I OSK 762/16

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiesław Morys Sędziowie NSA Olga Żurawska – Matusiak del. WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Rafał Kopania po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. R. i K. R. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 1 września 2015 r. sygn. akt II SA/Bd 516/15 w sprawie ze skargi B. R. i K. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Toruniu z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną. Wyrokiem z dnia 1 września 2015 r., sygn. akt II SA/Bd 516/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy oddalił skargę B. R. i K. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Toruniu z dnia [...] marca 2015 r. w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Wyrok ten został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Wójt Gminy Wąbrzeźno wszczął z urzędu postępowanie w przedmiocie wymierzenia skarżącym opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. dalej jako "u.g.n.") z tytułu wzrostu wartości ich nieruchomości położonej [...], składającej się z działek nr [...] o pow. 458 m.kw, [...] o pow. 480 m2 i nr [...] o pow. 303 m2 i nr [...] o pow. 298 m2. W toku postępowania organ ustalił, że na skutek zrealizowanej przez Gminę Wąbrzeźno w styczniu 2012 r. budowy sieci kanalizacji sanitarnej na terenach rekreacyjno-wypoczynkowych w miejscowości [...], dla ww. nieruchomości zostały stworzone warunki jej podłączenia do sieci kanalizacyjnej. Ze sporządzonego natomiast w dniu 20 listopada 2014 r. operatu szacunkowego wynikało, że na skutek wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej i stworzenia możliwości przyłączenia, wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 10 670 zł. Mając na uwadze powyższe, przy zastosowaniu stawki opłaty adiacenckiej wynoszącej 50 %, wynikającej uchwały nr XII/108/2007 Rady Gminy Wąbrzeźno z dnia 3 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Kujawsko-Pomorskiego Nr 144, poz. 2453), decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. Wójt Gminy Wąbrzeźno na podstawie przepisów art. 145 ust. 1 i 2 oraz art. 146 ust. 1, 1a i 3 u.g.n. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na kwotę 5.335,00 zł. W odwołaniu skarżący zarzucili, że w operacie rzeczoznawca, określając wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji według cen na dzień decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, pominął transakcje kupna, jakie miały miejsce w roku 2014 i zastąpił je droższymi transakcjami z lat 2012-2013, wskutek czego ustalony na 13,5 % wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości został zawyżony. Wskazali, że według ustaleń jednego ze specjalistów z zakresu szacowania nieruchomości wskaźnik ten powinien zamykać się w przedziale 5-9 %. Skarżący zakwestionowali także dobór nieruchomości przyjętych do porównania. Stwierdzili, że wagi cech rynkowych określono niezgodnie z zasadami podejścia porównawczego oraz stanem faktycznym, tj. nie uwzględniono istnienia lokalnej kanalizacji w postaci 2 cystern, a także niedokładnie opisano stan techniczno-użytkowy i nie zawarto istotnych elementów wpływających na jej wartość. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu decyzją z dnia [...] marca 2015 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji przyjmując, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany wybudowaniem sieci i stworzeniem warunków dla podłączenia do niej nieruchomości skarżących został ustalony prawidłowo. Ocenił, że operat szacunkowy stanowiący podstawę stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości jest spójny, niesprzeczny i w należyty sposób przedstawia proces wyceny nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego operat spełnia wymogi określone w przepisach art. 156 ust. 1 u.g.n. i § 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej jako: "rozporządzenie w sprawie wyceny"), a ponadto w momencie