IV SA/Wa 2525/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Paweł Groński, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2016 r. sprawy ze skargi K. N. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę IV SA/Wa 2525/15 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...]czerwca 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania K. N., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...]listopada 2014 r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz K. N. w kwocie 1 602,00 zł, z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Województwo [...] nieruchomości położonej w E., obrębie J., oznaczonej jako działka nr [...]o pow. 0,0059 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie drogi wojewódzkiej nr [...] E. – T. – P. na odcinku od km 7+529,00 do km 32+084,00 oraz zobowiązującej Województwo [...] - Zarząd Dróg Wojewódzkich w O. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna. Powyższa decyzja była wynikiem następujących ustaleń organu. Nieruchomość położona w E., obrębie J., oznaczonej jako działka nr [...]o pow. 0,0059 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...]z dnia [...]października 2008 r., została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie drogi wojewódzkiej nr [...] E. – T. – P. na odcinku od km 7+529,00 do km 32+084,00. Minister infrastruktury decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. uchylił w części ww. decyzję Wojewody[...] z dnia [...] października 2008 r., natomiast pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzją z dnia [...]listopada 2014 r., Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz K. N. w kwocie 1 602,00 zl, z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Województwo [...] w/w nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła K. N.. Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia [...]sierpnia 2014 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. (uprawnienia nr [...]). Biegły ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w kompleksie gruntów rolnych wzdłuż drogi E. – P., w odległości kilkuset metrów od wsi J., ok. 4 kilometrów od granicy administracyjnej miasta E.. Działka nr [...]stanowiła nieużytkowaną, częściowo podmokłą łąkę z następującym zadrzewieniem: 2 lipy o pierśnicy 15 cm, 3 lipy o pierśnicy 20 cm, 1 lipa o pierśnicy 25 cm, 3 lipy o pierśnicy 30 cm, 1 lipa o pierśnicy 45 cm. Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy E., działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem SIl - obszar znajdujący się w granicach Parku Krajobrazowego "[...]" oraz otuliny tego parku. Biegły wskazał, że zapis ten nie stanowi wprost o charakterze analizowanej nieruchomości Jednakże fakt, iż zgodnie z zapisami ustawy o ochronie przyrody, forma parku krajobrazowego tworzona jest w celu ochrony istniejących form przyrodniczych o cennych walorach krajobrazowych, stwierdzić należy, że w przyszłości j zostanie zachowany istniejący charakter terenu lokalizacji szacownej nieruchomości jako obszar rolniczy i leśny. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Biegły stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, dlatego zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014r., poz. 518), jej wartość dla celów odszkodowawczych określona została według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Analizą objęte zostały transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne na terenie województwa w., z okresu od stycznia 2012 r. do sierpnia 2014 r. Wśród cech mających wpływ na wartość szacowanej nieruchomości biegły wziął pod uwagę lokalizację szczegółową - odległość od najbliższych zabudowań (waga 45%) oraz lokalizację ogólną - odległość od obszarów miasta (waga 55%). Ostatecznie biegły określił wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 15,26 zł, zatem wartość w/w działki oszacowano na kwotę 900,00 zł. Nasadzenia roślinne znajdujące się na działce nr [...] zostały wycenione na kwotę 702,00 zł. Zdaniem organu odwoławczego opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004r., Nr 207, poz. 2109). Autor operatu szacunkowego wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości, prawidłowo stwierdził, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości wobec czego jej wycenę przeprowadzono w oparciu o ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości drogowe. Operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej i nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Tym samym zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny zdaniem organu należało uznać za bezzasadne. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Organ wskazał, że subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym określeniu nieruchomości porównawczych nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych I dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia. Organ II instancji nie zgodził się z zarzutem skarżącej dotyczącym naruszenia przez Wojewodę W. art. 10 § 1 Kpa, poprzez niezapewnienie stronie skarżącej czynnego udziału w sprawie, na skutek odmowy wydania skarżącej kserokopii operatów szacunkowych. Powyższa kwestia była przedmiotem rozstrzygnięcia Ministra infrastruktury w postanowieniu z dnia [...] stycznia 2015 r., utrzymującym postanowienie Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2014 r., i organ Ii instancji podtrzymuje swoje twierdzenia wyrażone w tym rozstrzygnięciu w całym zakresie. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 79 § 1 Kpa, poprzez niezawiadomienie skarżącej o terminie dokonania oględzin wywłaszczonego gruntu, organ wyjaśnił, że wizja lokalna nieruchomości dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego nie jest środkiem dowodowym przewidzianym w Kpa, jest nim dopiero sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Brak jest zatem obowiązku zawiadomienia stron o dokonywaniu takich oględzin. Organ podkreślił, że do organu administracji należy ocena wystąpienia przesłanki uzasadniającej przeprowadzenie rozprawy poza wypadkami, gdy jej przeprowadzenia wymagają przepisy prawa. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła K. N. zarzucając: 1. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 138 par. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej kpa), poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, w sytuacji gdy istniały podstawy do jej uchylenia, 2. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 10 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i pozbawienie skarżących możliwości czynnego udziału w sprawie, 3. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niepodjęcie z urzędu czynności niezbędnych do wyjaśnienia okoliczności faktycznych prowadzących do prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, 4. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 k.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego w sprawie i niepełne ustalenie stanu faktycznego, 5. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 79 par. 1 k.p.a. poprzez błędne uznanie, że wizja lokalna nieruchomości nie jest środkiem dowodowym i nie wiąże się z obowiązkiem zawiadomienia stron do dokonywaniu oględzin, 6. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 89 par. 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej, 7. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego, 8. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędną interpretację pojęcia nieruchomości podobnych. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] w całości i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi wskazała, że ze stanowiskiem Ministra Infrastruktury i Rozwoju nie można się zgodzić, skarżąca wykazała bowiem szereg uchybień, które miały miejsce w toku postępowania przed organem I instancji, które skutkować winny uchyleniem decyzji Wojewody. Uchybienia te nie zostały jednak dostrzeżone przez organ II instancji. Organ li instancji jedynie powielił błędy organu I instancji. Poczynając już od błędnego ustalenia odległości w jakiej zlokalizowany jest wywłaszczony grunt od granicy administracyjnej miasta E.. Grunt ten zlokalizowany jest nie 4 km, a 670 m od granicy, co wpływa zdecydowanie na wartość nieruchomości. Ponadto bardzo prawdopodobnym jest, że granice miasta zostaną poszerzone, a grunt wywłaszczony znajdzie się w obrębie Miasta E.. Organ II instancji w całości dał wiarę operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez rzeczoznawcę, uznając zarzuty skarżącej za jedynie jej "subiektywne przekonanie". Organ wskazał, że skarżąca nie przywołała żadnych dowodów, podważających ustalenia biegłego. W postępowaniu administracyjnym to jednak organy są obowiązane wnikliwie wyjaśnić sprawę, działając z urzędu, a nie jedynie na wniosek strony. Mimo to skarżąca wielokrotnie zwracała się z wnioskiem do organu o powołanie kolejnego biegłego, w celu sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Ponadto skarżąca wnosiła o zwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu. Wniosek ten został zignorowany, a organ li instancji zarzuca skarżącej, że nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organ II instancji błędnie wskazał, że nie ma on podstaw do podważenia wyceny nieruchomości, ze względu na brak wiadomości specjalnych, organ ma jednak nie tyle prawo, co obowiązek starannie zweryfikować wartość nieruchomości, tym bardziej jeśli jest ona kwestionowana przez stronę. Odnośnie zarzutów skarżącej dotyczących złego doboru nieruchomości podobnych, organ wskazał jedynie że dobór ten był prawidłowy. Oczywistym jest jednak, że nieruchomości położone na wschodnich krańcach Polski charakteryzują się niższą wartością niż nieruchomości położone w Polsce północnej. Zgodnie natomiast z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Co więcej organ II instancji błędnie uznał, że wizja lokalna nieruchomości nie jest środkiem dowodowym i w związku z tym nie ma obowiązku zawiadomienia strony o terminie oględzin. Brak powiadomienia skarżącej o wizji lokalnej wpłynął na błędne ustalenia polegające na stwierdzeniu nieistnienia infrastruktury technicznej. Obecność skarżącej z pewnością pozwoliłaby uniknąć tych błędów. Należy zauważyć również, że rzeczoznawca nie korzystał z map geodezyjnych. Co więcej błędnie ustalił, że grunt nie jest użytkowany. Ponadto organ II instancji w uzasadnieniu decyzji wskazał, że to do niego należy ocena wystąpienia przesłanki uzasadniającej przeprowadzenie rozprawy. Rozprawa taka powinna być jednak przeprowadzona, gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania. A w niniejszej sprawie niewątpliwie przesłanki te miały miejsce. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja wydana przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju oraz utrzymaną nią w mocy decyzja Wojewody W. nie naruszają przepisów prawa w sposób, który mógł mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] (uprzednio nr [...]) o powierzchni 0.0059 ha, położona w ewidencji gruntów obręb [...] gmina [...]przeszła z mocy prawa na własność Województwa [...]. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) - dalej: "specustawa drogowa", a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz.518 ) - dalej: "u.g.n. Stosownie do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 tej ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2014 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego S. J.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Województwa jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości wiarygodności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny (działka nr [...], po zmianie w ewidencji gruntów), przeznaczenie (niezabudowana nieruchomość rolna wobec określenia w obowiązującym od 2010 r. studium jej położenia w obszarze granic Parku Krajobrazowego i wg charakterystyki działki na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z dnia [...]października 2008 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty, w którym następuje ustalenie w decyzji wysokości odszkodowania (przyjmując założenie, że decyzja ta zostanie wydana w nieodległym czasie). Analizą biegły objął ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych za okres od stycznia 2012 do sierpnia 2014r. Prawidłowo biegły uwzględniając treść art.134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosował zasadę korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wobec ustalenia po dokonaniu analizy rynku zarówno niezabudowanych nieruchomości rolnych, jak też nieruchomości gruntowych nabywanych na realizację inwestycji drogowych, że ceny nieruchomości rolnych są znacznie niższe. Z treści operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2014 r. wynika, że biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. i małą ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. W związku z niewielką ilością transakcji drogowych biegły dokonywał analizy rynku regionalnego obejmującego obszar województwa w., na którym wystąpiła znaczna zmienność cen transakcyjnych. Jak wyjaśnił biegły kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych w stosunku do terenów zabudowanych i zurbanizowanych oraz zapewnieniem reprezentatywności badanego obszaru regionalnego rynku. W sposób logiczny biegły uzasadnił, że w obrocie nieruchomościami drogowymi kształt i powierzchnia tych nieruchomości nie stanowią cech decydujących o ich walorach. Biegły jako cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości drogowych przyjął lokalizację szczegółową w znaczeniu odległości od najbliższych zabudowań oraz lokalizację ogólną w znaczeniu odległości od obszarów miast i zawarł szczegółowy opis tych cech. Wyjaśnił, że w oparciu o wcześniej dokonywane analizy na bardziej rozwiniętym rynku nieruchomości stwierdził istotną zależność oddziaływania procesów urbanistycznych na cenę nieruchomości położonych w promieniu 8 km od miasta. Wskazał, że większa ilość transakcji (większy popyt) w miejscowościach położonych bliżej miasta przekłada się na wyższy poziom cen transakcyjnych nieruchomości wykorzystywanych na cele inne niż rolne. W operacie biegły zawarł opis nieruchomości uwzględnionych w dokonywanej analizie rynku jako nieruchomości podobnych, a także zawarł szczegółowy opis wybranych trzech nieruchomości drogowych przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą, co umożliwiło weryfikację dokonanego wyboru jako poprawnego. Biegły określił i uwzględnił w wycenie ustalone cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu, a następnie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 15,26 zł za 1 m2. Tak wyliczona cena rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości drogowe na analizowanym rynku. Biegły określił także wartość naniesień w postaci 10 sztuk luźno rosnących drzew lipy przy zastosowaniu zasady określonej w art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc szacunku wartości drewna znajdującego się w tym drzewostanie. W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Należy wskazać, że ustalając stan faktyczny w sprawie organ odwoławczy popełnił błąd przyjmując, że wyceniana nieruchomość położona jest w odległości około 4 km od granicy administracyjnej miast E., mimo iż biegły ustosunkowując się do twierdzeń strony dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu, wyjaśnił że przyjęta w operacie odległość jest błędna. Uwaga zgłoszona przez skarżącą w tym zakresie powinna być zatem przez organ uwzględniona w uzasadnieniu dotyczącym stanu faktycznego sprawy. Ten błąd