IV SA/Wa 122/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, Sędziowie sędzia WSA Anna Szymańska, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi M. S. i J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 488 443,00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,6037 ha, nr [...] o pow. 1,0178 ha , nr [...] o pow. 3,2168 oraz działki nr [..] o pow. 1,6649, nr [...] o pow. 1,7527 ha i nr 131/1 o pow. 0,0978 ha przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]),powiększającej ustalone odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 24 442,15 zł, z tytułu wcześniejszego jej wydania oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz Banku Spółdzielczego w [....] w wysokości 448 443, 00 zł z tytułu wygaśnięcia ustanowionych hipotek na ww. nieruchomościach oraz na rzecz J. i M. S. w wysokości 24 442,15 zł w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna. Postanowieniem z dnia [...] maja 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju dokonał sprostowania z urzędu oczywistej omyłki w decyzji własnej z dnia [...] marca 2014 r. w ten sposób, że zamiast wskazanej w rubrum i uzasadnieniu " w wysokość 24 442,15 zł" powinno być w wysokości 24 4212,15 zł". W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił następujący stan sprawy: Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,6037 ha, nr [...] o pow. 1,0178 ha , nr [...] o pow. 3,2168 oraz działki nr [...] o pow. 1,6649, nr [...] o pow. 1,7527 ha i nr [...] o pow. 0,0978 ha decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...], została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]). Decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 448 443, 00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności powyższych nieruchomości, powiększającej ustalone odszkodowanie o 5 % wartości nieruchomości z tytułu wcześniejszego jej wydania oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz Banku Spółdzielczego w A. w wysokości 448 443, 00 zł z tytułu wygaśnięcia ustanowionych hipotek na ww. nieruchomościach oraz na rzecz J. i M. S. w wysokości 24 442,15 zł ( sprostowanej na kwotę 24 422,15 zł postanowieniem z dnia [...] maja 2014 r.) w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna. W odwołaniu od tej decyzji Jan i M. S. zakwestionowali wysokość ustalonego odszkodowania, podnosząc, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny w oparciu o ceny gruntów rolnych, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod budowę drogi krajowej i jej wartość powinna zostać określona na poziomie cen jakie uzyskują nieruchomości drogowe. Podnieśli również, że pozostała część ich nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania i powinno zostać nabyta przez zarządcę drogi na podstawie art. 13 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Minister wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), powoływanej dalej jako "specustawa drogowa", nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. W myśl z kolei art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1c ww. ustawy odszkodowanie podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteka wraz z odsetkami. Stosownie do art. 18 ust. 1e ww. ustawy w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda te nieruchomości lub wyda nieruchomości opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni do dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17; doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Stosownie do treści art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Organ podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M.. Biegły ustalił, że działki nr [..], [...], [...] powstały z podziału działek. Otoczenie działek [...] i [...] stanowią grunty rolne oraz zabudowa siedliskowa. Działka nr [...] położona jest w otoczeniu gruntów rolnych oraz zabudowy zagrodowej. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka nr [...] stanowiła grunty rolne zabudowane, pastwiska, grunty orne, nieużytki łąki i sady. Działka nr [...] stanowiła grunty orne, nieużytki, łąki i sady, zaś działa nr [...] – pastwiska , grunty orne i łąki. Na działce nr [...] znajduje się przewód telefoniczny sieć wodociągowa, które zostaną przebudowane w ramach realizacji inwestycji nie podlegają wycenie. Na działce znajduje się też ogrodzenie ze słupków dębowych po wys. 1,20 m i średnicy 35 cm z trzech drutów kolczastych oraz drut z prądem na izolatorach długości 180 mb. Na działce zasiana jest trawa z roślinami motylkowymi. Dojazd do działali nr [...] odbywa się drogą asfaltową. Na całości działki [...] zasiana jest ozimina. Dojazd do niej drogą gruntową, na działce nr [...] znajduje się kanalizacja drenarska, która zostanie przebudowania w ramach realizacji inwestycji i nie podlega wycenie. Na powierzchni 1,5 ha zasiana jest pszenica ozima, zaś na powierzchni 1,7168 ha zasiana jest trawa z domieszką roślin strączkowych. Na działce znajduje się ogrodzenie ze słupków dębowych o wys. 1,20 m i średnicy 35 cm z trzech drutów kolczastych ora drut z prądem na izolatorach o dł. 600 m. Biegły na stronie 6 operatu przedstawił wykaz drzew znajdujących się na działce nr [...]