VII SA/Wa 1804/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Ciszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej C. [...] w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę VII SA/Wa 1804/16 UZASADNIENIE [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2016r., działając na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "C." w W., od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. znak: [...] -uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Z uzasadnienia powyższego rozstrzygnięcia wynika, iż organ I instancji , działając w oparciu o art. 66 ust 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "C." w W. usunięcie — w terminie 12 miesięcy od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna - stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego przy ul. C. w W. oraz garażu podziemnego zlokalizowanego pod budynkami przy ul. C. w W. poprzez usunięcie wad i nieprawidłowości obiektu, tj. wykonanie drenażu opaskowego i wewnętrznego wraz wykonaniem hydroizolacji i wymianą nawierzchni z kostki betonowej na posadzkę z betonu zbrojonego, z jednoczesnym wskazaniem, że przed przystąpieniem do ww. robót budowlanych należy zlecić opracowanie projektu naprawczego w celu usunięcia wad budynku- roboty należy wykonać pod nadzorem osób posiadających uprawnienia budowlane w odpowiednim zakresie, zgodnie z zasadami BHP i wiedzą techniczno-budowlaną oraz zgodnie z zaleceniami zawartymi w ekspertyzie technicznej, sporządzonej w miesiącach lipiec-październik 2015 r. przez rzeczoznawcę budowlanego inż. J. S. Przedstawiciele organu I instancji w dniu [...] kwietnia 2012 r. dokonali oględzin garażu podziemnego zlokalizowanego pod budynkami przy ul. C., [...] i [...] w W., w trakcie których stwierdzono, że w ww. garażu widoczne są mokre ślady na posadzce z kostki betonowej, na ścianach garażu, na styku ścian pionowych i posadzki, w korytku odwadniającym znajduje się woda (na poziomie około 2 cm od dna korytka), korytko jest bez zanieczyszczeń. Po wszczęciu z urzędu postępowanie w sprawie dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego przy ul. C. w W., ze szczególnym uwzględnieniem garażu podziemnego, organ powiatowy postanowieniem nr [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r., wydanym na podstawie art. 62 ust. 3 w związku z art. 61 ustawy Prawo Budowlane, zobowiązał Wspólnotę Mieszkaniową "C." w W. do przedłożenia - w terminie trzech miesięcy - ekspertyzy stanu technicznego budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego przy ul. C. w W., ze szczególnym uwzględnieniem garażu znajdującego się pod budynkami przy ul. C., [...], [...], sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego, która powinna określać zakres robót budowlanych niezbędnych do wykonania w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. W dniu 17 listopada 2015r. do PINB [...] wpłynęła "Ekspertyza techniczna budynku mieszkalnego, wielorodzinnego przy ul. C. w W., ze szczególnym uwzględnieniem garażu znajdującego się pod budynkami C., [...], [...]", sporządzona w miesiącach lipiec-październik 2015 r. przez rzeczoznawcę budowlanego inż. J. S. W dniu [...] kwietnia 2016 r. organ powiatowy wydał na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy Prawo budowlane decyzję nr [...]. Od powyższej decyzji odwołanie się w ustawowym terminie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "C., [...]" w W. Organ odwoławczy uchylając decyzję organu I instancji wskazał, iż ten oparł się na wnioskach ekspertyzy autorstwa inż. J. S., jednak nie dokonał jej rzetelnej analizy i nie uwzględnił wszystkich wskazanych elementów budynku znajdujących się w nieodpowiednim stanie technicznym. Organ II instancji wyjaśnił, iż autor dokonał klasyfikacji i oceny stanu technicznego poszczególnych elementów budynku, posługując się kryteriami, według których stan bardzo dobry oznacza 0-10% zużycie danego elementu (dla tej kategorii element budynku jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje uszkodzeń); stan dobry - oznacza 11-25% zużycie danego elementu (dla tej kategorii element budynku wykazuje nieznaczne uszkodzenia, szczególnie mechaniczne, wynikające z użytkowania, co wymaga konserwacji); stan średni - oznacza 26-50% zużycie danego elementu (dla tej