wydawania decyzji zachował on ważność w świetle przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości w sposób spełniający wymagania zawarte w art. 4 pkt 16 u.g.n. i art. 153 ust. 1 u.g.n. Wyjaśnił, że wymóg podobieństwa nie oznacza, iż porównywane nieruchomości powinny być identyczne. Dalej stwierdził, że w operacie zastosowano współczynniki korygujące wartości przypisane poszczególnym parametrom nieruchomości, w szczególności dotyczące wielkości nieruchomości, jej lokalizacji, uzbrojenia, dojazdu, czy walorów krajobrazowych, co pozwoliło na dokonanie wyceny w oparciu o dane transakcyjne dotyczące nieruchomości o innych parametrach. Prawidłowo w ocenie organu II instancji pominięto przy tym wartości części składowych nieruchomości. Organ uznał także, że dobór przyjętych do porównań transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej położonymi w Przydworzu nie był przypadkowy. Zwrócił uwagę, że do zastrzeżeń skarżących zgłoszonych do operatu w toku postępowania rzeczoznawca odniósł się szczegółowo w piśmie z dnia 30 grudnia 2014 r. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skarżący zarzucili naruszenie art. 146 § 1 u.g.n. oraz art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wskazali na wadliwości operatu, w szczególności wadliwy dobór transakcji przyjętych do porównań. Podnieśli, że sporządzony operat nie zawiera jakichkolwiek danych umożliwiających weryfikację przyjętych przez rzeczoznawcę założeń. Nie podzielili też stanowiska rzeczoznawcy, że dane pozwalające na określenie lokalizacji nieruchomości przyjętych do porównania w ramach postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej są objęte ochroną przewidzianą w ustawie o ochronie danych osobowych. W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie. W uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.; dalej jako "P.p.s.a.") Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy ocenił, że sporządzony w toku postępowania operat szacunkowy mógł stanowić podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb wymierzenia skarżącym opłaty adiacenckiej. Wyjaśnił, że dowód ten został opracowany zgodnie z powołanymi przez organy przepisami przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. W odniesieniu do poszczególnych zarzutów skargi stwierdził, że pomimo iż organy w wydanych decyzjach nie opisały szczegółowo stanu faktycznego sprawy, to jednak stosownie do przepisu art. 133 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Zawarty w aktach sprawy materiał jest natomiast kompletny, tak jak i operat na podstawie którego wydano zaskarżone rozstrzygnięcie. Wskazał, że wbrew stanowisku skarżących rzeczoznawca uwzględnił fakt, iż na wycenianej nieruchomości znajdują się fundamenty, gdyż w jej opisie podał, że działka jest częściowo zabetonowana. Akta sprawy tj. znajdująca się w nich dokumentacja zdjęciowa oraz protokół oględzin potwierdzają także częściowe zadrzewienie wycenianej nieruchomości i brak zabudowy. Sąd zwrócił uwagę, że w toku postępowania organ podjął działania w celu usunięcia wątpliwości i zażądał od rzeczoznawcy wyjaśnień. Wyjaśnienia te także należało uznać za wystarczające w ramach stosowania art. 80 k.p.a. Sąd I instancji nie podzielił też zarzutów skarżących co do wadliwości transakcji przyjętych do porównania dla potrzeb dokonywanej wyceny. Wprawdzie, jak stwierdził, są to transakcje z okresu wcześniejszego niż dwa lata wstecz od daty wyceny, tym niemniej Nota Interpretacyjna 1 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych na którą w toku postępowania powoływali się skarżący, a która zaleca wykorzystywanie do porównań nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży z okresu nie wcześniejszego niż dwa lata od daty na którą dokonuje się wyceny, dopuszcza pod warunkiem szczegółowego uzasadnienia także wykorzystanie cen z wcześniejszego okresu. W okolicznościach sprawy rzeczoznawca przyjmując do wyceny transakcje z lat 