II SA/Kr 1103/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie: WSA Kazimierz Bandarzewski WSA Paweł Darmoń Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 czerwca 2015 r., znak: [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty tytułem wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Prezydent Miasta decyzją z 6 lutego 2015 r., na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), uchwały Nr XCIII/932/05 Rady Miasta Krakowa z 9 listopada 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K., ze zmianami wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Nr [...] z 13 grudnia 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 6 stycznia 2006 r. Nr 2, poz. 18), ustalił w stosunku do Spółdzielni w L. z siedzibą w L. zbywcy części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0721 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 23260,80 zł. W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 19 lutego 2010 r. Spółdzielnia w L. z siedzibą w L., umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonała sprzedaży części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...]. Organ ustalił, że przedmiotowa część nieruchomości podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K., zatwierdzonego uchwałą Nr XCIII/932/05 Rady Miasta Krakowa z 9 listopada 2005 r. ze zmianami wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Nr [...] z 13 grudnia 2005 r., obowiązującego od 6 lutego 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 24MN(s). Bezpośrednio przed wejściem w życie ww. miejscowego planu przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z uwagi na utratę mocy obowiązującej poprzedniego planu z dniem 31 grudnia 2002 r. Z treści § 31 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K. wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30%, a dla terenów stanowiących własność Gminy Miejskiej - 0%. Sprzedaż przedmiotowej części nieruchomości nastąpiła w dniu 19 lutego 2010 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K. i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego. Odwołując się do uregulowań zawartych w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ wskazał, że dla ustalenia renty planistycznej niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. Pismem z 10 maja 2010 r. zawiadomiono o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie. Dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Przedłożony operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 6 lutego 2006 r. Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K., tj. 6 lutego 2006 r., istniała część nieruchomości gruntowej, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0721 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objęta księgą wieczystą Nr [...]. Od 6 lutego 2006 r. przedmiotowa część nieruchomości podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 24MN(s). Dla przedmiotowej części nieruchomości nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K., decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K. nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości przedmiotowej części nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób jej wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej części nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu jako teren niezabudowany, porośnięty trawą, rzeczoznawca majątkowy ustalił na podstawie dokonanych w dniu 23 października 2014 r. oględzin przedmiotowej części nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego protokół z oględzin przedmiotowej części nieruchomości stanowi załącznik do operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, iż do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa część nieruchomości podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Rolnym i Urządzeń Rolnictwa oznaczonym na rysunku planu symbolem RM 300, w którym to obszarze obowiązywały ponadto strefy polityki przestrzennej nr 11, nr 13, nr 15 i nr 20. Wobec powyższych ustaleń rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 6 lutego 2006 r. oraz cen z dnia zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 19 lutego 2010 r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K., drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej części nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta. Dla określenia wszystkich trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W wyniku powyższego ustalił, że: wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K. wynosi 120 890 zł; wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu wynosi 43 354 zł; wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta wynosi 29 748,00 zł. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono zatem, iż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta jest mniejsza niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K. zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w K. a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i wynosi 77536 zł. Oznacza to, że wysokość renty planistycznej wynosi 23260,80 zł. W piśmie z 17 grudnia 2014 r., rzeczoznawca majątkowy złożył wyjaśnienia w przedmiocie wykonanego przez niego operatu szacunkowego, ustosunkowując się w tym zakresie do zarzutów stron. Od decyzji odwołanie złożyła Spółdzielnia w L., która wskazała, że sprzedała działkę za cenę 108150 zł. W ocenie odwołującego, wycena działki na kwotę 120890 zł jest zawyżona. Działka znajduje się w obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego, ale brak dojazdu do niej oraz niekorzystny kształt (7x103m) wyklucza jakąkolwiek możliwość jej zagospodarowania zgodnie z planem. Działka została nabyta przez mieszkańca Opatkowic na powiększenie własnej posesji w przeciwnym razie mogła być wykorzystana wyłącznie jako łąka. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 26 czerwca 2015r., znak: [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 , 3, 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art.151 - 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ II instancji podał, że przedmiotowa decyzja oparta została na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jako niezmiernie szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 § 3 kpa. Organ I instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał wszystkie informacje i wyjaśnienia związane z prowadzonym postępowaniem, jak i wydanym rozstrzygnięciem. Omówił też bardzo szczegółowo przeprowadzony dowód w sprawie - operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Dokonując oceny przedłożonego w postępowaniu operatu szacunkowego Kolegium podało, że operat ten został wykonany według zasad i metod przewidzianych w przepisach i należy uznać go za dowód w sprawie. W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości mając na uwadze trzy jej stany, tj. jej wartość, jaką prezentowała ona w czasie, gdy obowiązywały ustalenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta, wygasłego 31 grudnia 2003r, wartość jaką posiadała, gdy nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania (czyli wg faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości), oraz wartość, jaką posiada ona obecnie, czyli pod rządami obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium podkreśliło, iż stan nieruchomości został oceniony na dzień wejścia w życie planu obecnie obowiązującego, jako że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości jaka faktycznie istniała na dzień wejście w życie planu. Taka zasada jest w pełni zaakceptowana przez licznie istniejące orzecznictwo sądowo administracyjne. Organ I instancji dokonał szerokiej weryfikacji prawidłowości sporządzonego dowodu wartości nieruchomości. W operacie tak jak i w treści samej decyzji, dokonano uzasadnienia dla przyjęcia wykazanych nieruchomości do zbioru nieruchomości porównawczych, które z założenia, tak jak to wskazano powyżej, winny być podobne. Dokonano uzasadnienia przyjętej przez rzeczoznawcę skali ocen atrybutów korygujących, szczególnie do tych cech, które różnią nieruchomość wycenianą z nieruchomościami przyjętymi do porównań. Mając na uwadze nieruchomości przyjęte do porównań a stanowiące bazy, jak i nieruchomości wybrane z baz, jako nieruchomości podobne i stanowiące pary do nieruchomości wycenianej - zostały one prawidłowo opisane. Ustalone przez rzeczoznawcę cechy odnoszą się, zdaniem Kolegium, do wszystkich atrybutów, które mają wpływ na ich cenę. Również sam wybór nieruchomości podobnych stanowiących bazę został uzasadniony, co pozwala na weryfikację, na ile nieruchomości wzięte do porównań wykazują podobieństwo pod względem prawnym, fizycznym i funkcjonalnym do nieruchomości wycenianej, co równocześnie nie pozwala na kontrolę prawidłowości wartości końcowych. Wartość działki nr [...] została określona z uwzględnieniem dysproporcji pomiędzy przedmiotem wyceny, a nieruchomościami podobnymi, które to różnice odzwierciedlone zostały za pomocą cech rynkowych. Treść operatu jednoznacznie określa podstawy wyboru atrybutów o charakterze cenotwórczym oraz ich wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. I tak wartość prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] położonej w K., przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód została ustalona na kwotę 120 890 zł, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości - na kwotę 43354 zł, przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta - 29748 zł. W tej sytuacji zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a upzp wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice - Zachód" w K., a jego wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Z uwagi na fakt, że różnica ta wynosi 77536 zł, to jednorazowa opłata planistyczna wynosi 30 % tej sumy, tj. 23260,80 zł. Spółdzielnia w L. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] domagając się jej uchylenia, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów: art. 7 k.p.a., art. 77 § 1. k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 107 § 3. k.p.a., przepisów art. 2 pkt. 12 i art. 36 ust. 4. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów art. 4 pkt. 16, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu strona skarżąca wskazała, że działka budowlana zdefiniowana jest w przepisie art. 2 pkt. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z tej ustawowej definicji wynika, że tylko taka nieruchomość gruntowa może być uznana za działką budowlaną, która posiadając wymienione wyżej cechy położona jest w obszarze przeznaczonym na cele budownictwa mieszkaniowego zgodnie z prawem miejscowym czyli miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zatem nieruchomość gruntowa nie posiadająca wymienionych cech, chociażby była położona w obszarze przeznaczonym na cele budownictwa mieszkaniowego nie może być uznana za działkę budowlaną. Stanowiąca przedmiot sprawy działka nr [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej, a jej cechy geometryczne - wydłużony prostokąt o wymiarach 103m x 7m nie pozwalają zgodnie z przepisami prawa budowlanego na lokalizację jakiegokolwiek budynku mieszkalnego. Z powyższych przyczyn zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i włączenie tej nieruchomości do obszaru, który może być zabudowany budynkami mieszkalnymi, nie spowodowała żadnej zmiany w możliwości wykorzystania tej działki na cele inne niż dotychczasowe czyli rolnicze. Brak możliwości wykorzystania działki nr [...] na cele budowlane wynikający z jej oczywistych cech, wyłącza zatem możliwość żądania zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, bowiem wzrost wartości tej działki jeżeli w ogóle nastąpił nie pozostaje w związku z uchwaleniem planu miejscowego i włączeniem tej działki do terenów budownictwa mieszkaniowego. Ponadto strona skarżąca wskazała, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzony został z naruszeniem podstawowych zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w przepisach pkt. 16 art. 4, art.153 ust. 1 i art. 154 ust. 1. Wyceniana działka nie jest w żadnym wypadku podobna do działek przyjętych do porównania, albowiem nie posiada dostępu do drogi publicznej, oraz jej geometryczny kształt uniemożliwia lokalizację jakiegokolwiek budynku mieszkalnego, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przyjęte do porównania działki posiadają dostęp do drogi publicznej i nadają się do wykorzystania na cele budownictwa mieszkaniowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do przepisu art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki przewidziane w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ jej zarzuty i argumenty w niej podniesione nie podważają legalności kwestionowanej decyzji. Zaskarżona decyzja w ocenie Sądu odpowiada prawu, a jej uzasadnienie w sposób jasny i niebudzący wątpliwości przedstawia zebrany w sprawie materiał dowody oraz jego ocenę wraz kryteriami, którymi kierował się organ. Instytucję jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. opłaty planistycznej) regulują przepisy art. 36 i 37 ustawy 27. 03. 2003 r. a o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647) dalej w skrócie u.p.z.p., Zgodnie z przepisem 36 ust. 4 jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. roszczenie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 3 ). Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 . W świetle art. 36 ust. 4 powołanej ustawy, jeżeli w związku ze zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 3 powołanej ustawy, roszczenia z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, natomiast zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy, przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. Zważyć należy, że z powołanych przepisów wynika, iż dochodzenie roszczeń, o których stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest czasowo ograniczone tj. po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany właściwy organ traci możliwość ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zwanej także opłatą planistyczną. Zgodnie natomiast z treścią art. 87 ust. 3 a u.p.z.p. Jeżeli uchwalenie miejscowego planu nastąpiło po dniu 3 grudnia 2003 r. w zw. z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r. przepisu art. 37 ust.1 zd. drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości , nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r, jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości , o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartości nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. W rozpatrywanej sprawie sporna kwestia pomiędzy organem i stroną skarżącą dotyczy zasadności wymierzenia takiej opłaty w sytuacji gdy – jak w podnosi strona skarżaca - przedmiotowa nieruchomość ze względu na swoje wymiary wynoszące 7 m x 103 m nie może być wykorzystana na cele budownictwa mieszkaniowego. Pozostałe kwestie są niesporne. W konsekwencji strona skarżąca kwestionuje zasadność wymierzenia powyższej opłaty w kwocie ustalonej przez organ I instancji, utrzymanej decyzją II instancji. W przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta przed upływem 5 letniego terminu o jakim mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. oraz, że w nieobowiązującym planie miejscowym przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem RM 30, - Obszar Rolny i Urządzeń Rolnictwa natomiast w obowiązującym MPZP dla obszaru Opatkowice-Zachód w K. uchwalonym uchwałą nr XCIII932/05 RM Krakowa z 9 listopada 2005 r. w obszarze o symbolu 24 MN(s) – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej. W ocenie Sądu nie może odnieść skutku zarzut, zgodnie z którym ze względu na wymiary, a w szczególności b. wydłużony kształt przedmiotowej nieruchomości (7m x 103 m) nie nadaje się ona do wykorzystania jako działka przeznaczona do zabudowy mieszkaniowej. Należy wskazać, że istotne jest przeznaczenie w obowiązującym planie miejscowym obszaru przedmiotowej działki na cele budowlane, a nie to czy może ona być samodzielnie wykorzystana pod zabudowę. Nadto trzeba zważyć, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako dz. nr [...] o pow. 0.0721 ha została nabyta notarialną umową sprzedaży z 19.02. 2010 r. (Rep. A nr [...]) na powiększenie posiadanej posesji, którą już nabywca posiada. Gdyby powyższa nieruchomość nie znajdowała się w obszarze o przeznaczeniu budowlanym jej nabycie nie mogłoby się wiązać z realizacją celu budowlanego, natomiast w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nieruchomość ta w powiązaniu z innymi nieruchomościami znajdującymi się w tym obszarze może być w pełni efektywnie wykorzystana pod zabudowę mieszkaniową, a jeśli tak, to nie pozostaje to bez wpływu na jej wartość. Zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz.651 ze zm.) dalej w skrócie u.g.n. , opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego przedstawia rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przepis art. 152 cyt. ustawy stanowi, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W myśl § 4 ust. 2 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej wyceny, źródła danych o nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (§ 56 ust. 1 pkt 1, 3, 7 rozporządzenia ) W przedmiotowej sprawie celem wyceny było ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej jako dz. nr [...] obr. [...] jed. ewid. [...] w K., a jeśli tak to w jakiej wysokości. Podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie sporządzony został operat szacunkowy w dniu 3 listopada 2014 r. przez mgr L. G., posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...]