II SA/Łd 664/15

Dnia 4 listopada 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), , Protokolant Pomocnik sekretarza Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2015 roku sprawy ze skargi T. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego T. G. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. LS Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013r. poz. 267) – w skrócie: "K.p.a." – oraz art.59 i art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012r., poz. 647 ze zm.) – powoływanej dalej jako: "u.p.z.p." – utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem, urządzeń budowlanych oraz zjazdu przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 16. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że od decyzji organu I instancji odwołanie złożył T. G., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Strona zarzuciła nieprawidłowe wyznaczenie parametrów nowej zabudowy tj: wskaźnika powierzchni oraz szerokości elewacji frontowej, podnosząc, że wyznaczenie tak dużego wskaźnika przeczy zasadzie ładu przestrzennego, bowiem jedyna działka o takim wskaźniku jest przy ul. B 44 i nie posiada żadnego związku z inwestycją. Tym bardziej jest to niewłaściwe, że tak wysoki parametr spowoduje, że możliwa będzie zabudowa wzdłuż prawie całej działki sąsiedniej, a wybudowanie ściany o długości 35 m niekorzystnie wpłynie na sąsiedztwo. Równie nieuzasadnione było, zdaniem odwołującego, ustalenie szerokości planowanej elewacji, gdyż ustalenie 21 m jest jedynie dopuszczeniem maksymalnej zabudowy z obszaru analizowanego i przeczy jakiejkolwiek zasadzie ładu urbanistycznego od strony ul. A. Wzdłuż bowiem tej ulicy budynki mają od 8, 8 do 13, 5 m szerokości. Następnie organ odwoławczy przytoczył treść przepisów art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) – zwanego dalej: "rozporządzeniem" i wskazał, że organ uprawniony, wyznacza granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych, wynikających z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warunków. Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia wspomnianej powyżej analizy powinien mieć przede wszystkim na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa wynikającą z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Analizując działania organu I instancji Kolegium wskazało, że z przeprowadzonej analizy architektonicznej jednoznacznie wynika, iż zamierzenie inwestycyjne, polegające na budowie budynku mieszkalnego stanowi kontynuację funkcji aktualnej zabudowy. Jak wynika z analizy urbanistycznej w obszarze analizowanym istnieją obiekty o takiej funkcji. Analiza wykazała ponadto, że na obszarze poddanym analizie występuje zabudowa o podobnej funkcji (tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna np. przy ul. C 33, ul. A 10, ul. C 40) Teren ma dostęp do drogi publicznej - ul. A (droga gminna) poprzez projektowany zjazd indywidualny. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, bowiem przedłożone zostały pisma gestorów sieci w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej i elektrycznej. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów wnioskowana nieruchomość oznaczona jest jako tereny budowlane - symbol "Bp" oraz drogowe "dr". Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Dalej organ II instancji wyjaśnił, że w dniu 7 stycznia 2015r. zawiadomiono inwestora, o występowaniu rozbieżności pomiędzy złożonym wnioskiem a parametrami planowanej inwestycji. Pismem z dnia 12 stycznia 2015r. wnioskodawca skorygował wniosek i zmienił częściowo parametry planowanej przez siebie zabudowy. W ocenie organu odwoławczego przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w powyższym przepisie. Mianowicie: zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję mieszkaniową istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy w sposób zgodny z zastanym ładem przestrzennym w tym z uwzględnieniem istniejących cech zabudowy zarówno pod względem urbanistyki jak i walorów architektonicznych. Ustalone decyzją, docelowe