I OSK 1063/17

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie: Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędzia del. NSA Jacek Hyla (spr.) po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Mazowieckiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2016r., sygn. akt IV SA/Wa 1897/16 w sprawie ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Gminy P. na rzecz Wojewody Mazowieckiego kwotę 775 zł (siedemset siedemdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Wyrokiem z dnia 9 listopada 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 1897/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu skargi Gminy P. uchylił decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] 2016 r., nr [...] oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty Gminy Piaseczno z dnia [...] 2015 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. W uzasadnieniu wskazano, że Starosta P. na wniosek Gminy P., wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] 2013 r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy M. na odcinku ul. O. (DW721) - ul. R. oraz fragmentu ul. E. w m. P. wraz budową szeregu instalacji infrastrukturalnych. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zaś Wojewoda Mazowiecki decyzją nr [...] z dnia [...] 2014 r. utrzymał ją w mocy. Pod inwestycję tę z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], stanowiącej własność J. W. i I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej wydzielono m.in. działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] m. P. Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz.2031) nieruchomość ta stała się z mocy prawa własnością Gminy P. za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji. Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W dniu 15 grudnia 2013 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D. S. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] ha, z obrębu [...] położoną w P., która z mocy prawa stała się własnością Gminy P. Autor operatu – D. S. potwierdził aktualność wartości określonych w operacie do [...] 2016 r. 1 Decyzją Nr [...] z dnia [...] 2015 r. Starosta P. ustalił na podstawie określonego wyżej operatu odszkodowanie na rzecz J. W. i I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości 19.299 zł i orzekł o odmowie powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta i Gminy P., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił niedokonanie przez organ poprawnie oceny formalnej operatu szacunkowego i nie przeprowadzenie wszechstronnej analizy w związku ze zgłoszoną rażąco wysoką stawką za 1 m2 gruntu. Organ odwoławczy pismem z dnia [...] 2016 r. wystąpił do organu I instancji stosownie do art. 136 k.p.a. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] 2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...] 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – D. S. (okres ważności minął w dniu 14 grudnia 2015 r.). Autor operatu potwierdził jego aktualność do dnia [...] 2016 r. pod warunkiem utrzymania się stabilności badanego rynku. Organ odwoławczy stwierdził, że nie dopatrzył się w operacie szacunkowym uchybień, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Zdaniem Wojewody opracowanie rzeczoznawcy zawiera wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów. Uznano, że operat jako aktualny, może służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu administracyjnym. Organ odwoławczy przeanalizował także kontroperaty wykonane na zlecenie strony. Wskazał, że dotyczą one innych nieruchomości, nie mogą więc stanowić punktu odniesienia w trakcie analizy przydatności operatu D. S. W ocenie organu odwoławczego biegły – D. S. w operacie szacunkowym, na podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie, właściwie zastosował metodę wyceny. Zdaniem organu odwoławczego zarzut zbyt wysokiego odszkodowania nie stanowi powodu do podważenia prawidłowości operatu. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, określającego wartość przedmiotowej działki, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, należy 2 wyjaśnić, iż zdaniem organu odwoławczego nie wystąpiły nieprawidłowości, które miałyby wpływ na wynik wyceny. Gmina P. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem: 1) art. 7, art. 77 oraz art. 80 w zw. z art. 75 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, co wyrażało się daniem w całości wiary operatowi rzeczoznawcy z pominięciem uwag skarżącej; 2) art. 107 § 3 i art. 8 K.p.a. przez niedostateczne uzasadnienie decyzji, w szczególności nieodniesienie się przez organ do wszystkich twierdzeń skarżącej; 3) art. 138 § 1 K.p.a. przez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu instancji, w sytuacji m. in. oparcia decyzji na wadliwym operacie szacunkowym; 4) art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego przez dokonanie wyceny nieruchomości bez uwzględnienia jej stanu, w tym przeznaczenia na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej a także dokonanie wyceny na zlecenie organu prowadzącego postępowanie w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu właściwym dla nieruchomości przyległych z pominięciem danych z transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z dwukrotnym nadanie wycenie klauzuli aktualności; 5) art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż operat, który utracił moc, nie pozwala na ocenę czy dane stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Wojewoda Mazowiecki - w odpowiedzi na skargę - wniósł o oddalenie skargi, tym samym podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu wyroku uchylającego decyzje organów obu instancji Sąd wskazał, że w sprawie doszło do naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 i 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z tymi przepisami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego 3 aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W § 58 rozporządzenia wskazano, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1, tj. podpisuje, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Wykładnia literalna powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli operat nie zostanie wykorzystany przez 12 miesięcy traci ważność, chyba że rzeczoznawca dokona jego aktualizacji. Aktualizacja operatu może być nawet kilkakrotna. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 powołanego rozporządzenia). W ocenie Sądu I instancji znajdujące się w aktach sprawy potwierdzenia aktualności operatu nie spełniają warunków, jakim powinna odpowiadać klauzula. Po pierwsze, nie zawierają wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachował aktualność. Obie klauzule wydane zostały pod warunkiem, co godzi w rzetelność ich dokonania. Rzeczoznawca zastrzegł, że dokonuje aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość". Wskazane uchybienie stanowi, zdaniem Sądu, naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i oraz art. 77 § 1 K.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Po drugie, umieszczona na potwierdzeniu aktualności operatu klauzula nie zawiera daty, co stanowi naruszenie §58 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia. Jak wynika z akt sprawy operat wykorzystany przez organ I instancji został sporządzony 15 grudnia 2013 r., tj. był aktualny do 14 grudnia 2014 r. Z akt sprawy nie wynika kiedy dokonano jego aktualizacji - brak daty potwierdzenia aktualizacji operatu (przy klauzuli). W potwierdzeniu aktualności operatu znajdującym się na stronie 22 akt zawarta jest 4 tylko informacja, że zachowuje on swoją aktualność przez kolejne 12 miesięcy, tj. do 14 grudnia 2015 r. (przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie datowane jest na 20 listopada 2014 r.). Dalszego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego (do 13 czerwca 2016 r.) dokonano na etapie postępowania przed organem odwoławczym. Do pisma z 2 kwietnia 2016 r. (czyli nadesłanego ponad 3 miesiące po tym jak wcześniej dokonane potwierdzenie aktualności utraciło swą ważność) rzeczoznawca dołączył potwierdzenie aktualności, jednak również nie zawiera ono daty jej sporządzenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził konieczność uchylenia obu zaskarżonych decyzji. Skoro bowiem ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art.130 ust. 2 u.g.n.) to brak właściwie sporządzonych potwierdzeń aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat oznacza, że organy orzekały w oparciu o nieaktualny operat majątkowy, co uniemożliwiało wydanie decyzji merytorycznej. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda Mazowiecki, domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, a także zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego: 1. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwanego dalej rozporządzeniem, poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego klauzuli potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego o treści "operat zachowuje aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do dnia 14 grudnia 2015 r." nie zawiera wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n. zachował aktualność, podczas gdy przytoczona powyżej treść klauzuli została sporządzona poprawnie i skutkowała dalszą przydatnością operatu szacunkowego na potrzeby prowadzonego postępowania odszkodowawczego, 2. art. 156 ust. 3 i 4. u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia poprzez błędną wykładnię, która doprowadziła do przyjęcia, że zamieszczenie w ramach klauzuli 5 potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego warunku określającego ważność tego operatu świadczy o nierzetelności w ramach jej sporządzenia i powoduje, że operat ten nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania podczas gdy przepisy te nie wprowadzają takiego zakazu, a ich interpretacja w świetle art. 154 u.g.n. prowadzi do wniosku przeciwnego, 3. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 i § 57 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że brak daty na klauzuli potwierdzającej aktualność w świetle treści oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego w zakresie aktualności operatu szacunkowego powoduje, że została ona sporządzona niezgodnie z ww. przepisami w stopniu uniemożliwiającym wykorzystanie operatu szacunkowego na cele, na które został sporządzony. W uzasadnieniu wskazano, że sporządzone w ramach przedmiotowej sprawy klauzule potwierdzające aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2013r. były sporządzone zgodnie z przepisami. Przepis § 58 rozporządzenia nie nakłada obowiązku złożenia przez rzeczoznawcę oświadczenia woli o treści np. "...rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu szacunkowego". Istotą tego przepisu jest, aby z treści klauzuli potwierdzającej aktualność jednoznacznie wynikało, że skutkuje ona złożeniem oświadczenia o aktualności operatu szacunkowego. Zatem użycie przez rzeczoznawcę majątkowego sformułowania "operat zachowuje aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do dnia 14 grudnia 2015r." wypełniło obowiązek wynikający z § 58 ust. 1 rozporządzenia. Nie ulega wątpliwości, że intencją rzeczoznawcy było podtrzymanie wartości wyrażonej w operacie przez kolejny rok od dnia, kiedy utracił on swój 12 miesięczny termin ważności. W świetle powyższego, rzeczoznawca nie miał obowiązku składania oświadczenia o treści, że "pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n. operat zachował aktualność" gdyż wystarczającym było, że data końcowa przedłużenia ważności operatu szacunkowego została ustalona na dzień 14 grudnia 2015 r., gdyż operat szacunkowy po potwierdzeniu aktualności może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy od dnia jej sporządzenia. Powyższe stanowisko dotyczy również drugiej z klauzul, w ramach której rzeczoznawca wskazał, że operat "zachowuje aktualność przez kolejnych 6 miesięcy tj. do dnia 13 czerwca 2016 r.". Zastosowanie sformułowania o treści: "przez kolejnych 6 miesięcy" wraz ze wskazaniem końcowej daty ich upływu tj. 13 czerwca 2016 r. świadczy o tym, że jego celem było zapewnienie przez rzeczoznawcę ciągłości 6 ważności sporządzonego operatu od dnia upływu 12 miesięcznej ważności pierwszego potwierdzenia aktualności - tj. od dnia 14 grudnia 2015. Klauzule potwierdzające aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2013 r. zostały sporządzone na odrębnym dokumencie, zawierały istotną treść i zawierały podpis oraz pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast zawarcie w nich stwierdzenia, że dokonuje się aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość", zdaniem skarżącego w żaden sposób nie świadczy o ich nieprawidłowości. Jeżeli w świetle art. 156 ust. 3 operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy na potrzeby, na które został sporządzony pod warunkiem, że nie zaistniały okoliczności wskazane w art. 154 u.g.n., to potwierdzenie aktualności obarczone takim warunkiem jest zgodne z obowiązującymi przepisami. Art. 154 w zw. z art. 156 ust. 3 wskazuje czynniki, których istotna zmiana wpłynie na utratę ważności operatu przed upływem 12 miesięcznego terminu od jego powstania. W katalogu tym znajdują się takie okoliczności jak położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym, wskazanie przez rzeczoznawcę w ramach klauzuli, że na podstawie potwierdzenia aktualności podtrzymuje wartość nieruchomości określoną w operacie szacunkowym pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowane zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość" odpowiada okolicznościom wskazanym w art. 154 u.g.n. Skoro zatem dopuszczalne jest zamieszczenie takiego zastrzeżenia w operacie szacunkowym, to tym samym dopuszczalne, a nawet wskazane jest jego umiejscowienie w ramach klauzuli potwierdzającej jego aktualność. Zmiana tych czynników bowiem powoduje konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego podniesiony przez Sąd brak daty w klauzulach potwierdzających aktualność operatu szacunkowego nie powoduje ich wadliwości w stopniu powodującym brak możliwości wykorzystania operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Zwrócić bowiem należy uwagę na treść oświadczeń rzeczoznawcy majątkowego "operat zachowuje aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do dnia 14.12.2015r." oraz "Oszacowana wartość prawa własności nieruchomości i oszacowana na kwotę zachowuje aktualność przez kolejne 6 miesięcy 7 tj. do dnia 13.06.2016 r. pod warunkiem....". Zatem rzeczoznawca majątkowy jednoznacznie ustala, do kiedy sporządzony operat może być wykorzystywany na cele ustalenia wysokości odszkodowania. Data potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest wytyczną świadczącą o tym, że może być on wykorzystywany przez dalszy okres do 12 miesięcy. Zatem sam brak daty sporządzenia potwierdzenia aktualności nie może wpływać negatywnie na ważność operatu szacunkowego, gdyż w tym przypadku została ona zastąpiona oświadczeniem w przedmiocie terminu dalszej jego przydatności. Ponadto wskazane w ramach potwierdzenia aktualności przedziały czasowe pozwalają na przyjęcie, że operat szacunkowy pozostawał ważny od dnia sporządzenia do dnia 13 czerwca 2016 r. Rzeczoznawca określając zatem skutek złożonego oświadczenia na cały wskazany przez siebie okres zapewnił ciągłość czasową ważności operatu pozwalająca zarówno na wydanie w dniu 25 listopada 2015r. decyzji ustalającej wysokość odszkodowania jak również na wydanie w dniu 3 czerwca 2015 r. decyzji organu II instancji utrzymującej ją w mocy. Jest to jedyny brak formalny wynikający z § 57 rozporządzenia, gdyż pozostałe wytyczne co do klauzuli aktualności w zakresie odrębności dokumentu, pieczęci i podpisu zostały przez rzeczoznawcę dochowane. Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje: Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, dalej jako "p.p.s.a."), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 powołanej ustawy przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu, przy rozpoznaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej. Skarga kasacyjna opierała się na usprawiedliwionych podstawach. Zarzuty skargi kasacyjnej sprowadzają się do zakwestionowania prawidłowości klauzuli aktualności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w odniesieniu do sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Zdaniem sądu I instancji wady klauzuli uniemożliwiają oparcie ustaleń faktycznych organów administracji na operacie rzeczoznawcy Dariusza Słodkowskiego. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego stanowisko to nie jest trafne. 8 W dacie orzekania przez organy administracji przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. stanowił, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Zatem sama zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154 (np. dotyczących stanu nieruchomości) powoduje, że operat szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności, czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia. Zatem umieszczenie w klauzuli aktualności zastrzeżenia, że operat zachowuje ważność przez wskazany okres o ile "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość" pozbawione jest w istocie znaczenia. Oczywiste jest bowiem, że wystąpienie wskazanych okoliczności spowodowałoby konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, nawet, gdyby zastrzeżenia takiego klauzula aktualności byłaby pozbawiona. Brzmienie klauzuli sporządzonej przez rzeczoznawcę D. Sło. nie pozostawia żadnych wątpliwości co do jego woli potwierdzenia aktualności operatu - z oczywistym zastrzeżeniem, że zmiana istotnych okoliczności spowoduje jego dezaktualizację. Zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 (zamieszczając datę i pieczęć). W myśl § 58 ust. 2 w przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się ust. 1. Istotnie rzeczoznawca naruszył przepis § 58 rozporządzenia nie zamieszczając w klauzuli aktualności daty jej sporządzenia. Jednakże błąd ten nie może być uznany za istotny, w sytuacji, gdy w klauzuli zawarto określenie końcowej daty, w jakiej operat może być wykorzystany (do której zachowuje ważność). Zatem nie budzi wątpliwości 9 określenie terminu w którym operat może być wykorzystany, zgodnie z fachową wiedzą rzeczoznawcy. Wada w postaci braku określenia daty sporządzenia klauzuli aktualności byłaby istotna, gdyby data końcowa ważności operatu była określona w oparciu o upływ czasu od daty jego sporządzenia, gdyby zatem rzeczoznawca nie wskazał, że operat pozostaje ważny do dnia 13 czerwca 2016 r., a jedynie, że zachowuje ważność przez 6 miesięcy od daty klauzuli. Wówczas data ważności operatu pozostawałaby nieokreślona. Taka sytuacja jednak w niniejszej sprawie nie występowała. Uznać należało zatem, że zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia są w pełni usprawiedliwione, gdyż sąd I instancji błędnie zastosował te przepisy uznając, że klauzula aktualności operatu szacunkowego jest w stopniu istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy wadliwa i z tego tylko powodu zakwestionował wartość dowodową tego operatu. Zaniechał tym samym dokonania oceny, czy operat na którym oparły swe ustalenia faktyczne organy administracji odpowiada pozostałym wymogom prawa. W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a. wobec uwzględnienia skargi kasacyjnej od wyroku sądu I instancji uwzględniającego skargę. 10