II SA/Sz 815/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty D. z dnia [...] r. nr [...], II. zasądza od Wojewody Z. na rzecz skarżącej M. R. kwotę [...] złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. Starosta decyzją z dnia [..] ustalił odszkodowanie na rzecz M.B. R. należne od Spółki A. w kwocie [..] zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania ze stanowiących jej własność nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] ha () oraz nr [...], położonych w obrębie w gminie , odpowiadające zmniejszeniu wartości nieruchomości na skutek założenia i przeprowadzenia przewodów i urządzeń do dystrybucji energii elektrycznej (napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia [...] kV relacji GPZ – planowany GPZ ) oraz wysokości szkód powstałych na skutek tych zdarzeń. Jako podstawę prawną decyzji Starosta wskazał art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 124 ust. 4 i art. 132 ust. 1a i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.), zwanej dalej: "u.g.n." oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), zwanej dalej: "K.p.a." W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że decyzją własną z dnia [...] ograniczył na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. sposób korzystania z nieruchomości stanowiących działki [..] poprzez zezwolenie inwestorowi na założenie i przeprowadzenie przewodów służących do dystrybucji energii elektrycznej tj. przeprowadzenie trzech przewodów roboczych i jednego odgromowego w układzie trójkątnym o szerokości skrajnych przewodów do m, w przedziale wysokości od [...]m (działka nr [...] działka nr [...]), oznaczonej w załączniku do decyzji pasem technologicznym o szerokości [...] m (metrów od osi linii), w terminie 3 miesięcy od dnia rozpoczęcia robót budowalnych na tych nieruchomościach. Natomiast decyzją z dnia [...] zezwolił inwestorowi na niezwłoczne zajecie nieruchomości w trybie art. 124 ust. 1a u.g.n. Obie decyzje zostały utrzymane w mocy przez Wojewodę. Wnioskiem z dnia 4 września 2014 r. przedstawiciel inwestora poinformował o zakończeniu w dniu 18 czerwca 2014 r. prac określonych w decyzji z dnia [...]. W dniu 9 września 2014 r. Starosta powiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości. Organ ustalił, że w dniu wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości teren przedmiotowych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego leżał w obszarze oznaczonym na rysunku planu [..], dla którego zostało ustalone podstawowe przeznaczenie - lokalizacja napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia. Zapisy planu zakazywały lokalizacji budynków, dopuszczając lokalizację innych urządzeń infrastruktury technicznej oraz produkcję rolną związaną z uprawą i wypasem (uchwała Rady Miejskiej nr XXXVII/267/13 z dnia 8 marca 2013 r.; Dz. Urz. Woj. poz. 1414). Pismem z dnia 7 października 2014 r. Burmistrz zaświadczył, że na dzień 8 listopada 2013 r. (kiedy to decyzja ta stała się ostateczna) przedmiotowe działki miały takie samo przeznaczenie jak w dniu wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Działki te na dzień 8 listopada 2013 r. nie były objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ani decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Pismem z dnia 20 października 2014 r. zlecono rzeczoznawcy majątkowemu A. K. wykonanie wyceny szkód powstałych na przedmiotowych działkach gruntu, o których mowa w art. 124 u.g.n. oraz określenie zmniejszenia wartości tych nieruchomości będącego następstwem tych zdarzeń. Organ zalecił przeprowadzenie oględzin nieruchomości z udziałem stron postępowania. W dniu 25 listopada 2014 r. rzeczoznawca majątkowy przedłożył operat szacunkowy, w którym ustalił wartość zmniejszenia wartości przedmiotowych nieruchomości oraz wartość szkód, na łączną kwotę [...] zł. Z treści operatu wynikało, iż oględziny nieruchomości odbyły się z udziałem stron lub ich pełnomocników. Kopię operatu doręczono właścicielowi nieruchomości. Strony poinformowano o dopuszczeniu operatu jako dowodu w sprawie i o rozprawie administracyjnej wyznaczonej na dzień [..]