II SA/Bk 144/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Sędziowie sędzia NSA Mieczysław Markowski, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi A. B. i K. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] Wójt Gminy J., działając na podstawie art. 98a i art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. - dalej powoływana jako u.g.n.) oraz na podstawie uchwały Rady Gminy J. z dnia [...] grudnia 2007 r. Nr [...] w sprawie opłaty adiacenckiej ze względu na wzrost wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. Podl. z 2008 r., Nr 13, poz. 147) ustalił A. B. i K. B. (dalej: "Skarżący"), współwłaścicielom nieruchomości położonych w obrębie Ignatki, gm. Juchnowiec Kościelny, stanowiących działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], powstałe wskutek podziału działek nr [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,9730 ha, opłatę adiacencką w wysokości 6.771,90 zł, z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., znak [...] uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Powodem takiego rozstrzygnięcia było niewyjaśnienie wszystkich istotnych w sprawie okoliczności. W szczególności organ I instancji nie wyjaśnił, czy przedmiotem postępowania jest cała nieruchomość, czy jedynie wchodzące w skład tej nieruchomości, wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu, które zostały podzielone. Organ zwrócił też uwagę na potrzebę wyjaśnienia, jaki obszar będzie stanowić nieruchomość jako całość w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wójt Gminy J. decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...] ustalił Skarżącym jako współwłaścicielom nieruchomości położonej w obrębie I., gm. J. , stanowiących działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] powstałe wskutek podziału działek nr [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,9730 ha, opłatę adiacencką w wysokości 6.771,90 zł, z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości. W odwołaniu od tej decyzji Skarżący podnieśli, że mają wątpliwości, czy rzeczywiście wartość nieruchomości po podziale wzrosła. Podkreślili, że zostali zmuszeni do wydzielenia działki drogowej o nr geod. [...], która ma stanowić dojazd do nowego osiedla. Wskazali ponadto, że działka ta, o pow. 239 m2, istotnie obniża wartość pozostałych działek, ma ona bowiem dla nich wartość zerową. Stwierdzili też, że skoro nie jest pewnym, iż wartość nieruchomości po podziale wzrosła, to brak jest podstaw do obciążenia ich przedmiotową opłatą. Zwrócili też uwagę, iż w dniu 19 grudnia 2015 roku upływa ustawowy okres 3 lat na dokonanie prawomocnej wyceny nieruchomości i naliczenie opłaty. Na tej podstawie wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r., znak [...] utrzymało zaskarżoną decyzję Wójta Gminy J. w mocy. Z uzasadnienia decyzji wynika, że przedmiotem postępowania jest ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej należnej od współwłaścicieli nieruchomości, położonej w obrębie I., oznaczonej nr geod: [...], [...] i [...], z tytułu wzrostu wartości tego gruntu spowodowanego zatwierdzeniem podziału (decyzjami Wójta Gminy J. z dnia [...] grudnia 2012r. o numerach: [...], [...] oraz [...]). W wyniku tego podziału powstało 13 działek gruntu o numerach geod. od [...] do [...]. Przedmiotowa nieruchomość jest objęta decyzjami o warunkach zabudowy, wydanymi dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, a zatem teren jest gruntem rolnym przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową. Objęty postępowaniem obszar, w którego skład wchodzą działki o nr geod: [...], [...] i [...] był częścią nieruchomości, obejmującej kilka działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta KW [...]. Nieruchomości te były przedmiotem współwłasności Skarżących w udziale po ½. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy, w którym biegły rzeczoznawca określił skalę wzrostu wartości przedmiotowego gruntu, spowodowanego jego podziałem. Z przedłożonego w sprawie operatu wynika, że w związku dokonaniem podziału, wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 22.573,00 zł. Celem ustalenia opłaty organ zastosował 30 % stawkę procentową. Organ podkreślił, że operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości podstawowy dowód na to, że jej wartość wzrosła, a bezpośredni wpływ na to miał właśnie dokonany podział. Organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, dokonując analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego uznało, że ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek dokonanego podziału nastąpiło zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Przedstawiony operat szacunkowy, aktualny na dzień [...] lutego 2015 roku, stanowi wiarygodną podstawę do przyjętych obliczeń. Jego ustalenia wskazują, że dokonanie wspomnianego podziału miało istotny wpływ na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu w sprawie wykazano bezpośredni wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości, co dawało podstawę do obciążenia nią jej właścicieli. Oszacowanie wartości nieruchomości zostało dokonane przez rzeczoznawcę w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami, przyjmując jako parametr porównawczy wartość /cenę/ 1 m2 