IV SA/Wa 997/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Teresa Zyglewska, Sędziowie sędzia WSA Renata Nawrot, sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak (spr.), Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lipca 2016 r. sprawy ze skargi A. B. i J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Decyzją Nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. Zarząd Dzielnicy [...] Miasta [...] (dalej: organ I instancji), działając m.in. na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61 i art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 ze zm., zwana dalej: u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., zwana dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu wniosku Prezydenta [...], reprezentowanego przez Burmistrza Dzielnicy [...] miasta [...] (dalej: inwestor) z [...] lutego 2015 r., orzekł o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sceny na potrzeby działalności Domu Kultury [...] na działce o nr ewid. [...] w obrębie [...], położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w [...]. Organ I instancji w sentencji decyzji: - określił linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji (oznaczono je linią ciągłą i literami ABCD na mapie stanowiącej załącznik graficzny nr 1 do decyzji), - nie wyznaczył obowiązującej linii zabudowy ze względu na planowane usytuowanie sceny na tyłach Domu Kultury, - ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji na 26%, - powierzchnię biologicznie czynną na minimum 60% ogólnej powierzchni działki, - określił szerokość elewacji frontowej do 16 m z tolerancją do 10%, - wysokość gzymsu sceny do 5 m, - ustalił dla planowanej inwestycji dach owalny na wysokości w najwyższym punkcie do 8 m od poziomu terenu oraz 1 nadziemną elewację. Jednocześnie organ I instancji podał, że szczegółowe usytuowanie inwestycji rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm., zwane dalej: rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych) oraz ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz.1409 ze zm., zwane dalej: P.b.). Organ I instancji podał dalej, że w trakcie przygotowania i realizacji inwestycji inwestor winien zapewnić oszczędne korzystanie z terenu, a w trakcie prac budowlanych uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych. Ustalił, iż teren inwestycji nie jest objęty formami ochrony wynikającymi z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2013 r. poz. 627 ze zm.). W zagospodarowaniu terenu inwestor ma dążyć do ochrony istniejącego drzewostanu. Ustalił, że przedmiotowa inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w związku z czym nie jest wymagane przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko planowanego przedsięwzięcia i nie jest wymagane uzyskanie decyzji organu o środowiskowych uwarunkowaniach. Inwestycja powinna być realizowana zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, normami technicznymi, przepisami odrębnymi oraz zasadami wiedzy technicznej w sposób zapewniający spełnienie wymagań z zakresu bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, wymogów techniczno-funkcjonalnych. Organ I instancji dalej ustalił, że: - teren inwestycji nie jest objęty żadną z form ochrony konserwatorskiej, wymienionych w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2014 r. poz. 1446), - teren inwestycji znajduje się w zasięgu uzbrojenia inżynieryjnego - według stanu istniejącego; inwestor przewiduje podłączenia planowanej inwestycji do istniejących sieci, - unieszkodliwianie odpadów: odpady gromadzone w pojemnikach i wywożone przez wyspecjalizowany zakład oczyszczania, - wody opadowe odprowadzane będą na teren własnej działki; istnieje zakaz odprowadzania wód opadowych na tereny działek sąsiednich, - obsługa komunikacyjna odbywać się będzie z ul. [...], - inwestycja winna spełniać przepisy przeciwpożarowe, techniczno-budowlane oraz wymagania w zakresie uzasadnionych interesów osób trzecich. W ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby. W przypadku ewentualnych prognozowanych uciążliwości powodowanych przez hałas, przekraczający dopuszczalne normy, inwestycja winna być zaprojektowana i wykonana w taki sposób, aby poziom hałasu, na który będą narażeni ludzie zamieszkali w sąsiednich budynkach mieszkalnych, nie stanowił zagrożenia dla ich zdrowia, a także umożliwiał im pracę, odpoczynek i sen w zadowalających warunkach. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w sprawie przeprowadzona została analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w oparciu o art. 53 ust. 3 u.p.z.p. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, organ wyznaczył wokół terenu inwestycji, którego dotyczy wniosek, obszar analizowany, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, zwane dalej: rozporządzeniem MI z 2003 r.), a następnie przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Przeprowadzone postępowanie wykazało możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w niniejszej decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów Prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę, a także poszanowania interesów osób trzecich. Stwierdzono także, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z wymogami wynikającymi z przepisów odrębnych, a niniejsza decyzja spełnia wymagania wnioskodawcy zawarte we wniosku. Na etapie projektu decyzji o warunkach zabudowy inwestycja uzyskała niezbędne uzgodnienia, tj.: opinię zarządcy drogi gminnej – ulicy [...], Burmistrza Dzielnicy [...] m. [...]. Decyzja nie wymagała innych uzgodnień wymienionych w art. 53 u.p.z.p., ponieważ działka nie jest położona: w miejscowości uzdrowiskowej, w pasie ochronnym portów i przystani, na terenie górniczym, na terenie zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych, na obszarach położonych w granicach parku i jego otuliny, na innych obszarach objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. Organ I instancji podał, iż w toku postępowania zapewniono stronom czynny w nim udział. Uwagi wnieśli: A. i J. B., podnosząc, że inwestycja nie jest sceną lecz muszlą koncertową, jakie buduje się w ogólnie dostępnych parkach i na terenach rekreacyjnych. Budowa obiektu o wysokości w najwyższym punkcie 9 m (zgodnie z koncepcją dołączoną do wniosku wysokość ta wynosi 8 m) zakłóci przestrzeń zakończoną parkiem narodowym – [...]. Ich zdaniem, z uwagi na ograniczoną liczbę uczestników zadań realizowanych przez Dom Kultury, wystarczy wykonać zadaszenie nad istniejącą sceną. Przedmiotowa inwestycja powinna być inwestycją celu publicznego, która wymaga sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko. Wnosili o zmianę usytuowania obiektu na działce. Odnosząc się do przytoczonych uwag, organ I instancji stwierdził, że projektowana scena jest małym obiektem związanym z działalnością lokalnego Domu Kultury, w którym będą odbywać się okazjonalne uroczystości dla wąskiego grona odbiorców, głównie dzieci. Obiekt nie zakłóci ładu przestrzennego w tym rejonie, gdyż otoczony jest budynkami III i IV-kondygnacyjnymi, znacznie przekraczającymi jego wysokość (zlokalizowanymi przy ul. [...] i [...]). Ponadto przy ul. [...] nie ma parku narodowego, ponieważ [...] jest krajobrazowym rezerwatem przyrody. Projektowana scena oddalona jest od wschodniej linii rozgraniczającej - ul. [...] o ok. 140 m i oddzielona od niej III i IV- kondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi. Nadto, projektowana inwestycja nie jest celem publicznym w rozumieniu ustawy dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518) i nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W związku z tym nie jest wymagane przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko planowanego przedsięwzięcia i nie jest wymagane uzyskanie decyzji organu o środowiskowych uwarunkowaniach. Organ I instancji podał dalej, że kwestie ochrony środowiska przed hałasem emitowanym przez instalacje i urządzenia nagłaśniające reguluje art. 156 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. i 2013 r. poz. 1232, ze zm.). W przypadku przedmiotowej inwestycji mamy do czynienia z okazjonalnymi uroczystościami i imprezami, organizowanymi dla dzieci i dorosłych na małą skalę i dla małego, lokalnego grona odbiorców, co stanowi wyjątek od ogólnego zakazu używania instalacji lub urządzeń nagłaśniających na publicznie dostępnych terenach miast, terenach zabudowanych oraz na terenach przeznaczonych na cele rekreacyjno-wypoczynkowe. Odnosząc się do kwestii usytuowania inwestycji na działce organ podał, iż decyzja o warunkach zabudowy (poza wyznaczeniem linii zabudowy, którą w tym przypadku określa istniejący budynek Domu Kultury) nie sytuuje obiektu na działce. Szczegółowe usytuowanie inwestycji rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli A. i J. B. (dalej: skarżący), wnioskując o jej uchylenie. Skarżący zakwestionowali zasadność planowanej zabudowy i podnieśli, że naturalnym rozwiązaniem byłoby zadaszenie istniejącej sceny terenowej, a nie wyburzanie i budowanie nowej. Takie rozwiązanie byłoby tańsze i pozwoliłoby na przyspieszenie wykonania innych lokalnych inicjatyw z tego samego budżetu dzielnicy w tym samym rejonie osiedla [...]. Teren inwestycji jest obecnie trwale utwardzony (nie jest zlokalizowany na terenie zielonym, jak określono w decyzji organu I instancji), a planowana zabudowa zostanie wciśnięta w zróżnicowaną zabudowę jednorodzinną, co zaburzy ład przestrzenny na obszarze zakończonym krajobrazowym rezerwatem przyrody – [...]. Poza tym wysokość zabudowy nie jest prawidłowa ze względu na różnicę między charakterem zabudowy jednorodzinnej a zabudową plenerową. Zdaniem skarżących, planowana zabudowa wymaga wykonania raportu oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Decyzją znak [...] z [...] lutego 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: Kolegium, organ odwoławczy), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., orzekło o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu decyzji, po przedstawieniu stanu sprawy i treści przepisów prawnych mających zastosowanie (art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. i przepisy rozporządzenia MI z 2003 r.) Kolegium podało, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Organ I instancji dokonał niezbędnych uzgodnień, prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził jego analizę. Kolegium podało, iż obszar przyjęty do analizy w zakresie funkcji i zagospodarowania terenu charakteryzuje zabudowa jednorodzinna skupiona wokół Domu Kultury, stąd też planowana inwestycja, polegająca na zabudowie sceny na potrzeby działalności Domu Kultury [...], odpowiada pod względem funkcji jak i zagospodarowania terenu zabudowie znajdującej się w obszarze analizowanym, stanowi zatem kontynuację funkcji znajdującej się w omawianym obszarze. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym organ I instancji wyznaczył podstawowe parametry inwestycji: linię zabudowy (§ 4 rozporządzenia MI z 2003 r.), która wyznacza granice potencjalnej zabudowy danego terenu, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy (§ 5 ww. rozporządzenia), szerokość elewacji frontowej (§ 6 ww. rozporządzenia), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7 ww. rozporządzenia) oraz geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki (§ 8 ww. rozporządzenia). Przepisy rozporządzenia MI z 2003 r. dopuszczają także możliwość wyznaczenia parametrów planowanej zabudowy w oparciu o dane z przeprowadzonej analizy obszaru, co oznacza, iż dla wyznaczenia podstawowych wskaźników dla nowej zabudowy możliwe jest przyjęcie do obliczeń danych z części działek, znajdujących się w obszarze analizowanym, o ile znajduje to uzasadnienie w wynikach analizy. Rozpoznając ponownie sprawę w zakresie wyznaczenia podstawowych parametrów dla planowanej zabudowy, organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania stanowiska organu I instancji. Kolegium dokonało ponownego określenia wskaźników zabudowy, wymienionych w § 4 - § 8 rozporządzenia MI z 2003 r. i uzyskało wyniki tożsame z ustaleniami organu I instancji. Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy uznał je za bezzasadne. Wyjaśnił w tym zakresie, iż decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem prawa lokalnego. Jest ona wydawana na podstawie przepisów u.p.z.p. na wniosek inwestora, który określa zakres planowanej inwestycji i jest zobowiązany do podania elementów dotyczących planowanej inwestycji, jakie wynikają z przepisów prawa. Decyzja o warunkach zabudowy konkretyzuje możliwość zabudowy terenu inwestycji wskazanego przez inwestora w zakresie zgodności planowanej inwestycji z przepisami ww. ustawy oraz ustaw szczególnych, a także przepisami wykonawczymi. Wykonując analizę organ przesądza o możliwości realizacji danej inwestycji lub też o odmowie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek inwestora wszczynający postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy określa, w jakim zakresie będzie prowadzone postępowanie, a więc jakie przepisy prawa umożliwiają lub też nie realizację przedmiotowej inwestycji. Brak jest prawnych możliwości ingerencji w treść wniosku złożonego przez inwestora, jak również dokonywanie oceny pod kątem celowości planowanych prac inwestycyjnych. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji. Na tym etapie inwestor nie ma obowiązku przedłożenia projektu budowlanego, a jedynie koncepcję zabudowy poprzez określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu. Konkretyzacja ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy następuje na etapie ubiegania się inwestora o pozwolenie na budowę. Wyjaśnił, iż środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia określa decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach wydana na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenie oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227). Uzyskanie takiej decyzji jest wymagane dla przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko oraz przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; decyzję taką dołącza się do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym, wynikającym z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397), planowana inwestycja nie została zaliczona do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko oraz rodzajów przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Zatem, inwestor nie miał prawnego obowiązku przedłożenia jej przy wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Z powyższego wynika, iż wykonanie raportu o oddziaływaniu planowanego przedsięwzięcia na środowisko w przedmiotowej sprawie nie było konieczne. Odnosząc się do kwestii wskaźnika wysokości planowanej zabudowy, organ odwoławczy wskazał, iż zasady jego wyznaczania określa § 7 rozporządzenia MI z 2003 r., przy czym generalną zasadą jest oparcie się na parametrach zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich jako jej przedłużenie. Jednak ustawodawca wprowadził możliwość odstępstwa od tej zasady, o ile znajduje to odzwierciedlenie w analizie obszaru (§ 7 ust. 4 ww. rozporządzenia). Organ, wydający decyzję o warunkach zabudowy, ma więc możliwość wyznaczenia wysokości nowego budynku w innej wysokości, aniżeli istniejąca na działkach sąsiednich, z której może skorzystać po przeprowadzeniu specjalistycznej analizy. Organ odwoławczy uznał, że z uwagi na charakter inwestycji, jak i jej położenie w sąsiedztwie Domu Kultury, organ I instancji prawidłowo wyznaczył wysokość elewacji frontowej w odniesieniu do danych z obszaru. Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję złożyli skarżący, wnioskując o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji. W uzasadnieniu powołali tożsame zarzuty jak w odwołaniu, a nadto wskazali, że w decyzji o warunkach zabudowy stwierdzono, iż liczba uczestników okazjonalnych uroczystości i imprez jest ograniczona, są to imprezy na małą skalę. Przeczy temu jednak koncepcja inwestora, który przewiduje widownię na 210 miejsc. Ze względu na ilość mieszkańców osiedla [...], realizacja takiej inwestycji jest społecznie niezrozumiała. Ponadto, Kolegium nie zwróciło uwagi na fakt, że w analizie urbanistycznej uwzględniono jedynie powierzchnię, nie odnosząc się dostatecznie do istniejącego charakteru otaczającej przestrzeni, w której zaakceptowano wzniesienie budowli znacząco odbiegającej od zabudowy jednorodzinnej. Zdaniem skarżących, orzekające w sprawie organy nie odniosły się jednoznacznie do ich uwag oraz zastrzeżeń, zgłaszanych na każdym etapie postępowania w procesie przygotowywania, podejmowania i odwołania od decyzji. Podnieśli także, iż wskazane w decyzji Kolegium przepisy rozporządzenia MI z 2003 r. określają zasady ustalania parametrów technicznych budynków, a rozpatrywany przypadek dotyczy sceny plenerowej, czyli budowli. Zatem, określenie w decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki powinno być ustalone po przeprowadzeniu specjalistycznej analizy uregulowanej w ww. rozporządzeniu, biorąc pod uwagę wizualizację przestrzenną. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 6 lipca 2016 r. skarżący J. B. złożył załącznik do protokołu, w którym dodatkowo podniósł, że wzniesienie planowanej inwestycji przy granicy z jego nieruchomością spowoduje znaczny spadek jej wartości oraz ograniczy możliwość korzystania z powierzchni użytkowej. Tym samym planowana inwestycja stanowi istotną ingerencję w prawo własności przez immisje materialne i niematerialne, co narusza przepisy o ochronie interesów osób trzecich przy realizacji zamierzenia inwestycyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., zwana dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez sąd przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Mając na uwadze powołane przepisy Sąd orzekający w tej sprawie uznał, że zarówno zaskarżona jak i poprzedzająca ją decyzja są prawidłowe, bowiem zostały wydane zgodnie z obowiązującymi w przedmiotowej materii przepisami prawa materialnego (u.p.z.p. i przepisami wykonawczymi) oraz przepisami procedury. W niniejszej sprawie niesporne jest, iż działka inwestora nr [...] znajduje się na terenie, na którym aktualnie brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor przed realizacją przedsięwzięcia zobowiązany jest do uzyskania decyzji ustalającej sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy. Jak bowiem wynika z art. 58 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1pkt 1 - 5 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 61 u.p.z.p. są przepisy rozporządzenia MI z 2003 r., które określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu. Przepisy rozporządzenia wyznaczają też zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z § 3 ust 1 ww. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Jak wynika z § 3 ust. 2 ww. aktu, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Z powołanych regulacji prawnych wynika, że w ramach postępowania administracyjnego, prowadzonego z wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, organy administracji zobligowane są do przeprowadzenia czynności, polegających w pierwszej kolejności na wyznaczeniu obszaru analizowanego, a w drugiej – na metodycznym porównaniu prawnie relewantnych parametrów projektowanej inwestycji z parametrami istniejącej zabudowy. Efektem tego porównania są wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowiące załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Jak wynika ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy, wokół terenu objętego wnioskiem wyznaczono obszar analizowany, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r. Szerokość frontu nieruchomości objętej wnioskiem wynosi 28 m, zatem granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 84 m (3x28 m). Zaznaczyć należy, że organ nie znalazł żadnych podstaw prawnych do wyznaczania obszaru analizowanego o innych parametrach. Jest to obszar wystarczający do przeprowadzenia analizy. Według analizy sporządzonej w przedmiotowej sprawie, dominującą funkcją obszaru jest funkcja mieszkaniowa o charakterze jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej i w zabudowie bliźniaczej wraz z zabudową gospodarczo-garażową. Funkcją towarzyszącą zabudowie mieszkaniowej są nieliczne usługi oraz Dom Kultury [...], mieszczący się przy ul. [...]. Istniejące w obszarze analizowanym obiekty budowlane pozwalają na ustalenie wymagań dla przedmiotowej inwestycji w zakresie wynikającym z rozporządzenia MI z 2003 r. Nie wyznaczono obowiązującej linii zabudowy ze względu na planowane usytuowanie sceny na tyłach Domu Kultury. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznaczono na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r. W przedmiotowej sprawie wyznaczono ten wskaźnik do 26%. Projektowane przedsięwzięcie będzie spełniać funkcję uzupełniającą działalność istniejącego Domu Kultury. Działalność kulturalna, oświatowa czy zdrowotna towarzyszą zabudowie mieszkaniowej. Powierzchnię terenu biologicznie czynną - minimum 60% ogólnej powierzchni działki, przyjęto zgodnie z polityką zawartą w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. [...]. Szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia mi z 2003 r.). Możliwe jest wyznaczenie innej elewacji frontowej, jeśli wynika to z analizy (ust. 2 ww. przepisu). W tym przypadku, ze względu na charakter planowanej inwestycji, dopuszczono wyznaczenie szerokości elewacji frontowej projektowanej sceny do 16 m z tolerancją do 10%. Elewacja budynku Domu Kultury od strony ul. [...] ma szerokość ok. 19 m i całkowicie przesłoni scenę, usytuowaną ukośnie (pod kątem 45°) i w drugiej linii w głębi działki. Tak wyznaczona szerokość elewacji frontowej mieści się w przedziale szerokości elewacji frontowych budynków wolnostojących lub w zespołach bliźniaczych, występujących w obszarze analizowanym, nie zakłóci wymagań ładu przestrzennego oraz nie wpłynie ujemnie na estetykę i architekturę obszaru. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - wyznacza się jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich tworzy uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Możliwe jest także inne ustalenie wysokości, o ile wynika to z analizy (§ 7 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia MI z 2003 r.). W niniejszej sprawie, ze względu na komplementarny charakter planowanej zabudowy w stosunku do budynku Domu Kultury, nie wyznaczono wysokości gzymsu jako przedłużenia górnej krawędzi istniejącej zabudowy, ani jako średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszczono wyznaczenie wysokości gzymsu sceny do 5 m, gdyż w obszarze analizowanym wynoszą one od ok. 3 m do ok. 9 m. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia MI z 2003 r.). Wysokość obiektów w sąsiedztwie wynosi od 1 do 4 kondygnacji, tj. od ok. 4,5 m do ok. 12,5 m. Budynki w obszarze analizowanym posiadają dachy 1-spadowe, 2-spadowe, wielospadowe i płaskie. Spadki dachów wynoszą od 5° do 45º, a kalenice usytuowane są równolegle lub prostopadle do frontu działki. Dla planowanego obiektu, ponieważ nie jest to zwykły budynek, ustalono dach owalny na wysokości w najwyższym punkcie do 8 m od poziomu terenu, a nie ponad 8 m, jak to zarzucają w skardze skarżący. Analizując powyższe wskaźniki nowej zabudowy Sąd podziela ocenę organów w zakresie prawidłowości ich ustalenia. Załączona do akt analiza funkcji oraz cech zabudowy i będąca podstawą orzekania w postępowaniu administracyjnym w sposób pełny i adekwatny do sytuacji przedstawiła stan faktyczny oraz prawny planowanej inwestycji. Nie jest zasadny zarzut skarżących zawarty w skardze, że rozporządzenie MI z 2003 r. nie powinno być stosowane do przedmiotowej inwestycji, która jest budowlą, a nie budynkiem. Sąd zwraca uwagę, że ww. rozporządzenie nie dotyczy tylko budynków, ale sposobu ustalania nowej zabudowy. Organy nie naruszyły art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w zakresie uzgodnienia z właściwymi jednostkami i urzędami; planowana inwestycja została uzgodniona z zarządcą drogi publicznej - Burmistrzem Dzielnicy [...] (opinia Nr [...] z [...] marca 2015 r.). Inne uzgodnienia były w tym wypadku zbędne. Zdaniem Sądu, zamierzona inwestycja spełnia łącznie wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p., co determinowało pozytywne rozpoznanie wniosku inwestora z uwagi na związany charakter decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zaskarżona decyzja Kolegium jest prawidłowo uzasadniona, rozpoznaje sprawę pod kątem merytorycznym i - wbrew zarzutom skargi - odnosi się do wszystkich zarzutów odwołania (strona 4-6 decyzji). Tak samo organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji odpowiedział na zarzuty i wątpliwości skarżących (strona 4-5 decyzji). Sąd podziela stanowisko organów, że inwestor nie ma obowiązku przedstawiania w przedmiotowej sprawie raportu oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, ponieważ nie została ona wymieniona w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Ponadto, organ odwoławczy zwrócił uwagę w zaskarżonej decyzji, co Sąd również w pełni podziela, że konkretyzacja ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy następuje na drugim etapie inwestycyjnym - ubiegania się inwestora o pozwolenie na budowę na podstawie Prawa budowlanego i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Wówczas dopiero będą analizowane szczegółowe parametry techniczne planowanej inwestycji związane z jej usytuowaniem, wymiarami, oddziaływaniem na sąsiednie nieruchomości (m.in. hałas, widok, dostęp światła słonecznego). W związku z powyższym, za nieuprawnione, w kontekście ww. rozważań, uznać należy podnoszone w skardze zarzuty dotyczące nieprawidłowości w działaniu organów oraz ich błędnych ustaleń. Jednocześnie Sąd nie dopatrzył się w sprawie innych uchybień, które skutkowałyby uchyleniem lub stwierdzeniem nieważności kontrolowanych decyzji. Mając na uwadze powołane okoliczności Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.