II SA/Lu 776/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc - Malec (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędzia WSA Jacek Czaja, Protokolant Referent Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 marca 2016 r. sprawy ze skarg [...]Sp. z o.o. w L. oraz [...] Sp. z o.o. w W. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r., znak[...]; II. zasądza od Wojewody tytułem zwrotu kosztów postępowania na rzecz [...] Sp. z o.o. w L. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych oraz na rzecz [...] Sp. z o.o. w W. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych. Decyzją z dnia [...] września 2015r. znak: [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołań Przedsiębiorstwa [...] w L. oraz [...] Inwestycje Sp. z o.o. w W. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] lipca 2015r., znak: [...]. Wskazaną decyzją organ I instancji zatwierdził projekt budowlany i udzielił "[...]" Sp. z o.o. PHPU w L. pozwolenia na budowę budynku biurowo - usługowego z garażem dwupoziomowym otwartym z instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi, z przyłączami, z utwardzeniem terenu na działkach nr [...] i nr [...] przy Al. [...] a,b w L. i na działkach nr [...] i nr [...] stanowiących pas drogowy ulicy [...] i drogę dojazdową do ulicy [...] w L.. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że postępowanie zostało wszczęte na wniosek "[...]" z dnia [...] grudnia 2014r., który początkowo obejmował wyłącznie realizację wielokondygnacyjnego budynku usługowo – handlowego na działkach nr [...] i nr [...], ale następnie został uzupełniony o działki nr [...] i nr [...], stanowiące pas drogowy ul. [...] i drogę wewnętrzną przy ul. [...], na których zaplanowano lokalizację przyłączy: wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej. Rozpatrując wniosek inwestora, na podstawie przedstawionej i uzupełnionej dokumentacji organ I instancji ustalił, że projekt przewiduje na działkach nr [...] i nr [...] przy Al. [...] a,b w L. realizację budynku biurowo -usługowego z garażem otwartym dwupoziomowym, z wewnętrznymi instalacjami: wodociągową kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, grzewczej, wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, elektrycznymi i teletechnicznymi; z zewnętrznymi instalacjami: wodociągową kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, z utwardzeniem terenu oraz na działkach nr [...] (pasy drogowe) - zewnętrzną instalację wodociągową i przyłącza kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej. Zjazdy na teren działek nr [...] i nr [...] z drogi dojazdowej, a także przyłącza energetyczne i c.o. zostaną objęte oddzielnym opracowaniem. Działki nr [...] i nr [...] przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta L. cz. III (uchwała Nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] listopada 2005 r.) pod tereny "U" (§ 31 uchwały) - usług komercyjnych, z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych oraz objęte są strefami polityki przestrzennej: SRiK 1, DW, ET2, Y2, Y2D, EZ (§ 62, 64, 65, 66, 67, 71 uchwały). Z kolei działki nr [...] i nr [...] przeznaczone są pod tereny tras komunikacyjnych (§ 49 uchwały) - działka nr [...] to droga dojazdowa KDD i działka nr [...] to droga lokalna KDL. W projekcie budowlanym stwierdzono, że inwestycja zgodna jest z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie: - przeznaczenia terenu pod usługi komercyjne; - utrzymania skali i charakteru zabudowy w formie nie kolidującej z lokalną tradycją i walorami krajobrazu, w tym powstawania nieuzasadnionych dominant przestrzennych (wysokość projektowanego budynku nie przekracza bowiem rzędnej wysokościowej sąsiedniego budynku "[...]", a kubatura nie przekracza kubatury tego budynku (analiza relacji projektowanego budynku w stosunku do sąsiedniej zabudowy, str. 63.1 tom I projektu); - zachowania neutralności widokowej z wyznaczonego punktu obserwacji dalekiego widoku (analiza widokowa str. 56-62 tom I projektu); - zapewnienia miejsc postojowych w granicy obszaru objętego inwestycją; - możliwości dopełnienia terenu programem usługowym; - ograniczenia wysokości zabudowy, aby w widoku z tarasu widokowego Wieży Trynitarskiej lub wieży - donżonu na Wzgórzu Zamkowym nie przesłaniała widoku horyzontu (analiza widokowa str. 56-62 tom I projektu); - lokalizacji urządzeń infrastruktury technicznej na terenie tras komunikacyjnych. Organ ustalił, że garaż otwarty projektowanego budynku urządzono na dwóch najniższych kondygnacjach oznaczonych w projekcie jako kondygnacje -1 i -2. Obie kondygnacje są kondygnacjami nadziemnymi w rozumieniu przepisów § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ponieważ tylko od strony wschodniej i w części od strony północnej kondygnacje znajdują się poniżej poziomu otaczającego teren, wpisując się w jego ukształtowanie, a wjazdy na obie kondygnacje garażowe zaprojektowano z poziomu terenu drogi dojazdowej do ul. [...]