. Do udziału w rozprawie wezwano rzeczoznawcę majątkowego. Pismem z dnia 10 grudnia 2014 r. pełnomocnik inwestora sformułował zastrzeżenia do operatu szacunkowego i wniósł o jego weryfikację. W dniu [..] odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem stron i autorki operatu szacunkowego. Opisując przebieg tej rozprawy organ wskazał, że właścicielka nieruchomości stwierdziła, że wycena jest dla niej krzywdząca, ponieważ na nieruchomości znajduje się siedlisko ptaków objęte dotacją (są sporządzane 5 letnie plany dotacji – program rolno-środowiskowy od roku do [...] z możliwością przedłużenia), która zostanie utracona. Rzeczoznawca majątkowy ani organ nie posiadali na dzień przeprowadzenia rozprawy żadnych dokumentów potwierdzających prawdziwość oświadczenia strony ani żadnych dowodów świadczących o poniesionych szkodach w prowadzonej działalności. Dowodów takich nie przedstawiono także podczas oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę. Pełnomocnik Spółki A. wskazał, że przyszłe ewentualne straty to utracone korzyści, a nie pożytki i nie jest możliwe ustalenie odszkodowania za nie. Spółka A. mogłaby zapłacić jedynie w przypadku, gdyby właściciel nieruchomości musiał zwrócić dotacje które otrzymał przed wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Właściciel nie zgodził się z tym stanowiskiem. Pełnomocnik inwestora oświadczył, że nie podważa utraty plonów i innych szkód na nieruchomości, ale od wyliczonej kwoty należy odjąć koszty pozyskania tych plonów. Rzeczoznawca przyznał, że taki sposób przeprowadzenia wyceny byłby uzasadniony. W związku z tym oświadczył, że wykona operat ponownie przy uwzględnieniu podniesionych zarzutów (w tym zawartych w piśmie Spółki A. z dnia 10 grudnia 2014 r.). W dniu 16 lutego 2015 r. właściciel nieruchomości przedłożył "plan działalności rolno-środowiskowej na lata– " wraz z dokumentacją przyrodniczo-ornitologiczną na potrzeby programu rolno-środowiskowego [...] realizowanego w latach [...]. W piśmie przewodnim wskazał, że budowa linii elektroenergetycznej w obrębie działek wpłynie na zróżnicowanie flory i fauny łąki. Ponadto, wprowadzenie do siedliska ciężkich maszyn doprowadzi do degradacji łąk (pastwisk) i porzucenia ich przez ptaki, co w rezultacie doprowadzi do utraty prawa do dotacji. Także pole magnetyczne wytwarzane przez tego typu linie stwarza niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia. W dniu 16 marca 2015 r. rzeczoznawca majątkowy przedłożył organowi nowy operat szacunkowy z dnia 9 marca 2015 r., w którym określił wartość szkód oraz wysokość zmniejszenia wartości przedmiotowych nieruchomości będącą następstwem inwestycji na łączną kwotę [...] zł. Pismem z dnia 30 marca 2015 r. M.R. zwróciła się do organu o sporządzenie nowego operatu szacunkowego i ponowne rozpoznanie sprawy z tego względu, że rzeczoznawca majątkowy został zmanipulowany przez przedstawicieli inwestora. Oceniając zebrany materiał dowodowy organ I instancji uznał, że jest on wystarczający do rozstrzygnięcia sprawy, a strony postępowania poinformowano o możliwości zawarcia ugody administracyjnej. Starosta wyjaśnił, że stosownie do art. 124 ust. 4 u.g.n., na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4, zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości. Aby możliwe było ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości, niezbędne jest wystąpienie zdarzenia w wyniku którego powstała szkoda lub z którym wiąże się zmniejszenie wartości nieruchomości, a także brak możliwości przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, co może nastąpić dopiero po zakończeniu prac określonych w decyzji, gdyż dopiero wtedy wiadomo jaka jest wartość poniesionych szkód i czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości. Odszkodowanie obejmuje, w myśl § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zniszczone, a nie doprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone pożytki (np. straty w plonach) oraz ewentualnie zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę wartości użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Odszkodowanie o którym mowa w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma charakteru cywilnoprawnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda) jakiego