parametry planowanego budynku zachowują cechy urbanistyczne i architektoniczne budynków istniejących na działkach poddanych analizie. Inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe, wobec regulacji art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek skutkowało ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium powołało się na § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia i wskazało, że w swojej decyzji organ I instancji ustalił wartość szerokości elewacji frontowej od 11m do 21m. Z analizy urbanistycznej wynika, że szerokości elewacji frontowych zabudowy obszaru analizowanego zawierają się w przedziale od 6,5m do 22,5 m., średnio 11,0 m. Wniosek inwestora wskazywał na 21,0 m. W tej sytuacji organ słusznie uznał, że zasadnym jest zatem wyznaczenie szerokości elewacji frontowej dla planowanej zabudowy w oparciu o maksymalną szerokość elewacji frontowej zabudowy wyznaczoną w obszarze analizowanym. Przyjęcie takiej wartości jest zgodne z charakterem proponowanej inwestycji i parametrami elewacyjnymi budynków mieszkalnych występujących w obszarze analizowanym, bowiem jak organ wskazał w obszarze występują budynki wolnostojące oraz w formie zabudowy szeregowej, lub bliźniaczej, o szerokościach elewacji przekraczających średnią wartość. Kolegium zgodziło się ze stanowiskiem organu I instancji, że przyjęcie tej wartości nie jest sprzeczne z cechami tego terenu i jest zgodne z wnioskiem inwestora. W kwestii wskaźnika zabudowy Kolegium, przytaczając treść § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, wyjaśniło, że wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni terenu dla całego analizowanego obszaru zawiera się w przedziale od 0,05 do 0,32. Średnio, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki dla obszaru analizowanego jest równy 0,21. Planowana inwestycja nie wprowadza istotnych zmian w sposobie dotychczasowej intensywności zabudowy tego obszaru. Przyjęcie wskaźnika dla inwestycji od 0,11 do 0,32 wartości nie było, zdaniem organu II instancji, sprzeczne z cechami tego terenu i zgodne z wymogami przepisu. Dalej Kolegium wyjaśniło, że tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Przewidziany w powołanej normie wymóg kontynuacji funkcji należy bowiem rozumieć szerzej, uznając, że nowa zabudowa jest dopuszczalna, o ile nie godzi ona w zastany stan rzeczy. Kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być bowiem traktowana jedynie jako możliwość powstania budynków tego samego rodzaju co istniejące. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być, jak wyżej już wskazano, tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową i rzeczywistą funkcją terenu czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie można uznać, że podstawą do decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym, bowiem celem ustawodawcy było wprawdzie zachowanie ładu przestrzennego ale nie blokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga harmonijnego współistnienia nowej zabudowy z zastaną, co nie oznacza wymogu identyczności. Orzecznictwo sądów administracyjnych rozróżnia budownictwo jednorodzinne wolno stojące i jednorodzinne bliźniacze oraz jednorodzinne szeregowe. Jednakże istniejące między nimi różnice nie mogą mieć decydującego znaczenia z punktu widzenia zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem nie stanowi ona nakazu sytuowania w sąsiedztwie wyłącznie budynków identycznych. Nie zwalnia to jednak organu od dokonania wyczerpującej analizy sytuacji faktycznej sprawy, w szczególności gdy, tak jak w sprawie niniejszej, na terenie z zastaną (jak wynika z mapy) zabudową jednorodzinną wolno stojącą uzupełnioną budynkami gospodarczo - garażowymi, inwestor zamierza zlokalizować zabudowę jednorodzinną szeregową. Według organu odwoławczego, nawet pobieżny rzut oka na mapę załączoną do wniosku z wyrysowaną propozycją przyszłej lokalizacji budynków pozwala na stwierdzenie, że inwestycja nie zmieni w istotny sposób obrazu zagospodarowania terenu. W kwestii zaś zacienienia na