II SA/Gl 1244/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska Protokolant Monika Rał po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2015 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] roku nr [...]; 2) orzeka, że zaskarżona decyzja w całości nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej kwotę 215 złotych (słownie: dwieście piętnaście złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z [...] r. nr [...] (ostateczną z dniem [...] r.) Burmistrz Miasta P., działając na wniosek właścicieli, zatwierdził podział nieruchomości położonej w P., obręb M., ark. Mapy 1, stanowiącej współwłasność K. G. i S. D. po ½ części, objętej KW nr [...]. Podział dotyczył ośmiu działek o pow. 12.157 m2, wchodzących w skład nieruchomości o łącznej pow. 80.201m2. Podziałowi podlegały działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], w wyniku podziału powstało 20 działek, w tym 14 pod zabudowę mieszkaniową zagrodową i 6 działek stanowiących wewnętrzne drogi dojazdowe. Po zawiadomieniu pismem z 15 marca 2012 r. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, decyzją z [...] r., nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił wobec K. G., zwanej dalej skarżącą, opłatę adiacencką w kwocie 14.934,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (wzrost ten został w operacie określony na kwotę 99.566 zł), który nastąpił na skutek dokonanego podziału. Rozstrzygnięcie to, w wyniku odwołania skarżącej, zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...] r., nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu Kolegium wskazało m.in., że dokonana w operacie wycena budzi wątpliwości i nie wykazuje wzrostu wartości. W trakcie ponownego rozpoznania sprawy ten sam rzeczoznawca przedłożył kolejno 2 operaty. W pierwszym ze stycznia 2013 r. ustalił wzrost wartości nieruchomości na kwotę 98.229 zł. W reakcji na pytania organu, sporządził w listopadzie 2013 r. kolejny operat, w którym wzrost wartości wyliczył na kwotę 35.741 zł. Decyzją z [...] r., nr [...] organ I instancji ustalił w stosunku do skarżącej opłatę adiacencką w wysokości 5.361,15 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiących w chwili podziału współwłasność w udziale ½ części. W podstawie prawnej poddano art. 98a ust. 1, 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej u.g.n.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., zmienioną uchwałą nr [...] z dnia [...] r. dotyczącą ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie miasta P. W uzasadnieniu organ I instancji opisał przebieg postępowania i wyjaśnił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., nieruchomość podlegająca podziałowi położona jest w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową zagrodową nową, budynki gospodarcze i inwentarskie, garaże, obiekty i sieci uzbrojenia terenu, drogi dojazdowe, miejsca postojowe, dojazdy niewydzielone, zieleń i ogrody przydomowe (symbol planu: RM). Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości. Skarżąca, kwestionując prawidłowość wyliczeń operatu, nie zgłosiła merytorycznych zarzutów. Sporządzony operat organ ocenił jako prawidłowy i miarodajny. Prawidłowo do wyceny przyjęto część nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...], obejmującą działki podlegające podziałowi o łącznej pow. 1,2157 ha., prawidłowo opisano stan nieruchomości i uwzględniono jej przeznaczenie w planie, prawidłowo określono cechy rynkowe nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale nieruchomości, z uwzględnieniem kształtu i liczby działek, lokalizacji, uzbrojenia, utrudnień inwestycyjnych, odległości od wysypiska śmieci, oczyszczalni, stref ochronnych. Zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania jest prawidłowy, jest taki sam dla stanu przed i po podziale, albowiem nieruchomość wyceniana po podziale ma taką samą powierzchnię, lokalizację i dostęp