I SA/Go 155/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Skupień Sędziowie Sędzia WSA Jacek Niedzielski (spr.) Sędzia WSA Krystyna Skowrońska-Pastuszko Protokolant Sekretarz sądowy Anna Szymczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi J.S. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie oddalenia zarzutów oraz odmowy dokonania weryfikacji operatu szacunkowego nieruchomości oddala skargę. J.S. wniósł skargę na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] września 2016 r. nr [...] w przedmiocie oddalenia zarzutów oraz odmowy dokonania weryfikacji operatu szacunkowego nieruchomości. Skarga została wywiedziona na tle następującego stanu faktycznego: Naczelnik Urzędu Skarbowego wszczął egzekucję z nieruchomości rolnej niezabudowanej, stanowiącej własność J.S., składającej się z działek ewidencyjnych nr [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Powołany przez Naczelnika rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy ww. nieruchomości i oszacował jej wartość na kwotę 933.000 zł. Określił procedurę postępowania przy zastosowaniu przyjętej metody wyceny - podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Wyjaśnił, że do porównania przyjął grunty rolne niezabudowane, możliwie najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny z cechami wpływającymi na wartość rynkową. Oszacowania dokonał poprzez porównanie cech gruntów sprzedanych z szacowanym, skorygowanie cen transakcyjnych z uwagi na występujące różnice (według udziału procentowego wag poszczególnych cech w różnicy cen maksymalnej i minimalnej), wyliczenie średniej ceny za jednostkę odniesienia (1 ha) i ustalenie na bazie tej ceny wartości gruntu wycenianego, którą następnie powiększył o wartość występujących na nim drzew. W dniu [...] kwietnia 2016 r. organ dokonał, z udziałem J.S., opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, na podstawie ww. operatu szacunkowego. Pismem z dnia [...] kwietnia 2016 r. skarżący wniósł zarzuty do dokonanego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W jego ocenie, w operacie przyjęto do porównania nieruchomości, które nie były podobne ze względu na powierzchnię oraz ze względu na sposób użytkowania, nie podano przeznaczenia nieruchomości ujętych w porównaniu w planie zagospodarowania przestrzennego, brak wskazania jakie cechy nieruchomości przyjęto do porównania i czy wszystkie nieruchomości stanowiły trwałe użytki zielone. Zakwestionował również prawidłowość skorygowania ceny ze względu na trend czasowy, a także zarzucił nieuwzględnienie wartości spodziewanych pożytków. Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2016 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego oddalił zarzuty w sprawie jako nieuzasadnione oraz odmówił dokonania weryfikacji operatu szacunkowego. Rozstrzygnięcie to Dyrektor Izby Skarbowej postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2016 r. uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, z uwagi na nieprawidłowości w doręczeniu skarżonego postanowienia. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, Naczelnik Urzędu Skarbowego postanowieniem z dnia [...] września 2016 r. nr [...] oddalił zgłoszone zarzuty jako nieuzasadnione oraz odmówił dokonania weryfikacji operatu szacunkowego. W uzasadnieniu podniósł, że uwzględniając m.in. wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia [...] maja 2016 r. wycena nieruchomości, stanowiąca podstawę szacowania jej wartości dokonanego przez organ egzekucyjny, spełnia wymogi przewidziane dla jej sporządzenia. Na powyższe postanowienie J.S. złożył zażalenie. Podtrzymując zarzuty co do prawidłowości dokonanej wyceny, wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i zweryfikowanie wyceny. Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2017 r. Dyrektor Izby Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. W motywach uzasadnienia organ odwoławczy stwierdził, że wartość nieruchomości skarżącego będącej przedmiotem egzekucji została ustalona zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny. Zawiera uzasadnienie wyboru i opisu przyjętej metody wyceny, precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych cech, ich wagi i wpływu na wycenę, a także zastosowanych korekt. Nadto, wyceny nieruchomości dokonał wyznaczony przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy posiadający stosowne uprawnienia w tym zakresie. Jeżeli zatem skarżący kwestionuje operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę na żądanie organu, to na niego przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami; tego jednak skarżący nie uczynił. Na powyższe postanowienie J.S. wniósł skargę zarzucając naruszenie: - naruszenie art. 4 pkt 16 w zw. z art. 156 ust. 3 i w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z § 4 pkt 1, 2, 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na uznaniu operatu szacunkowego z [...] lutego 2016 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych, co spowodowało