II OSK 1706/15

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Włodzimierz Ryms Sędziowie: Sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz Sędzia del. WSA Joanna Brzezińska /spr./ Protokolant: starszy asystent sędziego Anna Sidorowska-Ciesielska po rozpoznaniu w dniu 8 marca 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej M. L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 12 marca 2015 r. sygn. akt II SA/Sz 883/14 w sprawie ze skargi M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sz. z dnia [...] 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną. Wyrokiem z dnia 12 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 883/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie sprawy. Decyzją z dnia [...] 2014 r., znak [...], Burmistrz Gminy [...], po ponownym rozpatrzeniu sprawy, na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 z późn.zm.), ustalił dla M. L. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr ..., położonej w obrębie ewidencyjnym [...], w związku z uchwalonym przez Radę Miejską w [...]w dniu [...] 2007 r. uchwałą Nr [...] miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy Goleniów w obrębie ewidencyjnym [...] (Dz.Urz.Woj. Zachodniopomorskiego Nr ... poz. ... z [...] 2007r.) i zbyciem tej nieruchomości - w wysokości 39.915 zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że M. L. zbył działkę nr ... przed upływem 5 lat od zmiany przeznaczenia, która to zmiana zwiększyła atrakcyjność i wartość tej nieruchomości. Burmistrz wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] 2013 r. uwzględnił wszystkie wcześniejsze zarzuty Samorządowego Kolegium Odwoławczego i odniósł się do uwag strony. Przyjął dojazd do badanej nieruchomości jako utrudniony - droga o nawierzchni nieutwardzonej, gruntowa. W ocenie organu powyższy operat szacunkowy jest rzeczowy, spójny i uszczegółowiony w swym opisie. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca oparł się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwie dobrał nieruchomości podobne, a procedurę szacowania szczegółowo wyjaśnił w operacie szacunkowym i wykazał, iż to plan miejscowy spowodował oczywisty wzrost jej wartości, wobec czego spełnione zostały przesłanki wymierzenia opłaty planistycznej we wskazanej w operacie wysokości. W odwołaniu od powyższej decyzji M. L. zakwestionował operat szacunkowy wskazując, że rzeczoznawca przyjął w nim nieruchomości z innych gmin, podczas gdy samo położenie działek w tym samym powiecie nie wyznacza równowagi cen. Takie działanie daje możliwość manipulacji nieruchomościami przyjętymi do porównania. Ponadto rzeczoznawca przyjął nieruchomości budowlane z okresu ok. 1,5 do 2 lat po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co w czasie znacznej dynamiki wzrostu cen na rynku nieruchomości gruntowych, ma kluczowe znaczenie. Takie działanie powoduje sztuczne zwiększenie różnicy wartości między gruntami rolnymi, a budowlanymi i ma wpływ na wartość przyjętą w operacie. Mimo wcześniejszych uwag do operatu oraz pomimo przyjęcia dojazdu do działki jako utrudnionego, rzeczoznawca uparcie dąży do utrzymania różnicy cen porównywalnych nieruchomości i podtrzymania kwoty opłaty na podobnym poziomie (ok. 40.000 zł.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] 2014r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podniosło, że opracowany w dniu [...] 2013 r. operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami oraz został opracowany na daty określone przez ustawodawcę (25 lipca 2007 r. - data wejścia w życie planu miejscowego, oraz 29 grudnia 2009 r. - data zbycia nieruchomości). Rzeczoznawca w toku swoich czynności przeprowadził stosowną analizę rynku na obszarze powiatu goleniowskiego, na podstawie której określił cechy cenotwórcze dla nieruchomości przed i po zmianie planu oraz przeprowadził stosowne wyliczenie metodą porównania parami. Stan nieruchomości oraz dojazd do niej został udokumentowany dodatkowo fotografiami. Rzeczoznawca rzeczowo ustosunkował się do podnoszonych przez pełnomocnika strony uwag do tego operatu i wyjaśnił wszystkie wątpliwości. Całość wywodu jest spójna i nie zawiera błędów rachunkowych. Kolegium nie znalazło zatem podstaw do stwierdzenia, że operat zawiera wady dyskwalifikujące go jako dowód w postępowaniu administracyjnym. Podstaw ku temu nie dają w szczególności zarzuty zawarte w odwołaniu oraz artykułowane we wcześniejszych fazach postępowania. Zdaniem Kolegium, dopuszczalnym jest rozszerzenie obszaru analizy rynku nieruchomości w sytuacji, gdy na terenie gminy nie było wystarczającej liczby transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, mogących stanowić podstawę oszacowania. SKO zwróciło uwagę, że strona skarżąca nie wykazała, że zmiana wartości nieruchomości jest inna niż wyliczona przez biegłego, przedstawiając własny operat szacunkowy, sporządzony dla celów opłaty plastyczne. Dodało też, że kwestionując dobór nieruchomości do porównania, strona sama nie wykazuje się posiadaniem wiedzy specjalnej oraz uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości, zatem jej twierdzenia mają charakter subiektywny. Ich zestawienie z efektem pracy biegłego, który posiada stosowne zweryfikowane uprawnienia i ma możliwość obiektywnej oceny wartości nieruchomości, przekonuje, zdaniem organu odwoławczego o zasadności oparcia się w postępowaniu na opracowanym przez niego operacie szacunkowym. Fakt wyliczenia zbliżonej zmiany wartości nieruchomości w różnych operatach, z których dwa nie mogły być wykorzystane w toku postępowania, także nie dawał, zdaniem Kolegium, podstaw do zakwestionowanie ostatecznych ustaleń. Aktualny operat nie zawierał bowiem uprzednio stwierdzonych wad. Zarówno w zakresie okresu porównywalnych transakcji, jak i określenia rynku nieruchomości, rzeczoznawca działał w dopuszczalnych w granicach. Kolegium stwierdziło, że wbrew tezom odwołania, działaniu powyższemu nie sposób przypisywać innego charakteru niż poszukiwania najbardziej zbliżonych transakcji umożliwiających prawidłowe przeprowadzenie wyceny. Zważywszy na specyficzny charakter wycenianej nieruchomości, tj. o dużej powierzchni i o skrajnie różnych regulacjach planistycznych, trudność odnalezienia transakcji podobnych na terenie jednej, średniej wielkości gminy wydaje się, zdaniem Kolegium, oczywista i zrozumiała, zwłaszcza, że skarżący nie wskazywał innych transakcji, które mogłyby być rozważne przez biegłego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie M. L. zarzucił rażące naruszenie przepisów, mające wpływ na treść decyzji tj.: - art. 37 pkt 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zw. z art. 84 § 2 i art. 24 § 1 pkt 4-5 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organ wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego Z. G. od sporządzenia operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, w sytuacji gdy biegły ten w toku postępowania dwukrotnie wcześniej wydawał w sprawie opinie, które były kwestionowane przez organ II instancji i legły u podstaw decyzji kasatoryjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a więc zachodziły podstawy do wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w postępowaniu, - art. 7, art. 77, art. 80 K.p.a. poprzez niedokonanie wnikliwej oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania, a w konsekwencji przyjęcie, iż może on stanowić dowód w sprawie, podczas gdy zawiera on niejasności oraz nie uwzględnia wszystkich dotychczas stawianych zarzutów. Uzasadniając powyższe zarzuty skarżący podniósł, że wyceniana nieruchomość według stanu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego została porównana z czterema nieruchomościami, które nie sposób uznać za podobne do wycenianej nieruchomości, albowiem znajdują się są w innych gminach, biegły nie wykazał w toku postępowania braku transakcji dotyczących nieruchomości podobnych w tej samej gminie. Ponadto nieruchomości porównywane z nieruchomością wycenianą różnią się od niej w znacznym stopniu np. powierzchnią, jakością gleby, jakością dojazdu, co nie zostało prawidłowo uwzględnione w operacie. Sporządzając operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy również nie uwzględnił ukształtowania terenu nieruchomości wycenianej, która charakteryzuje się spadkiem terenu na stronę północną, co powoduje, że znaczna część działki nie może być wykorzystana pod zabudowę. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na terenie Gminy [...] obiekty stawiane na działce nr ... muszą być wbudowane w ukształtowanie terenu. Biegły, zarówno w treści operatu szacunkowego jak i w dalszych pismach, w ogóle nie odniósł się do tego zarzutu, jak również brak jest wskazania w przedmiotowym operacie, czy w odniesieniu do nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą również występują podobne ukształtowania terenu. Zgodnie z przyjętymi przez biegłego ustaleniami powierzchnia i kształt działki wpływa na cenę nieruchomości w 10 %, a więc jest to istotny czynnik, który winien być uwzględniony przez biegłego. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. W motywach wyroku oddalającego skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał, że w przedmiotowej sprawie nie został przekroczony 5 letni termin, o którym mowa w przepisie art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p. Plan przyjęty uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] 2007 r. wszedł bowiem w życie w dniu [...] 2007 r. Zbycie przez skarżących przedmiotowej działki miało miejsce [...] 2009 r., a o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty zostali oni poinformowani pismem z [...] 2010 r. Sąd pierwszej instancji wskazał, że w rozpoznawanej sprawie uchwalenie planu miejscowego dotyczyło terenu, dla którego poprzednio obowiązujący plan miejscowy wygasł z dniem [...] 2003 r. Pomiędzy [...] 2004 r., a datą wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego dla tego terenu, stan nieruchomości rzeczoznawca ustalił w oparciu o zasoby geodezyjne i faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Niesporny jest rolniczy sposób jej użytkowania, w tym czasie. Podstawą ustalenia czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego był operat autorstwa rzeczoznawcy majątkowego Z. G. z dnia [...] 2013 r. W ocenie Sądu pierwszej instancji, chybiony okazał się zarzut konieczności wyłączenia wyżej wskazanego rzeczoznawcy od opracowania operatu szacunkowego, z uwagi na to, że dwa wcześnie opracowane przez niego operaty zostały zakwestionowane przez SKO, co stanowiło podstawę wydania decyzji kasatoryjnych. Błędnie bowiem skarżący odczytał funkcję art. 24 § 4 i § 5 K.p.a., jaką jest zapobieżenie stronniczemu, uzasadnionemu własnym interesem, wpływaniu przez pracownika organu administracji publicznej bądź biegłego na rozstrzygnięcie danej sprawy, jak i normatywnej treści tego przepisu. Fakt opracowania przez biegłego w toku postępowania kolejnego operatu szacunkowego, w związku z zakwestionowaniem przez organ pewnych jego aspektów bądź przyjętych przez rzeczoznawcę założeń lub ustaleń, a także w związku ze spowodowaną upływem czasu utratą jego aktualności (art. 156 ust.3 u.g.n.), w żadnej mierze nie może być, zdaniem Sądu I instancji, kwalifikowany jako przesłanka jego wyłączenia z postępowania na mocy wskazanych przez skarżącego przepisów. Sąd zwrócił uwagę na specyfikę operatu szacunkowego, która wynika zarówno z ograniczonego czasu jego wykorzystania w toku postępowania, a także ze stosunkowo niewielkich możliwości jego uzupełniania lub zmiany, co czyni koniecznym opracowanie nowego zaktualizowanego opracowania. Podniósł także, że skarżący, ani jego pełnomocnik, nie wnosili o wyłączenie rzeczoznawcy w toku postępowania, lecz zarzut w tym zakresie podniesiony został dopiero w skardze. Również kwestionowanie przez skarżącego przyjętych w operacie szacunkowym z [...] 2013 r. ustaleń, Sąd pierwszej instancji uznał za niezasadne, wskazując, że dokonana przez organy administracji ocena była rzeczowa, zawierająca także odniesienie się do podnoszonych na etapie opracowywania operatu zarzutów i uwag skarżącego. WSA zwrócił przy tym uwagę, że organ nie jest uprawniony do kwestionowania przyjętych przez rzeczoznawcę danych i opartych na nich wyliczeń, jeśli nie dysponuje wiadomościami, że przyjęte przez rzeczoznawcę dane nie są zgodne z rzeczywistymi, a skarżący nie przedstawił wobec operatu żadnych merytorycznych zarzutów, które mogłyby podlegać weryfikacji. Zarzuty strony skarżącej nie zostały także poparte innym operatem, wykonanym na jej zlecenie przez osobę posiadającą w tym zakresie właściwe uprawnienia. Jeśli chodzi o zarzut, że ustalając wartość nieruchomości rzeczoznawca przyjął działki z innych gmin to – w ocenie Sądu I instancji - zarzut ten również nie mógł stanowić podstawy do zakwestionowania opracowania. Rzeczoznawca wyjaśnił i wykazał konieczność przyjęcia do porównania nieruchomości podobnych, położonych na terenie innych gmin, co spowodowane było brakiem transakcji na terenie Gminy [...], spełniających warunki uznania ich za podobne i spełniających kryteria czasowe dokonania transakcji. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca uwzględnił okoliczności wpływające na ocenę wartości nieruchomości wycenianej stosując odpowiednie wskaźniki korygujące, uwzględniające różnice wpływające na tą wartość. Sąd pierwszej instancji podzielił stanowisko organów obu instancji, iż operat sporządzony przez rzeczoznawcę Z. G. (z dnia [...] 2013 r.), po usunięciu wskazanych przez SKO uchybień we wcześniejszych operatach tego rzeczoznawcy, jest spójny, i w sposób przekonywujący wskazuje wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły właściwie uzasadnił dobór nieruchomości podobnych, które były podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wycenionej. Skarżący nie wykazał wadliwości tego doboru. Nadto z akt sprawy nie wynika, iż strona skarżąca podnosiła w trybie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n. kwestię prawidłowości przedmiotowego operatu. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł M. L., zaskarżając go w całości. Na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zarzucił rażące naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 37 pkt 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 176 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 84 § 2 K.p.a. w zw. z art. 24 §1 pkt 4-5 K.p.a. oraz art. 8 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organy administracyjne wyłączenia biegłego rzeczoznawcy majątkowego Z. G. od wydania operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, w sytuacji, gdy biegły ten w trakcie postępowania dwukrotnie wydawał opinie, które były kwestionowane przez organ II instancji i legły u podstaw decyzji kasatoryjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego, tym samym zachodziły podstawy do wyłączenia biegłego – rzeczoznawcy majątkowego od udziału w postępowaniu. Na tej podstawie skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Uzasadniając zarzut skargi kasacyjnej skarżący ponowił dotychczasową argumentację. Wskazał też, że fakt, iż ani on, ani jego pełnomocnik, który przystąpił do postępowania dopiero na etapie składania skargi do Sądu I instancji, nie wnosili w trakcie postępowania o wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego od udziału w sprawie nie uprawnia do niestosowania przepisów art. 24 § 1 pkt 4-5 k.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n. Skarżący powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2014 4. sygn. I OSK 1382/12, w którym w zbliżonym stanie faktycznym, Sąd wskazywał na konieczność wyłączenia biegłego od wydania opinii, jeśli przyczyną decyzji kasatoryjnej organu drugiej instancji były uchybienia w postępowaniu dowodowym związane z opinią tego biegłego. Zdaniem skarżącego, naruszenie powyższych przepisów wiąże się z naruszeniem zasady zaufania obywateli do władzy państwa. Biegły trzykrotnie sporządzał operat szacunkowy, ustosunkowując się do zastrzeżeń SKO i za każdym razem wysokość renty planistycznej, ustalanej w oparciu o nowy operat, była niemalże taka sama, co budzi wątpliwości skarżącego. Ponadto eksponowana przez Sąd pierwszej instancji okoliczność, czy operat szacunkowy jest spójny i logiczny z punktu jego wartości merytorycznej jest bez znaczenia w sytuacji, gdy sporządza go ten sam biegły, który sporządzał dwa poprzednie operaty szacunkowe w tej samej sprawie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 15 § 1 w związku z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2016r. poz. 718 z późn.zm., dalej "P.p.s.a."), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje środki odwoławcze od orzeczeń wojewódzkich sądów administracyjnych w granicach ich zaskarżenia, a z urzędu bierze jedynie pod rozwagę przesłanki nieważności postępowania, określone w art. 183 § 2 powołanej ustawy. W niniejszej sprawie nie dostrzeżono naruszeń przepisów prawa mogących świadczyć o nieważności postępowania sądowego, tym samym sprawa może być rozpoznana w granicach zarzutów skargi kasacyjnej, które – zgodnie z art. 176 w związku z art. 174 P.p.s.a. – mogą dotyczyć naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie albo naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, nie jest usprawiedliwiona podstawa kasacyjna oparta na zarzucie naruszenia przez Sąd pierwszej instancji przepisów postępowania, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 37 pkt 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 176 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 84 § 2 i art. 24 § 1 pkt 4-5 K.p.a. oraz art. 8 K.p.a. Skarżący kasacyjnie upatruje powyższego naruszenia w zaniechaniu przez organy administracyjne wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od wydania operatu szacunkowego w sprawie, w sytuacji, gdy biegły ten w trakcie postępowania dwukrotnie wydawał opinie, które były kwestionowane przez organ drugiej instancji i legły u podstaw decyzji kasatoryjnych. Abstrahując od wadliwości skonstruowania podstawy skargi kasacyjnej, w której jej autor nie wskazał (także w uzasadnieniu) żadnego przepisu postępowania sądowoadministracyjnego, istota sporu w niniejszej sprawie wymaga rozstrzygnięcia, czy operat szacunkowy z dnia [...] 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. G., mógł stanowić w niniejszej sprawie podstawę do wydania decyzji kontrolowanych przez Sąd pierwszej instancji. W pierwszej kolejności przywołać należy regulacje prawne dotyczące ustalenia wysokości opłaty administracyjnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą - tzw. "opłaty planistycznej". Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej "u.p.z.p."), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przez "wartość nieruchomości", należy rozumieć wartość rynkową nieruchomości (art. 2 pkt 18 ustawy). W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia dotyczące przedmiotowej opłaty, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 3 i 4). Opłatę ustala w drodze decyzji wójt (burmistrz albo prezydent miasta), bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (ust. 6). Zgodnie z ust. 11 art. 37 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w dacie wydania decyzji tekst jedn. Dz.U. z 2014r. poz. 518 z późn.zm., dalej "u.g.n.") w art. 4 definiuje, iż pod pojęciem "wycena nieruchomości" należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (pkt 6), jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości (pkt 6a), pod pojęciem "szacowanie nieruchomości" należy rozumieć czynności związane z tak rozumianym określeniem wartości nieruchomości (pkt 8). Z art. 7 u.g.n. wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Art. 150 ust. 1 i 5 u.g.n. stanowi, że określenia wartości nieruchomości, w tym wartości rynkowej, dokonują w wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1). Wyboru właściwego podejścia metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Szczegółowe wymogi, które spełniać musi operat szacunkowy określone zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Jak stanowi § 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia, operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 1). Zważyć przyjdzie, że w myśl art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (...). Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie (ust. 1 a). Zgodnie z ust. 2 art. 157, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4). Ustawa o gospodarce nieruchomościami w rozdziale 1 działu V reguluje rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodową w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Zgodnie z art. 174 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w tej ustawie. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1). Po myśli art. 176 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z kolei w art. 178 uregulowano kwestie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Mając powyższe na uwadze podkreślenia wymaga, że szacowanie nieruchomości to zespół czynności rzeczoznawcy majątkowego związany z określaniem wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W wyniku tego postępowania, zmierzającego do dokonania wyceny nieruchomości, regulowanego przepisami prawa oraz standardami zawodowymi, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Do rzeczoznawcy majątkowego należy przy tym wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Zważyć nadto należy, iż z woli ustawodawcy, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana przez tę organizację ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. O ile zatem w konkretnej sprawie, nie poddano operatu szacunkowego opinii organizacji zawodowej, to nie odpadło domniemanie jego prawidłowości w takim zakresie, iżby stracił on charakter opinii o wartości danej nieruchomości, oczywiście w okresie jego aktualności. W związku z tym, że autor skargi kasacyjnej kwestionuje także pośrednio prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, który był podstawą do obliczenia opłaty planistycznej zaznaczyć należy, że z punktu widzenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1. Podważenie takiego dowodu jest generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. Tym niemniej należy podkreślić, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych, przypisany sądowi administracyjnemu, nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Wskazać również należy, że w sytuacji, w której strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji. Także organ gdy, poza własną oceną wartości dowodowej operatu szacunkowego jako opinii biegłego w sprawie administracyjnej (stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.), poweźmie uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości merytorycznego sporządzenia operatu szacunkowego, może skierować go do zewnętrznej weryfikacji organizacji rzeczoznawców. Ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd pierwszej instancji w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji oraz Sąd Wojewódzki doszły do przekonania, że biegły dokonał poprawnej wyceny nieruchomości w sporządzonym [...] 2013r. operacie szacunkowym, uwzględniając uprzednie uwagi organu odwoławczego. Zważyć należy, że zasadniczo skarżący nie kwestionuje dokonanej przez Sąd pierwszej instancji oraz organy administracji oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, który stał się podstawą do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zarzuca wyłącznie, że Sąd niewłaściwie przyłożył wagę do tego, że operat szacunkowy z [...] 2013r. (ostatni sporządzony w sprawie), cechuje się m.in. spójnością i jest sporządzony przez osobę o właściwych uprawnieniach. Zdaniem autora skargi kasacyjnej cechy operatu szacunkowego, to czy jest on spójny, logiczny z punktu widzenia wartości merytorycznej jest bez znaczenia w sytuacji, gdy sporządził go ten sam biegły, który sporządzał dwa poprzednie operaty szacunkowe w tej samej sprawie. Okoliczność ta, jak wywiedziono w skardze kasacyjnej, została pominięta przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, a decydujący wpływ na oddalenie skargi przez Sąd miała ocena samych walorów ostatecznego operatu szacunkowego bez odniesienia się do sformułowanych w skardze zarzutów naruszenia art. 176 u.g.n. w zw. z art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 1 pkt 4-5 K.p.a. Dalej autor skargi kasacyjnej wskazuje, że WSA (str. 13 uzasadnienia) jedynie zdawkowo wskazał, że fakt opracowania nowego operatu szacunkowego w żadnej mierze nie może być kwalifikowany, jako przesłanka wyłączenia biegłego z postępowania na mocy wskazanych wyżej przepisów. Z kolei polemikę z tym stwierdzeniem podjęto wcześniej na str. 3 uzasadnienia skargi kasacyjnej wskazując, że art. 24 § 1 pkt 4-5 K.p.a. wprost stanowi, że pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której był świadkiem lub biegłym oraz w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Mając na uwadze treść art. 174 pkt 2 P.p.s.a. przypomnienia wymaga, iż skargę kasacyjną można oprzeć na podstawie naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tymczasem w zarzutach ani uzasadnieniu skargi kasacyjnej w niniejszej sprawie, nie wskazano, jakie przepisy postępowania sądowoadministracyjnego naruszył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, a tym bardziej jaki wpływ nawet wskazywane naruszenie przez organy przepisów K.p.a., i nieuwzględnienie tego zarzutu przez Sąd, miało na wynik sprawy. Odnosząc się jednakże do istoty tego zarzutu, Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę, iż nieuprawnione i nazbyt ogólnikowe jest twierdzenie skargi kasacyjnej, że art. 176 u.s.g. przy określaniu przesłanek wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w sprawie stanowi o bezpośrednim stosowaniu K.p.a., a nie o stosowaniu odpowiednim. W orzecznictwie ukształtowany jest pogląd, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy, z uwagi na wiedzę specjalną jest swoistego rodzaju biegłym z zakresu szacowania nieruchomości. O ile w aspekcie proceduralnym, rola rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do biegłego, w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., to z uwagi na cytowane wyżej szczegółowe regulacje u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., dokonanie wykładni art. 24 K.p.a. w kontekście przesłanek wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości, wymaga uwzględnienia także odmienności od pozycji procesowej biegłego, uregulowanej wyłącznie w K.p.a. I tak zgodnie z art. 84 § 2 K.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Poza tym do biegłych stosuje się przepisy dotyczące przesłuchania świadków. Z kolei w myśl art. 176 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z analizy treści tych przepisów wynika zatem celowe rozróżnienie przez ustawodawcę i odrębność pozycji procesowej rzeczoznawcy majątkowego od toku postępowania administracyjnego w sprawie, w której z mocy ustawy istotne okoliczności (określenie wartości nieruchomości) następuje przez zawodowego rzeczoznawcę majątkowego w ramach odrębnego postępowania (wyceny nieruchomości). Rzeczoznawca majątkowy nie jest bowiem ani pracownikiem organu, ani biegłym, którego potrzeba powołania w sprawie zależy w istocie od uznania organu. Rzeczoznawca majątkowy nie podlega także, co do zasady, wyłączeniu od udziału w postępowaniu w danej sprawie administracyjnej, na zasadach i w trybie określonych w art. 24 K.p.a. dla pracowników organu administracji. Podlega on wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, czyli czynnościach związanych z określeniem wartości nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. Uwzględniając powyższe przepisy, odczytanie tych przesłanek w odniesieniu do rzeczoznawcy majątkowego, nie może nastąpić wyłącznie przez proste podstawienie zamiast pojęcia "pracownik organu administracji" lub "biegły" pojęcia "rzeczoznawca majątkowy", lecz wymaga dokonania wykładni z uwzględnieniem charakteru ustawowego i funkcji procesowej rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 24 § 1 K.p.a., pracownik organu administracji podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie: 1) w której jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki; 2) swego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia; 3) osoby związanej z nim z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli; 4) w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3; 5) w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji; 6) z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne; 7) w której jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej. Powody wyłączenia pracownika od udziału w postępowaniu trwają także po ustaniu małżeństwa (§ 1 pkt 2), przysposobienia, opieki lub kurateli (§ 1 pkt 3) - § 2. W myśl § 3 art. 24 bezpośredni przełożony pracownika jest obowiązany na jego żądanie lub na żądanie strony albo z urzędu wyłączyć go od udziału w postępowaniu, jeżeli zostanie uprawdopodobnione istnienie okoliczności niewymienionych w § 1, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności pracownika. Nie budzi zatem wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, gdy zachodzi wobec niego którakolwiek z przesłanek określonych w art. 24 § 1-3 K.p.a. W skardze do Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucił rażące naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające wpływ na treść wydanej decyzji, w tożsamym zakresie jak w skardze kasacyjnej, poprzez zaniechanie wyłączenia biegłego rzeczoznawcy majątkowego od wydania operatu szacunkowego, podczas gdy biegły ten w toku postępowania dwukrotnie wcześniej wydał w sprawie opinie, które były kwestionowane przez organ II instancji i legły u podstaw decyzji kasatoryjnej oraz niedokonanie wnikliwej oceny operatu sporządzonego na potrzeby postępowania, podczas gdy zawiera on niejasności oraz nie uwzględnia wszystkich dotychczas stawianych zarzutów. Zdaniem skarżącego, biegły podlegał wyłączeniu od udziału w postepowaniu w sprawie na podstawie art. 24 § 1 pkt 4-5 K.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n., z tego powodu, że uprzednio dwukrotnie organ odwoławczy uchylał decyzje organu pierwszej instancji w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z powodu uchybień w postępowaniu dowodowym związanych z opinią tego biegłego. W skardze nie wykazano jakie owo zarzucane uchybienie miało wpływ na wynik sprawy, w szczególności skarżący nie przedstawił żadnego dowodu pozwalającego kwestionować dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wycenę nieruchomości. Przesłanki ewentualnego wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości, wymienione w przywołanym przez skarżącego art. 24 § 1 pkt 4 i 5 to sytuacje, w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3 oraz w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Skarżący nie wywodził, ani nie wynika z akt sprawy, aby rzeczoznawca majątkowy Z. G. był świadkiem lub biegłym albo przedstawicielem stron postępowania, albo że przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3 w tym ani nawet jakimkolwiek innym postępowaniu administracyjnym związanym z szacowaniem przedmiotowej nieruchomości. Nie zostało wykazane by ten rzeczoznawca majątkowy dokonywał wcześniej, np. w związku z inną sprawą, oceny wartości tej nieruchomości i wydał opinię w formie operatu szacunkowego. Nie wywodził także skarżący, ani nie wskazuje na to analiza akt sprawy, iżby Z. G. był wcześniej pracownikiem organu i "brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji" w tej sprawie lub sprawie dotyczącej szacowania przedmiotowej nieruchomości. Nadto nie wynika również z akt sprawy, iżby którykolwiek ze sporządzonych przez niego w toku tego postępowania operatów szacunkowych, ponawianych na skutek wskazań w decyzjach kasatoryjnych organu odwoławczego oraz upływu okresu ważności, został chociażby "zaskarżony" w przewidzianym ustawowo trybie - do organizacji rzeczoznawców majątkowych. Mając powyższe na uwadze, nie sposób przyjąć, aby w okolicznościach niniejszej sprawy mógł okazać się skutecznym zarzut naruszenia przepisów postępowania tj. art. 24 § 1 pkt 4 i 5 K.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n., bez wykazania dodatkowo aby brak wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego miał istotny wpływ na wynik sprawy. Należy zatem zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że powyższy zarzut wynikał z błędnego odczytania przez skarżącego funkcji art. 24 § 1 pkt 4 i 5 K.p.a. (błędnie wskazano w uzasadnieniu "art. 24 §4 i §5"), jaką jest zapobieżenie stronniczemu, uzasadnionemu własnym interesem, wpływaniu przez pracownika organu administracji publicznej bądź biegłego na rozstrzygnięcie danej sprawy jak i normatywnej treści tego przepisu. Sam bowiem fakt opracowania przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania kolejnego operatu szacunkowego, w związku z zakwestionowaniem przez organ pewnych jego aspektów, nieścisłości bądź przyjętych przez rzeczoznawcę założeń lub ustaleń, a także w związku ze spowodowaną upływem czasu utratą jego aktualności (art. 156 ust. 3 u.g.n.), nie może być kwalifikowany jako przesłanka jego wyłączenia od udziału w szacowaniu tej nieruchomości na mocy wskazanych przez skarżącego przepisów. Zasadnie przy tym Sąd pierwszej instancji odwołał się do specyfiki operatu szacunkowego oraz stwierdził, że ze wskazanych przepisów nie wynika konsekwencja w postaci obowiązku wyłączenia przez organ rzeczoznawcy majątkowego od wykonania operatu szacunkowego w rozpoznawanej sprawie lub uznania takiego operatu za wadliwy. Wbrew oczekiwaniu skarżącego, wykładnia przepisów art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 K.p.a., nie daje podstaw do przyjęcia, iż w każdym przypadku gdy w toku postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia (zmiany) planu miejscowego, w której organ odwoławczy dokonując oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, stwierdzi jego nieścisłości, niedostateczność uzasadnienia, które może uzupełnić autor operatu szacunkowego w toku ponownego postępowania, rzeczoznawca majątkowy podlega obligatoryjnemu wyłączeniu z dalszego udziału w szacowaniu nieruchomości w tym samym postępowaniu tj. nie może już sporządzić uzupełnionego (nowego) operatu szacunkowego określającego wartość szacowanej nieruchomości. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, błędna jest wskazana w skardze kasacyjnej wykładnia przepisów prawa, oparta wyłącznie na przesłankach wyłączenia pracownika organu administracji określonych w art. 24 § 1 pkt 4 i 5 K.p.a. Nie uwzględnia ona bowiem istoty i zawodowego charakteru, ustawowo regulowanej działalności rzeczoznawcy majątkowego i związanej z tym dyscyplinarnej odpowiedzialności zawodowej (art. 174 ust. 1, art. 175 ust. 1, art. 178 u.g.n.), a także możliwego zakresu oceny dowodowej operatu szacunkowego przez organ administracji - jako opinii o sformalizowanej prawnie formie i trybie oceny prawidłowości sporządzenia (art. 157 u.g.n.). Ponownie podkreślić bowiem należy, iż ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (wyrok NSA z 16 września 2016r. sygn. I OSK 2938/14) . Skarżący kasacyjnie nie podważył skutecznie, dokonanej przez Sąd pierwszej instancji kontroli w zakresie prawidłowości oceny przez organy administracji publicznej wartości dowodowej operatu szacunkowego z [...] 2013r., sporządzonego przez rzeczoznawcę Z. G. Trafne jest wnioskowanie Sądu Wojewódzkiego, że operat został sporządzony w sposób zgodny z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat przyjęty jako podstawa do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jest wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i prawnej. Rzeczoznawca częściowo uwzględnił i ustosunkował się do zarzutów zgłaszanych w toku postępowania administracyjnego co znajduje wyjaśnienie w treści operatu. Operat ten, z uwagi na swą szczegółowość, wskazanie kryteriów ustalenia wartości, przekonujący opis metody i analizę istotnych czynników, trafnie został uznany za wiarygodny i nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym nieruchomości podobnych. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art.154 ust.2 u.g.n.) Organy prowadzące postępowanie dokonały oceny operatu szacunkowego pod względem zgodności z przepisami prawa. Natomiast sama metodyka szacowania nieruchomości nie mogła być przedmiotem rozważań organu oraz Sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Skarżący nie przedstawił wobec operatu żadnych merytorycznych zarzutów, które mogłyby podlegać weryfikacji. Swych wyłącznie polemicznych argumentów, nie poparł innym operatem wykonanym przez osobę posiadającą w tym zakresie właściwe wiadomości specjalne i uprawnienia. Sąd pierwszej instancji uznał zarzuty skarżącego za ogólnikowe, gołosłowne i niemerytoryczne, zwracając uwagę, że mimo licznych zastrzeżeń do treści operatu szacunkowego, skarżący nie poddał prawidłowości kwestionowanego operatu weryfikacji w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Sąd, odnosząc się do argumentów skarżącego wskazał nadto, że wyliczony przez rzeczoznawcę wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o wartości zbliżonej w każdym z trzech opracowanych przez niego operatów, nawet mimo uwzględnienia niektórych zastrzeżeń skarżącego i uwag organu, świadczy raczej o rzetelności i metodologicznej poprawności tej wyceny a nie odwrotnie. Zauważył też, iż kwestionując wartość działek porównawczych sprzed daty uchwalenia planu skarżący wprawdzie nie wskazał, czy rzeczoznawca przyjął ich zaniżoną, czy zawyżoną wartość, ale z wywodu wynika, iż - w ocenie skarżącego - wartości te zostały zawyżone. Tymczasem przyjęcie wyższych cen wyjściowych nieruchomości porównywanych powoduje niższy wzrost wartości nieruchomości wycenianej, a zatem niższą opłatę planistyczną. Naczelny Sąd Administracyjny ocenę tę w całości podziela. Ze wskazanych powodów, niezależnie od stanowiska wyrażonego w przywołanym w skardze kasacyjnej uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 9 stycznia 2014r. sygn. akt I OSK 1382/12 oraz w wyroku z 21 października 2015r. sygn. I OSK 2638/14, należy stwierdzić, iż w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, brak jest podstaw do stwierdzenia, że zaistniały wymienione w art. 24 § 1 pkt 4 i 5 K.p.a. w zw. z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami przesłanki wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.