II OSK 926/15

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Maria Czapska – Górnikiewicz Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Dałkowska - Szary Sędzia del. WSA Małgorzata Jarecka (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Monika Dworakowska po rozpoznaniu w dniu 10 stycznia 2017r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej "[...]" spółka komandytowa z siedzibą w P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 21 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Gl 659/14 w sprawie ze skargi "[...]" spółka komandytowa z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną. Zaskarżonym wyrokiem z dnia 21 listopada 2014 r., sygn. II SA/Gl 659/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę spółki [...] Spółka Komandytowa w Poznaniu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Dąbrowy Górniczej z dnia [...] stycznia 2014 r., nr [...], który w wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania ustalił jednorazową opłatę w wysokości 91.766,40 zł z tytułu wzrostu wartości części powierzchni (2.720 m2) działek oznaczonych nr [...], położonych przy ul. M., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Dąbrowy Górniczej, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 2 grudnia 2009 r., nr XLIV/801/09 (Dz. U. Woj. Śląskiego nr 15, poz. 243 z dnia 2 lutego 2010 r.) i zbyciem prawa własności nieruchomości położonych w Dąbrowie Górniczej, obręb [...], stanowiących działki o nr [...] aktem notarialnym z dnia 1 grudnia 2010 r. Obowiązkiem uiszczenia opłaty (renty planistycznej) organ obciążył spółkę komandytowo-akcyjną [...]. W podstawie prawnej decyzji organ I instancji wskazał art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3-6 i art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm. – dalej: u.p.z.p.) oraz ww. uchwałę Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 2 grudnia 2009 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na mocy której ustalona została 30 % stawka opłaty obliczana od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwalonym planem (§ 39 tej uchwały). Ustaleń co do wzrostu wartości objętej postępowaniem nieruchomości dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 6 maja 2013 r. W operacie tym potwierdzono, że przedmiotowe działki położone są w otoczeniu nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Na miejscu oraz w odległości do 1000 m znajduje się podstawowe zaplecze handlowo-usługowe. Przedmiotowe działki, poza działką oznaczoną nr [...], posiadają dojazd z ul. M., która jest drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Działka nr [...] oraz część działek nr [...] są zabudowane czynnym pawilonem handlowym i związaną z nim infrastrukturą. Dokonując analizy zapisów "starego" i "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również wszystkich zakazów i nakazów wynikających z nowego oraz nieobowiązującego planu, w operacie stwierdzono również, iż dla działek oznaczonych nr [...] zapisy te są zbieżne. Wobec powyższego ustanowienie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wpłynęło na wzrost wartości tych działek. Na skutek wprowadzenia nowego planu nastąpiło jednak zwiększenie wartości części działek oznaczonych nr [...], gdyż części tych działek położone były na obszarze oznaczonym w nieaktualnym planie miejscowym symbolem 98R – tereny rolnicze, zaś według "nowego" planu znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem 11UM – tereny o przeznaczeniu pod nieuciążliwą zabudowę usługową i zabudowę mieszkaniową. W konsekwencji stwierdzono, że wartość rynkowa działek oznaczonych nr [...], położonych na dzień ich zbycia na terenie oznaczonym w "nowym planie" symbolem 11UM wyniosła 609.738,00 zł, według ich przeznaczenia dla terenów określonego w planie miejscowym z 2005 r. symbolami – 62MNU i 98R – wynosiła 303.850,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 305.888,00 zł. Po zastosowaniu ustalonej w uchwale z dnia 2 grudnia 2009 r. stawki procentowej (30 %), opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono w wysokości 91.766,40 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach po rozpoznaniu odwołania spółki podzieliło stanowisko wyrażone w decyzji organu I instancji zarówno co do poczynionych ustaleń faktycznych, jak i ich oceny prawnej. Organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutem braku wykazania, że zmiana planu miejscowego wpłynęła na zmianę wartości szacowanych działek. Wskazał, że w tabeli znajdującej się na stronach 14 i 15 operatu przedstawiono 24 transakcje nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, zaś w tabeli na stronie 18 operatu przedstawiono 13 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu rolniczym. Organ zauważył, że obowiązujące przepisy nie nakazują przedstawienia szczegółowego przeznaczenia każdej z nieruchomości podobnych w operacie szacunkowym. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że analiza tabeli znajdującej się na stronie 18 operatu prowadzi do wniosku, że w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym, jej powierzchnia ma drugorzędne znaczenie. W uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę spółki na decyzję z [...] marca 2014 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wskazał, że bezsporne jest w niniejszej sprawie, iż aktem notarialnym z dnia 1 grudnia 2010 r. [...] Spółka komandytowo-akcyjna zbyła nieruchomości gruntowe oznaczone jako działki o nr [...] o łącznej powierzchni 5003 m2 za kwotę 3.050.000,00 zł netto, w tym grunt za kwotę 515.866 zł. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Dąbrowa Górnicza dla terenów położonych w S. obowiązującego od dnia 5 marca 2010 r., wszystkie ww. działki znalazły się w całości na obszarze oznaczonym symbolem 11UM, co oznacza, że zostały w całości przeznaczone pod nieuciążliwą zabudowę usługową i zabudowę mieszkaniową. Do dnia 4 marca 2010 r. przeznaczenie ww. działek regulował poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Dąbrowa Górnicza "Centrum Strzemieszyce" zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej nr XLII/794/05 z dnia 30 czerwca 2005 r. Według jego zapisów, działki o nr [...] w całości oraz część działek o nr [...] przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową niskiej wysokości i usługi nieuciążliwe, część natomiast stanowiła tereny rolne. Południowa część działek o nr [...] – do głębokości ok. 54 m – znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem 62 MNU (tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności i usług nieuciążliwych), pozostała część ww. działek znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem 98R (tereny rolnicze); północna część działki nr [...] – do głębokości ok. 62 m – znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem 98R, a pozostała część na terenie oznaczonym symbolem 62 MNU. Sąd ustalił ponadto, że zgodnie z zapisem § 39 uchwały Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 2 grudnia 2009 r. dla wszystkich terenów w obszarze planu ustalona została 30 % stawka opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Zdaniem Sądu, w związku z wejściem w życie w dniu 5 marca 2010 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 2 grudnia 2009 r. doszło do zmiany przeznaczenia ww. działek spółki co do możliwości ich wykorzystania, zagospodarowania i zabudowy. Wbrew stanowisku organów, skarżącej i rzeczoznawcy majątkowego opracowującego operat szacunkowy zmiana ta dotyczy, zdaniem Sądu, całego obszaru objętych postępowaniem działek i polega na istotnym z punktu widzenia ich wartości rozszerzeniu możliwości ich zagospodarowania i zabudowy. Do takiej zmiany doszło również w odniesieniu do terenów skarżącej znajdujących się według planu z 2005 r. w sferach oznaczonych symbolem 62MNU. Według tego planu tereny te były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności i usługi nieuciążliwe, zaś według planu z 2 grudnia 2009 r. znalazły się w strefie oznaczonej symbolem 11UM przeznaczonym pod nieuciążliwą zabudowę usługową i zabudowę mieszkaniową. Doszło zatem do poszerzenia możliwości realizowania zabudowy mieszkaniowej o budownictwo wielomieszkaniowe, które według wcześniejszego planu było niedopuszczalne. Rozszerzenie to skutkuje, w ocenie Sądu I instancji, zwiększeniem wartości również tych terenów, co uszło uwadze organów orzekających. Okoliczność ta nie została jednak wzięta przez Sąd pod uwagę z urzędu z uwagi na treść art. 134 § 1 p.p.s.a. Stwierdzenie wzrostu wartości również tych części działek spółki nie przekreśla okoliczność, że już pod rządami poprzedniego planu były one zagospodarowane zgodnie z jego treścią pod usługi nieuciążliwe – pawilon handlowy. Nie jest to bowiem, zdaniem Sądu, zabudowa na tyle trwała i kosztowna, aby w działalności biznesowej nie mogła być zastąpiona (gdyby to dla właściciela nieruchomości okazało się bardziej korzystne) np. zabudową wielomieszkaniową. Wzrost wartości takiej nieruchomości (już konkretnie zabudowanej) w związku z poszerzeniem przez nowy plan możliwości jej zabudowy, zdaniem Sądu I instancji, będzie ograniczony w porównaniu z nieruchomością niezabudowaną, co nie oznacza, że w ogóle nie wystąpi. Sąd nie podzielił stanowiska skarżącej, iż nie doszło do wzrostu wartości tej części działek nr [...], które w poprzednim planie były przeznaczone pod zagospodarowanie rolnicze (symbol planu 98 – Tereny rolnicze). W ocenie Sądu, stanowiska takiego skarżąca w żaden zasługujący na akceptację sposób nie uzasadniła, w sytuacji, gdy w związku ze zmianą planu doszło do oczywistej zmiany możliwości ich zagospodarowania, w tym powstała szeroka możliwość ich zabudowy, która wcześniej nie istniała. Sąd zauważył, iż strona nie tylko nie wykazała, ale nawet nie podniosła, że istnieje przy tym potrzeba rolniczego wykorzystania tej części nieruchomości w związku z istniejącym już zagospodarowaniem pozostałej jej części pod obiekt handlowy. Nie zostało też wykazane, a nawet podniesione, aby części działek przeznaczone w poprzednim planie pod zagospodarowanie rolnicze były funkcjonalnie i gospodarczo związane z zabudowanymi częściami nieruchomości i w konsekwencji tworzyły funkcjonalną i gospodarczą całość. Nie zostało też wykazane, aby istniały konieczne przesłanki zbycia nieruchomości jako całości, a nie tylko tej jej części, która była zagospodarowania komercyjnie (pod obiekt handlowy - po ewentualnym wcześniejszym podziale nieruchomości). Nie zostało zatem wykazanie, aby ta część nieruchomości, która była przeznaczona w poprzednim planie pod rolnictwo miała podwyższoną wartość w związku z podejmowanymi przez skarżącą działaniami marketingowymi związanymi głównie z tą częścią nieruchomości, która została zabudowana obiektem w którym funkcjonuje obiekt handlowy "[...]". W konsekwencji Sąd nie podzielił stanowiska, że przy wycenie objętej postępowaniem nieruchomości konieczne było poszukiwanie i uwzględnienie jako nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości o podobnym obszarze jako całość, jak również zbliżonym sposobie jej zagospodarowania i przeznaczenia w obowiązującym planie zagospodarowania. Zauważając, że znalezienie takiej nieruchomości najprawdopodobniej byłoby niemożliwe (wobec konieczności spełnienia licznych warunków np. co do sposobu istniejącego zagospodarowania i proporcji jego powierzchni zarówno co do całej powierzchni nieruchomości, jak i co do jej powierzchni o innym zgodnie z planem zagospodarowania przeznaczeniu, gdy chodzi o wycenę przy przeznaczeniu części nieruchomości pod uprawy rolne), Sąd I instancji zaakcentował, że sama skarżąca żadnej takiej nieruchomości również nie wskazała. Sąd przyjął, iż nie można wykluczyć sytuacji, gdy ze względu na szczególne położenie, zagospodarowanie i przeznaczenie w planie zagospodarowania danej nieruchomości składającej się z kilku działek gruntu, jej wartość jako całości będzie odbiegała od sumy wartości poszczególnych działek gruntu lub ich części. Tym niemniej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stwierdzono, że zależność taka powinna być co najmniej uprawdopodobniona, którego to wymogu skarżąca nie spełniła. Działając z urzędu Sąd odnośnie do objętych postępowaniem nieruchomości zależności takiej również się nie dopatrzył. Wprost przeciwnie – uznał, że w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod działalność komercyjną (według określeń strony skarżącej, zgodnie z treścią materiałów ofertowych dołączonych w kserokopii do skargi) bardzo często większe nieruchomości są dla inwestorów bardziej atrakcyjne i w konsekwencji osiągają wyższą cenę. Za nietrafnie Sąd uznał powoływanie się przez stronę na orzecznictwo dotyczące wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału, w sytuacji gdy dotyczy ono wyodrębnienia działek pod budownictwo, najczęściej jednorodzinne. Sąd nie uwzględnił ponadto zarzutu, że na wycenę części działek nr [...] przeznaczonych przed zmianą planu pod zabudowę i usługi nieuciążliwe miał wpływ fakt ich odrębnego potraktowania i porównania z nieruchomościami (jako podobnymi), z których największa miała powierzchnią 1603 m2 (pomijając już przeoczoną przez stronę skarżącą okoliczność, że z tych działek pod zabudowę mieszkaniową i usługową przeznaczona była łącznie tylko powierzchnia 1296 m2). W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stwierdzono ponadto, iż wbrew stanowisku skarżącej, w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2 grudnia 2009 r. wzrosła wartość tych części działek nr [...], które zgodnie z poprzednim planem były przeznaczone pod zagospodarowanie rolnicze. Wobec tego, w świetle wcześniejszych rozważań, wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości w odniesieniu do części tych działek nie narusza, w ocenie wojewódzkiego sądu administracyjnego, powołanych w skardze przepisów prawa materialnego. Zdaniem Sądu, powoływanie się w tym względzie na definicje zawarte w art. 4 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi zabieg czysto teoretyczny, niemający wpływu na wynik dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny. Nie zostało bowiem wykazane, że wynik wyceny byłby inny gdyby jej podstawą była łączna powierzchnia wszystkich działek geodezyjnych. Uszło nadto uwadze strony skarżącej, że przepisy art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mają zastosowanie również w przypadku zbycia części nieruchomości oraz, iż nieruchomość obejmująca wszystkie ww. działki geodezyjne spełnia jednocześnie wymogi definicji działki gruntu z art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bez znaczenia dla wyniku dokonanej przez biegłą wyceny i w konsekwencji wielkości wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu miała, w ocenie WSA w Gliwicach, akcentowana w piśmie procesowym pełnomocnika skarżącej z dnia 17 listopada 2014 r. okoliczność ujęcia w wycenie działek nr [...] oraz tej części pozostałych działek, których wartość według biegłej nie wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu, w sytuacji gdy wartości te się zerowały. Sąd uznał, że taka metoda rachunkowa obliczenia wzrostu wartości nie narusza żadnych przepisów prawa, jakkolwiek z praktycznego punktu widzenia, z uwagi na przejrzystość wyliczenia, może budzić wątpliwości. W tym zakresie Sąd I instancji stwierdził wewnętrzną sprzeczność w stanowisku skarżącej, która z jednej strony domagała się wyceny wszystkich działek jako jednej nieruchomości, a jednocześnie kwestionuje ujęcia w wycenie tych ich części, których wartość w związku z uchwaleniem planu nie wzrosła (według biegłej i organów orzekających). Przypominając, iż zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy, opłatę planistyczną oblicza się w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości do jakiego doszło w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianie, Sąd wskazał, że wzrost wartości nieruchomości oblicza się tylko w tym kontekście, co też było przedmiotem operatu szacunkowego z 6 maja 2013 r., który stanowił podstawę orzekania przez organy obu instancji. Sąd za niezrozumiałe uznał stanowisko skarżącej, że ani organy ani biegła nie wypowiedziały się co do ewentualnie innych przyczyn wzrostu wartości nieruchomości. Postępowanie w tym przedmiocie byłoby bowiem w tej sprawie nie tylko bezprzedmiotowe, ale nawet niedopuszczalne. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skarżącej skierowanych pod adresem operatu szacunkowego z dnia 6 maja 2013 r. Sąd przypomniał, że zgodnie z art. 7 i art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której odpowiedniego stosowania odsyła przepis art. 137 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V pierwszej z tych ustaw, na zasadach określonych w rozdziale 1 działu IV tej ustawy. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe regulacje dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają zaś przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. podlega ocenie organów orzekających i sądu administracyjnego, jednak ocena ta nie może wkraczać w tę jego część, która jest wynikiem wiadomości specjalnych biegłego rzeczoznawcy, tj. w część merytoryczną operatu, a to z tego względu, że zarówno te organy, jak i sąd nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Oceniając sporządzony w niniejszej sprawie operat Sąd doszedł do przekonania, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia przez organy orzekające wartości objętych postępowaniem nieruchomości. Wbrew stanowisku skarżącej, biegła przeprowadziła analizę rynku nieruchomości, o której mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W operacie wskazano też podstawę prawną jego sporządzenia oraz inne informacje niezbędne do jego sporządzenia o jakich mowa w § 55 ust. 2 rozporządzenia. Przedstawiony został też w nim sposób dokonania wyceny zgodnie z treścią § 56 ust. 1 rozporządzenia, w tym analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Brak jest zdaniem Sądu podstaw do przyjęcia, że analiza i charakterystyka rynku nieruchomości nie jest prawidłowa. Ustosunkowując się do zarzutów skarżącej odnośnie do wyceny objętych postępowaniem części działek przeznaczonych w planie z 2005 r. pod zagospodarowanie rolnicze Sąd nie podzielił stanowiska strony, że jako nieruchomości podobne zostały przyjęte do wyceny nieruchomości typowo rolne o niewielkiej powierzchni, co obniża ich wartość z punktu widzenia zasad racjonalnej gospodarki rolnej. Jak wynika bowiem z zestawienia na stronie 18 operatu, brak jest na rynku lokalnym jednoznacznej zależności pomiędzy powierzchnią działek o takim przeznaczeniu a ich ceną. Bezpodstawne jest też wypływające z zarzutów skarżącej żądanie uwzględnienia przy wycenie rolniczej części działek (według przeznaczenia zgodnie z planem z 2005 r.) jako podobnych nieruchomości o znacznej powierzchni, gdy łączna część działek nr [...] przeznaczonych według planu z 2005 r. pod zagospodarowanie rolne wynosi tylko 2720 m2. Sąd nie uwzględnił zarzutu, że przy wycenie części nieruchomości przeznaczonych w planie z 2005 r. pod rolnicze zagospodarowanie nie uwzględniono faktu położenia ich w sąsiedztwie terenów zurbanizowanych, gdyż z treści 19 i 21 strony operatu wynika, że biegła wzięła pod uwagę przy wyborze nieruchomości podobnych stopień, urbanizację terenu, jego stan zainwestowania, stan zagospodarowania oraz sąsiedztwo i otoczenie tych nieruchomości. Nie były to zatem nieruchomości typowo rolnicze, które na rynku lokalnym Gminy Dąbrowa Górnicza praktycznie nie występują. Świadczy o tym również jednoznacznie wycena tych nieruchomości, średnio po 10 zł za m2, gdy powszechnie wiadomo, że ceny wysokiej klasy typowych gruntów rolnych o znacznej powierzchni i to w okolicach dużych gospodarstw rolnych, nawet w województwach kujawsko-pomorskim lub opolskim, nie przekraczają 50 tys. zł za hektar. Sąd zwrócił uwagę, iż z istoty podobieństwa wynika, że nie wymaga się aby chodziło o nieruchomości identyczne (które najczęściej nie występują). Operatu szacunkowego, na którym oparły się organy orzekające nie może też, w ocenie Sądu, dyskwalifikować sama przez się okoliczność, że biegła inaczej wyceniła wartość nieruchomości dla ich przeznaczenia określonego w nowym planie symbolem 11UM w operatach z dnia 9 marca 2012 r. i z dnia 6 maja 2013 r., w sytuacji gdy różnica w wycenie jest niewielka, wyceny dokonano w innych datach i częściowo w oparciu o inne nieruchomości podobnie. W skardze kasacyjnej wniesionej przez skarżącą spółkę wyrok z 21 listopada 2014 r. strona zaskarżyła w całości podnosząc zarzuty naruszenia: 1) przepisów postępowania: art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy ustalenia organów administracji publicznej obu instancji dokonane zostały na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej niezgodnie z art. 4 pkt 1, 3, 6, 6a, 8 i 16, art. 150 i art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 i ust. 1 u.p.z.p., a niezgodność ta polegała na: - dowolnym i sprzecznym z prawem przyjęciu założenia, iż wyceny nieruchomości gruntowej składającej się z kilku działek gruntu można dokonać obliczając wartość poszczególnych, wchodzących w jej skład działek gruntu i następnie sumując te wartości; - przyjęciu do porównania nieruchomości niepodobnych do tych, których dotyczy sprawa; - braku podstaw do stwierdzenia, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości był spowodowany uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2) prawa materialnego: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 oraz art. 11 u.p.z.p. w związku art. 4 pkt 1, 3, 6, 6a, 8 i 16, art. 150 – 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że: - wycena nieruchomości składającej się z kilku działek gruntu może zostać przeprowadzona przez wycenę poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość i zsumowanie wartości tych działek; - wycena nieruchomości, której część jest przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usług, a część pod tereny rolnicze może zostać dokonana przez osobne porównanie z nieruchomościami w całości przeznaczonymi pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usług oraz z nieruchomościami w całości przeznaczonymi pod tereny rolnicze. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej strona wskazała, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania składa się z pięciu działek gruntu. Powołana przez organ biegła ustalając, czy i o ile wzrosła wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego przyjęła metodologię polegającą na oszacowaniu osobno każdej z pięciu działek gruntu składających się na nieruchomość, przy uwzględnieniu dla każdej z działek gruntu przeznaczenia wynikającego z postanowień starego oraz nowego planu miejscowego. Biegła zastosowała podejście porównawcze, porównując osobno wartość każdej z pięciu działek gruntu z nieruchomościami, które uznała podobne do każdej z tych pięciu działek. Tymczasem, mając na względzie, że w świetle art. 4 pkt 1 oraz pkt 3 u.g.n. pojęcia nieruchomości gruntowej oraz działki gruntu nie są synonimami, należało stwierdzić, że przedmiotem wyceny i określenia wartości nieruchomości jest co do zasady nieruchomość gruntowa. Zdaniem strony, zestawienie norm wyrażonych w art. 4 pkt 1 i 3 u.g.n. z normami wyrażonymi w art. 4 pkt 6, pkt 6a, pkt 8, pkt 16 oraz art. 150-153 u.g.n. oraz art. 37 ust. 1 i art. 36 ust. 4 u.p.z.p. prowadzi do wniosku, że biegły określając wzrost wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie ma pełnej swobody co do wyboru sposobu dokonywanej wyceny. Ów brak swobodny przejawia się tym, że jeżeli przedmiotem zbycia była cała nieruchomość gruntowa, której cały obszar został objęty postanowieniami nowego lub zmienionego planu miejscowego, a przy tym składająca się z więcej niż z jednej działki gruntu, to biegły musi ustalić, o ile wzrosła wartość nieruchomości w całości, a nie o ile wzrosła wartość poszczególnych działek wchodzących w skład tej nieruchomości. Procedura polegająca na dokonaniu z osobna wyceny poszczególnych działek, a następnie zsumowaniu wartości działek narusza prawo. Oczywistym jest także, w przekonaniu strony, że suma wartości rynkowej poszczególnych działek gruntowych składających się na daną nieruchomość nie jest równa wartości rynkowej tej nieruchomości. Zarzuty co do przyjęcia w operacie szacunkowym nieruchomości niepodobnych do tych, których dotyczy sprawa, a więc z naruszeniem art. 4 pkt 16 u.g.n., strona odniosła do uznania przez biegłą za nieruchomości podobne nieruchomości znacznie różniących się powierzchnią od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Największa spośród nieruchomości przyjętych do dokonania wyceny, wyliczonych na stronach 14-15 operatu szacunkowego i dowolnie uznanych przez biegłą za podobną do nieruchomości skarżącej stanowiącej działki nr [...] (o powierzchni 3024 m2) ma powierzchnię zaledwie 1603 m2, a więc prawie o połowę mniejszą od nieruchomości wycenianej. Kolejny zarzut strona odniosła do błędnej wyceny dwóch nieruchomości stanowiących działki nr [...] (zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...]) oraz działki nr [...](zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...]), które pod rządami starego planu miejscowego przeznaczone były w części pod tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej wysokości i usług nieuciążliwych, a w części pod tereny rolnicze. W przekonaniu strony, takie przeznaczenie tych nieruchomości obligowało rzeczoznawcę do porównania ich z innymi nieruchomościami o mieszanym przeznaczeniu, tj. w części pod budownictwo mieszkaniowe, a w części pod teren rolniczy. Biegła nieprawidłowo przyjęła zaś, iż za nieruchomości wyceniane można uznać tylko te fragmenty nieruchomości stanowiących działki gruntu nr [...], które pod rządami starego planu miejscowego przeznaczone były pod tereny rolnicze, a za nieruchomości podobne do nich inne nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych tylko pod użytki rolnicze. Taki zabieg strona uznała za niezgodny z normami wyrażonymi w art. 153 ust. 1 zd. 1 u.g.n. i art. 4 pkt 1, 3 i 16 u.g.n. oraz art. 37 ust. 11 i ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 36 ust. 4 u.p.z.g. Wynika to z faktu, że przedmiotem sprzedaży, który spowodował wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie, a więc przedmiotem wyceny były całe nieruchomości, a nie ich fragmenty. Ponadto, zabieg taki prowadzi do zaniżenia wartości wycenianych nieruchomości, ponieważ do porównania z nimi zostały przyjęte inne nieruchomości o charakterze rolnym, których wyboru dokonano m.in. z uwagi na powierzchnię. Powierzchnia ta była jednak niewielka z punktu widzenia zasad racjonalnej gospodarki rolnej, co obniża ich potencjalną wartość. W oparciu o wskazane powyżej podstawy kasacyjne oraz ich uzasadnienie strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach lub o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę kasacyjną Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach wniosło o jej oddalenie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny dokonał kontroli zaskarżonego wyroku w zakresie wyznaczonym podstawami wniesionej skargi kasacyjnej. Skarga kasacyjna w głównych zarzutach kwestionuje poprawność przyjętego za podstawę wyrokowania przez Sąd I instancji stanu faktycznego sprawy, zarzucając zaskarżonemu wyrokowi błędne w nim stwierdzenie, że opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości części powierzchni (2.720 m2) działek oznaczonych nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Dąbrowy Górniczej i zbycia prawa własności nieruchomości stanowiących działki o nr [...], ustalona została w oparciu niewadliwie sporządzony operat szacunkowy. Poprzez zarzuty zgłoszone w ramach podstawy kasacyjnej wskazanej w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. (naruszenie przepisów postępowania), dotyczące naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., strona kwestionuje zasadność oddalenia zaskarżonym wyrokiem skargi pomimo tego, że – w jej ocenie - opłata planistyczna ustalona została na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej niezgodnie z art. 