II SA/Gl 474/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Broda, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 września 2017 r. sprawy ze skargi R.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...], 2. umarza postępowanie administracyjne. Prezydent Miasta Z. decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił dla skarżącego R. S. - właściciela nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...], obejmującej działkę nr [...] o pow. 405 m², opłatę adiacencką w kwocie 903 zł, w związku ze stworzeniem warunków podłączenia tej nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Jako podstawę prawną decyzji organ administracji powołał przepisy art. 145 i art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), oraz uchwałę [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (z późn. zm.). Po zacytowaniu treści powyższych przepisów, organ I instancji podał, że budowa kanalizacji sanitarnej sfinansowana została ze środków pochodzących z dofinansowania z Funduszu Spójności, udziału własnego "A" sp. z o.o. oraz udziału własnego Miasta Z. Stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do tejże sieci nastąpiło w dniu [...] r., tj. w dniu oddania obiektu do użytkowania zgodnie z wymogami Prawa budowlanego. W tej dacie obowiązywała stawka procentowa opłaty adiacenckiej w wysokości 25 % różnicy wartości nieruchomości. Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego D. B. – N. z dnia [...] r., uzupełnioną i poprawioną w operacie z dnia [...] r., różnica wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej wynosi 3.612 zł. Zdaniem organu, operat szacunkowy posiada pełną wartość dowodową, bowiem spełnia wszelkie wymogi formalne i został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Rzeczoznawca oparła się na kryteriach z art. 154 ust. 1 ustawy. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne do wycenianej, a różnice korygowano przy pomocy współczynników korygujących dotyczących przyjętych cech, w tym uzbrojenia. Wyszczególniono wyposażenie w kanalizację ze względu na interpolację wartości nieruchomości dotyczącą tego właśnie czynnika. Z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych na Osiedlu [...] w Z., do porównań przyjęto dane z innych rejonów miasta, dotyczące sprzedaży nieruchomości o powierzchni od 600 m² do 985 m². W poprawionym operacie rzeczoznawca wyjaśniła, że odnotowano co prawda transakcje nieruchomości o powierzchni od 133 m² do 588 m², jednakże wykraczają one poza zakres przyjęty do wyceny i nie mają wpływu na wartość jednostkową wycenianego gruntu. W operacie nie uwzględniono też sieci telekomunikacyjnej oraz złego stanu drogi, gdyż nie ma to wpływu na wartość nieruchomości w związku z budową sieci kanalizacyjnej. Zdaniem organu, brak też było podstawy do uwzględnienia wniosku strony o umorzenie postępowania oraz zlecenia opracowania operatu innemu rzeczoznawcy. W odwołaniu od decyzji R. S. domagał się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia z powodu naruszenia art. 7-10, 75, 77, 80 i 107 § 3 kpa oraz art. 132, 143, 144, 145, 153, 155, 156, 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem odwołującego się, termin do naliczenia opłaty upłynął w dniu [...] r. Organ I instancji dokonał też wybiórczej i niedokładnej analizy operatu szacunkowego. Brak bowiem analizy nieruchomości porównawczych. W tej sytuacji obowiązkiem organu było poddanie operatu ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych. Nadto, odwołujący się zarzucił, że jego kolejne uwagi do operatu z dnia [...] r. nie zostały przekazane rzeczoznawcy majątkowemu. Operat szacunkowy obarczony jest błędami, gdyż do wyliczenia przyjęto transakcje nieruchomościami, które nie są podobne, nie uwzględniono sieci telekomunikacyjnej i złego stanu drogi dojazdowej. Operat ten stracił też ważność, a wartości nieruchomości nie ustalono wg cen na dzień wydania decyzji. Wówczas obowiązywała też inna stawka opłaty adicenckiej (3 %). Wreszcie, odwołujący się zarzucił, że nie doręczono mu kopii upoważnienia do wydania decyzji przez pracownika organu. Zaskarżoną decyzją Kolegium orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Zdaniem organu odwoławczego, w niniejszej sprawie spełnione zostały ustawowe przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej i prawidłowo obliczono jej wysokość przy zastosowaniu stawki 25 % (art. 145 u.g.n.). Dla zachowania trzyletniego terminu istotna jest zaś data wydania decyzji organu I instancji (vide: wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 3 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Bd 417/16 oraz uchwała NSA z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 4/09). Kolegium uznało też za bezzasadny zarzut co do konieczności poddania przez organ I instancji operatu szacunkowego ocenie organizacji rzeczoznawców, gdyż strona nie przedłożyła dowodów dla podważenia jego prawidłowości. Organ I instancji odniósł się też do uwag strony, zawartych w piśmie z dnia [...] r. i brak podstaw do doręczania pism, zawierających wyjaśnienia biegłego. Ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło zaś w oparciu o operat z dnia [...] r., w którym rzeczoznawca zawarła klauzulę co do możliwości dalszego wykorzystywania operatu z dnia [...] r. w części nie objętej tym operatem, co jest dopuszczalne w świetle art. 156 ust. 4 u.g.n. Na stronie 14 operatu znajduje się też wykaz transakcji wziętych do porównań, które zdaniem Kolegium spełniają warunek podobieństwa z art. 4 pkt 16 u.g.n. Spełnione zostały też warunki do zastosowania podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, określonej w § 4 pkt 4 rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Prawidłowo opisano też lokalizację nieruchomości (str. 6 operatu) oraz uwzględniono złe warunki dojazdu. Istnienie sieci telekomunikacyjnej nie ma też wpływu na wartość nieruchomości. Zdaniem Kolegium, operat szacunkowy z 2016 r., mimo pewnych wątpliwości i lakoniczności, zachowuje wartość dowodową na użytek niniejszej sprawy. Brak też podstaw do dołączania do każdej decyzji upoważnienia organu do jej wydania przez pracownika. Stąd też odwołania nie uwzględniono. W skardze do sądu administracyjnego R. S. domagał się uchylenia decyzji organów obydwu instancji jako wydanych z naruszeniem art. 77 § 1 i 80 kpa. W pierwszym rzędzie skarżący podniósł, że w dwóch innych decyzjach z dnia [...] r. Kolegium orzekło o uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia, a w jego sprawie pomimo tożsamości zarzutów, odwołania nie uwzględniono. Skarżący podtrzymał też zarzut co do wadliwości operatu szacunkowego z 2015 r. i utraty jego ważności. Jego zdaniem, należało zatem opracować nowy operat. Wbrew stanowisku organów uzupełnienie operatu z [...] r. jest jedynie kopią poprzedniego operatu. Skarżący podtrzymał też zarzut, że nie otrzymał pisma rzeczoznawcy stanowiącego odpowiedź na jego uwagi z dnia 25 lutego 2016 r. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zawarte w niej zarzuty należało podzielić. Zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie jest ocena prawidłowości operatu szacunkowego jako obligatoryjnego dowodu dla określenia wartości nieruchomości na użytek sprawy o ustalenie opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 1 a oraz art. 149-157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyżej powołanej, Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) – w brzmieniu z daty orzekania przez organy administracji. Z mocy art. 154 ust. 1 tej ustawy – wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (z wyjątkami określonymi w ust. 2 i 3 w przypadku braku planu), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Pojęcia "stan nieruchomości" oraz "nieruchomość podobna", zostały zdefiniowane w art. 4 pkt 16 i 17 ustawy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nie oznacza to jednak, że organy administracji nie badają operatu szacunkowego poza formalną oceną jego kompletności, błędów, omyłek pisarskich lub rachunkowych, bądź powoływania się przez rzeczoznawcę na nieobowiązujące przepisy prawa, jak to przyjęły organy obu instancji. Operat stanowi bowiem opinię biegłego w rozumieniu art. 75 § 1 kpa. Ocena mocy dowodowej operatu nie może zatem wkraczać jedynie w kwestie wymagające wiedzy specjalistycznej. Zdaniem sądu administracyjnego, organy administracji z mocy art. 80 kpa są nie tylko uprawnione, ale i zobowiązane do badania, czy rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru prawidłowej metody i techniki szacowania zgodnie z wymogami art. 154 ust. 1 ustawy oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości..., wyżej powołanego. W niniejszej sprawie wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określiła podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (str. 9 operatu z 2015 r. i z 2016 r.). Operat z 2016 r. na str. 14 przedstawia 11 transakcji działkami. Jednak jest oczywiste, że rzeczoznawca dokonała wyceny, biorąc pod uwagę bazę danych innych nieruchomości, wskazanych w operacie z 2015 r. Baza ta stanowi załącznik