II SA/Sz 818/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.), Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj, Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 września 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę. Decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...], nr [...], ograniczono sposób korzystania z nieruchomości położonych w S. na Osiedlu [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha oraz działka nr [...] o powierzchni [...] ha, stanowiących własność K. B., poprzez zezwolenie Spółce A. na realizację inwestycji celu publicznego, polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji P. – Z. w zakresie demontażu dwóch słupów wraz z fundamentami, przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej oraz montażu dwóch słupów z fundamentami wraz z przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej i zajęcie na czas robót pasa gruntu, działki nr [...] o długości [...] cm i szerokości [...] m, tj. po [...] m od osi linii elektroenergetycznej, powierzchnia zajęcia (ograniczenia) nieruchomości wynosi [...] m2 i działki nr [...] o długości [...] m i szerokości [...] m tj. po [...] m od osi linii elektroenergetycznej, powierzchnia zajęcia wynosi [...] m2 – zgodnie z treścią dwóch załączników mapowych stanowiących integralną część tej decyzji. Powyższa decyzja została utrzymana w mocy decyzją Wojewody Z. z dnia [...], nr [...]. Wnioskiem z dnia 4 sierpnia 2014 r. Spółka A., powołując się na treść art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wystąpiła do Prezydenta Miasta S., o ustalenie w trybie postępowania administracyjnego, wysokości odszkodowania należnego właścicielowi nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę nr [...] i [...] w obrębie [...], za szkody powstałe w związku z budową odcinka linii elektroenergetycznej 110 kV relacji P. – Z.. Prezydent Miasta S. decyzją z dnia [...] nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł w związku ze szkodami, które powstały w następstwie realizacji inwestycji celu publicznego "Przebudowa linii elektroenergetycznej 110 kV relacji P. – Z." na nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę nr [...] i [...] w obrębie [...], której sposób korzystania ograniczono decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] należne właścicielowi tej nieruchomości K. B. Jednocześnie w punkcie 2 decyzji, organ zobowiązał Spółkę A. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna. Jak wynika z uzasadnienia decyzji, wartość odszkodowania za szkody, które powstały na terenie działki nr [...] w następstwie realizacji inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV ustalono na kwotę [...] zł jako sumę zmniejszenia wartości działki nr [...] pod linią energetyczną z wyłączeniem miejsc posadowienia słupów kratowych wyliczoną ze wzoru WKT27 = KWK27 x (POSK27 – PIN27) x W1L gdzie KWK27 = k x (1 – SB127) na kwotę [...] zł, a także zmniejszenia wartości działki w miejscu posadowienia słupów kratowych wyliczoną ze wzoru WKS27 = KWK27 x PIN27 x W1L gdzie KWK27 = k x (1 – SB127) na kwotę [...] zł. Wartość odszkodowania za szkody, które powstały na terenie działki nr [...] w następstwie realizacji inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV ustalono na kwotę [...] zł jako sumę zmniejszenia wartości działki nr [...] pod linią energetyczną z wyłączeniem miejsc posadowienia słupów kratowych wyliczoną ze wzoru WKT29 = KWK29 x (POSK29 – PIN29) x W1L gdzie KWK29 = k x (1 – SB129) na kwotę [...] zł, a także zmniejszenia wartości działki w miejscu posadowienia słupów kratowych wyliczoną ze wzoru WKS29 = KWK29 x PIN29 x W1L gdzie KWK29 = k x (1 – SB129) na kwotę [...] zł. Wartość odszkodowania na nieruchomości stanowiącej własność K. B. za szkody, które powstały na nieruchomości w następstwie realizacji opisanej wyżej inwestycji celu publicznego stanowi sumę szkód na działce nr [...] i na działce nr [...] i wynosi [...] zł. Zdaniem organu, operat szacunkowy z dnia 22 grudnia 2016 r. (w oparciu, o który przyjęto powyższe wyliczenia) oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy w piśmie z 1 października 2015 r. i z dnia 29 grudnia 2015 r. dotyczące przedmiotowego operatu szacunkowego w sposób jasny, spójny, logiczny i wyczerpujący odpowiadają na kwestie podnoszone przez strony. Biorąc pod uwagę przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego normy prawne, dobór materiału porównawczego oraz sposób opracowania organ uznał, że przedłożony operat szacunkowy jest zupełny, logiczny, wiarygodny i może zgodnie z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego stanowić dowód w sprawie. Decyzją z dnia [...] nr [...] Wojewoda Z., po rozpoznaniu odwołania Spółki A., uchylił opisaną wyżej decyzję Prezydenta Miasta S. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ odwoławczy stwierdził, że chociaż organ I instancji w sposób wnikliwy przeanalizował całokształt zebranego materiału dowodowego i odniósł się do każdego istotnego elementu postępowania mającego znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy to jednak analizowana treść operatu szacunkowego wymaga dodatkowych wyjaśnień, sprostowań i uzupełnień. Zdaniem Wojewody, w badanym przypadku nie dochodzi do zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu § 43 ust. 3 rozporządzenia, bowiem żadna z wymienionych w tym przepisie przesłanek nie została spełniona. Wykorzystanie przez biegłego wzoru na współkorzystanie nie powinno zawierać elementów odnoszących się do oceny wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości, a dotyczyć jedynie szkód – w tym wypadku prawnych – powstałych w konsekwencji wydania decyzji o ograniczeniu. Obliczenia nie powinny również dotyczyć szkody z tytułu zajęcia części powierzchni słupami kratowymi, albowiem słupy te nie powstały w wyniku wydania decyzji o ograniczeniu a stanowiły element już istniejącej infrastruktury technicznej. Do wyjaśnienia pozostaje również kwestia prawidłowości przyjęcia wartości współczynnika "k". Nadto, ustalona w wyniku obliczeń wartość szkody nie może być nazywana "zmniejszeniem wartości nieruchomości". Ponadto, z opisu zawartego w operacie winno jasno wynikać, że wysokość szkody z tytułu ograniczenia – liczona ze wzoru na współkorzystanie – odpowiada proporcjonalnie okresowi od wydania decyzji o ograniczeniu do zakończenia robót budowlanych a nie jednorazowym stawkom wynagrodzeń za współkorzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorców, ustalanym na cały okres eksploatacji urządzeń przesyłowych, tak jak to się dzieje w przypadku służebności przesyłu. Prezydent Miasta S., decyzją z dnia [...], nr [...] ponownie ustalił K. B. odszkodowanie w wysokości [...] zł za zajęcie nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę nr [...] i [...] w obrębie [...], dla której ograniczono sposób korzystania z nieruchomości decyzją Prezydenta Miasta S. z [...] dla realizacji inwestycji celu publicznego "Przebudowa linii elektroenergetycznej 110 kV relacji P. – Z.". Jednocześnie w punkcie 2 decyzji, organ zobowiązał Spółkę A. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że przy określeniu wartości szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy uwzględnił zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii. Wartość jednostki porównawczej tj. 1 m2 nieruchomości nieobciążonej urządzeniem, dla potrzeb wyceny nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] i [...] z obrębu [...] określono na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę usługową, produkcyjną, magazynową i składy (czyli zgodnie z przeznaczeniem przedmiotowych gruntów określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), dokonanych w latach 2013 – 2015 na rynku powiatu [...], [...], [...] i [...]. Wartość wspomnianej jednostki porównawczej oszacowano w podejściu porównawczym – metodą porównywania parami (polegającą na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównywanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego). Powierzchnia ograniczonego sposobu korzystania wynosząca [...] m2 została określona zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...]