I SA/Wa 283/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Gdesz Sędziowie: Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2013 r. sprawy ze skargi S. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2012 r. po ponownym rozpatrzeniu odwołania S. C. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w sprawie ustalenie odszkodowania na rzecz odwołującego się w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...] gmina [...] stanowiącą działkę nr [...] o powierzchni [...] ha której dotychczasowymi właścicielami byli Z. C. i S. C. zajęta pod drogę publiczną – gminną nr [...] relacji [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan faktyczny i prawny: W dniu [...] września 2008 r. do Starostwa [...] w [...]. wpłynął wniosek Z. C. i S. C. o ustalenie odszkodowania za grunt zajęty pod drogi stanowiący działki ewidencyjne nr: [...],[...],[...] i [...], połozone we wsi W. Do wniosku dołączona została korespondencja pomiędzy Wójtem Gminy [...], a Z. C. i S. C., dotycząca wykupu i odszkodowania za działkę nr [...]. W dniu [...] marca 2009 r. do Starostwa Powiatowego w [...] wpłynęło postanowienie Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia [...] marca 2009 r. przekazujące według właściwości wniosek Z. C. i S. C. w sprawie odszkodowania za nieruchomość położoną we wsi [...], stanowiącą działkę nr [...], złożony w Urzędzie Gminy [...] w dniu [...] grudnia 2005 r. Ostateczną decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2010 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie z mocy prawa przez Gminę [...] z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności działki nr [...] we wsi W. w gminie [...], zajętej pod drogę gminną, oraz odmówił stwierdzenia nabycia przez Gminę [...] z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności działek nr: [...],[...] i [...], we wsi W. Zgodnie z art. 73 ust. 1, ust. 2 pkt. 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi wypłaca gmina. Odszkodowanie jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w odrębnej ustawie, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. Na podstawie odpisu z księgi wieczystej nr [...] organ stwierdził, iż właścicielem działki nr [...] w W. na dzień [...] grudnia 1998 r. byli Z. i S. C. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży z dnia [...] marca 1985 r. Identyczny stan faktyczny ustalił Wojewoda w przywołanej wyżej decyzji nr [...]. Do wniosku został dołączony wyrok Sądu Wojewódzkiego w S. -Wydziału Cywilnego sygn. akt [...] z dnia [...] stycznia 1998 r., orzekający rozwód związku małżeńskiego S. C. i Z. C. W dniu 21 grudnia 2010 r. do tutejszego urzędu wpłynęło podanie S. C., w którym wnioskował o przyznanie odszkodowania w całości na swoją rzecz, w związku z zawartą w dniu [...] kwietnia 2009 r. umową notarialną Rep. A. Nr [...] o podział majątku wspólnego. W § 4 tej umowy S. C. oraz Z. C. dokonali podziału majątku wspólnego, w wyniku którego S. C. nabył w całości własność niezabudowanej nieruchomości położonej we wsi W., gmina [...], powiat [...], województwo [...], o pow. [...] ha, złożonej z działek nr [...],[...], [...], i [...] oraz wszelkie prawa i roszczenia z tytułu przejęcia na własność przez Gminę [...] działek nr [...],[...] i [...], w tym do odszkodowania ustalonego decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w [...] z dnia [...] czerwca 1995 r., nr [...]. Po analizie powyższych dokumentów organ stwierdził, iż odszkodowanie przysługuje osobom, które były właścicielami działki na dzień 31 grudnia 1998 r. czyli Z. C. w udziale 1/2 i S. C. w udziale 1/2. Wniosek o ustalenie odszkodowania z dnia [...] grudnia 2005 r. złożony został bowiem przez Z. i S. C. Umowa z dnia [...] kwietnia 2009 r. o podział majątku wspólnego przeniosła własność działki nr [...] w W. na rzecz S. C., jednakże w umowie tej Z. C. nie zrzekła się praw i roszczeń z tytułu przejścia z mocy prawa działki nr [...] na rzecz Gminy [...]. Umowa ta została zawarta 7 miesięcy po złożeniu przez Z. i S. C. wniosku do Wojewody [...] o wydanie decyzji stwierdzającej nabycie z mocy prawa przez Gminę [...] własności działki nr [...]