skutek budowy tak dużej inwestycji, Kolegium wskazało, że w pkt 4 decyzji pierwszoinstancyjnej zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja a mianowicie wskazano na treść art. 5 ustawy - Prawo budowlane. Natomiast decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania na konkretnej działce gruntu, wskazanej we wniosku inicjującym postępowanie w sprawie, projektowanej inwestycji, stanowiąc poprzez swoje ustalenia pewne ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy dla wydania pozwolenia na budowę. Organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 64 ust. 1 w związku z art. 56 ustawy). Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego złożył T. G., zarzucając naruszenie przepisów prawa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 5 i § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003.164.1588) - poprzez przyjęcie parametrów ustalonych w sposób niezgodny z ww. rozporządzeniem; 2. art. 7 K.p.a. poprzez brak wyjaśnienia podnoszonej kwestii rozbieżności l w oznaczeniach nr geodezyjnych działek objętych skarżoną przeze mnie decyzją o warunkach zabudowy, a w szczególności rozbieżnością pomiędzy treścią decyzji, a jej załącznikiem graficznym. W uzasadnieniu skargi autor zakwestionował wnioski organów o zgodności określonych w edycji parametrów z zastaną intensywnością zabudowy omawianego obszaru. Zdaniem skarżącego taka sytuacja miałaby miejsce wyłącznie w przypadku ustalenia wskaźnika na poziomie wyliczonego średniego, czyli wartości maksymalnie 0,21. Poza tym organ l instancji nie poddał analizie kwestii ustalenia wskaźnika wyższego niż wyliczony średni wskaźnik intensywności zabudowy występujący na obszarze analizowanym. W ocenie skarżącego ustalenie tak wysokiego wskaźnika zabudowy dla działki przy ul. A 16 niewątpliwie będzie miało wpływ na sposób jej zabudowy, a w tym na fakt umożliwienia zabudowy wzdłuż prawie całej długości granicy z jego nieruchomością (działki 111/1 i 111/2) co zdecydowanie zmieni jej warunki naturalne, a zwłaszcza nasłonecznienie. Projektowana na działce przy ul. A zabudowa będzie znajdowała się od strony południowej jego działki. Wybudowanie z tej strony ściany budynku o długości ok. 35 m zdecydowanie wpłynie na zmniejszenie atrakcyjności jego nieruchomości oraz pogorszenie warunków jej użytkowania. Skarżący podniósł także, że działki położone w obszarze analizowanym posiadają zabudowę frontową, przeważnie wolnostojącą. Tyły tych działek zagospodarowane są w postaci ogrodów przydomowych. Układ zabudowy działek przylegających do siebie w ramach kwartałów rozdzielonych ulicami osiedlowym kształtują zabudowę przyuliczną usytuowaną od zewnątrz tych kwartałów. Jednocześnie działki te są zagospodarowane zielenią rekreacyjną od strony zaplecza i przez to tworzą wspólne enklawy zieleni. Wykorzystanie przez inwestora kwestionowanej inwestycji maksymalnej intensywności zabudowy nieruchomości objętej decyzją spowoduje zaburzenie opisanego charakteru zabudowy. Mimo, iż realizacja inwestycji nie jest przewidziana w granicy, to sposób jej usytuowania (zabudowa wzdłuż pawie całej długości granicy z jego działką) nadaje jej charakter wręcz oficynowy, który jest absolutnie obcy na tym terenie. Na tej podstawie skarżący uznał, że ustalenie wskaźnika zabudowy nastąpiło niezgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia. Organ I instancji nie dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania oraz nie uwzględnił zasad zachowania ładu przestrzennego. Dopuszczenie wyjątku ( wskaźnika 0,32 przy wyliczonym średnim 0,21) nie jest poparte szczegółową analizą, uwzględniającą ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a jedynie uwzględnia interes inwestora. SKO w żaden sposób nie zweryfikowało takiego stanu rzeczy. Skarżący zakwestionował również ustalenia dotyczące szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy, jako niezgodnej z § 6 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z przeprowadzoną analizą urbanistyczną załączoną do decyzji o warunkach zabudowy wyliczona