w ustaleniu stanu faktycznego nie miał jednak żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż nie mógł wpłynąć na wysokość ustalonego odszkodowania. Biegły słusznie wyjaśnił, że błąd nie miał znaczenia bowiem przypisując wycenianej nieruchomości cechę rynkową w zakresie lokalizacji ogólnej, a więc odległości od obszaru miasta i tak uwzględnił położenie nieruchomości jako dogodne. Tym samym właściwa odległość kwalifikuje więc nie wpływa na zmianę wysokości wartości rynkowej. Zarzuty skarżącej dotyczące nieprawidłowości w zakresie doboru nieruchomości podobnych ze względu na wzięcie pod uwagę nieruchomości zlokalizowanych w innym rejonie niż obszar E., nieprawidłową odległość od miasta, jako czynniki wpływające na zaniżenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości nie zasługują na uwzględnienie. Zarówno w operacie szacunkowym, jak też wyjaśnieniach biegłego dotyczących zarzutów zgłoszonych do operatu szacunkowego wyjaśniono, że na rynku lokalnym w ocenianym okresie brak było transakcji nieruchomościami nabywanymi pod budowę dróg, to zaś obligowało rzeczoznawcę do objęcia analizą rynku regionalnego. Słusznie biegły zauważył odnosząc się do zarzutu zaniżenia wartości rynkowej nieruchomości, że brak zrozumienia ze strony skarżącej należy upatrywać w mylnym przekonaniu o możliwości porównywania wycenianej nieruchomości z nieruchomościami zabudowanymi z obszaru miasta E. Prawidłowo wskazuje biegły, że biorąc pod uwagę stan nieruchomości z daty wydania decyzji lokalizacyjnej i ówczesny jej charakter (przeznaczenie) oraz ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy E. należało przyjąć, iż nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną o charakterze rolnym. Na gruncie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie w tym opisu stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej i ustaleń biegłego brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutu skarżącej, iż wyceniana nieruchomość (która utraciła już w wyniku zrealizowania inwestycji swój pierwotny charakter) była nieruchomością wyposażoną w infrastrukturę techniczną (uzbrojoną). Potrzebę doprowadzenia infrastruktury technicznej do nieruchomości wyklucza tak jej położenie w odległości 700 m od najbliższej zabudowy, jak też jej rolniczy charakter (wg opisu stanu nieruchomości nieużytkowany teren, częściowo podmokła łąka). Skarżąca w swoim twierdzeniu nawet nie precyzuje rodzaju tej rzekomej infrastruktury. Niesłuszny jest zarzut naruszenia przepisów postępowania w związku z pozbawieniem skarżącej czynnego udziału w postępowaniu polegającym na uniemożliwieniu jej wzięcia udziału w przeprowadzonej wizji lokalnej na wycenianej nieruchomości. Należy podkreślić, że wbrew twierdzeniom skarżącej w toku postępowania zagwarantowano jej możliwość czynnego udziału w postępowaniu i możliwość wypowiadania się co do zebranych dowodów, przedstawiania twierdzeń i wniosków. Organ pierwszej instancji powiadomił stronę o zakończeniu gromadzenia materiału dowodowego, o sporządzonym operacie, umożliwił jej zapoznanie się z materiałem dowodowym i złożenie uwag do operatu, a także zadbał o poinformowanie skarżącej o stanowisku biegłego wobec jej uwag. Poinformował również skarżącą, że nie znajduje podstaw do weryfikowania poprawności sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców. Z kolei organ odwoławczy nie uzupełniał zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, tak więc nie było konieczności informowania skarżącej o możliwości zapoznania się przez nią ze zgromadzonym materiałem dowodowym w sprawie. Skarżąca niesłusznie zarzuca, iż nie brała udziału w czynności procesowej oględzin. Otóż wskazana w operacie szacunkowym czynność nazwana przez biegłego oględzinami (dokonanymi w dacie [...].08.2014r.) była w istocie czynnością samego biegłego (polegającą na weryfikacji opisu stanu nieruchomości z daty wydania nieruchomości, znajdującego się w aktach sprawy z aktualnym stanem, faktycznym). To ustalenie dokonane przez biegłego nie było więc czynnością procesową zleconą i przeprowadzaną przez organ, a więc brak jest podstaw do zarzutu, iż strona nie uczestniczyła w oględzinach będących dowodem przeprowadzonym w sprawie. Już sam fakt zmiany pierwotnego stanu nieruchomości na skutek zrealizowania inwestycji drogowej wykluczał potrzebę przeprowadzenia takiego dowodu przez organ. W ocenie sądu organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oceny, dlatego zarzut naruszenia przepisów postępowania w tym zakresie nie znajduje uzasadnienia. Nie zachodziła potrzeba przeprowadzenia rozprawy. Organ odwoławczy nie miał również obowiązku sprawdzania poprawności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców. Operat szacunkowy sporządzony w sprawie na zlecenie organu podlega obowiązkowej ocenie przez organ, jak każdy inny dowód w sprawie. Zdaniem sądu jednak sporządzone uzasadnienie odnosząc się zbyt ogólnie do podniesionych w odwołaniu zarzutów narusza wymogi określone w art. 107 § 3 K.p.a., gdyż organ w sposób dokładny powinien dać wyraz zajętemu stanowisku wobec wszystkich zarzutów, jednak ten błąd nie miał wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.