II OSK 166/16

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Gliniecki Sędziowie: Sędzia NSA Teresa Kobylecka /spr./ Sędzia WSA del. Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: starszy inspektor sądowy Agnieszka Majewska po rozpoznaniu w dniu 29 września 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 1 października 2015 r. sygn. akt II SA/Bk 474/15 w sprawie ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 6 maja 2015 r. nr ... w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę, 2. zasądza od J. C. na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. kwotę 452 (czterysta pięćdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonym wyrokiem z dnia 1 października 2015r., sygn. akt II SA/Bk 474/15, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, po rozpoznaniu skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 6 maja 2015r., nr ... w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza C. z dnia 5 marca 2015r., nr ... oraz zasądził na rzecz strony zwrot kosztów postępowania sądowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy: Burmistrz C. decyzją z dnia 11 kwietnia 2014r. na podstawie art. 36 i 37 u.p.z.p., ustalił J. C. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr geod. ..., położonej w obrębie P., gm. C. w wysokości 30 080,40 zł, spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu podano, że w dniu wejścia w życie zmiany planu w obrębie P. istniała działka o nr geod. .... Decyzją z dnia 13 grudnia 2012r. działka ta została podzielona na działki o nr geod. (...). Następnie decyzją z dnia 3 września 2013 r. działka o nr geod. ... została podzielona na działki o nr geod. ..., ... Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy C. w granicach administracyjnych obejmujących wyodrębnione obszary funkcjonalne, zatwierdzonym uchwałą nr ... Rady Miejskiej w C. z dnia 27 grudnia 2001r. (Dz. Urz. Woj. Podl. nr 4, poz. 70 z dnia 20 lutego 2002r.) działka o nr geod. ... była przeznaczona pod tereny rolne, łąki i pastwiska nie przeznaczone pod zabudowę, pozostające w dotychczasowym użytkowaniu. Wprowadzony był zakaz zabudowy na terenach nie przeznaczonych w planie na cele budowlane. Teren obejmujący obecną działkę o nr geod. ... także był przeznaczony pod tereny rolne, łąki i pastwiska nie przeznaczone pod zabudowę, pozostające w dotychczasowym użytkowaniu, z wprowadzonym zakazem zabudowy na terenach nie przeznaczonych w planie na cele budowlane. Uchwałą nr ... Rady Miejskiej w C. z dnia 28 czerwca 2012r. w sprawie zmiany ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren obejmujący działkę o nr geod. ..., z której powstała m.in. działka o nr geod. ... został przeznaczony pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tj. do zabudowy budynkami wolnostojącymi albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, parterowe lub jednopiętrowe oraz bardzo niewielka część (poniżej 0,5%) pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej jednojezdniowej do parametrów g "D" 10/5,0. Działka o nr geod. ... została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tj. do zabudowy budynkami wolnostojącymi albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, parterowe lub jednopiętrowe (dowód: zaświadczenie z dnia 18 października 2013r. z Urzędu Miejskiego w C.). Zbycie nieruchomości nr geod. ... za kwotę 387 000zł przez jej właściciela J. C. nastąpiło dnia 1 października 2013r., tzn. przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 13 lutego 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego: (1) wartość nieruchomości o nr geod. ... po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i według stanu na dzień wejścia w życie tej zmiany planu, oszacowana na dzień 1 października 2013r., wynosi: 110 853,00 zł; (2) wartość nieruchomości o nr geod. ... przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i według stanu na dzień wejścia w życie tej zmiany planu, oszacowana na dzień 1 października 2013r., wynosi: 10 585,00zł. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przez zmianą tego planu, według stanu na dzień wejścia w życie zmiany planu, szacowana na dzień 1 października 2013r. – wynosi 100 268,00 zł. Kierując się tym ustaleniem i postanowieniami uchwały nr ... Rady Miejskiej w C. z dnia 28 czerwca 2012r. (Dz. Urz. Woj. Podl. 2012, poz. 2182), określającej stawkę opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej zw. u.p.z.p.) na poziomie 30 %, organ I instancji obliczył, że należna z tego tytułu opłata wynosi 30 080,40 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., decyzją z dnia 4 czerwca 2014r., po rozpatrzeniu odwołania J. C. uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Jako powód uchylenia podano, że dobór nieruchomości do porównania budzi wątpliwości. Nieruchomości bowiem różnią się więcej niż jedną cechą, a operat nie zawiera szczegółowej argumentacji wskazującej na wpływ pozostałych różnic na określenie wartości wycenianej nieruchomości. Z charakterystyki nieruchomości nie wynika ich porównywalność. Nadto operat nie zawiera danych pozwalających na weryfikację przyjętych przez biegłego złożeń. Biegły przyjął odpowiednie współczynniki korygujące, ale brak należytego oznaczenia nieruchomości wpływa na niemożność prawidłowej oceny ich poprawności. Z analizy nie wynikają informacje pozwalające na zweryfikowanie danych przyjętych przez biegłego, takie jak adres, nr działki, ulica, nr aktu notarialnego, co uniemożliwia ocenę poprawności danych przyjętych do operatu. W związku z powyższym przy ponownym rozstrzyganiu sprawy nakazano organowi I instancji uzupełnienie operatu szacunkowego. Decyzją z dnia 20 sierpnia 2014r. organ I instancji, po złożeniu wyjaśnień przez biegłego rzeczoznawcę do operatu szacunkowego, ponownie ustalił opłatę planistyczną w wysokości 30 080,40 zł. W uzasadnieniu podano, że w sprawie niniejszej rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym. Przed wyborem podejścia metody i techniki szacowania rzeczoznawca zgromadził dane o transakcjach wolnorynkowych, zanotowanych w okresie bezpośrednio poprzedzającym datę sprzedaży wycenianej nieruchomości na rynku lokalnym zdefiniowanym jako obszar całej gminy C. Biegły uznał, że w oparciu o zgromadzone bazy cen rynkowych i przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami możliwe jest oszacowanie przedmiotowej nieruchomości zarówno przed, jak i po uchwaleniu zmian planu miejscowego. Rzeczoznawca, jako cechy mające wpływ na wartość nieruchomości przed zmianą planu przyjął: położenie nieruchomości, powierzchnię i kształt nieruchomości, dostęp do uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym. Przed zmianą i po zmianie planu dla oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i porównawczych rzeczoznawca przyjął zasady szczegółowo opisane na stronie 11-12 i 22-23 operatu. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość - w "rencie planistycznej" nie uwzględnił efektu podziału dużej nieruchomości, dokonując oszacowania wartości działki ... jako części nieruchomości przed podziałem (uwzględniając przy wycenie w szczególności kształt i wielkość nieruchomości przed podziałem - dz. o nr geod. ... o pow. 4,0840 ha). Oszacowania wartości nieruchomości zarówno przed, jak i po zmianie planu, biegły dokonał na podstawie cen kupna - sprzedaży trzech nieruchomości podobnych, wybranych spośród nieruchomości objętych analizą rynku w części IV. 1 lub V. 1 operatu (w zależności od przeznaczenia w mpzp). Dla każdej nieruchomości przyjętej do porównania oraz nieruchomości wycenianej dokonana została ocena każdej z cech rynkowych, przy zastosowaniu opisanych kryteriów, następnie obliczone zostały poprawki porównawcze, wynikające z obliczonych w części IV. 1 lub V. 1 operatu zakresów poprawek dla danej cechy oraz różnicy oceny tej cechy pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomością podobną. Po skorygowaniu każdej z cen nieruchomości podobnych o sumę poprawek porównawczych rzeczoznawca obliczył wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen. Biegły opisanych obliczeń dokonał w analizie porównawczej w tabelach na stronie 13 i 24 operatu. W ocenie organu, dokonane obliczenia są wykonane poprawnie w sposób przejrzysty i czytelny. Sporządzony operat spełnia wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym zastosowaniem poprawek kwotowych. Odwołanie od tej decyzji wniósł J. C. i podniósł, że została ona wydana w oparciu o niewiarygodny i wadliwy operat szacunkowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia 13 października 2014r. ponownie uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji. Powodem wydania decyzji kasacyjnej była w dalszym ciągu wadliwość operatu. W uzasadnieniu podano, że w wyjaśnieniach z dnia 23 lipca 2014r. rzeczoznawca wskazał, na jakiej zasadzie dobrał nieruchomości do porównania, wyjaśnił również dlaczego uznał, że w obecnym czasie brak jest jakiegokolwiek jednoznacznego trendu zmian cenowych. Rzeczoznawca podniósł jednocześnie, że nie jest w praktyce możliwe znalezienie do porównania nieruchomości różniących się tylko jedną cechą w pozostałym zakresie będących zaś identycznymi. Dlatego też pary nieruchomości do wyliczenia wag cech i zakresów poprawek dobierane były w taki sposób, żeby nie różnić się żadną cechą lub przynajmniej sprowadzić cechy porównywanych nieruchomości do odpowiedniej wysokości poprzez zastosowanie odpowiednich czynników korygujących. Biegły wskazał, że walory położenia w większym stopniu wpływają na wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, niż na wartość gruntów rolnych i leśnych. Podniósł także, że nie było możliwe przyjęcie do porównania nieruchomości ze wsi P., gdyż na terenie wsi zanotowano tylko trzy transakcje nieruchomości przeznaczonych do użytkowania rolniczego i to różniących się znacznie większością cech rynkowych od wycenianej działki. Z kolei, po zmianie przeznaczenia nieruchomości liczba transakcji na obszarze wsi P. była wystarczająca, by możliwe było dokonanie ich porównania. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego błędnego przyjęcia do porównania nieruchomości spoza Porósł podano, że jest to wieś w zasadzie granicząca z B., w znacznym stopniu zurbanizowana. Położenie nieruchomości rolnej w terenie zurbanizowanym może mieć wpływ na wartość nieruchomości, co biegły powinien zbadać. Kolegium w tym zakresie za niewystarczające uznało wyjaśnienia, że nieruchomości ze wsi P. różnią się większością cech. Wyceniana nieruchomość przed zmianą przeznaczenia scharakteryzowana jest jako grunty orne klasy bonitacyjnej RIVb, położona w peryferyjnym ternie rolnym z rozproszoną zabudową jednorodzinną i zagrodową, w odległości ok. 1,5 km na zachód od granicy administracyjnej miasta B. i ok. 0,5 km na południe od drogi krajowej B. - W. Podzielona działka ... o powierzchni 4,0840 ha miała lekko wydłużony kształt zbliżony do prostokąta. Do porównania przed podziałem przyjęte zostały trzy nieruchomości, które różnią się w stosunku do nieruchomości wycenianej więcej niż jedną cechą. Różnica występuje w powierzchni działki, kształcie, a także w przeznaczaniu (poz. 2, 36,19 tabeli). W opinii Kolegium nie jest zrozumiałym dlaczego np. do porównania nie została przyjęta nieruchomość położona we wsi P. z poz. 34 (odbiega ona powierzchnią od wycenianej nieruchomości, ale podobnie jest z nieruchomością wskazaną pod poz. 2). Z kolei położenie nieruchomości z poz. 34 jest zbliżone do nieruchomości wycenianej (poz. 34 położona jest w pobliżu skupiska siedlisk, a przedmiotowa "nieruchomość peryferyjnie w terenie rolnym z rozproszoną zabudową jednorodzinną i zagrodową"). P. to niewielka miejscowość, ważne jest precyzyjny opis cech działek rzutujących na ich wartość na rynku nieruchomości (czy działka jest również w sąsiedztwie terenów zabudowanych, czy tylko wykorzystanych rolniczo). Również oznaczenie w ewidencji gruntów działki z poz. 34, jako RIVb, PsIV jest podobne do nieruchomości wycenianej (działka ... oznaczona była w ewidencji gruntów jako RTVb), tymczasem nieruchomość np. z poz. 2 to PsV, PsIV, ŁIV. Jest to tym bardziej istotne, że cena gruntu z poz. 34 jest znacznie wyższa niż z poz. 2, co z kolei mogłoby wpłynąć na wynik szacowania przedmiotowej nieruchomości według stanu przed zmianą planu i wpływałoby na obniżenie różnicy wartości nieruchomości przed i po zmianie planu. Dobór do porównania nieruchomości położonych poza P. mógłby być trafny, o ile ich położenie w innych miejscowościach nie podważałoby możliwości uznania takich działek za podobne, to z kolei powinno znaleźć uzasadnienie w operacie szacunkowym, co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca. Wybór do porównania przed zmianą planu nieruchomości o bardzo niskich wartościach wskazywać może na szczególne okoliczności w jakich zostały zawarte transakcje. Rzeczoznawca, dokonując wyboru nieruchomości do porównania, powinien tę kwestię szczegółowo uzasadnić, co nie miało miejsca, ani w samym operacie, ani w złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnieniach. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjęcia do porównań nieruchomości wg jej stanu przed podziałem, o znacznie większej powierzchni, organ odwoławczy wskazał, że renta planistyczna ma obrazować (przy uwzględnieniu stawki procentowej), różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu (czyli również i powierzchni nieruchomości - całości działki nr ...) i pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) po uchwaleniu nowego planu (czyli powierzchni działki ..., stanowiącej część podzielonej nieruchomości nr ...). A zatem wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W opinii Kolegium poprawnie więc dokonywano wyceny całej nieruchomości przed zmianą planu i wydzielonej działki (stanowiącej przedmiot transakcji) po jego zmianie. W zakresie zarzutu dotyczącego tego, że wysokość opłaty stanowi ponad 20 % wartości nieruchomości podano, że została ona ustalona na podstawie uchwały Rady Miejskiej w C. z dnia 28 czerwca 2012 r. określającej stawkę tej opłaty na poziomie 30 %. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy nakazano organowi I instancji sprecyzowanie operatu w wyznaczonym przez Kolegium kierunku. Decyzją z dnia 5 marca 2015r., nr ..., organ I instancji, po złożeniu wyjaśnień przez biegłego rzeczoznawcę w dniu 4 grudnia 2014r. i uzupełnieniu przez niego operatu szacunkowego, ponownie ustalił opłatę planistyczną w wysokości 30 080,40 zł. Zdaniem organu I instancji rzeczoznawca odniósł się do wszystkich zarzutów i wątpliwości jakie zostały zgłoszone w trakcie postępowania i wyczerpująco uzasadnił dobór nieruchomości porównawczych, opisując znaczenie cech poszczególnych nieruchomości, najważniejsze kryterium doboru nieruchomości podobnych do oszacowania wartości nieruchomości przed zmianą planu, jednocześnie uzasadniając dlaczego nie można przyjąć do wyceny działki z poz. 34. Wyjaśnił także, że niskie ceny nieruchomości przyjętych do porównania w tabeli dotyczącej wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego nie wynikają z żadnych szczególnych okoliczności, w jakich ewentualnie miałyby zostać zawarte transakcje i na żadne takie okoliczności nie wskazują ani umowy sprzedaży, ani jakiekolwiek inne źródła. Wysokość tych cen jest natomiast naturalną konsekwencją cech tych nieruchomości, a zwłaszcza ich znacznej powierzchni, porównywalnej do tej jaką nieruchomość wyceniana miała w momencie uchwalenia planu miejscowego. Nie odbiegają one od cen podobnych pod względem wielkości i walorów położenia nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym notowanych na rynku lokalnym. Podano, że z tabeli umieszczonej na stronie 13 operatu szacunkowego oraz z analizy rynku znajdującej się na stronach 7-10 wynika, że działki porównawcze mają identyczne przeznaczenie w m.p.z.p. co działka wyceniana tzn. działka o nr geod. ... (oraz powstała z jej podziału działka ...) była przeznaczona pod tereny rolne, łąki i pastwiska nie przeznaczone pod zabudowę, pozostające w dotychczasowym użytkowaniu. Wprowadza się zakaz zabudowy na terenach nie przeznaczonych w planie na cele budowlane. Takie