IV SA/Wa 164/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi G. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Wojewoda [...] - po rozpatrzeniu odwołania Gminy [...] od decyzji Starosty [...] Nr [..] z dnia [...] lutego 2014 r., orzekającej o ustaleniu od Gminy [...] odszkodowania w wysokości 92 116,00 zł za działki gruntu wydzielone pod projektowane drogi w wyniku podziału nieruchomości i oznaczone w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne o numerach [..], [...] o łącznej powierzchni 733 m2, położone w obrębie R., gmina J., opisane obecnie w księdze wieczystej nr [...], które przeszły z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem 28 stycznia 2000 r. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy podał, że w dniu [...] stycznia 2000 r. wydana została decyzja Wójta Gminy [...] zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie R., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna numer [...]. W dniu [...] stycznia 2000 r. zawarte zostało porozumienie pomiędzy Zarządem Gminy [...], a D. i W. P. o rezygnacji przez nich z odszkodowania za działki ewidencyjne o numerach [...], [...] położone w R.. Podziału dokonano na wniosek ówczesnych właścicieli nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [..] grudnia 1994 r.). Zgodnie z tą decyzją podziałową działki o numerach [...], [...] przeszły z mocy prawa na własność Gminy [...] jako położone na terenie przeznaczonym pod projektowane drogi. W dniu [...] września 2012 r. do Starostwa Powiatowego w [...] wpłynął wniosek Państwa D. i W. P. o ustalenie odszkodowania za działki ewidencyjne o numerach [...], [...] położone w R., ponieważ mimo wezwań byłych właścicieli nieruchomości do tych uzgodnień skierowanych do Wójta Gminy [...] z podaniem proponowanej kwoty odszkodowania, nie doszło do jego wypłaty, gdyż Rada Gminy [...] nie wyraziła zgody na zaciągnięcie zobowiązań finansowych na okres przekraczający rok budżetowy w celu wypłaty odszkodowania za tę działkę. Decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2014 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod projektowane drogi w wyniku podziału nieruchomości i oznaczone w ewidencji gruntów. Wojewoda [...] podniósł, że z przepisów art. 98 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustawowy obowiązek wypłaty odszkodowania powstaje z chwilą, kiedy decyzja o zatwierdzeniu podziału dokonanego na wniosek właściciela nieruchomości stała się ostateczna, a w decyzji tej postanowiono o wydzieleniu działki gruntu pod drogę publiczną. Obowiązek ten może być realizowany w drodze cywilnoprawnej poprzez uzgodnienie wysokości odszkodowania między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym a organem, albo - gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie - w drodze administracyjnej przez wydanie decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania na zasadach i w trybie określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczenie nieruchomości. Przesłankami warunkującymi ustalenie w trybie administracyjnym odszkodowania na rzecz właściciela bądź użytkownika wieczystego - za grunt wydzielony pod drogę publiczną - jest uznanie, że działki gruntu przejęte zostały pod drogę publiczną, a więc z treści decyzji podziałowej w sposób jednoznaczny musi wynikać, że konkretny grunt został na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wydzielony pod drogę publiczną i w konsekwencji nastąpiło nabycie z mocy prawa przez jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa własności tych działek oraz brak uzgodnienia odszkodowania w drodze porozumienia pomiędzy zainteresowanymi. Prawo do odszkodowania, na mocy art. 98 ust. 3 cyt. ustawy powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. Wojewoda [...] podzielił stanowisko organu I instancji, że argument podniesiony przez pełnomocnika Wójta Gminy [...] na rozprawie administracyjnej w dniu [...] listopada 2013 r., iż w świetle porozumienia z [...] stycznia 2000 r. niniejsze postępowanie jest bezprzedmiotowe, ponieważ właściciele oświadczyli o rezygnacji z przedmiotowego odszkodowania nie ma zastosowania w sprawie, gdyż w dniu podpisania tego porozumienia została wydana decyzja podziałowa, a przejście na własność Gminy [...] działek wydzielonych pod drogi nastąpiło dopiero z dniem jej ostateczności t.j. z dniem [...] stycznia 2000 r., a więc porozumienie to nie może być uznane za uzgodnienie wysokości odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy zaznaczył, że ustalenie wysokości odszkodowania w trybie administracyjnym następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 1 i 2). Jak stanowi art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy czym podczas jej określania uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi - art. 175 ust. 1 u.g.n. Wojewoda Mazowiecki dokonując analizy zebranego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, w tym operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, stwierdził, że jest on aktualny. Do określenia wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej pod drogi gminne, rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do badania rynku rzeczoznawca majątkowy przyjął lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w powiecie legionowskim, o tym samym przeznaczeniu, co nieruchomość, z której wydzielono wycenianą nieruchomość. Ustosunkowując się do zarzutów Gminy [...], Wojewoda [...] podniósł, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił je sporządzając trzeci operat szacunkowy dla tego postępowania oraz wyjaśniając wątpliwości w piśmie z dnia [...] listopada 2013 r. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. Jedynym aspektem w jakim można skontrolować ten element, to zgodność z § 26 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny. Na podstawie przytoczonych rozważań, organ odwoławczy stwierdził, iż operat szacunkowy, sporządzony przez W. L. na potrzeby niniejszego postępowania jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 K.p.a. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z orzecznictwem, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, wówczas to na stronę, która kwestionuje te wyjaśnienia, przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. Odwołujący się nie wykazali w drodze przeciwdowodu wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości, w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła gmina [...], zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 7 , 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez ich niezastosowanie, tj. ogólnikową ocenę sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego i przyjętych w nim do porównań nieruchomości. W uzasadnieniu skargi wskazano, że nie można zgodzić się z twierdzeniem organu odwoławczego zawartym w uzasadnieniu skarżonej decyzji, że porozumienie z dnia [..] stycznia 2000 r., podpisane obustronne, zawarte pomiędzy Zarządem Gminy [...] a właścicielami nieruchomości, dotyczące rezygnacji z odszkodowania nie może być uznane za uzgodnienie wysokości odszkodowania w trybie art 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącej przeprowadzone przez organ II. instancji postępowanie nie obejmuje wszystkich okoliczności i nie uwzględnia stanowiska zawartego w odwołaniu Wójta Gminy [...]. Wskazuje na konieczność przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego w celu dokonania korekty operatu szacunkowego, wskazując na organ prowadzący postępowanie administracyjne jako na jedyny właściwy i uprawniony do ustalenia stanu nieruchomości będącego przedmiotem wyceny (stanu faktycznego) i oceny operatu szacunkowego jako dowodu w prowadzonym przez ten organ postępowaniu. Wójt Gminy [...], występujący w jej imieniu, nie zgodził się z oceną organów obydwu instancji sprowadzającą się do twierdzenia, że sporządzona dla potrzeb przedmiotowego postępowania wycena jest prawidłowa. W uznaniu, iż rzeczoznawcy majątkowi obowiązani są działać w określonych ramach prawnych i nie mogą działać bez uwzględnienia dyspozycji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów wykonawczych (przepisów rozporządzenia), należy stwierdzić, iż organ pierwszej instancji nie zbadał należycie operatu szacunkowego, przez co naruszył art. 77 § 1 i 80 K.p.a. - bowiem dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną W świetle kierowanych do organów obydwu instancji uwag należy stwierdzić, iż sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego w niniejszej sprawie oznacza wadliwą i złą interpretację przez niego obowiązujących przepisów a okoliczność ta powinna zostać dostrzeżona przez organy obydwu instancji. Strona skarżąca uważa za nieuprawnione określenie przez biegłego historycznego, stanu nieruchomości wycenianej bowiem zgodnie z art. 7 K.p.a., ustalenie stanu faktycznego – również stanu historycznego - bo dotyczącego stanu sprzed lat - należy do wyłącznej właściwości organu prowadzącego to postępowanie, w ramach ciążącego na nim obowiązku przeprowadzenia postępowania dowodowego. Zarzucono także brak w operacie szacunkowym analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (§ 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), w tym brak jakiejkolwiek analizy rynku nieruchomości i analizy rynku nieruchomości drogowych, bowiem zarówno na rynku lokalnym jak i ponadlokalnym występowały transakcje sprzedaży nieruchomości drogowych, a tym samym istniała możliwość sporządzania wycen w oparciu o płynące z tych transakcji informacje o rynku nieruchomości drogowych, zarzucił brak istnienia w operacie szacunkowym przedstawienia sposobu oraz kryteriów, w oparciu o które dokonana została ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, co stanowi naruszenie procedury postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami oraz naruszenie § 56 ust. 1 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazano, że przeprowadzone przez Starostę Powiatu [...] postępowanie nie miało charakteru cywilnoprawnego a tym samym ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie spoczywał na organie. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Wbrew twierdzeniu skarżącego, pomimo, że właściciele nieruchomości zawarli z 2000 roku porozumienie z Wójtem Gminy [...] o rezygnacji z odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, to postępowanie w sprawie o odszkodowanie ustalane w trybie art. 98 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 ze zm. – zwaną dalej u.g.n.) nie mogło zostać uznane za bezprzedmiotowe. Zgodnie z treścią wskazanego przepisu, za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela i przeszły odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne - przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wobec tego należy zauważyć, że w dniu podpisania wspomnianego porozumienia wydano jedynie decyzję podziałową nr [...] - zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie R. i oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna numer [...]