. Wykonanie tych garaży nie będzie więc się wiązało z wybudowaniem głębokich wykopów, zagrażających działkom sąsiednim. Miejsca postojowe usytuowano w odległości mniejszej niż 16 m od granicy sąsiednich działek budowlanych, wymaganej przepisem § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, na podstawie zgody Prezydenta Miasta L. na odstępstwo wyrażonej postanowieniem z dnia [...] października 2014 r. Postanowieniem tym organ umożliwiił usytuowanie 189 miejsc postojowych w otwartym garażu dwupoziomowym i na płycie garażu w projektowanym budynku biurowo-usługowym, na działkach nr [...] przy Al. [...],b w L., w odległości mniejszej niż 16 m od granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi tj. w odległościach : - 3,06 m - 3,15 m od granicy z działką nr [...] - 3,05 m - 3,06 m od granicy z działką nr [...] - 3,04 m - 3,05 m od granicy z działką nr [...] - 8,13 m - 8,61 m od granicy z działką nr [...] - 15,06 m - 15,08 m od granicy z działką nr [...] - 10,98 m od granicy z działką nr [...] - 15,10 m - 15,18 m od granicy z działką nr [...] - 15,18 m - 15,30 m od granicy z działką nr [...] - 15,04 m - 15,08 m od granicy z działką nr [...] Udzielając zgody organ wziął pod uwagę przeznaczenie terenu inwestycji i terenów sąsiednich w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz faktyczny sposób zagospodarowania i zabudowy sąsiednich działek. Organ stwierdził, że przybliżenie projektowanych miejsc postojowych w otwartym garażu do granic sąsiednich działek budowlanych nie spowoduje negatywnego oddziaływania na użytkowanie istniejących na tych działkach obiektów budowlanych tj. otwartego garażu wielopoziomowego "[...]", budynków usługowych, handlowych, parkingów naziemnych, wśród których nie ma pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Część biurowo-usługową budynku zaprojektowano jako siedmiokondygnacyjną (kondygnacje oznaczono od +1 do +7), usytuowaną ścianami z otworami okiennymi od granicy z sąsiednimi działkami nr nr: [...] w odległości zgodnej z § 12 rozporządzenia, tj. w odległości powyżej 4m. Usytuowanie tego budynku nie narusza więc przepisu § 13 rozporządzenia w zakresie przesłaniania obiektów, gdyż w bezpośrednim jego sąsiedztwie nie ma pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (analiza przesłaniania, str. 63.1-63.4 tom I projektu). Organ I instancji ustalił również zgodność usytuowania projektowanego budynku z przepisami w zakresie bezpieczeństwa pożarowego (zatwierdzenie projektu zagospodarowania terenu przez rzeczoznawcę ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych, str. 70.1 tom I projektu). W konsekwencji organ I instancji uznał, że usytuowanie projektowanego budynku spełnia wymogi warunków technicznych (§ 12, § 13, § 271-273). Wskazał ponadto, że projekt został uzgodniony w zakresie wymagań higienicznych i zdrowotnych przez rzeczoznawcę ds. sanitarnohigienicznych, a inwestor posiada zapewnienia dostaw i warunki przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, c.o., energetycznej oraz warunki przyłączenia obiektu do dróg lądowych (decyzja Z. L. z dnia [...] listopada 2014 r. zezwalająca na lokalizację na czas nieokreślony dwóch zjazdów publicznych z drogi gminnej ul. [...] na teren działek nr [...] i nr [...], a także oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działek z drogą publiczną). Organ stwierdził również, że w projekcie przewidziano odprowadzanie wód opadowych z budynku poprzez zewnętrzną instalację i przyłącze do sieci kanalizacji deszczowej w ulicy [...], na podstawie warunków technicznych Nr [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. wydanych przez MPWiK L.. Projekt budowlany przyłącza kanalizacji deszczowej, w tym w zakresie ilości ścieków deszczowych odprowadzanych z posesji do sieci miejskiej, został uzgodniony przez MPWiK L. w dniu [...] kwietnia 2015 r. (str. 63, 63a, 64 tom III projektu). Poza tym z rysunku projektu zagospodarowania terenu (str. 70.1 tom I projektu) oraz z rysunków przekrojów A-O8, A-09, A-10, A-11 (str. 96-str. 99 tom I projektu) wynika, że działki objęte inwestycją są położone niżej niż działki sąsiednie m.in. nr [...], [...]; nie ma więc zagrożenia zalewania wodami opadowymi działek sąsiednich. Organ stwierdził ponadto, że projektanci dokonujący poprawek w zakresie architektury, konstrukcji i instalacji sanitarnych dołączyli zaświadczenia z izb samorządu zawodowego, ważne w okresie sporządzenia tych poprawek tj. w kwietniu 2015 r. (zaświadczenie D. K., W. W., J. T.). Wobec powyższego organ stwierdził, że nie można inwestorowi odmówić udzielenia pozwolenia na budowę, gdyż spełnia ona warunki określone w art. 35 ustawy Prawo budowlane. Odwołania od tej decyzji wniosły Przedsiębiorstwo [...].o. w L. oraz [...] Inwestycje Sp. z o.o. w W. domagając się jej uchylenia. Przedsiębiorstwo "[...]" jest właścicielem działki nr [...] i współwłaścicielem wraz z "[...]" działek nr [...], [...] graniczących z działkami nr [...] i nr [...] objętymi inwestycją. W odwołaniach zarzucono wydanie postanowienia z dnia [...] października 2014r., udzielającego zgody na odstępstwo od przepisu § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia, z rażącym naruszeniem art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego. Podniesiono, że w niniejszej sprawie nie zachodził szczególny przypadek uzasadniający udzielenie takiej zgody, a inwestor powinien wielkość obiektu