2010 i 2011 przed wybudowaniem kanalizacji i z lat 2012 i 2013 po wybudowaniu tej sieci szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko (pkt 10.1 i pkt 10.2 operatu szacunkowego) i w sposób logiczny i spójny wyjaśnił czym kierował się przy wyborze materiału porównawczego. Ocenił że rzeczoznawca zastosował się również do pozostałych wytycznych tej Noty, gdyż stosownie do jej punktu 3.6 uwzględnił i cechy rynkowe, jak i właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe nieruchomości. Ponadto stosownie do wymogu zawartego w jej punkcie 3.7 przy szacowaniu nieruchomości oparł się na aktach notarialnych dotyczących innych transakcji oraz zgodnie z zaleceniem do porównania wybrał trzy transakcje. Na zakończenie Sąd I instancji zwrócił uwagę, że skarżący nie podważyli prawidłowości sporządzenia operatu ani oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych przeprowadzoną w trybie art. 157 u.g.n., ani też tak zwanym "kontroperatem" czyli przedłożeniem innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. W podstawach wniesionej od powyższego wyroku skargi kasacyjnej skarżący zarzucili: - na podstawie art. 174 pkt 1 P.p.s.a. rażące naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie, co dotyczy: 1. art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, 2. § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i 2, § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; - na podstawie art. 174 pkt 2 P.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to: 1. art. 7 w związku z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez przyjęcie błędnych ustaleń, że wartość nieruchomości stanowiącej własność skarżących po wzrosła o 13,5%, podczas gdy zgodnie zasadami wyceny wskaźnik wzrostu wartości rynkowej nieruchomości na skutek podłączenia kanalizacji kształtuje się w przedziale 5-9%; 2. art. 80 w związku z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie wskazania, z jakich przyczyn organ uznał obecną wycenę za wiarygodną oraz przyczyn dla których odmówił wiarygodności i mocy dowodowej innym dowodom, a także poprzez zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności rzeczywistej wartości nieruchomości; 3. art. 8 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa; 4. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy skarżący wykazał, iż postępowanie organów administracji publicznej dotknięte było wadami, które uniemożliwiły prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie. W uzasadnieniu tak skonstruowanych podstaw skargi kasacyjnej skarżący w całości skoncentrowali swoje wywody na wadliwości operatu szacunkowego. Pomijając treść przywołanych przez nich przepisów, orzecznictwa, wyjaśnienia zasad sporządzania operatu z opisem zastosowanego podejścia i metody, skarżący konkretnie zarzucili, że wprawdzie rzeczywiście, jak stwierdził Sąd, rzeczoznawca w opisie ich nieruchomości podał, że jest ona częściowo zabetonowana, jednak do porównania dla potrzeb jej wyceny nie przyjął podobnych również częściowo zabetonowanych nieruchomości. Zgodzili się wprawdzie ze stanowiskiem Sądu I instancji, że w szczególnych przypadkach rzeczoznawca może przyjąć do porównania transakcje sprzedaży sprzed dwóch lat od daty wyceny, tym niemniej nie powinien całkowicie pominąć transakcji z 2014 roku czyli z okresu najbardziej zbliżonego do daty sporządzania operatu. Dalej zarzucili, że rzeczoznawca nie uwzględnił istotnej zmiany warunków na terenie wypoczynkowym na którym położona jest ich nieruchomość, a mianowicie, że od lata 2013 roku rozpoczął się tam proces wysychania jeziora (głównej atrakcji okolicy), który ma decydujący wpływ na spadek cen działek letniskowych, w tym i nieruchomości skarżących. W 2015 roku proces degradacji jeziora postępował do tego stopnia, że jego linia brzegowa w okresie od roku 2013 do 2015 cofnęła się o 55 metrów. W świetle tych informacji, jak wywodzili skarżący, wątpliwa wydaje się być teza biegłego "o