rażące obniżenie wartości nieruchomości. Nadto zbadany przez rzeczoznawcę rynek nieruchomości nie był podobny do nieruchomości wycenianej pod względem cech fizycznych, jak np. powierzchni gruntów wycenianej nieruchomości; wycena nie została też odpowiednio skorygowana ze względu na trend czasowy oraz nie uwzględniono wartości pożytków jaki przynosi grunt użytkowany rolniczo i przez to nieprawidłowe przyjęcie przez Dyrektora Izby Skarbowej, że w sprawie nie zachodzi potrzeba weryfikacji operatu szacunkowego. Nadto, z uwagi na upływ 12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, zachodzi w konieczność w dacie wniesienia powyższej skargi, sporządzenia nowego operatu szacunkowego. - naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z [...] lutego 2016 r. spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu, podczas gdy niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na określenie jej wartości, - naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędne przyjęcie, że organ egzekucyjny nie może wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, mimo że organ jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu, jak również ocenić, czy jest on logiczny i zupełny, a przez to organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (poprzednio Dyrektor Izby Skarbowej) wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Nadto organ zauważył, że termin do wniesienia skargi na zaskarżone rozstrzygnięcie upływał z dniem 9 lutego 2017 r., natomiast przedmiotowa skarga wpłynęła do siedziby Izby Administracji Skarbowej dopiero w dniu 24 lutego 2017 r. Z zapisów i pieczęci znajdujących się na kopercie zawierającej przedmiotową skargę nie wynika data jej nadania. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zasadą jest, że kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei, po myśli art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm. - powoływanej dalej jako "P.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Merytoryczne rozpatrzenie zasadności skargi w postępowaniu przed sądem administracyjnym poprzedzone jest jednak badaniem dopuszczalności jej wniesienia. Skarga jest dopuszczalna m.in. gdy przedmiot sprawy należy do właściwości sądu, skargę wniesie uprawniony podmiot, oraz gdy spełnia ona wymogi formalne i została złożona w terminie. Stwierdzenie braku którejś z przesłanek dopuszczalności zaskarżenia uniemożliwia nadanie skardze dalszego biegu, co w konsekwencji prowadzi do odrzucenia skargi. Z akt sprawy wynika, że termin do wniesienia skargi w niniejszej sprawie upływał z dniem 9 lutego 2017 r. i w tym też dniu, jak wykazał to pełnomocnik skarżącego, nadana została skarga na zaskarżone postanowienie (k. 24 i 25 akt). Uznać zatem należy, że zachowany został w rozpoznawanej sprawie ustawowy termin na wniesienie skargi, określony w art. 53 § 1 P.p.s.a. Zatem Sąd mógł przejść do oceny zasadności zarzutów skargi dotyczących naruszenia wskazanych w niej przepisów prawa materialnego, jak i procesowego. Zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2016 r., poz. 599 ze zm.), z kolei zagadnienie wyceny nieruchomości, jak i samego operatu szacunkowego zostało uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014r., poz. 518) oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Sprawa dotyczy zarzutów zgłoszonych przez skarżącego do operatu szacunkowego nieruchomości rolnej niezabudowanej, stanowiącej jego własność, jako podstawy oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, dokonanej w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego w stosunku do skarżącego. W ocenie skarżącego, operat opierał się na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych, nie zawierał wszystkich korekt, zaś pozostałe zastosowano niewłaściwie, co w konsekwencji spowodowało rażące obniżenie wartości nieruchomości. Organy zaś twierdził, że operat szacunkowy spełnia wymogi określone w powołanym w zaskarżonym postanowieniu rozporządzeniu. W ocenie Sądu, rację przyznać należy organom. Przede wszystkim podkreślić należy, że operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2016r. sporządzony został przez powołanego przez organ egzekucyjny rzeczoznawcę majątkowego posiadającego stosowne uprawnienia w tym zakresie. Zawiera wszystkie wskazane w § 56 ust. 1 ww. rozporządzenia elementy: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Rzeczoznawca, dokonując wyceny nieruchomości należącej do skarżącego podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami, w sposób precyzyjny i umożliwiający ocenę poprawności wyboru metody, wskazał i wyczerpująco opisał szacowaną nieruchomość i nieruchomości przyjęte do porównania, podkreślając ich podobieństwa (cechy fizyczne, środowiskowe oraz ekonomiczne). Wskazał przy tym, że do porównania przyjął wyłącznie transakcje znane tj. takie, co do których został sporządzony akt notarialny. Poprzez porównanie cech gruntów sprzedanych z szacowanym, dokonał skorygowania cen transakcyjnych z uwagi na występujące różnice (jakość gleby, położenie i lokalizacja, warunki agrotechniczne, walory organizacyjne, to czy grunt użytkowany jest rolniczo czy też nie), według udziału procentowego wag poszczególnych cech w różnicy cen maksymalnej i minimalnej, i następnie wyliczył średnią cenę gruntu wycenianego na kwotę 11.055 zł/ha. Dokonując wyceny, wbrew zarzutom skarżącego, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił przeciętny wzrost cen (o 1% w skali miesiąca). Na koniec, wartość gruntu wycenianego rzeczoznawca powiększył o wartość występujących na nim drzew (wartość drzew określił na podstawie ich pomiarów: pierśnic, wysokości i wieku, w przypadku zaś pojedynczych drzew - według ich wartości opałowej). Jednocześnie zauważyć należy, że, wbrew twierdzeniom skarżącego, na dzień dokonania wyceny, nie stwierdzono innej roślinności kwalifikującej się do zbioru, która miałaby stanowić pożytki tej nieruchomości, i w konsekwencji zwiększyć wartość szacowanej nieruchomości. Za bezpodstawny uznać zatem należy zarzut skarżącego pominięcia wartości pożytków. Wycenie podlegają bowiem pożytki istniejące w dniu wyceny, a nie potencjalnie możliwe do uzyskania przy odpowiednim gospodarowaniu nieruchomością. W ocenie Sądu, tak sporządzony operat nieruchomości pozwala na stwierdzenie, że wycena dokonana została w sposób zrozumiały, rzetelny, pozwalający na określenie wartości szacowanej nieruchomości w wysokości jak najbardziej zbliżonej do rzeczywistej. Zauważyć przy tym należy, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, zatem nieruchomości porównywane nie były identyczne, chociażby pod względem areału, ich charakteru. Jednakże rzeczoznawca wykazał, że powierzchnia działek nie odgrywa tak istotnej roli w kształtowaniu ich ceny, a także, że ceny uzyskiwane za użytki zielone nie różnią się istotnie od cen uzyskiwanych za grunty orne o podobnych cechach. Dlatego też nieuzasadnione jest powoływanie się przez skarżącego na ogólne średnie ceny nieruchomości według danych Głównego Urzędu Statystycznego. Ich zasięg jest bowiem ogólny, szerszy aniżeli przyjęty przez rzeczoznawcę rynek lokalny, o dość szczególnym charakterze (teren gminy, w kompleksie nadnoteckich użytków zielonych i w ich sąsiedztwie). Na uwzględnienie nie zasługuje także twierdzenie skarżącego o konieczności sporządzenia, w dacie wniesienia rozpoznawanej skargi, nowego operatu szacunkowego, z uwagi na upływ 12-miesięcznego terminu ważności operatu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Przypomnieć należy, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie został wykonany [...] lutego 2016 r., a jego celem było określenie rynkowej wartości nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w drodze egzekucji. Z kolei, protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, z wykorzystaniem danych zawartych w operacie, sporządzono w dniu [...] kwietnia 2016 r. Zatem zarówno termin, jak i cel na jaki operat został sporządzony i wykorzystany został w niniejszej sprawie zachowany: wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę stała się podstawą do ustalenia wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, co nastąpiło przed upływem ww. terminu. Podkreślić również należy, że operat stanowił w niniejszej sprawie swoisty dowód z opinii biegłego, z uwagi na wiadomości specjalne rzeczoznawcy go sporządzającego, a dokonana przez niego wycena - podstawę do sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości przez organ egzekucyjny. Strona, która nie zgadza się z ustaleniami w nim zawartymi, winna przedłożyć przeciwdowód z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego, bądź jakikolwiek inny dowód, który stanowiłby przesłankę zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu, w tym ustalonej przez biegłego wartości nieruchomości. Tymczasem skarżący, rezygnując z jakiejkolwiek inicjatywy dowodowej, poprzestał na gołosłownym negowaniu ustaleń rzeczoznawcy, zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w złożonej skardze. W świetle powyższego, przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonego postanowienia w zakresie podniesionych przez skarżącego zarzutów oraz przesłanek wziętych przez Sąd pod uwagę z urzędu wykazała, że zaskarżone postanowienie, jak i postanowienie je poprzedzające, jest zgodne z prawem. Nie narusza bowiem ani przepisów materialnoprawnych, ani też wskazanych w skardze przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Organy obu instancji działały na podstawie obowiązujących przepisów prawa, a w swych rozstrzygnięciach rzetelnie wyjaśniły okoliczności sprawy, szczegółowo przedstawiając powody uznania zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości skarżącego za nieuzasadnione. To zaś, że organy na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego dokonały oceny odmiennej od tej, którą prezentuje skarżący, nie stanowi podstawy do jego wyeliminowania z obrotu prawnego. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił.