VIII SA/Wa 709/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak, Sędziowie Sędzia WSA Leszek Kobylski, Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca), Protokolant Referent Magdalena Krawczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2017 r. w Radomiu sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją znak [...] z [...] kwietnia 2016 r. Prezydent Miasta R. (zwany dalej: Prezydent, organ I instancji) działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 ze zm., zwana dalej: u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm., zwana dalej: k.p.a.) w związku z uchwałą Nr 636/2013 Rady Miejskiej w R. z dnia 25 listopada 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla "K. – cmentarz – etap I" (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2013 r. poz. 12768, zwana dalej: uchwałą 636/2013, mpzp z 2013 r.) orzekł o ustaleniu M. S. (zwana dalej: skarżąca) opłaty planistycznej w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w R. przy ulicy K. o powierzchni [...] m2, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru zwanego "K. - cmentarz- etap I". W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż nieruchomość położona w R. przy ul. K. oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] m2, uregulowana w księdze wieczystej [...], objęta jest uchwałą 636/2013 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla " K. - cmentarz - etap I ", ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego z 6 grudnia 2013 r. Według ustaleń uchwały 636/2013 działka [...] znajduje się w strefie oznaczonej symbolem U2 -teren usług. Do dnia 31 grudnia 2002 r. teren, na którym położona była działka nr [...] objęty był ustaleniami nie obowiązującego obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta R., uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w Radomiu nr 625/94 z dnia 21 kwietnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Radomskiego Nr 9 z 1994 r., poz. 81, zwany dalej także: mpzp z 1994 r.) i znajdował się w strefie oznaczonej symbolem: MNE - strefa mieszkaniowa adaptacji i porządkowania istniejącego zainwestowania o niskiej intensywności zabudowy. Na dzień zbycia nieruchomości - działki [...] o powierzchni [...] m2 tj. 7 sierpnia 2014 r. w dziale II właścicielem ww. nieruchomości była M. S.. Według informacji zawartej w ewidencji gruntów i budynków (stan na dzień 7 sierpnia 2014 r.) dla działki oznaczonej nr [...] jako określenie konturów - użytków i klas gleboznawczych figuruje opis: grunty orne, oznaczenie: R. Prezydent podał, iż stan nieruchomości pomiędzy dniem wejścia w życie mpzp z 2013 r., a dniem zbycia uległ zmianie, gdyż w dniu 7 sierpnia 2014 r., tj. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, nastąpiło zbycie (aport) przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy (akt notarialny Rep. A [...]) zawartej pomiędzy skarżącą i A. Ś. działającym w imieniu [...] sp. z o.o. (zwana dalej: spółka). Jak wynika z ww. umowy Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki postanowiło, że dotychczasowy kapitał zakładowy spółki ([...] zł) zostanie podwyższony o kwotę [...] zł, do kwoty [...] zł, w ten sposób, że utworzonych zostanie [...] nowych udziałów o wartości nominalnej po [...] zł każdy i udziały w podwyższonym kapitale zakładowym przeznaczone zostaną do objęcia dla dotychczasowego wspólnika - skarżącej. W związku z tym skarżąca objęła [...] udziały po [...] zł o łącznej wartości [...] zł i pokryła je w całości aportem rzeczowym w postaci własności nieruchomości położonej w R. – R. S., ulica K., oznaczonej w ewidencji gruntów numerem [...] o powierzchni [...] m2. Wywiódł dalej, że podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej jest wykonana z urzędu wycena przedmiotowej nieruchomości uwzględniająca jej wartość przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą 636/2013 stawka procentowa będąca podstawą do naliczenia ww. opłaty została ustalona w wysokości 10%. W okresie od 1 stycznia 2003 r. do 20 grudnia 2013 r. nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, więc wyceniana działka mogła zmienić swoje przeznaczenie wyłącznie poprzez wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla mającego powstać budynku. Decyzja taka dla przedmiotowej działki nie została wydana. Przyjąć więc należy, że działka w tym okresie nie zmieniła swojego przeznaczenia, które w nieobowiązującym planie określone było jako strefa MNE. Zdaniem organu I instancji zgodnie z definicją "zbycia nieruchomości" zawartą w art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm., zwana dalej: u.g.n.), przez zbycie nieruchomości należy rozumieć dokonanie czynności prawnej, na podstawie której następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości, stąd wniesienie aportem nieruchomości gruntowej do spółki jest jednym ze sposobów zbycia nieruchomości. Zbycie nieruchomości nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, zatem zgodnie z delegacją przepisu art. 37 ust. 4 i 6 u.p.z.p. wystąpiły okoliczności obligujące organ do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi więc przede wszystkim ustalić, jakie przeznaczenie nieruchomości istniało przed uchwaleniem nowego planu miejscowego lub zmianą dotychczasowego planu oraz przeznaczenie w nowym planie miejscowym. Szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał w podejściu porównawczym metodę porównywania parami. W operacie z 18 października 2015 r. rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości gruntowej z uwzględnieniem przeznaczenia działki nr [...]. Według operatu wartość nieruchomości przedstawia się następująco: - według stanu z dnia wejścia w życie mpzp z 2013 r. tj. po dniu 21 grudnia 2013 r. wynosiła [...] zł; - według stanu na dzień obowiązywania mpzp z 1994 r. tj. w dniu 31 grudnia 2002 r. wynosiła [...] zł; - według stanu przed dniem wejścia w życie mpzp z 1994 r. tj. przed 21 grudnia 2013 r. wynosiła [...] zł. Prezydent wskazał, iż wzrost wartości nieruchomości wskutek zmian wywołanych ustaleniem mpzp dla przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł. Zgodnie z uchwałą 636/2013, stawka opłaty planistycznej wynosi 10% wzrostu wartości, czyli w przedmiotowej sprawie [...] zł. Stwierdził, że skoro podstawą do naliczenia opłaty planistycznej jest oszacowana w operacie wartość rynkowa nieruchomości, którą stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, to istnieje uzasadnienie dla wzrostu wartości ww. działki na skutek uchwalenia nowego mpzp z 2013 r. Porównanie ustaleń mpzp z 1994 r. który przestał obowiązywać z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2003 r., faktycznego sposobu użytkowania i ustaleń obecnego mpzp z 2013 r. wskazuje, że nowy plan zmienił na korzystniejsze możliwości wykorzystania nieruchomości poprzez poprawę przeznaczenia. Ocenił, że wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 zez zm., zwane dalej: rozporządzeniem RM) oraz z przepisami u.g.n. Odwołanie na powołaną wyżej decyzję złożyła skarżąca reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Wydanej decyzji zarzuciła naruszenie prawa materialnego przepisów postępowania, tj.: 1. art. 36 ust. 1 i 4 u.p.z.p. poprzez jego zastosowanie i uznanie, że w wyniku uchwalenia uchwały 636/2013 nastąpił wzrost wartości działki 23/2 położonej w R. przy ul. K. o powierzchni [...] m2, w sytuacji gdy z aktu notarialnego dokumentującego zakup przedmiotowej nieruchomości jak i aktu notarialnego przenoszącej jej własność na spółkę jednoznacznie wynika, że kwota zakupu i kwota zbycia była tożsama; 2. art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez zaakceptowanie przez organ I instancji nieprawidłowej oceny wartości dowodu w postaci przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego i oparcie się na nim przy wydaniu zaskarżonej decyzji. Decyzją znak [...] z [...] lipca 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (zwane dalej: Kolegium, organ odwoławczy), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., orzekł o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu decyzji, po przedstawieniu stanu sprawy Kolegium podało, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia mpzp reguluje art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przepis ten nie ma charakteru uznaniowego, zatem ustalenie jednorazowej opłaty ma charakter obligatoryjny i następuje w drodze decyzji wydanej bezzwłocznie po otrzymaniu od notariusza wypisu z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Wskazało, że aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z [...] sierpnia 2014 r. skarżąca przeniosła własność działki [...] na rzecz spółki. Z § 2 ww. umowy wynika, że Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki podjęło [...] czerwca 2014 r. uchwałę Nr [...] o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki, w ten sposób, że utworzonych zostało 22 000 nowych udziałów, udziały w podwyższonym kapitale zakładowym przeznaczono do objęcia dla dotychczasowego wspólnika - skarżącej, która pokryła je w całości aportem rzeczowym w postaci własności nieruchomości - działka nr [...] o wartości [...] zł. Wniesienie aportem przedmiotowej nieruchomości do spółki prawa handlowego jaką jest spółka stanowiło zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty stanowi spełnienie łącznie następujących przesłanek - uchwalenie bądź zmiana mpzp, wzrost wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą planu, zbycie nieruchomości oraz zgłoszenie roszczenia o opłatę przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W rozpatrywanej sprawie wszystkie wymienione wyżej przesłanki zostały spełnione. Umową z 7 sierpnia 2014 r. skarżąca zbyła przedmiotową