znaczącym obrocie nieruchomościami wykorzystywanymi na podobny cel" w badanym okresie. Ponadto zdaniem skarżących kasacyjnie, operat nie zawiera jakichkolwiek danych pozwalających na weryfikację przyjętych przez biegłego założeń, w szczególności nie pozwala na ustalenie położenia każdej z analizowanych nieruchomości względem jeziora, co jest istotnym parametrem z punktu widzenia rzeczoznawcy sporządzającego wycenę. Dodatkowo brak jest w nim danych umożliwiających identyfikację przyjętych do porównania nieruchomości, stąd – jak stwierdzili - operat w ogóle nie poddaje się weryfikacji bądź jego weryfikacja jest ograniczona. Zdaniem skarżących, nie jest wystarczające w operacie wyłącznie wskazanie miejscowości, w której znajduje się dana nieruchomość przyjęta do porównania, gdyż wszystkie przyjęte do porównania działki położone są w tej samej miejscowości. Ponownie zwrócili uwagę, że dane pozwalające na określenie lokalizacji nieruchomości służących do porównania nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie o ochronie danych osobowych. Ponownie też wskazali, że według badań uznanego specjalisty z zakresu wyceny nieruchomości Ryszarda Cymermana wzrost wartości nieruchomości wskutek stworzenia dla niej warunków podłączenia do sieci kanalizacyjnej nie powinien przekroczyć progu 5-9 %. Wytknęli, że Sąd I instancji jako oczywistość przyjął zasadę, iż nieruchomość z dostępem do infrastruktury technicznej ma wartość wyższą niż bez tego dostępu. Tymczasem, jak argumentowali, omawiany dostęp jest tylko jednym z czynników mających wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, oprócz innych takich jak w niniejszej sprawie tj. wielkości działki, spadku atrakcyjności ośrodka wskutek wysychania jeziora, spadku koniunktury na rynku i wyposażenia w media. Podnieśli, że operat zawiera też pomyłki. W punkcie 10.1 rzeczoznawca wskazał bowiem, że dla szacowania wartości nieruchomości według stanu przed wybudowaniem przyjął transakcje spośród działek ujętych w tabeli 1, odrzucając wartości skrajne. Tymczasem analiza tabeli 1 prowadzi do wniosku, że rzeczoznawca wyliczając wartość ΔC przyjął najniższą z ujętych w tabeli cen, która powinna zostać odrzucona. Powyższe, wbrew stanowisku Wójta, SKO i WSA czyni operat niespójnym i powoduje konieczność jego korekty. Tym samym decyzje wydane na jego podstawie zostały podjęte z naruszeniem przepisów wskazanych w podstawach skargi kasacyjnej. W oparciu o powyższą argumentację skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Podstawy skargi kasacyjnej nie są usprawiedliwione. Dla rozpoznania sprawy w granicach wyznaczonych podstawami skargi kasacyjnej stosownie do przepisu art. 183 § 1 P.p.s.a. kluczowe znaczenie miały w tym przypadku zarzuty procesowe odnoszące się wyłącznie do prawidłowości oceny organów i Sądu I instancji jedynego przeprowadzonego w sprawie dowodu, a mianowicie operatu szacunkowego. Zauważyć należy, że wskazany w podstawach skargi kasacyjnej sposób naruszenia wymienionych w nich przepisów w pewnym stopniu nie pozostaje w związku z treścią ich uzasadnienia, albowiem jak wynika ze sformułowania podstaw naruszenie art. 7 i art. 77 oraz art. 80 k.p.a. miałoby polegać na wadliwym ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości na poziomie 13, 5 %, gdy tymczasem wartość ta, jak przekonują skarżący, kształtuje się w przedziale 5-9 % oraz naruszeniu art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. przez zaniechanie wskazania z jakich przyczyn organ m. in. odmówił wiarygodności innym dowodom. Tymczasem w sprawie administracyjnej, oprócz operatu szacunkowego oraz pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy nie było żadnych innych dowodów, zwłaszcza takich, których organ nie uwzględnił i co do których powinien wyjaśnić w uzasadnieniu, z jakich przyczyn odmówił im wiarygodności, a twierdzenia skarżących o rzekomo innym wzroście wartości nieruchomości niż wynikający ze sporządzonego w sprawie