kategorii element budynku utrzymany jest zadowalająco, co wiąże się z potrzebą dokonania bieżących drobnych napraw, uzupełnień, konserwacji i impregnacji); stan zadowalający - oznacza 51-60% zużycie danego elementu (dla tej kategorii element budynku ma średnie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu, celowe w tym przypadku jest wykonanie częściowego remontu kapitalnego); stan zły - oznacza 61-70% zużycie danego elementu (dla tej kategorii element budynku ma znaczne uszkodzenia i ubytki, cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę, co wymaga kompleksowego remontu kapitalnego); stan awaryjny - oznacza powyżej 70% zużycie danego elementu (w tym przypadku budynek nadaje się do likwidacji). Ekspert ścian podziemia garażu wraz z izolacją poziomą, izolacji poziomej podposadzkowej wraz z podsadzką garażu, ścian zewnętrznych i wewnętrznych garażu, nawierzchni garażu z kostki betonowej ocenił jako "zadawalający/zły"; stan stropu garażu, ścian wewnętrznych poza obszarem garażu, ścian oporowych przy pochylni wjazdu do garażu - jako "zadowalający"; stan elewacji (z miejscowymi destrukcjami wyprawy elewacyjnej i brakami profili startowych w dolnej części elewacji) - jako "ogólnie średni"; stan balkonów (z miejscowymi przeciekami przez płytę stropową balkonu, miejscową destrukcją wyprawy elewacyjnej w rejonie płyty balkonowej, nieszczelnością posadzki i hydroizolacji płyt balkonowych, brakiem gruntu pod płytami balkonowymi parteru - jako "ogólnie zadowalający"; stan dachu i kominów - jako "dobry"; stan wentylacji grawitacyjnej (z wstecznym ciągiem części przewodów i zbyt szczelnymi oknami w lokalach) - jako "ogólnie zadawalający, miejscami zły"; stan rejonu wejścia do budynku (z destrukcją okładziny schodów oraz zniekształceniami kostki betonowej, silną destrukcją wyprawy strukturalnej ścianek bocznych pochylni) - jako "ogólnie zadawalający, miejscami zły". Według opiniodawcy podsiąkanie wód gruntowych do struktury nawierzchni garażu oraz ścian i słupów spowodowane jest przez brak właściwych rozwiązań dotyczących hydroizolacji (pionowej i poziomej), a także wady wykonawcze. Wśród wad budynku opiniodawca wymienił m.in. podsiąkanie wód gruntowych i opadowych do części podziemnej budynku (posadzki, nawierzchni), podsiąkanie wód gruntowych na ściany budynku, wadliwość projektu nawierzchni garażu podziemnego (w których zastosowano kostkę betonową, zamiast posadzki betonowej lub powłokowej na podkładzie betonowym), niewłaściwą wymianę powietrza w garażu podziemnym, które należy usunąć. Ponadto opiniodawca wskazał na potrzebę m.in. naprawy posadzek i balustrad balkonów i fragmentów elewacji, wypełnienie przestrzeni pomiędzy płytami balkonów parteru a terenem znajdującym się pod nimi, korektę profilu nawierzchni pod wjazdem do garażu w celu zabezpieczenia części podziemnej budynku przed napływem wód opadowych w trakcie występowania deszczu nawalnego z parkingu znajdującego się przed budynkiem na pochylnię prowadzącą do garażu, uszczelnienia przejść instalacji przez przegrody budynku na granicy stref pożarowych (w przypadku stwierdzenia ich braku), naprawy posadzki na schodach wejściowych do budynku [...], naprawy nawierzchni z kostki betonowej w rejonie schodów wejścia do budynku [...], naprawę fragmentów wyprawy elewacyjnej w rejonie pochylni prowadzącej do wejścia do budynku [...], montażu profilu startowego w dolnej części elewacji budynku [...], wymianę uszkodzonych posadzek podłoży na części balkonów. Ponadto opiniodawca w zakresie stwierdzonych nieprawidłowości w garażu podziemnym zalecił zabudowanie czterech piezometrów w celu obserwacji rzeczywistego poziomu wód gruntowych w okresie minimum 5 lat. Wskazał, że w oparciu o wyniki pomiarów oraz po konsultacji geotechnicznej należy podjąć decyzję co do zastosowania odpowiedniego rozwiązania dotyczącego izolacji poziomej. Opiniodawca przedstawił w opracowaniu możliwe warianty rozwiązań technicznych: wariant I - obejmujący wykonanie drenażu opaskowego i wewnętrznego wraz z założeniem hydroizolacji i wymianą nawierzchni z kostki betonowej na posadzkę z betonu zbrojonego; wariant U - obejmujący wymianę nawierzchni z kostki betonowej na posadzkę betonową zbrojoną z odpowiednio zaprojektowaną izolacją poziomą; wariant III - obejmujący wykonanie płyty fundamentowej połączonej konstrukcyjnie z istniejącymi fundamentami wraz z wykonaniem hydroizolacji (w przypadku zarejestrowania istotnego wzrostu poziomu wód gruntowych powyżej poziomu nawierzchni garażu), W podsumowaniu opiniodawca stwierdził, że budynek nadaje się do użytkowania, z koniecznością wykonania zaleceń opisanych w opracowaniu. W ocenie [...]WINB stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego różnych elementów ww. budynku mieszkalnego [...], z uwzględnieniem poziemnego garażu zostało udokumentowane wynikami oględzin podczas kontroli stanu technicznego budynku i zawarte we wskazanej ekspertyzie. Zdaniem tutejszego organu wojewódzkiego za nieodpowiedni stan należy uznać te elementy obiektu, których stan został oceniony przez eksperta jako "zadowalający/zły''. Organ zwrócił także uwagę, że ze znajdującego się w aktach sprawy protokołu nr [...] z okresowej półrocznej kontroli zespołu mieszkalnego przy ul. C., [...] i [...] w W., sporządzonego w dniu [...] listopada 2011 r. przez mgr inż. J. P. wynika, że na dzień jego sporządzenia zalecono naprawić w trybie pilnym elementy garażu podziemnego w zakresie izolacji i posadzki z uwagi na stwierdzone poważne zagrożenie zapadnięcia się posadzki oraz dalszych uszkodzeń elementów konstrukcji budynku. Przez okres od 2011r. do 2016 r. nie usunięto powyższej stwierdzonej nieprawidłowości obiektu. W tych okolicznościach odkładanie w czasie (na kolejnych 5 lat) wykonania prac naprawczych w garażu podziemnym w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości należy ocenić jako nieusprawiedliwione, bowiem prowadzić to będzie do dalszej degradacji substancji budowlanej obiektu i będzie niekorzystnie wpływać na cały obiekt. Organ odwoławczy zauważa, że w ww. protokole nr [...] stan techniczny tej części obiektu został określony jako "zadawalający", zaś w ekspertyzie technicznej z 2015 r. - jako "zadowalający/zły", co wskazuje na postępującą degradację tego elementu obiektu. W uzasadnieniu decyzji kasacyjnej wskazano, iż celem art. 66 ustawy Prawo budowlane jest zapewnienie odpowiedniego i bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych, w związku z tym organy nadzoru budowlanego nie badają przyczyn, które doprowadziły do istniejącego stanu, a także kto ponosi odpowiedzialność za ten stan obiektu. Natomiast zawsze adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości jest właściciel lub zarządca obiektu. Skoro zatem art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie zawiera odniesienia do kwestii zawinienia i przyczynienia się do spowodowania nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, to aspekt ten nie wpływa na możliwość wydania określonej w nim decyzji. Wnioski płynące z wykonanej ekspertyzy potwierdzają, że stwierdzony w niej stan obiektu definitywnie spełnia przesłankę z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane i wobec tego należało wydać decyzję w tym zakresie. Zdaniem [...]WINB sprawa ewentualnego rozliczenia kosztów wykonania robót budowlanych nakazanych przez organ nadzoru budowlanego z wykonawcą budynku nie należała do sfery spraw administracyjnych i nie ma wpływu na kształt pojętego rozstrzygnięcia. W ocenie [...]WINB zaskarżona decyzja nie może ostać się w obrocie prawnym, bowiem organ powiatowy, rozstrzygając sprawę dotyczącą stanu technicznego budynku położonego przy ul. C.w W., ze szczególnym uwzględnieniem garażu podziemnego, swoje orzeczenie ograniczył wyłącznie do kwestii garażu, zupełnie pomijając inne elementy budynku [...],których stan techniczny w przedłożonej ekspertyzie został oceniony jako "zadowalający/zły". Jednocześnie orzeczenie w tym zakresie przez organ odwoławczy, zwiększając zakres nałożonych obowiązków jest , zdaniem organu, niedopuszczalne, bowiem doprowadziłoby to do naruszenia bramach postępowania odwoławczego przepisu art. 139 Kpa, zgodnie z którym organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny. Skargę na powyższa decyzję do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa C., [...] w W. domagając się jej uchylenia w części uzasadnienia. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 7 kpa w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 80 i art. 107 § 3 kpa, poprzez zaniechanie ustalenia czy przedmiotowy garaż jest częścią wspólną budynku czy też stanowi samodzielny lokal, a co za tym idzie czy wady zakwalifikowane przez rzeczoznawcę stanowią wady budynku czy tez lokalu co w konsekwencji prowadzi do błędnego wskazania skarżącej jako zobowiązanej do ich usunięcia. § Nadto skarga zarzuca naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez: zaniechanie zebrania materiału dowodowego dotyczącego aktualnego stanu obiektu budowlanego, i oparcie się na nieaktualnym na dzień wydania decyzji protokole z nr [...] z okresowej półrocznej kontroli zespołu mieszkalnego przy ulicy C., [...] i [...] sporządzonym w dniu 30 listopada 2011 r., dowolne ustalenie, iż odłożenie napraw na okres pięciu lat doprowadzi do degradacji nieruchomości i zaniechanie zebrania w tym względzie dostępnego materiału dowodowego, dowolne ustalenie, iż obiekt budowalny zlokalizowany przy ul. G. w W. oraz garaż podziemny zlokalizowany pod budynkami przy ul. G., [...], [...] w W., a nie jego pojedyncze elementy, są w nieodpowiednim stanie technicznym uzasadniającym nakazanie wykonania prac naprawczych, brak odniesienia się do 12-miesięcznego terminu wykonania obowiązków nałożonych w decyzji nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., skoro sam proces projektowania (przeprowadzenie badań poziomu wód gruntowych, przygotowanie projektu, uzyskanie prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia na budowę) zajmuje minimum 12 miesięcy, wybiórcze i nieuzasadnione uznanie ekspertyzy sporządzonej przez inż. J. S. za podstawę ustalenia stanu faktycznego uzasadniającego wydanie Skarżonej decyzji przy jednoczesnym nieuwzględnieniu ustaleń ekspertyzy korzystnych dla Skarżącego, w tym w szczególności w zakresie okresu badania warunków hydrologicznych oraz stwierdzenia stanu obiektu umożliwiającego jego bezpieczne użytkowanie przez okres prowadzenia badań; 4. Naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. poprzez: stwierdzenie, iż obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym przy braku zbadania i wskazania aktualnego stanu faktycznego, twierdzenie, iż istnieje obowiązek wykonania prac naprawczych wbrew ustaleniom ekspertyzy inż. J. S. oraz bez poprzedzenia tych ustaleń odpowiednimi badaniami; Naruszenie art. 6 k.p.a. i art. 7 k.p.a. poprzez brak uwzględniania aktualnego stanu obiektu oraz podmiotu obciążonego Skarżoną decyzją, co stanowiło nieuzasadnione zmarginalizowanie słusznego interesu strony postępowania, która może być zmuszona do dwukrotnego wykonania prac tego samego typu (wykonanie izolacji) w zależności od wyników pomiarów hydrologicznych określonych w ekspertyzie oraz do wykonania napraw w terminie nie odpowiadającym specyfice funkcjonowania Skarżącego oraz nie odpowiadającym charakterystyce nakazanych praw naprawczych; Naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez nakazanie Skarżącemu w toku postępowania sporządzenie ekspertyzy budowlanej w celu ustalenia aktualnego stanu faktycznego sprawy, niezgłoszenie uwag do przedłożonego dokumentu i wydanie decyzji nieuwzględniającej wyników sporządzonej ekspertyzy, co narusza zasadę pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje : Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, wobec czego skarga została oddalona. Przedmiotem skargi wywiedzionej do tutejszego Sadu jest kasacyjna decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2016r., uchylająca decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. i przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Należy zauważyć, iż przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja kasacyjna, a zatem nie decyzja rozstrzygająca merytorycznie sprawę co do istoty, a jednie przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji Sąd bada zatem czy zachodziły przesłanki uprawniające organ do uchylenia rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, czy też materiał dowodowy był wystarczający do podjęcia reformacyjnego rozstrzygnięcia, bądź zachodziła potrzeba jego uzupełnienia w niewielkim zakresie, a organ odwoławczy mimo to uchylił się od rozstrzygnięcia sprawy, co do jej istoty. Z art. 138 § 2 k.p.a. wynika, że organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. W tym miejscu należy zauważyć, że decyzja organu I instancji zapadła w postępowaniu wszczętym w kwietniu 2012r. przedmiocie" stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. C. w w. , ze szczególnym uwzględnieniem garażu podziemnego". Podstawą materialnoprawną tego rozstrzygnięcia był art. 66 ust 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego. Przesłanką zastosowania przez organy art. 66 ustawy Prawo budowlane winno być jedynie ustalenie przez ten organ, że obiekt budowlany jest: 1) użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku; 2) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska; 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Ponadto organy miały mieć na uwadze to, że na podstawie art. 66 ww. ustawy organ nadzoru budowlanego mógł nakazać właścicielowi lub zarządcy budynku jedynie usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W tym miejscu należy zauważyć, iż art. 66 Prawa budowlanego stanowi najdonioślejszy przykład konkretyzacji nakazu przestrzegania obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 Prawa bud. Obliguje on właściwy organ do wszczęcia postępowania administracyjnego w przypadku zaistnienia jednej z wymienionych w tym przepisie przesłanek. Pomimo iż art. 66 Prawa budowlanego wymaga uprzedniego stwierdzenia określonych nieprawidłowości należy przyjąć, iż chodzi tu o sytuację, w której niejako prima facie istnieje przekonanie, iż przesłanki z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego zostały spełnione. Obiektywne i definitywne stwierdzenie ich powstania jest bowiem możliwe dopiero w toku postępowania (opartego na odpowiednich dowodach - dokumentach, zeznaniach świadków, opiniach biegłych czy oględzinach (art. 75 § 1 k.p.a.)) ( wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2001 r., IV SA 1103/99, LEX nr 53388), które będzie się kończyć wydaniem decyzji administracyjnej nakazującej ich usunięcie. Fakt zaistnienia przesłanek obligujących organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji w oparciu o art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego musi wynikać z ustaleń poczynionych przez ten organ w przeprowadzonym postępowaniu i następnie znaleźć odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Do wydania decyzji nakazującej doprowadzenie obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu nie wystarczy bowiem ogólne stwierdzenie przez organ, że zachodzą przesłanki określone w ust. 1 art. 66. Dlatego też organ nadzoru budowlanego opierając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 musi jednoznacznie sprecyzować, jakie nieprawidłowości występują oraz któremu z dóbr wymienionych w pkt 1 zagrażają i dlaczego. Przesłanka ta dotyczy sytuacji, w której obiekt budowlany samym swoim istnieniem (swoja istotą, warunkami technicznymi) powoduje opisane w niniejszym przepisie zagrożenie. Jednocześnie należy mieć na względzie, że zagrożenie to musi istnieć w momencie orzekania przez organ, gdyż przepisu nie można stosować w sytuacji, w której zagrożenie jeszcze nie powstało. Nie powinno budzić wątpliwości, że przepis art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane dotyczy takich stanów faktycznych, kiedy to obiekt budowlany ze względu na jego niewłaściwe użytkowanie został doprowadzony do takiego stanu, iż znalazł się w nieodpowiednim stanie technicznym, który wymaga wydania przez organ nadzoru budowlanego stosownego nakazu usuwającego stwierdzone nieprawidłowości. Wskazać trzeba, iż art. 66 ustawy Prawo budowlane znajduje się w Rozdziale 6 wymienionej ustawy zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Przez pojęcie "utrzymanie" należy rozumieć zachowanie w dobrej sprawności, zachowanie w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Przepis ten służy usunięciu nieprawidłowości (nieodpowiedniego stanu technicznego) powstałych w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Należy zauważyć, że przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane nie tworzy dla właściciela czy zarządcy obiektu nowego obowiązku, lecz tylko precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 przywołanej ustawy. Roboty budowlane objęte nakazem wydanym na tej podstawie nie wymagają wydania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W przypadku złego stanu obiektu budowlanego art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane zezwala wyłącznie na doprowadzenie obiektu do odpowiedniego stanu - na nic więcej. Nie pozwala w szczególności na wykonywanie prac, dla których wymagane są zezwolenia. Jego celem jest jedynie utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, dlatego też decyzja wydana w celu korygowania stwierdzonych nieprawidłowości powinna dokładnie określać czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać i ograniczać się jedynie do nałożenia obowiązku usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Należy całkowicie podzielić twierdzenie organu odwoławczego, iż skoro postępowaniem organu nadzoru budowlanego objęty był cały budynek przy ul. C., ze szczególnym uwzględnieniem garażu, to organ I instancji nie może wybiórczo wydać rozstrzygnięcia jedynie w stosunku do powstałych wadliwości w garażu, w żaden sposób nie odnosząc się do stanu technicznego samego budynku. Jest oczywistym , iż organ I instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy winien ustalić stan faktyczny również w odniesieniu do budynku, bowiem w takim przedmiocie wszczął postępowanie, opierając się na wszelkich dostępnych dowodach, w tym także na przedstawionej przez skarżącą ekspertyzie technicznej inż. J. S., poddając ją jednak ocenie jakiej powinno się poddawać każdy dowód przeprowadzony w toku postępowania administracyjnego z zachowaniem reguł wynikających z art. 80 kpa. Dodatkowym argumentem przemawiającym za zasadnością wydanej decyzji kasacyjnej jest konieczność zakwalifikowania wadliwego stanu technicznego jako powstałego w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania, a nie są wynikiem błędów wykonawczych powstałych w trakcie realizacji inwestycji. Zasadne jest twierdzenie organu II instancji, iż kwestia rozliczeń kosztów koniecznych robót nie podlega kognicji organów nadzoru budowlanego, jednak organ I instancji nie może tracić z pola widzenia, iż w ramach postępowania w trybie art. 66 Prawa budowlanego można usunąć jedynie te nieprawidłowości które wynikają z jego użytkowania a nie wykonawstwa. Jednocześnie Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, iż wydanie decyzji reformatoryjnej na podstawie której zwiększony zostałby zakres obowiązków nałożonych na Wspólnotę stanowiłby naruszenie zakazu reformationis in peuis określonej w art. 139 kpa oraz godziłoby w zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego opisana w art. 15 kpa. Odnosząc się do zarzutów skargi należy uznać je za chybione zwłaszcza w kontekście powyższych rozważań Sądu co do zakresu koniecznego postępowania przed organem I instancji. Należy także zauważyć, iż art. 61 Prawa budowlanego wskazuje adresata decyzji w przypadku zastosowania przez organ art. 66 tej ustawy. Wskazać przy tym trzeba, iż art. 61 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. W myśl art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Naruszenie wskazanych wyżej obowiązków skutkuje sankcją w postaci nakazu określonego w art. 66 omawianej ustawy. Nakaz ten, w związku z art. 61Prawa budowlanego, kierowany jest do podmiotów zobowiązanych do utrzymania obiektu budowlanego w odpowiedniej kondycji. Podmiotami tymi są właściciel oraz zarządca nieruchomości. Z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane wynika, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o jakich mowa w tym przepisie, nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, gdyż tylko na nich ciążą obowiązki określone w art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego. Mając powyższe na względzie trzeba wskazać, iż okolicznością obojętną jest czy garaż stanowi część wspólną nieruchomości budynkowej czy też nie , jeśli zarządcą jest Wspólnota Mieszkaniowa, czemu zresztą skarżąca nie zaprzecza i czego nie kwestionowała od 2012r. Decyzja kasacyjna czyni natomiast zadość zarzutom skargi dotyczącym nieuwzględnienia aktualnego stanu technicznego obiektu, bowiem przy ponownym rozpoznaniu sprawy jak zostało to wyżej podkreślone, organ I instancji winien ten stan ustalić. Jednocześnie Sąd zauważa, że przedłożona po trzech latach od nałożenia takiego obowiązku ekspertyza techniczna sporządzona została na zlecenie samej Wspólnoty. W tym stanie rzeczy, na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.