do infrastruktury, jedyną cechą różnicującą jest ilość działek. Wpływ wielkości powierzchni na wartość działek został uwzględniony poprzez przyjęcie współczynnika korygującego 0,7635 dla cechy powierzchnia gruntu. Liczba powstałych działek została przy wycenie zmniejszona do 15, albowiem 6 działek drogowych uznano za jedną działkę funkcjonalną. Wyjaśniono, że dokonanie wyceny nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, byłoby dla strony niekorzystne i sprzeczne z przyjmowaną przez rzeczoznawców praktyką, uznawaną przez orzecznictwo sądowe. Wskaźnikiem istotnym jest ilość działek, i ta wielkość została w operacie uwzględniona jako zmienna wpływającą na wartość nieruchomości. W odwołaniu od decyzji skarżąca wniosła o uchylenia decyzji i umorzenie postępowania. Zarzuciła, że w operacie przy obliczaniu wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale błędnie określono sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Ustalono bowiem, że teren działek stanowi budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (symbol MN). Natomiast zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazany teren określony jest jako zabudowa mieszkaniowa zagrodowa nowa - RM. Wątpliwości co do rzetelności operatu budzi także drastyczna różnica pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z pierwszego operatu z 2012 r., a wzrostem wynikającym z operatu sporządzonego w 2013 r. Przyznano, że większa nieruchomość jest trudniejsza do zbycia ze względu na cenę i możliwość jej racjonalnego wykorzystania zgodnie z potrzebami, niż nieruchomość o mniejszej powierzchni wydzielonej geodezyjnie. Zatem oczywistym jest, że podział terenu o powierzchni ponad 1 ha na 10 działek budowlanych sam w sobie powoduje wzrost wartości nieruchomości. Natomiast podział terenu o powierzchni ok. 1600 m2 na działki o pow. 700 m2 i drogę dojazdową, czy działki o pow. 1200 m2 na działkę o pow. 1000 m2 i drogę dojazdową, w realiach rynkowych nie powodują wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie skarżącej wartość nieruchomości po podziale nie wzrosła. Wartość utworzonej parceli z jednej działki, przylegającej do istniejącej drogi dojazdowej, mogła ulec wzrostowi, jednakże powstała parcela w tylnej części posiada wartość niższą, co skutecznie obniża wartość działki. Wynika to z braku bezpośredniego dostępu do drogi - dostęp nastąpi po urządzeniu drogi z pasa wydzielonego na ten cel oraz z uwagi na brak podłączeń utworzonej parceli do sieci infrastruktury technicznej. Cech powstałych działek rzeczoznawca wadliwie nie wziął pod uwagę. Działki przyjęte do porównania nie są podobne do szacowanej nieruchomości pod względem powierzchni,, szacowana ma 12.157 m2, a przyjęte do porównania od 1000 m2 do 7800 m2. Zaskarżoną decyzją z [...] r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu opisano przebieg postępowania, stanowisko strony i argumentację organu I instancji, a także przedstawiono stan prawny regulujący opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości spowodowanego podziałem nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że wydana w sprawie decyzja jest zgodna z przepisami prawa materialnego, a postępowanie nie naruszyło przepisów o postępowaniu administracyjnym. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wskazało, że szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zostały uregulowane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; z późn. zm., zwanego dalej rozporządzeniem). W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej został przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat jest jedynym dopuszczonym przez prawo sposobem ustalenia wzrostu wartości. Strona nie przedstawiła własnych wyliczeń, a do jej zarzutów biegły się ustosunkował. W takiej sytuacji, przy dalszym kwestionowaniu operatu, ciężar przeciwdowodu przechodzi na stronę, może ona przeprowadzić dowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zarzuty odwołania oceniono jako bezpodstawne, albowiem operat zawiera informacje o powodach zastosowanych metod i sposobie wyliczenia przyjętych wielkości. W szczególności zgodzono się, że w sprawie nie były przedmiotem wyceny powstałe w wyniku podziału działki, a wartość nieruchomości podlegającej podziałowi nie stanowi sumy wartości powstałych działek. W skardze do sądu administracyjnego skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji, a w piśmie z 3 listopada 2014 r. zawnioskowała o zwrot kosztów postępowania. Zarzuciła, że organy bezpodstawnie uznały sporządzony operat za miarodajny, podczas gdy obarczony jest wadami. Nie przeprowadzono dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy, co obciążało organy, a nie stronę, w tej sytuacji nie można strony obciążać skutkami tego zaniechania. Wadliwie organy nie pouczyły strony o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny operatu, a postępowanie było stronniczo zorientowane na wykazaniu wzrostu wartości w wyniku podziału. W uzasadnieniu podtrzymano argumenty wcześniej zgłoszone w odwołaniu. W szczególności stwierdzono, że nadanie działkom numerów geodezyjnych, gdy są zapisane w jednej księdze wieczystej, nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, stanowią one dalej jedną nieruchomość, zatem wartość nieruchomości nie zależy od ilości zawartych w niej działek. Rzeczoznawca nie uzasadnił doboru nieruchomości podobnych, nadto niektóre transakcje nimi miały miejsce więcej niż dwa lata przed dokonaniem wyceny (2008, 2009 r.), co narusza zasady szacowania zawarte w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny. Zwrócono uwagę, że wadliwie szacowane nieruchomości określono jako przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne (MN), gdy w planie stanowią teren zabudowy mieszkaniowej zagrodowej (RM). Zgodnie z załącznikiem nr 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1587), tereny o symboli MR oznaczają tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych i są kwalifikowane jako tereny użytkowane rolniczo, a nie tereny zabudowy mieszkaniowej. Działki przyjęte do porównania znacząco odbiegają powierzchnią od działek wycenianych i całej nieruchomości. Zawrócono uwagę, że sporządzone w sprawie przez jednego rzeczoznawcę operaty istotnie różnią się w kwestii wzrostu wartości nieruchomości, co stanowi podstawę do kwestionowania ich rzetelności i uzasadniało zwrócenie się przez organ, wobec zarzutów strony, do organizacji zawodowej rzeczoznawców lub pouczenie strony o takiej możliwości. Podtrzymano też tezę, że podział dotyczył działek o pow. ok. 1500 m2 każda i po podziale ich wartość się nie zmieniła. Każda z przedmiotowych działek gruntu stanowiła przed podziałem odrębną nieruchomość gruntową: miała indywidualne oznaczenie geodezyjne, osobno mogła być przedmiotem obrotu rynkowego i odrębnego podziału. Nie można przyjąć, że za działkę o pow. od ok. 500 m2 do ok. 700 m2 (stan po podziale) można uzyskać cenę wyższą w przeliczeniu na m2, niż za działkę o pow. od ok. 900 m2 do ok. 1500 m2 (stan przed podziałem). Co najwyżej korzyścią z podziału po stronie właściciela może być jedynie potencjalna możliwość ich szybszej sprzedaży. Nadto powstałe działki różnią się uzbrojeniem i dostępem do drogi, co ma wpływ na wartość, biegły pominął te rzeczywiste cechy powstałych w wyniku podziału działek. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje: Zgodnie z art. 98a u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym ustalenie wartości nieruchomości następuje w formie operatu, którego sporządzenie należy do rzeczoznawcy majątkowego, i który stanowi wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Nie jest przy tym kwestionowane, że operat, jakkolwiek sporządzany przez rzeczoznawcę posiadającego wiadomości specjalne, jest równocześnie dowodem w sprawie i w konsekwencji nie jest wyłączony spod oceny organu administracji prowadzącego postępowanie. Do oceny operatu szacunkowego jako dowodu mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Ocena operatu winna być na tyle wnikliwa, aby na jego podstawie możliwe było ustosunkowanie się do zarzutów strony. Sąd administracyjny nie dysponuje ani wiedzą specjalistyczną w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, ani nie ma możliwości prowadzenia dowodu z opinii biegłego. W konsekwencji zarzuty wobec operatu, dotyczące kwestii istotnych dla wyniku wyceny, których nie można odeprzeć w oparciu o uzasadnienie decyzji i ewentualnie dane zawarte w operacie, muszą skutkować uchyleniem decyzji jako wydanej z naruszeniem przepisów postępowania dotyczących oceny materiału dowodowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.). Należy się przy tym zgodzić ze stroną skarżącą, że skoro w sprawie jeden rzeczoznawca sporządził trzy operaty, z których ostatni znacząco różni się od dwóch poprzedzających wyliczoną kwotą wzrostu wartości (35.741 zł wyliczone w operacie z 7 listopada 2013 r. do 98. 229 zł wyliczonych w operacie z 21 stycznia 2013 r.), to poziom krytycyzmu i wnikliwości oceny operatu będącego podstawą decyzji winien być proporcjonalnie wysoki do tej sytuacji. Zwłaszcza, że nawet wstępna lektura obu operatów wykazuje daleko idące podobieństwo w wielu przyjętych danych wyjściowych i zastosowanych współczynników. W operacie z 21 stycznia 2013 r. zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania obejmuje 19 działek, ujętych też w wykazie w operacie z 7 listopada 2013 r., który rozszerza ten wykaz jedynie o trzy działki dodatkowe. Natomiast wyliczony w obu operatach średni stan cech rynkowych dla nieruchomości podobnych różni się jedynie w zakresie powierzchni biologicznie czynnej. Również ta cecha różnicuje w obu operatach wyliczenie wartości nieruchomości wycenianej przed podziałem i po podziale. W obu operatach ma ona znacząco różny poziom, a wobec tego że stanowi jedyną różnicę między nimi, w wyłączny sposób wpływa na iloczyn współczynników ze względu na cechy rynkowe, mający zastosowanie przy metodzie korygowania ceny średniej. Wyjaśnienie w tej sytuacji przez rzeczoznawcę źródła tak znaczącej rozbieżności w szacunku wzrostu wartości nabiera szczególnej wagi i powinno być przez organ podjęte, aby pozytywnie zweryfikować rzetelności i miarodajność operatu, skoro nie doszło do poddania go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców, z powołaniem się na brak zastrzeżeń do wyliczeń biegłego. Jakkolwiek organy orzekające w sprawie dokonały analizy i oceny sporządzonego w dniu 7 listopada 2013 r. operatu, nie doszukując się w nim nieprawidłowości i pozytywnie go weryfikując, to jednak Sąd stwierdził, że ocena ta pomija kilka istotnych kwestii, których nie da się rozstrzygnąć z odwołaniem do treści operatu. Najistotniejszy zarzut skargi dotyczy niewłaściwego doboru działek służących do porównań. Wyliczona średnia cena 1 m2 nieruchomości podobnych (85,19 zł) była następnie punktem wyjścia do obliczenia wartości nieruchomości przed i po podziale, poprzez jej przemnożenie przez współczynniki korygujące cechy, z tego powodu zarzut ten ma znaczenie dla wyniku postępowania i oceny miarodajności operatu. Jak wynika z operatu, dla nieruchomości przyjętych do porównania przyjęto sposób optymalnego wykorzystania pod postacią budownictwa jednorodzinnego (MN). Jak wyjaśniono w załączonej do operatu analizie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta P. wraz z modelem wartości nieruchomości, sposób optymalnego wykorzystania (SOW) to najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia. W tej samej analizie rynku stwierdzono też, że sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości ma bardzo istotny wpływ na wartość nieruchomości. Co więcej, na stronie 22 tej analizy