. Powierzchnia wyłączona z korzystania na skutek istnienia naziemnych elementów urządzenia została określona na [...] m2 ([...] m2 + [...] m2). Wartość współczynnika współkorzystania z nieruchomości (k) została określona na podstawie: przeznaczenia nieruchomości, rodzaju i parametrów urządzenia przesyłowego, zakresu uprawnień przedsiębiorcy, zakresu ograniczenia prawa własności, istnienia innych urządzeń przesyłowych na nieruchomości, których pasy eksploatacyjne albo sfery oddziaływania pokrywają się w całości lub części, sposobu i częstotliwości korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę w pasie przesyłu, korzyści jakie odnosi właściciel nieruchomości z istnienia urządzeń przesyłowych zaspakajających bezpośrednio jego potrzeby, stopnia obniżenia wartości nieruchomości na skutek lokalizacji i posadowienia urządzenia przesyłowego. Dla powierzchni ograniczonego korzystania z nieruchomości gdzie nie ma urządzeń naziemnych przyjęto, że zarówno właściciel nieruchomości, jak i właściciel urządzenia przesyłowego korzysta z nieruchomości 24 godziny na dobę i ustalono współczynnik współkorzystania w wysokości k = 0,5, a dla powierzchni zajętej pod słupy i obszar wokół słupów gdzie właściciel gruntu nie może korzystać z nieruchomości współczynnik współkorzystania ustalono w wysokości k = 1,0. Wartość odszkodowania za szkody, które powstały na nieruchomości pod linią energetyczną z wyłączeniem miejsc posadowienia słupów kratowych w następstwie realizacji przedmiotowej inwestycji obliczono zgodnie ze wzorem: WK = KWK x (POSK – PIN) x W1L gdzie KWK = k x (1 – SB1) i wynosi ona [...] zł dla działki nr [...] oraz [...] zł dla działki nr [...]. Wartość odszkodowania za szkody, które powstały na nieruchomości w miejscu posadowienia słupów kratowych w następstwie realizacji przedmiotowej inwestycji obliczono zgodnie ze wzorem: WK = KWK x PIN x W1L gdzie KWK = k x (1 – SB1) i wynosi [...] zł dla działki nr [...] oraz [...] zł dla działki nr [...]. Wartość odszkodowania na nieruchomości stanowiącej własność K. B. za szkody powstałe w następstwie realizacji przedmiotowej inwestycji stanowi sumę szkód na działce nr [...] i [...] i wynosi [...] zł. Zdaniem Prezydenta, operat szacunkowy z dnia 29 stycznia 2016 r. aktualizowany 30 stycznia 2017 r. oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy w odniesieniu do zarzutów sformułowanych w decyzji Wojewody Z. z dnia [...] w sposób jasny, spójny, logiczny i wyczerpujący odpowiadają na kwestie podnoszone przez strony. Biorąc pod uwagę przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego normy prawne, dobór materiału porównawczego oraz sposób opracowania, organ uznał, że przedłożony operat szacunkowy jest zupełny, logiczny, wiarygodny i może stanowić dowód w sprawie. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Spóła A. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię, - § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, - art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, - art. 7 oraz art. 77 k.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy, pominięcie wyjaśnienia kluczowych kwestii, w tym nienależyte wyjaśnienie uwag wniesionych przez pełnomocnika inwestora do operatu szacunkowego będącego podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania, - art. 80 i art. 77 k.p.a. poprzez brak analizy operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego. W uzasadnieniu skargi, Spółka podniosła, że rzeczoznawca majątkowy powołał się w operacie na przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, które nie mają zastosowania w określeniu szkody będącej podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania przez Prezydenta Miasta S.. Co więcej, autor operatu jako podstawy materialnoprawne wyceny wskazał opracowanie "Wybrane zagadnienia wyceny nieruchomości, a problematyka prawna, ekonomiczna i przestrzenna związana z infrastrukturą techniczną" – J. Dąbek, M. Nowakowska, P. Zamroch, jednakże nie zastosował się do wzorów zawartych w niniejszym opracowaniu, w konsekwencji obliczając wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości, tożsame z wartością służebności przesyłu, a nie wartość szkody na skutek przebudowy linii elektroenergetycznej. Zdaniem Spółki, rzeczoznawca samowolnie zastosował współczynnik "k", który w efekcie rekompensuje wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości, a nie szkodę z art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym wpływa na zawyżoną wartość szkody. Strona podniosła ponadto, że na stronie 18 wyceny rzeczoznawca majątkowy wskazał, że część terenu nieruchomości jest wykorzystywana do przesyłu energii. Prawidłowa eksploatacja tego odcinka linii wymaga dokonywania