II OSK 1001/15

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Andrzej Gliniecki /spr./ Sędziowie sędzia NSA Paweł Miładowski sędzia del. WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Protokolant starszy asystent sędziego Łukasz Pilip po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Gminy D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 11 grudnia 2014 r. sygn. akt II SA/Ke 899/14 w sprawie ze skargi Gminy D. na decyzję Świętokrzyskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Kielcach z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym oddala skargę kasacyjną Wyrokiem z dnia 11 grudnia 2014 r., sygn. akt II SA/Ke 899/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, oddalił skargę Gminy Działoszyce na decyzję Świętokrzyskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Kielcach z dnia [...] sierpnia 2015 r. znak: [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym. Jak wynika z akt sprawy, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Pińczowie, po przeprowadzeniu kontroli nieruchomości przy ul [...] w D. postanowieniem z dnia [...] lipca 2012 r. znak: [...] na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.) nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową "[...]" Nieruchomości ul. [...] w D. (dalej – Wspólnota) obowiązek przeprowadzenia okresowej kontroli pięcioletniej o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawo budowlane wraz z ekspertyzą przewodów wentylacyjnych i dymnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul [...] w D. na działce nr ew. [...] w terminie do 27 sierpnia 2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Pińczowie decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 ustawy – Prawo budowlane nakazał Wspólnocie usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku przy ul. [...] poprzez wykonanie brakujących przewodów wentylacji grawitacyjnej, przewodów spalinowych i dymnych wraz z podłączeniem do nich pomieszczeń w których znajdują się piece i kuchnie węglowe oraz gazowe oraz zakazał użytkowania urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i ciekłym w ww. pomieszczeniach. Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Świętokrzyski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Kielcach decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. znak: [...] na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylił decyzję PINB w Pińczowie z dnia [...] stycznia 2013 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Następnie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Pińczowie postanowieniem z dnia [...] maja 2013 r. znak: [...] na podstawie art. 81c ust. 2 i art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego nałożył na Gminę Działoszyce obowiązek wykonania i dostarczenia ekspertyzy technicznej w zakresie sposobu usunięcia nieprawidłowości funkcjonowania przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w D., wskazując, że ekspertyza ma uwzględniać miejsce i sposób wykonania brakujących przewodów wentylacji grawitacyjnej, przewodów spalinowych i dymowych we wszystkich 4 mieszkaniach tego budynku. Po rozpatrzeniu zażalenia Gminy Działoszyce, Świętokrzyski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Kielcach postanowieniem z dnia [...] lipca 2013 r. znak: [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił zaskarżone postanowienie PINB w Pińczowie z dnia [...] maja 2013 r. w części dotyczącej zakresu ekspertyzy technicznej i orzekł w tym zakresie o obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej stwierdzającej stan techniczny, liczbę i rodzaj istniejących przewodów kominowych w przedmiotowym budynku przy ul. [...], a w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na powyższe postanowienie Świętokrzyskiego WINB z dnia [...] lipca 2013 r. wniosła Gmina Działoszyce. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach prawomocnym wyrokiem z dnia 23 października 2013 r., sygn. akt II SA/Ke 740/13 skargę Gminy Działoszyce oddalił. Po przedstawieniu ekspertyzy technicznej przez Gminę Działoszyce Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. znak: [...]na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego nakazał Gminie Działoszyce usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiotowym budynku przy ul. [...] w sposób określony w ekspertyzie techniczno w terminie do dnia 15 października 2014 r. w tym wykonanie wentylacji grawitacyjnej nawiewnej i wywiewnej w mieszkaniu nr 1, 2, 3 i 4 oraz zakazującej użytkowania: urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i gazowym w pomieszczeniach, w których brak jest wentylacji grawitacyjnej i przewodów spalinowych – do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, tj. do czasu powiadomienia organu o ich usunięciu z dołączeniem aktualnych badań sprawności wszystkich przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (protokołu kominiarskiego dotyczącego kontroli stanu przewodów kominowych, w tym ich drożności oraz prawidłowości podłączenia do nich urządzeń), oświadczenia osoby sprawującej nadzór nad robotami, że roboty zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami, a urządzenia w budynku zostały prawidłowo podłączone i nie stwarzają zagrożenia dla ludzi oraz mogą być bezpiecznie użytkowane. Gmina Działoszyce wniosła odwołanie od powyższej decyzji PINB w Pińczowie z dnia [...] lipca 2014 r. Świętokrzyski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Kielcach decyzją z [...] sierpnia 2014 r. znak: [...] na podstawie 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił decyzję PINB w Pińczowie z dnia [...] lipca 2014 r. i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 ustawy – Prawo budowlane nakazał Gminie Działoszyce usunięcie w terminie do dnia 15 października 2014 r. stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiotowym budynku przy ul. [...] w D., poprzez wykonanie pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane, robót budowlanych polegających na wykonaniu w sposób wskazany w Ekspertyzie technicznej, tj. w pkt 7 (a, b, c i d) oraz na rysunkach nr 1 i nr 2 brakujących kanałów wentylacji grawitacyjnej w lokalach mieszkalnych nr 1, 2, 3 i 4, kanału dymowego w mieszkaniu nr [...], z jednoczesną likwidacją kanału dymowego (wykonanego przez lokatora), zamontowanie w oknach ww. mieszkań nawiewników higrosterowanych, zapewniających przepływ powietrza w ilości 29 m3/h; oraz zakazał użytkowania urządzeń grzewczych opalanych paliwem stałym i gazowym we wszystkich ww. lokalach mieszkalnych – do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, tj. do czasu powiadomienia organu o ich usunięciu z dołączeniem: aktualnych badań sprawności wszystkich przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (protokołu kominiarskiego dotyczącego kontroli stanu przewodów kominowych, w tym ich drożności oraz prawidłowości podłączenia do nich urządzeń), oświadczenia osoby sprawującej nadzór nad robotami, że roboty zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami, a urządzenia w budynku zostały prawidłowo podłączone i nie stwarzają zagrożenia dla ludzi oraz mogą być bezpiecznie użytkowane. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy mając na uwadze zgromadzony materiał dowodowy, w tym ustalenia organu I instancji, opinię kominiarską Nr [...] oraz ekspertyzę techniczną stwierdził, że przedmiotowy budynek mieszkalny nie spełnia wymagań podstawowych w zakresie bezpieczeństwa jego użytkowania. Liczba istniejących w przedmiotowym budynku kanałów dymowych jest niewystarczająca do potrzeb, tj. do podłączenia wszystkich urządzeń grzewczych znajdujących się w poszczególnych mieszkaniach, co uniemożliwia odprowadzenie dymu i spalin. Jednocześnie dodatkowe urządzenia grzewcze (piece, kuchenki gazowe), które zostały podłączone do tych kanałów przez lokatorów mieszkań w sposób nieprawidłowy (niezgodnie z obowiązującymi, w tym zakresie przepisami oraz Polskimi Normami) spowodowały zakłócenia w funkcjonowaniu istniejących przewodów kominowych. Niewystarczająca do potrzeb jest również liczba istniejących kanałów wentylacyjnych, a jednocześnie okna w lokalach mieszkalnych nie posiadają nawietrzaków okiennych, co powoduje brak zapewnienia prawidłowej wentylacji w pomieszczeniach, w których znajdują się opalane węglem piece i trzony kuchenne (pokoje, kuchnie). W ocenie organu powyższy stan stwarza realne zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi (lokatorów budynku), z uwagi na niebezpieczeństwo wystąpienia tlenku węgla, a także możliwość pożaru, a tym samym przedmiotowy budynek jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, a także bezpieczeństwu mienia, będąc przy tym w nieodpowiednim stanie technicznym, co wyczerpuje przesłanki art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy – Prawo budowlane który stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Mając na uwadze istniejące zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi (wszystkich osób zamieszkałych w przedmiotowym budynku), organ odwoławczy stwierdził, że jakkolwiek zaskarżona decyzja organu I instancji jest zasadna, to jednak z uwagi na nieprecyzyjność jej rozstrzygnięcia, tj. brak wskazania zakresu robót niezbędnych do wykonania w poszczególnych lokalach mieszkalnych przedmiotowego budynku, w celu usunięcia występujących w nim nieprawidłowości, związanych z brakiem odpowiedniej liczby kanałów wentylacyjnych i dymowych, rozstrzygniecie to należało zreformować, z jednoczesnym skorygowaniem podstawy prawnej, tj. zastosowaniem art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 ustawy – Prawo budowlane w brzmieniu obecnie obowiązującym. Należy bowiem wskazać, że powołany przez organ I instancji pkt 1 ust. 1 art. 66 ustawy – Prawo budowlane w brzmieniu obecnie obowiązującym, ma zastosowanie jedynie do sytuacji istniejącego bezpośredniego zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, tj. w sytuacji katastrofy budowlanej. Organ odwoławczy nie stwierdził przy tym wadliwości skierowania nakazu do Gminy Działoszyce argumentując, że przedmiotowy budynek mieszkalny wchodzi wprawdzie w skład nieruchomości wspólnej przy ul. [...] w D., objętej zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej "Nasz Dom", jednak z akt sprawy wynika, że w budynku tym znajdują się wyłącznie mieszkania lokatorskie wynajmowane przez Gminę Działoszyce. Zatem stanowi on w całości, tj. wraz ze znajdującymi się w nim przewodami kominowymi (służącymi jedynie najemcom tych lokali), własność Gminy Działoszyce, a tym samym nie stanowi części wspólnej, o jakiej mowa w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Jakkolwiek zatem zakres nakazanych robót, w tym wykonanie przewodów kominowych związany jest z niezbędną ingerencją w poszczególnych lokalach mieszkalnych przedmiotowego budynku, to jednak nie można podzielić argumentacji odwołania, jakoby "nakazane obowiązki wymagały ingerencji w części wspólne budynku", bowiem przewody kominowe, które należy w nim wykonać będą również służyć jedynie najemcom lokali mieszkalnych, stanowiących własność Gminy Działoszyce, a nie wszystkim członkom Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]", a tym samym nie będą stanowiły części wspólnej, o jakiej mowa w ww. art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Stąd też, zdaniem organu odwoławczego, niezasadne jest żądanie dotyczące nałożenia obowiązków na Wspólnotę Mieszkaniową "[...]". Jakkolwiek zakres nakazanych robót w przedmiotowym budynku niewątpliwie związany jest z uciążliwościami dla najemców poszczególnych lokali mieszkalnych, co może rodzić spory pomiędzy Gminą Działoszyce a najemcami (na skutek ewentualnych uszkodzeń mogących powstać podczas wykonywania robót budowlanych w poszczególnych lokalach mieszkalnych), to jednak kwestie te nie podlegają organom nadzoru budowlanego. Wszelkie kwestie w tym zakresie, w tym umowy związane z najmem lokali mieszkalnych reguluje Kodeks cywilny. Ewentualne zatem spory na tym tle mogą być rozwiązane jedynie na drodze sądowej z powództwa cywilnego. Skargę na powyższą decyzję Świętokrzyskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2014 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach złożyła Gmina Działoszyce. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach wyrokiem z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Ke 899/14 na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – dalej p.p.s.a., oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że będący postawą prawną rozstrzygnięcia w sprawie przepis art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy – Prawo budowlane przewiduje, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję, nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Z kolei stosownie do art. 66 ust. 2 ustawy w decyzji, o której mowa w przepisie art. 66 ust. 1 pkt 1–3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Przepis ten umieszczony został w rozdziale 6 ustawy zatytułowanym "utrzymanie obiektów budowlanych". Stanowi on więc konkretyzację unormowania z art. 61 ustawy nakazującego przestrzeganie obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 ustawy i ma zastosowanie do przypadków zaniedbania przez właściciela lub zarządcę obiektu tego obowiązku, jak też dalszych obowiązków wynikających z regulacji rozdziału 6 tej ustawy dotyczących utrzymywania obiektu. Przez pojęcie "utrzymanie obiektów budowlanych" należy rozumieć zachowanie ich w dobrej sprawności, w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Obowiązki nakładane na podstawie art. 66 ustawy obejmują zatem sytuacje związane z nieprawidłową eksploatacją obiektu budowlanego, polegającą na zaniechaniu wykonywania obowiązków określonych w art. 61 oraz dalszych przepisach rozdziału 6 ustawy. W konsekwencji powyższego, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane może dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, a więc związanych zazwyczaj z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy. Sąd podkreślił, że art. 66 ustawy – Prawo budowlane, podobnie jak inne przepisy rozdziału 6 tej ustawy adresowany jest wyłącznie do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego (art. 61 ustawy). Przy tej treści przepisów nie ulega wątpliwości, że adresatem nakazów przewidzianych w art. 66 ustawy – Prawo budowlane, może być tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, przy czym kolejność wskazana w tym przepisie nie jest przypadkowa: w pierwszej kolejności adresatem powinien być właściciel a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela z jakichś przyczyn nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę obiektu budowlanego. Dopełnieniem tych regulacji jest art. 70 stanowiący, że właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi organ poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne i na ich podstawie zastosował właściwe przepisy prawa materialnego. Z akt sprawy wynika, że przedmiotowy budynek mieszkalny wchodzi w skład nieruchomości wspólnej przy ul. [...] w D., objętej zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]". Nie jest kwestionowane, że w budynku tym znajdują się wyłącznie mieszkania lokatorskie wynajmowane przez Gminę Działoszyce. Okoliczność ta, zdaniem składu orzekającego, nie ma decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej. Istotne są bowiem ustalenie poczynione przez organ, że przewody kominowe, które należy wykonać będą służyć wyłącznie najemcom lokali mieszkalnych, stanowiących własność Gminy Działoszyce. Ustalenia te znajdują potwierdzenie w protokole kontroli i dołączonym do niego materiale graficznym, opinii kominiarskiej i ekspertyzie technicznej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z uwagi na powyższe należy podzielić stanowisko organu, że na gruncie rozpoznawanej sprawy przewody kominowe, które należy wykonać w przedmiotowym budynku nie dotyczą części wspólnych. Mając na uwadze treść art. 3 ust. 2 ww. ustawy stwierdzić przyjdzie, że skarżąca kwestionując stanowisko organu nie dostarczyła przekonujących argumentów i dowodów podważających ustalenia organu w tym zakresie. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć tylko części wspólnych budynku. Skoro organ prawidłowo ustalił, że przewody kominowe nie dotyczą części wspólnych przedmiotowego budynku, a dodatkowo nie może budzić wątpliwości, że zakaz użytkowania urządzeń grzewczych dotyczy wyłącznie lokali w przedmiotowym budynku, to konsekwencją tych ustaleń jest prawidłowe skierowanie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości do skarżącej Gminy Działoszyce, jako wyłącznego właściciela tych lokali. Skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego od powyższego wyroku WSA w Kielcach z dnia 11 grudnia 2014 r. wniosła Gmina Działoszyce zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a. naruszenie: 1) prawa materialnego – art. 61 w związku z art. 66 ustawy – Prawo budowlane polegających na ich niewłaściwym zastosowaniu i w konsekwencji przyjęciu, że obowiązek usunięcia nieprawidłowości w częściach wspólnych budynku wchodzącego w skład nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową obciąża wyłącznie jednego ze współwłaścicieli nieruchomości a nie wspólnotę mieszkaniową; 2) art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali przez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że właścicielami lokali znajdujących się przy ul. [...] w D. jest Gmina Działoszyce podczas gdy lokale te do chwili obecnej nie zostały wyodrębnione a tym samym nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu własności co w konsekwencji prowadzi do stwierdzenia, że obowiązek napraw w tym budynku może zostać skierowany wyłącznie do wspólnoty mieszkaniowej, która zarządza nieruchomością, na której znajduje się budynek przy [...] w D.; 3) prawa procesowego – art. 145 § 1 pkt 1 lit. a przez oddalenie skargi w sytuacji gdy brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że na właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej można obciążyć obowiązkami o których mowa art. 66 Prawa budowlanego w sytuacji gdy usunięcie nieprawidłowości dotyczy części wspólnych budynku. Skarżąca kasacyjnie Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia WSA w Kielcach oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 15 § 1 pkt 1 w związku z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje środki odwoławcze od orzeczeń wojewódzkich sądów administracyjnych w granicach ich zaskarżenia, a z urzędu bierze jedynie pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie dostrzeżono okoliczności mogących wskazywać na nieważność postępowania sądowoadministracyjnego. Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw. Jak wynika zaskarżonej decyzji, obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym, znajdującym się na działce nr ewid. [...] przy ul. [...] w D., został nałożony na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 2 Prawa budowlanego. Tak więc nie bardzo wiadomo jak należy rozumieć zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 61 w związku z art. 66 Prawa budowlanego poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów. Skarżąca nie podważa stanu faktycznego ustalonego w tej sprawie. Z dokumentacji zawartej w aktach jednoznacznie wynika, że lokale mieszkalne mieszczące się w budynku przy ul. [...] są w bardzo złym stanie technicznym, co zagraża życiu i zdrowiu ludzi, jak stwierdzono w ekspertyzie technicznej wykonanej przez mgr inż. [...]. W okolicznościach tej sprawy w związku z powyższym, organy nadzoru budowlanego prawidłowo nałożyły obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w oparciu o przepisy art. 66 Prawa budowlanego. O tym zaś na kogo zostaną nałożone obowiązki wynikające z art. 66 Prawa budowlanego zależy od tego jaki jest charakter tych obowiązków, czy dotyczą nieruchomości wspólnej, o której stanowi ust. 2 art. 3 ustawy o własności lokali, czy też dotyczą lokali, a więc tych części budynku i urządzeń, które służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W tej sprawie, jak wynika z osnowy decyzji i ekspertyzy technicznej wszystkie nakazane prace budowlane, które należy wykonać, dotyczą lokali mieszkalnych nr [...]w budynku przy ul. [...] w D., nie dotyczą zaś tych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W związku z powyższym prawidłowo zaskarżona decyzja została skierowana do Gminy Działoszyce jako właściciela powyższych lokali mieszkalnych. Z faktu, że w budynku tym nie zostały wyodrębnione lokale, nie wynika też, że adresatem tej decyzji powinna być wspólnota mieszkaniowa, bowiem w takim przypadku zastosowanie ma art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z ww. przepisem, prawa i obowiązki dotyczące niewyodrębnionych lokali przysługują (ciążą na) dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, którym jak wynika z akt sprawy była Gmina Działoszyce. Nietrafny jest więc zarzut zamieszczony w pkt 2 skargi kasacyjnej, ponieważ usunięcie nieprawidłowości nakazanych decyzją, nie dotyczy części wspólnych budynku. Orzeczenia sądowe powołane w uzasadnieniu skargi kasacyjnej dotyczą odmiennych stanów faktycznych, a poza tym nie w każdym przypadku i nie w każdym budynku wielorodzinnym kanały kominowe i kanały wentylacyjne muszą należeć do części wspólnej budynku. Mając na uwadze powyższe rozważania, nie został również naruszony zaskarżonym wyrokiem art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ p.p.s.a., gdyż oddalenie skargi było uzasadnione. Biorąc powyższe pod uwagę, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.