została średnia szerokość elewacji frontowych działek położonych w ramach wyznaczonego terenu analizowanego. Wielkość tę wyliczono na 11m. Niezrozumiałym jest zatem ustalenie szerokości elewacji frontowej (od ul. A) dla terenu omawianej działki jako maksymalnie 21,0 m. Ustalenie to przeczy wykonanym obliczeniem zawartym w analizie urbanistycznej. Średnia szerokość elewacji frontowej obszaru analizowanego wynosi bowiem 11,0 m, a z tolerancją 20% zawierać się będzie w przedziale 8,8 do 13,2 m (w treści analizy urbanistycznej nieprawidłowo podano wartość 13,5 m). Wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej niż wyliczona powyżej byłoby zdaniem skarżącego zasadne, gdyby zmierzało do zachowania kontynuacji istniejącej zabudowy wzdłuż ul. A, gdzie szerokość niektórych budynków istotnie przekracza 13,2 m a nawet 13,5 m. Ustalenie szerokości maksymalnej, jako 21 m nie znajduje zatem żadnego uzasadnienia w przeprowadzonej analizie i jest jedynie dopuszczeniem maksymalnej szerokości zabudowy jaką można zrealizować na działce o szerokości 29 m z zachowaniem odległości od granic sąsiednich pozwalającej na umieszczenie okien w bocznych ścianach budynku (czyli po 4 m z każdej strony). Skarżący zarzucił także, że Kolegium nie wyjaśniło także sprawy niezgodność treści mapy (załącznik nr 1 do decyzji o warunkach zabudowy, Analiza urbanistyczna - część graficzna oraz Koncepcja planu zagospodarowania terenu) z ustaleniami zawartymi w treści decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi. W kwestii zarzutu błędnej numeracji działek w treści decyzji organu I instancji oraz w analizie urbanistycznej Kolegium wyjaśniło, że inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskazał, że działki o nr 112/1, 112/2 i 112/3, scalone zostały do nr 112/4 i 114/12 (co wskazano na 10 stronie akt administracyjnych) zatem bezsprzecznie teren inwestycji wobec którego prowadzono postępowanie jest niezmienny. Bez znaczenia pozostaje zatem fakt, iż skarżący jest współwłaścicielem działki nr 114/11 stanowiącej działkę drogową i wymienionej w skarżonej decyzji oraz zaznaczonej w załączniku graficznym. Warto nadmienić, że mapa znajdująca się w aktach sprawy, będąca podstawą orzekania, zgodnie z widniejącą na niej pieczęcią jest aktualna na miesiąc wrzesień 2014r. zaś wniosek inwestora jak wynika z prezentaty organu złożony został w organie właściwym w dniu 27 października 2014r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd administracyjny, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., nr 270, powoływanej dalej jako p.p.s.a.). Sąd administracyjny natomiast nie przejmuje sprawy do merytorycznego rozpoznania. W myśl art. 134 § 1p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei art. 135 p.p.s.a. stanowi, iż sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Skarga jest zasadna, choć sąd nie podzielił dwóch z trzech zarzutów w niej wskazanych. Kontroli sądu poddane zostało postępowanie i wieńcząca je decyzja w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla budynku jednorodzinnego z garażem. Podstawę procesowania i orzekania przez organy stanowi art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012r., poz. 647 ze zm., powoływana jako u.p.z.p. ). Zgodnie z jego brzmieniem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w tym przepisie (pkt 1-5), w tym gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1). Z kolei wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r., Nr 164, poz. 1588, powoływane także jako rozporządzenie). Organ przeprowadził postępowanie wyjaśniające w sposób wymagany powyższymi regulacjami. Rozstrzygnięcie w sprawie zostało poprzedzone analizą urbanistyczną, odpowiadającą wymogom rozporządzenia. Sama analiza wydaje się być dość szczegółowa, wskazane są wszystkie działki zabudowane z terenu analizowanego z podaniem wszystkich parametrów zabudowy występujących na tych działkach. Analiza jest zatem czytelna, niezbędne parametry inwestycji określone zostały prawidłowo. Wskazane w decyzji parametry nowej inwestycji