kontroli, przeglądów, konserwacji, modernizacji, remontów, usuwania awarii, wymiany urządzeń infrastruktury, a w razie potrzeby również rozbudowy i przebudowy urządzeń, przyłączania nowych odbiorców oraz prawa wstępu na nieruchomości w celu wykonywania ww. czynności. Decyzja Prezydenta Miasta S. nie daje jednak prawa przedsiębiorcy przesyłowemu do dokonywania kontroli, przeglądów, modernizacji, remontów, ani innych korzyści, wynikających z prawa cywilnego. Korzyści takie wynikałyby z ustanowienia prawa służebności przesyłu, do którego dążył inwestor proponując właścicielowi gruntu ustanowienie służebności przesyłu dla przedmiotowej linii, za odpowiednim wynagrodzeniem oraz odszkodowaniem za ewentualnie powstałe szkody podczas prac budowlanych. Zgody takiej właściciel nieruchomości nie wyraził, w związku z tym została wydana decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości. W ocenie Spółki, jedynym uprawnieniem przedsiębiorcy przesyłowego wynikającym z decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości jest prawo dokonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów przewodów i urządzeń, co potwierdził również rzeczoznawca w piśmie z dnia 29 grudnia 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił zatem zupełnie inne stanowisko w piśmie z dnia 29 grudnia 2016 r. niż przedstawione na stronie 18 operatu szacunkowego. Strona podniosła, że współkorzystanie z nieruchomości jest składnikiem wartości służebności przesyłu, a nie odszkodowania za szkody powstałe na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodała, że mimo stanowiska zawartego w piśmie z dnia 29 grudnia 2016 r. biegły nie zmienił zapisów w operacie szacunkowym i pozostawił zapis dotyczący współczynnika współkorzystania "k", który został określony na 0,5. Z jednej strony, rzeczoznawca wskazuje, że prawidłowa eksploatacja tego odcinka linii wymaga dokonywania kontroli, przeglądów, konserwacji, modernizacji, remontów, usuwania awarii, wymiany urządzeń infrastruktury, a także rozbudowy i przebudowy urządzeń, przyłączenia nowych odbiorców i prawa wstępu na nieruchomości w celu wykonywania ww. czynności, z drugiej strony podał, że inwestor z mocy prawa uprawniony jest do konserwacji i usuwania awarii wybudowanej linii. Decyzją z dnia [...] nr [...] Wojewoda Z., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., a także art. 128 ust. 4 i art. 124 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, organ po szczegółowym przeanalizowaniu treści operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania wyjaśnił, że operat ten czyni zadość przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wobec powyższego został, on uznany za wystarczający dowód do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca majątkowy uznał, że ingerencja w prawo własności, jakie wywołała realizacja inwestycji celu publicznego skutkowała obciążeniem danej nieruchomości, czyli szkodą obliczaną według wzorów na współkorzystanie. W opinii organu odwoławczego, bezspornym jest, że przedsiębiorca używał przedmiotowej nieruchomości (a więc z niej współkorzystał), na mocy decyzji o ograniczeniu a właściciel poniósł uszczerbek w dobrach prawnie chronionych, jakim jest prawo własności, gdyż na skutek ingerencji administracyjnej ograniczono mu swobodę do dysponowania jego własnością. W związku z powyższym, w zaistniałych okolicznościach biegły mógł posłużyć się wzorem, który jest elementem ustalenia wartości służebności przesyłu i nie jest to wkroczenie w zakres prawa cywilnego. Wkroczeniem w sferę prawa cywilnego byłaby sytuacja, w której to rzeczoznawca dopuściłby się określenia – na potrzeby niniejszego postępowania – wartości służebności przesyłu. W dodatkowych wyjaśnieniach, rzeczoznawca wskazał, że konsekwencje wydania decyzji o ograniczeniu rozciągają się nie tylko na czas realizacji inwestycji, ale także na okres po jej ukończeniu, albowiem inwestor korzysta z nieruchomości w sposób ciągły i posiada zapewniony dostęp do infrastruktury, także i po zakończeniu robót. W ocenie Wojewody, słusznym jest twierdzenie rzeczoznawcy, że ograniczenie powstałe wskutek decyzji administracyjnej w ramach art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma cechy charakterystyczne dla służebności przesyłu. W związku z tym uzasadnionym jest użycie przez biegłego elementów (wybranych wzorów), które są składnikami wartości służebności przesyłu, opisanymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny. Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wniosła Spółka A., zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polegające na niewłaściwym ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w wysokości wyższej niż wartość rzeczywiście poniesionej szkody, 2. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na niewłaściwej analizie wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, 3. naruszenie przepisów prawa postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia tj. art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. oraz art. 88 k.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że rzeczoznawca majątkowy w pkt 3.2. pn. "Podstawy materialno-prawne" jako podstawy prawne wykonania operatu obok aktów prawnych takich jak ustawa o gospodarce nieruchomościami czy rozporządzenie, wymienił także orzeczenia Sądu Najwyższego oraz Sądów Apelacyjnych w sprawach odszkodowań i wynagrodzeń należnych z tytułu lokalizacji budowy i korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych jak również publikację pt. "Wybrane zagadnienia wyceny nieruchomości, a problematyka prawna, ekonomiczna i przestrzenna zawiązana z infrastrukturą techniczną". Spółka podkreśliła, że wyroki sądowe czy też publikacje książkowe nie są zaliczane do aktów prawa powszechnie obowiązującego. Zauważyła ponadto, że Kodeks cywilny a tym bardziej Kodeks postępowania cywilnego nie stanowią podstaw prawnych ustalenia wysokości odszkodowania ustalanego na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Spółka zgodziła się z twierdzeniem rzeczoznawcy, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej odpowiada w pewnym zakresie konstrukcji służebności przesyłu ustanowionej w drodze umowy czy też na mocy wyroku sądowego, jednakże w jej ocenie, w przypadku ustanowienia służebności przesyłu należy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustalić wynagrodzenie, natomiast w przypadku wydania decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości zostaje wypłacone odszkodowanie. Strona zaznaczyła, że w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym. Spółka nie zgodziła się także z określeniem współczynnika współkorzystania z nieruchomości na poziomie 0,5. Współczynnik ten jest bowiem, jej zdaniem, stosowany przy określaniu wynagrodzenia za współkorzystanie z nieruchomości w przypadku ustanowienia służebności przesyłu, a nie ustalania odszkodowania o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Z. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a."). Oceniając zasadność skargi w świetle wskazanych wyżej kryteriów Sąd stwierdził, że skarga Spółki A. nie zasługuje na uwzględnienie bowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w stopniu, który uzasadniałby konieczność jej wyeliminowania z porządku prawnego. Kontroli sądu administracyjnego w rozpoznawanej sprawie poddane zostało rozstrzygnięcie Wojewody Z. utrzymujące w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej inwestorowi na przebudowę linii elektroenergetycznej 110 kV relacji P. – Z. w zakresie demontażu dwóch słupów wraz z fundamentami, przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej oraz montażu dwóch słupów z fundamentami wraz z przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej i zajęcie na czas robót pasa gruntu, działki nr [...] o długości [...] m i szerokości [...] m, tj. po [...] m od osi linii elektroenergetycznej (powierzchnia zajęcia nieruchomości [...] m2) i działki nr [...] o długości [...] m i szerokości [...] m tj. po [...] m od osi linii elektroenergetycznej (powierzchnia zajęcia [...] m2) – w wysokości [...] zł na rzecz K. B. Zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 cytowanej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 cytowanej ustawy). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ww. ustawy). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), w tym istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 3 tego aktu stanowiący, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Zdaniem Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że przedmiotowa wycena została wykonana prawidłowo. Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. (strona prawdopodobnie pomyłkowo wskazała art. 88 k.p.a. zamiast art. 80 k.p.a.) Wskazane przepisy nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego. Obowiązkiem każdego organu administracji jest m.in. wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się takiego naruszenia. Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego D. G., w którym zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości należącej do K. B. w związku z przebudową linii elektroenergetycznej. Stawianie w skardze zarzutów nienależytego przeanalizowania dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego "w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania" należy uznać za nieuzasadnione. Treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał prawidłowej analizy wspomnianego operatu, wyjaśniając z jakich względów zarzuty skarżącej dotyczące wskazywanych przez nią nieprawidłowości uważa za niezasadne. Niezbędną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Nie sposób zgodzić się ze Spółką, że wskazanie przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, jako podstawy prawnej wykonania tego operatu orzeczeń Sądu Najwyższego oraz orzeczeń Sądów Apelacyjnych jak też publikacji książkowej miało wpływ na ustalenie wysokości współczynników zastosowanych do wyliczenia wysokości odszkodowania. Należy zgodzić się ze skarżącą, że wspomniane orzeczenia czy publikacje nie mogą stanowić podstawy prawnej dla wykonania operatu, jednakże z treści operatu wynika jednoznacznie, że chociaż rzeczoznawca umieścił je w punkcie 3.2 "Podstawy materialno-prawne" to jednak w istocie takiej podstawy nie stanowiły one. Rzeczoznawca powołał się co prawda dla wzmocnienia swojej argumentacji na Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku jednakże jednocześnie wyjaśnił z jakich względów zastosował współczynnik współkorzystania z nieruchomości i dlaczego określił go na poziomie 0,5 dla powierzchni ograniczonego korzystania, w miejscach gdzie nie ma naziemnych elementów oraz 1,0 dla powierzchni zajętej przez słupy i obszar wokół słupów, w miejscach gdzie nie można w pełni korzystać z gruntu. W tej sytuacji, zdaniem Sądu, stanowisko rzeczoznawcy należy uznać za uzasadnione niezależnie od tego, że jest ono przy tym zbieżne z poglądami wyrażonymi przez wspomniany Sąd Apelacyjny w wyroku z 19 grudnia 2013 r. Z treści operatu nie wynika też, by podstawą prawną jego wykonania były przepisy Kodeksu cywilnego czy Kodeksu postępowania cywilnego. Rzeczoznawca co prawda wymienił te Kodeksy w pkt 3.2 jako podstawę materialno-prawną wyceny, jednak w żadnej części tego operatu nie powołał się na nie, cytując wyłącznie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej sytuacji należy uznać, że wskazanie wspomnianych wyżej wyroków oraz Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego nie miało wpływu na dokonaną przez rzeczoznawcę wycenę. Podobnie publikacje książkowe były przez niego stosowane wyłącznie pomocniczo w zakresie stosowania odpowiedniej metodologii, jednak podstawą dla określenia wartości odszkodowania (co jednoznacznie wynika z treści operatu) były przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie sposób też zgodzić się z sugestią skarżącej, że biegły w istocie zamiast wartości odszkodowania wyliczył wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu. Jak przyznała sama Spółka, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej odpowiada w pewnym zakresie konstrukcji służebności przesyłu ustanowionej w drodze umowy czy też na mocy wyroku sądowego. Z uwagi na powyższe rzeczoznawca określając wartość odszkodowania nawiązał do metodologii określania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, kwestii tych jednak nie utożsamiając. Rzeczoznawca miał przy tym na względzie okoliczność, że w wyniku wydania decyzji przez Prezydenta Miasta S. z dnia [...] do działu III księgi wieczystej nieruchomości został dokonany wpis o treści: "ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości położonych w S. na Osiedlu [...] oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...], obręb [...] o powierzchni [...] ha poprzez zezwolenie Spółce A. na realizację inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji P. – Z. w zakresie demontażu