IV SA/Po 758/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Józef Maleszewski (spr.) Protokolant Sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 09 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od organu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego [...] sp. z o.o. w [...] kwotę 3539 zł (trzy tysiące pięćset trzydzieści dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz [...] decyzją z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] działając z urzędu na podstawie art. 9, art. 10, art. 75, art. 80, art. 84 § 1, art. 104 § 1 i art. 107 § 1 i 3 Kodeksu Postępowania Administracyjnego (t. j. z 2000 r. Dz. U Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej: k.p.a.), art. 7, art. 98 a ust. 1 i ust. 1a oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: u.g.n.), art. 2 § 1 pkt 1, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.) oraz w związku z § 1 Uchwały [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego [...]) po rozpoznaniu z urzędu sprawy o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału zmienionej Uchwałą [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości 37.380,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków [...] w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją Burmistrza [...]., która stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2012 r., stwierdzając, że opłatę tę zobowiązana jest wnieść spółka [...] Spółka z o.o. mającą siedzibę w [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, na konto Gminy [...] z zastrzeżeniem odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie, zaś do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu organ I instacji stwierdził, że na wniosek spółki [...], decyzją Burmistrza [...] z dnia [...] lipca 2012 r. został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer 12/4 [...]. W wyniku podziału zostały wydzielone geodezyjnie działki gruntu o numerach: 12/8, 12/9, 12/10, 12/11, 12/12, 12/13, 12/14, 12/15, 12/16, 12/17, 12/18, 12/19, 12/20, 12/21, 12/22, 12/223 (prawidłowo winno być: 12/23) przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz działka numer 12/24 przeznaczona pod teren wewnętrznej drogi dojazdowej. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2012 r. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie jej wartość, Burmistrz w drodze decyzji, może ustalić opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Ponadto zgodnie z art. 98a ust. 1a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne Na dzień, w którym decyzja podziałowa [...] stała się ostateczna, w Gminie [...] obowiązywała podjęta przez Radę Miejską Uchwała [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej, zmieniona Uchwałą [...] zgodnie z którymi stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału wynosi 30 % różnicy w wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym. Pismem z dnia 12 września 2012 r. skutecznie zawiadomiono Stronę o wszczęciu postępowania z urzędu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału na wniosek właściciela, położonej w gminie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer 12/4, [...]. Postanowieniem z dnia 29 stycznia 2013 roku Burmistrz [...] powołał w charakterze biegłego rzeczoznawcę majątkowego T. P., posiadającego uprawnienia zawodowe nr 5269, zobowiązując go do wykonania operatu szacunkowego w celu ustalenia czy wskutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Przedmiotem wyceny była nieruchomość położona w gminie [...] Dla wycenianej nieruchomości Burmistrz [...] wydał decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. Wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy wykazał, że w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 124.600 zł, z czego 30 %, jako stawka procentowa opłaty adiacenckiej to kwota 37.380 zł. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został przez organ poddany analizie pod względem formalnym i prawnym. Organ ustalił, iż operat został sporządzony z uwzględnieniem obowiązujących przepisów, w szczególności przepisu art. 98a u.g.n., przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 r. ze zm.), a także standardów zawodowych oraz specyfiki badanej nieruchomości (wielkość, możliwość zagospodarowania) i terenu, na którym jest położona. Operat szacunkowy z dnia 11 lutego 2013 r. sporządzony został w podejściu porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami. Na podstawie dostępnych danych transakcyjnych w badanym okresie, na terenie powiatu nie odnotowano wyraźnego ogólnego trendu cenowego na nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu mieszkaniowym. Różnice w średnich cenach transakcyjnych