powierzchni nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych. Biegły skorygował te ceny zespołem poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Oparł się on na danych z transakcji rynkowych z okresu bezpośrednio poprzedzającego wycenę z terenu gminy J. oraz innych gmin z powiatu b. Źródłem danych wykorzystywanych do wyceny przedmiotowej nieruchomości była dokumentacja z dowodów zmian gruntowych, wchodzących w skład operatów ewidencji gruntów dla okolicznych gmin oraz odpisy aktów notarialnych z okresu dwóch ostatnich lat. Biegły dokonał analizy rynku dużych nieruchomości przeznaczonych pod różnorodną zabudowę, ale podzielonych na conajmniej dwie, sąsiadujące ze sobą, działki. Zobligował go do tego fakt, że przedmiotowa nieruchomość przed podziałem składała się już z trzech działek ewidencyjnych, a więc była już uprzednio podzielona. Ceny porównawcze skorygował zespołem poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe, przy czym ich dobór i wielkość oparł na prowadzonym monitoringu cen rynkowych nieruchomości na terenie Gminy J.i powiatu b. w latach 1995-2015 oraz na badaniu wpływu poszczególnych cech nieruchomości niezabudowanych na ich wartość rynkową. W oparciu o powyższe określił rodzaj cech rynkowych nieruchomości, mających wpływ na poziom uzyskiwanych cen na rynku lokalnym. Uznał, że są to: położenie nieruchomości, jej powierzchnia kształt, dostęp do uzbrojenia oraz przeznaczenie w planie miejscowym oraz średnia powierzchnia, kształt i układ przestrzenny działek wchodzących w skład nieruchomości. Wagi wymienionych cech rynkowych określił w tabeli na stronie 13 operatu - na podstawie analizy par nieruchomości różniących się zasadniczo jedną cechą, spośród zamieszczonych w powyższej bazie cen rynkowych. Zdaniem biegłego, ogólna ocena atrakcyjności rynkowej pozostałych cech porównywanych nieruchomości jest zbliżona, stąd zaistniała konieczność ich korygowania za pomocą stosownych poprawek. Organ wskazał też, że biegły, w piśmie wyjaśniającym z dnia [...] października 2015 roku, stwierdził, iż wzrost wartości nieruchomości dotyczy wyłącznie części przedmiotowej nieruchomości, która została objęta decyzjami o ustaleniu dla tego obszaru warunków zabudowy dla zabudowy jednorodzinnej i dotyczy działek oznaczonych numerami geod: [...], [...] i [...]. Wycena nie mogła więc dotyczyć części nieruchomości nieobjętej tymi decyzjami, stąd też i dokonany podział nie miał na nią bezpośredniego wpływu. Stanowisko to organ uznał za uzasadnione i słuszne. Za możliwe do zaakceptowania Kolegium uznało także wyjaśnienie co do możliwości wykorzystania przy dokonaniu wyceny /przed i po podziale/ tej samej, jednakże jako jednej z trzech, nieruchomości porównawczych. Okoliczność przyjęcia do porównań właśnie takich nieruchomości wynikło z faktu łącznego oszacowania działek o numerach: [...], [...] i [...]. Przyjęcie tej samej nieruchomości porównywalnej do przedmiotu wyceny zarówno przed, jak i po podziale nie skutkuje jednakże tym, że oszacowany wzrost wartości nieruchomości wynika wyłącznie z zastosowanych poprawek, ponieważ oszacowania obu wartości dokonano na podstawie nie jednej, lecz trzech nieruchomości podobnych. Zastosowane poprawki porównawcze zostały oparte na wagach cech obliczonych w wyniku analizy rynku. Kolegium oceniło operat szacunkowy w sprawie jako rzetelny i spełniający wymagania przewidziane przepisami prawa, a zatem dający podstawę do uznania, iż w wyniku omawianego podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Odnośnie argumentów Skarżących w kwestii konieczności wydzielenia w wyniku dokonanego podziału działek drogowych Kolegium wyjaśniło, że sprawa ta nie może być przedmiotem niniejszego postępowania. Działki te zostały wydzielone w odrębnym postępowaniu administracyjnym i tylko na tym etapie ich wydzielenie mogło być kwestionowane. Za wydzielone działki drogowe, które stały się własnością gminy służy stronie odszkodowanie, lecz ustalone w odrębnym postępowaniu. Kolegium wyjaśniło, że 3-letni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej biegnie od dnia, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna (w niniejszym przypadku jest to [...] stycznia 2013 r.), a kończy się w dniu wydania ostatecznego orzeczenia w sprawie. Organ wskazał, że w niniejszym przypadku termin ten upływa dopiero 8 stycznia 2016 roku. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem Skarżący złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Zarzucili, że w sprawie nie dokonano wyceny nieruchomości, lecz poszczególnych działek, podczas gdy przepisy jasno precyzją, że powinna być dokonana wycena nieruchomości. Zdaniem Skarżących, jeśli w trakcie podziału nieruchomości zostaną wydzielone działki pod planowane drogi publiczne, to nie należy ich uwzględniać w wycenie nieruchomości i powierzchnię do wyceny pomniejszyć o te działki. Skarżący wskazali, że w sprawie działkę o nr [...] stanowi poszerzenie dojazdu do osiedla, a działka [...] stanowi drogę dojazdową. Zdaniem Skarżących w sprawie został przekroczony 3-letni okres na wydanie decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Ponadto Skarżący zarzucili, że niezgodnie z art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. w sprawie brały udział te same osoby w wydawaniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. Na tej podstawie Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] grudnia 2015 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] listopada 2015 r. ustalającą Skarżącym opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Zwrócić również należy uwagę, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.(ust. 1a). Z powyższej regulacji wynika, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej uzależniona jest od jednoczesnego wystąpienia czterech przesłanek: - podział nieruchomości dokonany został na wniosek właściciela nieruchomości; - ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna; - nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału; - w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Bezspornym w rozpoznawanej sprawie jest, że podział nieruchomości nastąpił na wniosek Skarżących. Podział nastąpił na podstawie trzech decyzji Wójta Gminy J. z dnia [...] grudnia 2012 r.: - Nr [...] zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym [...] o powierzchni 0,3135 ha na działki: Nr [...] o powierzchni 0,0876 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0876 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0188 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0239 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0956 ha. - Nr [...]zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym [...] o powierzchni 0,3218 ha na działki Nr [...] o powierzchni 0,0805 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0805 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0805 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0803 ha. - Nr [...] zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym [...] powierzchni 0,3377 ha na działki: Nr [...] o powierzchni 0,0844 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0845 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0844 ha, Nr [...] o powierzchni 0,0844 ha. Jak wynika z operatu szacunkowego, podzielone działki numer [...], [...] i [...] stanowią łącznie zwarty, przedzielony jedynie drogą gruntową kompleks gruntu o nieforemnym, lekko wydłużonym kształcie. Były one w momencie podziału niezagospodarowanym, niewyrównanym i zachwaszczonym gruntem o dotychczasowym sposobie użytkowania rolniczym z pojedynczymi, niewielkimi brzózkami, częściowo położonym w podmokłym obniżeniu terenu. Nieruchomość jest położona na skraju osiedla nowych domów jednorodzinnych, w otoczeniu podobnych gruntów niezagospodarowanych, częściowo zakrzaczonych i porośniętych samosiewem, położonych w obniżeniu terenu, przez które przebiega na wschód od nieruchomości rów melioracyjny. Nieruchomość jest przecięta pozbawioną uzbrojenia, projektowaną, ale jeszcze nieurządzoną drogą. Działki numer [...], [...] i [...] miały kształt lekko wydłużony, zbliżony do prostokąta i wszystkie przylegały do wspomnianej wyżej, pozbawionej uzbrojenia, projektowanej drogi. W wyniku dokonanego podziału z nieruchomości wydzielono pod budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych jedenaście foremnych działek o kształcie zbliżonym do prostokąta, oznaczonych numerami [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], a pod drogi dojazdowe do tych działek wydzielono wąską, wydłużoną działkę numer [...] oraz zwartą działkę numer [...]. Wszystkie powstałe w wyniku podziału działki przylegają do pozbawionej uzbrojenia drogi gruntowej. Decyzje te stały się ostateczne [...] stycznia 2013 r., a więc do dnia wydania przez SKO w B. decyzji z dnia [...] grudnia 2015 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie upłynął okres 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Ponadto nie ulega wątpliwości, że w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Gminy J. z dnia [...] grudnia 2007 r. Nr [...] w sprawie opłaty adiacenckiej ze względu na wzrost wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału Spór między stronami budzi natomiast okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Niezbędnym było ustalenie i wykazanie przez organ, że w wyniku podziału nieruchomości w sposób faktyczny wzrosła jej wartość. Ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału dopuszczalne jest jedynie w sytuacji, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości. Innymi słowy, podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 marca 2007 r. I OSK 729/06, dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wynika z treści przywołanego powyżej art. 98a ust. 1 u.g.n., przepis art. 146 ust. 1a tej ustawy znajduje odpowiednie zastosowanie w przypadku ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje więc po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Operat szacunkowy w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi główny dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, przedstawiając wartość tej nieruchomości przed jej podziałem i po podziale. Stosownie do treści art. 152 ust. 2 i 3 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Ponadto w myśl art. 153 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Rzeczoznawca sporządzając operat dokonał oszacowania wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Ponadto biegły korygował ceny uwzględniając różnice w cechach nieruchomości, mające wpływ na wartość rynkową Biegły uwzględnił fakt, że przedmiotowa nieruchomość przed podziałem była już uprzednio podzielona na trzy działki. Skarżący zarzucają, że w sprawie nie dokonano wyceny nieruchomości, lecz poszczególnych działek. Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia kwestii, co powinno być przedmiotem wyceny przez rzeczoznawcę, ma rozróżnienie użytego przez ustawodawcę w art. 98a ust. 1 u.g.n. pojęcia nieruchomość od pojęcia działki gruntu. Ustawodawca w art. 98a ust. 1 wskazuje, że wycena obejmuje wartość nieruchomości przed i po podziałem. Ponadto definiując w art. 4 pkt 6 u.g.n. pojęcie wyceny nieruchomości ustawodawca wskazał, że należy przez nie rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Tak samo w art. 153 ust. 1 u.g.n. wskazując, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, ustawodawca posługuje się pojęciem nieruchomości. Legalna definicja sformułowania nieruchomość gruntowa zawarta została w art. 4 pkt 1 u.g.n. Należy przez nie rozumieć grunt z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Działką gruntu natomiast, stosownie do treści art. 4 pkt 3 u.g.n. jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Sąd zauważa też, że Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 kwietnia 2009 r. sygn. akt III CZP 9/09 wyraził pogląd, iż nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeżeli działki objęte są jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się one na jedną nieruchomość. Stanowisko to podziela Sąd w niniejszej sprawie. Nie może budzić wątpliwości, że na gruncie u.g.n., pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Taki sposób wykładania przepisów u.g.n. wykluczył sam ustawodawca formułując legalne definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Przedmiotem wyceny, zarówno przed i po podziale, winna być więc tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej. Wycenie takiej podlega nie działka, czy działki a nieruchomość - jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 151/13, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 2342/12 dostępna na www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie przedmiotem wyceny przed podziałem nieruchomości była nieruchomość składająca się z trzech działek o nr [...], [...] i [...]. Objęte one były jedną księgą wieczystą o nr KW [...] Następnie nieruchomość ta podzielona została na 13 mniejszych działek. Nie budzi jednak wątpliwości, że dokonując szacowania wartości nieruchomości przed i po podziale rzeczoznawca uwzględniał całą nieruchomość złożoną z trzech działek, nie zaś poszczególne działki. Wprawdzie do porównania zostały również przyjęte działki znacząco mniejsze powierzchniowo, jednak rzeczoznawca wyjaśnił, że przyjął kryterium minimalnej powierzchni niepodzielonej nieruchomości wynoszącej 0,2000 ha, gdyż na rynku powszechnie akceptowane są przez sprzedających i kupujących jako najatrakcyjniejsze foremne lub zwarte działki o powierzchni ok. 0,1000 ha, a działki o powierzchni powyżej 0,2000 ha traktowane są jako wymagające podziału. Sąd nie podziela stanowiska Skarżących, że przy szacowaniu nieruchomości należało uwzględniać powierzchnie działek wydzielonych pod planowane drogi publiczne. W sytuacji bowiem gdy przedmiotem wyceny była nieruchomość, rozumiana jako pole inwestycyjne podzielone na działki gruntu, nie jest uprawnione stanowisko, by niezbędnym było dokonanie odrębnej wyceny dla działki przeznaczonej na drogę. Zgodzić się trzeba ze stanowiskiem organu, że wydzielenie w wyniku podziału działek pod drogi dojazdowe, nie będące jednak drogami publicznymi, stanowi konsekwencję podziału, lecz nie oznacza, że będą one miały wartość zerową. Podsumowując należy stwierdzić, że wzrost wartości nieruchomości w wyniku dokonania jej podziału został udowodniony w sporządzonym operacie szacunkowym. Jak powyżej wskazano, zarzuty Skarżących w stosunku do operatu nie są zasadne. Operat został sporządzony w sposób prawidłowy i mógł on stanowić dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Ustalona wysokość opłaty adiacenckiej prawidłowo została określona jako iloczyn ustalonej w operacie szacunkowym kwoty wzrostu wartości nieruchomości oraz stawki procentowej ustalonej w uchwale rady gminy. Za niezasadny należy też uznać zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. W myśl tej regulacji, pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. W sprawie zarówno decyzja organu I instancji z dnia [...] kwietnia 2015 r., jak też decyzja wydana ponownie, w wyniku ponownego rozpoznania sprawy z dnia [...] listopada 2015 r. została podpisana przez działającego z upoważnienia Wójta Gminy J. zastępcę wójta – M. J. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn.. akt II OSK 446/15 wyraził pogląd, który Sąd orzekający w tej sprawie w całości podziela, że przepis art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. nie wymaga wyłączenia pracowników organów I instancji na etapie ponownego rozpatrzenia sprawy, po uchyleniu poprzedniego rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy. Ponowne rozpatrzenie sprawy nie jest bowiem udziałem w "wydaniu zaskarżonej decyzji". W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.