II SA/Bk 214/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mieczysław Markowski (spr.), sędzia WSA Marek Leszczyński,, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 lipca 2015 r. sprawy ze skargi A. I. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za przejętą nieruchomość pod drogę publiczną oddala skargę. Zaskarżoną decyzją Wojewoda P. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej z dnia [...].10.2014 r. znak [...] wydanej w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta B. jako działka nr [...] o pow. 0,0126 ha w obr. [...] położoną przy ul. [...] w B., która z mocy prawa stała się własnością Gminy B. Powołaną powyżej decyzją Prezydent Miasta B. ustalił wysokość odszkodowania za powyżej opisaną działkę według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, należną jej właścicielowi na kwotę 36 222 zł. W pkt 2 decyzji orzekł o powiększeniu wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 1181,30 zł z tytułu wydania tej nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1 e pkt 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Do wypłaty odszkodowania w terminie określonym w decyzji zobowiązany został Prezydent Miasta B. Odwołania Pani A. I. od decyzji organu I instancji kwestionującego wysokość ustalonego za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość organ odwoławczy nie uwzględnił. W uzasadnieniu decyzji wskazał, iż wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z właściwymi przepisami w szczególności z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uwagi składane przez Panią A. I. były wyjaśnione przez rzeczoznawcę w toku postępowania przed organem pierwszoinstancyjnym łącznie z zarzutem nie przyjęcia do porównania transakcji sprzedaży działki położonej przy ulicy [...]. Odwołująca się mimo pouczenia o możliwości weryfikacji sporządzonego operatu przez organizację zawodową w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami z możliwości tej nie skorzystała. Uznając, że organ I instancji przeprowadził szczegółowe i wszechstronne postępowanie z zachowaniem reguł przewidzianych w art. 7,10,77 i 80 kpa i wskazując na fakt, że do uwag i zarzutów załączonych w toku postępowania rzeczoznawca się ustosunkował wyjaśniając podnoszone przez stronę i organ wątpliwości, organ II instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W skardze na powyższą decyzję, skarżąca A. I. nie wskazując przepisów prawa, które zostały naruszone domagała się uchylenia decyzji i przyznania jej odszkodowania w kwocie 45.939 zł wyliczonej wg ceny jednostkowej 364,60 zł za m2. W uzasadnieniu skargi wskazując, że operat szacunkowy jest najważniejszym i wręcz jedynym dowodem podniosła, że operat jest nierzetelny, pełen skrótów, uproszczeń, zawiera braki w analizie rynku przez niewykazanie wszystkich transakcji przez co wycena dała zaniżony wynik końcowy. Zarzut podniesiony przez organ odwoławczy o nieskorzystaniu przez nią z możliwości dokonania weryfikacji tej wyceny przez Stowarzyszanie Rzeczoznawców Majątkowych w jej ocenie w świetle oczywistych podstawowych wad operatu jest chybiony. Zarzucała też organom, że żaden z nich w toku postępowania nie wystąpił z własnej inicjatywy o uzupełnienie czy też wyjaśnienie faktów mających znaczenie w sprawie mimo, że trzy operaty zostały negatywnie ocenione przez organ weryfikujący. W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu, albowiem Sąd nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, o których mowa w art. 145 ust. 1 lit. a,b,c ustawy prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi. Zasadnie skarżąca poodnosi, że operat w niniejszej sprawie był najważniejszym dowodem, na którym organy oparły rozstrzygnięcie w sprawie. Wbrew jednak stanowisku zawartym w skardze nie można podzielić jej oceny, co do nierzetelności sporządzonego operatu, który zawiera braki w analizie rynku przez niewykazanie wszystkich transakcji rynku lokalnego takich nieruchomości, jest pełen skrótów i uproszczeń. W niniejszej sprawie do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. Wybór ten jest zgodny z obowiązującymi regulacjami i został właściwie uzasadniony. Poprzedzony został analizą rynku lokalnego, na którym dokonywano transakcji nieruchomości przyjętych ostatecznie do zastosowania metody porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust. 3 Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której ceny są znane kolejno, z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przyjęte do porównania nieruchomości odpowiadają tym kryteriom. Zarzut skarżącej dotyczący nieuwzględnienia w analizie rynku lokalnego wszystkich transakcji nieruchomości jest nieuzasadniony. Skarżąca w skardze wskazuje na 92 transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które jej zdaniem nie zostały poddane analizie, brak jest bowiem ich ujawnienia w operacie. Sam fakt nie wykazania w analizie rynku odrębnego zestawienia o wszystkich transakcjach nie oznacza jeszcze,. Iż analiza została dokonana nierzetelnie jak to określa skarżąca. Dla potrzeb wybranej metody istotne było wyselekcjonowanie z dokonanych transakcji nieruchomości podobnych i w tym zakresie organy nie znalazły podstaw do zakwestionowania operatu. Nieuwzględnienie transakcji nieruchomości przy ul. [...] zostało należycie wyjaśnione przez rzeczoznawcę i sama skarżąca zarzutu w tym zakresie w skardze nie podniosła. Na wniosek skarżącej Sąd, w trybie art. 105 § 3 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi dopuścił dowód z operatów szacunkowych dotyczących ustalenia odszkodowania za działki nr [...] i [...], z których wydzielona została przedmiotowa działka. W ocenie skarżącej skoro w operatach sporządzonych przez różnych rzeczoznawców wskazano różne ceny za te same nieruchomości, a jeden z nich został negatywnie zweryfikowany przez Komisje Opiniodawczą, to należy uznać, że także operat sporządzony w niniejszej sprawie jest nieprawidłowy. Wskazywane okoliczności istotnie wynikają ze złożonych operatów. Nie można jednak na ich podstawie uznać, że operat w niniejszej sprawie jest także wadliwy. Sam fakt różnych cen wykazywany w operatach za te same nieruchomości nie może przesądzić o nieprawidłowości operatu w sprawie niniejszej, tym bardziej że wycena wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie znacznie odbiega od wycen zawartych w złożonych operatach na korzyść skarżącej. Przyjęcie przez organy, że operat szacunkowy na podstawie, którego została dokonana wycena przedmiotowej nieruchomości został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami w szczególności z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego należy podzielić. Organy nie miały zatem podstaw do powołania innego rzeczoznawcy lub zlecenia oceny operatu w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z możliwości takiej nie skorzystała pouczona o tym prawie skarżąca. Z tych względów Sąd skargę oddalił, stosownie do art. 151 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi