II SA/Kr 607/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: NSA Joanna Tuszyńska (spr.) WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lipca 2017 r. sprawy ze skargi J.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 17 lutego 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego J.S. kwotę 997,00 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 29 listopada 2016 r., na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 778; ze zm.), uchwały Nr XCIII/932/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 listopada 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice Zachód w Krakowie, ze zmianami wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Małopolskiego Nr [...] z dnia 13 grudnia 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 6 stycznia 2006 r. Nr 2, poz. 18), orzekł o ustaleniu w stosunku do J. S., zbywcy: części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3687 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0764 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 121998,30 zł. W uzasadnieniu organ podał, że w dniu [...] lutego 2009 r. J. S. umową zawartą w formie aktu notarialnego dokonał przeniesienia własności opisanych wyżej działek nr [...] i [...]. Organ ustalił, że przedmiotowe działki podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice Zachód w Krakowie, obowiązującego od dnia 6 lutego 2006 r., zgodnie z którym część nieruchomości nr [...] znajduje się w terenie zabudowy usługowej - usług komercyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem 55U(c) oraz terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej oznaczonym na rysunku planu symbolem 10MN, natomiast część nieruchomości [...] znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej oznaczonym na rysunku planu symbolem 10MN. Bezpośrednio przed wejściem w życie ww. planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie przedmiotowe części nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z treści § 31 planu wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %, a dla terenów stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków – 0 %. Organ ustalił, że w planie miejscowym określono stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej oraz że nastąpiło zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. W postępowaniu został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. P. operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2016 r., który w opinii organu, jest zgodny z obowiązującymi przepisami. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że część nieruchomości - działka nr [...] - powstała w wyniku podziału działki nr [...] o powierzchni 0,9168 ha, natomiast część nieruchomości - działka nr [...] - powstała w wyniku podziału działki nr [...] o powierzchni 0,1545 ha, zatwierdzonych ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 23 października 2008 r. znak [...]. Dla ww. działek nr [...] i [...] nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice -- Zachód w Krakowie, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie nieruchomość - działka nr [...] - była faktycznie wykorzystywana jako teren w części o powierzchni 0,1054 ha zabudowany budynkiem gospodarczym, wykorzystywanym do produkcji rolniczej oraz małym budynkiem gospodarczym, a w pozostałej części o powierzchni 0,8114 ha - niezabudowany, wykorzystywany rolniczo. Nieruchomość - działka nr [...] - stanowiła teren w całości wykorzystywany rolniczo. Do dnia 1 stycznia 2003 r. działka nr [...] i działka nr [...] podlegały ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), zgodnie z którym pierwsza nieruchomość znajdowała się w Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KT/L 1/2 /ulica lokalna/, Obszarze Mieszkaniowym -- M4 oznaczonym na rysunku planu symbolem M4 303, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 11, 13, 16 i 20 oraz Obszarze Rolnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RP 123, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr 9, nr 16 i nr 20, natomiast nieruchomość druga znajdowała się w Obszarze Rolnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RP 123, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr 9, nr 16 i nr 20. Dla określenia wartości rynkowych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego stwierdzono, że wartość części nieruchomości (działki nr [...]) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest większa niż wartość części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (działki nr [...]) po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice Zachód w Krakowie zastosowanie ma art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie, czyli wzrost wartości części nieruchomości (działki nr [...]) stanowi różnicę między wartością części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice Zachód w Krakowie a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa i wynosi 301 855,00 zł. Natomiast wartość części nieruchomości (działki nr [...]) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest równa wartości części nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (działki nr [...]) po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości części tej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice Zachód w Krakowie zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a , czyli wzrost wartości części nieruchomości (działki nr [...] stanowi różnicę między wartością części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice – Zachód w Krakowie a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie i wynosi 104 806,00 zł. Organ obliczył, na podstawie wysokości stawki procentowej wynikającej z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice Zachód w Krakowie (30 %), że renta planistyczna wynosi 90 556,50 zł dla części nieruchomości pierwszej (działki nr [...]) oraz 31 441,80 zł części nieruchomości drugiej (działki nr [...]).Organ przyjął sporządzony operat szacunkowy za miarodajny dla uznania wzrostu wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od opisanej wyżej decyzji odwołanie złożył J. S., wnosząc o jej uchylenie w całości i orzeczenie co do istoty sprawy oraz zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. P., względnie - o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 154 ust. 1 w zw. a art. 177 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez zaniechanie przez organ dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości wycenianych nieruchomości, w szczególności dokonanie przez organ oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z [...] czerwca 2016r. w oparciu o kryterium spełniania przez powołany operat wymogów formalnych i posiadania przez rzeczoznawcę majątkowego wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny nieruchomości; art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie przez organ, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo uzasadnił zastosowany przez siebie sposób opisu czynników cenotwórczych i ich charakterystykę w poszczególnych stanach szacowanych nieruchomości; art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez przyjęcie przez organ, że wprowadzone przez biegłego zmiany w operacie szacunkowym, w zakresie opisów cech rynkowych i przypisanych im wag są rzetelne i przekonywujące; art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 w zw. z art. 138 ust. 2 k.p.a., poprzez brak dokładnego wyjaśnienia przez organ okoliczności wskazanych w wiążących zaleceniach Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], zawartych w decyzji z dnia 18 kwietnia 2016 r., znak [...] i przyjęcie, że operat szacunkowy czynił zadość wszystkim zaleceniom zawartym w tej decyzji; art. 9 w zw. z art. 11 w zw. z art. 138 ust. 2 k.p.a., poprzez przyjęcie, że zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], zawarte w decyzji z dnia 18 kwietnia 2016 r. są sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa materialnego oraz że organ odwoławczy w sposób pośredni próbuje wpłynąć na wysokość renty planistycznej, bez należytego wyjaśnienia przez organ, z którymi konkretnie przepisami niezgodne są wytyczne Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] i w jaki sposób organ odwoławczy próbuje narzucić treść przyszłego rozstrzygnięcia; art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że przez faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości rozumieć należy wyłącznie sposób zagospodarowania nieruchomości i jej użytkowania przez właściciela w określonej dacie; 7. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezwrócenie się przez organ z urzędu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego, w sytuacji gdy odwołujący złożył do akt sprawy alternatywne operaty szacunkowe dla działki nr [...], która została wydzielona z działki nr [...] oraz dla działki nr [...] będącej działką podobną w stosunku do działki nr [...], sporządzone na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego, na potrzeby postępowania o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, znak [...] oraz znak [...] (w tożsamych sprawach), w którym średnie wartości rynkowe 1 m2 działki nr [...] istotnie odbiegają od wartości rynkowych ustalonych dla tej nieruchomości na potrzeby niniejszego postępowania, a obie transakcje dzieli okres zaledwie 9 miesięcy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 17 lutego 2017 r., znak: [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 31 uchwały Nr XCIII/932/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 listopada 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice-Zachód w Krakowie, § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ II instancji w pierwszej kolejności przedstawił uregulowania prawne mające zastosowanie w sprawie. Podzielił ustalenia wynikające z operatu szacunkowego dotyczące przeznaczenia przedmiotowych nieruchomości w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r., przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu oraz przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice-Zachód w Krakowie z dnia 9 listopada 2005 r. Kolegium podkreśliło, że ustalając, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, należy brać pod uwagę jedynie okoliczności, które mają bezpośredni związek z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i są bezpośrednim tego następstwem. Bez znaczenia w tym zakresie są natomiast wszelkie inne okoliczności determinujące wartość nieruchomości. Zasadnym, w opinii organu odwoławczego, było ustalenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu konfiguracji jaką miała ona w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego przywołaną powyżej uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr XCIII/932/05 z dnia 9 listopada 2005 r. czyli przed zatwierdzeniem podziału działek nr [...] i [...], obr. [...]. W ocenie kolegium, rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając wytyczne zawarte w decyzji kolegium z dnia 18 kwietnia 2016 r. znak: [...], prawidłowo dokonał analizy rynku nieruchomości, a przyjęte do porównań transakcje dotyczą nieruchomości podobnych tak w zakresie przeznaczenia, jak i powierzchni i innych istotnych atrybutów. Autor operatu ustalił najbardziej typowe atrybuty rynkowe, wyróżnił stany poszczególnych cech, jak też dokonał ich opisu. Określono też wagi dla każdej z opisanych cech. Następnie - stosując metodę porównywania parami - porównano wyceniane nieruchomości z nieruchomościami porównawczymi określając ich wartość uwzględniającą przeznaczenie określone w planie miejscowym uchwalonym w 2005 r., jak również wartość uwzględniającą przeznaczenie obowiązujące przed wejściem w życie ustaleń aktualnie obowiązującego planu, a także wartość uwzględniającą przeznaczenie określone w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. To zaś pozwoliło na określenie spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2005 r. wzrostu wartości części nieruchomości. Wyceny dokonano zgodnie z regulacją § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy w załączniku nr 3 do operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2016 r. zawarł szczegółowe wyjaśnienia w odniesieniu do zarzutów ujętych w decyzji kolegium z dnia 18 kwietnia 2016 r., odniósł się również w piśmie z dnia 13 października 2016 r. do zarzutów strony. Kolegium uznało, że wyrażone przez rzeczoznawcę majątkowego stanowisko wyjaśniające sposób przeprowadzenia wyceny, w tym również w zakresie sposobu ustalenia gradacji cech nieruchomości, jak i określenia przeznaczenia nieruchomości w okresie luki planistycznej, jest logiczne, spójne i wyczerpujące. Podniesiona przez odwołującego kwestia wyceny gruntu w okresie luki planistycznej jako gruntu rolnego została ponownie przeanalizowana przez organ II instancji, a analiza ta wykazała, że w toku wyceny uwzględniono jego możliwości inwestycyjne przy zastosowaniu cech takich jak: lokalizacja i sąsiedztwo, dostępność infrastruktury technicznej, warunki komunikacyjne czy lokalizacja (uwzględniająca również odległość od terenów zabudowanych), trudność uprawy (uwzględniająca również kształt działki, jej nachylenie oraz lokalizację elementów infrastruktury technicznej) oraz warunki komunikacyjne. Odwołujący nie wykazał swoich twierdzeń. Dalej kolegium stwierdziło, że organ I instancji w sposób prawidłowy dokonał obliczenia wysokości opłaty planistycznej. Powyższe oznacza, że nieuzasadnione są zarzuty odwołania określone w punktach 1-6. Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania dotyczącego niezwrócenia się z urzędu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego w sytuacji, gdy odwołujący złożył do akt sprawy alternatywne operaty szacunkowe, kolegium wskazało, iż przywołane w odwołaniu operaty sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego L. G. dotyczą innych nieruchomości, a to: działki nr [...] oraz działki nr [...]. Nadto operaty te utraciły już swoją ważność, gdyż datowane są na dzień [...] listopada 2014 r. Zatem operaty szacunkowe nie mogą stanowić dowodu w postępowaniu dotyczącym działek nr [...] i [...]. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniósł J. S., domagając się uchylenia decyzji I i II instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił: Naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że przez faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości rozumieć należy wyłącznie sposób zagospodarowania nieruchomości i jej użytkowania przez właściciela w określonej dacie; Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy- a mianowicie: art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, podczas gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, co uzasadniało uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpatrzenia; art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 w zw. z art. 138 ust. 2 k.p.a., poprzez brak dokładnego wyjaśnienia przez organy l i II instancji okoliczności wskazanych w wiążących zaleceniach zawartych w decyzji kolegium z dnia 18 kwietnia 2016r., znak [...] i przyjęcie, że operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2016 r. uwzględniał wszystkie zalecenia ujęte w powołanej decyzji SKO; art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 154 ust. 1 w zw. z art. 177 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez zaniechanie przez organy I i II instancji dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości wycenianych nieruchomości, w szczególności dokonanie przez organy oceny wartości dowodowej operatu, w oparciu o kryterium spełniania przez powołany operat wymogów formalnych i posiadania przez rzeczoznawcę majątkowego wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny nieruchomości; art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez przyjęcie przez organ II instancji, że wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego J. P., w przedmiocie sposobu przeprowadzenia przez niego wyceny nieruchomości i określenia przeznaczenia wycenianych działek w okresie luki planistycznej, jest logiczne, spójne i wyczerpujące; art 8 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak wyjaśnienia w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przyczyn dla których organ II instancji uznał za nieuzasadniony zarzut odwołania, wskazujący iż decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem art. 37 ust. 1 ustawy; art. 8 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak ustosunkowania się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, do wskazanych w odwołaniu zmian wprowadzonych przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, a mianowicie do zmniejszenia gradacji cech rynkowych nieruchomości i przypisania poszczególnym cechom rynkowym wycenianych nieruchomości nowych ocen; art. 7 w zw. z art. 136 k.p.a., poprzez przerzucenie na skarżącego obowiązku wykazania istotnej okoliczności sprawy, jaką jest potencjał inwestycyjny wycenianych nieruchomości w okresie luki planistycznej; h) art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez odmowę zwrócenia się przez organy I i II instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego, na którym organy oparły się wydając decyzje. W uzasadnieniu skargi zawarto rozwinięcie opisanych wyżej zarzutów . W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W celu dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji na wstępie przytoczyć