najczęściej wynikają z cech poszczególnych nieruchomości trafiających do obrotu. Z uwagi na to biegły zdecydował o zaniechaniu korekty cen transakcyjnych z uwagi na upływ czasu. Większe nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe oraz mieszkaniowe z usługami (o powierzchniach powyżej 0,5 ha), stosunkowo rzadko trafiają do obrotu na rynku lokalnym. Są to typowe nieruchomości inwestycyjne - nabywane celem podziału i sprzedaży, a związany z tym wzrost wartości przynosi dochód z inwestycji, bądź też nabywane pod inwestycje deweloperskie. Działki powyżej 0,5 ha i większe stanowią stosunkowo jednolity rynek, a ich ceny jednostkowe (zł/m2) zależą od ich cech rynkowych, natomiast sama wielkość nie ma już bezpośredniego wpływu na nie (ale może wpływać na potencjał inwestycyjny nieruchomości - w połączeniu z innymi cechami). Z uwagi na to, zdaniem biegłego, możliwe jest porównywanie ze sobą transakcji nieruchomościami o stosunkowo mocno zróżnicowanych powierzchniach. Podział na działki budowlane wpływa wyraźnie na wartość nieruchomości, gdyż umożliwia sprzedaż końcowemu nabywcy. Większe nieruchomości w stanie po podziale bardzo rzadko są przedmiotem obrotu jako całość, gdyż zwykle bardziej opłacalne jest zbywanie pojedynczych, uzbrojonych działek. Transakcje tego typu nieruchomościami odnotowano na rynku lokalnym. Są one droższe od nieruchomości niepodzielonych, natomiast ich ceny zależą od podobnych cech jak ceny działek przed podziałem (a więc przede wszystkim lokalizacji i sąsiedztwa), ale także od atrakcyjności wydzielonych działek. Korzystny jest podział na małe, regularne działki budowlane. W celu określenia wartości prawa własności działki przed podziałem, biegły przyjął transakcje nieruchomościami zawartymi w okresie 2011-2012 o powierzchniach od 0,5622 ha do 4,4600 ha. Jako najbardziej podobne nieruchomości do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem atrybutów lokalizacyjnych jak i pozostałych cech szczególnych biegły uznał pięć transakcji, w skład których wchodziły: nieruchomość położona w [...] (gmina [...]) o powierzchni 1,1951 ha, nieruchomość położona w [...] (gmina [...]) o powierzchni 4,0996 ha, nieruchomość położona w [...] (gmina [...]) o powierzchni 4,0500 ha, nieruchomość położona w [...] (gmina [...]) o powierzchni 0,6576 ha oraz nieruchomość położona w [...] (gmina [...]) o powierzchni 0,5894 ha. Szczegółowa charakterystyka pięciu wybranych przez biegłego nieruchomości podobnych przyjętych do porównań z wycenianą nieruchomością, została przedstawiona na stronach 12 i 13 operatu w punkcie 8.3. Ceny transakcyjne gruntów podobnych do nieruchomości wycenianej zawierały się w przedziale od 85,00 zł/m2 do 180,00 zł/m2, średnia cena w zbiorze nieruchomości podobnych wyniosła 118,09 zł/m2. Następnie biegły wyodrębnił cztery cechy różnicujące grunty o tego typu przeznaczeniu (zabudowa mieszkaniowa) i ich wagi: lokalizacja – 40 %, sąsiedztwo – 20 %, potencjał inwestycyjny – 25 %, kształt – 15 %. Dla poprawnego określenia wartości biegły zdefiniował gradację dla poszczególnych cech nieruchomości wycenianej. Dla przedmiotowej nieruchomości biegły określił następujące cechy rynkowe: lokalizacja - bardzo dobra, sąsiedztwo - dobre, potencjał inwestycyjny - duży, kształt - średni. Za pomocą określonych w operacie szacunkowym współczynników biegły oszacował wartość rynkową 1 m2 gruntu, jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach na kwotę 162,77 zł/m2, co dało wartość nieruchomości przed podziałem o powierzchni 6.001 m2 po zaokrągleniu w wysokości 976.800 zł. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale, biegły przyjął segment rynku nieruchomości niezabudowanych, gruntów inwestycyjnych z wydzielonymi działkami o powierzchniach predysponujących do samodzielnych inwestycji mieszkaniowych wraz z wydzielonymi działkami przeznaczonymi pod tereny komunikacji. Analizą biegły objął transakcje nieruchomościami zawarte w okresie 2011-2012 o powierzchniach od 0,5038 ha do 4,0900 ha. Jako najbardziej podobne nieruchomości do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem atrybutów lokalizacyjnych jak i pozostałych cech szczególnych, zwłaszcza w odniesieniu do możliwości inwestycyjnych gruntu, biegły uznał trzy transakcje, w skład których wchodziły: nieruchomość położona w [...] (gmina [...]) w skład której wchodziło 11 działek budowlanych, nieruchomość w [...] (gmina [...]) w skład której wchodziło 12 działek budowlanych oraz nieruchomość położona w [...] (gmina [...]) w skład której wchodził 8 działek budowlanych. Szczegółowa charakterystyka trzech wybranych przez biegłego nieruchomości podobnych przyjętych do porównań z wycenianą nieruchomością