skoro odwołujący się wniósł odwołanie w terminie błędnie podanym przez organ I instancji, to termin do złożenia odwołania został zachowany. Zgodnie z art. 190 p.p.s.a. sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wobec powyższego przyjąć należy, że kwestia zachowania terminu do wniesienia odwołania została definitywnie rozstrzygnięta wyrokiem NSA, nie ma zatem potrzeby ponownego analizowania tego problemu. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami - Dział III Rozdział 7 "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej". W myśl art. 144 ust. 1 ww. ustawy właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przepisy rozdziału 7 stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Wówczas przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio (art. 143 ust. 1 ustawy). Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się natomiast budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ustawy). Stosownie do art. 145 ust. 1 i 2 ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 1-3 ustawy). Wbrew twierdzeniom skarżącego w przedmiotowej sprawie powstał obowiązek wniesienia przez skarżącego opłaty adiacenckiej. Stworzono bowiem faktyczną możliwości podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Po drugie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, określony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, wynikający bezpośrednio z wybudowania urządzenia. Wysokość opłaty ustalono przed upływem 3 lat, licząc od daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wykonanego urządzenia. W dacie stworzenia warunków podłączenia obowiązywała uchwała rady gminy w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Dla ustalenia opłaty adiacenckiej nie miał znaczenia fakt, że w ewidencji gruntów nieruchomość skarżącego oznaczona jest jako użytek rolny, jak również to, że nieruchomość opodatkowana jest podatkiem rolnym. Nie ulega bowiem żadnej wątpliwości, że teren przedmiotowej nieruchomości znajduje się w granicach aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalającego dla tego obszaru przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniowo - usługową. W związku z tym nie znajduje zastosowania wyłącznie, o którym mowa w art. 92 ust. 2 w zw. z art. 143 ust. 1 ustawy. Skoro nieruchomość w całości objęta jest planem miejscowym, to nie ma znaczenia faktyczne jej wykorzystywanie, ani zapisy w rejestrze gruntów, a zatem podlega przepisom ustawy dotyczącym udziału właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Niezasadne są również zarzuty skarżącego dotyczące okoliczności niezamieszkiwania przez niego na nieruchomości, jak i jej faktycznego podziału między pozostałymi współwłaścicielami, co miałoby świadczyć o tym, że część działki będąca w użytkowaniu M. L. i M. L. nie ma dostępu bezpośredniego dostępu do sieci kanalizacyjnej, co uniemożliwia faktyczne podłączenie do niej. Nie budzi bowiem żadnych wątpliwości, że warunek stworzenia możliwości podłączenia nieruchomości skarżącego do sieci kanalizacyjnej został spełniony. Jak wynika ze zgromadzonej dokumentacji inwestycja polegająca na budowie urządzeń omawianej infrastruktury technicznej została zrealizowana na podstawie ostatecznej zji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Po decyzakończeniu robót budowlanych dokonano protokolarnego odbioru końcowego i przekazania do użytku sieci kanalizacji sanitarnej, która wyposażona została w wyprowadzone odcinki przewodów do granicy poszczególnych nieruchomości usytuowanych przy ul. A i ul. C. Z głównej sieci kanalizacji sanitarnej do granicy działki nr 4517/2 wyprowadzono przykanalik o długości 5 m zakończony zaślepką, umożliwiający włączenie nieruchomości skarżącego do sieci. Gmina i Miasto P. w dniu 11 października 2010r. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. o zakończeniu wyżej opisanej inwestycji, a organ ten, w terminie 21 dni od daty zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji. Tym samym w dniu 2 listopada 2010r. została stworzona techniczna możliwość przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej brak było możliwości przyłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej. Nieruchomość skarżącego podłączona była jedynie do sieci energetycznej i wodociągowej. Skarżący pozostaje również w błędzie twierdząc, że organ nie zachował trzyletniego terminu do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką licząc od dnia stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że termin trzyletni do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką obowiązuje wyłącznie organ I instancji (patrz uchwała NSA z dnia 27 lipca 2009r., sygn. akt I OPS 4/09 – dostępna w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skoro zatem w dniu 2 listopada 2010r. została stworzona techniczna możliwość przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacyjnej, a decyzja w pierwszej instancji została wydana w dniu 27 lipca 2011r. to oznacza z całą pewnością, że termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 ustawy został zachowany. Bezpodstawne są zarzuty skarżącego dotyczące wadliwości operatu szacunkowego, będącego podstawą do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Operat jest prawidłowy, gdyż jest zupełny, spójny i logiczny. Sporządzony został z poszanowaniem zasad wynikających zarówno z ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Rozdział 1 "Określanie wartości nieruchomości"), jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżący nie może natomiast zarzucać tego, że nie umożliwiono mu jego zakwestionowanie, gdyż w tym zakresie