4 pkt 1, 3, 6, 6a, 8 i 16, art. 150 i art. 153 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 i ust. 1 u.p.z.p. Jako że zarzuty naruszenia przepisów postępowania pozostają w bezpośredniej łączności ze wskazanymi w rozpoznawanym środku zaskarżenia zarzutami naruszenia prawa materialnego: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 oraz art. 11 u.p.z.p. w związku art. 4 pkt 1, 3, 6, 6a, 8 i 16, art. 150 – 153 u.g.n., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał je łącznie. Mając na uwadze, że zarzuty skargi kasacyjnej w całości odnoszą się do zidentyfikowanych przez stronę wad operatu szacunkowego przypomnienia wymaga przyjmowane w praktyce orzeczniczej stanowisko sądów administracyjnych co do kompetencji sądu administracyjnego w zakresie oceny przez sąd tego rodzaju dowodu. Na zakres dokonywanej przez sąd administracyjny weryfikacji operatu szacunkowego w istotny sposób wpływa kwalifikacja tego dokumentu jako dowodu z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., co z jednej strony działania organów administracji publicznej posługujących się takim dowodem pozwala sądowi oceniać z perspektywy zastosowania ogólnych reguł postępowania dowodowego przyjętych m.in. w art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a., zaś z drugiej strony wymaga uwzględnienia, że operat szacunkowy jest dokumentem pochodzącym od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego i zawierającym oceny oraz informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto podlegającym weryfikacji w trybie przewidzianym w art. 157 ust. 1 u.g.n. Ostatnio powołany przepis – jak się wskazuje w orzecznictwie – modyfikuje zasadę swobodnej oceny dowodów przez organ administracji, umożliwiając temu organowi w przypadku powzięcia wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, zwrócenie się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Uprawnienie do skorzystania z możliwości zweryfikowania operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu usunięcia wątpliwości co do metodyki szacowania nieruchomości posiada również strona. Wskazane powyżej, wielokrotnie akcentowane z orzecznictwie sądowym cechy formalne tego rodzaju dowodu w postępowaniu administracyjnym jakim jest operat szacunkowy oraz przewidziany prawem szczególny, dodatkowy względem innych środków dowodowych wykorzystywanych w postępowaniu administracyjnym tryb jego weryfikacji sprawiają, że do zakwestionowania wartości dowodowej tego środka dowodowego przez organ administracji publicznej może dojść zasadniczo wyłącznie w wypadku wykazania, że operat zawiera ewidentne błędy, które w sposób nie budzący wątpliwości dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podważenie takiego dowodu jest generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. I OSK 291/12). Przypisany sądowi administracyjnemu ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. II OSK 2600/14). W odniesieniu do powyższej zaprezentowanych uwag natury ogólnej dotyczących sposobu i zakresu weryfikacji przez sąd administracyjny operatu szacunkowego należy zauważyć, że w rozpoznawanej sprawie zarzuty kasacyjne sprowadzają się zasadniczo do trzech kwestii: 1) możliwości wyceny nieruchomości składającej się z kilku działek gruntu przez wycenę poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość i zsumowanie wartości tych działek; 2) przyjęcia do porównania nieruchomości niepodobnych, zdaniem strony, do tych, których dotyczy sprawa; 3) dokonanie wyceny nieruchomości, której część jest przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usług, a część pod tereny rolnicze przez osobne porównanie z nieruchomościami w całości przeznaczonymi pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usług oraz z nieruchomościami w całości przeznaczonymi pod tereny rolnicze. Co do pierwszej z zaznaczonych powyżej kwestii, tj. wadliwości operatu szacunkowego przejawiającej się dokonaniem niewłaściwej wyceny nieruchomości poprzez wycenę poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość, a następnie zsumowaniu wartości tych działek to należy zauważyć, że stanowi ona zasadniczy trzon rozważań zawartych w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, której autor koncentruje się na wywiedzeniu słuszności tezy, iż przedmiotem postępowania wszczętego na podstawie art. 36 i art. 37 u.p.z.p. jest nieruchomość, a nie poszczególne działki wchodzące w jej skład. Uznając całkowitą trafność stanowiska skarżącej kasacyjnie spółki w zakresie, w jakim strona wskazuje na zasadę wyceny nieruchomości jako całości stwierdzić jednak trzeba, że przywołane w podstawach kasacyjnych przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stanowią wystarczającego wzorca kontrolnego dla dokonania oceny wywodzonej przez stronę wadliwości operatu szacunkowego w oparciu o tak sformułowany zarzut. Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi jedynie o wzroście wartości nieruchomości, jako różnicy pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustawodawca wskazuje w nim zatem wyłącznie okoliczności, z jakimi wiąże możliwość dokonania oceny wzrostu wartości nieruchomości. Przywołane przez stronę przepisy u.g.n określają zaś sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, wskazując uwarunkowania uzasadniające zastosowanie danego podejścia do szacowania nieruchomości (art. 152 ust. 3 u.g.n.). W rozpoznawanej sprawie wartość nieruchomości ustalono w podejściu porównawczym, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Zarzuty skargi kasacyjnej nie dotyczą jednak wyboru niewłaściwego podejścia szacowania wartości nieruchomości, lecz odnoszą się do kwestii stricte metodologicznych, związanych z wadliwie zastosowaną przez biegłą metodą. Nie można powołując się wyłącznie na ogólną zasadę dotyczącą sposobu określania wartości nieruchomości w przyjętym w tej sprawie podejściu porównawczym, o którym stanowi art. 153 ust. 1 u.g.n., wyprowadzać w sposób uprawniony szczegółowych wniosków co sposobu wyceny nieruchomości, w szczególności co do tego, czy wycena poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość i zsumowanie wartości tych działek narusza prawo. Podnosząc w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, że przepisy zawierające normy, w których ustawodawca precyzyjnie wyznaczył prawne ramy procedury określenia wartości nieruchomości zawierają art. 150-153 u.g.n. skarżąca kasacyjnie pomija, że owe "precyzyjne" zasady sporządzania operatu szacunkowego i dokonywania wyceny nieruchomości zawierają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Żadnego z przepisów ww. rozporządzenia, określających materialnoprawne zasady sporządzania operatu i wyceny nieruchomości skarżąca kasacyjnie spółka podstawami kasacyjnymi nie objęła, co zarzut sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie przez biegłego błędnej metodologii wyceny nieruchomości poprzez wycenę poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość i zsumowanie wartości tych działek pozbawia skuteczności (por. wyroki NSA: z 15 lipca 2016 r., sygn. I OSK 2679/14; z 7 lutego 2013 r., sygn. II OSK 1865/11). Odnosząc się zaś do ogólnego zarzutu skarżącej, że suma wartości rynkowej poszczególnych działek gruntowych składających się na daną nieruchomość nie jest równa wartości rynkowej tej nieruchomości zauważyć jednak trzeba, że tego rodzaju prawidłowość mogącą mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości Sąd I instancji uwzględnił, zaznaczył bowiem, iż nie można wykluczyć sytuacji, gdy ze względu na szczególne położenie, zagospodarowanie i przeznaczenie w planie zagospodarowania danej nieruchomości składającej się z kilku działek gruntu, jej wartość jako całości będzie odbiegała od sumy wartości poszczególnych działek gruntu lub ich części. Podkreślając, że zależności takiej w niniejszej sprawie strona nie tylko nie wykazała, ale nawet nie uprawdopodobniła, w motywach zaskarżonego wyroku Sąd wskazał, że działając z urzędu zależności takiej również się nie dopatrzył. Argumentom Sądu I instancji, który w oparciu o materiał źródłowy dołączony do rozpoznawanej skargi uznał, że nieruchomości przeznaczone pod działalność komercyjną, jaką stanowi nieruchomość objęta postępowaniem w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, jako bardziej atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów, osiągają wyższą cenę, strona skarżąca kasacyjnie nie przedstawiła jakiejkolwiek kontrargumentacji w oparciu o którą uprawnione byłoby stwierdzenie zaistnienia usprawiedliwionych podstaw kasacyjnych w omawianym zakresie. Usprawiedliwionej podstawy kasacyjnej nie stanowi ponadto zarzut przyjęcia do porównania nieruchomości niepodobnych do tych, których dotyczy sprawa. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomości podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z uzasadnienia skargi kasacyjnej wynika, że wadliwości operatu szacunkowego przyjętego za podstawę ustalenia opłaty planistycznej w aspekcie zastosowania art. 4 pkt 16 u.g.n. strona upatruje w fakcie przyjęcia przez biegłą, że nieruchomościami podobnymi są nieruchomości znacznie różniące się od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, przy czym różnice te strona odnosi do powierzchni analizowanych nieruchomości wskazując, że największa spośród przyjętych przez biegłą do analizy nieruchomości ma powierzchnię 1603 m2 , a więc powierzchnię prawie o połowę mniejszą od powierzchni nieruchomości wycenianej. W odniesieniu do tej kwestii stwierdzić trzeba, że Sąd I instancji słusznie zauważył, iż zastosowanie podejścia porównawczego zakłada wymóg określenia cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, a nie identyczne z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, gdyż z istoty podobieństwa wynika, że nie wymaga się aby chodziło o nieruchomości identyczne. Na trafność uwagi Sądu I instancji wskazuje treść art. 153 ust. 1 u.g.n., który wskazuje, że nieruchomości podobne mogą posiadać cechy różnicujące. Nie może budzić wątpliwości, że znalezienie nieruchomości, które w każdym analizowanym, pod kątem ustalenia ich wartości, aspekcie (położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne) jest w praktyce bardzo trudne do zrealizowania, przy czym skala trudności wzrasta, gdy pole poszukiwań zawężane jest do niewielkiego obszaru. Jak zaznaczono w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, sama skarżąca żadnej takiej nieruchomości nie wskazała, nie uczyniła tego również na obecnym etapie postępowania. Niezależnie zatem od stwierdzenia, iż skarżąca nie ustosunkowała się do argumentów Sądu I instancji, który w motywach zaskarżonego wyroku zwrócił uwagę, że pod zabudowę mieszkaniową i usługową przeznaczona była łącznie tylko powierzchnia 1296 m2 wycenianej nieruchomości to należy zauważyć, że nawet gdyby przyjąć, że większa powierzchnia wycenianej nieruchomości jest czynnikiem różnicującym tę nieruchomość w stosunku do nieruchomości uznanych za podobne i wpływającym na jej wartość, to skarżąca kasacyjnie nie uwzględnia tego, że zastosowanie podejścia porównawczego zakłada korygowanie ceny ze względu na cechy różnicujące nieruchomości podobne. Zatem dopiero wykazanie, że do korekty takiej nie doszło, umożliwiałoby wzruszenie w trybie