do tego operatu. Wymienia 11 transakcji nieruchomości, w tym 4 transakcje nieruchomościami bez uzbrojenia w postaci kanalizacji oraz 7 transakcji nieruchomości, wyposażonych w kanalizację. W oparciu o powyższe transakcje rzeczoznawca określiła cenę średnią. Wagę atrybutu "instalacje" biegła określiła na 25 %, a w tym połowa wartości tego współczynnika, tj. 12,5%, odpowiada jej zdaniem, wzrostowi wartości z tytułu budowy sieci kanalizacji sanitarnej (str.14 operatu z 2015 r. i z 2016 r.). Oznacza to, że biegła określiła wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej w oparciu o tą samą bazę 11 transakcji nieruchomości, z których część posiadała uzbrojenie w postaci kanalizacji, a część nie była wyposażona w takie uzbrojenie. Wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło po dokonaniu ekstrapolacji, obniżając o 12,5 % wartość transakcji dotyczących gruntu uzbrojonego (także w sąsiedztwie) w sieć kanalizacji sanitarnej. Zdaniem sądu administracyjnego, wycena wartości nieruchomości nie została dokonana zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy oraz wymogami § 4 ust. 1 i 4 cyt. rozp. Mając na uwadze cel wyceny (wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej), wymagana była znajomość rynku obejmującego co najmniej kilkanaście nieruchomości, które nie były uzbrojone oraz co najmniej kilkanaście transakcji, dotyczących nieruchomości, które były przyłączone do kanalizacji, bądź miały taką możliwość. Tylko takie dwa zbiory mogły obejmować nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy ze względu na stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (sieć kanalizacji sanitarnej). Określenie ceny średniej z każdego zbioru, a następnie wyliczenie różnicy ceny, stanowić winno punkt wyjścia do wyliczenia wartości wycenianej nieruchomości – w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnymi współczynnikami korygującymi, uwzgledniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Nadto, wbrew dyspozycji § 40 ust. 2 rozp. rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury nie uwzględnia odległości nieruchomości od tych urządzeń oraz warunków podłączenia nieruchomości. Sporządzone na użytek niniejszej sprawy dwa operaty szacunkowe przez jednego rzeczoznawcę majątkowego naruszają zatem wymogi prawa, co dyskwalifikuje wartość dowodową opinii na użytek wyliczenia opłaty adiacenckiej zgodnie z art. 146 ust. 1 a ustawy. O ile podniesione przez skarżącego wątpliwości mogły być wyjaśnione w postępowaniu odwoławczym w drodze wyjaśnień rzeczoznawcy, stwierdzone przez sąd administracyjny naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy oraz § 4 ust. 1 i 4 i § 40 ust. 2 rozp., wymagało sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę. Uzupełnienie takiego braku materiału dowodowego przekracza ramy art. 136 kpa. Konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy (sporządzenie operatu, spełniającego wymogi prawa), ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględniając skargę uchylił decyzje organów obydwu instancji jako wydane z naruszeniem prawa materialnego i bez należytego wyjaśnienia okoliczności sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na jej wynik (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.). Jednocześnie z mocy art. 145 § 3 tej ustawy, sąd administracyjny orzekł o umorzeniu postępowania administracyjnego jako bezprzedmiotowego w całości w rozumieniu art. 105 § 1 kpa. Z uwagi na upływ w dniu [...] r. trzyletniego terminu od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, nie jest już dopuszczalne wydanie przez organ I instancji decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – w brzmieniu z daty wydania zaskarżonej decyzji). Aczkolwiek na mocy ustawy z dnia 8 sierpnia 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), znowelizowano art. 145 ust. 2 ustawy, jednakże postępowanie w niniejszej sprawie wszczęto przed dniem 22 sierpnia 2017 r. jako datą wejścia w życie zmiany i do tej daty wydano decyzję ostateczną. Stąd z mocy normy intertemporalnej, zawartej w art. 4 ust. 3 w zw. z art. 10 pkt 2 ustawy nowelizującej, w sprawie ma zastosowanie przepis art. 145 ust 2 u.g.n. w brzmieniu dotychczasowym, obowiązującym w dacie orzekania przez organy obydwu instancji. Wobec umorzenia postępowania administracyjnego podniesione w skardze zarzuty nie miały znaczenia dla wyniku sprawy. Stąd też zbędna była ocena ich zasadności. O kosztach postępowania nie rozstrzygnięto z braku wniosku o ich zasądzenie (art. 210 § 1 cyt. ustawy). mr