doznaje właściciel nieruchomości jest wynikiem legalnego działania administracji, co różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym. Przy jego ustalaniu nie można wykraczać poza ramy określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i posiłkować się przepisami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, zaś w myśl art. 156 ust. 1 tej ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sporządzony na zlecenie organu pierwszy operat szacunkowy został zdyskwalifikowany jako dowód w sprawie z uwagi na niewłaściwie zastosowaną metodę obliczeń oraz niewłaściwe określenie wartości szkód. Rzeczoznawca majątkowy przychylił się do zarzutów inwestora i w dniu 16 marca 2015 r. dostarczył nowy operat szacunkowy z dnia 9 marca 2015 r. W operacie tym określił wartość zmniejszenia wartości nieruchomości oraz określił szkody które wystąpiły w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, łącznie w kwocie [...] zł. Organ I instancji stwierdził, że sprawdził przydatność dowodową operatu, nie mógł przy tym wkraczać w merytoryczną treść opinii biegłego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Kwestie merytoryczne należą zatem do tzw. warsztatu rzeczoznawcy majątkowego, posiadającego zarówno wiedzę (wiadomości specjalne) jak i uprawnienia do dokonywania analizy rynku i szacowania nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego, ponieważ przy szacowaniu nieruchomości ma obowiązek wykorzystywania swojej specjalistycznej wiedzy i obowiązek dołożenia należytej staranności. Rolą organu nie jest weryfikowanie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego rzeczoznawcę, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, czy uwag stron. Organ, na podstawie art. 80 K.p.a. dokonał analizy formalnoprawnej operatu szacunkowego z dnia 9 marca 2015 r. sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy i uznał, że został on prawidłowo wykonany i może stanowić dowód w sprawie. Zdaniem organu w operacie szczegółowo wyjaśniono sposób dokonania poszczególnych obliczeń, określono wagi cech nieruchomości, zamieszczono wszelkie informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania. Operat zawiera wszystkie elementy przewidziane przepisami prawa, został sporządzony w sposób spójny i logiczny i w ocenie organu mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w sprawie. Organ uznał za bezpodstawne stanowisko właściciela nieruchomości dotyczące rzeczoznawcy majątkowego, który rzekomo poddał się manipulacjom inwestora, wyrażone w piśmie z dnia 30 marca 2015 r. Stanowisko to nie zostało poprzedzone zapoznaniem się przez stronę z materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym z dnia 9 marca 2015 r. Zarzuty nie zostały w żaden sposób uwiarygodnione, a przeprowadzona przez organ ocena operatu nie wykazała nieprawidłowości przy jego sporządzeniu. Obowiązek wypłaty odszkodowania za szkody powstałe na skutek zdarzeń wymienionych m.in. w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami i za zmniejszenie wartości nieruchomości, obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie na założenie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1, albo zezwolenie na czasowe zajecie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub innej nagłej potrzeby zapobieżenia powstania znacznej szkody. W niniejszej sprawie podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania jest Spółka A. ponieważ szkody powstały w wyniku budowy przez nią napowietrznej linii elektroenergetycznej relacji GPZ – planowany GZP . W odwołaniu od tej decyzji M.R. podniosła, że decyzja jest dla niej bardzo krzywdząca i została wydana na skutek dużych nieprawidłowości. Odwołująca się wniosła o wyznaczenie innego, niezależnego rzeczoznawcy majątkowego i ponowną wycenę nieruchomości. W jej ocenie decyzja organu I instancji została wydana w wyniku wymuszenia na rzeczoznawcy sporządzenie ponownego operatu szacunkowego, według najniższych współczynników, co spowodowało znaczne zmniejszenie odszkodowania. Odwołująca się wyjaśniła, że nie otrzymała od organu nowego operatu i nie wie na jakiej podstawie kwota odszkodowania została obniżona z kwoty [...]