nieruchomość poprzez wniesienie do spółki aportem własności ww. nieruchomości, a więc przed upływem 5 lat od dnia, w którym mpzp stał się obowiązujący. Roszczenie organu dotyczące tzw. renty planistycznej zostało zgłoszone 8 grudnia 2015 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Zachowany został zatem 5 letni termin na wystąpienie z ww. roszczeniem. Kolegium wywiodło dalej, iż według ustaleń mpzp z 2013 r. działka nr [...] położona w R. przy ul. K. znajduje się w strefie [...] - teren usług. W uprzednio obowiązującym mpzp z 1994 r. (który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r.) przedmiotowa działka znajdowała się w strefie MNE - strefa mieszkaniowa adaptacji i porządkowania istniejącego zainwestowania o niskiej intensywności zabudowy. Od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia nowego planu działka ta nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej nieruchomości. W sprawie zaistniały zatem przesłanki do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Podało, iż w przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości został określony w operacie szacunkowym z 18 października 2015 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, określającym wartość przedmiotowej działki z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu miejscowego. Do szacowania nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wskazała, iż przedmiotowa nieruchomość gruntowa o kształcie regularnego trójkąta jest niezabudowana, położona w R. przy ul. K., oznaczona jako działka nr [...] w obrębie [...] R. S., o powierzchni [...] ha, zlokalizowana w północno-wschodniej części miasta R., nieogrodzona, w zasięgu sieci elektrycznej, wodociągowej, sanitarnej, gazowej. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych w R.. Biegła wskazała, iż analiza rynku sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz przeznaczonych pod zabudowę usługową obejmuje teren całego miasta R.. W przypadku działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową największy wpływ na cenę ma przede wszystkim położenie nieruchomości, wielkość i kształt działki a także stan uzbrojenia w media oraz dostęp do drogi. Najchętniej kupowane działki a tym samym osiągające najwyższe ceny to działki o powierzchni od [...] m2 do [...] m2 uzbrojone w media. Ceny dla nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne kształtowały się w przedziale od około [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W odniesieniu natomiast do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową na cenę wpływ ma przede wszystkim lokalizacja nieruchomości. Preferowane są działki gruntu z bardzo dobrą dostępnością komunikacyjną położone przy głównych ulicach, w miejscach widocznych i ogólno dostępnych dla szerokiego kręgu odbiorców. Najwyższe ceny uzyskują nieruchomości zlokalizowane w centrum miasta oscylujące w przedziale od około [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W strefie pośredniej lub peryferyjnej są spotykane nieruchomości o różnych powierzchniach. Ceny pod tego typu zabudowę kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Przy wycenie rzeczoznawca zastosowała współczynniki korygujące i w wyniku całego procesu szacunkowego określiła wartość działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...] zł, zaś po zmianie planu na kwotę [...] zł. Wzrost wartości wyniósł zatem [...] zł; 10% z powyższej kwoty stanowi [...] zł i taką opłatę organ I instancji ustalił skarżącej. Kolegium oceniło, iż proces szacunkowy przedstawiony w sporządzonym przez biegłą operacie szacunkowym jest wyczerpujący. Dla potrzeb wyceny prawidłowo zastosowano obowiązujące w tym zakresie przepisy art. 149-158 u.g.n. oraz rozporządzenia RM. Sporządzony operat stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości działki nr [...] spowodowany uchwaleniem mpzp. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. organ odwoławczy wyjaśnił, że opłata planistyczna nie ma charakteru uznaniowego, a zatem każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany mpzp oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu organ obowiązany jest do ustalenia i pobrania ww. opłaty. W przedmiotowej sprawie ww. przesłanki zostały spełnione bowiem organ ustalił na podstawie operatu szacunkowego, iż wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania wzrosła po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego a ponadto w ciągu 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skarżąca dokonała zbycia tej nieruchomości. Podał, iż bez znaczenia pozostaje tożsama kwota zakupu i zbycia przedmiotowej nieruchomości, bowiem cena umówiona przez strony stanowi wyraz istniejącego pomiędzy nimi porozumienia co do warunków umowy sprzedaży i nie musi pokrywać się z rzeczywistą wartością zbywanej nieruchomości. W zakresie zarzutu naruszenia przepisów postępowania skutkującego nieprawidłową oceną operatu szacunkowego organ odwoławczy wskazał, że sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę operat stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości działki nr [...] spowodowany uchwaleniem mpzp. Jeśli natomiast skarżąca miała zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Skarżąca z tej możliwości nie skorzystała, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnej analizie operatu szacunkowego. W tej sytuacji postawione zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą żadnym dowodem. W skardze złożonej na powołaną decyzję do sądu administracyjnego skarżąca, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia w całości. Wydanej decyzji zarzuciła naruszenie prawa materialnego oraz przepisów postępowania, tj.: 1. art. 36 ust. 1 i 4 u.p.z.p. poprzez jego zastosowanie i tym samym zaakceptowanie stanowiska organu I instancji, który uznał, że w wyniku uchwalenia mpzp nastąpił wzrost wartości działki [...] położonej w R. przy ul. K. o powierzchni [...] m2, w sytuacji gdy z aktu notarialnego dokumentującego zakup przedmiotowej nieruchomości jak i aktu notarialnego przenoszącego jej własność na spółkę jednoznacznie wynika, że kwota zakupu i kwota zbycia była tożsama; 2. art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez zaakceptowanie przez organ odwoławczy nieprawidłowej oceny wartości dowodu w postaci przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego dokonanej przez organ I instancji i oparcie się na nim przy wydaniu zaskarżonej decyzji, podczas gdy właściwie oceniony operat, przy uwzględnieniu całości materiału dowodowego powinien poprowadzić do stwierdzenia, że w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nie doszło do zwiększenia wartości nieruchomości. W uzasadnienia złożonego środka zaskarżenia skarżąca podała, że organ I instancji w uzasadnieniu decyzji trafnie wskazał na orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku sygn. II SA/Gd 636/12, zgodnie z którym to organ winien ustalić, czy uchwalenie planu miało realny wpływ na wartość nieruchomości, a przede wszystkim czy pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego na działce, której opłata planistyczna dotyczy można byłoby realizować inwestycję takie jak po uchwaleniu tego planu. W przedmiotowej sprawie organ temu obowiązkowi nie podołał. Zdaniem skarżącej na organie I instancji ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie mpzp z 2013 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Za oczywisty uznała fakt, że wartość działki zarówno przed jak i po uchwaleniu mpzp wskazana w operacie, w oparciu o który wydano zaskarżoną decyzję i wyliczono zobowiązanie odbiega w całości od rzeczywistości. Skarżąca bowiem zakupiła działkę na kilka miesięcy przed uchwaleniem planu za kwotę przeszło trzykrotnie wyższą jak to wynika z operatu, zaś przekazała ją na pokrycie aportu w spółce za kwotę odpowiadającą kwocie nabycia, po uchwaleniu planu, tj. o wartość przeszło 50% większa jaka wynika z operatu. Trudno więc uznać, że operat ten odpowiadał stanowi faktycznemu i został prawidłowo sporządzony. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Skarga podlega oddaleniu. Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., zwana dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodne z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Materialnoprawną podstawę podjętych w postępowaniu administracyjnym decyzji stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (publ. j.w.). Art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia z tego tytułu gmina może zgłosić – stosownie do art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ustawy – w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wskazane wyżej przepisy normują sytuacje, w których konsekwencją regulacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym planem. Opłata uiszczana gminie na tej podstawie określona została mianem renty planistycznej. Stanowi ona swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie. W niniejszej sprawie bezsporna jest okoliczność, że po uchwaleniu mpzp doszło do zmiany przeznaczenia gruntów. Według ustaleń mpzp z 1994 r. działka 23/2 znajdowała się w strefie oznaczonej symbolem MNE – strefa mieszkaniowa adaptacji i porządkowania istniejącego zainwestowania o niskiej intensywności zabudowy. Natomiast według ustaleń mpzp z 2013 r. działka ta znajduje się w strefie oznaczonej symbolem U2 - teren usług. Niesporna jest także okoliczność, iż stawka procentowa opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniami mpzp została ustalona w uchwale w wysokości 10 %. Nie budzi także zastrzeżeń fakt, iż działka [...] o powierzchni [...] ha została przez skarżącą wniesiona jako aport rzeczowy do spółki ([...] sp. z o.o.) na pokrycie udziałów objętych przez skarżącą jako dotychczasowego wspólnika spółki (udziały w liczbie [...] po 50 zł każdy, o łącznej wartości [...] zł). Okoliczność ta została potwierdzona umową o przeniesieniu własności nieruchomości - akt notarialny Rep. A [...] z [...] sierpnia 2014 r. Sporną natomiast między organami i skarżącą jest kwestia, czy wobec zakwalifikowania przedmiotowej nieruchomości do gruntów o przeznaczeniu usługowym wzrosła wartość tej nieruchomości. Według ustaleń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego wynikających ze sporządzonego operatu szacunkowego wzrost wartości przedmiotowej działki związany z uchwaleniem mpzp z 2013 r. został oszacowany na kwotę [...] zł. W ocenie Sądu w tak ustalonym stanie faktycznym sprawy zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p., gdyż wskutek dokonanej w mpzp zmiany przeznaczenia działki uległa zwiększeniu jej wartość, a nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat po uchwaleniu planu. Orzekające w postępowaniu administracyjnym organy prawidłowo wywiodły, iż art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ustala generalną zasadę, że zbycie nieruchomości obliguje organ do ustalenia opłaty planistycznej, zaś art. 37 ust. 1 u.p.z.p. reguluje jedynie kwestię szczegółową. Nie ma także podstaw do zawężającego stosowania przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. do przypadków sprzedaży nieruchomości, do której to czynności odnosi się regulacja jej art. 37 ust.1. Użyty w art. 36 u.p.z.p. termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości (z wyłączeniem umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej – zob. uchwałę siedmiu sędziów NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., w sprawie o sygn. akt II OPS 3/09). W uzasadnieniu powyższej uchwały NSA wyjaśnił, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Jedynie w sytuacjach, gdy nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty. Przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p obejmuje więc swoim zakresem przeniesienia własności nieruchomości i wniesienia nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki prawa handlowego. Czynności te mają charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się własności nieruchomości uzyskuje w zamian zwiększoną wartość wkładu. Stwierdzić należy, że przeniesienie własności nieruchomości i wniesienie aportem przedmiotowej działki do spółki stanowiło zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Co istotne, w wyniku tej umowy nastąpiło przeniesienie własności przedmiotowej działki na rzecz spółki, skarżąca zbyła swoją własność i jednocześnie zwiększyła swój wkład w spółce o wartość [...] zł. Zdaniem Sądu powiększenie wkładu w spółce wiąże się z ekwiwalentnością świadczeń. Ta wartość wkładu wynika właśnie ze zmiany przeznaczenia gruntów w nowym planie. Gdyby bowiem nie doszło do zmiany zapisów planu, określających przeznaczenie nieruchomości, nie nastąpiłby wzrost wartości gruntów, będących następnie przedmiotem obrotu między skarżącą i spółką, czyli wartość wniesionego wkładu byłaby mniejsza. Z tych też względów również zbycie nieruchomości, związane z wniesieniem wkładu do spółki, obliguje organ do pobrania opłaty planistycznej - zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Nie do zaakceptowania natomiast jest argument skarżącej, iż wskutek uchwalenia mpzp nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, bowiem kwota zakupu i zbycia przedmiotowej nieruchomości są tożsame. Kolegium właściwie oceniło, że cena umówiona przez strony stanowi wyraz istniejącego pomiędzy nimi porozumienia co do warunków umowy sprzedaży i nie musi pokrywać się z rzeczywistą wartością zbywanej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów postępowania w zakresie nieprawidłowej oceny przez organy sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego Sąd uznaje ten zarzut za niezasadny. Wyjaśnić w tym miejscu należy, iż jak wynika z regulacji art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Ponadto co wynika z art. 150 ust. 2 u.g.n. dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (publ. j.w). Określa ono m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości został określony w operacie szacunkowym z 18 października 2015 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, określającym wartość przedmiotowej działki z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu miejscowego. Do szacowania nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia RM). Nieruchomością podobną, stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n. jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wskazała, iż przedmiotowa nieruchomość gruntowa o kształcie regularnego trójkąta jest niezabudowana, położona w R. przy ul. K., oznaczona jako działka nr [...] w obrębie [...] R. S., o powierzchni [...] ha, zlokalizowana w północno-wschodniej części miasta R., nieogrodzona, w zasięgu sieci elektrycznej, wodociągowej, sanitarnej, gazowej. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych w R.. Biegła wskazała, iż analiza rynku sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz przeznaczonych pod zabudowę usługową obejmuje teren całego miasta R.. W przypadku działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową największy wpływ na cenę ma przede wszystkim położenie nieruchomości, wielkość i kształt działki, a także stan uzbrojenia w media oraz dostęp do drogi. Najchętniej kupowane działki, a tym samym osiągające najwyższe ceny to działki o powierzchni od [...] m2 do [...] m2 uzbrojone w media. Ceny dla nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne kształtowały się w przedziale od około [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W odniesieniu natomiast do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową na cenę wpływ ma przede wszystkim lokalizacja nieruchomości. Preferowane są działki gruntu z bardzo dobrą dostępnością komunikacyjną położone przy głównych ulicach, w miejscach widocznych i ogólno dostępnych dla szerokiego kręgu odbiorców. Najwyższe ceny uzyskują nieruchomości zlokalizowane w centrum miasta oscylujące w przedziale od około [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W strefie pośredniej lub peryferyjnej są spotykane nieruchomości o różnych powierzchniach. Ceny pod tego typu zabudowę kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Następnie rzeczoznawca przedstawiła poszczególne cechy rynkowe nieruchomości i opisała wycenianą nieruchomość przed zmianą i po zmianie m.p.z.p. w aspekcie przyjętych cech rynkowych, przypisując określoną wagę poszczególnych cech wycenianej nieruchomości. Przy wycenie rzeczoznawca zastosowała współczynniki korygujące i w wyniku całego procesu szacunkowego określiła wartość działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...] zł, zaś po zmianie planu na kwotę [...] zł. Wzrost wartości wyniósł zatem [...] zł; 10% z powyższej kwoty stanowi [...] zł i taką opłatę organ I instancji ustalił skarżącej. W ocenie Sądu opracowany przez biegłą operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo w oparciu o obowiązujące w tym zakresie przepisy u.g.n. i rozporządzenia RM. Zresztą jak wynika z treści samej skargi skarżąca nie sformułowała w stosunku do tego dokumentu żadnego merytorycznego argumentu, lakonicznie jedynie podała, iż właściwa ocena operatu winna prowadzić do ustalenia, że wskutek uchwalenia mpzp z 2013 r. nie doprowadziła do wzrostu wartości działki [...]. Tymczasem tak sformułowany argument w zestawieniu z treścią operatu szacunkowego i wynikającymi z niego wnioskami jest całkowicie nieuprawniony. W ocenie Sądu zasadne jest stanowisko organów, iż sporządzony operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości działki nr [...] spowodowany uchwaleniem mpzp. Nie znajdują akceptacji Sądu podniesione zarzuty w piśmie procesowym pełnomocnika skarżącej z 12 kwietnia 2017 r. Nie ma racji strona skarżąca powołując się na okoliczność wpływu ceny nieruchomości w zmienionym w 2011 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R.. Chybiony jest zarzut, odnoszący się do przyjęcia przez rzeczoznawcę – nieruchomości, których wartość była stosunkowo niska, a pominięcie tych nieruchomości, których wartość była wyższa. W tym zakresie poza ogólnym stwierdzeniem zarzutu skarżąca nie wykazała wad operatu poprzez kontroperat. Nie doszło także do naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie ustalenie przez organ czy we wspomnianym okresie (niespełna miesiąca) były wydawane decyzje o warunkach zabudowy w stosunku do sąsiednich działek. Skarżąca nie przedstawiła żadnej analizy czy pogłębionego wywodu co do wpływu ewentualnego wydania takiej decyzji na niniejszą sprawę. Sam ogólnikowy zarzut bez odniesienia się, że były wydawane takie decyzje nie może odnieść pożądanego skutku. Nieracjonalny jest także argument co do przyjęcia do oszacowania działek, które wytypowane zostały w sposób niekorzystny dla strony, przy czym autor skargi nie odnosi się szerzej do podniesionego wywodu, co w rezultacie nie może powodować wadliwości operatu. Nie podano dlaczego i z jakich przyczyn skarżąca wywodzi przyjęcie przez rzeczoznawcę działek wytypowanych według jej stanowiska w sposób niekorzystny. W kontekście powyższych rozważań Sąd za nieuprawnione uznał poniesione w skardze zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego. Jednocześnie Sąd analizując wydane w postępowaniu administracyjnym decyzje – pomijając zarzuty skargi – nie dopatrzył się takich naruszeń prawa, które skutkowałyby uchylenie decyzji, czy też stwierdzeniem ich nieważności. Mając na uwadze powołane okoliczności, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.