operatu, zwłaszcza na poziomie mieszczącym się w granicach 5-9 %, nie zostały nawet uprawdopodobnione. Powołanie się na przeprowadzone w tej dziedzinie badania naukowe nie mogło być wystarczające skoro w sprawie na ten temat nie przedstawiono jakichkolwiek materiałów, czy dokumentów do których rzeczoznawca mógłby się ustosunkować. Podkreślić też należy, że postępowanie sądowoadministracyjne nie jest dalszą kontynuacją postępowania administracyjnego w którym załatwiana jest sprawa administracyjna. Sprawa ta bowiem jest ostatecznie rozstrzygana przez organy, a sąd administracyjny kontroluje wyłącznie sposób jej załatwienia pod względem zgodności z przepisami. Jest to zasadnicza różnica, która w rozpoznawanej sprawie rozstrzyganej w oparciu o dowód z operatu szacunkowego mający walor dowodu z opinii biegłego ma to znaczenie, że wszelkie niejako nowe zastrzeżenia skarżących do operatu szacunkowego i ich argumenty zgłoszone dopiero na etapie postępowania sądowoadministracyjnego, nie mogą zostać wyjaśnione przy wykorzystaniu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy. Sąd administracyjny, z uwagi na takie ukształtowanie jego kompetencji, jakie przewidziano w przepisach ustrojowych (por. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych) nie ma bowiem możliwości przeprowadzenia dowodu z uzupełniającego przesłuchania rzeczoznawcy (por. art. 106 § 3 P.p.s.a.). Po to właśnie strona ma w postępowaniu administracyjnym zapewnioną możliwość wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji stosownie do zasady zawartej w art. 10 k.p.a., aby wszystkie swoje uwagi, wątpliwości i zastrzeżenia zwłaszcza w odniesieniu do takiego dowodu, jak dowód z operatu szacunkowego wymagający wiadomości specjalnych, mogła zgłosić i podnieść przed wydaniem decyzji. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy w żaden sposób bowiem nie można ani potwierdzić, ani tym bardziej rozwiać wątpliwości skarżących dotyczących spadku wartości ich nieruchomości z uwagi na fakt wysychania jeziora. Zastrzec należy, że również i ta okoliczność nie została w najmniejszym nawet stopniu uprawdopodobniona, niemniej jednak należy przyjąć, że gdyby rzeczywiście taki fakt miał miejsce i miałby on wpływ na poziom cen nieruchomości położonych w danej miejscowości, to okoliczność ta niewątpliwie musiałaby być znana specjaliście od wyceny nieruchomości i znalazłaby także odzwierciedlenie w sporządzonym operacie. Również niejako nowym argumentem skarżących mającym podważyć dowód wzrostu wartości ich nieruchomości wskutek wybudowania przez Gminę Wąbrzeźno kanalizacji jest uwaga, że do porównania rzeczoznawca przyjął nieruchomości nie mające w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. cechy podobieństwa, bo niewybetonowane częściowo tak jak nieruchomość skarżących. Wcześniej w skardze skarżący twierdzili jedynie, że rzeczoznawca tą okoliczność pominął. Dopiero w następstwie wskazania przez Sąd I instancji, że ta kwestia została jednak uwzględniona pojawił się argument o braku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania. Trudno i w tym przypadku zarzucić organom niewyjaśnienie sprawy w kontekście przepisów art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. czy błędnej oceny operatu z naruszeniem art. 80 k.p.a., ani tym bardziej uchybienia zasadzie wyrażonej w art. 8 k.p.a. skoro skarżący na etapie postępowania administracyjnego nie zgłaszali takiego zastrzeżenia. Niezależnie od powyższego należy wskazać, że podobieństwo nieruchomości, o którym mowa w art. art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza ich identyczności, a i pozyskanie do porównania transakcji nieruchomościami z takimi pozostałościami fundamentów po rozebranych zabudowaniach jak nieruchomość skarżących niewątpliwie byłoby utrudnione, co wręcz niemożliwe. Prawidłowości oceny organów i Sądu I instancji co do rzetelności operatu szacunkowego nie podważają także nowe zawarte dopiero w skardze