II SA/Łd 1209/14

Dnia 18 lutego 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tomasz Zbrojewski, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Sędzia WSA Jolanta Rosińska, , Protokolant Pomocnik sekretarza Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2015 roku sprawy ze skargi Gminy-Miasta B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...], znak: [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy-Miasta B. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.bł. Zaskarżoną decyzją z dnia [...], znak [...] Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta B., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...], znak: [...]. Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia [...] Starosta [...]ustalił na rzecz A Spółki z o.o., B Spółki z o.o. i C Spółki z o.o., odszkodowanie w łącznej wysokości 14.138,00 zł, do którego wypłaty zobowiązał Prezydenta Miasta B.. Wspomniane rozstrzygnięcie, wobec uwzględnienia odwołania Prezydenta Miasta B., zostało następnie uchylone a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...]. Według organu odwoławczego sporządzony operat szacunkowy z dnia 2 marca 2012r. był niewiarygodny, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie określił w nim przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nie wyjaśnił metodologii szacowania nieruchomości oraz nie dokonał wyczerpującej analizy rynku lokalnego naruszając tym samym przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rozpoznając sprawę ponownie Starosta [...] decyzją z dnia [...] orzekł o: 1. ustaleniu odszkodowania na rzecz: A Spółki z o.o. z/s we W. w wysokości 4.440,34zł; B Spółki z o.o. z/s we W. w wysokości 4.440,33zł; C Spółki z o.o. z/s we W. w wysokości 4.440,33zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], miasta B., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 32/14 o pow. 0,0233ha, która stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasto B. z przeznaczeniem pod drogę publiczną, zgodnie z decyzją Starosty [...] z dnia [...] 2011r. nr [...], znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: "Budowa dróg, zjazdów, chodników i ścieżek rowerowych, dla osiedla mieszkaniowego A w obszarze ograniczonym ulicami: A, B, C i zachodnią granicą miasta B. w kierunku północnym", 2. zobowiązaniu Gminy Miasta B. do wypłaty odszkodowania określonego w pkt 1 wskazując, że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu orzeczenia organ I instancji wskazał, że Starosta [...] decyzją z dnia [...] 2011r. nr [...], znak: [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej: "Budowa dróg, zjazdów, chodników i ścieżek rowerowych, dla osiedla mieszkaniowego A w obszarze ograniczonym ulicami: A, B, C i zachodnią granicą miasta B. w kierunku północnym". Wspomnianą decyzją zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej jako działka 32/10, wskutek którego wydzielona została działka nr 32/14 o pow. 0,0233ha, która znalazła się w granicach lokalizacji inwestycji. Organ I instancji podkreślił, że dla potrzeb ponownie prowadzonego postępowania w dniu 22 czerwca 2013r. zostały wykonany nowy operat szacunkowy określający wartość nieruchomości nr 32/14, o pow. 0,0233ha. Według Starosty, przedłożony operat odpowiada wymogom obowiązujących przepisów prawa i stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. W odwołaniu od tej decyzji Prezydent Miasta B. wniósł o jej uchylenie w części dotyczącej ustalenia odszkodowania zarzucając zawyżenie wartości szacowanej nieruchomości i niewłaściwe dobranie przez rzeczoznawcę majątkowego bazy transakcji porównawczych. Odwołujący stwierdził, iż w badanym czasie na rynku lokalnym miały miejsce transakcje działkami, które posiadają cechy zbliżone do nieruchomość szacowanej i mogą być przyjęte do porównań, przy czym ich ceny są zdecydowanie niższe od zaprezentowanych w operacie. W odwołaniu wskazano informacje o 7 transakcjach dotyczących działek drogowych lub udziałów w ich częściach. Ponadto zarzucono operatowi, że przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku jest mało wnikliwa, niekompletna. Podkreślono, że operat jest niewiarygodny, zawiera liczne błędy, braki i niejasności, wobec czego nie może być traktowany jako dowód w sprawie. Zastrzeżenia Prezydenta Miasta B. budzi przede wszystkim opis nieruchomości przyjętych do bazy porównawczej, który jest niedokładny i przez to uniemożliwia samodzielną ich ocenę oraz wyciągnięcie wniosków. Rzeczoznawca nie uzasadnił wyboru transakcji przyjętych do wyliczeń, mimo iż powinien umotywować dobór nieruchomości wytypowanych do celów porównawczych oraz cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości. Nie podał także charakterystyki tych cech ani nie określił wielkości wpływu każdej z wymienionych cech na nieruchomość wycenianą i nieruchomości podobne. Nadto zdaniem odwołującego biegły niewłaściwie zastosował współczynnik korekcyjny ze względu na upływ czasu w wysokości 5% w stosunku rocznym. W operacie brak jest także wskazania sposobu wyliczenia wysokości zastosowanych poprawek, którymi rzeczoznawca skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównywanych do nieruchomości wycenianej. Ponadto opis stanu zagospodarowania wycenianej nieruchomości jest mało czytelny a pozostałe elementy charakterystyki mało wnikliwe i niekompletne. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W jej motywach organ odwoławczy przywołał regulacje art. 12 ust. 4a i ust. 4f, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013r., poz. 687 ze zm.), dalej w uzasadnieniu jako: "specustawa drogowa"), art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014r. poz. 518), dalej w uzasadnieniu powoływanej jako "u.g.n."), wywodząc następnie, że decyzją z dnia [...] 2011r. nr [...], znak: [...] Starosta [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej: "Budowa dróg, zjazdów, chodników i ścieżek rowerowych, dla osiedla mieszkaniowego A w obszarze ograniczonym ulicami: A, B, C i zachodnią granicą miasta B. w kierunku północnym". Według rzeczonej decyzji w liniach rozgraniczających teren inwestycji znalazła się działka nr 32/14, powstała na skutek podziału działki nr 32/10. Działka ta uregulowana została w księdze wieczystej KW nr [...] i zgodnie z jej zapisami stanowiła własność spółek: A Spółka z o.o., B Spółka z o.o. i C Spółka z o.o. po 1/3 części każda z nich. Organ odwoławczy podkreślił, że w dniu 22 czerwca 2013r. został wykonany dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego C. C., który przedstawia wartość nieruchomości na dzień 22 czerwca 2013r., co oznacza, iż w chwili wydania rozstrzygnięcia drugoinstancyjnego upłynął dwunastomiesięczny okres jego ważności, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n. Ponieważ w piśmie z dnia 26 sierpnia 2014r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność wyceny na dzień wydania oświadczenia, organ odwoławczy mógł dokonać oceny jego ważności w prowadzonym postępowaniu odszkodowawczym. Przywołując w następnej kolejności brzmienie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Wojewoda podkreślił, że zastosowanie w tej sprawie ma przepis § 36 ust. 4, ponieważ na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 17 czerwca 2010r., zgodnie z którym wyceniana działka nr 32/14 położona była na obszarze oznaczonym symbolem 1KDL tj. projektowana ulica lokalna. W świetle treści tego przepisu punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Organ odwoławczy podkreślił następnie, że z treści operatu wynika, iż przedmiotowa działka przeznaczona pod budowę drogi gminnej, położona jest w południowo – wschodniej części B., na obrzeżach miasta. Działka posiada korzystne warunki krajobrazowo – przyrodnicze, ponieważ znajduje się bezpośrednio w sąsiedztwie terenów otwartych, w dalszym sąsiedztwie również terenów leśnych. Teren działki został przeznaczony pod budowę osiedla mieszkaniowego "A". Dostępność komunikacyjna jest dobra. Teren jest atrakcyjny szczególnie dla budownictwa mieszkaniowego. Wojewoda wskazał następnie, że w opinii biegły dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości drogowych. Badaniem cen objęto rynek lokalny nieruchomości drogowych, choć ze względu na małą liczbę transakcji drogowych w przeciągu ostatnich dwóch lat od daty opracowania wyceny i niezmieniający się rynek transakcji drogowych, do analizy przyjęto transakcje wcześniejsze. W dalszej części opracowania przedstawiono 10 transakcji nieruchomości niezabudowanych położonych na terenie miasta B., których wartość 1 m2 wyniosła od 19,17 zł/m2 do 71,43 zł/m2. Organ wyjaśnił, że wartość nieruchomości została określona w operacie szacunkowym przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat, poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Ponadto przy metodzie porównywania parami oprócz cech nieruchomości wycenianej konieczna jest znajomość cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, ponieważ wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice cen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Organ wskazał, że do obliczeń rzeczoznawca przyjął trzy nieruchomości: działkę o pow. 0,1651ha, położoną w obrębie 01, działkę o pow. 0,0028ha położoną w obrębie 05 oraz działkę o pow. 0,0304ha położoną w obrębie 19. Autor operatu ustalił, iż najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny mają następujące cechy: lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, uzbrojenie i sąsiedztwo. W dalszej części operatu biegły dokonał wyliczeń rachunkowych gruntu i na tej podstawie ustalił wartość rynkową spornej działki na kwotę 13.231,00zł. Wojewoda zauważył, że w toku postępowania prowadzonego przed organem I instancji Prezydent Miasta B. zarzucił rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie błędnej analizy lokalnego rynku, ponieważ na terenie miasta B. odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomości drogowych, które można uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Na potwierdzenie powyższego przedstawił dane z kilku aktów notarialnych nabycia działek drogowych lub ich udziału w nieruchomościach. Odnosząc się do tych zarzutów, organ II instancji podkreślił, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim dotyczyłaby wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury zakres kontroli nie obejmuje wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłych z zakresu szacowania nieruchomości, a takie niewątpliwie są niezbędne przy doborze nieruchomości podobnych do porównań. Organ administracji bada jedynie, czy przedstawiona opinia jest zgodna z przepisami prawa oraz czy jest spójna i logiczna, ponieważ zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Swój wybór rzeczoznawca powinien uzasadnić, co też zastało ujęte w analizowanym operacie. W ocenie organu II instancji przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego wybór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem położenia i właściwości. Mając na uwadze fakt, iż przyjęte do porównania nieruchomości mają to samo przeznaczenie co przedmiot wyceny nie można – zdaniem organu odwoławczego – stwierdzić, aby zostały one dobrane nieprawidłowo. Przeprowadzona przez organ odwoławczy dalsza analiza operatu szacunkowego nie wykazała żadnych nieprawidłowości w zakresie dokonanych obliczeń, które dyskwalifikowałyby operat szacunkowy jako dowód w sprawie. Ponieważ przedmiotem wyceny jest nieruchomość przeznaczona pod drogę, przy ocenie jej stanu użytkowego brano pod uwagę następujące walory: lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, uzbrojenie i sąsiedztwo. W tym stanie rzeczy wyliczona, poprzez skorygowanie cen transakcyjnych, cena średnia jest poprawna. Dodatkowo Wojewoda podkreślił, że w dokonywanej aktualnie przez sądy administracyjne interpretacji przepisów sygnalizowany jest powszechnie problem specyfiki transakcji drogowych. Ceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe nie są bowiem kształtowane wyłącznie przez działanie sił rynkowych. Nie determinują ich klasyczne czynniki takie jak wielkość popytu i podaży. Nie występuje przy nabywaniu gruntów pod drogi konkurencja. Z uwagi na sukcesywne zmniejszanie się liczby transakcji nieruchomościami drogowymi, rynek tych nieruchomości jest obecnie w fazie wygasania. Chybione są wobec powyższego zastrzeżenia Prezydenta dotyczące doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji stanowiących podstawę ustalenia wartości nieruchomości. Wycena w istocie oddaje wartość rynkową nieruchomości, czyli odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości, możliwej do uzyskania na rynku. Tym samym brak jest obiektywnych podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Zdaniem Wojewody argument strony skarżącej, iż wartość przedmiotu wyceny została przez rzeczoznawcę majątkowego zawyżona nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ nie jest on poparty jakimikolwiek dowodami. Jeżeli strona uważa, iż sporządzony operat na zlecenie organu budzi wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.), w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W przekonaniu Wojewody ustalony stan faktyczny i prawny sprawy uzasadniał wydanie przez organ I decyzji o ustaleniu odszkodowania. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi Gmina Miasto B. wniosła o uchylenie decyzji Wojewody zarzucając jej naruszenie art. 134 u.g.n., poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o wadliwie wykonaną wycenę, a w konsekwencji ustalenie odszkodowania w kwocie nieodpowiadającej wartości rynkowej przejętej nieruchomości. Uzasadniając podniesiony zarzut strona skarżąca powtórzyła co do zasady argumentację z odwołania do decyzji organu I instancji dotyczącą zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości oraz nieprawidłowego doboru nieruchomości do celów porównawczych. Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga jest uzasadniona. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.) – przywoływanej dalej w tekście jako "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji Wojewody [...] oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji wykazała, że zostały one podjęte z istotnymi naruszeniami przepisów obowiązującego prawa, co skutkowało ich usunięciem z obrotu prawnego. Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że decyzją z dnia [...] 