regulacje prawne, które decyzja ta powinna uwzględniać. I tak, zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774 t.j. z dnia 2015.11.03) przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przez stan nieruchomości należy natomiast rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17). W myśl art.149 cytowanej ustawy przepisy Działu IV (Wycena nieruchomości), Rozdziału 1 (Określanie wartości nieruchomości) stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Przepis art.153 ust.1 ustawy stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei według art.154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Co istotne, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub takiej decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Rozwija tę zasadę przepis art.155 ustawy, stanowiąc, m.in., że: przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych,, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę (§19). Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym (§ 51). Stosownie do przepisu art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Według zaś art.37 ust.1 tej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania. Nadto, zgodnie z art.87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Powstaje zatem dylemat, czy do ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej zastosowanie ma znaleźć wyłącznie art.37ust.1 u.p.z.p., czy także art.154 ust.2 u.g.n. Przepisy te nie pozostają z sobą w kolizji (nie są ze sobą sprzeczne) w tym sensie, że zastosowanie jednego nie wyklucza możliwości zastosowania drugiego. Nie pozostają więc one z sobą w relacji przeciwieństwa. Nie ma też między nimi sprzeczności, albowiem zastosowanie jednego z nich nie prowadzi do sytuacji sprzecznej w stosunku do tej, która wynikłaby z zastosowania drugiego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2431/14 przepis art. 154 ust. 1-3 u.g.n. jest jedyną normą zawartą w u.g.n., która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga głębszych zabiegów interpretacyjnych. Z jego treści wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. Najpierw rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości, a następnie jej stan, którego definicja znajduje się w art. 4 pkt 17 u.g.n. Przepis art. 154 ust. 1-3 u.g.n. nie zawiera odesłania do innych regulacji prawnych, nie zawiera zastrzeżenia "chyba, że ustawa stanowi inaczej" lub "chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej", co mogłoby ewentualnie stanowić podstawę do odstąpienia od określonej w nim procedury ustalania przeznaczenia nieruchomości. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2432/14, stwierdzając, że Ograniczenie w określeniu przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia nieruchomości w sposób, jaki wynika wprost z treść art. 154 ust. 2 u.g.n. nie może mieć swojego źródła w charakterze samego studium. Przepis ten nie stanowi normy prawnej z zakresu prawa zagospodarowania przestrzennego. Gdyby racjonalny ustawodawca uchwalając przepisy dotyczące sposobu ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość chciał zróżnicować ustalenie przeznaczenia nieruchomości od charakteru aktów planistycznych i ich wpływu na potencjalne wykorzystanie nieruchomości, nie uznałby treści studium za podstawę ustalenia przeznaczenia nieruchomości w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wreszcie, podkreślić należy, że pomimo, że opinia biegłego sporządzona jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, to stosują się do niej wszelkie reguły dotyczące postępowania dowodowego, wskazane w k.p.a. Stąd też opinia taka, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie organu w oparciu o art. 80 k.p.a. Odwołując się do prezentowanego w judykaturze stanowiska wskazać przyjdzie, że fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15). Niemniej jednak, nie mogą zarazem bezkrytycznie przyjmować ustaleń poczynionych przez biegłego, a zbadanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu. W razie stwierdzenia jakichkolwiek niejasności lub powstania wątpliwości, organ ma obowiązek podjąć działania zmierzające do ich wyjaśnienia lub usunięcia, w tym wezwać biegłego do złożenia niezbędnych wyjaśnień. Zaniechania w tym zakresie dają zaś podstawę do przyjęcia, że ustalenia biegłego były błędne, co w konsekwencji powinno prowadzić do stwierdzenia wadliwości wydanego na ich podstawie aktu administracyjnego. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego zawiera szereg niejasności i rodzi daleko idące zastrzeżenia odnośnie prawidłowości ustaleń biegłego. Po pierwsze, rzeczoznawca nie odniósł się w ogóle do treści Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, uchwalonym uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 r., z którym – zgodnie z § 1 uchwały Nr XCIII/932/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 listopada 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice Zachód w Krakowie – zgodność z planem została stwierdzona. Po drugie, biegły szacując wartość wycenianych nieruchomości na podstawie przeznaczenia określonego w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonym uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), pominął niektóre ustalenia tego planu obowiązujące dla obszaru RP 123. Otóż na k.43 tomu I akt administracyjnych znajduje się wypis z tego planu dotyczący obszaru RP, z którego wynika, że owszem, podstawowym przeznaczeniem gruntów tego obszaru są uprawy polowe, łąki i pastwiska bez prawa zabudowy, ale w tym obszarze jednocześnie dopuszczono lokalizację np. moteli, zajazdów, campingów, targowisk. Działka nr [...] w 72 § podlegała ustaleniom planu dla obszaru RP 123, a działka nr [...] w całości. Organy również nie zbadały tej kwestii. Po trzecie, rzeczoznawca określając faktyczny sposób wykorzystania działki nr [...] podał, że w części o powierzchni 0,8114 ha była ona wykorzystywana rolniczo, a w części o powierzchni 0,1054 ha "zabudowana budynkiem gospodarczym, wykorzystywanym do produkcji rolniczej oraz małym budynkiem gospodarczym", co oznacza, że nie określił jej przeznaczenia. W tabeli na k.724 podał powierzchnię, klasy bonitacyjne dla działki [...]. Jednakże kształt działki odnosi się do działki [...], skoro podano, że ma długość około 200 m i szerokość w najwęższym miejscu 35 m. Działka [...] ma powierzchnię 0,3687 ha (k.727). Działka nr [...] miała powierzchnię 0,9168 ha (k.730). Po czwarte, przy szacowaniu części nieruchomości składającej się z działki nr [...], określając gradację cech rynkowych nieruchomości według planu z 1994 r. rzeczoznawca podał, że ocena "III zła" została przyjęta dla nieruchomości o kształcie niekorzystnym z punktu widzenia możliwości zabudowy, szerokości gruntu utrudniającej lub uniemożliwiającej zabudowę, o dużym nachyleniu terenu, o zabudowie w złym stanie technicznym, w dużym stopniu ograniczającym możliwości prawidłowego zagospodarowania gruntu (k.697). Kwalifikując według tej cechy część wycenianej nieruchomości ocenił ją właśnie jako "III zła" (k.683). Wcześniej natomiast podał (k.724), że działka [...] ma kształt nieregularny, zbliżony do prostokąta, o długości około 200 m i szerokości w najwęższym miejscu 35 m. Tak więc nie wiadomo dlaczego kształt tej działki jest niekorzystny z punktu widzenia możliwości zabudowy czy też szerokości utrudniającej lub uniemożliwiającej zabudowę. Skoro rzeczoznawca szacował tę działkę jako część nieruchomości nr [...], istotne były wymiary tej ostatniej działki. Po piąte, przy szacowaniu części nieruchomości składającej się z działki nr [...], określając oceny cech rynkowych nieruchomości według planu uchwalonego w dniu 9 listopada 2005 r., biegły podał, że ocena "II średnia" odnosząca się do lokalizacji i sąsiedztwa dotyczy nieruchomości położonych w dalszych lokalizacjach od centrum miasta, z występowaniem mniej korzystnych elementów , takich jak gorszy dostęp do infrastruktury komunikacji miejskiej , w otoczeniu zabudowa o innym charakterze niż mieszkaniowa. Tak też ocenił nieruchomość wycenianą, co nie jest spójne z opisem tej nieruchomości z k.724. Po szóste, przy szacowaniu części nieruchomości składającej się z działki nr [...] według jej przeznaczenia z planu z 1994 r. rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości położone w B., Z. , W. , W. i K. Brak wystarczających informacji dla skontrolowania, czy nieruchomości te prawidłowo zostały uznane za nieruchomości podobne. Nieruchomości porównywane są objęte MPZP, który określa ich przeznaczenie jako grunty w części rolnicze (od 37% do 67%) i w części do zabudowy jednorodzinnej (od 32% do 42%). Nieruchomość wyceniana była w 26 % objęta przeznaczeniem MN, a w 72 % - RP. Przyjęte oceny