. Dokonując oceny przedłożonego w aktach sprawy ww. operatu szacunkowego, która obejmuje zbadanie czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności i niezgodności z przepisami, pomyłek, braków, które powinny sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartości dowodową z pominięciem wiadomości specjalistycznych, które są wyłącznie domeną rzeczoznawcy trzeba wskazać, że w ocenie Sądu ww. operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo i obiektywnie oceniony przez organy obu instancji. Wykonana w nim wycena przedmiotowej nieruchomości z punktu widzenia obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego z 21. 09. 2004 r. jest prawidłowa i w związku z tym mogła stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Sąd w składzie orzekającym podziela w tym zakresie pogląd organu II instancji, zgodnie z którym przedmiotowy operat stanowiący podstawowy dowód w sprawie spełnia wymogi formalne, co nie pozwala zakwestionować operatu jako dowodu w przedmiotowej sprawie. Przede wszystkim należy wskazać, że w przedłożonym operacie określono przedmiot wyceny i zakres wyceny, wskazując prawidłowo, iż stan przedmiotu wyceny określony został na dzień 6. 02. 2006 r. tj. dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego obszaru Opatkowice – Zachód w K.. Rzeczoznawca prawidłowo dokonał ustaleń dotyczących wzrostu wartości w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metoda porównania parami, przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości zastosowano unormowanie z wyżej cyt. art 87 ust. 3 a u.p.z.p. tj. przy obliczaniu wartości działki nr [...] zgodnie z jej faktycznym wykorzystaniem przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego. W operacie przedstawiona została wielostopniowa analiza transakcji zawieranych na rynku lokalnym w K., obejmują zarówno transakcje nieruchomościami niezabudowanymi gruntowymi jak nieruchomościami o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe z określeniem współczynników zmienności cen. Kolejno przedstawiona została analiza nieruchomości podobnych jak wyceniana działka nr [...] ze wskazaniem jakie cechy i wagi zostały uwzględnione przy doborze nieruchomości podobnych. Cechy różnicujące i wagi cech różnicujących wartość nieruchomości ustalone zostały oddzielnie dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej działki po wejściu w życie obowiązującego planu miejscowego Opatkowice – Zachód w K. oraz w okresie gdy obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa i w okresie tzw. luki planistycznej. W tym miejscu należy wskazać, ze niezasadny jest zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę niekorzystnego, wydłużonego kształtu i braku dostępu do drogi publicznej działki nr [...] jako cech rynkowych ponieważ powyższe cechy zostały prawidłowo uwzględnione, przy ich odpowiednim zróżnicowaniu przy ustalaniu wartości przedmiotowej działki w okresie obowiązywania planu ogólnego, w okresie luki planistycznej i w okresie obowiązywania planu miejscowego Opatkowice - Zachód w K.. I tak w okresie gdy przedmiotowa działka miała przeznaczenie rolne i w okresie jej faktycznego wykorzystania dojazd i dostępność komunikacyjna została oceniona jako zła, a pow. o kształcie wydłużonego prostokąta jako "dobra", natomiast o zmianie przeznaczenia na budowlane w obowiązującym planie miejscowym zarówno jej kształt jak dostępność komunikacyjna zostały ocenione jako "złe". W oparciu o powyższe ustalenia rzeczoznawca dokonał selekcji nieruchomości podobnych (po trzy z każdej grupy). Ich wybór został pisany i uzasadniony, a przyjęte kryteria nie budzą zastrzeżeń. W ocenie Sądu nie można także kwestionować wyboru podejścia, metody i techniki wyceny, stosownie bowiem z cyt. wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór w tym zakresie należy do rzeczoznawcy majątkowego natomiast ocenie organu, a zatem i sądu ocenie podlega uzasadnienie takiego wyboru. Mając na uwadze przedmiotowy operat należy zauważyć, że rzeczoznawca opisał i uzasadnił prawidłowo wybrane, podejście, technikę i metodę wyceny z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia wycenianej nieruchomości, stanu nieruchomości i jej przeznaczenia w planie miejscowym (aktualnym i w planie ogólnym oraz w okresie luki planistycznej). Sąd podziela stanowisko wyrażone w wyroku NSA z 24.11. 2011 r. sygn. akt II OSK 1705/10, zgodnie z którym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę , czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Nie jest zatem zasadny zarzut skargi, że sporządzony operat jest wadliwy. W ocenie Sądu nieruchomości do porównania parami zostały dobrane w sposób uzasadniony tj. przy zachowaniu ww. wymagań prawa, w tym w szczególności zostały prawidłowo scharakteryzowane pod względem wybranych cech -atrybutów, dodatkowo zmodyfikowanych przy pomocy różnicujących wag dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości oraz przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w obowiązującym planie miejscowym i w okresie gdy żaden z ww. planów miejscowych nie obowiązywał. Na koniec należy zauważyć, że ustalenie opłaty planistycznej, w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości, gdy organ wszczął postępowanie w terminie określonym w art. 37 ust. 4 - jest obligatoryjne, i nie zależy od uznania organu i od sytuacji zobowiązanego. Z tych względów i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz.1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.