IV SA/Wa 2960/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania -oddala skargę- Minister Infrastruktury i Rozwoju, zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2015 roku znak: [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeks postępowania administracyjnego, po rozpatrzeniu odwołania J. K., reprezentowanego przez radcę prawnego M. K. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2014 roku, znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł, w tym na rzecz J. K. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] i nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gminie [...], przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi [...] odcinek 2: od km 16+400 do km 33+300, na rzecz Banku Spółdzielczego w L. Oddział G. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej zwykłej i kaucyjnej ustanowionej na ww. nieruchomości oraz na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia ciężaru realnego ustanowionego na ww. nieruchomości, utrzymał w mocy ww decyzję [...] z dnia [...] września 2014 roku. Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym. Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] i nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...], gminie [...], decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2014 roku, znak: [...], została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi [...] odcinek 2: od km 16+400 do km 33+300. Decyzją z dnia [...] września 2014 roku, znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł, w tym na rzecz J. K. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...], gminie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] czerwca 2014r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z. P., który pismem z dnia [...] lipca 2015r. potwierdził jego aktualność. W operacie szacunkowym wskazano, iż przedmiotowa nieruchomość (działki nr [...] i nr [...]) położona jest we wsi [...] na terenach zajętych pod uprawy polowe. Autor operatu szacunkowego ustalił, że dla obszaru, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla parku elektrowni wiatrowych [...], przyjętym uchwalą Nr [...] z dnia [...] marca 2010r. przez Radę Gminy [...], a wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod tereny rolnicze - symbol R (KDS). Zgodnie z tym dokumentem przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym symbolem R- tereny rolnicze, R (KDS) - tereny rolnicze (rezerwa pod drogę ekspresową). Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działki stanowiły grunt orny w użytku LIII, ŁIV, N, RHIa. W-RII, W-ŁIV i obsiane były pszenicą ozimą. Sąsiedztwo stanowiły grunty orne oraz droga krajowa nr 3, do której ww działki posiadają dostęp. Rzeczoznawca biorąc pod uwagę wyżej wskazane przeznaczenie wycenianej nieruchomości przeanalizował rynek lokalny gruntów przeznaczonych pod tereny rolne z terenu gmin: [...] oraz rynek gruntów przeznaczonych pod drogi. Ze względu na zbyt małą ilość transakcji nieruchomości pod drogi, podobnych do wycenianej nieruchomości z obszaru powiatu [...], rozszerzono obszar badania rynku na teren województwa [...] oraz przedłużono czas badania od stycznia 2011 r. Przeprowadzona analiza wykazała, że ceny jednostkowe transakcji pod drogi są wyższe od cen jednostkowych transakcji sprzedaży gruntów rolnych. Dlatego biegły wycenił grunt przedmiotowej nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia tj. w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi ( art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami), stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Dokonując wyceny przedmiotowych działek biegły przeprowadził analizę zasady korzyści wynikającą z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z. P. wyjaśnił, iż przeanalizował transakcje gruntami przeznaczonymi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budowę dróg publicznych, a ponieważ na rynku lokalnym nie odnotowano transakcji gruntami pod drogi, do analizy wybrano transakcje z regionalnego rynku nieruchomości z okresu od stycznia 2011r. Biegły ostatecznie do analizy przyjął grupę 24 transakcji, zestawionych w tabeli na str. 12 operatu szacunkowego i stwierdził, że ceny transakcyjne gruntów podobnych o przeznaczeniu drogowym zawierały się w przedziale od 22.00 zł/m2 do 63.65 zł/m2, przy średniej wynoszącej 41.93 zł/m2. Natomiast analiza rynku nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe na terenie gmin [...], przedstawiona w tabeli na str. 12-13 operatu szacunkowego wykazała, że ceny te kształtowały się w granicach od 0.75 zl/m2 do 3.27 zł/m2, przy średniej wynoszącej 1.49 zł/m2. W przypadku przedmiotowej nieruchomości przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powodowało wzrost jej wartości, dlatego też wartość przedmiotowej nieruchomości określono w całości według rynku drogowego. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny do dalszej analizy biegły wybrał nieruchomości o najniższej (22 zł/m2) i najwyższej (63,65 zł/m2) cenie transakcyjnej. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż rozbieżność oraz rozkład cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości porównawczych oraz niewielka ilość transakcji podobnych uniemożliwia wyliczenie trendu czasowego, dlatego też ceny transakcyjne nie zostały zaktualizowane na dzień wyceny. Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości rzeczoznawca zaliczył: położenie (waga 50%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 30%) oraz dostępność (waga 20%). Biegły przyjął wartość współczynnika korygującego dla obydwu działek na poziomie 0,6243. Pozwoliło to na oszacowanie wartości działki nr [...] i nr [...] na łączną kwotę [...] zł. Na str. 17 operatu szacunkowego biegły obliczył również wartość strat rolnych na obydwu działkach na kwotę [...] zł. Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł. W związku z faktem, że brak jest dowodu na potwierdzenie, że nieruchomość została wydana w określonym terminie, Wojewoda [...] ww odszkodowania nie powiększył o 5 % wartości nieruchomości, w myśl przepisu art. 18 ust. le ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym "w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, (...) wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego". Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju złożył J. K., reprezentowany przez radcę prawnego M. K. podnosząc, iż wysokość ustalonego odszkodowania za samodzielną, uzbrojoną działkę, skomunikowaną bezpośrednio z drogą wojewódzką jest zaniżona i wniósł o uchylenie decyzji w całości i przekazanie jej do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Pismem z dnia [...] marca 2015r. pełnomocnik skarżącego uzupełnił argumentację wskazaną w odwołaniu, wskazując iż w operacie szacunkowym biegły błędnie przypisał oceny poszczególnym cechom rynkowym wycenianej nieruchomości. Minister Infrastruktury i Rozwoju działając jako organ II instancji zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. utrzymał w mocy Wojewody [...] z dnia [...] września 2014 r. W uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, iż analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełniła wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera, w ocenie organu odwoławczego, wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a jego ważność została potwierdzona klauzulą aktualizacyjną z dnia 13 lipca 2015 roku. Stąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Skargę na decyzję organu odwoławczego J. K., reprezentowany przez pełnomocnika r.pr. M. K. zarzucając naruszenie przepisów: 1) art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. polegającego na pominięciu dowodów zgromadzonych w toku postępowania przed organem drugiej instancji, to jest: sześciu zdjęć przedstawiających nieruchomość wycenianą oraz nieruchomość o cenie minimalnej oraz maksymalnej; 2) 80 k.p.a, polegającego na dowolnej ocenie materiału dowodowego przeprowadzonego wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, w wyniku czego organ uznał, iż dowód w postaci operatu szacunkowego, sporządzony został zgodnie z wymaganymi zasadami, podczas gdy nieruchomości wycenianej przypisane zostały błędne wartości w cechach, opisy cech rynkowych są niejednoznaczne a biegły rozszerza rynek nieruchomości drogowych do województwa [...] pomimo wystarczającej ilości transakcji na rynku regionalnym - woj. [...]. Wobec powyższego skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów procesu według norm prawem przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych cyt. ustawy i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 - dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowo-administracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Rozpoznając zatem skargę Sąd badał, czy zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z obowiązującymi w dacie jej wydania przepisami prawa. Sąd badał również, czy stan faktyczny istniejący w dacie wydania zaskarżonego aktu dawał organowi podstawę do zastosowania odpowiednich przepisów prawa. Ustalenia faktyczne i prawne szczegółowo omówione w uzasadnieniach organów obu instancji, w ocenie Sądu, nie budzą żadnych wątpliwości. Organ I instancji zebrał i prawidłowo ocenił materiał dowodowy, ocena ta jest logiczna, przy jej dokonaniu nie przekroczył obowiązujących reguł procesowych, wskazał prawidłową podstawę prawną swojej decyzji. Okoliczność, że strona skarżąca nie została przekonana do przyjętego w sprawie rozstrzygnięcia, nie oznacza naruszenia norm prawnych. Oczywiście strona ma prawo do własnego subiektywnego przekonania o zasadności jej zarzutów, jednakże przekonanie to nie musi mieć odzwierciedlenia w obowiązujących przepisach prawnych i ich wykładni (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 29 kwietnia 2009 r., I SA/Łd 1329/08, LEX nr 549458). Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013r., poz. 687 ze zm.) nieruchomości o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W świetle natomiast przepisu art. 18 ust. 1 cyt. ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Podobnie zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r, Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013, poz. 687) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014r., poz. 518 ze zm.) wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w ww. przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstaw nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. P., którego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawcę pismem z dnia [...] lipca 2015 roku. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Odnosząc się do jego treści należy wskazać, iż dla potrzeb wyceny dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Biegły dokonując wyceny, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawidłowo określił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i stan zagospodarowania. Należy w tym miejscu wskazać, iż na podstawie powyższego przepisu art. 154 ust. 1 ww. ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony przez Z. P. zawiera czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych o cenach maksymalnych i minimalnych. Umożliwiło to weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Operat ten zawiera więc w swojej treści spójne zestawienie ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych jej wag z opisami i charakterystykami nieruchomości porównawczych. Pozwalało to organom I i II instancji również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy. Dokonując wyceny przedmiotowych działek biegły przeprowadził analizę zasady korzyści wynikającą z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z. P. wyjaśnił, iż przeanalizował transakcje gruntami przeznaczonymi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budowę dróg publicznych, a ponieważ na rynku lokalnym nie odnotowano transakcji gruntami pod drogi, do analizy wybrano transakcje z regionalnego rynku nieruchomości z okresu od stycznia 2011r. Biegły ostatecznie do analizy przyjął grupę 24 transakcji, zestawionych w tabeli na str. 12 operatu szacunkowego i stwierdził, że ceny transakcyjne gruntów podobnych o przeznaczeniu drogowym zawierały się w przedziale od 22.00 zł/m2 do 63.65 zł/m2, przy średniej wynoszącej 41.93 zł/m2. Natomiast analiza rynku nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe na terenie gmin [...], przedstawiona w tabeli na str. 12-13 operatu szacunkowego wykazała, że ceny te kształtowały się w granicach od 0.75 zl/m2 do 3.27 zł/m2, przy średniej wynoszącej 1.49 zł/m2. Zatem w przypadku przedmiotowej nieruchomości przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powodowało wzrost jej wartości, dlatego też wartość przedmiotowej nieruchomości określono w całości według rynku drogowego. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W ocenie Sądu powołany wyżej operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2014 r., został zatem sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy wymagane przez obowiązujące przepisy prawa. Przedmiotowy operat wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na badanym rynku. W ocenie Sądu opinia biegłego jest spójna, logiczna i konsekwentna. Powyższą ocenę przedmiotowego operatu szacunkowego o wartości nieruchomości Sąd dokonał mając na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – tj. § 36 ust. 1,2,3,4, i wobec powyższego, ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem ww przepisów rozporządzenia, zdaniem Sądu jest pozytywna, operat sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Podniesiony w skardze zarzut dotyczący zaniżenia wartości rynkowej badanej nieruchomości nie znajduje oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, zaś skarżący nie przedstawił dowodów świadczących o wyższych cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na rynku lokalnym. Wskazać w tym miejscu należy, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Należy mieć na względzie, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym podkreśla się, że operat szacunkowy jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie organu orzekającego. Ocena ta nie jest jednak możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również kontrola sądu administracyjnego nie obejmuje weryfikacji wiadomości rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Zarówno organy administracji publicznej jak i sąd administracyjny, mogą jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w powołanych wyżej aktach prawnych, czy też treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W świetle powyższego uznać trzeba, że podnoszone w skardze zarzuty dotyczące dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości podobnych do transakcji przyjętych do porównań, sposobu szacowania nieruchomości, powołania w operacie wag cech zastosowanych przez rzeczoznawcę bez szczegółowego wyjaśnienia ich charakteru, przyjętego zakresu i podstawy zastosowania są bezpodstawne. Odnoszą się one bowiem do tych elementów operatu, które wymagają wiadomości specjalnych w zakresie szacowania nieruchomości, nie podlegających ocenie organów administracji publicznej w trybie przepisu art. 80 k.p.a., jak również ocenie sądu administracyjnego. Pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego jest szczególna, co wynika nie tylko z tego, że jest on osobą wyłącznie uprawnioną do dokonywania wycen nieruchomości. W istocie pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do osoby zaufania publicznego. Rzeczoznawca majątkowy jest nie tylko osobą, która musi posiadać stosowne uprawnienia, ale też wiedzę i umiejętności, która jest zobowiązana do działania zgodnie z prawem. Postępowanie rzeczoznawcy majątkowego sprzeczne z opisanymi wyżej wymaganiami powoduje jego odpowiedzialność zawodową przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Opinia rzeczoznawcy majątkowego (wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego) powinna być poddana ocenie organów administracji publicznej, nie stanowi bowiem dowodu, które te organy przyjmują zupełnie bezkrytycznie. Jak to określił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07 (w: J.Jaworski, A.Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz." Warszawa 2009 r., s. 963-964): "Organ administracji publicznej nie jest związany opinią biegłego. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony (podpisany) przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową." Konkludując należy przyjąć, że operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo a ustalona w nim wartość ustalona została w sposób wymagany przez przepisy prawa materialnego, co prawidłowo zważył organ I i II instancji. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, które w zasadzie skoncentrowane były na sposobie dokonania wyceny i prawidłowości operatu szacunkowego, Sąd również uznał je za niezasadne. Reasumując, podnieść należy, że skarżący w żadnym razie skutecznie nie podważył ustaleń i prawidłowości ocen i ostatecznych rezultatów wyceny nieruchomości, zawartych w operacie szacunkowym, bowiem ani nie przedstawił w stosownym terminie kontr-operatu, opracowanego przez osobę posiadającą odpowiednie umiejętności, wiedzę i uprawnienia w tym zakresie, ani też nie wykazał naruszenia przez biegłego zasad sporządzenia operatu. Wszystkie zarzuty skarżącego wobec operatu i opartej na nim decyzji odszkodowawczej mają zatem charakter subiektywny i ogólnikowy. Nie są one oparte na analizie przepisów regulujących proces wyceny nieruchomości. Dlatego też, w ocenie Sądu, prawidłowo organ odwoławczy, ocenił stan faktyczny sprawy podnosząc w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, że Wojewoda [...] w sposób rzetelny i wnikliwy zgromadził dowody w sprawie i rozpatrzył zebrany materiał dowodowy. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).