VI SA/Wa 1915/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aneta Lemiesz Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.) Sędzia WSA Danuta Szydłowska Protokolant st. sekr. sąd. Agnieszka Gajewiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy oddala skargę Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego E.P. (dalej jako: "skarżąca" lub "strona") w związku ze skargą przedstawioną przez firmę E. Sp. z o.o. w piśmie z dnia [...] kwietnia 2011 r. Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., Nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec strony w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy. Pismem z dnia [...] stycznia 2013 r. strona wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy, podnosząc, że nałożona kara jest niewspółmierna do zarzucanych naruszeń prawa. Ustanowiony obrońca z urzędu nie wspierał jej w tej sprawie w najmniejszym stopniu. Skarżąca odniosła się do zarzutu naruszenia zasady bezstronności oraz wadliwości analizy rynku, wskazując, że nie znajduje w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym w tym zakresie żadnych uchybień. W jej opinii Komisja Odpowiedzialności Zawodowej skupiła się na obliczeniach zawartych w operacie szacunkowym, które nie są uregulowane przepisami prawa, a nie zakwestionowała uzyskanej wartości nieruchomości, co oznacza, że wartość została określona poprawnie i odpowiada realiom rynkowym. Odnosząc się do kwestii naruszenia zasady szczególnej staranności poprzez dokonanie wyceny nieruchomości przed i po podziale na podstawie tego samego rynku nieruchomości w oparciu o te same nieruchomości podobne, strona wskazała, że w wyniku podziału nie powstają nowe nieruchomości, a jedynie wydzielone zostają działki gruntu, które potencjalnie mogą stanowić odrębne nieruchomości. Określenie wartości poszczególnych działek gruntu a następnie zsumowanie uzyskanych wartości jest, zdaniem rzeczoznawcy majątkowego nieuzasadnione, ponieważ wypacza wynik wyceny. Operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o gruntowną analizę stanu prawnego, ze znajomością przepisów prawa i obowiązujących procedur przy szacowaniu nieruchomości, a jego ocena w porównaniu do rynków idealnych i bez znajomości realiów rynku lokalnego, wyolbrzymia ewentualne uchybienia. W związku z powyższym strona wniosła o uchylenie nałożonej kary dyscyplinarnej. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismem z dnia [...] lutego 2013 r., zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej strony. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że skarżąca wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] października 2010 r., dotyczącego określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości S., stanowiącej przed podziałem dz. ew. nr [...] o powierzchni 2,7790 ha, obręb S., gm. P., w celu ustalenia opłaty adiacenckiej naliczanej na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, naruszyła przepisy art. 153 ust. 1, art. 155 ust. 1 oraz art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm., dalej jako: "ustawa o gospodarce nieruchomościami"), a także § 4 ust. 3, § 56 ust. 1 pkt 5, § 56 ust. 1 pkt 7, § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm. dalej jako: "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego"). W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec skarżącej kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy. Pismem z dnia [...] września 2013 r., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zawiadomił stronę o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i ustosunkowania się do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Po zapoznaniu się z aktami sprawy, strona pismem z dnia [...] listopada złożyła wniosek o złagodzenie wnioskowanej kary, wskazując, że nałożona kara jest niewspółmierna do zarzucanych naruszeń prawa i eliminuje ją z rynku. Utrzymanie wniosku o zawieszenie uprawnień zawodowych pozbawia ją możliwości pracy w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego, natomiast doświadczenie jakie nabyła podczas przesłuchania przez Komisję, pozwoliło na poprawienie jakości wykonywanych operatów szacunkowych. Po rozpatrzeniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r. W uzasadnieniu organ stwierdził, że skarżąca wykonując czynności szacowania zawarte w zaskarżonym operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] października 2010 r., dotyczącym określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości S., stanowiącej przed podziałem dz. ew. nr [...] o powierzchni 2,7790 ha, obręb S., gm. P., w celu ustalenia opłaty adiacenckiej naliczanej na podstawie art. 98a ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uchybienia i błędy w pracy rzeczoznawcy majątkowego są bezsporne. Strona podczas sporządzania przedmiotowego operatu szacunkowego z dnia [...] października 2010 r. w sposób rażący naruszyła przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Zawarte w ww. operacie szacunkowym ustalenia i wnioski są nielogiczne i niespójne i często są ze sobą sprzeczne. Organ podkreślił, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez stronę nieprawidłowo ustalono stan prawny nieruchomości, nieprawidłowo przeprowadzono charakterystykę i analizę rynku nieruchomości, do wyceny przyjęto nieruchomości nie spełniające warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej, w sposób niespójny określono cechy rynkowe i siłę ich oddziaływania, a także nie przedstawiono wyniku końcowego wyceny i jego uzasadnienia. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy powinien dokładać wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju popełnione przez stronę błędy i uchybienia jednoznacznie potwierdzają, że przy sporządzaniu ww. operatu szacunkowego wykazała się brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych. Operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń oraz stanowić logiczną i spójną całość. Ponadto, wyjaśnienia składane przez stronę, w trakcie postępowania wyjaśniającego były nielogiczne i niezrozumiałe w kontekście obowiązujących zasad dotyczących stosowania w wycenie nieruchomości podejścia porównawczego. Wskazują, że skarżąca nie zna uwarunkowań do stosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości oraz bagatelizuje wagę uchybień poczynionych w sporządzonym operacie szacunkowym. Popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego uchybienia i błędy merytoryczne, czynią operat szacunkowy sporządzony [...] października 2010 r. dokumentem pozbawionym wiarygodności. Organ podkreślił, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń i stanowić logiczną całość. Natomiast opracowanie sporządzone przez skarżącą, wskazuje nie tylko na brak staranności, oraz liczne zaniechania rzeczoznawcy majątkowego, lecz świadczy o nieznajomości (czy też nieprzestrzeganiu) podstawowych przepisów prawa regulujących zagadnienia z zakresu wyceny nieruchomości. Opisane powyżej nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu ww. operatu szacunkowego mają charakter rażącego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowych opracowaniach nie pozostają bez wpływu na wynik wyceny. Opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego może wprowadzać odbiorców w błąd, co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania transakcji w oparciu o fałszywe przesłanki. Powyższe ustalenia stanowią potwierdzenie licznych, rażących uchybień w działalności strony jako rzeczoznawcy majątkowego i wymagają szczególnego uwzględnienia w wymiarze orzekanej kary dyscyplinarnej. Działania strony podważają zaufanie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy jego obowiązkiem jest wykonywanie czynności zawodowych zgodnie z przepisami prawa, ze szczególną starannością, bezstronnie, mając na względzie budowanie autorytetu zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako eksperta na rynku nieruchomości. Minister stwierdził, że działania strony należy uznać za naganne, stanowiące zagrożenie zarówno dla odbiorców sporządzonego opracowania, jak i wizerunku zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanej wyceny nieruchomości. Strona wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1. Naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwy zastosowanie, poprzez przyjęcie, że działania skarżącego wskazane w zaskarżonej decyzji stanowią naruszenie art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 2. Naruszenie przepisu prawa procesowego mogące mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 107 § 3 kpa poprzez formułowanie stwierdzeń i ocen co do wyjaśnień skarżącej bez wskazania bliżej o jakie to konkretnie wyjaśnienia chodzi. 3. Naruszenie przepisu art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zastosowanie wobec skarżącej niewspółmiernie wysokiej kary dyscyplinarnej w stosunku do stopnia naruszenia przepisu art. 175 ust. 1 powołanej ustawy. Wskazując na powyższe uchybienia skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi II instancji. Strona wniosła również o zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania i kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną. Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Sąd uznał, że w przeprowadzonym przez Ministra postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie naruszył przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. z 2014 poz.266). Jednocześnie zaznaczyć należy, że sąd administracyjny nie jest uprawniony do badania podnoszonych w sprawie zarzutów o charakterze merytorycznym wynikających z wiedzy specjalistycznej z zakresu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych (np. oceny prawidłowości sporządzenia wyceny nieruchomości zgodnie ze standardami wyceny). Postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter. Organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, tj. decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Organ administracji publicznej prowadzący takie postępowanie stosuje się do zasad procedury administracyjnej zawartych w kpa, jak również do zasad procedury zawartej w art. 194-195a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów ww. rozporządzenia. Zgodnie z przepisem art. 194 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zgodnie z art. 195a tej ustawy minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka w drodze decyzji o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej z zastrzeżeniem ust. 2. Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego ma na celu wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykorzystaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami tzn., czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zgodnie bowiem z przepisem art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zatem Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego przede wszystkim nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona w nim wartość odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy wymiarze kary (adekwatność do popełnionych uchybień i przestrzega w dalszym wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego). W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister odniósł się również do zarzutów skarżącej. Sąd nie podzielił zarzutów skargi, że postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej zawiera szereg nieprawidłowości. Organ wyjaśnił szczegółowo na czym polegało naruszenie przez skarżącą przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca została zawiadomiona o wszczęciu postępowania, w którym brała czynny udział. Sąd zauważa, że skarżąca sporządziła operat szacunkowy z dnia [...] października 2010 r., dotyczącego określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości S., stanowiącej przed podziałem dz. ew. nr [...] o powierzchni 2,7790 ha, obręb S., gm. P., w celu ustalenia opłaty adiacenckiej naliczanej na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Strona zamieściła w rozdziale 7 operatu szacunkowego (str. 8 operatu, pkt 7.9 i 7.10) dwie klauzule, w których napisała, że stan prawny nieruchomości określono w oparciu o wypis i wyrys z operatu ewidencji gruntów, a także w oparciu o złożone przez zamawiającego oświadczenie o aktualności zapisów w dokumentach i udostępnioną przez zleceniodawcę do wglądu dokumentację techniczną oraz, że nie bierze odpowiedzialności za wady prawne i techniczne nieruchomości, których występowania nie można było stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej i w oparciu o przedstawione dokumenty i złożone oświadczenia. W operacie szacunkowym (str. 4) podany został jedynie numer księgi wieczystej prowadzonej dla wycenianej nieruchomości oraz nazwa właściciela. Uzupełnione to zostało krótką informacją, że "nie badano aktualności zapisów". Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do przedstawienia w operacie opisu stanu nieruchomości. Poprzez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek przedstawienia stanu prawnego nieruchomości dotyczy każdego operatu szacunkowego, niezależnie od celu wyceny, nie można się przy tym zasłaniać znajomością tego stanu przez odbiorców operatu szacunkowego - zamawiającego i właściciela wycenianej nieruchomości. Oznacza to, że słusznie w zaskarżonej decyzji wskazano, że skarżąca naruszyła § 56 ust. 1 pkt 5 ww. rozporządzenia, jak również art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w tym w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości i ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Wobec powyższego Sąd podziela stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, że strona ograniczając się do określenia stanu prawnego nieruchomości na podstawie dokumentów technicznych i oświadczeń zamawiającego wycenę, naruszyła zasadę bezstronności w wycenie nieruchomości oraz zasadę szczególnej staranności właściwej dla działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślić należy, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez E.P. nieprawidłowo przeprowadzono charakterystykę i analizę rynku nieruchomości, do wyceny przyjęto nieruchomości nie spełniające warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej, w sposób niespójny określono cechy rynkowe i siłę ich oddziaływania, a także nie przedstawiono wyniku końcowego wyceny i jego uzasadnienia. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy powinien dokładać wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Zasadnie zatem wskazał organ, że popełnione przez E.P. błędy i uchybienia jednoznacznie potwierdzają, że przy sporządzaniu ww. operatu szacunkowego wykazała się brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych. Operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń oraz stanowić logiczną i spójną całość. Zachodziła zatem postawa do zastosowania wobec skarżącej kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy. Sąd nie zgadza się z zarzutem skarżącej naruszenia przez organ art. 107 § 3 k.p.a. Minister Infrastruktury i Rozwoju w toku postępowania wyjaśniającego szczegółowo odniósł się do wszelkich zarzutów wnoszonych przez stronę. Organ oparł swoje rozstrzygnięcie na wynikach postępowania przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, której zadaniem jest dokonanie szczegółowych ustaleń faktycznych i prawnych danej sprawy i przedstawienie ich ministrowi, który następnie dokonuje ich oceny. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, prowadząc postępowanie wyjaśniające w sprawie odpowiedzialności zawodowej skarżącej, podjęła działania w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego oceny pod kątem wyjaśnienia wszystkich okoliczności danej sprawy wpływających na zaistnienie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. Przy rozpatrywaniu całości sprawy dokonano oceny, czy zebrany materiał dowodowy jest wystarczający do przygotowania rozstrzygnięcia, a w szczególności, czy na podstawie tego materiału można uznać winę rzeczoznawcy majątkowego, czy też brak jest dowodów potwierdzających naruszenie przez stronę przepisów prawa przy sporządzaniu operatu szacunkowego. W zaskarżonej decyzji odniesiono się do wszelkich argumentów strony podnoszonych w toku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, w tym również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i uznano, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania w przedmiotowej sprawie. Na podstawie analizy całości akt sprawy ustalono, że naruszenia przepisów prawa są rażące i powodują, że operat szacunkowy sporządzony przez skarżącą jest dokumentem pozbawionym wiarygodności. Na tej podstawie organ orzekł o zastosowaniu wobec skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych oraz szczegółowo uzasadnił przyjęte rozstrzygnięcie w odniesieniu do każdego z zarzutów, który znalazł potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Sąd również nie podziela zarzutu skarżącej naruszenia przez organ art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zastosowanie niewspółmiernie wysokiej kary w stosunku do stopnia naruszenia przepisów prawa. W ocenie Sądu w zaskarżonej decyzji szczegółowo wskazano, dlaczego kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest właściwą karą, jaką należało orzec w niniejszej sprawie. Przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj i charakter naruszenia przepisów prawa przez skarżącą oraz wagę naruszonych przepisów. Sąd zgadza się z oceną organu, że nieprawidłowości w postępowaniu strony stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter rażącego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny popełnione przez skarżącą w przedmiotowych opracowaniach nie pozostały bez wpływu na wynik wyceny, co powoduje, że opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego może wprowadzać odbiorców w błąd, co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania transakcji w oparciu o fałszywe przesłanki. W takim stanie rzeczy niemożliwe było orzeczenie innej kary poza zawieszeniem uprawnień zawodowych. Sąd podkreśla, że operat szacunkowy podpisany przez skarżącą jest dokumentem urzędowym, a rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność zawodową za jakość wykonanych czynności zawodowych. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest wykonywanie czynności zawodowych, w ramach których sporządza operat szacunkowy, z zachowaniem szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności. Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.