2011r. Starosta [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej: "Budowa dróg, zjazdów, chodników i ścieżek rowerowych, dla osiedla mieszkaniowego A w obszarze ograniczonym ulicami: A, B, C i zachodnią granicą miasta B. w kierunku północnym". Według rzeczonej decyzji w liniach rozgraniczających teren inwestycji znalazła się działka nr 32/14, powstała na skutek podziału działki nr 32/10, która stanowiła własność spółek: A Spółka z o.o., B Spółka z o.o. i C Spółka z o.o. po 1/3 części każda z nich. Wspomniana działka nr 32/14, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, zgodnie z treścią art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasto B.. Objęte kontrolą sądu postępowanie administracyjne zakończone zaskarżoną decyzją Wojewody [...] dotyczyło ustalenia wysokości i wypłacenia przez Gminę Miasto B. odszkodowania dotychczasowym właścicielom nieruchomości, zgodnie z regulacją art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 specustawy drogowej. Istota sporu pomiędzy stronami niniejszego postępowania sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy – jak twierdzą organy obu instancji – sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania, czy też – jak twierdzi strona skarżąca – operat dotknięty jest licznymi błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową i przydatność w niniejszym postępowaniu. Udzielając odpowiedzi na powyższe pytanie należy na wstępie wskazać, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; rejestrach zabytków; tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości; świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno – użytkową (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej w uzasadnieniu jako: "rozporządzenie", operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W świetle przywołanych przepisów operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzją, oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór zależy wyłącznie od rzeczoznawcy nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody. Oceniając sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy w kontekście poczynionych wyżej uwag oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa nie można zaakceptować stanowiska organów administracyjnych obu instancji o jego poprawności, przydatności i mocy dowodowej w sprawie ustalenia odszkodowania. Wbrew stanowisku organów został on sporządzony w sposób, który w rzeczywistości uniemożliwia prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy i wyciągniętych przezeń wniosków, czyniąc go w zasadzie nieweryfikowalnym w toku postępowania. W rozpoznawanej sprawie szacowaniu podlegała nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową, wobec czego biegły w procedurze szacowania prawidłowo uwzględnił regulację § 36 rozporządzenia, zgodnie z którym, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). W realiach niniejszej sprawy dla określenia wartości nieruchomości drogowej biegły zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia). Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, chyba że rynek jest słabo rozwinięty wówczas można zastosować transakcje wcześniejsze z odpowiednim uzasadnieniem, a także gdy znane są ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji. Biegły charakteryzując rynek nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej stwierdził dalej, że ze względu na małą liczbę transakcji drogowych w ostatnich dwóch latach od daty opracowywania wyceny oraz niezmieniający się rynek transakcji drogowych do analizy przyjął w istocie dziewięć – a nie jak wskazał dziesięć – transakcji z okresu maj 2008r. – październik 2011r., z których cztery zawarte zostały w 2008r., cztery w 2009r. i jedna z 2011r., a więc z okresu najbardziej zbliżonego do daty wyceny. Odnosząc się do powyższych wyjaśnień wypada wskazać, iż organy oceniając przedłożony operat nie dostrzegły, że stanowisko o niewielkiej liczbie transakcji drogowych z okresu ostatnich dwóch lat jest niewiarygodne i w istocie zostało skutecznie zakwestionowane przez Gminę Miasto B. w piśmie z dnia 18 lipca 2013r., a następnie w odwołaniu od decyzji organu I instancji, poprzez przywołanie siedmiu transakcji dotyczących działek drogowych, zawartych w okresie: marzec 2010r. – sierpień 2012r. Wprawdzie organ wezwał rzeczoznawcę do ustosunkowania się wobec powyższych zarzutów Gminy, ale wyjaśnienia biegłego w tym zakresie są lakoniczne i w istocie przywołują pogląd o przysługujących rzeczoznawcy wyłącznych kompetencjach w doborze nieruchomości porównawczych przyjętych w procesie szacowania. Organy owe wyjaśnienia uznały za wystarczające. Biorąc jednak pod uwagę zarówno przywołaną powyżej treść operatu, która jasno wskazuje na brak transakcji nieruchomościami drogowymi w okresie zbliżonym do daty przejęcia przedmiotowej nieruchomości, jak i wskazane przez stronę postępowania informacje o istnieniu takich transakcji, wyjaśnienia rzeczoznawcy w tym zakresie uznać należy za wymijające i pozbawione odniesienia do realnej sytuacji mającej miejsce w niniejszej sprawie. Tym samym nie zasługiwały one na aprobatę. W takiej sytuacji organ – mając na względzie nałożone nań obowiązki prawidłowego ustalenia stanu faktycznego oraz oceny wartości dowodowej przedmiotowego operatu wynikające z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. – powinien domagać się od biegłego racjonalnego wyjaśnienia powodów pominięcia w procesie szacowania transakcji wskazanych przez Gminę Miasto B.. Brak przekonywujących wyjaśnień owej sprzeczności nie pozwala uznać przedłożonego operatu za dowód miarodajny do ustalenia wartości szacowanej nieruchomości. Wątpliwości budzi również ustalenie w operacie ceny 1m2 nieruchomości znajdującej się pod pozycją nr 4, określonej w tabeli porównawczej na kwotę 54,29 zł, która niewątpliwie nie odpowiada cenie 1m2 gruntu ze strony 6 operatu, określonej na 46,96 zł (cena poprawiona 57,76 zł). Rozbieżności te nie doczekały się przekonywującego wyjaśnienia, a mimo to organy zaakceptowały wnioski operatu, co podważa poprawność zastosowania w sprawie regulacji odnoszących się oceny materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.). Rację ma również strona skarżąca zarzucając biegłemu ubogą i nieczytelną charakterystykę cech nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. W tym zakresie wypada wskazać, iż rzeczoznawca określił w punkcie 5 operatu stan nieruchomości, wskazując, że teren na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość posiada korzystne warunki krajobrazowo – przyrodnicze, ponieważ znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenów otwartych, a w dalszym sąsiedztwie terenów leśnych. Dobra dostępność komunikacyjna, spokój i korzystne walory krajobrazowo – przyrodnicze sprawiają, że jest to teren atrakcyjny szczególnie dla budownictwa mieszkaniowego. Lokalizacja przedmiotu wyceny w dalszej części operatu (w tabeli porównawczej) z niewiadomych przyczyn została następnie oceniona przez rzeczoznawcę jako przeciętna. Dowodzi to braku konsekwencji w charakterystyce przedmiotu wyceny i oceny jej atrybutów, a tym samym podważa wiarygodność dokonanej wyceny. W treści operatu brak jest również racjonalnego uzasadnienia dla zastosowanego przez rzeczoznawcę współczynnika korekcyjnego ze względu na upływ czasu w wysokości 5% w stosunku rocznym, przyjętego na podstawie obserwacji rynku dla transakcji dokonanych w latach 2008 – 2011. Próżno poszukiwać także wyjaśnień z czego konkretnie wynikają wysokości zastosowanych poprawek, którymi rzeczoznawca skorygował ceny transakcyjne nieruchomości poddanych porównaniu względem przedmiotu wyceny. Podsumowując, brak rzetelnego uzasadnienia doboru transakcji przyjętych do porównania, precyzyjnej charakterystyki nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych, cech je różnicujących względem nieruchomości wycenianej oraz określenia współczynników korygujących czyni co do zasady niemożliwym skontrolowanie poprawności zastosowanego w sprawie podejścia porównawczego i przyjętej w tym zakresie metody porównywania parami (art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 3 rozporządzenia). Okoliczność, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczne szczegóły opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami, które posiada biegły, nie zwalania go z obowiązku rzetelnej i wnikliwej oceny operatu pod kątem obowiązujących przepisów prawa, w tym zastosowanego podejścia i metody. W realiach tej sprawy organy obu instancji uchyliły się od dokonania tej oceny, dochodząc w efekcie do błędnej konkluzji, że operat w takiej postaci może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Stwierdzone wyżej niedokładności, błędy i niejasności, które zresztą strona skarżąca trafnie akcentowała tuż po sporządzeniu operatu, a następnie konsekwentnie podnosiła w odwołaniu i w skardze powinny zostać rzetelnie i racjonalnie wyjaśnione przez rzeczoznawcę, a w razie potrzeby uzupełnione, tak aby operat był jasny, przejrzysty i spójny, a przede wszystkim aby był wiarygodny. Wobec powyższych rozważań, stanowisko organu odwoławczego zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji, wskazujące iż przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy podobne, pozostaje gołosłowne. Nie znajduje ono oparcia w treści operatu i złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień. Omówione wyżej uchybienia, jako że mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obligowały sąd do usunięcia decyzji organów obu instancji z obrotu prawnego. Z tych wszystkich powodów sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c oraz art. 135 P.p.s.a. Mając na względzie charakter decyzji konieczne stało się orzeczenie, że nie podlega ona wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku (art. 152 P.p.s.a.). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. Kontynuując postępowanie organ I instancji zobligowany będzie uwzględnić ocenę prawną wynikającą z niniejszego wyroku, tak aby w rezultacie podjąć rozstrzygnięcie odpowiadające prawu. LS