. Działki nr [...], [...] położone są w otoczeniu gruntów rolnych, ok. 200 m od zagrody siedliskowej. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka została klasyfikowana jako grunt orny, nieużytki, łąki. Działka nr [...] powstała z podziału działki zabudowanej, znajduje się w otoczeniu gruntów rolnych przy zabudowie zagrodowej. Na działce zasiana jest trawa. Dojazd do działek nr [...], [...] i [...] możliwy jest drogą o nawierzchnia żwirowej. Na działce nr [...] zasiana jest pszenica ozima. Na działce nr [...] znajduje się kanalizacja drenarska, która zostanie przebudowana w ramach realizacji inwestycji, nie podlega więc wycenie. Na pow. 1,5 ha działki zasiana jest pszenica ozima a na pow. 0,15 ha zasiana jest trawa z domieszką traw motylkowych. Na str. 6 operatu przedstawiono zestawienie drzew na działce nr [...]. W piśmie z dnia [...] sierpnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż koszt realizacji melioracji szczegółowej, polegającej na drenowaniu łąk, jest dofinansowywany z budżetu Państwa. Według informacji uzyskanych z Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...] Biura Terenowego w S., w powiecie [...] dofinansowanie drenowania łąk z budżetu Państwa wynoszą 80 % kosztu inwestycji. Należna odpłatność właściciela gruntu po zakończeniu inwestycji jest rozkładana na raty: na 3 lata przy kwocie do 1000,00 zł oraz na 15 lat przy kwocie powyżej 1001,00 zł. Wartość przedmiotu wyceny z wykonaną melioracją drenarską określono przyjmując do porównań działki zmeliorowane lub działki, które nie wymagały melioracji. Właściwe funkcjonowanie melioracji drenarskiej na pozostałej części działki, z której wydzielona została szacowana nieruchomość, zapewnia wykonawca inwestycji. Ponadto biegły wskazał, że część linii telefonicznej nie stanowi własności właściciela gruntu, nie wpływa na wartość gruntu i zostanie przebudowana w ramach realizacji inwestycji drogowej na koszt inwestora budowy. Linia ta została wybudowana przez jej dysponenta za zgodą właściciela(li) działek i służy zaspokojeniu potrzeb ogółu mieszkańców. Z treści wypisów w dziale III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S. VI Wydział Ksiąg Wieczystych wynika, ze nieruchomość oznaczona jako działki nr [..], [...], [...] obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym w postaci dożywotniej służebności osobistej na rzecz H. i Z. S., lecz prawo to nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z wypisem z księgi wieczystej nr [...] dla ww. nieruchomości na rzecz Banku Spółdzielczego w A. ciążą hipoteki : umowa zwykła w kwocie 50.000 zł, umowa zwykła w kwocie 700 000,00 zł, umowa zwykła w kwocie 200 000, 00 zł umowa w kwocie 260 000,00, a także hipoteka umowna w kwocie 166 400,00 na rzecz Banku Spółdzielczego w R. Oddział w R.. Z treści wypisów w dziale IV księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w S. VI Wydział Ksiąg Wieczystych wynika, że nieruchomość oznaczona jako działki nr [...],[...] i [...] obciążona jest hipoteką umową zwykłą w kwocie 151 000,00 zł, hipoteką umowną kaucyjną w kwocie 60 000,00 zł, hipoteką umowną zwykłą w kwocie 100 000,00 zł, hipoteką umowną kaucyjna w kwocie 50 000,00 zł na rzecz Banu Spółdzielczego w A.. Gmina R. nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak ustalił biegły, na terenie gminy [...] obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r. z późniejszą zmianą studium – uchwałą Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie obszaru rozwojowego i strefy funkcjonalnej "C" – rolniczy, strefa środkowa "C2" obejmuje obszary wsi. Możliwości rozwoju rolnictwa ekologicznego. Mając na uwadze przeznaczenie planistyczne nieruchomości oraz cel wyceny rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazano jednocześnie, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej. W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 25,00 zł/m2 do 88,24 zł/m2. Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła 48,19 zł/m2. Biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 ww. rozporządzenia). Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 19 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 18.038,96 zł/ha do 35.073,87 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 24.473,65 zł/ha. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż najniższą cenę jednostkową uzyskała działka gruntu o powierzchni 2,4946 ha, położona w gminie R., obręb nr [...], która stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym, wydłużonym. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą gruntową, a sąsiedztwo stanowiły tereny rolne i rozproszona zabudowa siedliskowa. Natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. 2,2809 ha, położona w gminie R., obręb nr [...]. Działka tu stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym. Położona była w otoczeniu zabudowy zagrodowej i terenów rolnych. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą utwardzoną. Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15% . Cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,36 oraz na poziomie 1,43. Wartość 1 ha działek nr [...], [..] [..] określono w wysokości 33.284,16 zł/ha, zaś wartość 1 ha działek nr [...], [...] [...] określono wysokości 34.997,32 zł/ha. Szacunkowy koszt odnowienia łąki zasianą mieszanką traw na działce [...] obliczono na kwotę 83,00, na działce nr [...] na kwotę 1267,00 zł, na działce nr [...] na kwotę 510, a na działce nr [...] na kwotę 1.451,00 zł. Wartość uprawy pszenicy ozimej na działce n r [...] ustalono na kwotę 7.517,00 zł , na działce nr [...] na kwotę 6.773,00 zł, na działce nr [...] ma kwotę 4.595,00 zł, na działce nr [...] na kwotę 6.773,00 zł. Wartość nasadzeń - drzew na działce nr [...] określono techniką wskaźnikową według wartości drewna na pniu drzewostanu, na wartość wywłaszczonych nieruchomości, który wytworzył sortymenty użytkowe drewna i ustalono ją na kwotę 2.862,00, zaś na działce [...] na kwotę 11.020,00 zł. Wartość ogrodzenia na działce nr [...] oszacowano na kwotę 4.058,00 zł, z kolei na działce nr [...] na kwotę 13.172,00 zł. Procedura szacowania wartości składników budowlanych zawiera jest na str. 24-26 operatu szacunkowego. Ostatecznie biegły określił wartość nieruchomości, oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...] na łączną kwotę 192.873,00 zł, zaś wartość nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...] na łączną kwotę 295.570,00 zł. Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. W piśmie z dnia [...] września 2013 r. i [...] października 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy tych transakcji, obejmującej lata 2011-2012 przedstawiono 9 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobni) w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy [...]. Przy piśmie z dnia [...] lutego 2014 r. Wojewoda [...] dostarczył do Ministra, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego. Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę [...], organ odwoławczy doszedł do przekonania, że ww. operatowi nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Szczegółowe wyjaśnienia biegłego, a także dodatkowe badania [...] rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonały organ, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia brak było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa [...]. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujący naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ww. rozporządzenia. Odnosząc się do wniosku właściciela nieruchomości o wykup pozostałej części nieruchomości, organ zaznaczył, że nie jest to kwestia rozstrzygana w postępowaniu odszkodowawczym. Roszczenie o wykup całej nieruchomości ma charakter cywilnoprawny i może być dochodzone wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym. Organ stwierdził, że prawidłowo przyznano ustalone odszkodowanie na rzecz wierzyciela hipotetycznego – Banku Spółdzielczego w A.. Aktualna wysokość zadłużenia J. i M. S. wobec tego Banku przekracza wysokość ustalonego odszkodowania, zatem Wojewoda [...] zasadnie zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w kwocie 488 443,00 zł na rzecz tego Banku. Wobec spełnienia przesłanek określonych w art. 18 ust.1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Wojewoda [...] podwyższył odszkodowania o 5% wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowych działek. Kwota ta została przyznana na rzecz J. i M. S.. W skardze na powyższą decyzję, skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, T. S. wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zarzucił im naruszenie: - art. 131 ust. 1, ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne pokreślenie wartości rynkowej nieruchomości, odbiegające od rzeczywistej wartości nieruchomości, poprzez nieuzasadnione niezastosowanie prowadzące do wyceny zajętych nieruchomości według aktualnego sposobu ich użytkowania, bez uwzględnienia, iż planowana inwestycja drogowa znacząco wpływa na wartość wywłaszczonych nieruchomości; - art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez niewłaściwe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości, nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej; - art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 u.g.n. polegające na ograniczeniu analizy rynku do obszaru województwa , pomijając transakcje na terenach graniczących z gmina [...], gdzie dokonywane były wywłaszczenia