samo przeznaczenia w m.p.z.p. ma działka z poz. 2, poz. 36 i poz. 19. Podzielona działka numer ... o powierzchni 4,0840ha, w wyniku podziału z której powstała między innymi wyceniana działka numer ... (o powierzchni 0,1724ha), miała kształt lekko wydłużony, zbliżony do prostokąta. Przy porównaniu cechy rynkowej "powierzchnia i kształt nieruchomości", rzeczoznawca majątkowy zastosował poprawkę kwotową odnośnie działki nr 2. Z zestawienia transakcji umieszczonego na stronach 7-10 operatu wynika, że nieruchomości rolne o powierzchni większej mają znacznie niższą cenę od nieruchomości o tym samym przeznaczeniu lecz mniejszej powierzchni. Biorąc pod uwagę, że działka w dniu wejścia w życie zmiany planu miała powierzchnię 4,0840 ha, biegły przy ocenie cechy powierzchnia i kształt nieruchomości wycenianej przyjął ocenę cechy 1 - w ocenie organu słusznie jako porównawcze przyjął nieruchomości o większej powierzchni, gdzie w dwóch przypadkach poz. 19 i poz. 36 poprawka kwotowa wynosiła 0 oraz jedną nieruchomość poz. 2 o pow. 0,9500 ha, gdzie w ocenie organu prawidłowo została zastosowana poprawka kwotowa - 9,71 zł/m2. Organ wywiódł, że nie ma możliwości doboru nieruchomości podobnych z terenu jednej tylko wsi P., skoro na jej terenie zanotowano tylko trzy transakcje nieruchomości przeznaczonych do użytkowania rolniczego i to różniących się znacznie większością cech rynkowych od działki numer ... przed dokonaniem jej podziału. Podano, że rzeczoznawca wyjaśnił, że zgodnie z dokonaną w części IV. 1 operatu szacunkowego analizą rynku nieruchomości nieprzeznaczonych pod zabudowę, w tym o przeznaczeniu rolnym i leśnym, najważniejszymi cechami tych nieruchomości na tym rynku są cechy "położenie nieruchomości" (waga cechy 48%) oraz "powierzchnia i kształt nieruchomości (waga cechy 48%), podczas gdy łączna waga pozostałych cech rynkowych, tj. "dostęp do uzbrojenia", "przeznaczenie w planie miejscowym" i "przydatność do produkcji rolnej (leśnej)" wynosi zaledwie 4%. Wynika stąd, że najważniejszym kryterium doboru nieruchomości podobnych do oszacowania wartości nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu miejscowego powinno być poszukiwanie nieruchomości najbardziej zbliżonych wielkością i kształtem oraz walorami położenia. Podobieństwo położenia nie polega jednak na tym, że nieruchomość musi być zlokalizowana w tym samym obrębie ewidencyjnym co nieruchomość wyceniana. Cała wschodnia część gminy C., a w szczególności takie obręby ewidencyjne jak K., K., P., S., B., O., Ł., i J., jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie granic administracyjnych miasta Białegostoku i dobrze z nim skomunikowana, co skutkuje tym, że na terenie tych wsi intensywnie pozyskiwane są grunty pod podmiejską zabudowę głównie mieszkaniową jednorodzinną. Skutkuje to stosunkowo wysokimi cenami tych gruntów, ale i ma wpływ na ceny gruntów nieprzeznaczonych pod zabudowę, w tym o przeznaczeniu rolnym i leśnym, które są traktowane jako potencjalne zaplecze kolejnych etapów urbanizacji. Dlatego też na tym terenie oraz na terenie miasta C. i przy drodze krajowej drodze krajowej B. – W. notowane są najwyższe ceny nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i leśnym. Analogicznie, najwyższe ceny uzyskiwane są za niewielkie, foremne działki rolne i są to ceny z reguły znacznie wyższe od cen podobnie położonych nieruchomości rolnych o znacznej powierzchni/lub nieforemnym kształcie. Dlatego przy doborze nieruchomości podobnych do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego należało szukać tych nieruchomości, które charakteryzują się podobieństwem do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem walorów położenia, jak i wielkości powierzchni oraz kształtu. Znaczne różnice pomiędzy cenami tych cech skutkowałyby bowiem koniecznością zastosowania bardzo dużych poprawek porównawczych przekraczających nawet +/- 30-40 zł/m2. Dla przykładu potraktowanie jako podobnej nieruchomości położonej w obr. P. (poz. 34 zestawienia nieruchomości na s. 9 operatu), której cena wynosi 41,33zł/m2, a której ocena cechy "powierzchnia i kształt" wynosi "4" wymagałoby zastosowania w tabeli porównawczej poprawki równej: 48,56zł/m2* (-0,6)= -29,32zł/m2. Dlatego też do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wykorzystane zostały ceny nieruchomości znacznie bardziej podobnych do wycenianej pod względem wielkości i kształtu (ocena cechy 1 lub 2) oraz położonych na terenie obrębów w strefie podmiejskiej miasta Białegostoku (ocena cechy 3 łub 4) Skutkiem tego było zastosowanie niższych kwotowo poprawek porównawczych niż zaprezentowana wyżej przykładowa poprawka. Różnice ocen pozostałych cech rynkowych, tj. "dostęp do uzbrojenia", przeznaczenie w planie miejscowym" i "przydatność do produkcji rolnej (leśnej)", które również były niewielkie, miały w efekcie marginalny wpływ na oszacowaną wartość, ponieważ wagi tych cech są również niewielkie. Odwołanie od tej decyzji wniósł J. C. zarzucając wydanie decyzji w oparciu o niewiarygodny i wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Decyzją z dnia 6 maja 2015r., nr ... Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje stanowisko Kolegium wywiodło, że w wyjaśnieniach z dnia 4 grudnia 2014r., biegły wskazał, że podobieństwo położenia nieruchomości nie polega na tym, że nieruchomość musi być zlokalizowana dokładnie w tym samym miejscu co nieruchomość wyceniania. W opinii biegłego cała wschodnia część gminy C., a w szczególności takie obszary ewidencyjne jak K., K., P., S., B., O. , Ł. i J., jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie granic administracyjnych miasta B. i dobrze z nim skomunikowana, co skutkuje tym, że na terenie tych wsi intensywnie pozyskiwane są grunty pod zabudowę podmiejską głównie mieszkaniową jednorodzinną. Jednocześnie biegły wyjaśnił, dlaczego do porównania nie przyjął, jako podobnej nieruchomości położonej w obr. P., w takim bowiem przypadku wymagałoby to zastosowania dużych poprawek porównawczych. Biegły wskazał, że niskie ceny nieruchomości przyjętych do porównania w tabeli dotyczącej wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego nie wynikają z żadnych szczególnych okoliczności, w jakich ewentualnie miałyby zostać zawarte transakcje. Wysokość tych cen jest naturalną konsekwencją cech tych nieruchomości, a zwłaszcza ich znacznej powierzchni, porównywalnej do tej jaką nieruchomość wyceniana miała w momencie uchwalania planu miejscowego. W dniu 30 stycznia 2015r. biegły przesłał również do organu I instancji operat szacunkowy uzupełniony o numery geodezyjne działek objętych analizą rynku. Zdaniem Kolegium przedłożony w sprawie operat, wraz z poczynionymi w nim uzupełnieniami ma walor rzeczowego dowodu w sprawie. W poprzedniej decyzji Kolegium wskazało, jakie kwestie wymagają wyjaśnienia, biegły ustosunkował się do wszelkich uwag w sposób szczegółowy i kompleksowy. Ocena operatu szacunkowego dokonana została wnikliwie, bez wkraczania w specjalistyczną wiedzę biegłego, jednak przy szczegółowej merytorycznej weryfikacji jego zawartości. Odnosząc się do zarzutu dowolnego, pozbawionego kryteriów obiektywnych (takich jak położenie, wielkość, kształt nieruchomości itp.) doboru nieruchomości do porównania, stwierdzono, że złożone przez biegłego wyjaśnienia i uzupełnienia są wystarczające i wskazują na zgodne z prawem przesłanki, którymi kierowano się dokonując wyboru nieruchomości do porównania. Nie można również stwierdzić, by rzeczoznawca wskazał, iż działki w okolicach trasy B. – W. są działkami, które uzyskują najwyższe ceny gruntów - bez względu na ich przeznaczenie. Kolegium podniosło, że oczywistym jest bowiem, że atrakcyjne położenie i kształt działki wypływa na jej cenę. Porównywane zaś są działki pierwotnie o przeznaczeniu rolnym, a po uchwaleniu planu będące działkami budowlanymi. Wysokie ceny uzyskiwane są zaś w obrębie określonej kategorii działek (rolnych bądź budowlanych). W opinii Kolegium rzeczoznawca w swoich wyjaśnieniach wskazał w sposób poprawny, w jaki sposób doszedł do zawartych w operacie szacunkowym wniosków, co umożliwia ocenę prawidłowości dowodu. Konkludując Kolegium podało, że sporządzony operat obecnie zawiera dane pozwalające na weryfikację przyjętych przez biegłego założeń. Zamieszczone w materiale dowodnym wyjaśnienia oraz precyzyjne wskazane numery działek świadczą o tym, że biegły dobrał do porównania nieruchomości o podobnych cechach i skorygował je o różnice w oparciu o przyjęte i rzeczowo (zrozumiale) uzasadnione współczynniki korygujące. Skargę od powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wniósł J. C. i zarzucił naruszenie: (1) art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami; (2) § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i 2, § 56 ust. 1 pkt 3, 7, 8 i 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; (3) art. 7, art. 8, art. 12, art. 77 § 1 w zw. z art. 75 § 1 i art. 84 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Wskazując na powyższe naruszenia wniósł o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wskazał, że przedmiotem kontroli Sądu była decyzja, na mocy której ustalono skarżącemu jednorazową opłatę w związku ze zbyciem nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym ... położonej w obrębie P., gm. C., której wartość wzrosła w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd wskazał, że z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., art. 7 i art. 150 ust. 5, art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) wynika, iż operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści, a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. (zob. wyrok WSA w Gdańsku II SA/Gd 505/09, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie sporządzony w dniu 13 lutego 2014r. operat szacunkowy został poddany ocenie organów, o czym świadczy fakt 2-krotnego uchylania przez organ odwoławczy decyzji organu I instancji z powodu wadliwości operatu szacunkowego. W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy złożył 3-krotnie wyjaśnienia: w dniu 24 marca 2014r., 23 lipca 2014. i 4 grudnia 2014r. a w dniu 30 stycznia 2015r. uzupełnił operat o numery działek geodezyjnych. W ocenie Sądu, działania te nie doprowadziły jednak do usunięcia wątpliwości, które mogły mieć wpływ na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości i przedstawił je następująco: W operacie szacunkowym zastosowano podejście porównawcze metodami porównywania parami, dlatego operat ten podlegał ocenie organu przede wszystkim pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (tak m.in. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 26 lutego 2013r. II SA/Kr 1755/12, Lex nr 1343008). Wycenie podlegała nieruchomość niezabudowana (wg stanu z dnia 1 października 2013r.) oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr ... o pow. 0,1724 ha. Działka ta powstała z podziału z działki nr ... o powierzchni 4,0840 ha, która miała lekko wydłużony kształt, zbliżony do prostokąta. W związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren działki nr ... przeznaczony dotychczas pod tereny rolne, łąki i pastwiska nieprzeznaczone pod zabudowę, został przeznaczony pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka przylega do nieurządzonej drogi. Oszacowanie wartości nieruchomości przed zmianą planu zostało poprzedzone analizą rynku dotyczącą zanotowanych na rynku lokalnym cen rynkowych nieruchomości nieprzeznczonych pod zabudowę, w tym o przeznaczeniu rolnym i leśnym. Zestawienia tego rodzaju transakcji dokonano w oparciu o transakcje dokonane w okresie 2 lat poprzedzających datę sprzedaży wycenianej nieruchomości. W zestawieniu znalazły się 53 transakcje. Do porównania przyjęto 3 następujące działki: (1) poz. 2 działka nr ... i ... położona w B. na tyłach zabudowy o pow. 9500 m2 , przeznaczona w planie pod tereny rolne – cena 2,63 zł za m2; (2) poz. 19 działka nr ... położona w K. peryferyjnie przy granicy B. i linii PKP o pow. 18820 m2 , przeznaczona w planie pod tereny rolne – cena 2,02 zł za m2; (3) poz. 36 działka nr ... i ... położona w P. peryferyjnie o pow. 10734 m2, przeznaczona w planie pod tereny rolne – cena 2,79 za m2. Dla oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i porównawczych przyjęto następujące zasady: położenie nieruchomości, powierzchnię i kształt nieruchomości, dostęp do uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym, przydatność do produkcji rolnej. W ocenie Sądu, z dokonanej analizy nie wynika, aby rzeczoznawca majątkowy oceniając położenie porównywanych nieruchomości uwzględnił okoliczność dotyczącą tego, że działki nr ..., ..., ..., ... ... położone są na terenach zalewowych. Powyższe wynika z przedłożonych na rozprawie wydruków elektronicznych map ze strony internetowej gminy C.. Uwzględnienie tej okoliczności bez wątpienia, w ocenie Sądu, będzie miało wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oszacowanie wartości nieruchomości po zmianie planu również zostało poprzedzone analizą rynku dotyczącą zanotowanych na rynku lokalnym cen rynkowych nieruchomości budowlanych, budowlano-rolnych i budowlano-leśnych. Zestawienia tego rodzaju transakcji dokonano w oparciu o transakcje dokonane w okresie 2 lat poprzedzających datę sprzedaży wycenianej nieruchomości. W zestawieniu znalazło się 90 transakcji. Do porównania przyjęto 3 działki: - poz. 74 działka nr ... i ..., położona w P. około 700 m od granicy B. w pobliżu obwodnicy miasta, dojazd o nawierzchni asfaltowej, cena - 110, 43 zł za m2; - poz. 75 działka nr ... i ..., położona w P. około 700 m od granicy B. w pobliżu obwodnicy miasta, dojazd o nawierzchni asfaltowej, cena – cena 118, 71 zł za m2; - poz. 78 działka nr ... położona w P. około 1,5 km od granicy B. i około 50 m od drogi B. – Warszawa, dojazd o nawierzchni żwirowej, cena - 22,84 zł za m2 . Sąd zaznaczył, że również i w tym przypadku dla oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i porównawczych przyjęto następujące zasady: położenie nieruchomości, powierzchnię i kształt nieruchomości, dostęp do uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym, przydatność do produkcji rolnej. Odnośnie dostępu do uzbrojenia za najbardziej atrakcyjny przyjęto dostęp do utwardzonej drogi oraz pełnego zakresu sieci; wodociągowej, elektroenergetycznej, gazowej i kanalizacyjnej. Cecha ta na nieruchomości wycenianej została oceniona na 1 natomiast w przypadku działek porównawczych na 2. Zdaniem Sądu, bez wątpienia z charakterystyki działek porównawczych wynik, że po 1 pkt działki dostały za dostęp do utwardzonej drogi. Natomiast działka wyceniana nie ma drogi urządzonej. Powstaje zatem pytanie za dostęp do jakich sieci działki porównawcze dostały jeszcze po 1 pkt oraz do jakiej sieci ma dostęp działka wyceniana. Sąd uznał, że istotnie wartość działek została skorygowana w zakresie oceny cechy dostępu do uzbrojenia. Niemniej jednak, w ocenie Sądu, w przypadku działki wycenianej – nie mającej urządzonej drogi, przy korygowaniu tej cechy powinny być uwzględnione ewentualne wydatki jakie musiałyby zostać poniesione na zrealizowanie drogi koniecznej. Okoliczność ta w operacie nie została uwzględniona, a będzie miała wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego, a dotyczące określenia wartości nieruchomości, przy tym na nieruchomość składają się m.in. związane z gruntem twory przyrody (drzewa, rośliny od chwili zasadzenia) oraz związane z gruntem dzieła inżynierskie (budynki, budowle, obiektu małej architektury) oraz prawa związane z własnością nieruchomości (por. Szacowanie nieruchomości Rzeczoznawstwo majątkowe, s. 42, pod red. J. Dydenki). Rzeczoznawca może zatem określać m.in. wartość służebności. Sąd I instancji wskazał, że ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią ocenę prawną i wskazania zawarte w niniejszym wyroku, a w szczególności poczynią kroki do wyjaśnienia wątpliwych kwestii związanych ze sporządzeniem operatu szacunkowego w wyżej opisanym zakresie. W ocenie Sądu, w sprawie niniejszej, z uwagi na zasadę prowadzanie postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej wyrażoną w art. 8 k.p.a., należałoby rozważyć czy nie jest zasadne sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowiący podstawę rozstrzygnięcia, pomimo składania do niego wyjaśnień i uzupełniania go, nadal budzi wątpliwości. Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2012r., poz. 270 ze zm.), dalej zw. p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza C. z dnia 5 marca 2015r. W skardze kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżyło powyższy wyrok w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Stosowanie do art. 174 pkt 1 p.p.s.a. zarzucono wyrokowi naruszenie przepisów prawa materialnego: 1) art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. 2012r., poz. 647 ze zm.), poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że wartość nieruchomości należy określać przy uwzględnieniu ewentualnych wydatków, jakie musiałyby zostać poniesione na ustanowienie drogi koniecznej, nie zaś przy uwzględnianiu wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną, zgodnie ze stanem nieruchomości na dzień jej sprzedaży, 2) art. 174 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774 j.t.), dalej ug.n. poprzez błędne jego zastosowanie i uznanie, że przepis ten odnosi się do elementów, jakie składają się na wartość nieruchomości, a także błędne przyjęcie, iż na wartość nieruchomości składają się m.in. prawa związane z własnością nieruchomości, również wówczas, gdy prawa te nie są ustanowienie w momencie dokonywania wyceny, 3) art. 153 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i uznanie, że brak wskazania do jakich sieci działki wyceniania i porównawcze mają dostęp powoduje niemożność uznania ich za nieruchomości podobne, co w opinii WSA w Białymstoku, dyskwalifikuje wartość dowodową operatu szacunkowego, w sytuacji kiedy w przygotowanym w sprawie operacie zawarto charakterystykę nieruchomości podobnych przy zastosowaniu współczynników korygujących, 4) art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i uznanie, że Sąd uprawniony jest do wypowiadania definitywnych ocen, że okoliczność w postaci usytuowania nieruchomości przyjętych do porównania na "terenach zalewowych" wpływa na wartość nieruchomości, podczas gdy dokonywanie ocen, co do tego, jakie cechy wpływają na wartość nieruchomości zastrzeżone jest na rzecz rzeczoznawców majątkowych. Sąd dowolnie przyjął, iż nieruchomość położna jest na "ternach zalewowych", a cecha ta powinna być uwzględniona przy szacowaniu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią ww. normy, wyboru - właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 174 ust. 2 p.p.s.a., zarzucono ponadto przedmiotowemu wyrokowi naruszenie przepisów postępowania, którym uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy: 1.art. 106 § 3 i art. 106 § 5 p.p.s.a., w zw. z art. 227-257 k.p.c., poprzez dopuszczenie jako dowodu, w postępowaniu przed WSA w Białymstoku, wydruku komputerowego elektronicznych map ze strony internetowej gminy C. w sytuacji, kiedy wydruk komputerowy nie ma charakteru dokumentu prywatnego, bądź urzędowego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, stąd też jego dopuszczenie i przeprowadzenie z jego treści dowodu przed sądem administracyjnym narusza dyspozycję ww. norm. W odpowiedzi na skargę kasacyjną J. C. wniósł o jej oddalenie i zasadzenie kosztów postępowania. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej, gdyż zakres rozpoznania sprawy wyznacza strona wnosząca skargę kasacyjną przez przytoczenie podstaw kasacyjnych i ich uzasadnienie. W sprawie nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania, wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. Skarga kasacyjna wniesiona w niniejszej sprawie zawiera usprawiedliwione podstawy zaskarżenia. Naczelny Sąd Administracyjny uznał za usprawiedliwione zarzuty naruszenia art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) i art. 174 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774 j.t.). Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 6 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany między wartością nieruchomości na dzień jej sprzedaży, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością na dzień jej sprzedaży, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wartość nieruchomości określa się na dzień jej sprzedaży. Należy zatem podzielić stanowisko skarżącego kasacyjnie, że błędna jest ocena Sądu I instancji, zgodnie z którą dokonując wyceny wartości nieruchomości należy brać pod uwagę ewentualne wydatki, jakie miałyby zostać poniesione w przyszłości na ustanowienie i urządzenie drogi koniecznej. Dokonując wyceny organ nie może brać pod uwagę przyszłych zamierzeń właściciela nieruchomości. W analizowanej sprawie ustalana jest opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą przeznaczania gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i wycenie podlega nieruchomość ..., dla której założona jest księga wieczysta. Urządzona droga konieczna nie istniała w momencie dokonywania wyceny, a wpływu na wartość tej nieruchomości nie może mieć możliwość poniesienia przyszłych wydatków na urządzenie drogi. Wydzielona z działki ... działka ... ma dostęp do drogi publicznej, poprzez drogę nieurządzoną. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym uwzględnił fakt niedostatecznie urządzonej infrastruktury technicznej, cecha dostępności komunikacyjnej została uwzględniona w ramach cechy "dostęp do uzbrojenia". Sąd I instancji z treści art. 174 ust. 3 u.g.n. wywiódł, że rzeczoznawca majątkowy powinien w sprawie niniejszej określić wartość służebności drogi koniecznej i uwzględnić ją przy ustalaniu wartości nieruchomości wycenianej. Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela tego stanowiska. Powyższa norma wskazuje jedynie, jakiego rodzaju opracowania, poza operatami szacunkowymi, sporządzać może rzeczoznawca. Nie ma ona zastosowania w sprawie niniejszej, w której rzeczoznawca opracował operat szacunkowy. Z treści art. 174 ust. 3a u.g.n. nie wynika ponadto, że możliwe jest przy dokonywaniu wyceny nieruchomości uwzględnienie wartości służebności, która nie istnieje na nieruchomości w dniu sprzedaży. Byłoby to sprzeczne z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Z treści operatu wynika natomiast, że niska dostępność komunikacyjna przedmiotowej nieruchomości została w operacie uwzględniona. Należy zgodzić się z zarzutem skargi kasacyjnej, że Sąd I instancji, bez wskazania podstaw prawnych polecił uwzględnienie przy wycenie przedmiotowej nieruchomości uwzględnienie kosztów ewentualnego, przyszłego urządzenia drogi koniecznej. Kolejny zarzuty skargi kasacyjnej dotyczy naruszenia art. 153 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że brak wskazania do jakich sieci działki wyceniana i porównawcze mają dostęp powoduje niemożność uznania ich za nieruchomości podobne, co w opinii WSA w Białymstoku, dyskwalifikuje wartość dowodową operatu szacunkowego, w sytuacji kiedy w przygotowanym w sprawie operacie zawarto charakterystykę nieruchomości podobnych przy zastosowaniu współczynników korygujących. Odnosząc się do tego zarzutu, wskazać należy, że wyboru właściwego podejścia i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie, stanu nieruchomości, dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 u.g.n.). Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 sierpnia 2008r. (sygn. II OSK 2016/06) przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Podobieństwo nie powinno budzić wątpliwości, ale nie oznacza identyczności nieruchomości przyjętych do porównania, istotna jest tu bowiem rola odpowiednich współczynników korygujących. Dokonując w sprawie niniejszej charakterystyki nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego zmianie rzeczoznawca majątkowy nadał oceny poszczególnym cechom nieruchomości. Sąd I instancji słusznie podniósł, że organ nie analizuje prawidłowości zastosowanych przez rzeczoznawcę rozwiązań merytorycznych w zakresie szacowania wartości, tj. sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości przyjętych do porównań, ponieważ są to zagadnienia z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, a także że operat został poddany ocenie przez organy. Zastrzeżenia Sądu I instancji, skutkujące uchyleniem zaskarżonej decyzji sprowadzały się m.in. do braku odpowiedzi na pytanie "za dostęp do jakich sieci działki porównawcze dostały jeszcze po 1 pkt oraz do jakiej sieci ma dostęp działka wyceniana". Jednak zauważyć należy, że z operatu wynika, co słusznie podnosi się w skardze kasacyjnej, że przyjęte do porównania nieruchomości mają lepszy dostęp do infrastruktury, przylegają do dróg asfaltowych bądź żwirowych, i to zostało uwzględnione przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących, czego Sąd I instancji nie podniósł w uzasadnieniu wyroku. Z opinii rzeczoznawcy majątkowego jasno wynika, że działka wyceniana, która nie ma dostępu do sieci infrastruktury technicznej, tylko przylega do nieurządzonej drogi, w której rozprowadzone są sieci wodociągowa i kanalizacyjna deszczowa, ma przydzielony pkt 1, zaś działki przyjęte do porównania mają ocenę tej cechy 2 i odpowiednią poprawkę kwotową. Należy także podzielić zarzut skargi kasacyjnej, że Sąd I instancji dowolnie przyjął, iż nieruchomości przyjęte do porównania położone są na "terenach zalewowych", a cecha ta powinna być uwzględniona przy szacowaniu wartości nieruchomości. Okoliczność tę Sąd I instancji wywiódł ze złożonych na rozprawie "wydruków elektronicznych map ze strony internetowej gminy C.". Ze złożonego "wyciągu z załącznika nr 2 do uchwały Nr ... z dnia 28 października 2004r." (Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy C.) wynika jedynie fakt istnienia w określonym miejscu terenów zalewowych, jednak nie wynika jakie działki są nim objęte, czy także te przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania. Poza tym rzeczoznawca podał w operacie, że przy określaniu położenia nieruchomości brał pod uwagę także położenie nieruchomości "na terenach podmokłych". Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny uznał zarzuty skargi kasacyjnej za usprawiedliwione i na podstawie art. 188 p.p.s.a. uchylił zaskarżony wyrok oraz uznając, że sprawa jest dostatecznie wyjaśniona, rozpoznał sprawę. Operat szacunkowy, po jego uzupełnieniu, stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości - dz. Nr ... - w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwałą nr ... Rady Miejskiej w C. z dnia 28 czerwca 2012r.) oraz na ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu tego wzrostu na kwotę określoną w decyzji. Wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił. Orzeczenie o kosztach postępowania sądowego uzasadnia art. 203 pkt 2 p.p.s.a. ----------------------- 3