kasacyjnej twierdzenia skarżących o pomyłce rzeczoznawcy w tabeli nr 1 operatu (str. 29 akt administracyjnych). Analiza zarówno tej tabeli, jak i tabeli 2 oraz wskazanie rzeczoznawcy "cena maksymalna i minimalna dla badanego rynku – po odrzuceniu cen skrajnych oscyluje w granicach:" oznacza, że ceny skrajne w tabeli nie zostały w niej ujęte. Jeżeli chodzi natomiast o dwa zasadnicze argumenty skarżących powtarzane zarówno w odwołaniu, jak i skardze, a mianowicie dotyczące niewłaściwego doboru do porównania transakcji pochodzących sprzed dwóch lat od daty wyceny, jak również nie podania w operacie bliższych danych pozwalających skarżącym dokładnie zlokalizować nieruchomości przyjęte do porównania, to i w tym przypadku nie można przyjąć, że doszło do jakichkolwiek nieprawidłowości. Przede wszystkim, jak wynika z operatu nie wszystkie ujęte w tabeli nr 2 transakcje zawarte już po wybudowaniu kanalizacji miały miejsce w okresie dłuższym niż dwa lata od daty wyceny (listopad 2014), a jedynie transakcje wskazane w punktach 2, 3, 6, 7 i 8 tj. połowa z nich, pozostałe pochodziły z 2013 roku. Rzeczoznawca w piśmie z dnia 30 grudnia 2014 r. wyjaśnił, że nie uwzględnił kilku transakcji z roku 2014, gdyż dotyczyły one działek zabudowanych i ustalenie wartości samego gruntu w cenie nieruchomości byłoby trudne z tego względu, iż należałoby określić wartość budynków, a na to potrzebowałby zgody ich właścicieli, co nie było możliwe. Z tym stanowiskiem rzeczoznawcy skarżący nawet nie polemizowali, a w szczególności nie podnosili, że wbrew jego twierdzeniom w 2014 roku miały miejsce także transakcje gruntami niezabudowanymi. Z kolei, jeżeli chodzi o nie podanie w operacie bliższych danych dotyczących nieruchomości przyjętych do porównania, to żaden przepis prawa w szczególności powołane w podstawach skargi kasacyjnej § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wymagają wskazywania dokładnego położenia umożliwiającego stronie precyzyjne zlokalizowanie nieruchomości. W sporządzonym operacie podano wystarczające dane zarówno co do opisu nieruchomości: stanu ich zagospodarowania ("działka niezagospodarowana i nie urządzona, otoczenie dobre"), ich składników roślinnych ("pojedyncze drzewa", "krzewy") nasłonecznienia ("dobre", "średnie"), jak również ich lokalizacji ("centrum ośrodka", "blisko jeziora", "pogranicze ośrodka"). To, że rzeczoznawca miał na uwadze odległości poszczególnych nieruchomości od plaży wynika jednoznacznie z treści jego pisma z 30 grudnia 2014 r. Zatem żadne z podnoszonych przez skarżących argumentów nie mogły nasuwać jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego w toku postępowania dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości skarżących operatu szacunkowego, a w istocie to właśnie na tych argumentach opierały się kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy procesowe zarzuty skargi kasacyjnej (art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz 80 i 107 § 3 k.p.a., a ponadto art. 8 k.p.a. i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a). Materialnoprawne podstawy miały bowiem charakter w pełni zależny od zarzutów zgłoszonych w oparciu o przepis art. 174 pkt 2 P.p.s.a. Na zakończenie należy wyjaśnić, że formalnoprawny brak powiązania wskazanych w podstawach skargi kasacyjnej przepisów kodeksu postępowania administracyjnego z przepisami procedury stosowanej przez Sąd I instancji tj. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nie uniemożliwiał ich zbadania. Sąd I instancji prawidłowo ocenił, że w postępowaniu administracyjnym nie miało miejsca takie naruszenie przepisów postępowania, które uzasadniałoby wydanie orzeczenia, o którym mowa w przepisie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. Nie znajdując zatem podstaw do uwzględnienia skargi kasacyjnej, także z przyczyn branych pod uwagę z urzędu (art. 183 § 2 P.p.s.a. i art. 189 P.p.s.a.) orzeczono o jej oddaleniu stosownie do art. 184 tej ustawy.