II SA/Ol 1252/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Hanna Raszkowska (spr.) Sędzia WSA Piotr Chybicki Protokolant specjalista Jakub Borowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2015r. sprawy ze skargi Gminy Ostróda na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia "[...]", Nr "[...]" w przedmiocie sprzedaży działki oddala skargę. Pismem z dnia 9 stycznia 2014 r. F.S., reprezentująca "[...]" w O., zwróciła się do Burmistrza O. o sprzedaż działki nr "[...]" lub o możliwość jej dalszej dzierżawy. Zarządzeniem nr 664/2014 z dnia 26 sierpnia 2014 r., sprostowanym zarządzeniem nr 684/2014 z dnia 6 października 2014 r., Burmistrz Miasta O. zarządził sprzedaż w drodze bezprzetargowej działki nr "[...]" na poprawę zagospodarowania nieruchomości oznaczonej nr "[...]". Następnie, A.W., prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą "[...]" pismem z dnia 26 września 2014 r. zwrócił się o sprzedaż przedmiotowej działki, podając, że wybudował na niej urządzenie reklamowe o wartości trzykrotnie przekraczającej wartość działki podaną w wykazie nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia 29 października 2014 r. Wojewoda W. stwierdził nieważność zarządzenia nr 664/2014 Burmistrza Miasta O. z dnia 26 sierpnia 2014 r. oraz zarządzenia nr 684/2014 Burmistrza Miasta O. z dnia 6 października 2014r. w sprawie sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej w tytule zarządzenia nr 664/2014 Burmistrza Miasta O. z dnia 26 sierpnia 2014 r. Organ nadzoru uznał bowiem, że zarządzenie nr 664/2014 jest niezgodne z art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje możliwość odstąpienia od sprzedaży nieruchomości komunalnej w drodze przetargu jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: przedmiotem zbycia jest nieruchomość niezbędna do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej; nieruchomość przyległa stanowi własność lub została oddana w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza sprzedawaną nieruchomość nabyć i ta nieruchomość nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Bark możliwości zagospodarowania nieruchomości lub jej części w inny sposób, niż przez bezprzetargową sprzedaż (ustanowienie użytkowania wieczystego) na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości przyległej, może mieć miejsce w szczególności w przypadku braku chętnych do zawarcia umowy udostępnienia danej nieruchomości, co organ może wykazać np. powołując się na przeprowadzony z wynikiem negatywnym przetarg na jej sprzedaż. Wojewoda podniósł, że z wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze bezprzetargowej z dnia 26 sierpnia 2014 r. i wyjaśnień Burmistrza O. z 9 października 2014 r. wynikało, że działka nr "[...]" położona jest bezpośrednio przy skrzyżowaniu ulic "[...]", teren posiada możliwość podłączenia do wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej. Na działce znajduje się urządzenie reklamowe nie będące częścią składową gruntu, stanowiące własność osób trzecich, użytkujących grunt bezumownie. Przez działkę przebiegają przyłącza energetyczne, gazowe i wodociągowe, a nad działką przebiega linia energetyczna. Działka obciążona jest służebnością gruntową. W ocenie organu nadzoru, przedłożone dokumenty nie przesądzały o braku możliwości zagospodarowania przedmiotowej działki lub jej części jako odrębnej nieruchomości i okoliczności tej Burmistrz O. nie wykazał. Wojewoda podniósł, że z wniosku A.W. z dnia 24 września 2014 r. o wszczęcie postępowania nadzorczego w tej sprawie wynikało, że korzystający z działki nr "[...]" wnioskodawca był zainteresowany nabyciem tej nieruchomości. Organ nadzoru wyjaśnił ponadto, że z uwagi na stwierdzenie nieważności zarządzenia nr 664/2014 z 26 sierpnia 2014 r., konieczne było wyeliminowanie z obrotu prawnego również zarządzenia nr 684/2014. W złożonej skardze Burmistrz Miasta O. podał, że przedmiotowa działka została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Od strony południowo-wschodniej graniczy z działką nr "[...]", zabudowaną budynkiem użytkowym ("[...]"), od strony południowo - zachodniej – z drogą powiatową, a od strony północno-zachodniej z działką nr "[...]", przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na poszerzenie pasa drogowego drogi krajowej "[...]" . Od strony północno-wschodniej przedmiotowa działka graniczy z działką nr "[...]", będącą własnością Gminy Miejskiej O., przeznaczoną na cele zabudowy mieszkaniowo-usługowej, wykorzystywaną jako droga wewnętrzna umożliwiająca dostęp do wymienionych wyżej dróg publicznych. Działka ta