. Przejście na własność Gminy [...] działek wydzielonych pod drogi nastąpiło natomiast, jak wynika z akt sprawy, dopiero z dniem jej ostateczności – [...] stycznia 2000 r. Ustawowy obowiązek wypłaty odszkodowania powstaje z chwilą, kiedy decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału dokonanego na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego stała się ostateczna, a w przedmiotowej sprawie nastąpiło to w dniu [...] stycznia 2000 r. Wobec tego, skoro prawo do odszkodowania powstaje wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna, to wynika z tego, że dopiero po tej dacie były właściciel może ewentualnie zrzec się odszkodowania. Jeśli zatem w piśmie z dnia [...] września 2012 r. D. i W. P. wnieśli o ustalenie odszkodowania za działki ewidencyjne o numerach [...], [...], to w świetle przedstawionej argumentacji organ nie mógł umorzyć postępowania jako bezprzedmiotowego. Co prawda skarżący powołali w swoim wniosku jako podstawę żądania przepisy ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawę reformująca administrację publiczną, jednak mając na względzie że postępowanie administracyjne jest odformalizowane, zasadnie organ potraktował to żądanie jako wymagające załatwienia na podstawie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Należy odnotować, że od czasu, gdy decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału stała się ostateczna do dnia formalnego złożenia wniosku o odszkodowanie minęło ponad 10 lat. Okoliczność ta jednak nie miała znaczenia w sprawie, bowiem w orzecznictwie przyjmuje się powszechnie, że roszczenie o wypłatę odszkodowania z tytułu zajęcia gruntu pod drogę publiczną nie ulega przedawnieniu, a do roszczeń odszkodowawczych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mają zastosowania przepisy o przedawnieniu roszczeń zawarte w Kodeksie cywilnym (por. wyrok NSA z dnia 6 lutego 2009 roku, sygn. akt: I OSK 335/08 oraz z dnia 25 czerwca 1999 roku, sygn. akt: IV SA 1118/97). W myśl art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1 u.g.n., według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Wobec tego w niniejszej sprawie odszkodowanie należało ustalić według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale, natomiast wartość nieruchomości winna zostać oszacowana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. Zgodnie z art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (§ 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (§ 2). Zgodnie natomiast z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zgodnie z kolei z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. 1 tejże ustawy, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Rolą organów administracji publicznej, a w dalszej kolejności sądu administracyjnego jest natomiast ocena zgodności opinii sporządzonej w formie operatu szacunkowego z przepisami prawa. W ocenie Sądu, w postępowaniu, w którym rozstrzygnięcia w głównej mierze opiera się na dokumencie sporządzonym przez osobę uprawnioną – w tym przypadku rzeczoznawcę majątkowego - organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego. Organ prowadzący postępowanie administracyjne nie może zatem wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Sądu, organy orzekające w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy oceniły przedłożony do akt sprawy operat. Na marginesie jedynie należy nadmienić, że do sprawy złożono trzy operaty sporządzone przez tego samego rzeczoznawcę – z dnia [...] kwietnia 2013 r., [...] września 2013 r. oraz [...] listopada 2013 r. Kontroli organów jak i Sądu podlegał ostatni z nich, z tego względu, że wyeliminował nieścisłości ujawnione w poprzednich operatach. Przedłożony operat niewątpliwie został sporządzony przez osobę uprawnioną – rzeczoznawcę majątkowego W. L. oraz prawidłowo przyjęto w nim przedmiot i zakres wyceny. W świetle brzmienia art. 130 ust. 1 u.g.n za prawidłowe należy uznać datę, na którą ustalono stan nieruchomości (12 stycznia 2000 r. ) i datę, na która określono wartość nieruchomości ([...] listopada 2013 r.). Wątpliwości nie budzi również wybór podejścia i metody szacowania, a przeprowadzone wyliczenia są prawidłowe. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 ).Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3). Biegły przedstawił wybór podejścia i metody wyceny – tj. podejścia porównawczego, metody porównania parami, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. Metoda szacowania została wybrana zatem z zachowaniem obowiązujących przepisów prawa. Podnoszone w skardze i poparte na rozprawie zarzuty dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego nie mogą zostać uwzględnione. Wkraczają one bowiem w zakres wiadomości specjalnych, posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast z akt sprawy nie wynika, by skarżący lub jego pełnomocnik dysponowali wiedzą fachową w tym zakresie, a więc wiadomościami specjalnymi dotyczącymi szczegółowych zasad szacowania nieruchomości. Zważyć również należy, że Strona skarżąca nie przedłożyła fachowej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, kwestionującej poprawność przedmiotowego operatu. Samo subiektywne przekonanie skarżącego o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Nadto, Sąd nie dostrzegł w zaskarżonych decyzjach innego naruszenia prawa, które obligowałyby do uwzględnienia skargi z urzędu. Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 151 P.p.s.a. - orzekł jak w sentencji.