budowlanego dostosować do wielkości własnego terenu. Inwestycja spowoduje bowiem pogorszenie korzystania z już zagospodarowanych jego działek i uniemożliwi w przyszłości rozbudowę budynku o funkcji biurowej, zmniejszając wartość nieruchomości Przedsiębiorstwa zabudowanej "[...]". Realizacja inwestycji polegającej na zabudowie w odległości 3 m od granicy działki należącej do Przedsiębiorstwa "[...]", na której przebiega droga wewnętrzna, ze względu na ukształtowanie terenu i znaczny spadek, spowoduje zagrożenie podmywaniem drogi wewnętrznej oraz garaży podczas znacznych opadów atmosferycznych lub topnienia śniegu. Organ przed udzieleniem pozwolenia na budowę powinien zażądać od inwestora ekspertyzy w tym zakresie w celu wykluczenia tych zagrożeń. Samo uzgodnienie warunków podłączenia inwestycji do sieci deszczowej z MPWiK w L. nie jest natomiast wystarczające. Ponadto budowa tak dużego, dziewięciokondygnacyjnego budynku z garażami podziemnymi związana będzie z wykonaniem głębokich wykopów, co przy wąskiej działce oraz ruchu samochodów ciężarowych i innego sprzętu budowlanego może spowodować zagrożenie dla użytkowników drogi dojazdowej, w tym dostaw do "[...]". Wojewoda nie uwzględnił zarzutów odwołań, a podzielając w całości ustalenia i stanowisko organu I instancji wskazaną na wstępie decyzją utrzymał w mocy decyzję tego organu. Odnosząc się do zarzutów dotyczących postanowienia Prezydenta Miasta L. z dnia [...] października 2014r. Wojewoda stwierdził, że usytuowanie miejsc postojowych w ramach projektowanej inwestycji w odległości 3 m od granicy działki należącej do Przedsiębiorstwa "[...]", nie uniemożliwi rozbudowy budynków znajdujących się na tej działce i nie spowoduje negatywnego oddziaływania na tę działkę, gdyż znajduje się na niej wielopoziomowy otwarty garaż "[...]", budynki usługowe, handlowe, parkingi naziemne, nie ma natomiast budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a tylko do takich – zdaniem Wojewody – ma zastosowanie odległość wskazana w § 19 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia (20 m). Przepis ten nie ma natomiast zastosowania do obiektów/budynków realizowanych na terenie "U", tj. budynków usług handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i innych usług komercyjnych, w tym takich jak obiekty handlowe typu: domy towarowe, pasaże handlowe, koncentracje funkcji handlowo - usługowych. Wojewoda wyjaśnił również, że część biurowo - usługowa została zaprojektowana jako siedmiokondygnacyjna z kondygnacjami biurowymi od +1 do +7 ze ścianą z otworami okiennymi, usytuowaną w odległości powyżej 4 m od granicy z działkami sąsiednimi nr [...], [...]. Wskazał, że projektowany garaż zlokalizowany na najniższych dwóch kondygnacjach nie będzie zagłębiony, a więc nie będzie potrzeby wykonywania głębokiego wykopu, który mógłby stanowić zagrożenie dla nieruchomości sąsiednich. Wojewoda podzielił również stanowisko organu, że nie ma podstaw do obaw, że na skutek inwestycji sąsiednie działki będą zalewane wodami deszczowymi. Teren inwestycji jest położony niżej niż działki sąsiednie, a odprowadzanie wód opadowych z budynku zaprojektowano poprzez zewnętrzną instalację i przyłącze do sieci kanalizacji deszczowej na podstawie warunków technicznych z dnia [...] czerwca 2014r. wydanych przez MPWiK w L.. Poza tym przedłożony projekt budowlany przyłącza kanalizacji deszczowej, w tym w zakresie ilości ścieków deszczowych odprowadzanych do sieci miejskiej został uzgodniony przez MPWiK w L. w dniu [...] kwietnia 2015r., natomiast za odprowadzanie wód opadowych z kolektora znajdującego się w ulicy [...] odpowiada odbiorca tych wód, a nie inwestor korzystający z tego kolektora. Z tych względów Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą "[...]" Sp. z o.o. pozwolenia na budowę. Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wnieśli - Przedsiębiorstwo [...] "[...]" Sp. z o.o. w L. oraz [...] Inwestycje Sp. z o.o. w W., domagając się uchylenia decyzji Wojewody. Skargi zostały zarejestrowane pod sygnaturami odpowiednio – II SA/Lu 676/15 i II SA/Lu 677/15,. Przedsiębiorstwo [...] "[...]" Sp. z o.o. w L. zarzuciło organowi naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 77§ 1, 80, 8 i 107 kpa oraz przepisów prawa materialnego tj. art. 9 ust. 1 ustawy z dnia [...] lipca 1994r. – Prawo budowlane oraz § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia. Przedsiębiorstwo podniosło, podobnie jak w odwołaniu, że organ nie wyjaśnił, dlaczego uznał, że w sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek pozwalający na odstępstwo od warunków techniczno - budowlanych na podstawie art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego. Zdaniem skarżącego przesłankę tę należy odnosić do ochrony praw osób trzecich, a nie inwestora, jak przyjął organ stwierdzając, że zachowanie wymaganej w § 19 rozporządzenia odległości 16 m nie dałoby ekonomicznie uzasadnionej możliwości zagospodarowania działek inwestora zgodnie z ich przeznaczeniem w planie. Zdaniem skarżącego, inwestor powinien zaplanować budowę obiektu o mniejszych rozmiarach lub zrealizować inny obiekt, umożliwiający zachowanie warunków techniczno - budowlanych. Uzasadnienie zarówno postanowienia udzielającego zgody na odstępstwo od § 19 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, jak i uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie wskazują natomiast, dlaczego nie jest możliwe rozwiązanie nie wymagające odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Skarżący zarzucił, że odstępstwo spowoduje pogorszenie korzystania z zabudowanej nieruchomości skarżącego i zostanie ograniczona możliwość rozbudowy istniejących na niej budynków, które realizowane były z zachowaniem wymaganej 16 m odległości. Organ powinien również zbadać na podstawie odpowiedniej ekspertyzy czy zmniejszenie wymaganej odległości w związku z ukształtowaniem terenu nie zwiększy zagrożenia zalewania nieruchomości należących do skarżącego. Zdaniem skarżącego, przedłożone przez inwestora uzgodnienia z MPWiK i wydane przez ten podmiot warunki techniczne nie były wystarczające dla oceny, że takiego zagrożenia inwestycja nie spowoduje. Skarżący wskazał również na zagrożenia związane z wykonywaniem głębokich wykopów przy realizacji inwestycji oraz na utrudnienia dla użytkowników drogi dojazdowej na działce skarżącego. [...] Inwestycje Sp. z o.o. z siedzibą w W. również zarzuciła organowi naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 107, a także art. 10 § 1 i 61 § 4 kpa, a także przepisów prawa materialnego tj. art. 71 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 72 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia [...] października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko w związku z § 3 ust. 1 pkt 56 lit. "b" rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, a także art. 35 ust 1 Prawa budowlanego i art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego oraz § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia. W pierwszej kolejności skarżąca Spółka podniosła, że nie została zawiadomiona o toczącym się postępowaniu oraz o zebraniu materiału dowodowego i możliwości wypowiedzenia przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, co stanowi przesłankę wznowienia postępowania zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 kpa. Zarzuciła również, że inwestor nie przedstawił decyzji środowiskowej, wymaganej – jej zdaniem – na podstawie art. 71 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 72 ust. 1 pkt 1 u. i. o ś. w związku z § 3 ust. 1 pkt 56 lit. "b" rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w świetle których do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się m.in. garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów wraz z towarzyszącą infrastrukturą o pow. użytkowej nie mniejszej niż 0,5 ha, a organ tę okoliczność pominął. W zatwierdzonym projekcie budowlanym inwestor wprawdzie wskazał, że powierzchnia ta wynosi 4.412,25 m2, ale jest to wyłącznie powierzchnia garażu, bez powierzchni infrastruktury towarzyszącej garażowi (§ 3 ust. 1 pkt 56 li.t b rozporządzenia środowiskowego), w szczególności bez powierzchni wjazdów i wyjazdów z garażu. Podniosła, że powierzchnię tę należy wyliczać – zgodnie z powołanymi przepisami - jako sumę powierzchni zabudowy i powierzchni zajętej przez pozostałe kondygnacje nadziemne i podziemne mierzone po obrysie zewnętrznym rzutu pionowego obiektu budowlanego, co oznacza, że w przypadku dwukondygnacyjnego garażu, powierzchnia użytkowa będzie tożsama z powierzchnią całkowitą tych kondygnacji. Skarżąca zarzuciła również organowi niewyjaśnienie zgodności przedmiotowej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżącej w tym zakresie uzasadnienie jest bardzo ogólne, w szczególności pomija zakaz powstawania nieuzasadnionych dominant przestrzennych i kubaturowych, niedopuszczalnych w tym terenie, oznaczonym w planie symbolem SnK (§ 62.6). Skarżąca w toku postępowania administracyjnego podnosiła naruszenie tego przepisu planu, ale organ bezzasadnie przyjął, że projektowany budynek jest średniowysoki, gdyż nie uwzględnił, że będzie on usytuowany w zagłębieniu na poziomie -5,50 m. Zdaniem skarżącej, faktycznie będzie więc to budynek wysoki – 29,80 m, a tylko ze względu na położenie w zagłębieniu będzie równy z budynkiem skarżącej; organ nie uwzględnił również urządzeń wentylacyjnych na budynku (pismo z [...] lipca 2014r.). Zarzuciła także, że organy obu instancji odniosły się wybiórczo do postanowień planu miejscowego, pomijając np. § 20 dotyczący odległości budynków od dróg publicznych. Wskazała również na sprzeczne ustalenia organów obu instancji w zakresie liczby miejsc postojowych objętych inwestycją. We wniosku o udzielenie zgody na odstępstwa od § 19 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia inwestor wskazał na 150 stanowisk na otwartym garażu dwupoziomowym i 35 stanowisk na płycie głównej (łącznie 185), postanowienie udzielające zgody dotyczyło natomiast 189 miejsc (154 na garażu dwupoziomowym i 35 ma płycie głównej), zaś w zatwierdzonym projekcie inwestor wskazał na 150 miejsc. Skarżąca zarzuciła również, że w dniu wydania decyzji przez organ I instancji nie było ważnych warunków technicznych wod.- kan. dla projektowanego budynku, gdyż zostały one wydane przez MPWIK na rok, a więc utraciły one ważność w dniu [...] czerwca 2015r. Ponadto skarżąca podniosła, podobnie jak Przedsiębiorstwo "[...]", że organ nie uzasadnił odstępstwa od wymogu zachowania odległości 16 m od granicy działki skarżącego (§ 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia) i zbliżenie inwestycji na odległość 3 m. Jej zdaniem względy ekonomiczne inwestora, na które wskazuje organ, nie mogą przemawiać za takim odstępstwem (art. 9 Pr. Budowlanego), które jest dopuszczalne tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Organ powinien więc rozważyć rozwiązania zamienne, gdyż projektowany budynek zasłoni reklamy umieszczone na budynku skarżącej, czym narazi ją na odpowiedzialność odszkodowawczą wobec podmiotów umieszczających te reklamy, a także uniemożliwi dalszą rozbudowę tego budynku i spadek wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargi Wojewoda wniósł o ich oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie sądowej w dniu [...] marca 2016r. Sąd postanowił na podstawie art. 111 § 1 P.p.s.a. zarządzić łączne rozpoznanie spraw II SA/Lu 777/15 i II SA/Lu 776/16 i ich prowadzenie pod sygnaturą II SA/Lu 776/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skargi zasługują na uwzględnienie, choć nie wszystkie ich argumenty są uzasadnione. Rację ma skarżąca Spółka [...], że rozstrzygnięcie zaskarżonej decyzji w zakresie określenia liczby miejsc postojowych jest sprzeczne z zatwierdzonym tą samą decyzją projektem budowlanym: w uzasadnieniu decyzji (stanowiącym jej integralną część, zgodnie z art. 107 § 1 kpa) wskazano bowiem na 189 miejsc postojowych w otwartym garażu dwupoziomowym i na płycie garażu, zaś w zatwierdzonym tą decyzją projekcie wskazano na 150 miejsc postojowych (na poziomie "-1 garaż" – 72 miejsca i na poziomie "-2 garaż" – 78 miejsc – k. 69 projektu, t. 1). W tym zakresie zaskarżona decyzja jest wadliwa, gdyż organ architektoniczno – budowlany nie może samodzielnie modyfikować zamierzenia inwestycyjnego objętego projektem budowlanym. Organ udziela bowiem pozwolenia na budowę ściśle określonego obiektu/obiektów, zgodnie z żądaniem inwestora, które w niniejszej sprawie nie było jednoznaczne w zakresie dotyczącym liczby miejsc postojowych i wymagało doprecyzowania. W projekcie budowlanym wskazano 150 miejsc, we wniosku o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych z dnia [...] czerwca 2014r. (data wpływu do organu- [...] września 2014r.) inwestor podał 189 miejsc, wyjaśniając, że "zaprojektowano 186 miejsc", w formularzu "uzupełnienia dokumentów" z dnia [...] czerwca 2014r. także wskazał 189 miejsc, inaczej niż w tym samym wniosku o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych z dnia [...] czerwca 2014r. z wcześniejszą datą wpływu do organu tj. [...] czerwca 2014r., w którym wskazał zarówno 185, jak i 186 miejsc; w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania z dnia [...] czerwca 2014r. organ z kolei określił 185 miejsc. Wobec przedstawionych nieścisłości organ powinien wezwać inwestora do sprecyzowania żądania i ewentualnie do usunięcia nieprawidłowości, stosownie do art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego. Decyzja udzielająca pozwolenia na budowę nie może bowiem być sprzeczna z zatwierdzonym projektem budowlanym, dotyczy to również ilości miejsc postojowych, gdyż projekt budowlany (w części dotyczącej projektu zagospodarowania działki lub terenu) obligatoryjnie powinien określać m.in. układ komunikacyjny, w tym parkingi (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego oraz § 8 ust. 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2012r. (tekst jedn. Dz.U. z 2015r., poz.1554) Powyższa wadliwość skutkuje uchyleniem decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" oraz art. 135 ustawy z dnia [...] sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2012r., poz.270 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.". W ponownie prowadzonym postępowaniu organ ustali treść wniosku inwestora w zakresie ilości miejsc postojowych, co następnie uwzględni przy wydaniu rozstrzygnięcia. Prawidłowe określenie liczby miejsc postojowych pozwoli również na ustalenie czy w sprawie była wymagana decyzja środowiskowa, na co wskazuje skarżąca Spółka "[...]". Pozwolenie na budowę może być bowiem wydane tylko po przeprowadzeniu oceny oddziaływania na środowisko, jeśli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia [...] października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 1235 ze zm.), zwanej dalej "u.i.ś." a więc w przypadku m.in. inwestycji należących do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia [...] listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (tekst jedn. Dz.U. z 2016r., poz. 71 ze zm. – dalej jako "rozporządzenie środowiskowe"). Organ architektoniczno – budowlany przed wydaniem pozwolenia na budowę powinien więc ustalić czy wymagana była w sprawie – ze względu na rodzaj przedsięwzięcia – ocena oddziaływania inwestycji na środowisko i decyzja środowiskowa, a jeśli tak – wezwać inwestora w trybie art. 64 § 2 kpa w zw. z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego do jej złożenia (por. A. Ostrowska w: Prawo budowlane. Komentarz, red. A. Gliniecki, LexisNexis 2012, s. 287), bądź w razie wątpliwości co do charakteru przedsięwzięcia - do złożenia postanowienia, o którym mowa w art. 63 ust. 1 i 2 u.i.ś. i które wydaje się także wtedy, gdy właściwy organ (wskazany w art. 75 u.i.ś.) nie stwierdzi potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji brak jest natomiast takich informacji, co czyni te decyzje wadliwymi (art. 107 § 3 kpa). Wskazać bowiem należy, że zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 56 lit. "b" rozporządzenia środowiskowego – do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się "garaże, parkingi samochodowe, lub zespoły parkingów, w tym na potrzeby planowanych, realizowanych lub zrealizowanych przedsięwzięć, o których mowa w pkt 50, 52-55 i 57, wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. "a", tj. innych niż objęte formami ochrony przyrody (...), a przedmiotowa w niniejszej sprawie inwestycja obejmuje m.in. budowę parkingów – organ powinien więc rozważyć, po należytym ustaleniu ilości miejsc postojowych – czy nie wymaga ona uzyskania decyzji środowiskowej. Podkreślić przy tym należy, że powołany przepis § 3 ust. 1 pkt 56 lit. "b" rozporządzenia środowiskowego jednocześnie określa, że przez "powierzchnię użytkową" rozumie się sumę powierzchni zabudowy i powierzchni zajętej przez pozostałe kondygnacje nadziemne i podziemne mierzone po obrysie zewnętrznym rzutu pionowego obiektu budowlanego. Wprawdzie w zatwierdzonym projekcie budowlanym wskazano, że powierzchnia użytkowa garaży wynosi 4.412,25 m2, a więc jest mniejsza niż 0, 5 ha, to jednak z projektu wynika, że dotyczy ona wyłącznie garaży znajdujących się na kondygnacjach -1 i -2 (łącznie dla 150 miejsc postojowych). Jak natomiast wyżej wskazano zamierzeniem inwestora jest prawdopodobnie realizacja ponad 180 miejsc, w tym ponad 30 na płycie głównej, co powinno być uwzględnione przy wyliczaniu powierzchni użytkowej garaży, zgodnie z powołanym § 18 cyt. wyżej rozporządzenia. Dotyczy to również – jak podnosi skarżąca - powierzchni wjazdów/wyjazdów z parkingu, jako infrastruktury towarzyszącej, o ile taka została objęta projektem. Należy natomiast podkreślić, że w przepisie § 3 ust. 1 pkt 56 rozporządzenia środowiskowego chodzi o powierzchnię wyłącznie wymienionych w nim obiektów, tj. garaży, parkingów, a nie innych obiektów m.in. budynków, którym one towarzyszą w ramach szerszej inwestycji. Wynika to wprost z tego przepisu, skoro odnosi się on do "rzutu pionowego obiektu", a nie do powierzchni terenów zajętej pod wszystkie obiekty budowlane w ramach inwestycji, jak to ma miejsce w przypadku np. zabudowy usługowej takiej jak szpitale, placówki edukacyjne (§ 3 ust. 1 pkt 55 rozporządzenia). "Powierzchnia użytkowa" parkingów to zatem powierzchnia garaży podziemnych i miejsc postojowych na płycie głównej wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, w tym wjazdów/wyjazdów. Pozostałe zarzuty skarg nie zasługują natomiast na uwzględnienie. W szczególności - wbrew stanowisku skarżących - odstępstwo od przepisu § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), zostało należycie uzasadnione, zarówno w postanowieniu z dnia [...] października 2014r. udzielającym na nie zgody, jak i w zaskarżonej decyzji. W świetle art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego odstępstwo od przepisów techniczno - budowlanych jest możliwe wyłącznie w przypadkach szczególnie uzasadnionych i tylko wtedy, gdy nie powoduje ono zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia ani pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych. W niniejszej sprawie organy architektoniczno – budowlane prawidłowo oceniły, że odstępstwo od zachowania mniejszej, niż wskazana w § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, odległości parkingu (miejsc parkingowych) od granic sąsiednich działek budowlanych, należących do skarżących, było konieczne i usprawiedliwione w okolicznościach niniejszej sprawy. Jak wynika z akt sprawy, działki inwestora nr [...] i [...] objęte inwestycją, są wąskie – mają od 31,79 m do 33,96 m szerokości – zachowanie wymaganej 16 m odległości od granic wszystkich działek sąsiednich jest więc niemożliwe. Już tylko z tego względu usprawiedliwione było odstępstwo od warunków technicznych. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżących, że inwestor powinien rozważyć realizację mniejszej inwestycji, pozwalającej na zachowanie warunków technicznych. Prawo do zabudowy nieruchomości jest związane z wykonywaniem prawa własności, a to podlega ograniczeniom wyłącznie wtedy, gdy wynika to z przepisów, w tym prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta L. cz. III (uchwała Nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] listopada 2005 r., Dz.Urz. Woj. L. . z 2013r., poz.126) natomiast takich ograniczeń nie przewiduje. W świetle tego planu, działki objęte inwestycją leżą w terenie "U" (§ 31 uchwały) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne, z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych – typu: domy towarowe, pasaże handlowe, koncentracje funkcji handlowo – usługowej. Inwestor, będący właścicielem działek objętych inwestycją, jest więc nie tylko uprawniony, ale również zobowiązany do zainwestowania tych działek zgodnie z tym przeznaczeniem. Jednocześnie plan przewiduje określoną liczbę miejsc postojowych w tej strefie (§ 67.1.6 – "Y2") - realizacja inwestycji usługowych, w tym dużych obiektów handlowych związana jest więc z koniecznością zapewnienia odpowiednio dużej ilości miejsc postojowych. Wobec powyższych ustaleń planu nie można żądać – jak sugerują skarżący- od inwestora, w celu zachowania odległości wskazanych w przepisach rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, realizacji innej inwestycji niż przewidziana w planie, w tym inwestycji mniejszej, skoro w obszarze tym plan przewiduje lokalizację dużych obiektów usługowych, co z kolei wiąże się z koniecznością zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych/parkingów. Takie żądanie mogłoby być ewentualnie uzasadnione tylko wówczas, gdyby projektowana inwestycja, w tym miejsca postojowe/parkingi, zlokalizowane z odstępstwem od przepisów techniczno - budowlanych powodowały skutki, o których mowa w art. 9 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. gdyby powodowały zagrożenie życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia bądź pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych, a takie okoliczności, jak słusznie stwierdziły organy, nie zachodzą. Wbrew bowiem zarzutom skargi, w postanowieniu udzielającym zgody, którym organ architektoniczno – budowlany jest związany (wyrok NSA z dnia [...] kwietnia 2007r., II OSK 689/06) wskazano nie tylko na interes inwestora, ale również wyjaśniono, że miejsca parkingowe nie kolidują z przeznaczeniem w planie miejscowym i wykorzystywaniem działek sąsiednich pod usługi komercyjne z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych ani nie mają negatywnego wpływu na pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, gdyż takich pomieszczeń na tych działkach nie ma. Ze względu na handlowo – usługowe zagospodarowanie tych działek organ prawidłowo stwierdził, że nie ma podstaw do stwierdzenia, że miejsca parkingowe znacznie pogorszą ich warunki użytkowania. Podkreślić należy, że "pogorszenie warunków użytkowych" w rozumieniu tego przepisu, to zmiana trwała, ograniczająca w znacznym stopniu codzienne, zwykłe korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, nie są to natomiast niedogodności, zwłaszcza okresowe, związane z prowadzeniem robót budowlanych. Pogorszeniem warunków użytkowych w znaczeniu tego przepisu nie jest więc również zmniejszenie wartości nieruchomości sąsiedniej, tym bardziej, że – jak wskazują skarżący – wiązałoby się ono z zasłonięciem reklam, co dotyczy projektowanego budynku siedmiokondygnacyjnego, a nie miejsc postojowych/parkingów, których dotyczy odstępstwo. Zmniejszenie wartości nieruchomości może być ewentualnie kwestionowane w innym postępowaniu przed sądem powszechnym, a nie przed organami architektoniczno – budowlanymi. Nie ma również uzasadnionych podstaw do przyjęcia, że wskutek przedmiotowej inwestycji nastąpi pogorszenie warunków użytkowych na działkach należących do skarżących, gdyż uniemożliwi ona rozbudowę obiektów istniejących na tych działkach. Organy ustaliły, że działki są zagospodarowane i użytkowane od wielu lat w ten sam, niezmienny sposób, co wskazuje, że są one zagospodarowane docelowo. Nie można wprawdzie wykluczyć zmian tego zagospodarowania, ale brak jest dowodów potwierdzających, by obecnie skarżący podejmowali jakieś czynności w tym kierunku - ochrona ich prawa własności - w okolicznościach niniejszej sprawy – nie może więc sięgać w daleką i niepewną przyszłość, gdyż to ograniczałoby w sposób nieuprawniony prawo własności inwestora. Z przepisu art. 9 ust. 1 pkt 5 Prawa budowlanego wprost bowiem wynika, że instytucja odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych podyktowana jest z jednej strony interesem inwestora (to jego musi dotyczyć szczególnie uzasadniona sytuacja), ale – jak wskazano – uwzględnia również interesy osób trzecich, ograniczając w ten sposób nadmierną "ekspansję" inwestora. Ograniczenia zastosowania instytucji odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych, przewidzianej "w szczególnie uzasadnionych przypadkach", nie mogą więc sięgać tak daleko, by uniemożliwić właścicielowi będącemu inwestorem pełne wykonywanie prawa własności - ograniczenie to możliwe jest tylko w sytuacjach w tym przepisie wskazanych, w tym w przypadku możliwego pogorszenia warunków zdrowotnych czy użytkowych na działkach sąsiednich, a takie w niniejszej sprawie nie zachodzą. W sprawie wyjaśniono również, że roboty budowlane związane z realizacją garaży nie będą obejmowały głębokich wykopów, które zagrażałyby działkom sąsiednim. Skoro więc z uwagi na ustalenia planu i rozmiary działek inwestora zachodził "szczególnie uzasadniony przypadek", a jednocześnie nie występują okoliczności, o których mowa w zd. 2. art. 9 ust. 1 pkt 5 Prawa budowlanego, a w szczególności pogorszenie warunków użytkowych działek sąsiednich, należących m.in. do skarżących, usprawiedliwione było odstępstwo od wymogów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Wbrew zarzutom skargi, w świetle zgromadzonej dokumentacji, brak również podstaw do stwierdzenia zagrożenia podmywaniem działek skarżących na skutek realizacji inwestycji. Organ wyjaśnił, że działki objęte inwestycją położone są niżej, niż działki sąsiednie, a odprowadzanie wód opadowych z budynku zaprojektowano poprzez zewnętrzną instalację i przyłącze do sieci kanalizacji deszczowej w ulicy [...], na podstawie warunków technicznych z dnia [...] czerwca 2014 r. wydanych przez MPWiK L.. Projekt budowlany przyłącza kanalizacji deszczowej, w tym w zakresie ilości ścieków deszczowych odprowadzanych z posesji do sieci miejskiej, został następnie uzgodniony przez MPWiK L. w dniu [...] kwietnia 2015 r. (str. 63, 63a, 64 tom III projektu). Pomimo upływu terminu ważności warunków technicznych określonych w dniu [...] czerwca 2014r., na co wskazują skarżący - projekt przyłącza wod. – kan. został uzgodniony z MPWiK przed wydaniem decyzji I instancji, a zatem brak jest podstaw do stwierdzenia niekompletności zatwierdzonego projektu. Podkreślić należy, że organ architektoniczno – budowlany nie ma uprawnień do kwestionowania przyjętych w projekcie budowlanym rozwiązań techniczno – budowlanych. W świetle art. 35 Prawa budowlanego ma on wyłącznie obowiązek sprawdzenia czy projekt został sporządzony i sprawdzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia, czy jest on kompletny, czy posiada wymagane uzgodnienia i opinie, a w ściśle określonym zakresie ma obowiązek zbadać zgodność tego projektu z przepisami. W świetle tego przepisu organ architektoniczno – budowlany nie jest uprawniony do nakładania na inwestora obowiązku przedstawienia ekspertyzy z zakresu prawa wodnego, czego domaga się skarżące Przedsiębiorstwo "[...]". O ile jednak na skutek inwestycji nastąpi zmiana stanu wód na działkach skarżących i wyrządzi im to szkodę, skarżący mają prawo wystąpić do właściwego organu o wszczęcie postępowania i wydania stosownej decyzji. Zatwierdzony projekt przewiduje natomiast odprowadzanie wód i posiada w tym zakresie ważną zgodę, a organ architektoniczno – budowlany nie ma podstaw do jej kwestionowania. Wbrew zarzutom skargi, organ prawidłowo ocenił również zgodność inwestycji z przepisem § 62.6 planu miejscowego, który zakazuje powstawania nieuzasadnionych dominant przestrzennych i kubaturowych w terenie objętym inwestycją ("Na obszarach położonych w strefie SRiK 1 wymagane jest utrzymanie skali i charakteru zabudowy w formie nie kolidującej z lokalną tradycją i z walorami krajobrazu - w tym ograniczenie powstawania nieuzasadnionych dominant przestrzennych (wysokościowych lub/i kubaturowych)". Organ w uzasadnieniu wskazał, że w projekcie budowlanym znajduje się wykonana w związku z wymaganiami planu, dotyczącymi stref SRiK 1 (§ 62), ET2 (§ 64), DW (§ 65), EZ (§ 66) analiza widokowa i zaakceptował wskazaną tam argumentację, co wyczerpuje w sprawie niniejszej obowiązek należytego uzasadnienia decyzji zgodnie z art. 107 § 3 kpa. Z obszernej analizy (str. 56-62 tom I projektu) wynika, że projektowany budynek nie będzie budynkiem dominującym w otoczeniu, w rozumieniu powołanych przepisów planu i nie będzie naruszał tych przepisów. Skarżąca Spółka "[...]" podnosi wprawdzie, że budynek ten faktycznie będzie znacznie wyższy, a tylko ze względu na jego usytuowanie w zagłębieniu wysokość ta nie będzie widoczna. Zarzut ten nie jest trafny właśnie dlatego, że powołane przepisy planu dotyczące stref SRiK 1 (Rekultywacji i Kontynuacji Tradycji), DW (Ochrony Dalekich Widoków Sylwety Miasta Historycznego), EZ (Ochrony Krajobrazu Otwartego z Daleką Ekspozycją Zewnętrzną), ET2 (Ochrony Dalekiego Tła Panoramy Śródmieścia) zabraniają naruszania harmonijności widoków panoramy miast przez osłabienie negatywnego oddziaływania zbyt wysokich obiektów (§ 64.1.1.), w szczególności tworzenia dominant przestrzennych i kubaturowych (§ 62.4 i 6.) oraz wymagają zachowania dla nowych obiektów ich neutralności widokowej z wyznaczonego punktu obserwacji dalekiego widoku (§ 65.1.1.) i niezakłócania ekspozycji zewnętrznej (czynnej) dla historycznie uzasadnionego punktu widokowego wieży - donżonu Zamku L., a także z wieży Trynitarskiej - obiektów chronionych wpisem do rejestru zabytków woj. L. (§ 66.1.1.). Ograniczeń wynikających z tych przepisów planu nie można odnosić do ściśle określonych parametrów, w tym wysokości. Z przepisu § 67.1.4. dotyczącego strefy Y2, w której położony jest teren inwestycji, wynika wprost, że wysokość realizowanych obiektów dostosować należy do wymogów zawartych w ustaleniach dla stref ochrony widokowej, nie zaś do konkretnych parametrów obiektu budowlanego. Skoro więc z niekwestionowanej analizy widokowej wynika, że projektowany budynek nie będzie naruszał neutralności widokowej i nie będzie zaburzał jej harmonijności, gdyż nie będzie budynkiem dominującym w otoczeniu, to pomimo jego znacznej wysokości, nie ma podstaw do stwierdzenia, że ze względu na ustalenia planu, taka inwestycja jest niedopuszczalna. W toku postępowania nie były natomiast zgłaszane inne naruszenia planu, o ile więc strona takie podniesie, organ rozpatrując ponownie sprawę, będzie zobligowany do tych zarzutów się odnieść,. Z powyższych względów, orzeczono, jak w sentencji.