nieruchomości wycenianej i nieruchomości wziętych do porównań budzą wątpliwości. Opis tych nieruchomości nie pozwala na weryfikację np. oceny za przeznaczenie. Nie wiadomo dlaczego działka wyceniana ma ocenę "II zła" a pierwsza z porównywanych "I bardzo dobra). Jak już wcześniej zaznaczono biegły pominął przeznaczenie dopuszczalne nieruchomości wycenianej według planu z 1994 r. Po siódme, nieprecyzyjny opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównań przy szacowaniu nieruchomości wycenianej według przeznaczenia określonego planem z 9 listopada 2005 r. nie pozwala na skontrolowanie, czy nieruchomości te prawidłowo zostały uznane za nieruchomości podobne. Opis pierwszej nieruchomości (k.692) i dokonana ocena cechy: lokalizacja i sąsiedztwo "II średnia" nie koresponduje z opisem rynkowym tej cechy (k.707). To samo odnieść należy do trzeciej porównywanej nieruchomości (k.691), która otrzymała ocenę za kształt "I bardzo dobra". Biegły nie opisał tej nieruchomości w wystarczający sposób, nie podał wymiarów działki, ale zaznaczył, że ma kształt mniej regularny, o zwartej formie. W tabeli cech rynkowych tego parametru (k.707) ocena ta jest zastrzeżona dla gruntu o kształcie regularnym. Po ósme, przy szacowaniu części nieruchomości składającej się z działki nr [...] według jej faktycznego wykorzystywania, jako nieruchomości podobne biegły przyjął nieruchomości przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomości rolne z możliwością zabudowy przeznaczonej na cele rolnicze. Położone są one w K. – powiat [...], I. i W. Brak jest wystarczającego opisu nieruchomości porównywanych, żeby stwierdzić, czy są one podobne. Wątpliwości budzi również przyznanie ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomościom porównywanym. Nie wiadomo dlaczego nieruchomość wyceniana dostała – w zakresie kształtu - ocenę "II zla" (k.688), podczas, gdy wg opisu rynkowego tej cechy (k.702) jest ona przewidziana dla nieruchomości o kształcie mniej korzystnym dla upraw rolnych, o kształcie wydłużonym, nieregularnym, utrudniającym zabudowę. Wcześniej natomiast podał (k.724), że działka [...] ma kształt nieregularny, zbliżony do prostokąta, o długości około 200 m i szerokości w najwęższym miejscu 35 m. Tak więc nie wiadomo dlaczego kształt tej działki jest niekorzystny z punktu widzenia upraw rolnych i utrudniający zabudowę. Skoro rzeczoznawca szacował tę działkę jako część nieruchomości nr [...], istotne były wymiary tej ostatniej działki. Po dziewiąte, opis drugiej z wycenianych nieruchomości odnosi się do działki [...] a nie [...] (k.723). Określono jej powierzchnię na 0,1545 ha (k.723). Na k. 722 akt administracyjnych rzeczoznawca podał z kolei , że na dzień wejścia w życie obowiązującego planu działka nr [...] o powierzchni 0,0764 ha stanowiła działkę nr [...] o powierzchni 0,1545 ha, co z poprzednim ustaleniem jest sprzeczne. Biegły nie sporządził pełnego opisu działki nr [...] i nieruchomości porównywanych. Po dziesiąte, dokonując wyceny części nieruchomości nr [...], stanowiącej działkę nr [...] według przeznaczenia wynikającego z nieobowiązującego planu z 1994 r. biegły przyjął wyłącznie przeznaczenie rolne, pomijając dopuszczenie planem określonego typu zabudowy (o czym była mowa wyżej) (k.694). Na k. 694 określił trudność uprawy oceną "II średnia", uzasadnioną mniej korzystnym kształtem działki, lub występowaniem innego elementu utrudniającego uprawy jak nachylenie terenu lub występowaniem infrastruktury technicznej. Taką też ocenę przypisał nieruchomości wycenianej (k.663), ale nie wiadomo dlaczego. Nieruchomości porównywane nie są wystarczająco opisane. Nadto wątpliwe jest, czy są to nieruchomości rolne, skoro były przeznaczone pod uprawy rolne. Po jedenaste, dokonując wyceny części nieruchomości nr [...], stanowiącej działkę nr [...] według faktycznego wykorzystania przyjął do porównań te same nieruchomości co przy szacowaniu części działki [...] według przeznaczenia wynikającego z nieobowiązującego planu z 1994 r. Opis nieruchomości jest niewystarczający (k.673-671). Nie wyjaśniono dlaczego kształt wycenianej działki zasługuje na ocenę "III zła". Powyższe wskazuje, że również trzeci operat szacunkowy sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego zawiera szereg niejasności i rodzi daleko idące zastrzeżenia. Wątpliwości w tym zakresie nie zostały rozwiane przez organy prowadzące postępowanie pomimo, że były zgłaszane w toku postępowania administracyjnego. Organy nie podjęły próby zbadania operatu szacunkowego, a priori zakładając, że wobec formalnej poprawności został on prawidłowo sporządzony. Tymczasem wnikliwa lektura operatu pozwoliła stwierdzić istnienie szeregu niejasności, których rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił, a które mogły rzutować na wynik sporządzonej wyceny. Zaakceptowanie przez organy bez zastrzeżeń opisanego operatu narusza tym samym ciążący na nich obowiązek dokładnego, wyczerpującego wyjaśnienia sprawy (art.7 i 77 §1 k.p.a.) i oceny materiału dowodowego (art.80 k.p.a.). Uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania. Powyższe stanowi już odniesienie do zarzutów skargi, które okazały się zasadne. Rację ma skarżący, że operat przedstawiony przez skarżącego, dotyczący co prawda innej nieruchomości, ale położonej w najbliższym sąsiedztwie wycenianych nieruchomości powinien być wzięty przez organ pod uwagę przed dokonaniem przez organ oceny co do prawidłowości operatu sporządzonego przez J. P. Nie ma znaczenia, że operat ten, zdaniem organu, utracił ważność. Nie miał on bowiem stanowić podstawy wydania decyzji w rozpoznawanej sprawie, ale stanowić materiał przydatny w ocenie operatu sporządzonego przez J. P. Ocena operatu dokonana przez organy jest zbyt ogólnikowa i nierzetelna. Twierdzenie organu odwoławczego, że rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając wytyczne zawarte w decyzji kolegium z dnia 18 kwietnia 2016 r. znak: [...], prawidłowo dokonał analizy rynku nieruchomości, a przyjęte do porównań transakcje dotyczą nieruchomości podobnych tak w zakresie przeznaczenia, jak i powierzchni i innych istotnych atrybutów nie zostało podparte żadnymi konkretnymi okolicznościami. To samo odnieść należy do konkluzji organu, że wyrażone przez rzeczoznawcę majątkowego stanowisko wyjaśniające sposób przeprowadzenia wyceny, w tym również w zakresie sposobu ustalenia gradacji cech nieruchomości, jak i określenia przeznaczenia nieruchomości w okresie luki planistycznej, jest logiczne, spójne i wyczerpujące. Podniesiona przez odwołującego kwestia wyceny gruntu w okresie luki planistycznej jako gruntu rolnego została ponownie przeanalizowana przez organ II instancji, a analiza ta wykazała, że w toku wyceny uwzględniono jego możliwości inwestycyjne przy zastosowaniu cech takich jak: lokalizacja i sąsiedztwo, dostępność infrastruktury technicznej, warunki komunikacyjne czy lokalizacja (uwzględniająca również odległość od terenów zabudowanych), trudność uprawy (uwzględniająca również kształt działki, jej nachylenie oraz lokalizację elementów infrastruktury technicznej) oraz warunki komunikacyjne. Kolegium nie odniosło się do konkretnych danych wynikających z operatu, posługując się sformułowaniami na tyle ogólnymi, że mogły stanowić odniesienie się do każdego operatu, a nie do operatu ocenianego w rozpatrywanej sprawie. O braku wnikliwej oceny operatu stanowiącego podstawę wydanej decyzji świadczy również fakt, że organ uznał, że organ I instancji w sposób prawidłowy dokonał obliczenia wysokości opłaty planistycznej. Twierdzenie to jest błędne. Jak już wcześniej wskazano, nie może być prawidłowe twierdzenie organu I instancji, że wartość części nieruchomości (działki nr [...]) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest równa wartości części nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (działki nr [...]) po utracie mocy tego planu, skoro przy określaniu wartości tej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa rzeczoznawca nie odniósł się w ogóle do przeznaczenia dopuszczalnego dla terenu objętego symbolem RP 123 tego planu. Fakt, że okoliczności tej nie zauważyły również organy, podważa wiarygodność dokonanej przez nie oceny operatu. Ze względu na powyższe, na podstawie art.145 p1 pkt 1 lit c) i art.135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.) należało orzec jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. Ponowne rozpoznanie sprawy winno nastąpić z uwzględnieniem poczynionych przez Sąd uwag, a więc organ winien przede wszystkim rozważyć powołanie innego rzeczoznawcy, względnie zwrócić się do rzeczoznawcy o stosowne wyjaśnienia i uzupełnienia. O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art.200 p.p.s.a.