odpowiadają wymogom ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie naruszają ładu p0rzestrzennego. Zaskarżona decyzja została uzasadniona w sposób umożliwiający weryfikację dokonanych ustaleń, jak i poprawność rozważań. Sąd nie podzielił zarzutów skargi co do braku podstaw do przyjęcia określonej w decyzji wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy i wskaźnika szerokości elewacji frontowej oraz zarzutu nienależytego ich uzasadnienia . Istotnie zasadą jest przyjmowanie wskaźników odpowiadających średniej wielkości w analizowanym terenie. I tak, zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Odstępstwo od tej zasady, przewidziane w ust. 2 powołanej ustawy stanowi wyjątek, którego zastosowanie wymaga należytego uzasadnienia. W kontrolowanej decyzji o warunkach zabudowy określono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 0,32, przy średniej dla terenu 0,21. Rację ma skarżący, że organ I instancji w uzasadnieniu decyzji nie wyjaśnił tego odstępstwa, wyjaśnienie znajduje się jednak w załączniku zawierającym wyniki analizy urbanistycznej. Załącznik zaś stanowi integralną część decyzji. Podobnie jest z ustalonym wskaźnikiem szerokości elewacji frontowej, ustalonym w wysokości 11m do 21m , przy średniej wielkości tego parametru 11m. Stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Również i w tym wypadku dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Wydaje się wystarczającym uzasadnieniem dla przyjętych wielkości, określonych w granicach dających inwestorowi możliwość wyboru wskazanie, że parametry takie występują w analizowanej przestrzeni urbanistycznej, nie przekraczają ustalonych wielkości maksymalnych. Pozwala to na wniosek, że mieszcząca się w tych parametrach inwestycja nie zaburzy zastanego ładu przestrzennego, bowiem nie jest sprzeczna z istniejącą w tym obszarze zabudową. Dla zachowanie ładu przestrzennego nie jest wymagana tożsamość czy zbieżność nowej zabudowy, a brak kolizji projektowanych rozwiązań w zakresie wszelkich wymaganych wskaźników, kryteriów z już istniejącą zabudową. Tak szeroko rozumiany ład przestrzenny pozwala na zachowanie balansu między interesem społecznym, a uprawnieniami właścicieli nieruchomości do swobodnej zabudowy.. Zawarte w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego argumenty o zgodności przyjętego wskaźnika szerokości elewacji frontowej z przepisami dotyczącymi obowiązku zachowania odległości od granic nieruchomości są jedynie dodatkowym, choć niezbędnym kryterium pozwalającym na ocenę prawidłowości przyjętych rozwiązań. Z uwagi na powyższe niezasadne są zarzuty dotyczące wadliwego przyjęcia wskazanych parametrów zabudowy. Trafny jest natomiast zarzut rozbieżności w numeracji działek między jej częścią tekstową a graficzną w postaci mapy (załącznik nr 1). Otóż w decyzji wskazano, że inwestycja jest planowana w Ł. przy ul. A 16 na działkach nr 112/4, 114/2 i na fragmentach działek nr 114/11 i 114/18. Na załączniku graficznym zakreślono tymczasem linie rozgraniczające teren inwestycji wokół działek nr 112/2, 112/3, 114/12.. Zarzut ten skarżący podnosił już w odwołaniu, jednak rozbieżność owa nie została wyjaśniona w toku postępowania odwoławczego. Tymczasem powyższe uchybienie jest nieakceptowalne, wymaga wyjaśnienia i usunięcia. Czyni zasadnym zarzut wadliwych ustaleń faktycznych, a więc przepisów postępowania (art. 7, 77 1 k.p.a.). Stanowi ono też o naruszeniu art. 54 ( zw. z art. 61 ) u.p.z.p., który określa, że decyzja ustalająca warunki zabudowy określa m.in. rodzaj inwestycji (pkt 1), warunki szczegółowego zagospodarowania terenu i ) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali (pkt 3). Dla oceny zasadności zarzutu nie ma znaczenia wyjaśnienie tej kwestii w odpowiedzi na skargę. To decyzja, wraz z załączoną do niej w postaci załącznika mapą określa teren inwestycji. Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. uznając, że wada decyzji może zostać usunięta przez organ odwoławczy. O kosztach orzeczono na podstawi art. 200 i 205 p.p.s.a. LS