podano w tabeli średnie ceny (zaktualizowane) dla poszczególnych SOW na rynku lokalnym wedle cen z 2013 r., przy czym dla MN budownictwo jednorodzinne cena za m2 wynosi 106,45 zł, a dla RB- rolna z prawem zabudowy cena z m2 wynosi 6,43 zł. W ocenie Sądu prawnie dopuszczalne wykorzystanie danej nieruchomości w pierwszej kolejności wynika z planu miejscowego. Nieruchomości podlegające wycenie ze względu na dokonany podział, należące do skarżącej, zgodnie z planem miejscowym położone są w jednostce o symbolu RM - zabudowa mieszkaniowa –zagrodowa. Należy zgodzić się ze skarżącą, że postanowienia planu różnicują tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna i pod zabudowę zagrodową. Wszystkie nieruchomości wzięte przez rzeczoznawcę do porównania oznaczone zostały w operacie jako tereny pod budownictwo jednorodzinne. Nie jest jasne, czy oznaczenie to jest tożsame z postanowieniami planu miejscowego dla tych terenów, czy też zostało przyjęte przez rzeczoznawcę niezależnie od postanowień planu. Z tego powodu nie można jednoznacznie stwierdzić, że nieruchomości podobne mają takie samo przeznaczenia w planie, co wyceniane. Jeżeli ich przeznaczenie w planie dotyczy ściśle budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, to w operacie nie zastosowano współczynnika korygującego ewentualną różnicę w wartości z działkami pod zabudowę zagrodową, nie wykazano też, że działki pod zabudowę zagrodową, ze względu na treść planu, nie odbiegają wartością od działek z terenów MN. Zarzut skargi, że działki przyjęte do porównania nie są podobne do wycenianych nie daje się zatem odeprzeć na etapie postępowania sądowego. Skuteczny jest także zarzut, że operat nie odnosi się do kwestii wpływu daty zawarcia umowy sprzedaży na wyliczoną wartość rynkową 1m2 nieruchomości podobnych. Na 22 transakcje przyjęte do porównania w operacie z listopada 2013 r., siedem pochodzi z lat 2008-2009, cztery z roku 2010, a pozostała połowa z lat 2011-2013. Brak jest wskazania, że upływ czasu nie miał znaczenia dla wartości rynkowej, nie zastosowano także w tym zakresie żadnego współczynnika korygującego, jakkolwiek na str. 11 operatu w tabeli podano ceny zaktualizowane, a aktualizacja ta zdaje się mieć umocowanie w dołączonej Analizie (...). W tym miejscu trzeba zwrócić uwagę na pominiętą przez organy w ocenie operatu kwestię znaczenia dla dokonane wyceny sporządzonej Analizy rynku (...) wraz z modelem wartości. Rola tego dokumentu w wycenie nie została jasno rozstrzygnięta, zaś w ocenie Sądu jest co najmniej wątpliwa. W szczególności nie jest jasne, czy stanowi on integralną część operatu, czy dokument dodatkowy. Operat jest opatrzony datą i podpisem autora na str. 18, jako załączniki wymienione są księga wieczysta, wykaz zmian gruntowych, wykaz zmian ewidencyjnych, decyzja zatwierdzająca podział. Natomiast fragment oznaczony nr 10 Analiza rynku nieruchomości (...) na str. 19 i nn. nie jest podpisany, choć podany jest zespół jego autorów. W operacie stwierdzono, że wycena została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Natomiast wymieniona wyżej Analiza (...) jako cel wskazuje analizę rynku nieruchomości na terenie miasta P. w metodzie analizy statystycznej rynku, którego celem jest sformułowanie modelu wartości gruntów niezabudowanych na terenie tego miasta. Przepis § 4 ust. 2 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy podejściu porównawczym przewiduje stosowanie trzech metod: porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Brzmienie tego przepisu wskazuje na możliwość alternatywnego posłużenia się przy wycenie jedną z tych metod. Stosowanie wyników uzyskanych przy zastosowaniu metody analizy statystycznej rynku jako współczynników korygujących przy metodzie korygowania ceny średniej wymaga co najmniej uzasadnienia, czego rzeczoznawca w operacie nie uczynił. Wobec treści § 4 ust. 4 i 5 rozporządzenia wydaje się przy tym, że taka praktyka nie jest możliwa. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza winna być zatem zrelatywizowana do cech konkretnych nieruchomość, a współczynniki wyliczone i przyjęte w operacie, a nie w jakimś innym dokumencie, nie sporządzonym przez rzeczoznawcę. Natomiast przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 u.g.n., a wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Dołączona do operatu Analiza (...) buduje pewien model wyceny gruntu. Jakkolwiek w pkt 6.3.1 tej Analizy stwierdzono, że może ona mieć zastosowanie do różnych metod wyceny w podejściu porównawczym, to kolejne punkty prezentujące ten model odnoszą się wyraźnie do metody analizy statystycznej rynku, a zastosowane w operacie tabele i obliczenia wartości nawiązują do treści zawartych w pkt 6.4.1-3, który dotyczy metody analizy statystycznej rynku. Dodatkowo wyliczone dla miasta P. wskaźniki nie zostały w operacie przez rzeczoznawcę przyjęte i uzasadnione, wskazanie na posłużenie się danymi wynikającymi z Analizy (...) nie jest wystarczające, gdy nie ma jasności co do jej charakteru i brak jej inkorporacji przez rzeczoznawcę do operatu. Tak istotne elementy dla wyceny metodą korygowania ceny średniej, jak współczynniki korygujące, muszą wynikać z operatu, a nie z innych dokumentów. Powyższe zastrzeżenia odnoszą się także do kwestii korygowania powierzchni gruntu. Jak zarzuca strona skarżąca, działki przyjęte do porównania odbiegają znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej, są zdecydowanie mniejsze. Największe z nich mają przy tym ceny najniższe. Operat nie zawiera żadnych informacji o tym, jak rzeczoznawca wyliczył wskaźnik korygujący -12,5% dla powierzchni gruntu. Wskazane okoliczności w przekonaniu Sądu wymagały wyjaśnień i jednoznacznego stwierdzenia, czy rzeczoznawca prawidłowo zastosował metodę korygowania ceny średniej. Jak wyżej przytoczono, wymaga ona pierwotnie dobrania nieruchomości podobnych, a następnie skorygowania ceny średniej nieruchomości podobnych. Takich analiz w operacie brak, wobec czego zarówno aktualizacja cen nieruchomości podobnych, jak i korekta powierzchni nieruchomości podobnych i wycenianej są arbitralne. Wskazana powyżej znaczna różnica w wartościach wyliczonych w poszczególnych operatach pozwala poddać w wątpliwość tezę postawioną na str. 36 Analizy (...), że przy stosowaniu wyników analizy rynku do różnych metod wyceny, końcowy wynik nie zależy od metody, a jedynie od wyników dokonanej analizy rynku, czyli stwierdzonego powiązania wpływu poszczególnych cech rynkowych nieruchomości na ich ceny. Nie są natomiast w przekonaniu Sądu zasadne zarzuty dotyczące nieuwzględnienia cech poszczególnych powstałych w wyniku podziału działek. Za dopuszczalne i pozostające w zakresie kompetencji rzeczoznawcy należy uznać dokonanie wyceny nieruchomości, składającej się z wielu działek ewidencyjnych, jeżeli rzeczoznawca jest w stanie wyliczyć wpływ ilości działek na wartość gruntu. Stan faktyczny w sprawie niniejszej różni się od stanu faktycznego istniejącego w sprawach zakończonych wyrokiem WSA w Gliwicach z 23 stycznia 2015 r., sygn. II SA/Gl 1344/14 i z dnia 18 grudnia 2014 r., sygn. II SA.Gl 717/14, gdzie podział dotyczył nieruchomości zapisanych w odrębnych księgach wieczystych. Mając na uwadze podane wyżej argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w związku z art. 135 i 152 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postepowania na rzecz skarżącej postanowiono na podstawie art. 200, 205 § 1 i 209 p.p.s.a. Prowadząc ponownie postępowanie organ pierwszej instancji uwzględni, że zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić jedynie w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Upływ terminu trzyletniego od dnia ostateczności decyzji będzie podstawą do umorzenia przez organ postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.