pod budowę obwodnic [...], [...] czy [...]; - art. 4 ust. 16 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości w wyniku błędów metodologicznych; oraz przepisów postępowania, które to naruszenia miały wpływ na wynik sprawy; tj. art. 7 w zw. z art. 787 k.p.a. oraz art. 107 ust. 3 k.p.a.; art. 8,9 w zw. z art. 80 k.p.a.; art. 6 i 8 w zw. z art. 227 poprzez wydanie decyzji w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez biegłego, w stosunku do którego zostało wszczęte postepowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej; art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. , art. 77 § 4 k.p.a.; art. 84 k.p.a. w zw. z art. 7 i 136 k.p.a. ; art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej w oparciu o niekompletny materiał dowodowy, opracowany przez rzeczoznawcę podlegającego wyłączeniu; art. 36 § 1 k.p.a. poprzez nieinformowanie stron o przyczynach zwłoki w rozpoznaniu odwołania. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postepowania. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod tym kątem, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. M., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Wydanie przez organ decyzji odszkodowawczej w oparciu o ten operat, w ocenie Sądu, nie może zostać uznane za naruszenie prawa. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...] grudnia 2012 r. (data wydania zezwolenia realizacyjnego). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie wójta Gminy [...]. Przy tym jest jednoznaczne, że nieruchomości leżą w strefie obszaru rozwojowego i strefy funkcjonalnej "C" – rolnicze. Kwestia jakie są szczegółowe ustalenia tej funkcji nie ma żadnego znaczenia dla sprawy, ponieważ biegły wziął do porównania nieruchomości właśnie leżące w tej strefie, a po drugie w przypadku nieruchomości nie objętej planem miejscowym, ustalenia studium nie mają dla właścicieli wiążącego charakteru i zawsze mogą się starać aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, która nie pozostaje w żadnej zależności do studium. Zresztą analiza rynku zawarta w operacie przedstawia tę zależność. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Przy tym analiza rynku objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Rzeczoznawca przyjął rynek gminy i powiatu jako "rynek lokalny" oraz "regionalny" jako rynek województwa. Dalsza część analizy rynku zawiera charakterystykę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy [...]. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające tak z ugn, jak i rozporządzenia i nie sposób wskazać, że uznanie tej analizy za prawidłową stanowiło naruszenie prawa. Biegły przedstawił wybór podejścia i metody – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował biegły. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). W oparciu o [...] transakcji działkami niezabudowanymi w gminie [...] ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. Biegły ustalił również wartość nasadzeń. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Zważyć również należy, że powoływanie się przez skarżących na opinie organizacji zawodowych dotyczących wyceny innych nieruchomości nie ma dla sprawy żadnego znaczenia, dokumenty te nie są dowodami w rozumieniu art. 106 § 3 p.p.s.a. Samo subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. W sytuacji, kiedy organ uznaje, że operat jest prawidłowy to nie ma żadnych podstaw, aby zlecać kolejną opinię, czy też kierować operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W przedmiotowej sprawie Minister w żadnym razie nie naruszył zasad prowadzenia postępowania odwoławczego, tym samym zarzuty wskazane w pkt 1- 7 skargi są niezasadne. Subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przedstawiony w wyroku z dnia 23 grudnia 2014 r, , sygn. akt I SA/Wa 1562/14 ( CBOSA), że rekonstrukcja normy prawnej kształtującej zasadę przyznania słusznego odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi musi być dokonana z uwzględnieniem art. 134 ust. 3-4 ugn oraz par. 36 rozporządzenia. Pomocnym w tym procesie jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10, w którym wyjaśniono, że "obecnie zakres tej regulacji został dostosowany do zakresu ustawy o inwestycjach drogowych, która jest wprost powołana w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Uwzględniono fakt, że ustawa ta nie przewiduje już umownego trybu nabywania nieruchomości. Powtórzono wyrażoną w uchylonym § 36 ust. 4 rozporządzenia zasadę uwzględniania stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji. Ponadto przepis nakazuje wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości, które powinno być ocenione zgodnie z art. 154 ugn, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W ocenie Trybunału, nowa formuła § 36 rozporządzenia niewątpliwie ułatwia zidentyfikowanie normy postępowania rządzącej określaniem wartości nieruchomości nabywanych pod budowę dróg". Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalania odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma więc okoliczność, czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość była przeznaczona na ten cel. Jeżeli tak jest to dopuszczalne będzie zastosowanie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ugn i określenie wysokości odszkodowania według tzw. alternatywnego sposobu korzystania ustalanego na podstawie cen nieruchomości nabywanych pod drogi. Dalsza część uzasadnienia powołanego orzeczenia Trybunału w sposób nie pozostawiający wątpliwości wyjaśnia zagadnienie uwzględniania przeznaczenia nieruchomości pod drogi: "Trybunał jeszcze raz podkreśla, że przepis ten odnosi się do nieruchomości rzeczywiście przeznaczonych (już, czy - wcześniej) pod budowę dróg. Nie mamy więc do czynienia z fikcyjnym założeniem, lecz ze sposobem określenia zakresu zastosowania tego przepisu. Przypadki objęte wnioskiem Rzecznika, a zatem wywłaszczenia nieruchomości jeszcze nieprzeznaczonych pod budowę drogi, objęte są treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, który - wbrew zarzutom - nie stosuje fikcji przeznaczenia gruntu pod drogę, lecz - wyraźnie i wprost - nakazuje uwzględnienie stanu nieruchomości "na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej", a cen - na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Zakres zastosowania obu kwestionowanych przepisów jest rozłączny, a sposób określania odszkodowania dostosowany do dwóch różnych sytuacji: nieruchomości drogowej (ust. 1) i o innym przeznaczeniu (ust. 4). (...) Trybunał zwraca uwagę, że zmieniony § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, nadal - prawidłowo - odsyła do stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji, tak jak czynił to uchylony § 36 ust. 4. Dodanie, że chodzi o "przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji" - w świetle ustawowej definicji "stanu nieruchomości" - należy uznać za superfluum, czyli powtórzenie tego, co jest już powiedziane w pierwszej części przepisu." Skarżący zarzucają, iż biegły nieprawidłowo przyjął, iż na rynku regionalnym nie występuje wystarczająca ilość drogowych poprzez błędne rozumienie rynku regionalnego. Tymczasem w przedmiotowej sprawie kwestia ta nie miała żadnego wpływu na ustalenie wartości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie może mieć zastosowania w tej sprawie, bowiem dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji zrid już były przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 ugn przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego w obowiązującej uchwale - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro w dniu wydania decyzji zrid przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia (klasyczna zasada korzyści), natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć na przepisie § 36 ust. 3 tego rozporządzenia (mała zasada korzyści). Analiza cen nieruchomości drogowych miała tylko to znaczenie, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) jest wyższa niż nieruchomości wykorzystywanych dotychczasowego na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia. Nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach niniejszej sprawy zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 84 § 2 zd. 1 k.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 k.p.a. W myśl art 24 § 1 pkt 6 k.p.a., biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Z art. 176 ugn wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. Z akt sprawy nie wynika, aby w dniu sporządzenia operatu prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko J. M. w związku z wycenami sporządzonymi na użytek przedmiotowej sprawy. Stąd też zarzut ten nie mógł odnieść oczekiwanego skutku. W ocenie Sądu, nie było konieczności prowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postepowania w sprawie. Sąd na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2015 r. oddalił wnioski dowodowe złożone przez skarżących w pismach z dnia 28 listopada 2014 r. i w kolejnym piśmie z dnia 13 kwietnia 2015 r., uznając, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jest wystarczający do rozpoznania sprawy. W ocenie Sądu organy obu instancji, dysponując prawidłowo sporządzonymi operatami, miały podstawę do ustalenia na ich podstawie wysokość należnego skarżącym odszkodowania za odjęte części nieruchomości. Sąd nie dopatrzył się uchybień w postępowaniu organu odwoławczego w stopniu wskazującym na uchylenie zaskarżonej decyzji. Zaskarżona decyzja wbrew skardze spełnia wszystkie wymogi z art. 107 § 3 k.p.a., przedstawia stan faktyczny i prawny sprawy, przebieg postępowania i argumentację wyjaśniającą motywy jakimi organ kierował się przy wydawaniu zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 p.ps.a. skargę oddalił.