inicjatywa należy wyłącznie do strony. To strona, na poparcie swoich argumentów, winna przedstawiać własne dowody, które następnie podlegałyby ocenie jak każdy inny dowód. Strona może w tym celu przedstawić operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę. Nie ma przy tym znaczenia to, czy rzeczoznawca jest jednocześnie pracownikiem organu (tak wynika z pisma skarżącego z 6 maja 2014r.). Rzeczoznawca majątkowy, podobnie jak urbanista w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, odpowiada za rzetelność sporządzanego operatu osobiście, a nie jako urzędnik organu. Jednakże pomimo tego, że większość zarzutów skarżącego jest bezpodstawna, to jeden z nich jest zasadny, a mianowicie nieprawidłowe określenie sposobu uiszczenia opłaty adiacenckiej. Z orzecznictwa sądów administracyjnych jednoznacznie wynika, że solidarności nie można domniemywać. (por. wyrok NSA z dnia 19 października 2007r., sygn. akt I OSK 1467/06; a także wyroki WSA w Warszawie z dnia 14 maja 2010r., sygn. akt I SA/Wa 1875/08 oraz z dnia 12 czerwca 2007r., sygn. akt I SA/Wa 652/07; wyrok WSA w Lublinie z dnia 9 października 2008r., sygn. akt II SA/Lu 445/08 – orzeczenia dostępne w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sam fakt zaś, że ktoś pozostaje w związku małżeńskim nie stanowi jeszcze podstawy do konkluzji, że nałożona na małżonków opłata adiacencka ma charakter solidarny, bez określenia tego w sposób jednoznaczny w treści decyzji. Brak takiego wskazania może spowodować wątpliwości organu egzekucyjnego, czy przypadająca na małżonków kwota 1.130,50 zł powinna być zapłacona przez każdego z małżonków z osobna, czy też łącznie, a jeżeli łącznie to, czy w równej wysokości, czy na zasadzie solidarności. W orzecznictwie przyjmuje się, że decyzje tego typu nie mogą budzić żadnych wątpliwości na wypadek ich egzekucji. Z tego zatem wynika, że rozstrzygnięcie bez wskazania sposobu uiszczenia opłaty przez małżonków, jest błędne i winno zostać uchylone. Ta sama wada odnosi się zresztą do rozstrzygnięcia dotyczącego małżonków K. Niezależnie od tego, okoliczności związane z charakterem zobowiązania winny być przez organ w sposób niewątpliwy ustalone. M. L. i M. L. podnoszą zaś, że w chwili wydania decyzji, ustalającej opłatę adiacencką nie byli małżonkami. Organ natomiast okoliczności tej nie badał, poprzestając na ustaleniu wspólnego adresu zamieszkania stron i adnotacji, uczynionej przez doręczyciela na potwierdzeniu odbioru korespondencji, naruszając tym samym przepis art. 7 i 77 § 1 k.p.a. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, uznając to za konieczne dla końcowego załatwienia sprawy. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. stwierdzono natomiast, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku. W kwestii obowiązku zawarcia w uzasadnieniu wyroku wskazań dla organu administracji co do dalszego postępowania przy ponownym rozpatrzeniu sprawy (art. 141 § 4 p.p.s.a.), Sąd skłania się do stanowiska zaprezentowanego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 25 lutego 2009r., sygn. akt II SA/Gd 634/08 (dostępny w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W wyroku tym stwierdzono, że nie stanowi podstawy do umorzenia postępowania administracyjnego fakt, że upłynął już termin 3 lat wyznaczony w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Termin ten nie może być stosowany w sprawie, w której sąd administracyjny uchylił decyzje wydane z jego zachowaniem. Funkcją terminu określonego w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest ograniczenie w czasie niepewności co do możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej. Zauważyć bowiem należy, że stosownie do treści art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ administracji może ustalić opłatę adiacencką. Zatem, jeżeli już raz w tym terminie decyzja została doręczona, przy czym jak się przyjmuje wystarczy doręczenie decyzji organu pierwszej instancji, to ustaje stan niepewności co do skorzystania przez właściwy organ ze swoich uprawnień. Za taką wykładnią przemawia potrzeba zapewnienia, aby kontrolna w stosunku do administracji publicznej funkcja sądu administracyjnego nie była wykorzystywana do uniemożliwienia realizacji zadań tej administracji. Skłania to do tezy, że działanie sądu administracyjnego, będące nawet skutkiem wadliwego działania organów administracji (wyrok uwzględniający skargę), nie może pozbawiać tych organów przyznanych im przez ustawę kompetencji, w tym także pośrednio, poprzez upływ czasu wyznaczonego przez ustawę do załatwienia sprawy. W pełni podzielając zaprezentowany wyżej pogląd wskazać należy zatem, że w świetle oświadczeń skarżącego o rozwiązaniu jego małżeństwa z M. L., przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ administracji powinien ustalić dokładnie, kto był współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości w dacie stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej, a następnie określić wysokość opłaty adiacenckiej w stosunku do udziału we współwłasności nieruchomości każdego ze współwłaścicieli (względnie ze wskazaniem ich solidarnej odpowiedzialności). Organ winien mieć również na uwadze to, że stosownie do art. 156 § 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy, będący podstawą do ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku ze stworzeniem możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej, winien zostać opatrzony stosowną klauzulą aktualizacyjną przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W przeciwnym razie zajdzie konieczność sporządzenia nowego operatu. d.j.