. Zgodnie z Wyrokiem Składu Siedmiu Sędziów NSA z dnia 11 stycznia 2010 r., (OPS 3/09) co do zasady podmiotem uprawnionym do realizacji roszczenia odszkodowawczego jest osoba, która w dniu 1 stycznia 1999 r. utraciła własność nieruchomości. Przejęcie prawa własności w myśl art. 73 ust. 1 następuje z mocy prawa w określonej dacie tj. 1 stycznia 1999 r. i w związku z tym wykluczone jest nabywanie gruntów już zajętych pod drogi publiczne w trybie wszelkich umów cywilnoprawnych. Jednakże zdaniem sądu uprawnionymi do realizacji roszczenia odszkodowawczego są także osoby, które nabyły nieruchomość po dniu 31 grudnia 1998 r., uwidaczniając swoje prawa w księdze wieczystej jeszcze przed wydaniem przez wojewodę decyzji deklaratoryjnej, stwierdzającej nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. W przedmiotowej sprawie wpis prawa własności w księdze wieczystej na rzecz S. C. nastąpił w dniu [...] maja 2009 r. tj. przed wydaniem decyzji Wojewody w dniu [...] sierpnia 2010 r. Biorąc powyższe pod uwagę na gruncie obowiązujących przepisów i zgromadzonych w sprawie dokumentów organ uwzględnił stanowisko S. C. odnośnie osób uprawnionych do otrzymania odszkodowania. Na podstawie art. 129 ust. 5 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Zgodnie z art. 130 ust. 2 tej ustawy ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy E. W. w operacie sporządzonym w dniu [...] listopada 2010 r. oszacowała wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności na kwotę [...] zł. Pismem z dnia [...] listopada 2010 r. zawiadomiono strony i rzeczoznawcę majątkowego o terminie rozprawy administracyjnej oraz możliwości złożenia przed rozprawą ewentualnych uwag i wniosków do operatu. Przed rozprawą strony nie wniosły żadnych uwag. Na rozprawie administracyjnej w dniu [...] grudnia 2010 r. w S. w M. S. C. nie zgodził się z wartością działki nr [...] we wsi [...], określoną w operacie szacunkowym. S. C. przedłożył pismo z dnia [...] grudnia 2010 r., w którym zawarte są jego uwagi do tego operatu. Z. C., Wójt Gminy [...] i rzeczoznawca majątkowy nie stawili się na rozprawie. Pismem z dnia [...] grudnia 2010 r. poproszono rzeczoznawcę majątkowego E. W. do ustosunkowania się do uwag S. C. i jego pełnomocnika H. A. Pismem z dnia [...] grudnia 2010 r. zawiadomiono strony postępowania, że w dniu [...] grudnia 2010 r. do tutejszego Starostwa Powiatowego wpłynęło pismo rzeczoznawcy majątkowego E. W. z dnia [...] grudnia 2010 r., w którym stwierdziła, iż nie znajduje podstaw do zmiany wartości nieruchomości ustalonej w operacie z dnia [...] listopada 2010 r. H. A. pełnomocnika S. C. poinformowano, że jeśli podtrzymuje zarzuty odnośnie operatu szacunkowego, to w terminie jednego miesiąca może przedłożyć umowę o dokonanie oceny prawidłowości tego operatu, zawartą z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie pouczono, że nieprzedłożenie we wskazanym terminie takiej umowy spowoduje wydanie umowy odszkodowawczej na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. We wskazanym wyżej terminie, który upłynął w dniu 31 stycznia 2011 r., zarówno H. A. pełnomocnik S. C., jak i sam S. C., nie przedłożyli umowy zawartej z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. W dniu 27 stycznia 2011 r. do tutejszego Starostwa Powiatowego wpłynęło jedynie pismo S. C. z dnia [...] stycznia 2011 r., w którym ponownie stwierdził, że nie zgadza się z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. i wnosi o sporządzenie nowej wyceny. Organ nie uwzględnił tego wniosku gdyż zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawnionym do oceny operatu szacunkowego jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Po analizie operatu szacunkowego organ stwierdził, że operat, został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, oraz że zastosowano prawidłowe podejście i metodę do określenia wartości nieruchomości. Mając na uwadze art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustalono według wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 9 listopada 2010 r. W sprawie ustalenia odszkodowania za działki nr: [...],[...] i [...], we wsi [...], organ odmówił jego ustalenia, gdyż wniosek w tej sprawie został złożony w dniu [...] września 2008 r. (termin składania wniosków upłynął [...] grudnia 2005 r.), a Wojewoda [...] w decyzji nr [...] odmówił stwierdzenia nabycia przez Gminę [...] prawa własności działek nr: [...],[...] i [...], we wsi W. W związku z tym roszczenie o ustalenie odszkodowania