instancyjnym zaskarżonego wyroku jako wydanego z naruszeniem art. 153 ust. 1 u.g.n. Odwoływanie się do cech różnicujących nieruchomości uznane przez biegłą za podobne niepołączone z zarzutem niedokonania wymaganej w takim przypadku korekty nie jest zatem wystarczające dla zdyskredytowania wartości dokonanej przez biegłą wyceny, gdyż nie daje uprawnionych podstaw do stwierdzenia, że takie ewentualne naruszenie prawa miało wpływ na wynik sprawy. Do zarzutów dotyczących zaakceptowana wyboru do porównania nieruchomości, których część jest przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usług, a część pod tereny rolnicze nieruchomościami w całości przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usług oraz nieruchomości w całości przeznaczonych pod tereny rolnicze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku szczegółowo się odniósł, wskazując, że z treści operatu (str. 19 i 21) wynika, iż biegła wzięła pod uwagę przy wyborze nieruchomości podobnych stopień, urbanizację terenu, jego stan zainwestowania, stan zagospodarowania oraz sąsiedztwo i otoczenie tych nieruchomości. W świetle ustaleń stanowiących podstawę wyrokowania przez Sąd I instancji, nieruchomości dobrane przez biegłą do porównania nie były nieruchomościami typowo rolniczymi, gdyż, w świetle przyjętych przez biegłą ustaleń, nieruchomości tego rodzaju na rynku lokalnym Gminy Dąbrowa Górnicza praktycznie nie występują. Lektura treści uzasadnienia wyroku wyraźnie zatem przeczy argumentacji strony podnoszącej, że dokonując doboru nieruchomości biegła nie wzięła pod uwagę nieruchomości o funkcjach mieszanych. Zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące nieuwzględnienia przy dokonywaniu analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym należało uznać więc za chybione. Co do przyjęcia do wyceny jako nieruchomości podobnych nieruchomości typowo rolnych o niewielkiej powierzchni, co, zdaniem strony, obniża ich wartość z punktu widzenia zasad racjonalnej gospodarki rolnej, to zauważyć trzeba że w tym zakresie wypowiedział się Sąd I instancji w ostatnim fragmencie uzasadnienia zaskarżonego wyroku odwołując się do zestawienia na stronie 18 operatu szacunkowego, z którego wynika, że na rynku lokalnym brak jest jednoznacznej zależności pomiędzy powierzchnią działek o takim przeznaczeniu a ich ceną. Również z tym ustaleniem skarżąca nie podjęła żadnej merytorycznej polemiki, czy to w oparciu o operat szacunkowy sporządzony z jej inicjatywy, czy to w oparciu o jakikolwiek inny środek dowodowy pozwalający podważyć wartość dowodową ustaleń operatu szacunkowego przyjętego za podstawę orzekania przez organy. Ponadto, uznając za bezpodstawne żądanie skarżącej uwzględnienia przy wycenie rolniczej części działek (według przeznaczenia zgodnie z planem z 2005 r.) jako podobnych nieruchomości o znacznej powierzchni Sąd I instancji zauważył, że jest ono nieuzasadnione w sytuacji, gdy łączna część działek nr [...] przeznaczonych według planu z 2005 r. pod zagospodarowanie rolne wynosi tylko 2720 m2. Podważenie przyjętego przez Sąd I instancji stanowiska, celem zbadania przez Naczelny Sąd Administracyjny odpowiadającego mu zarzutu skargi kasacyjnej, nie jest możliwe w sytuacji, gdy autor skargi kasacyjnej pominął wymóg szczegółowego odniesienia się do precyzyjnie wskazanych przez Sąd podstaw uznania zaskarżonej decyzji za zgodną w powyższym zakresie z prawem, ograniczając się do powielenia ogólnie sformułowanego, stawianego już na wcześniejszym etapie postępowania względem zaskarżonych decyzji zarzutu, zawierającego się w ogólnym stwierdzeniu, iż "powierzchnia przyjętych do porównania nieruchomości była niewielka z punktu widzenia zasad racjonalnej gospodarki rolnej, co obniża ich potencjalną wartość". Tego rodzaju uwagę natury ogólnej podmiotu wnoszącego skargę kasacyjną uznać należy za nieodniesione do realiów sprawy subiektywny stanowisko strony skarżącej co do poprawności operatu szacunkowego w zakresie wymaganej § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, nieprzenoszące tej kwestii na poziom mogącego podlegać stosownej analizie sporu o charakterze prawnym. Stwierdzając zatem, że skarżąca kasacyjnie spółka nie zdołała podważyć dokonanej przez organy administracji publicznej i zaaprobowanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oceny operatu szacunkowego z punktu widzenia jego zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Naczelny Sąd Administracyjny nie znalazł podstaw do zanegowania przyjętej przez Sąd I instancji oceny, iż zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżącej, do jakiej doszło na skutek wejścia w życie w dniu 5 marca 2010 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 2 grudnia 2009 r. doprowadziła do wzrostu wartości nieruchomości w wymiarze, w jakim przyjęto w operacie szacunkowym. Całkowicie bezpodstawny okazał się w konsekwencji zarzut skargi kasacyjnej, że organy niezasadnie przyjęły, iż wzrost wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania spowodowany był uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tych warunkach należało stwierdzić, że ustalenia przyjęte przez organy, wbrew odmiennemu stanowisku skarżącej, wskazują, iż w rozpoznawanej sprawie Sąd I instancji trafnie potwierdził zaistnienie okoliczności, od których stwierdzenia zależało prawidłowe zastosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji w przedmiocie nałożenia opłaty planistycznej. Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny skargę kasacyjną, jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw, na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił.