IV SA/Wa 95/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant ref. staż. Krystyna Stępniak-Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania J. K. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2013 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki o nr: [...] o powierzchni 0,6594 ha, [...] o powierzchni 0,402 ha, [...] o powierzchni 0,5303 ha, obręb [...], gm. [...], przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa. Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Przedmiotowa nieruchomość decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przeznaczona została pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]). Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2013 r., orzekł o ustaleniu wartości przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 80.329,00 zł. Jednocześnie ustalił odszkodowanie za w/w nieruchomość na rzecz Banku [...] w [...] Oddział w [...], w wysokości 80. 329,00 zł a także orzekł o powiększeniu wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę 4. 016,45 zł, stanowiącą równowartość 5% wartości nieruchomości z tytułu wcześniejszego ich wydania przez uprzedniego właściciela nieruchomości i zobowiązał Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania. Odwołanie od decyzji Wojewody [...] wniósł J. K. kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania oraz wskazując, iż operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia odszkodowania, sporządzony został w sposób nieprawidłowy, z naruszeniem przepisów prawa oraz z naruszeniem zasad i standardów wyceny. Odwołujący wskazał, że rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, tylko wycenił nieruchomość w oparciu o bazę nieruchomości rolnych. Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu decyzją z dnia [...] marca 2014 r. utrzymał powyższą decyzję Wojewody w mocy. Minister wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), zwanej "specustawa", nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. W myśl z kolei art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do treści art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Organ wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,6594 ha, [...] o pow. 0,4026 ha, [...] o pow. 0,5303 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Rzeczoznawca ustalił, że działka nr [...] powstała z podziału działki niezabudowanej nr [...], zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty orne, pastwiska, nieużytki, W-Ps, W-R. Działka położona jest w otoczeniu gruntów rolnych oraz w odległości ok. 700 m od zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą o nawierzchni gruntowej. Na działce tej znajdują się: wierzba iwa-krzewy (na powierzchni 691 m2) oraz brzoza brodawkowata - krzewy (na powierzchni 425m2). Natomiast działka nr [...] powstała z podziału niezabudowanej działki nr [...], która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne zabudowane, grunty orne, pastwiska, nieużytki, W-Ps, W-R. Działka położona jest w otoczeniu gruntów rolnych oraz w odległości ok. 700 m od zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą o nawierzchni gruntowej. Z kolei działka nr [...] powstała z podziału niezabudowanej działki nr [...], która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne zabudowane, grunty orne, pastwiska, W- Ps, W-R. Przedmiotowa działka położona jest w otoczeniu gruntów rolnych i również w odległości ok. 700 m zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą o nawierzchni gruntowej. Określając przeznaczenie nieruchomości rzeczoznawca ustalił, że Gmina [...] nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienionym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2008 r. "Polityka przestrzenna gminy", przedmiotowe działki położone są na obszarze opisanym jako obszar rozwojowy i strefy funkcjonalne "C" - rolniczy, strefa wschodnia "Cl" obejmuje obszary w całości wsie: [...],[...],[...]. Jest to strefa oddziaływania miasta [...] i jednocześnie obszar przyległy do lasów [...]. Minister podkreślił, że biorąc pod uwagę przeznaczenie planistyczne oraz cel wyceny nieruchomości rzeczoznawca w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazał jednocześnie, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej. W wyniku analizy rynku rzeczoznawca odnotował jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 25,00 zł/m2 do 88,24 zł/m2. Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła 48,19 zł/m2. Ponadto biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny rzeczoznawca zastosował procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem", przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). Rzeczoznawca majątkowy po uwzględnieniu analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określił z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Analizą objął lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjął 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 15 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 18.038,96 zł/ha do 35.073,87 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 24.473,65 zł/ha. Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%. Ostatecznie biegły określił wartość działki nr [...] na kwotę 33.753,00 zł (w tym wartość gruntu na kwotę 32.921,00 zł, a wartość drzewostanu na kwotę 832,00 zł), wartość prawa własności działki nr [...] na kwotę 20.100,00 zł, wartość działki nr [...] na kwotę 26.476,00 zł Organ zaznaczył, że w pismach z dnia [...] września 2013 r. i z dnia [...] października 2013 r., rzeczoznawca przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa podlaskiego. W wyniku analizy transakcji na ww. rynku, obejmującej lata 2011 - 2013, przedstawiono łącznie 10 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie z ww. nieruchomości stanowiły grunty niezabudowane, 5 z wskazanych nieruchomości stanowiły grunty o niewielkiej powierzchni od 28 m2 do 69 m2, 4 kolejne miały powierzchnię 327 m2, 416 m2, 436 m2 i 439 m2, natomiast powierzchnia ostatniej z nieruchomości wynosiła 2205 m2. Odnotowane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w bliskiej odległości od centrów miast ([...],[...],[...],[...]), w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową czy też terenów rekreacyjno-turystycznych, zabudowę siedliskową, a także produkcyjno-usługową. Wydzielone zostały głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy fizyczne nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy [...]. Ponadto Minister podał, że przy piśmie z dnia [...] lutego 2014 r. Wojewoda [...] celem uzupełnienia materiału dowodowego przekazał wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe. Analiza tych danych wykazała, iż odnotowane transakcje dotyczą działek o stosunkowo niewielkich powierzchniach od 12 m2 do 567 m2, tylko jedna z działek posiada większą powierzchnię 1789 m2. Przedmiotowe nieruchomości położone są w niewielkich odległościach od centrów miast ([...] i [...] położone blisko [...],[...] położona blisko [...],[...] położona przy granicy miasta [...]) lub w korzystnych lokalizacjach w miejscowościach letniskowych, na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zdaniem organu powyższe nieruchomości nie mogły jednak stanowić nieruchomości porównawczych. Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. oraz Wojewodę [...], organ odwoławczy doszedł do przekonania, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Organ podkreślił, że w celu przeprowadzenia analizy zasady korzyści rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny i regionalny rynek nieruchomości drogowych. Biegły stwierdził jednak, że charakterystyka nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku wskazuje, że nie można ich uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Zdaniem organu nie ulega wątpliwości, że skoro przedmiotem wyceny są działki nr [...],[...] i [...] położone w strefie terenów rolniczych, których otoczenie stanowią grunty rolne oraz zabudowa siedliskowa, to błędne byłoby przyjęcie do porównania nieruchomości drogowych o znacznie mniejszych powierzchniach, położonych w bliskiej odległości od centrów miast, a przede wszystkim wydzielonych z działek o przeznaczeniu budowlanym i znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo. W opinii organu odwoławczego, przyjęcie przez biegłego jako materiału porównawczego nieruchomości tak bardzo różniących się od przedmiotu wyceny groziłoby ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i co za tym idzie wpłynęło negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny. Minister stwierdził, że wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych rzeczoznawca do porównań prawidłowo przyjął nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. rolnym. Wybrane transakcje nieruchomościami rolnymi pochodziły z rynku lokalnego obejmującego ściśle gminę właściwą dla miejsca położenia wycenianej nieruchomości i miały miejsce w latach 2011-2012. Z opisu transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej wynika, że odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym, tj. w okolicach oddalonego [...], położonego przy drodze łączącej [...] z [...]. Stąd wybór transakcji porównawczych organ uznał za prawidłowy. Zdaniem organu autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W konsekwencji Minister uznał, że operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w/w rozporządzenia. Na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. skargę złożył J. K. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i decyzji Wojewody [...] zarzucił im naruszenie: 1. prawa materialnego, a mianowicie: - art. 134 ust, 3 i 4 ugn w związku § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, polegające na błędnej wykładni § 36 ust. 1, a następnie błędne zastosowanie § 36 ust. 4 rozporządzenia, poprzez ustalenie odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przy niewłaściwie ustalonym zakresie pojęć "rynek lokalny" oraz "rynek regionalny" nieruchomości, co doprowadziło do poprzestania na analizie rynku nieruchomości w niedostatecznym (zawężonym) zakresie - a ostatecznie doprowadziło do nietrafnego ustalenia zasadności rozstrzygania w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia; 2. przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na treść decyzji, a mianowicie: - art. 7 Konstytucji oraz art. 6 w zw. z art. 138 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, mimo iż ta została wydana bez podstawy prawnej w zakresie określającym wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, a zatem przy niewłaściwym określeniu przedmiotu postępowania; - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy szczegółowej analizy i oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w tym operatu szacunkowego oraz złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnień, pod kątem ich spójności i braku wewnętrznych sprzeczności; - art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez zaniechanie szczegółowego uzasadnienia zaskarżonej decyzji w zakresie podstaw faktycznych i prawnych wydanej decyzji, a także szczegółowego odniesienia się do zarzutów skarżącego podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji; - art 15 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a, tj. naruszenie ustawowej zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego poprzez podjęcie przez organ odwoławczy rozstrzygnięcia, podczas gdy sprawa nie została wyjaśniona przez organ pierwszej instancji w stopniu dostatecznym. W uzasadnieniu skargi wskazał na nieprawidłową ocenę przez organ odwoławczy operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. W ocenie skarżącego rzeczoznawca majątkowy błędnie zdefiniował zakres pojęć rynku lokalnego i rynku regionalnego nieruchomości, co doprowadziło do fałszywego wniosku, iż na rynku lokalnym i regionalnym nie ma dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny pod względem badanych cech. Powyższe, zdaniem skarżącego, doprowadziło do błędnego zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia w części dotyczącej przyjęcia do porównania nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Skarżący stwierdził również, że organ nie dokonał szczegółowej analizy i oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, jak również nie przeprowadził badania operatu szacunkowego oraz złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnień. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod tym kątem, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia [...] lipca 2013 r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu stanowisko organów obu instancji w tym zakresie należało podzielić. Operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Zawiera natomiast wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...] grudnia 2012 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Wójta Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r., z którego wynika, że na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjęte uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., zmienioną uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...], zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są w strefie - tereny rolnicze. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, warunków zawarcia transakcji. Skarżący zarzucił rzeczoznawcy majątkowemu, a w konsekwencji i organom, że błędnie przyjęto rynek gminy i powiatu jako "rynek lokalny" oraz "regionalny" jako rynek województwa. O ile w ocenie Sądu biegły, a za nim organy prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny, o tyle kwestia ta nie miała wpływu na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mógł mieć bowiem zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującej uchwale - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przedmiotowe działki położone były na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć o przepis § 36 ust. 3 tego rozporządzenia. Analiza cen nieruchomości drogowych była natomiast przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości wykorzystywane dotychczasowego na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia, tj. o 50% Wobec powyższego biegły dokonując analizy rynku zawarł charakterystykę zarówno rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała jedynie nieliczne transakcje w tym przedmiocie i brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jak również szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy [...]. W ocenie Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie sposób przyjąć, że uznanie tej analizy przez organy orzekające za prawidłową stanowiło naruszenie prawa. Biegły przedstawił ponadto wybór podejścia i metody wyceny - tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest bowiem znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Mając powyższe na uwadze, w oparciu o 12 transakcji działkami niezabudowanymi położonymi w gminie [...] (których ceny wahały się od 18.038,96 zł/ha do 35.073,87 zł/ha - średnio 24.473,65 zł/ha), ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. I tak biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych tj. położenie - waga 50%, dostępność komunikacyjna - waga 20%, rodzaj użytków - waga 15% oraz poziom kultury rolnej - waga 15%. Następnie ocenił cechy działek wycenianych i cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,36. Wartość 1 ha wycenianych działek określono na kwotę 33. 284,16 zł. Stosując zgodnie z § 36 ust. 3 zwiększenie wartości nieruchomości, biegły określił ostatecznie wartość rynkową gruntu działki nr [...] na kwotę 32.921,36 zł, działki nr [...] na kwotę 20.100,30 zł, działki nr [...] na kwotę 26.475,89 zł. Biegły oszacował również wartość drzewostanu na kwotę 832,00 zł. W ocenie Sądu organ, dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie. Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.). W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.