w tym zakresie wygasło. W związku z powyższym, decyzją Starosty [...] z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] ustalono na rzecz S. C. odszkodowanie za działkę nr [...] we wsi W. w wysokości [...] zł i odmówiono ustalenia odszkodowania za działki nr: [...],[...] i [...], we wsi W. W zakresie odmowy ustalenia odszkodowania decyzja Starosty [...] stała się ostateczna. Po rozpatrzeniu odwołania S. C. od ustalenia odszkodowania, ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2011 r. Nr [...] uchylono zaskarżoną decyzję w części dotyczącej pkt. 1 i przekazano w tym zakresie sprawę do rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Wojewoda [...] stwierdził, że dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena jest niespójna wewnętrznie, niewiarygodna i nie może być przyjęta jako podstawa wydania decyzji odszkodowawczej. Zdaniem wojewody w rozprawie administracyjnej w sprawie ustalenia odszkodowania powinien wziąć udział rzeczoznawca majątkowy. W dniu [...] września 2011 r. rzeczoznawca majątkowy E. W. sporządziła nowy operat szacunkowy działki nr [...] we wsi W., uwzględniający uwagi Wojewody [...], zawarte w decyzji z dnia [...] czerwca 2011 r. Pismem z dnia [...] września 2011 r. nr [...] zawiadomiono strony i rzeczoznawcę majątkowego o terminie rozprawy administracyjnej oraz możliwości złożenia przed rozprawą ewentualnych uwag i wniosków do operatu. Przed rozprawą strony nie wniosły żadnych uwag. Na rozprawie administracyjnej w dniu [...] października 2011 r. w Starostwie Powiatowym w M. S. C. i jego pełnomocnik – R. D. nie zgodzili się z wartością przedmiotowej działki, określoną w operacie szacunkowym, twierdząc, iż jest ona zaniżona. S. C. wniósł z tego powodu o zmianę rzeczoznawcy majątkowego. Odpowiadając na zarzuty, rzeczoznawca majątkowy E. W. zobowiązała się w terminie 14 dni uzupełnić opis nieruchomości. Rzeczoznawca wyjasniła, że nie było potrzeby użycia w wycenie współczynnika korygującego (od 0.9 do 1.1). Stwierdziła, że w ostatnich 2 latach ceny działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną kształtowały się od [...] do [...] zł/m2, a oszacowana wartość [...] zł/m2 wynika z przeznaczenia przedmiotowej działki pod drogę i jej nietypowego kształtu. Pismem z dnia [...] listopada 2011 r. zawiadomiono R. D. - pełnomocnika S. C., że do tutejszego urzędu wpłynęło pismo rzeczoznawcy majątkowego E. W. z dnia [...] listopada 2011 r., do którego dołączono w celu zamiany stronę [...] operatu szacunkowego, którą przekazano mu w załączeniu. R. D. poproszono, jeśli ma zarzuty odnośnie operatu szacunkowego, o przedłożenie w terminie jednego miesiąca od dnia doręczenia tego pisma, umowy o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego, zawartej z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. R. D. pouczono, że nieprzedłożenie we wskazanym terminie takiej umowy spowoduje wydanie decyzji odszkodowawczej na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. We wskazanym terminie, który upłynął w dniu [...] grudnia 2011 r., R.D. - pełnomocnik S. C. nie przedłożył umowy z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. W piśmie z dnia [...] grudnia 2011 r., które wpłynęło do tutejszego Starostwa Powiatowego w dniu [...] grudnia 2011 r., poprosił o przedłużenie o jeden miesiąc terminu wskazanego w piśmie z dnia 6 listopada 2011 r. Pismem z dnia 29 grudnia 2011 r. przedłużono R. D. - pełnomocnikowi S. C. do dnia [...] stycznia 2012 r. termin do przedłożenia umowy z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. We wskazanym terminie R. D. nie przedłożył takiej umowy. W dniu 14 marca 2012 r. do tutejszego Starostwa Powiatowego wpłynęło pismo R. D. - pełnomocnika S. C., zawierające uwagi do operatu szacunkowego. Pismem z dnia [...] marca 2012 r. poproszono rzeczoznawcę majątkowego E. W. do ustosunkowania się do tych uwag. Pismem z dnia 27 kwietnia 2012 r. zawiadomiono R. D. - pełnomocnika S. C., że do tutejszego urzędu wpłynęło pismo rzeczoznawcy majątkowego E. W. z dnia [...] kwietnia 2012 r., w którym podtrzymała oszacowaną wartość nieruchomości. W celu umożliwienia stronom wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, poinformowano strony o możliwości przeglądania akt sprawy i wnoszenia ewentualnych uwag w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia tego pisma. Termin ten upłynął w dniu [...] maja 2012 r. W tym terminie strony nie wniosły żadnych uwag. Po analizie operatu szacunkowego stwierdzono, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zastosowano prawidłowe podejście i metodę do określenia wartości nieruchomości. Wniosek S. C. o zmianę rzeczoznawcy majątkowego uznał organ za bezzasadny. Starosta [...] decyzją z dnia [...] maja 2012 r. nr [...], działając na podstawie art. 129 ust.5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w związku z art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracją publiczną ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w W. gm. [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...]ha, stanowiącą w dniu [...] grudnia 1998 r. własność wnioskodawców na podstawie księgi wieczystej [...]. Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu decyzji wyjaśnił, że nabycie przez Gminę [...], z mocy prawa, własności przedmiotowej nieruchomości, zajętej pod drogę publiczną - gminną stwierdził Wojewoda [...] ostateczną decyzją Nr [...] z dnia [...] lipca 2010 r. Podstawą prawną tej decyzji jest przepis art.73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracją publiczną. Na podstawie zgromadzonych w sprawie dokumentów organ pierwszej instancji ustalił, że osoba uprawnioną do otrzymania odszkodowania za przedmiotową nieruchomość jest S. C. Od decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] o ustaleniu odszkodowania odwołał się S. C. - reprezentowany przez adwokata R. D., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie: 1. art. 4 pkt 16 w związku z art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 4 pkt 16 w związku z art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak jasnego i precyzyjnego wskazana jakie cechy posiadają nieruchomości wykorzystane do analizy lokalnego rynku nieruchomości jako nieruchomości porównywalne, określenia cech nieruchomości wpływających na poziom cen nieruchomości, 2. art. 4 pkt 17 w związku z art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez lakoniczność opisu stanu nieruchomości porównywalnych w operacie szacunkowym, 3. § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez brak uwzględnienia cen transakcyjnych występujących na lokalnym rynku nieruchomości na datę jak najbliższą dacie wydania decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2012 r., 4. § 26 ust. 1-2 i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ograniczenie przez rzeczoznawcę majątkowego obszaru rynku do rynku lokalnego pomimo że ustawodawca dopuszcza badanie również innych rynków, 5. § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędne zdefiniowanie zwrotu aktualny sposób użytkowania, 6. art. 80 Kpa poprzez lakoniczność dokonania przez organ pierwszej instancji oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] września 2011 r. jak i brak oceny całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu całości akt sprawy organ odowławczy stwierdził, że odwołanie to nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu faktycznego i prawnego nie budzi zastrzeżeń. Podstawą prawną w/w decyzji Starosty [...] był przepis art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracją publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), który stanowi, że nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego terminu roszczenie wygasa (art. 73 ust. 4 ustawy). Z akt sprawy wynika, że wniosek Z. C. i S. C. o wypłatę odszkodowania za przedmiotową działkę został złożony w dniu [...] grudnia 2005 r., tj. terminie ustawowym. Zarzuty odwołania dotyczą głównie operatu szacunkowego, który był podstawą do ustalenia odszkodowania. Organ zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] kwietnia 2012 r. złożonym w trakcie postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ pierwszej instancji wyjaśniła, że wyceniana nieruchomość przed dniem wydania decyzji była przeznaczona pod drogę publiczną i wywłaszczona została (przejęta z mocy prawa) również pod drogę co nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Stosownie do art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu użytkowania co poskutkowało (wobec niemiarodajności rynku nieruchomości drogowych) wyceną w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (par.36.4). W