I OSK 1926/16

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędziowie: Sędzia NSA Wiesław Morys (spr.) Sędzia del. WSA Mirosław Wincenciak po rozpoznaniu w dniu 9 lutego 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. J. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 1 kwietnia 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 184/16 w sprawie ze skargi S. J. na decyzję Wojewody M. z dnia [...] listopada 2015 r., znak: [...] w przedmiocie odszkodowania oddala skargę kasacyjną. 12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 1 kwietnia 2016r. sygn. akt II SA/Kr 184/16, oddalił skargę S. J. na sprecyzowaną w sentencji decyzję Wojewody M. Jak wynika z jego uzasadnienia wyrok ten zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym: Starosta W. decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...], na podstawie art. 12 ust. 4 f, 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, 3a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze m.), art. 104 K.p.a. orzekł o: 1/ ustaleniu odszkodowania w wysokości 54.917,00 zł za nieruchomość gruntową położoną w K., oznaczoną jako działka nr [...], o pow. 0,0716 ha, obr. [...] jedn. ewid. P., objętą księgą wieczystą nr [...], która z dniem 2 kwietnia 2014 r. stała się własnością Gminy Miejskiej K. – miasta na prawach powiatu; 2/ wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1 na rzecz S. J. - dotychczasowego właściciela wskazanej wyżej nieruchomości; 3/ zobowiązaniu Gminy Miejskiej K. – miasta na prawach powiatu do zapłaty tego odszkodowania. W uzasadnieniu tej decyzji organ wskazał, że Starosta W. wydał w dniu [...] lutego 2014 r. decyzję znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi powiatowej stanowiącej połączenie drogowe drogi powiatowej nr [...] (Ś. – B.) z węzłem R. (w ciągu S-7), na odcinku położonym w granicach administracyjnych miasta K. oraz łącznice z S-7 (połączenie węzła R. ze strefami W. – N.) o zakresie obejmującym budowę odcinka drogi jednojezdniowej klasy G 1/2, budowę łącznic, chodnika i ścieżki rowerowej oraz infrastruktury towarzyszącej, tj. dróg serwisowych, kanalizacji deszczowej wraz z pompownią, oświetlenia z przebudową sieci energetycznych, przepustu i ekranów akustycznych". Stała się ona ostateczna w dniu 2 kwietnia 2014 r. Powyższą decyzją został zatwierdzony podział m. in. działki ewidencyjnej położonej w obrębie [...], jednostka ewidencyjna P. miasto K., nr [...], o pow. 0,3161 ha, na działki: nr [...] o pow. 0,0716 ha (wydzieloną pod inwestycję drogową) oraz nr [...] o pow. 0,2445 ha. Na podstawie art. 12 ust. 4 pkt. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dniem 2 kwietnia 2014 r., nieruchomość znajdująca się w liniach rozgraniczających teren inwestycji oznaczona jako działka nr [...] stała się własnością Gminy Miejskiej K. – miasta na prawach powiatu. Organ wskazał, że niniejsze postępowanie administracyjne ma na celu, zgodnie z konstytucyjną zasadą, ustalenie słusznego odszkodowania za odebranie praw rzeczowych do przedmiotowej nieruchomości objętej skutkami prawnymi ww. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i wskazanie podmiotów uprawnionych do jego otrzymania. Zasadnicze znaczenie ma więc tu kwestia określenia stanu prawnego nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, który stanowi podstawę określenia kręgu osób, którym przysługują na ten dzień prawa do nieruchomości. Krąg stron postępowania należy więc ustalić na podstawie stanu prawnego nieruchomości określonego w księdze wieczystej, zbiorze dokumentów lub innych dokumentach potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości. Na podstawie odpisu księgi wieczystej nr [...] ustalono, że według stanu na dzień 2 kwietnia 2014r., tj. na datę ostateczności decyzji Starosty W. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość stanowiła w całości własność S. J. Jak wynika z mapy z projektem podziału stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]) i stanowi jej południową część. Zatem służebności wymienione w księdze wieczystej nie obejmują wydzielonej pod drogę działki nr [...], która leży poza wyżej wskazanym obszarem działki nr [...] przed podziałem), a więc nie przysługuje za nie odszkodowanie. Organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, określającego wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...]. Operat ten został przezeń zweryfikowany pod względem formalnym, jak również merytorycznym. Rzeczoznawca majątkowy wskazała w nim, iż przedmiotowa nieruchomość na datę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zatem zgodnie z powyższą regulacją rzeczoznawca wskazała, że przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2003 r., w którym zlokalizowana jest zgodnie z załącznikiem graficznym w terenach podstawowych korytarzy drogowo- ulicznych - KT. Po przeprowadzeniu zawartej w operacie analizy rzeczoznawca majątkowy określiła wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne spełniające warunki podobieństwa. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, stanowiącej grunt. Rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Z treści operatu wynika, że oszacowana wartość rynkowa prawa własności 1 m2 gruntu wynosi 76,70 zł, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości to 54 917,00 zł. Zdaniem organu wybranej techniki oraz metody szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonała we właściwy sposób, uwzględniając w szczególności cel wyceny, charakter i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane. Ustosunkowując się do uwag strony rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że zgodnie z zapisami studium przedmiotowa działka na datę wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej miała przeznaczenie pod trasy drogowe, zatem można ją użytkować jedynie jako drogę publiczną, a nie jako działkę do zabudowy budynkiem jednorodzinnym. Wskazane przezeń ceny 18-25 tyś. zł/ar dotyczą działek pod zabudowę jednorodzinną, a nie pod drogi. Zgodnie z zakresem opracowania wycenie podlega działka [...] wg stanu na datę 24 lutego 2014 roku i nie uwzględnia zamiarów byłego właściciela lub związanych z nimi nakładów poczynionych na przyległej nieruchomości. Podsumowując organ I instancji stwierdził, że przedmiotowy operat szacunkowy, został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985), jak również zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Od tej decyzji odwołanie złożył S. J. domagając się jej uchylenia. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucił naruszenie art. 7 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego i wyczerpującego wyjaśnienia, czy cel na jaki została wywłaszczona nieruchomość spowodował wzrost jej wartości, co skutkowało przedwczesnym zastosowaniem art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto naruszenie art. 7 K.p.a. poprzez brak określenia przeznaczenia działki na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, co skutkowało naruszeniem art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Wojewoda M. decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...], utrzymał w mocy powyższą decyzję Starosty W. uznając ustalenia weń zawarte za prawidłowe, zatem przyjął je za własne, i nie podzielając zarzutów odwołania. Na tą decyzję ostateczną skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł S. J. domagając się jej uchylenia oraz uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1/ art. 7 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego i wyczerpującego wyjaśnienia, czy cel na jaki została wywłaszczona nieruchomość stanowiąca działkę ewid. nr [...] spowodował wzrost jej wartości, co skutkowało przedwczesnym zastosowaniem art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2/ art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 K.p.a. w związku z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak określenia przeznaczenia działki na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, co skutkowało naruszeniem art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; 3/ art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, gdy tymczasem w sprawie zastosowanie winien znaleźć zastosowanie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, na podstawie którego wartość odszkodowania ustala się na chwilę wydania zezwolenia na realizację inwestycji. W jej uzasadnieniu autor skargi podniósł, że operat szacunkowy sporządzony przez M. G. – L. nie może stanowić podstawy do ustalenia słusznego odszkodowania, ponieważ sposób wyceny został oparty na art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc określa wartość nieruchomości na chwilę wywłaszczenia, gdy tymczasem przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego biegła powinna określić stan nieruchomości z chwili wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję, a to zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Oznacza to, że organ winien przeprowadzić postępowania dowodowe w zakresie ustalenia stanu wywłaszczanej na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję, w szczególności wartości działki sprzed podziału, albo wyjaśnić dlaczego i jakimi przesłankami kierował się organ opierając swoją decyzję na operacie szacunkowym który powyższego nie uwzględnia. W zaskarżonej decyzji nie zostało wykazane także, w jaki sposób doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, która została wywłaszczona. W odpowiedzi na skargę Wojewoda M. wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zaskarżonym wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, uznając skargę za niezasadną wyjaśnił, że po myśli art. 18 ust. 1 cytowanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod budowę dróg ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Do tej materii mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które wykazują charakter przepisów uniwersalnych. Podstawą wyceny jest ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości. Reguły szacunku zawiera m.in. cytowane wyżej rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. Istotne jest więc przeznaczenie nieruchomości i wartość rynkowa, przy czym pierwszeństwo dla jej ustalenia mają ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, o ile dana nieruchomość miała takie przeznaczenie. Zdaniem Sądu meriti poprawne jest ustalenie organów, że przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wynika, że miała przeznaczenie drogowe. Z dalszych ich ustaleń wynika także, iż dla nieruchomości z której wydzielono przedmiotową działkę pod budowę drogi, kilka lat wcześniej - w 2008 r. wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie 3 domów mieszkalnych jednorodzinnych (dla działki nr [...]). W tej sytuacji Sąd meriti nie podzielił stanowiska skarżącego, zgodnie z którym wartość odszkodowania powinna być liczona przy uwzględnieniu budowlanego przeznaczenia nieruchomości. Wprawdzie, jak wynika z przepisu art. 154 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, a ustawodawca nie wskazuje przeznaczenia priorytetowego - jeżeli nieruchomość ma ustalone warunki zabudowy, a jednocześnie w studium jej przeznaczenie jest odmienne, to zdaniem Sądu I instancji, w niniejszej sprawie rozstrzyganie tego dylematu nie jest konieczne. Jakkolwiek w aktualnym stanie prawnym decyzje o ustaleniu warunków zabudowy nie mają ograniczeń, jeżeli chodzi o czas ich obowiązywania, ale dla swej skuteczności (możliwości ubiegania się o wydanie na ich podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę - co przesądza o budowlanym przeznaczeniu działki) muszą zachowywać aktualność w tym sensie, iż winna zachodzić tożsamość nieruchomości, dla której ustalono warunki zabudowy oraz nieruchomości objętej wnioskiem o udzielenia pozwolenia na budowę. Tożsamość ta dotyczy między innymi geodezyjnego oznaczenia nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy, działka nr [...], dla której ustalono warunki zabudowy w 2008 r. w roku 2009 została podzielona na działki nr [...], nr [...] i nr [...], z której to ostatniej została wydzielona i nabyta z mocy prawa przez Gminę Miejską K. działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania. W tym stanie rzeczy, po dokonaniu podziału nieruchomości decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla działki nr [...] stała się nieaktualna, bo działka ta w sensie geodezyjnym przestała istnieć (została podzielona na trzy inne, o nowych numerach). Nie budziło wątpliwości Sądu I instancji, iż brak jest podstaw by uznać w tej sytuacji, że działka nr [...] objęta była decyzją o ustaleniu warunków zabudowy. Prawidłowo zatem organy przyjęły, iż przy ustalaniu wartości tej nieruchomości należy przyjąć jej przeznaczenie wynikające z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gdyż jest to przeznaczenie aktualne na dzień przejęcia nieruchomości ma mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (jak mowa o tym wyżej przeznaczenie budowlane działki utraciło swą aktualność). Tym samym wadliwością obarczony jest kontroperat przedłożony w sprawie przez skarżącego, gdyż jak wynika z jego treści (str. 15) dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej a nie jak wynika z wyżej przytoczonych argumentów - nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Konkludując Sąd meriti stwierdził, iż stan przedmiotowej nieruchomości został ustalony zgodnie z dyspozycją art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz § 36 ust 1 i ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego - przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia tej nieruchomości. W jego przekonaniu trafnie organy oceniły poprawność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a ustalona na jego podstawie wartość nieruchomości przejętej pod drogę jest prawidłowa. Rzeczoznawca przyjęła zgodny z prawem tryb i sposób wyceny. Dlatego skargę oddalił na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718), dalej: P.p.s.a. Skargę kasacyjną od tego orzeczenia wniósł S. J., zarzucając mu naruszenie prawa materialnego, tj. zastosowanie w sprawie art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zamiast art. 18 ust 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ponieważ w chwili wydawania zezwolenia na inwestycję drogową nieruchomość stanowiąca działkę ewid. nr [...] była częścią działki ewid. nr [...], co powinno mieć odzwierciedlenie w wysokości przyznanego odszkodowania. Na tej podstawie wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku, zaskarżonej decyzji Wojewody M. z dnia [...] grudnia 2015 r. oraz decyzji Starosty W. z dnia [...] czerwca 2015 r., jak również zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podkreślono, że skoro ustawodawca wskazuje, że wartość odszkodowania ustala się na chwilę wydania decyzji o pozwoleniu na realizacji inwestycji, to w tej dacie, tj. w dniu [...] lutego 2016 r. nieruchomość stanowiąca działkę ewid. nr [...] nie istniała, a zatem rzeczoznawca nie miała możliwości ustalenia jej stanu na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji. Niemniej jednak nie może znaleźć zastosowania w tym wypadku przepis art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidujący określenie stanu nieruchomości na chwilę wywłaszczenia, ponieważ art. 18 ust. 1 cytowanej "specustawy drogowej" wprowadza inną datę. Pismem z dnia 7 czerwca 2016 r. pełnomocnik skarżącego kasacyjnie zrzekł się w jego imieniu rozpoznania skargi kasacyjnej na rozprawie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionej podstawy. Na wstępie godzi się przypomnieć, że zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 P.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej. Przed odniesieniem się do jej zarzutów zauważyć nadto należy, że w myśl art. 176 § 2 P.p.s.a., poza wymaganiami, o których mowa w § 1, skarga kasacyjna powinna czynić zadość wymaganiom przewidzianym dla pisma strony oraz zawierać wniosek o jej rozpoznanie na rozprawie albo oświadczenie o zrzeczeniu się rozprawy. W niniejszej sprawie ziściły się warunki odstępstwa od zasady jawności i bezpośredniości postępowania, bowiem pełnomocnik skarżącego kasacyjnie zrzekł się w jego imieniu rozprawy, a pozostałe strony w terminie 14 dni od doręczenia skargi kasacyjnej nie zażądały przeprowadzenia rozprawy (art. 182 § 2 P.p.s.a.). Podstawy, na których można oprzeć skargę kasacyjną, zostały określone w art. 174 P.p.s.a., a są to: naruszenie prawa materialnego i naruszenie przepisów postępowania. Przepis art. 174 pkt 1 tej ustawy przewiduje dwie postacie naruszenia prawa materialnego, a mianowicie błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Przez błędną wykładnię należy rozumieć wadliwe zrekonstruowanie treści normy prawnej wynikającej z konkretnego przepisu, natomiast przez niewłaściwe zastosowanie dokonanie nieprawidłowej subsumcji przepisu do ustalonego stanu faktycznego. Również druga podstawa kasacyjna wymieniona w art. 174 pkt 2 P.p.s.a. - naruszenie przepisów postępowania - może przejawiać się w tych samych postaciach, co naruszenie prawa materialnego, przy czym w tym wypadku ustawa wymaga, aby skarżący kasacyjnie nadto wykazał możliwość istotnego wpływu wytkniętego uchybienia na wynik sprawy. Rozpoznawana w tej sprawie skarga kasacyjna powołała się wyłącznie na podstawę naruszenia prawa materialnego, co oznacza brak zakwestionowania ustalonego dotąd stanu faktycznego. Tymi ustaleniami jest więc związany Naczelny Sąd Administracyjny, przeto eksponowane zarzuty mógł oceniać tylko w tym kontekście. Okazały się one nietrafne. Zgodnie z art. 18 ust. 1 wyżej przywołanej ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Skoro w hipotezie art. 18 ust. 1 nawiązuje się do odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustawy, to należy uwzględnić treść normy prawnej zawartej w tym ostatnim przepisie. W myśl art. 12 ust. 4a, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Ustalenie odszkodowania dotyczy zatem nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4. W przepisie art. 12 ust. 4 jest zaś mowa o nieruchomościach lub ich częściach, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Unormowaniu temu towarzyszy przepis art. 12 ust. 1, zgodnie z którym decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Z uwagi na odesłanie zawarte w art. 12 ust. 4 ustawy, odnotować jeszcze należy, że wedle art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości lub ich części według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Z przepisów tych wynika, że w razie zatwierdzenia podziału nieruchomości, przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która to część nieruchomości stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Skoro zatem według art. 18 ust. 1 ustawy chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1659/16 (publ. CBOSA) w sprawie o analogicznym stanie faktycznym i prawnym, a obecny skład tego Sądu je podziela. Odmienna interpretacja wyrażona w skardze kasacyjnej, wskazująca na konieczność zbadania stanu nieruchomości przed podziałem, jest chybiona. Skoro bowiem należy brać pod uwagę część nieruchomości objętą decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to odnotować należy, że "wywłaszczona" część nieruchomości, według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., położona była w terenach podstawowych korytarzy drogowo-ulicznych. Wskazać również należy, iż skarżący nie zakwestionował skutecznie wiarygodności operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu administracji, stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Operat przedłożony przez skarżącego, jak słusznie zauważono, a czego nie podważył skarżący, nie zawierał danych odnoszących się do nieruchomości porównywanych. Poza tym, w świetle art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego powołana jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12 (publ. CBOSA), pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. To stanowisko należy podzielić. Oczywiście tzw. kontroperat przedłożony przez stronę może skutkować powstaniem zastrzeżeń co do operatu sporządzonego z urzędu, a wówczas rzeczą organu jest ocena tego stanu rzeczy i ewentualne żądanie wyjaśnień czy zlecenie sporządzenia nowego operatu, wszak w tej sprawie taka okoliczność nie wystąpiła. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na zasadzie art. 184 P.p.s.a., skargę kasacyjną oddalił.