IV SA/Wa 170/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Piotr Korzeniowski, Sędziowie sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę - Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Gminy W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję Starosty L. Nr [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. orzekającą o ustaleniu od Gminy W. odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz D. i W. małżonków S., za działkę gruntu wydzieloną pod publiczną drogę gminną w wyniku podziału nieruchomości i oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka [...], obręb [...] oraz jako działka [...], obręb [...] przy podziale wtórnym i wydzieleniu działki [...] z obrębu [...], które przeszły z mocy prawa na własność Gminy W. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewoda [...] przedstawił następujący stan sprawy. Decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. Starosta L. ustalił odszkodowanie za działkę gruntu wydzieloną pod publiczną drogę gminną w wyniku podziału nieruchomości i oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...] oraz jako działka [...], obręb [...] przy podziale wtórnym i wydzieleniu działki nr [...]z obrębu [...]. Rozpatrując odwołanie złożone przez Gminę W., Wojewoda [...] wskazał, że w dniu [...] marca 2011 r. wydana została decyzja Wójta Gminy W. Nr [...], zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...] i oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...]. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2011 r. Następnie w dniu [...] grudnia 2011 r. wydana została decyzja Wójta Gminy W. Nr [...], zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...]. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] stycznia 2012 r. Pierwszy z ww. podziałów jest zgodny ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. (obecnie W.) na obszarze wsi O.- obszar północny, uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] kwietnia 2002 r. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [...] lipca 2002 r.) oraz z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy W. dotyczącym obszaru wsi O., uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] marca 2010 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] września 2010 r., poz. [...]. Natomiast drugi z podziałów jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy W. dotyczącym obszaru wsi O., uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] marca 2010 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] września 2010 r., poz. [...]. W wyniku podziału zatwierdzonego w/w decyzją Nr [...] wyodrębnione zostały m.in. działki ewidencyjne o numerach [...] z obrębu [...] wydzielone pod poszerzenie istniejących publicznych dróg gminnych. W wyniku podziału wtórnego zatwierdzonego ww. decyzją Nr [...] wyodrębniona została m.in. działka ewidencyjna o numerze [...] z obrębu [...] wydzielona pod projektowaną publiczną drogę gminną. Zgodnie z ww. decyzjami podziałowymi działki o numerach [...] zostały wydzielone pod poszerzenie dróg gminnych, a działka nr [...] pod projektowaną drogę publiczną (gminną). Podziały dokonane zostały na wniosek właścicieli nieruchomości – D. i W. małżonków S. W dniu [...] marca 2013 r. odbyły się negocjacje dotyczące ustalenia odszkodowania w sprawie uzgodnienia wysokości odszkodowania za ww. nieruchomości pomiędzy D. i W. małżonkami S., a zastępcą wójta reprezentującego Gminę W., które zgodnie z protokołem dołączonym do wniosku strony nie uzgodniły wysokości odszkodowania. W piśmie z dnia 25 marca 2013 r. D. i W. małżonkowie S. złożyli wniosek o ustalenie wysokości odszkodowania za działki ewidencyjne o numerach [...] położone w obrębie [...]. Na potrzeby prowadzonego postępowania przez Starostę L., wybrany w drodze przetargu rzeczoznawca majątkowy W. L. (uprawnienia numer [...]) sporządził w dniu [...] sierpnia 2013 r. operat szacunkowy określający wartość przedmiotowych nieruchomości. Wojewoda [...] wskazał, że pełnomocnik Wójta Gminy W. oświadczyła, że wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego nie jest do zaakceptowania przez Gminę W., gdyż działki wydzielono z nieruchomości o powierzchniach dużych około 1 ha, a do porównań przyjęto działki budowlane do 1200 m2. Ponadto zastosowano zbyt mały wpływ procentowy na wartość nieruchomości dla cech kształt i wielkość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że z powodu braku dostatecznej ilości transakcji działkami dużymi na rynku lokalnym do porównań wybrano działki budowlane o powierzchni ok. 1000 m², a także poinformował obecnych, że wyjaśnienie do drugiego zarzutu znajduje się w operacie szacunkowym na str. 8, akapit pierwszy. Ponadto oświadczył, że wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie. Jak wskazał Wojewoda [...] z przepisów art. 98 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Właściwy organ składa wówczas wniosek o ujawnienie praw podmiotu publicznoprawnego w księdze wieczystej, a podstawą wpisu tego prawa