wykorzystywana jest również na cele parkingowe i zieleń. Organ dodał, że działka ma niewielką powierzchnię "[...]" m² i stanowi wąski pas trawnika (szerokość od "[...]" m) położonego przed wejściem do budynku użytkowego ("[...]"), którego właścicielom tę działkę sprzedano w dniu 8 października 2014 r. Przez środek działki przebiega chodnik. Na działce ustanowiona została służebność gruntowa -prawo przechodzenia do pawilonu chodnikiem od ul. "[...]" na czas nieoznaczony i bezpłatnie na rzecz właścicieli "[...]", przez działki nr nr "[...]". Wzdłuż granic działek nr "[...]" położona jest instalacja sanitarna, burzowa i wodna. W ocenie organu gminy powyższe uwarunkowania uniemożliwiają samodzielne i racjonalne zagospodarowanie spornej nieruchomości i może ona jedynie poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, na której znajduje się kwiaciarnia i z którą jest bezpośrednio funkcjonalnie związana. Burmistrz dodał, że działalność samorządu terytorialnego podlega nadzorowi przez Wojewodę według kryterium legalności i nie może on ingerować w merytoryczną działalność samorządu. Podkreślił, że art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozostawia burmistrzowi ocenę wystąpienia przesłanki pierwszeństwa w bezprzetargowym nabyciu nieruchomości gminnej, która samodzielnie nie może być zagospodarowana, a może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości podmiotu zainteresowanego jej nabyciem. Stwierdził też, że organu nadzoru pominął fakt sprzedaży spornej działki i niezasadnie uznał, że zarządzenie w sposób istotny narusza prawo materialne. W odpowiedzi na skargę Wojewoda W. wniósł o jej oddalanie, jako niezasadnej i podtrzymał stanowisko zajęte w zaskarżonym rozstrzygnięciu nadzorczym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżone rozstrzygniecie nadzorcze jest zgodne z prawem. Generalną zasadą zbywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i własność jednostek samorządu terytorialnego jest ich sprzedaż (oddawanie w użytkowanie wieczyste) w drodze przetargu. Powyższe wynika z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zm.), dalej jako u.g.n., zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 działu II. Ustawodawca dopuścił zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej, ale możliwość taką przewiduje wyłącznie w enumeratywnie wymienionych przypadkach. Wyjątki od powyższej zasady muszą być interpretowane ściśle. Tryb bezprzetargowy może być stosowany jedynie w przypadkach wskazanych wprost w przepisach, w tym m.in. w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Jak wynika z cytowanego przepisu zwolnienie od trybu przetargowego uwarunkowane jest łącznym spełnieniem następujących warunków: niezbędność nieruchomości (jej części) do poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oraz brak możliwości jej samodzielnego zagospodarowania. Należy zgodzić się z organem gminy, że oceny tej dokonuje właściciel nieruchomości, czyli – organ Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ocena ta nie może być jednak dowolna. W niniejszej sprawie nie można podzielić stanowiska Burmistrza Miasta O., że została spełniona przesłanka braku możliwości zagospodarowania działki nr "[...]" jako odrębnej nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy, przed podjęciem zarządzenia nr 664/2014 do siedziby organu gminy wpłynęło podanie A.W., prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą "[...]", który zgłosił chęć zakupu tej nieruchomości, podając, że poczynił na tą nieruchomość nakład w postaci budowy urządzenia reklamowego, którego wartość przewyższa wartość działki. Oznaczało to, że przedmiotowa nieruchomość może być wykorzystana przez więcej niż jednego nabywcę, a przypomnieć należy, że bezprzetargowa sprzedaż nieruchomości możliwa jest jedynie wówczas, gdy tylko jedna osoba może być zainteresowana kupnem nieruchomości. W takiej sytuacji organizowanie przetargu byłoby bezcelowe. Jeśli jednak zainteresowanych może być więcej lub sprzedawana nieruchomość (jej część) może mieć związek funkcjonalną z więcej, niż jedną nieruchomością przyległą, taki tryb sprzedaży jest niedopuszczalny (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2006 r., sygn. akt IV CSK 98/2006, LEX nr 459229 i z dnia 6 marca 2009 r., sygn. akt II CSK 589/08, LEX nr 530697). Tym samym zasadnie organ nadzoru stwierdził, że Burmistrz O. nie wykazał, że przedmiotowa działka nie może być zagospodarowana jako samodzielna nieruchomość co wyklucza możliwość zbycia tej nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), orzeczono, jak w sentencji.