dwóch słupów wraz fundamentami, przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej oraz montażu dwóch słupów z fundamentami wraz z przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej i zajęcie na czas robót pasa gruntu, działki nr [...] o długości [...] m i szerokości [...] m tj. po [...] m od osi linii elektroenergetycznej, powierzchnia zajęcia (ograniczenia) nieruchomości wynosi [...] m2 i działki nr [...] o długości [...] m i szerokości [...] m tj. po [...] m od osi linii elektroenergetycznej, powierzchnia zajęcia wynosi [...] m2 – zgodnie z treścią dwóch załączników mapowych stanowiących integralną część decyzji [...] z dnia [...]. Jak wskazał biegły w piśmie z dnia 17 marca 2016 r., wpis ten jest nieograniczony czasowo i stanowi ograniczenie prawa własność. Załącznik mapowy określa szerokość pasa gruntu na [...] m. Z mocy prawa inwestor uprawniony jest również do konserwacji i usuwania awarii wybudowanej linii przesyłowej (art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z tych względów biegły zastosował współczynnik współkorzystania określając go na poziomie 0,5 dla powierzchni ograniczonego korzystania, w miejscach gdzie nie ma naziemnych elementów oraz 1,0 dla powierzchni zajętej przez słupy i obszar wokół słupów, w miejscach gdzie nie można w pełni korzystać z gruntu. Rzeczoznawca uzasadnił przyjęcie współczynnika współkorzystania w miejscach gdzie brak jest naziemnych elementów urządzeń przesyłowych na poziomie 0,5 tym, że zarówno właściciel gruntu jak i właściciel sieci korzystają z tej przestrzeni w jednakowym stopniu. Właściciel urządzenia, które stale znajduje się w tej przestrzeni ma niewątpliwie dostęp do pasa przesyłu podobnie jak właściciel nieruchomości. Zarówno właściciel urządzenia jak i właściciel nieruchomości mogą z niego korzystać w sposób ograniczony. Zdaniem Sądu powyższą argumentację rzeczoznawcy należy uznać za racjonalną. Zgodnie z treścią przepisu art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczoznawca miał zatem możliwość dokonania wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, a z przyczyn o których mowa powyżej nie sposób zarzucać mu, że wyboru tego dokonał w sposób wadliwy. Za niejasny należy uznać argument Spółki dotyczący rozstawu skrajnych przewodów linii napowietrznej w granicach [...] m oraz ustalenia pasa ograniczenia dla przedmiotowej linii w decyzji Prezydenta Miasta S. – na [...] m. Skarżąca wskazując na powyższe okoliczności nie sformułowała żadnego zarzutu, który miałby z nich wynikać. Na marginesie jedynie należy zaznaczyć, że przyjęta przez rzeczoznawcę powierzchnia ograniczonego sposobu korzystania działki odpowiada powierzchni zajęcia określonej w decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] (zgodnie z wnioskiem skarżącej z dnia 24 kwietnia 2012 r.). Nie sposób też zgodzić się ze Spółką, że rzeczoznawca wykazał się niekonsekwencją bowiem "z jednej strony wskazuje, iż przedsiębiorstwo przesyłowe jest uprawnione do wykonywania czynności, o których mówi w pkt 9.5 operatu szacunkowego a w drugim miejscu, że jest uprawnione do czynności wynikających z art. 124 ust. 6 u.g.n.". Wbrew sugestiom skarżącej, rzeczoznawca w pkt 9.5 operatu nie wskazał, że przedsiębiorstwo jest uprawnione do wykonywania czynności, o których mowa w tym punkcie. Rzeczoznawca w sposób ogólny wskazał jedynie jakich czynności wymaga prawidłowa eksploatacja tego odcinka linii co nie może być utożsamiane z uprawnieniami do wykonywania konkretnych czynności. W ocenie Sądu, organy obu instancji dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Tym samym stwierdzić należy, że ustalone w zaskarżonej decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego czyni bezzasadnymi zarzuty skargi. Na marginesie jedynie należy zauważyć, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Skoro skarżąca miała wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę D. G., miała możliwość podjęcia odpowiednich kroków w celu uzyskania oceny o jakiej mowa w cytowanym wyżej przepisie jednak z możliwości tej nie skorzystała (natomiast organ takiej potrzeby nie widział bowiem, w jego ocenie, operat został sporządzony prawidłowo). Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami, zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało skargę oddalić.