. Zażądała zapłaty należnego odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, za służebność przesyłu w postaci opłaty rocznej i za niekorzystne oddziaływanie na środowisko oraz szkodliwe promieniowanie dla ludzi i ptaków. Wojewoda decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W obszernym uzasadnieniu decyzji opisał przebieg postępowania przed organem I instancji i omówił przepisy prawa stanowiące podstawę prawną wydanej decyzji. Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazał, że spór pomiędzy stronami sprowadza się do wysokości odszkodowania ustalonego w zaskarżonej decyzji na rzecz odwołującej się, która uważa, że odszkodowanie powinno być znacznie wyższe. W ocenie organu odwoławczego Starosta w uzasadnieniu decyzji dokonał szczegółowej analizy operatu szacunkowego, na podstawie którego wydał decyzję uznając, że operat ten został sporządzony prawidłowo. Podkreślił, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii biegłego, gdyż nie posiada wiadomości specjalnych. Organ I instancji wyjaśnił, z jakich powodów odmówił wiarygodności i mocy dowodowej operatowi z dnia 24 listopada 2014 r. Wskazał, że dowód ten został zdyskwalifikowany jako dowód w postępowaniu, ze względu na niewłaściwie zastosowaną metodologię obliczeń oraz niewłaściwe określenie wartości szkód. Zaznaczono, że rzeczoznawca przychylił się do zastrzeżeń pełnomocnika inwestora i w dniu 16 marca 2015 r. dostarczył nowy operat szacunkowy. Organ odwoławczy podzielił pogląd organu I instancji co do prawidłowości sporządzenia drugiego operatu szacunkowego. Także zdaniem tego organu, operat ten został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, jest spójny i logiczny, i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Po sporządzeniu operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji, odwołująca się mogła zapoznać się z jego treścią, stosownie do treści art. 156 u.g.n. Okoliczność, że zarzuty podniesione w odwołaniu nie spowodowały automatycznie zmiany operatu i podwyższenia wysokości odszkodowania nie oznacza, że operat jest błędny i nie może stanowić podstawy wydania decyzji. Zarzut wymuszenia na rzeczoznawcy sporządzenie kolejnego operatu, korzystnego dla inwestora, nie zasługiwał na uwzględnienie, nie został bowiem uprawdopodobniony. Operat szacunkowy, jako dowód w sprawie (art. 84 K.p.a.), podlega ocenie organu administracji publicznej z zastosowaniem swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Organ orzekający nie jest jednak związany ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wysokość odszkodowania ustala właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. W przypadku powstania wątpliwości związanych z dokonanym w operacie szacunkowym oszacowaniem, organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie. W niniejszej sprawie Starosta powziął takie wątpliwości w związku z uwagami pełnomocnika Spółki A. dotyczącymi operatu z dnia 24 listopada 2014 r. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił zastrzeżenia zgłoszone do operatu, dlatego w dniu 9 marca 2015 r. sporządził nowy operat szacunkowy, przyjęty za podstawę ustalenia odszkodowania. Organ odwoławczy wyjaśnił, iż rzeczoznawca majątkowy odniósł się do kwestii podnoszonych przez właściciela nieruchomości dotyczących przystąpienia do programu rolno-środowiskowego. W treści operatu z dnia 9 marca 2015 r. wskazał, iż okoliczność ta nie mogła być uwzględniona przy ustalaniu należnego odszkodowania. Właściciel nieruchomości nie wykazał bowiem, że zajęcie nieruchomości spowodowało utratę dopłat czy obowiązek zwrotu już otrzymanych dopłat. Przedmiotem wyceny nie mogła być też ewentualna utrata dopłat w przyszłości, gdyż stosownie do § 43 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględnia się wyłącznie utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Odnośnie żądania odszkodowania za służebność w postaci opłaty rocznej oraz za szkodliwe oddziaływanie na środowisko, organ odwoławczy podzielił pogląd zaprezentowany przez inwestora w odpowiedzi na odwołanie, że nie mogą być to składniki odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystani z nieruchomości w świetle art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Wojewody organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie wyjaśniające, z poszanowaniem zasad wynikających z art. 7, 77 i 80 K.p.a., ustalił stan faktyczny sprawy i dokonał poprawnej jego subsumcji zgodnie z art. 107 § 1 i 3 K.p.a. W skardze do Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego na ww. decyzję M.R. wniosła o jej uchylenie oraz o uchylenie decyzji organu I instancji. Uzasadniając skargę wyjaśniła, że różnica w wysokości odszkodowania wynikającego z pierwszego i drugiego operatu jest zbyt duża, co dyskwalifikuje osobę która operaty te sporządziła, a nowego biegłego nie powołano. W ocenie skarżącej żaden z tych operatów nie powinien stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. M.R. oświadczyła, że skierowała obydwa operaty do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu zweryfikowania tak różniących się od siebie operatów sporządzonych w tej samej sprawie przez jedną osobę. Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. W piśmie procesowym z dnia 25 listopada 2015 r. pełnomocnik Spółki A. wniósł o oddalenie skargi. Wyjaśnił, że zarzuty dotyczące operatu szacunkowego winny mieć charakter obiektywny, a nie wynikać jedynie z subiektywnego przekonania skarżącej. Operat stanowi dowód w sprawie sporządzany przez osobę posiadającą widomości specjalne. Organ orzekający w sprawie nie jest oczywiście zwolniony z obowiązku dokonania oceny tego dowodu na podstawie art. 80 K.p.a. zarówno pod względem formalnym jak i materialnym, tj. z oceny jego wartości dowodowej, jednak ocena ta musi opierać się o zasady określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych do tej ustawy. Organ administracji nie ma obowiązku zlecania sporządzenia nowego operatu tylko z tej przyczyny, że przedłożony do akt sprawy i prawidłowo przez organ oceniony nie odpowiada oczekiwaniom właściciela nieruchomości czy jest dla niego niekorzystny. O dopuszczeniu dowodu uzupełniającego w postaci opinii rzeczoznawcy powinny decydować poparte dowodami uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia przedłożonego operatu, a nie subiektywne odczucie strony. Sam fakt zdyskwalifikowania wartości dowodowej pierwszego z operatów sporządzonych w postępowaniu, zarówno przez organ I instancji jak i autora operatu, w następstwie zastrzeżeń złożonych przez uczestnika postępowania, nie stanowi jeszcze o nieprawidłowości sporządzenia tego drugiego operatu. Podważanie tej opinii tylko z tego powodu, że znacznie rożni się od poprzedniej, nie może być skuteczne. Natomiast prowadzone przez skarżącą obecnie działania, już po wydaniu decyzji przez organ odwoławczy, mające doprowadzić do zweryfikowania prawidłowości sporządzonej wyceny, należy uznać za spóźnione i pozostające bez wpływu na ocenę legalności zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 r. skarżąca oświadczyła, że podtrzymuje skargę i w dalszym ciągu uważa, że odszkodowanie jest za niskie i nie spełnia wymogu słusznego odszkodowania, choć nie kwestionuje samej inwestycji. Wskazała, że na gruntach objętych zaskarżoną decyzją są łąki, a skarżąca zajmuje się produkcją siana ekologicznego, które sprzedaje. Na grunty wjeżdżał ciężki sprzęt który niszczył grunt i nie można było nawet wykosić tej ziemi, poza tym, przy posadowieniu słupa na działce sąsiedniej, na działkę skarżącej narzucono wybraną ziemię i te zwały ziemi pozostały, a żeby dojechać do działki sąsiedniej inwestor jeździł przez działkę skarżącej. Skarżąca wyjaśniła, że z Ministerstwa Infrastruktury nie otrzymała odpowiedzi na jej skargę, ale wie, że A.K. już nie wykonuje operatów na zlecenie Powiatu. Skarżąca wniosła o zwrot kosztów postępowania w tym zwrot kosztów przejazdu z samochodem osobowym w kwocie 80 zł (2 razy 100 km). Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazała, że akt ten narusza przepisy postępowania administracyjnego w istotnym stopniu uzasadniającym uwzględnienie skargi. Zaskarżona decyzja wydana została w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości skarżącej na skutek wydania i wykonania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości skarżącej poprzez zezwolenie inwestorowi na założenie i przeprowadzenie przewodów służących do dystrybucji energii elektrycznej. Do takiej sytuacji odnosi się art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.), zgodnie z którym, na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów lub przewodów, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis 128 ust. 4 tej ustawy. Z zebranego w aktach materiału i z treści zaskarżonej decyzji wynika, że w niniejszej sprawie nie ma sporu co do tego, że zaistniały w sprawie wskazane w art. 124 ust. 4 u.g.n. okoliczności uzasadniające odpowiednie zastosowanie art. 128 ust. 4. Inwestor w piśmie z dnia 4 września 2014 r., na które powołał się organ I instancji wszczynając postępowanie administracyjne wskazał, że "przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego było częściowo niemożliwe albowiem powodowało nadmierne trudności". Art. 128 ust. 4 u.g.n. przewidując, że za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa m.in. w art. 124 u.g.n. przysługuje odszkodowanie jednocześnie stanowi, że odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Przy czym z treści art. 130 ust. 1 u.g.n. wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a w przypadku, gdy starosta wydaje, tak jak w niniejszej sprawie, odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw. Z mocy ust. 2 tego artykułu ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. W związku z tym podkreślić należy, że odszkodowanie, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Zachodzi zatem konieczność oszacowania tych szkód przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy określaniu wartości zaistniałych szkód rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest uwzględnić stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajecie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Ma też wziąć pod uwagę utratę pożytków jaka wystąpiła w tym okresie, co wynika z § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 r. poz. 2109 z późn. zm.). Odszkodowanie to, jak trafnie zauważył organ I instancji, nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalenia tego odszkodowania zostały unormowane w rozdziale 5 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami. Regulacje tam zawarte nie przewidują żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów kodeksu cywilnego i nie dają podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawych do instytucji prawa administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 25 lutego 2009 r., I OSK 460/08, LEX nr 515984). Jak wynika to z treści skargi, istota sporu pomiędzy skarżącą, a organem oraz inwestorem, na rzecz którego wydano decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości stanowiącej jej własność, tkwi w wysokości ustalonego na podstawie wyżej cytowanych przepisów odszkodowania. W ocenie Sądu, skarżąca zasadnie kwestionuje dokonaną przez organy orzekające w sprawie ocenę operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalonego odszkodowania. Okoliczność, że operat szacunkowy jest opinią w rozumieniu art. 84 K.p.a. sporządzoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a więc przez osobę posiadającą wiadomości specjalne, nie zwalnia organu administracyjnego od oceny tej opinii jako dowodu w sprawie. Ocena ta musi zatem być wypadkową rzeczywistej i konkretnej oceny tego dowodu. Analiza przedmiotowego operatu szacunkowego dokonana w kontekście treści uzasadnień decyzji organów obu instancji prowadzi do wniosku, że deklarowane sprawdzenie przez te organy formalnoprawnej wartości operatu dokonane zostało powierzchownie. Przede wszystkim już opisany w uzasadnieniu decyzji Starosty przebieg rozprawy administracyjnej, wskazujący że rzeczoznawca pod wpływem uwag inwestora co do pierwotnie sporządzonego operatu szacunkowego podjął się wykonania nowego operatu szacunkowego, powinien motywować organ do szczególnie wnikliwej oceny tej nowej opinii, zwłaszcza że w tym przypadku doszło do blisko czterokrotnego zmniejszenia pierwotnie ustalonej kwoty odszkodowania, co mogło wzbudzić uzasadnione wątpliwości co do kompetencji rzeczoznawcy. Wbrew przy tym temu, co twierdzi