do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Stosownie zaś do art. 98 ust. 3 powyższej ustawy za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z powyższego wynika, że ustawowy obowiązek wypłaty odszkodowania powstaje z chwilą, kiedy decyzja o zatwierdzeniu podziału dokonanego na wniosek właściciela nieruchomości stała się ostateczna, a w decyzji tej postanowiono o wydzieleniu działki gruntu pod drogę publiczną. Obowiązek ten może być realizowany w drodze cywilnoprawnej poprzez uzgodnienie wysokości odszkodowania między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym a organem, albo - gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie - w drodze administracyjnej przez wydanie decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania na zasadach i w trybie określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczenie nieruchomości. Zdaniem organu drugiej instancji z powyższej regulacji wynika, że przesłankami warunkującymi ustalenie w trybie administracyjnym odszkodowania na rzecz właściciela bądź użytkownika wieczystego za grunt wydzielony pod drogę publiczną jest uznanie, że działki gruntu przejęte zostały pod drogę publiczną, a więc z treści decyzji podziałowej w sposób jednoznaczny musi wynikać, że konkretny grunt został na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wydzielony pod drogę publiczną i w konsekwencji nastąpiło nabycie z mocy prawa przez jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa własności tych działek oraz brak uzgodnienia odszkodowania w drodze porozumienia pomiędzy zainteresowanymi. Prawo do odszkodowania, na mocy art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. Z tą bowiem datą działki gruntu wydzielone na wniosek właściciela pod drogi publiczne przechodzą z mocy prawa na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządowych (art. 98 ust. 1 ustawy). Jak wskazał organ odwoławczy ustalenie wysokości odszkodowania w trybie administracyjnym następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 1 i 2). Jak stanowi art. 134 powyższej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy czym podczas jej określania uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 powyższej ustawy oraz standardami zawodowymi - art. 175 ust. 1 powyższej ustawy. Oceniając sposób sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2013 r. Wojewoda [...] wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Stosownie natomiast do § 36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 powyższej ustawy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wskazał organ drugiej instancji stosownie do art. 75 kpa opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega swobodnej ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez biegłego wysokości odszkodowania w powiązaniu z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Wojewoda [...] dokonując analizy zebranego materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, stwierdził, że jest on aktualny. Do określenia wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej pod drogę gminą, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i kosztów odtworzenia. Do badania rynku rzeczoznawca majątkowy przyjął lokalne transakcje nieruchomościami położonymi w powiecie l., o tym samym przeznaczeniu, co nieruchomość, z której wydzielono wycenianą nieruchomość. Na podstawie powyższych rozważań, organ odwoławczy stwierdził, iż operat szacunkowy, sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 kpa. Powołując się na orzecznictwo sądowe Wojewoda [...] wskazał, że gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, wówczas to na stronę, która kwestionuje te wyjaśnienia, przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W postępowaniu administracyjnym nie jest możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawiać operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie. Podsumowując organ odwoławczy wskazał, że odwołujący się nie wykazali w drodze przeciwdowodu wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości, w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skargę na powyższą decyzję Wojewody [...] wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Gmina W., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, który wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - art. 7 kpa polegające na niewyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy, wskutek niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego; - art. 80 kpa poprzez brak dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz brak oceny jego wartości dowodowej: - art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez przyjęcie, że decyzja jest prawidłowa i nie zachodzą przesłanki do jej uchylenia; - § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W uzasadnieniu skargi pełnomocnik Gminy W. wskazał, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W ocenie Gminy W. z treści rozporządzenia jednoznacznie wynika kolejność stosowania pojęć. Dopiero brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiąże się z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania. Operat szacunkowy oraz decyzje nie odnoszą się do powyższych kwestii, nie odpowiadając dlaczego nie było możliwe przeprowadzenie wyceny wg cen nieruchomości "drogowych". Zdaniem skarżącej gminy na terenie powiatu l. czy powiatów sąsiednich transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nabywanych przez Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego jest bardzo dużo, co wskazuje na możliwość ustalania wartości wycenianej nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomości drogowych. Zdaniem skarżącej gminy także dobór nieruchomości do określenia wartości działki jest nieprawidłowy. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do wyceny nieruchomości, które odbiegały wielkością od nieruchomości wycenianej i nie mogły być uznane za nieruchomości podobne ponieważ wielkość nieruchomości jest cechą wpływająca na jej wartość. W ocenie Gminy W. operat szacunkowy powinien być wykonany ponownie przy uwzględnieniu uregulowań przewidzianych w rozporządzeniu. Operat przedłożony w niniejszej sprawie nie jest dość wyczerpujący, a biegły nie wyjaśnił wszystkich wątpliwości co do ustalenia wysokości odszkodowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ppsa Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi. Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego W. L., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Wydanie przez organ decyzji odszkodowawczej w oparciu o ten operat w ocenie Sądu, nie może zostać uznane za naruszenie prawa. Przedmiotem wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego były działki ew. nr [...] o powierzchniach odpowiednio [...] m² położone we wsi O., gmina W., pow. L. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, wskazując, że na rynku lokalnym (powiat l.) nie natrafiono na dostateczną ilość transakcji nieruchomościami drogowymi, umożliwiającymi zastosowanie podejścia porównawczego. W kontekście powyższych ustaleń rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w związku z powyższym zastosowano § 36 ust. 4 i ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1, z tym, że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Z treści operatu wynika bowiem, że rzeczoznawca ustalił, iż na rynku lokalnym, obejmującym powiat l. nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec tego wartość rynkowa określona została przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, które zgodnie z ustaleniami biegłego znajdują się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz w rejonie dużych kompleksów leśnych. Przy wycenie biegły zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Zdaniem Sądu, analiza operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operat sporządzony został zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zgodnie z ust. 2 tego artykułu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Wskazać również należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosowanie do art. 77 § 1 kpa. Jednakże, zdaniem Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt II OSK 534/14). Na wezwanie organu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] września 2013 r. Należy również mieć na uwadze, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykonywania swojej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością. Należy podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżąca gmina miała możliwość przedłożenia operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Skarżąca gmina mogła również skorzystać z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości i zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Z żadnej z tych możliwości Gmina W. nie skorzystała, co prowadzi do stwierdzenia, że zarzuty skargi odnoszące się do nieprawidłowości operatu szacunkowego, który organy przyjęły do ustalenia wysokości odszkodowania, należnego od skarżącej, nie zostały udowodnione. W ocenie Sądu bezzasadnym jest również zarzut skarżącej, że to na organie spoczywa obowiązek zlecenia ponownego wykonania operatu przez innego rzeczoznawcę celem wyjaśnienia zaistniałych w toku postępowania wątpliwości co do sporządzonego w sprawie operatu. Należy bowiem mieć na uwadze, że to nie organy orzekające w niniejszej sprawie, a strona skarżąca miała wątpliwości i niejasności co do operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. Wobec powyższego, to nie organy ale strona skarżąca powinna podejmować działania mające na celu skuteczne zakwestionowanie operatu jako środka dowodowego. Z uwagi na to, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy jest zdaniem Sądu zgodny z prawem, organy miały w pełni podstawy do ustalenia odszkodowania na jego podstawie. Tym samym zarzuty skargi należy uznać za bezzasadnie. Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, w szczególności zarzuconych przez stronę skarżącą naruszeń art. 7, art. 77 § 1, art. 80 kpa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.