została przedstawiona na stronie 16 operatu w punkcie 9.3. Ceny transakcyjne gruntów podobnych do nieruchomości wycenianej zawierały się w przedziale od 99,19 zł/m2 do 207,82 zł/m2. Następnie biegły wyodrębnił cztery cechy różnicujące grunty o tego typu przeznaczeniu i ich wagi: lokalizacja – 40 %, sąsiedztwo – 20 %, potencjał inwestycyjny – 20 %, podział – 20 %. Dla poprawnego określenia wartości biegły zdefiniował gradację dla poszczególnych cech nieruchomości wycenianej. Dla przedmiotowej nieruchomości biegły określił następujące cechy rynkowe: lokalizacja - bardzo dobra, sąsiedztwo - dobre, potencjał inwestycyjny - duży, podział - średni. Za pomocą określonych w operacie szacunkowym współczynników biegły oszacował wartość rynkową 1 m2 gruntu, jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach na kwotę 183,53 zł/m2, co dało wartość nieruchomości po podziale o powierzchni 6.001 m2 po zaokrągleniu w wysokości 1.101.400 zł. Reasumując, wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału biegły oszacował na kwotę 124.600 zł. Określona w operacie szacunkowym wartość gruntu uwzględnia przede wszystkim lokalizację, otoczenie, wielkość i potencjał inwestycyjny. Uwzględniając cechy rynkowe wycenianej nieruchomości oszacowana wartość odpowiada realiom rynkowym i jest wiarygodna, ponieważ odzwierciedla stan oraz tendencje występujące na lokalnym rynku o podobnym charakterze. W ocenie organu wycena nieruchomości została sporządzona prawidłowo w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w tym zakresie. Biegły w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, iż na skutek podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Operat nie zawiera niejasności, pomyłek ani błędów. Jest logiczny, spójny i kompletny. W tych okolicznościach organ przyjął go za dowód w sprawie na podstawie którego ustalił opłatę adiacencką w wysokości 37.380,00 zł. Zawiadomieniem z dnia 18 lutego 2013 r. w trybie art. 10 k.p.a. Burmistrz skutecznie zawiadomił Stronę o możliwości skorzystania z przysługującego jej prawa zapoznania się z aktami sprawy, z którego Strona nie skorzystała. W oparciu o zebrany materiał dowodowy organ stwierdził, iż spełnione zostały materialnoprawne przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, a mianowicie: podział działek na wniosek właściciela został zatwierdzony ostateczną decyzją administracyjną Burmistrza [...], nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek tego podziału, w dniu wydania decyzji o podziale obowiązywała Uchwała [...] w przedmiocie wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej, nie upłynął okres 3 lat od dnia kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna. Od wyżej opisanej decyzji odwołanie wniosła spółka [...] z o.o. Zaskarżając decyzję w całości oraz wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Jednocześnie z ostrożności wniosła o rozłożenie opłaty adiacenckiej na cztery roczne raty o jednakowej wysokości. Zaskarżanej decyzji zarzucono rażącą obrazę przepisu prawa materialnego tj. art. 98 a ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie wzrostu wartości nieruchomości po dokonaniu podziału w oparciu o nierzetelny operat szacunkowy, przy którego sporządzaniu popełniono błędy, wymiernie wpływające na niewłaściwą wycenę przedmiotowej nieruchomości i w efekcie zawyżenie wysokości opłaty adiacenckiej: nieprawidłowe wyznaczenie nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem postępowania poprzez porównywanie jej wartości z nieruchomościami kilkukrotnie od niej większymi, niespełniającymi przez to wymogu podobieństwa, niezbędnego do prawidłowego oszacowania wartości nieruchomości; nieprawidłowe wyznaczenie nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem postępowania poprzez porównywanie jej wartości z nieruchomościami mającymi położenie w obrębie powiatu poznańskiego, a nie gminy Swarzędz, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość; bezzasadne zaniechanie dokonania korekty cen dokonywanych transakcji z uwagi na upływ czasu. Po rozpoznaniu odwołania decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ II instancji w uzasadnieniu wskazał, że biegły oszacował wartości nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Mógł zastosować podejście porównawcze, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] uznać należy, że operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości. Operat jest rzetelny. Ustalenia co do dwóch stanów faktycznych (przed i po podziale) zawarte w dowodzie (opinii) są poparte dokumentami. Kolegium dokonało od nowa zbadania dowodu w postaci operatu. Biegły dla celów wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale dokonał wyceny nieruchomości z uwzględnieniem takich cech jak lokalizacja, sąsiedztwo, potencjał inwestycyjny, podział, kształt. Zdaniem Kolegium prawidłowo biegły w celu określenia wartości prawa własności działki przed podziałem, przyjął transakcje nieruchomościami zawartymi w okresie 2011 - 2012 o powierzchniach od 0,5622 ha do 4,4600 ha. Dobrze także zdaniem organu odwoławczego w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy dla określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale, bowiem przyjął segment rynku nieruchomości niezabudowanych, gruntów inwestycyjnych z wydzielonymi działkami o powierzchniach predysponujących do samodzielnych inwestycji mieszkaniowych wraz z wydzielonymi działkami przeznaczonymi pod tereny komunikacji. Analizą biegły objął transakcje nieruchomościami zawartymi w okresie 2011 - 2012 o powierzchniach od 0,5038 ha do 4,0900 ha. Wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału biegły oszacował na kwotę 124.600 zł. Organ prowadzący postępowanie, jako argument do naliczenia opłaty adiacenckiej przyjął wykazaną przez rzeczoznawcę różnicę wartości nieruchomości przed podziałem w stosunku do jej wartości po podziale. Analiza operatu szacunkowego pozwoliła ustalić, że wzrost wartości jednego m2 gruntu nastąpił w wyniku podziału, który zmienił przeznaczenie, wielkość, kształt i konfigurację działek. Określona wartość gruntu, zarówno przed, jak i po podziale, znajduje się w średnim przedziale cenowym jaki zanotowano na rynku lokalnym w obrocie podobnymi nieruchomościami i jest możliwa do uzyskania pod warunkiem upłynięcia niezbędnego czasu do wyeksponowania i wynegocjowania warunków umowy. Oszacowana wartość odzwierciedla stan rynku w dniu wyceny i odpowiada prawdopodobnej cenie, jaką można by uzyskać przy umowie zbycia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] oceniajac materiał dowodowy zwróciło uwagę, że opis nieruchomości przedstawionych przez biegłego zawiera wystarczające informacje do uznania, że wybrane nieruchomości spełniają kryteria określone w art. 4 pkt 16 u.g.n. W operacie biegły opisał nieruchomości porównawcze. Po analizie dowodów organ II instancji stwierdził, że nie można zarzucić organowi I instancji naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W wyniku dokonanej weryfikacji Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami, a zarzut, iżby operat był nieprawidłowy i nie można mu przyznać przymiotu wiarygodności nie znajduje potwierdzenia w niniejszej sprawie. Organ odwoławczy nie przeprowadzał i nie uzupełniał materiału dowodowego. Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W ocenie organów operat nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania Ponadto jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu pod opinię takiej organizacji. Dla potwierdzenia słuszności odmowy skierowania przez organy do wymienionej organizacji wniosku o ocenę operatu SKO przytoczyło treść orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 września 2011 roku, sygnatura akt II SA/Po 489/11: "W tym miejscu wskazać należy, że jeżeli strona postępowania kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego dowód w sprawie, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada bowiem kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. A zatem wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży takie w gestii strony postępowania, gdy organ administracji nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyzszej organizacji. Ponadto zaznaczyć należy, że organy ustalające opłatę adiacencką nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu - a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości wzrostu nieruchomości." Kolegium uznało, że operat zawiera wszystkie elementy wymagane zgodnie z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Decyzja organu II instancji zaskarżona została do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przez [...] Spółkę z o.o. (dalej: skarżąca spółka) zastępowaną przez fachowego pełnomocnika. Zaskarżył on decyzję w całości, zarzucając rażącą obrazę przepisu prawa materialnego - art. 98a ust 1 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie w ślad za organem I instancji, że ustalenie wzrostu wartości nieruchomości po dokonaniu podziału nastąpiło w oparciu o rzetelny operat szacunkowy, mimo tego, iż przy jego sporządzaniu popełniono błędy wymiernie wpływające na niewłaściwą wycenę przedmiotowej nieruchomości i w efekcie zawyżenie wysokości opłaty adiacenckiej: 1. wybranie nieprawidłowej metody wyceny wartości nieruchomości; 2. nieprawidłowe wyznaczenie nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem postępowania poprzez porównywanie jej wartości z nieruchomościami kilkukrotnie od niej większymi, niespełniającymi przez to wymogu podobieństwa, niezbędnego do prawidłowego oszacowania wartości nieruchomości; 3. nieprawidłowe wyznaczenie nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem postępowania poprzez porównywanie jej wartości z nieruchomościami mającymi położenie w obrębie powiatu poznańskiego, a nie gminy Swarzędz, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość; 4. bezzasadne zaniechanie dokonania korekty cen dokonywanych transakcji z uwagi na upływ czasu. Skarżąca spółka wniosła o: 1. uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza [...], 2. zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że rzeczoznawca sporządzający operat wybrał ewidentnie wadliwą metodę wyceniania nieruchomości po jej podziale. Polegała ona na tym, iż rzeczoznawca porównywał ze sobą całe nieruchomości będące kompleksami kilku - kilkunastu wydzielonych działek. Tymczasem metoda ta jest w oczywisty sposób niewłaściwa. W obrocie nieruchomościami rzadko zdarzają się bowiem transakcje zakupu całego kompleksu działek, przedmiotem handlu nieruchomościami zazwyczaj są wydzielone, niewielkie działki budowlane. Dlatego też najbardziej adekwatną i odpowiednią metodą określania wartości nieruchomości po jej podziale jest odrębne oszacowanie wartości każdej z działek i zsumowanie uzyskanych w ten sposób kwot. Dokonując szacowania ceny nieruchomości przed podziałem, biegły porównał ją z pięcioma nieruchomościami o rozmiarach: 0,6576 ha, 0,5894 ha, 1,1951 ha, 4,0500 ha oraz 4,0996 ha. Tymczasem nieruchomość położona w [...] ma powierzchnię 0,6001 ha. Wynika z tego, iż biegły porównywał jej wartość z nieruchomościami o niemal siedmiokrotnie większej powierzchni. W takiej sytuacji trudno przyjąć, iż przedmiotową nieruchomość porównywano z nieruchomościami rzeczywiście do niej podobnymi, co dyskwalifikuje ustalenia biegłego i prowadzi do konieczności ponownego dokonania oszacowania wartości tej nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych powszechna jest linia orzecznicza wymagająca dla poprawnego ustalenia wartości nieruchomości porównywania jej z nieruchomościami, które są wobec niej w sposób oczywisty podobne, przy jednoczesnym określeniu bardzo wysokich wymagań wobec biegłego odnośnie do prawidłowego określania, które nieruchomości rzeczywiście mają taki charakter. I tak np. WSA w Krakowie wyrokiem z dnia 8 lipca 2010 r. (sygn. akt II SA/Kr 19/10, LEX nr 674212) stwierdził, iż "przy zastosowaniu metody porównywania parami należy przyjmować do porównania nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej co do jej atrybutów. Jeżeli więc biegły przyjmuje listę kilkudziesięciu nieruchomości spośród których wybiera trzy, to wybór takich nieruchomości nie może być dowolny. Biegły powinien uzasadnić dokonany wybór. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania". Porównywanie z sobą nieruchomości, z których jedna jest kilkukrotnie większa od drugiej, w żaden sposób nie może zostać uznane za spełnienie kryterium ich podobieństwa. Musiało więc ono wpłynąć na ustalenie ceny nieruchomości przed podziałem w wysokości odbiegającej od cen rynkowych. Wpłynęło to zapewne na zaniżenie jej wartości, ponieważ odnośnie do niepodzielonych na działki nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną ich wartość jednostkowa jest tym mniejsza, im większa jest ich wielkość. Wynika to z tego, iż jak zresztą zostało to stwierdzone w przedmiotowym operacie,, duże nieruchomości tego rodzaju rzadko występują w obrocie i trudniej je sprzedać, co musi doprowadzić do obniżenia ich ceny w przeliczeniu na jeden m2. Dlatego też porównywanie ceny przedmiotowej nieruchomości z cenami nieruchomości o rozmiarach o wiele większych od niej doprowadziło do ustalenia jej niższej wartości, niż wartość rynkowa, co w wymierny sposób niesłusznie zwiększyło wysokość opłaty adiacenckiej. Biegły nie wyjaśnił jednoznacznie w operacie, dlaczego do wyceny nieruchomości wybrał te, a nie inne nieruchomości spośród kilkunastu wymienionych przez niego nieruchomości podobnych. Nie wskazał też dlaczego poszczególnym nieruchomościom przypisał taką, a nie inną wartość współczynników korygujących ich wartość. Brak także informacji o tym, czy dla wszystkich wybranych nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy, ponieważ decyzję tę wydano dla nieruchomości wycenianej, co oznacza, że porównywane z nią winny być jedynie nieruchomości wobec których wydano taką decyzję (co wynika np. z wyroku WSA w Gdańsku z dnia 3 września 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 355/14). O tym, iż ustalona przez biegłego cena nieruchomości odbiega od jej rzeczywistej wartości rynkowej, świadczy cena, za jaką ją nabyto, a która wynosiła 1.900.000 zł, podczas gdy biegły ustalił cenę niepodzielonej nieruchomości na kwotę zaledwie 976.800 zł. Tak rażąca dysproporcja musi budzić uzasadnione wątpliwości odnośnie do poprawności wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłego. Należy też wskazać, iż również przy określaniu ceny wartości nieruchomości po podziale, porównywano ją z nieruchomościami o powierzchni przekraczającej 4 ha, a więc znów kilkukrotnie od niej większymi, co podważa dokonane oszacowanie wartości nieruchomości także i w tym zakresie. Przedmiotem wyceny biegłego rzeczoznawcy w sporządzonym przez niego operacie powinny stać się ceny nieruchomości przyjęte w danej gminie, czyli w gminie [...], a dopiero w przypadku braku porównywalnych transakcji ceny z innych gmin. Zakreślenie terenu, z którego uzyskuje się przykłady transakcji nieruchomości do jednego powiatu może doprowadzić do niepożądanych skutków w przypadku powiatów o dużej powierzchni, gdyż wtedy porównujemy ze sobą nieruchomości z niekiedy dość mocno oddalonych od siebie terenów, co niemal całkowicie wyklucza możliwość uznania ich za nieruchomości względem siebie podobne. Z oczywistych bowiem względów najbardziej zbliżone pod względem charakteru są transakcje dokonywane na terenie tej samej gminy, w której znajduje się wyceniana nieruchomość i to one powinny być podstawą wyceny nieruchomości co do zasady. Tylko w wyjątkowych wypadkach powinno się korzystać z porównania nieruchomości położonych w innych gminach. W ocenie skarżącej spółki operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie jest nierzetelny także i z tego powodu, że biegły nie dokonał aktualizacji cen analizowanych transakcji. Mimo tego, iż odwoływał się on do sprzedaży nieruchomości dokonywanych nawet w 2011 roku, a więc dwa lata przed sporządzeniem operatu, w żaden sposób nie dostosował on ich wymiaru do aktualnej sytuacji rynkowej, mimo tego, iż przez ten okres musiała nastąpić choćby i niewielka zmiana cen nieruchomości. Z treści art. 146 ust. 1a u.g.n. wynika, że w przypadku opłaty adiacenckiej wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi mogą określać wartość nieruchomości. Operat sporządzony przez rzeczoznawcę stanowi podstawowy dowód w sprawie, który jednak, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega samodzielnej i swobodnej ocenie organu, stosownie do treści art. 7 i 80 k.p.a. W konsekwencji, organ właściwy do rozpatrzenia sprawy powinien, w razie wątpliwości co do zawartych w operacie treści, zażądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia, bądź udzielenia niezbędnych wyjaśnień co do treści, a w razie stosownej konieczności również odmówić operatowi mocy dowodowej (vide wyrok NSA z dnia 5 marca 2009 roku, I OSK 292/08, LEX nr 529933). Reakcja organu powinna mieć miejsce w szczególności wtedy, gdy operat sporządzono w sposób niedbały, z pominięciem, czy wręcz niekiedy lekceważeniem przepisów u.g.n. i aktów wykonawczych do niej, a także standardów wyceny nieruchomości wypracowanych przez samorządy zawodowe rzeczoznawców nieruchomości. Takiej reakcji organu zabrakło w przedmiotowej sprawie, bowiem SKO powinno uchylić przedmiotowa decyzję, jeżeli miało jakiekolwiek wątpliwości co do treści operatu. Jednakże organ odwoławczy powołał się jedynie na art. 157 ust. 1 u.g.n., wskazując na możliwość kwestionowania operatu przez stronę poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Przepis ten nie nakłada jednak na stronę wymogu skorzystania z takiej możliwości, ani nie zwalnia on organu odwoławczego z konieczności dokładnego zweryfikowania poprawności operatu. Zdaniem strony skarżącej wątpliwości co do prawidłowości wykonania operatu są na tyle znaczące, że pojawiła się konieczność sporządzenia kolejnego operatu, który w sposób jednoznacznie poprawny określiłby wartość nieruchomości przed i po podziale. Jednakże powołanie takiego dowodu na etapie postępowania sądowoadministracyjnego nie jest możliwe, albowiem zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. uzupełniające postępowanie dowodowe przed WSA może obejmować jedynie dowody z dokumentów, tymczasem prywatna opinia biegłego (którą ewentualnie mogłaby złożyć strona skarżąca) nie jest takim dokumentem. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu (czynności). Dokonując, w tak zakreślonych granicach kognicji, kontroli zaskarżonej decyzji SKO, Sąd doszedł do przekonania, że decyzja te nie może się ostać w obrocie prawnym. Winna ona zostać uchylona, choć nie wszystkie zarzuty skargi są zasadne. Przede wszystkim Sąd nie podziela zasadności zarzutu odnośnie wyboru niewłaściwej metody wyceny nieruchomości (pkt II skargi). W judykaturze zarysowała się rozbieżność stanowisk w zakresie tego, czy przedmiotem szacowania wartości nieruchomości po jej podziale jest suma nieruchomości podobnych do poszczególnych działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości, czy też cała nieruchomość składająca się z wydzielonych geodezyjnie działek gruntu. Sądowi znane są orzeczenia podzielające pierwsze z tych stanowisk, w tym te powołane w skardze. W składzie orzekającym w niniejszej sprawie Sąd podziela jednak pogląd przeciwny: iż punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, a nie poszczególne jej działki. Wycenie podlega bowiem po podziale nieruchomość jako całość, choć składająca się z działek, nie zaś te poszczególne działki z osobna (por. wyrok NSA z 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12, wyroki WSA w Poznaniu: z dnia 21 lutego 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1110/12, z dnia 18 czerwca 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 1289/14, dostępne: Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, w skrócie: "CBOSA"). Podobnie – w ocenie Sądu – na uwzględnienie nie zasługują zarzuty pod adresem operatu dotyczące porównywania nieruchomości o niewłaściwie przyjętych wielkościach powierzchni. Odnośnie tej kwestii rzeczoznawca majątkowy przedstawił w operacie uzasadnienie dla swojego stanowiska, wskazując, że działki o powierzchni powyżej 0,5 ha stanowią stosunkowo jednolity rynek , a ich ceny za 1 m2 zależą od cech rynkowych, a sama wielkość nie ma już na nie bezpośredniego wpływu. Pośredni wpływ – na potencjał inwestycyjny, został natomiast w operacie uwzględniony. W takiej sytuacji nie może prowadzić – w ocenie Sądu – do skutecznego podważenia operatu, wyrażenie przez stronę skarżącą odmiennego zdania w tej kwestii. Spór wchodzi tu bowiem w zakres wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Za częściowo zasadny uznać natomiast należy zarzut dotyczący porównywanie nieruchomości położonych w różnych gminach. Zdaniem Sądu nie można a limine – jak czyni to skarżąca spółka – zakwestionować prawidłowości przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównań nieruchomości położonych w całym powiecie [...], a więc także poza terenem gminy [...]. Treść operatu nie przedstawia jednak – w ocenie Sądu – wystarczającego uzasadnienia dla tak szerokiego ujęcia rynku lokalnego oraz jasnego wywodu co do ewentualnych różnic cen w różnych lokalizacjach w powiecie [...] [jest to tym bardziej istotne, że jak stwierdzono w operacie: "(ceny) Nieruchomości inwestycyjne (w szczególności przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe) w [...] i w sąsiednich obrębach należą do najwyższych w powiecie" – k. 8 operatu]. Także częściowo zasadny jest – w ocenie Sądu – zarzut zaniechania korekty cen transakcyjnych z uwagi na upływ czasu. Rzeczoznawca uzasadniając to zaniechanie stwierdził, że na terenie powiatu nie odnotowano wyraźnego ogólnego trendu cenowego, a różnice w średnich cenach transakcyjnych najczęściej wynikają z cech poszczególnych nieruchomości. Jest to uzasadnienie zbyt lakoniczne i ogólnikowe, nie poddające się kontroli. Użycie podkreślonych określeń nasuwa ponadto wątpliwości co do rzeczywistego obrazu sytuacji: czy jakiś nie-wyraźny i nie-ogólny trend cenowy daje się zaobserwować i jaki może być jego wpływ na poziom cen przyjętych w operacie, z czego jeszcze, oprócz cech nieruchomości, wynikają różnice w średnich cenach transakcyjnych. Przede wszystkim jednak Sąd uznaje za zasadny zarzut niedostatecznego opisania w operacie cech wybranych do porównania nieruchomości, tak by stwierdzić można było, że ich podobieństwo nie budzi wątpliwości. Jak słusznie zauważył WSA w Poznaniu w powołanym wyżej wyroku w sprawie IV SA/Po 1289/14 w orzecznictwie podkreśla się, że w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (por. wyrok WSA z 27.04.2010 r., II SA/Lu 85/10, CBOSA). Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwala natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca, ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości (por. wyrok WSA z 07.12.2007 r., II SA/Łd 915/07, CBOSA). W ocenie Sądu operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego wykazuje istotne mankamenty w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji musi być uznana za co najmniej przedwczesną. W pierwszej kolejności należy wskazać, że wątpliwości budzi dobór przez rzeczoznawcę nieruchomości do porównania – czy rzeczywiście wszystkie one mogą być uznane za podobne do wycenianej nieruchomości przed i po podziale. Definicję legalną "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 k.p.a., zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W świetle tej definicji należy oczekiwać, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca zawrze uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących te nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (zob. wyrok WSA z 27.04.2010 r., II SA/Lu 85/10, CBOSA). Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Ponadto niezbędne jest prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości przyjęte do porównań, gdyż dopiero wówczas możliwe jest trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu istotne cechy nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie w odniesieniu do każdej z porównywanych nieruchomości oddzielnie. Podlegający ocenie w niniejszej sprawie operat nie zawiera uzasadnienia dlaczego, spośród zamieszczonych w tabelach na k. 11-12 i 15 operatu, te a nie inne nieruchomości wybrane zostały do porównania. Brak jest również, na co słusznie zwróciła uwagę skarżąca spółka, odniesienia się do wydania odnośnie poszczególnych nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy. Oceniając materiał dowodowy w sprawie organ II instancji pominął także fakt zakupu przedmiotowej nieruchomości w 2011 r. za kwotę 1.900.000 zł, a więc istotnie przewyższającą wartości wskazane w operacie: zarówno przed, jak i po podziale. Okoliczność, że nieruchomość w 2011 r. została zakupiona za kwotę niemal dwukrotnie przewyższającą tę wskazaną w operacie jako wartość nieruchomości przed podziałem, nie może mieć oczywiście sama w sobie w sprawie decydującego znaczenia, jest jednak na tyle istotna, że nie może zostać pominięta przy ocenie materiału dowodowego: organ jest bowiem zobowiązany rozpatrzyć cały zebrany materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), zaś uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 k.p.a.). Jak podkreślił NSA w powołanym wyżej wyroku w sprawie I OSK 2342/12 opinia biegłego jest dowodem w sprawie i powinna ona pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii, a nie stanowić sama w sobie rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu organu II instancji powołano wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 września 2011 r. w sprawie II SA/Po 489/11, w którym podkreślono, że w gestii strony kwestionującej ustalenia operatu szacunkowego leży wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zaś takiego obowiązku nie mają organy ustalające opłatę adiacencką. Ta niewątpliwie słuszna teza opatrzona jest jednak konkluzją, że dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu – a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena. Takiej oceny w niniejszej sprawie, szczególnie przez organ II instancji zabrakło. Godzi się tu bowiem przypomnieć, że przed wydaniem decyzji przez organ I instancji strona nie zgłaszała żadnych wniosków, uwag ani zarzutów pod adresem operatu szacunkowego. SKO w uzasadnieniu swej decyzji wskazało, że organ odwoławczy nie przeprowadzał i nie uzupełniał materiału dowodowego. Takie postępowanie – w ocenie Sądu – nie było prawidłowe. Materiał dowodowy wymagał uzupełnienia. Uznać należy, że zaskarżona decyzja, w zakresie oceny operatu szacunkowego, wydana została z naruszeniem przepisów postępowania (art. art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie wykazano bowiem w sposób niewątpliwy, że na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości i w jakiej kwocie. Skarżąca spółka podniosła, że wątpliwości co do prawidłowości operatu są na tyle znaczące, że konieczne jest sporządzenie nowego, a tym samym uchylenie decyzji obu instancji. Tej opinii Sąd nie podziela, uznając ją za przedwczesną. Na obecnym etapie postępowania Sąd uznaje za wystarczające uchylenie decyzji organu II instancji. Organ ten winien rozważyć, przy ponownym rozpoznaniu sprawy, celowość zwrócenia się do rzeczoznawcy, który sporządził operat szacunkowy o jego uzupełnienie i ewentualne wyjaśnienie w zakresie wszystkich poruszonych wyżej mankamentów operatu. W zależności od treści wyjaśnień i uzupełnień organ II instancji, oceniając całość materiału dowodowego w sprawie, zdecyduje czy operat szacunkowy odpowiada wszystkim wymogom wynikającym z przepisów prawa a wywód w nim przedstawiony jest logiczny i konsekwentny i tym samym czy materiał dowodowy w sprawie pozwala na ustalenie opłaty adiacenckiej. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku, tj. uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie 2 sentencji wyroku na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 2, § 18 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t. j. Dz. U. 2013 r., poz. 461 ze zm.).