się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, z decyzji organu I instancji nie wynika, że do sporządzenia drugiego operatu szacunkowego przez tego samego rzeczoznawcę doszło z inicjatywy tego organu. Zawarty w uzasadnieniu decyzji opis przebiegu rozprawy administracyjnej oraz stanowiska uczestniczących w niej stron wskazuje, że rzeczoznawca pod wpływem krytyki inwestora podjął się sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Przebieg rozprawy administracyjnej oraz ewidentnie znaczna różnica wartości odszkodowania określonego w pierwszym i w drugim operacie szacunkowym, wbrew odmiennym poglądom wyrażonym przez inwestora w odpowiedzi na skargę, powinny były wzbudzić w organach orzekających w sprawie refleksję prowadzącą do dogłębnej analizy tego dowodu nawet, jeśli organy te ograniczały się tylko do jego kontroli formalno-prawnej. Deklarowana przez organ odwoławczy analiza przedmiotowego operatu i akceptacja oceny jego wartości dowodowej dokonanej przez Starostę w kontekście treści tego dokumentu, nie przekonuje o rzetelności tej oceny. Na sformułowanie powyższego wniosku złożyły się następujące spostrzeżenia Sądu: - po pierwsze, w pkt 4.4.2. przedmiotowego operatu, dotyczącym jego podstaw prawnych, rzeczoznawca obok aktów prawnych (ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie wykonawcze), wymienił wyroki sądowe: "NSA z 25.02.2009r i 08.02.2000 r., WSA z 12.05.2011 r., WSA z 28.10.2008 r." co z jednej strony wskazuje na niedostatki wiedzy autorki opinii na temat tego, jakie akty zaliczane są do prawa powszechnie obowiązującego, a z drugiej strony świadczy o jej braku staranności, skoro powołała wyroki sądowe bez wskazania ich sygnatur i miejsc publikacji uniemożliwiając zapoznanie się z nimi, - po drugie, w pkt 4.4.4 dotyczącym źródeł danych merytorycznych rzeczoznawca wskazała między innymi: "wizja w terenie przeprowadzona [...] r w obecności przedstawicieli Spółki A. i właścicielki", ale w treści operatu nie zostały przedstawione żadne ustalenia dokonane w czasie tej wizji, - po trzecie, zupełnie niezrozumiałe jest zawarte w pkt 9 operatu noszącym tytuł: "Przedstawienie sposobu wyceny" stwierdzenie, że: "Wnioski dotyczące odszkodowania ustalonego na podstawie art. 128 ust. 4 zawarto w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2009 roku". Z akt sprawy nie wynika, aby sporządzenie operatu było poprzedzone w niniejszej sprawie wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, - po czwarte, z operatu wynika, że biegła dla potrzeb wyceny zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dokonując oceny rynku w aspekcie cech rynkowych biegła zastosowała skalę ocen w odniesieniu do lokalizacji (korzystna, przeciętna, mało korzystna), sąsiedztwa i otoczenia (korzystne przeciętne, mało korzystne) i stanu zagospodarowania działki (bardzo dobry, przeciętny słaby), lecz nie wyjaśniła co się pod taką skalą ocen kryje tzn. nie wskazała jakie okoliczności uznała za ocenę, że określona lokalizacja jest korzystna, przeciętna itd. Wskazane wady operatu szacunkowego uniemożliwiają kontrolę toku rozumowania rzeczoznawcy, a zatem uniemożliwiają ocenę prawidłowości operatu szacunkowego i dyskwalifikują przydatność tego dowodu, a przy tym budzą daleko idące wątpliwości, co do kompetencji jego autorki, czego nie dostrzegły organy obu instancji orzekające w sprawie. Dokonana przez organ I instancji ocena tego dowodu razi powierzchownością i pozornością, gdyż oderwana jest od realnej treści operatu, sprawiając wrażenie jakby dla potrzeb niniejszej sprawy została dokonana kompilacja ocen zaczerpniętych z literatury przedmiotu i z orzecznictwa. W konsekwencji, skoro organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji dotkniętą naruszeniem art. 7, 77 § 1, 80 i 84 oraz 107 § 3 K.p.a. to nie tylko sam powielił te naruszenia, ale dodatkowo orzekł z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy rzeczą organu będzie przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego i poddanie jej rzetelnej ocenie przed wydaniem rozstrzygnięcia. Dlatego należało orzec jak w pkt I sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach (pkt II wyroku) orzeczono na podstawie art. 200 tej samej ustawy.