świetle przepisu art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego zawartych w piśmie z dnia 23 kwietnia 2012 r., nieuzasadniony jest zarzut nr 5 odwołania o naruszeniu § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędne zdefiniowanie zwrotu "aktualny sposób użytkowania". Nie zasługują na uwzględnienie zdaniem organu także pozostałe zarzuty odwołania. Zarzut nr 1 dotyczy braku jasnego i precyzyjnego wskazania jakie cechy posiadają nieruchomości wykorzystane do analizy lokalnego rynku nieruchomości jako nieruchomości porównywalne, określenia cech nieruchomości wpływających na poziom cen nie znajduje potwierdzenia w treści operatu szacunkowego. Wobec niemiarodajności rynku nieruchomości drogowych rzeczoznawca majątkowy wycenę przedmiotowej działki oparła na dostępnych informacjach o transakcjach działek z przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych. W tym celu przebadała rynek nieruchomości miejscowości [...] jako najbardziej zbliżony do lokalizacji wycenianej działki, a badaniem objęła ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami (str. 9 operatu). Ze strony 10 operatu szacunkowego wynika, że analizę porównawczą dla tych nieruchomości przeprowadziła wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, które wyodrębniła po przeanalizowaniu preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych niezabudowanych Tymi cechami są: sąsiedztwo, infrastruktura, kształt działki oraz powierzchnia działki. Następnie scharakteryzowała każdą z cech oraz w tabeli na stronie 12 podała wagi każdej cechy w całości ceny rynkowej. Odwołaując sie do zarzutu nr 2 dotyczącego lakonicznego opisu stanu nieruchomości porównywalnych, organ zauważa, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 kwietnia 2012 r. sygn. akt II CSK 369/11 (system informacji prawnej Lex Omega 34/2012) zawarł tezę, "że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan oraz inne cechy. Nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n." Opis nieruchomości porównawczych zawarty na stronie 11 operatu szacunkowego z dnia 19 września 2011 r., uzupełniony w dniu 8 listopada 2011 r. jest zdaniem organu należyty, bowiem zawiera informacje o powierzchni, przeznaczeniu, stanie każdej z nieruchomości przyjętych do porównań oraz zawiera opis innych cech. Odnoszac sie do zarzutu nr 3 - braku uwzględnienia cen transakcyjnych występujących na lokalnym rynku nieruchomości na datę jak najbliższą dacie wydania decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2012 r., organ wyjasnia, że rzeczoznawca majątkowy na stronie 9 operatu szacunkowego podnosi, że w okresie trzech miesięcy poprzedzających wycenę nie odnotowano żadnej transakcji z uwagi na długi okres spływu aktów notarialnych do Starostwa Powiatowego. Czas monitorowania rynku określiła na 2 lata wstecz od daty wyceny (2009-2011). Znaczny upływ czasu pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego, a datą wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania spowodowany był koniecznością przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji dodatkowego postępowania wyjaśniającego w związku z zarzutami dotychczasowego właściciela nieruchomości odnośnie operatu szacunkowego, a także wynikał z przyczyn niezależnych od organu, tj. był spowodowany z wnioskami: S. C. z dnia 20 grudnia 2011 r. o wstrzymanie korespondencji do 6 lutego 2012 r. w związku z pobytem w szpitalu, R. D. - pełnomocnika S. C. - z dnia 5 marca 2012 r. o wydłużenie terminu o kolejne 14 dni na ustosunkowanie się do sprawy i wypowiedzenie ostatniego słowa. Odnosząc sie do zarzutu nr 4 - ograniczenia przez rzeczoznawcę majątkowego obszaru rynku do rynku lokalnego pomimo że ustawodawca dopuszcza badanie również innych rynków, organ podnosi, że przepisy prawa nie przewidują przy określaniu ceny nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej pod budowę drogi przyjęcia do porównań cen z całego obszaru województwa, na terenie którego leży wyceniana nieruchomość. Innymi słowy rzeczoznawca ma stosować ceny z rynku lokalnego (co potwierdza orzecznictwo sądowe). Za takim stanowiskiem przemawia też § 26 ust. 1 rozporządzenia, który dopuszcza przy określeniu wartości nieruchomości możliwość posłużenia się cenami nieruchomości podobnymi na regionalnym lub krajowym rynku. Dotyczy to jednak nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu • na rynku lokalnym. W przedmiotowej sprawie przepis ten nie ma zdaniem organu zastosowania, ponieważ występuje lokalny rynek nieruchomości podobnych do wycenianej co wynika z ustaleń zawartych w operacie szacunkowym z dnia 19 września 2011 r. Brzmienie przepisu § 26 ust. 1 rozporządzenia nie uległo zmianie po nowelizacji rozporządzenia obowiązującej od dnia 26 sierpnia 2011 r. Zarzut nr 6 dotyczy - lakoniczności dokonania przez organ pierwszej instancji oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 19 września 2011 r. jak i brak oceny całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie. Zdaniem organu odwoławczego ocena materiału dowodowego zebranego w sprawie znalazła odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji, w którym organ pierwszej instancji ocenił, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zastosowano prawidłowe podejście i metodę do określenia wartości nieruchomości. Organ odwoławczy podniósł, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawniona osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Z przytoczonego wyżej zapisu wynika zdaniem Wojewody, że Starosta [...] dokonał oceny operatu szacunkowego w zakresie w jakim był do tego właściwy. Odnosząc się do tego, że Starosta [..] nie udzielił odpowiedzi S. C. na jego wystąpienie o uregulowanie odszkodowania za dzierżawę działki nr [...], pomimo zapowiedzi zawartej w piśmie z dnia 31 sierpnia 2011 r. organ odwoławczy podkreślił, że roszczenie to ma charakter cywilnoprawny i może być dochodzone przed sądem powszechnym, a nie w drodze postępowania administracyjnego. Na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył S. C. zarzucając jej naruszenie: - art. 4 pkt 16 i 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2010 Nr 102, poz. 651 zm.) w zw. z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2010 Nr 102, poz. 651 zm.) oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 zm.), - § 36 ust. 2 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 zm.), poprzez ograniczenie przez rzeczoznawcę majątkowego obszaru rynku nieruchomości do rynku lokalnego, pomimo że ustawodawca od dnia 26 sierpnia 2011 r. dopuszcza badanie również innych rynków, - § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 zm.), poprzez brak uwzględnienia cen transakcyjnych występujących na lokalnym rynku nieruchomości na datę jak najbliższą dacie wydania decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2012 r., - § 36 ust. 3 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 zm.) w zw. z art. 134 ust. 3-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2010 Nr 102, poz. 651 zm.), poprzez brak dokonania oceny czy doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, - art. 80 kpa, poprzez lakoniczność oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 19 września 2011 r. jak i braku oceny całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie, - art. 36 kpa, poprzez przekroczenie terminu załatwienia sprawy i niewskazania przez Organ Odwoławczy przyczyny zwłoki i nowego terminu załatwienia sprawy i wniósł o jej uchylenie. W uzasadnieniu obszernie ustosunkowano się do powyższych zarzutów skargi. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko w sprawie przedstawione w uzasadnieniu zaskarzonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ art. 36 kpa, tj. niedotrzymania terminu załatwienia sprawy (tj. do dnia 31 października 2012 r.) wyjaśnił, że przyczyną zwłoki była duąa liczba (1386) spraw prowadzonych z urzędu w 2012 r. przez ten organ, o czym skarżacy został poinformowany i przeproszony za zwłokę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1-2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sadów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), (w skrócie ppsa) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działaności administracji publicznej przewidzianej w art. 3 ppsa, sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami, wnioskami, oraz powołaną podstawą prawną skargi (art. 134 § 1 ppsa), zaś jedynym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 ppsa. Rozpoznając sprawę w oparciu o powyższe kryteria Sąd stwierdził, że skarga nie jest zasadna. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] maja 2012 r. w sprawie ustalenia odszkodowania dla S. C. za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] położoną w [...] gmina [...] zajętą pod drogę publiczną – gminną relacji [...] której włascicielem z mocy prawa stała się Gmina M. Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę podziela stanowisko organów odnośnie oceny prawidłowości przeprowadzonego postępowania dotyczącego ustalenia odszkodowania za powyższą nieruchomość. Podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość stanowiły przepisy art. 9a, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zgodnie z treścią art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) w związku z § 36 ust. 5 powyższego rozporządzenia Nie budzi wątpliwości, że w sprawie wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. - zwane dalej w skrócie rozporządzeniem w sprawie wyceny). Przesądza o tym treść art 73 ust. 4 ustawy reformującej w związku z § 36 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny. § 36 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny stanowi wprost, że przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2 § 36 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy reformującej, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień [...] października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Przy czym nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Z analizy tych przepisów wynika, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (gdy są one znane) a gdy takich cen nie ma, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Kryteria podejścia porównawczego określone zostały § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. I tak przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Gdy takie ceny są znane można zastosować trzy metody. Pierwszą - porównywania parami, drugą - korygowania ceny średniej, trzecią - analizy statystycznej rynku. Przy metodzie pierwszej (porównywania parami) - porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie drugiej (korygowania ceny średniej) - do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Przy metodzie trzeciej (analizy statystycznej rynku) - przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy o g.n. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę E. W. (stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie) wynika, że wycenę gruntu przeprowadzono w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, opisaną w tym uzasadnieniu jako metodę pierwszą. W operacie tym biegła rzeczoznawca stwierdza, że w wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, iż rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi (w latach 2009-2011) na terenie powiatu [...] był niewielki, a ceny kształtowały sie w przedziale [...] zł/m2 w gminie M., [...] zł/m2 w gminie S., [...] zł/m2 w gminie L. (łącznie 11 transakcji). W ostatnich 3 miesiącach poprzedzających wycenę nie odnotowano żadnej transakcji z uwagi na długi czas spływu aktów notarilanych do Starostwa Powiatowego. Ponieważ na terenie powiatu [...] w ciągu ostatnich 2 lat nie było odpowiedniej liczby transakcji kupna – sprzedaży nierchomości drogowych, dlatego rzeczoznawca swoją wycenę oparła na dostępnych informacjach o działkach z przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych tj. gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami na terenie [...] jako najbardziej zbliżonych dla lokalizacji wycenianej działki. Spośród transakcji ujętych w załączniku nr 2 do operatu wybrano 3 podobne do nieruchomości wycenianej pod względem przeznaczenia (pod zabudowę mieszkaniową z usługami) lokalizacji na terenie [...] (dostępu do autobusów, sklepów, szkoły) stanu urzadzenia dróg dojazdowych (drogi asfaltowe). W wyniku obliczeń w oparciu o powyższe dane ustalono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł tj. [...] zł/m2. Jest to kwota niższa od cen transakcyjnych jakie można uzyskać za działki budowlane w [...] (od [...] zł/m2 do [...] zł/m2), jednak wynika to zdaniem rzeczoznawcy z uwagi na kształt ocenianej nieruchomości, która jest bardzo wąskim, nieregularnym pasem gruntu o zmiennej szerokości, nie mogącej stanowić samodzielnego bytu gospodarczego. Jednocześnie rzeczoznawca w piśmie z dnia 23 kwietnia 2012 r. wyjaśniła organowi prowadzącemu postępowanie w pierwszej instancji, że wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod drogę publiczną i przejęta została na ten sam cel, co spowodowało, że nie nastąpił wzrot jej wartości i jej wartość należało ustalić według aktualnego sposobu użytkowania. Jednak wobec niemiarodajności rynku nieruchomości drogowych wycenę oparto o przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, wobec czego zarzut skargi o naruszeniu § 36 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak dokonania oceny czy doszło do zwiększenia wartości nieruchomości należy uznać za niezasadny. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut skargi dotyczący lakoniczności oceny wartości dowodowej opertu szacunkowego przez organ oraz oceny całokształtu materiału dowodowego, ponieważ opis nieruchomości porównawczych zawarty na stronie 11 operatu z dnia 19 września 2011 r. uzupełniony w dniu 8 listopada 2011 r. jest właściwy, zawiera bowiem informację o powierzchni, jej opis oraz inne cechy. Inne dane identyfikacyjne nie sa potrzebne, bo ich ujawnienie wkraczałoby w sferę tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. (patrz wyrok SN z dnia 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 369/11). Zarzut skargi dotyczący braku uwzględnienia cen transakcyjnych występujących na lokalnym rynku nieruchomości na datę jak najbliższą dacie wydania decyzji pierwszoinstancyjnej też nie może się ostać. Rzeczoznawca na stronie 9 operatu wyjaśnia, bowiem że w okresie 3 miesiecy poprzedzajacych wycenę nie odnotowano na badanym rynku żadnych transakcji (długi okres spływu aktów notarialnych do Starostwa Powiatowego), dlatego też czas monitorowania rynku biegła rzeczoznawca okresliła na lata 2009-2011. Natomiast zarzut dotyczy upływu czasu pomiedzy datą sporządzenia operatu, a datą wydania decyzji przez organ pierwszej instancji spowodowany był koniecznością wyjaśnienia zarzutów do operatu wnoszonych przez skarżącego, a także wynikał z powodu złożenia przez skarżącego i jego pełnomocnika wniosków o wstrzymanie korespondencji z powodu pobytu skarżącego w szpitalu (od [...] grudnia 2011 r. do [...] lutego 2012 r.) oraz o wydłużenie terminu do końca marca na ostateczne zajęcie stanowiska w sprawie. Także zarzut ograniczenia się biegłego do badania rynku lokalnego chociaż ustawodawca od dnia 26 sierpnia 2011 r. dopuszcza badanie innych rynków też nie zasługuje na uwzględnienie. Z treści § 26 ust. 1 rozporządzenia wynika, że rzeczoznawca powinien przede wszytskim badać rynek lokalny, a wyjść poza ten rynek może i powinien dopiero wówczas jezeli nieruchomości którą ocenia ze wzgledu na jej szczególne cechy i rodzaj nie może porównać z innymi na lokalnym rynku, bo nie są przedmiotem obrotu na tym terenie. W przedmiotowej sprawie występuje lokalny rynek nieruchomości podobnych do wycenianej, co wynika wprost z operatu szacunkowego z dnia 19 wrzesnia 2011 r. Natomiast ocena materiału dodowodwego zebranego w sprawie znajduje się w uzasadnienieu decyzji obu instancji, gdzie organy uznały, że operat został sporządzony zgodnie z obowiazujacymi w tym zakresie przepisami prawa, zastosowano prawidłowe podejscie i metodę w celu określenia wartości nieruchomości, co w pełni podziela Sąd orzekający w przedmiotowej sprawie. Nalezy podkreślić, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, poniewaz nie dysponuje wiadomościami specjalnymi które posiada biegły. Powinien jednak organ dokonać oceny operatu szacunkowego jedynie pod wzgledem formalnym, tj. czy został podpisany i sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawieraa elelmenty wymagane przez prawo, nie ma w nim niejasności, pomyłek, czy też braków które powinny byc sprostowane lub uzupełnione, aby miał wartość dowodową. Zdaniem Sądu organy orzekające w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy dokonały oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a Sąd w całości podzielił ich stanowisko uznając, że operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa. Reasumujac, Sąd uznał, ze decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem, natomiast zarzuty skarżącego są niezasadne. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjasniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy oraz w sposób właściwy uzasadniły swoje decyzje. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.