II SA/Bd 1428/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Włodarska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Jarosław Wichrowski sędzia WSA Renata Owczarzak Protokolant starszy sekretarz sądowy Dominika Znaniecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 marca 2016 r. sprawy ze skargi M. J. i P. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. II SA/Bd 1428/15 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...], Wójt Gminy O. ustalił wobec P. J. (skarżącego) i M. J. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia do gminnej sieci wodociągowej działki nr [...] o pow. 0,0924 ha i działki nr [...] o pow. 0,0924 ha, położonych przy ul. [...] w [...], w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że Gminę O. zrealizowała inwestycję polegającą na budowie sieci wodociągowej w [...], przy czym inwestycja, o której mowa, została zrealizowana ze środków własnych Gminy, w związku z czym została spełniona przesłanka wynikająca z art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami i znalazły w sprawie zastosowanie przepisy dotyczące udziału właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Przytoczywszy brzmienie art. 144 i art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz potwierdziwszy prawidłowość sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego dotyczącego zmiany wartości rynkowej nieruchomości spowodowanej stworzeniem warunków do podłączenia przedmiotowych nieruchomości do gminnej sieci wodociągowej, organ I instancji stwierdził, iż zaszły okoliczności wskazane w przytoczonych przepisach, co uzasadniło powzięcie decyzji ustalającej opłatę adiacencką. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący podniósł, że nie zgadza się ze sposobem naliczenia opłaty adiacenckiej, a wyliczenia rzeczoznawcy są w jego ocenie błędne. Wskazał, że każdą z przedmiotowych działek kupił za [...] zł, a Urząd Skarbowy w B. ceny te zakwestionował, stwierdzając, iż zostały one zaniżone, podczas gdy teraz rzeczoznawca wycenił przedmiotowe działki na [...] zł każda. Skarżący podniósł, że organ nie wyjaśnił wskazanych rozbieżności. Zakwestionował ponadto wiarygodność powołanego w sprawie rzeczoznawcy, sugerując, iż w interesie Gminy jest pobieranie jak najwyższych opłat. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) decyzją z dnia [...].10.2015 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267; ze zm.), dalej powoływanej w skrócie jako: "kpa", utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy O.. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia SKO, po przytoczeniu treści odpowiednich przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 782) stwierdziło, że treść operatów szacunkowych będących podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej nie budzi zastrzeżeń co do wyboru metody i techniki szacowania, a zastosowane podejście porównawcze i metoda porównywania parami, odpowiadają wymogom określonym w przepisach ustawy i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; ze zm.). Nadto operaty te są w ocenie SKO przekonywujące, jako logiczna całość i mogą stanowić dowód w sprawie. Ponadto SKO wskazało, odnosząc się do zarzutów odwołania, że w celu skutecznego zakwestionowania sporządzonych operatów skarżący mógł skorzystać z uprawnienia określonego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w celu zakwestionowania wyceny mógł przedstawić przeciwdowód (kontr wycenę) tj. ponowny operat szacunkowy lub też opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców co do prawidłowości sporządzonych w sprawie operatów, czego jednak nie uczynił. Wyjaśniono także odnośnie zarzutu skarżącego, który zwrócił uwagę na fakt, że Urząd Skarbowy wyznaczył inną wartość wycenianych działek, że zarówno Urząd Skarbowy jak i Wójt Gminy O. mieli prawo do określenia wartości nieruchomości na innych zasadach i w innych wysokościach, ponieważ dokonują tych wycen dla innych potrzeb i na podstawie innych przepisów. Zwrócono także uwagę, że stronniczość rzeczoznawcy jest faktem nieudowodnionym przez skarżącego i stanowi tylko jego prywatną opinię. Brak dowodów w przedmiotowym zakresie wyłącza możliwość uznania tego zarzutu za uzasadniony. Podkreślono, że organ I instancji wyznaczył rzeczoznawcę zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skargę od powyższej decyzji SKO złożyli P. i M. J. (skarżący). Zarzucili w niej błędne ustalenia faktycznej początkowej wartości działek nr [...] oraz [...] położonych przy ulicy [...] w [...] poprzez przyjęcie, że każda z nich przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury wynosiła [...] zł, podczas gdy faktycznie nabyli je w cenie łącznie [...] zł. zakwestionowaną następnie przez Urząd Skarbowy w B., który to decyzją z dnia [...].09.2013 r. określił wartość rynkową działek na [...] zł i naliczył dodatkowy podatek. Podnieśli, że pomimo zakwestionowania operatu szacunkowego Wójt Gminy O. nie powołał innego biegłego, ani nie ustosunkował się do merytorycznych uwag, podczas gdy zgodnie z orzecznictwem organ administracji powinien ocenić merytorycznie ten dowód, ocenić jego wiarygodność, logikę i ustosunkować się do merytorycznych zarzutów jakie złożyli. Zdaniem skarżących organy administracji w sposób wygodny dla siebie pominęły ocenę dowodów pod postacią faktycznej wartości działek w dniu zakupu, zakwestionowanych jeszcze przez Urząd Skarbowy, który wyliczył, że ich wartość jest o 40 000 wyższa niż w akcie notarialnym. Według skarżących cyt.: "nie trzeba być żadnym biegłym, aby stwierdzić, że tutaj ktoś kogoś robi w balona - jak trzeba zapłacić podatek, to wartość działki wzrasta, jak opłatę adiacencką to maleje". Podnieśli, że nie są rzeczoznawcami, nie znają się na tym, ale "na logikę coś tutaj się nie zgadza", ponieważ wyceny tych samych działek znacznie się różnią, a Wójt Gminy pomija te dowody w sprawie, twierdząc, że operat szacunkowy jest "super", a SKO przechodzi nad tym do dziennego porządku. Zdaniem skarżących decyzję biegłego rzeczoznawcy powinien zweryfikować inny biegły rzeczoznawca. Podali, że pismem z dnia [...].06.2015r. wnosili o szczegółowe uzasadnienie tej wyceny i rozbieżności i dostali standardową odpowiedź, bez drobiazgowego rozwikłania sprawy. Wójt nie wystąpił do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o zweryfikowanie opinii. Gmina dokonała sama oceny operatu, stwierdziła, że jest prawidłowy. Natomiast SKO nie odniosło się do merytorycznych aspektów operatu, nie próbowało go zweryfikować w aspekcie dowodów jakim jest akt notarialny czy decyzja urzędu skarbowego. Końcowo skarżący stwierdzili, że operat szacunkowy powinien jako dowód podlegać ocenie organu administracji. Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. To na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcie niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości działek. Organy administracji tymczasem starają się przerzucić ten obowiązek na właścicieli działek co jest w ocenie skarżących nie do przyjęcia. W związku z powyższymi zarzutami skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy O. oraz o zwrot opłaty sądowej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami zarówno prawa materialnego jak i procesowego w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji. Zgodnie natomiast z treścią art. 134 § 1 i art. 133 § 1 zd. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 270; ze zm.), zwanej dalej "ppsa", sąd rozstrzyga w graniach danej sprawy i wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy. Podstawą materialno-prawną rozpoznania sprawy będącej przedmiotem zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 782; ze zm.), dalej powoływana w skrócie jako: "ugn". Zgodnie z art. 144 ust. 1 ugn właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przy czym przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ugn). Stosownie do art. 145 ugn wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2). W sprawie niniejszej jest niewątpliwe, że Rada Gminy O. uchwałą nr [...] z dnia [...].06.2005 r. uchwaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. [...] z [...] lipca 2005 r., Nr 84, poz. 1590) i określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po jego wybudowaniu: - z tytułu warunków podłączenia nieruchomości do kanalizacji - 25%, - z tytułu stworzenia warunków podłączenia do wodociągu - 25%. Zgodnie z art. 146 ugn ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust. 1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2). Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (ust. 3). Ponadto zgodnie z art. 147 ust. 1 ugn opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Stosownie do art. 148 obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty (ust. 1). Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (ust. 2). Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty (ust. 3). Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 4). Podstawowym dowodem w rozpatrywanej sprawie, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty adiacenckiej były operaty szacunkowe z dnia [...].05.2015 r. sporządzone przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, z których treści wynika, że przy ich sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 152 ugn, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3 zd. pierwsze). Z art. 151 ust. 1 ugn wynika zaś, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn). W literaturze podkreśla się, że to właśnie to podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne (vide: Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze Lexis Nexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 648). Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; ze zm.), dalej "rozporządzenie", wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ugn. Rozporządzenie to określa m. in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny (§ 1 pkt 1), sposób sporządzenia, formę i treść operatu szacunkowego (§ 1 pkt 4). W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. W orzecznictwie administracyjnym zwrócono szczególną uwagę na wynikający z tych przepisów obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06; LEX nr 281387). Z dotychczasowego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika przy tym, że co do zasady winien to być rynek lokalny miejsca położenia nieruchomości. Nie jest to jednak twierdzenie zawsze uzasadnione. O tym, jaki rynek winien być poddany analizie rzeczoznawcy, decyduje bowiem niewątpliwie charakter nieruchomości. Ponadto nawet w bliskim sąsiedztwie mogą być zlokalizowane nieruchomości znacznie różniące się cechami wpływającymi na ich wartość rynkową, stąd ceny nieruchomości sąsiadujących wcale nie muszą być podobne (np. usytuowanie w obrębie terenu eksploatacji górniczej i poza tym terenem). Może się również zdarzyć sytuacja, w której brak będzie transakcji dotyczących nieruchomości danego rodzaju na rynku lokalnym. Nic nie stoi wtedy na przeszkodzie, aby w takiej sytuacji skorzystać z danych rynkowych dotyczących nieruchomości gdzie indziej położonych, ale na obszarze o podobnych warunkach lokalizacyjnych, o analogicznym charakterze, niesąsiadujących ze sobą. Nie można bowiem nie zauważać, że stopień rozwoju rynku nieruchomości w różnych częściach kraju jest bardzo różny, nadto rynek ten nawet w obrębie jednego województwa czy regionu może być poważnie zróżnicowany (vide: Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze Lexis Nexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 646 i 649). W rozporządzeniu znajduje się również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4 ust. 1-3. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Istotą podejścia porównawczego (metody porównywania parami) jest posiadanie wiedzy na temat uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest, zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a także wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno wynikać z treści sporządzanego operatu. W przeciwnym razie brak byłoby, bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. W niniejszej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, które opiera się na założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były dotychczas przedmiotem obrotu rynkowego. Zastosował przy tym metodę porównywania parami, a więc porównał nieruchomości, które były przedmiotem wyceny i które mają określone cechy rynkowe, od których zależy ich cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane. Nie ulega wątpliwości, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który rozumieć należy stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy. Te same aspekty powinny być zatem uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywalnych. Ponadto powinny być uwzględniane cechy rynkowe tych nieruchomości odnoszące się do rodzajów nieruchomości, ich rozmiarów, lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępności, walorów środowiskowych itp. Te wszystkie aspekty powinny być powołane w operacie szacunkowym jako kryteria zakwalifikowania nieruchomości i ich cen do porównań (vide: Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze Lexis Nexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 647, a także: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. I OSK 2010/06, LEX nr 437627; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2007 r., sygn. II SA/Po 211/06, LEX nr 387847; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 czerwca 2008 r., sygn. II SA/Gd 139/08; dostępny na stronie: nsa.gov.pl). Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego. Jak bowiem trafnie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2008 r. (sygn. II OSK 2013/06; dostępny na stronie: nsa.gov.pl), rzeczoznawca winien zawrzeć takie uzasadnienie w swoim operacie szacunkowym, aby umożliwić organowi dokonanie oceny rzetelności i prawidłowości sporządzenia operatu. Skoro organ dokonuje takiej oceny, to nie może tego robić w warunkach dowolności, lecz swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 80 kpa. W związku z tym musi on posiadać materiał umożliwiający dokonanie takiej oceny, a jest nim wskazanie w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjętego przez rzeczoznawcę doboru nieruchomości przyjętych do porównań, takich jak m.in. położenie, wielkość nieruchomości, jej skomunikowanie oraz, co jest nie mniej ważne, wskazanie istotnych cech różniących nieruchomości, przyjętych współczynników korygujących i okoliczności, jakie zadecydowały w konkretnym przypadku o rozszerzeniu lub nierozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości opiera się bowiem na zobiektywizowanych kryteriach, ale zawsze jest zależna od przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny i jego subiektywnego zapatrywania na tę kwestię. Ocena spornych w niniejszej sprawie operatów szacunkowych, w kontekście powyższych rozważań pozwala w ocenie Sądu na stwierdzenie, że prawidłowo uznane one zostały przez organy obu instancji za wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości – działek o nr [...], na skutek stworzenia warunków do podłączenia do gminnej sieci wodociągowej o [...] zł. każda (wartość każdej z nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury – [...] zł., wartość każdej z nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury – [...] zł.). W sprawie jest bezsporne, że w dniu [...].07.2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. stwierdzając przyjęcie obiektu budowlanego do użytkowania, potwierdził jednocześnie, że zostały stworzone warunki techniczne do podłączenia działek nr [...] do gminnej sieci wodociągowej. Powyższe potwierdził Gminny Zakład Komunalny pismem z dnia 4.03.2015 r. Bezspornym pozostaje również, że w uchwale z dnia [...].06.2005 r., nr [...] Rada Gminy O. ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek stworzenia warunków podłączenia do wodociągu w wysokości 25%. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest ustalony przez biegłego rzeczoznawcę wzrost wartości nieruchomości spowodowany wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Skarżący utrzymują, że biegły rzeczoznawca błędnie przyjął wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości [...] zł. każda, w sytuacji, gdy cena zakupu tych nieruchomości w kwietniu 2013 r. wyniosła [...] zł. każda, a Urząd Skarbowy podniósł tą cenę jeszcze o [...] zł. (łącznie o kwotę [...]zł. za obie nieruchomości). Zarzuty te jednak nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Po pierwsze dlatego, że sporne operaty szacunkowe sporządzone zostały zgodnie z wymogami wynikającymi z ugn, w szczególności z przepisami Działu IV Rozdziału 1 zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości" oraz z przepisami rozporządzenia, które to przepisy zostały przytoczone na wstępie rozważań. Ponadto organy obu instancji dokonały oceny operatów w kontekście zarówno przepisów ugn, jak i rozporządzenia i ocena ta odpowiada zasadzie wynikającej z art. 80 kpa, zgodnie z którym organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Prawidłowość sporządzenia operatów i ich wnioski końcowe nie budzą zastrzeżeń z punktu widzenia legalności. Wskazać należy ponadto, że jak to już powyżej wskazano, zgodnie z art. 146 ust. 3 ugn wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W tej sprawie miało to więc miejsce w 2015 r. Ponadto przy podejściu porównawczym, które zastosowano w niniejszej sprawie, ceny jakie uzyskano za nieruchomości podobne koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (art. 153 ust. 1 ugn). W operatach szacunkowych, będących przedmiotem oceny w niniejszej sprawie biegły zaznaczył, że w badanym przez niego okresie (od kwietnia 2013 r. do [...].05.2015 r.) zaobserwował nieznaczny spadek cen nieruchomości wskutek upływu czasu i określił trend zmiany cen na poziomie ok. 2,4% w skali roku (k-12 operatów). Nie mógł więc biegły rzeczoznawca przyjąć, tak jak chcieliby tego skarżący, wartości ich nieruchomości według ceny ich zakupu z 2013 r. bez jej skorygowania w związku z ustalonym spadkiem cen. W związku ze zgłoszonymi przez skarżących zastrzeżeniami, biegły rzeczoznawca w piśmie z dnia 6.06.2015 r. tą kwestię skarżącym wyjaśnił. Pozostałe zarzuty skargi związane są z powyższym zarzutem i także nie zasługują na uwzględnienie. Nie było bowiem podstaw do weryfikacji operatów szacunkowych przez innego biegłego i do wystąpienia przez Wójta do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w tym celu, skoro jedynym konkretnym zarzutem w stosunku do operatów był ten dotyczący przyjętej wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Poza tym słusznie organy wskazały, że skarżący uznając operaty szacunkowe za niewiarygodne powinien po pierwsze przedstawić umotywowane zarzuty w stosunku do nich, a po drugie mógł sam skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 157 ugn i zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o wydanie oceny prawidłowości sporządzenia spornych operatów szacunkowych. Reasumując stwierdzić należy, że w efekcie prawidłowo przeprowadzonego postępowania administracyjnego organy ustaliły wzrost wartości nieruchomości w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia do gminnej sieci wodociągowej, co uzasadnia ustalenie opłaty adiacenckiej i to w wysokości określonej w decyzji organu I instancji i skutkuje oddaleniem skargi na podstawie art. 151 ppsa.