II SA/Gl 54/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 września 2017 r. sprawy ze skargi Gminy G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę. Decyzją z [...] r. nr [...] Prezydent Miasta G. zatwierdził plan realizacyjny osiedla mieszkaniowego [...]. Następnie decyzją z [...] r. nr [...] Prezydent Miasta G. orzekł o wywłaszczeniu należącej do H. S. nieruchomości położonej w G., dawniej oznaczonej jako działka nr 1, wskazując, iż nieruchomość jest niezbędna pod budowę ww. osiedla. Wnioskiem z [...] r. G. S. wystąpił o zwrot nieruchomości położonej w G., oznaczonej jako działka nr 2, zapisanej w księdze wieczystej nr [...]. Wojewoda [...], postanowieniem z [...] r. nr [...] wyznaczył Prezydenta Miasta Z. jako właściwego do rozpatrzenia ww. wniosku. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta Z. orzekł o zwrocie na rzecz G. S. ww. nieruchomości. Jednocześnie orzekł o wysokości zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości [...] zł oraz zobowiązał G. S. do zwrotu tej kwoty na rzecz Gminy G., w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Ponadto zabezpieczył wierzytelność Gminy G. poprzez obciążenie przedmiotowej nieruchomości hipoteką, jeżeli kwota ta nie zostanie uiszczona w terminie wskazanym w decyzji. Decyzja, jak wynika z jej części nagłówkowej, wydana została na podstawie art. 136 ust. 3, art. 137, art. 139, art. 140, art. 141 ust. 2 i 4, art. 142 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. 2015, poz. 1774 – zwanej dalej u.g.n.). Od powyższej decyzji Gmina G. złożyła odwołanie, w którym wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Odwołująca się zarzuciła naruszenie art. 7, art. 10, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez błędną analizę stanu faktycznego sprawy i przyjęcie do materiału dowodowego błędnej opinii biegłego oraz art. 136, art. 137, art. 140 i art. 141 u.g.n. W jej ocenie cel wywłaszczenia na działce nr 2 został zrealizowany. Zarzuciła ponadto naruszenie § 4 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędnie wykonaną opinię biegłego. Po rozpoznaniu wniesionego odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymał zaskarżoną doń decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż decyzją z [...] r. nr [...] Prezydent Miasta G. orzekł o wywłaszczeniu nieruchomości położonej w G., dawniej oznaczonej jako działka nr 1, wskazując, iż nieruchomość jest niezbędna pod budowę osiedla [...]. Rozstrzygniecie to wydano na podstawie art. 3, art. 15, art. 21 i art. 23 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. 1974, Nr 10, poz. 64 oraz 1982, Nr 11, poz. 79).. Działka nr 1 uległa podziałowi w [...] r. na działki nr 3 o powierzchni 18 m2 i nr 4 o powierzchni 1232 m2. Działka 4 następnie w wyniku przeprowadzonej [...] r. modernizacji ewidencji gruntów i budynków miasta G. - została oznaczona jako nr 2. W myśl art. 216 ust. 1 u.g.n. przepisy dotyczące zwrotów wywłaszczonych nieruchomości stosuje się również do nieruchomości wywłaszczonych na podstawie przepisów ww. ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Wojewoda podkreślił, że rozpoznanie sprawy sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na pytanie jaki był cel wywłaszczenia spornej nieruchomości i czy cel ten został zrealizowany. Jak wskazano w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 13 marca 2014 r. sygn. akt P 38/11 - oceny dotychczasowego wykorzystania nieruchomości wywłaszczonych przed 27 maja 1990 r. (a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszym postępowaniu) i zrealizowania celu wywłaszczenia przed 22 września 2004 r. należy dokonywać na dzień złożenia wniosku o zwrot nieruchomości, czyli w tym przypadku na dzień [...] r. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że teren działki nr 2 jest niezabudowany, niezagospodarowany, porośnięty drzewami, głównie starymi owocowymi i bardzo gęstymi samosiejkami, znajdują się tam pozostałości po drewnianej szopie i po ogrodzeniu betonowym oraz gruz. W piśmie Prezydenta Miasta G. z [...] r. nr [...] wskazano, że działka nr 2 nie została oddana w trwały zarząd, nie jest objęta umową najmu, dzierżawy lub użyczenia. Ponadto powyższe potwierdza dokumentacja znajdująca się w operacie szacunkowym nieruchomości tj. fotografie, protokół z oględzin z [...] r. Zebrany materiał dowodowy świadczy zatem o tym, że wywłaszczona w [...] r. nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, bowiem pomimo upływu 37 lat od wydania ostatecznej decyzji planowana budowa osiedla mieszkaniowego na działce nr 2 nie została zrealizowana. Z żadnych innych dowodów nie wynika, aby nieruchomość ta została zagospodarowana w jakikolwiek sposób. Tym samym, zaistniała podstawa do zwrotu nieruchomości spadkobiercy byłej właścicielki. Organ II instancji wskazał następnie, że nie podziela podniesionego przez skarżącą Gminę G. zarzutu naruszenia art. 136, art. 137, art. 140 i art. 141 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, że cel wywłaszczenia na działce nr 2 nie został zrealizowany, gdyż z koncepcji zagospodarowania osiedla mieszkaniowego [...] z lipca [...]r. wynika, że na tej nieruchomości projektowano zieleń wysoką zurbanizowaną. Organowi znane jest przytoczone w odwołaniu stanowisko w orzecznictwie sądów, że budowa osiedla to także cała towarzysząca mu infrastruktura mająca zapewnić należyty dojazd do niego oraz tereny zapewniające miejsce na zabawę i bezpieczne korzystanie z terenu osiedla prze jego mieszkańców. W oparciu o wyżej opisane ustalenia, z których wynika całkowity brak urządzenia tego terenu, nie można jednak uznać, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła bądź stanowi planowaną zieleń i stan jej zagospodarowania nie wskazuje, że znajdujący się na niej teren zielony został urządzony w przemyślany sposób jako rekreacyjne zaplecze osiedla. Wojewoda wskazał następnie, że kolejnym zagadnieniem wymagającym zbadania jest prawidłowość rozliczeń związanych ze zwrotem nieruchomości. Odrębną decyzją Prezydenta Miasta G. z [...] r. zostało ustalone, na rzecz H. S., odszkodowanie w wysokości [...] zł. Odszkodowanie zwaloryzowane ustalono, po zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Główny Urząd Statystyczny, na kwotę [...] zł, jest ono nie większe niż 50% aktualnej wartości tej nieruchomości, określonej w operacie szacunkowym z [...] r. w wysokości [...] zł. Prawidłowo zobowiązano zatem G. S. do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania na rzecz aktualnego właściciela nieruchomości, tj. Gminy G.. W ocenie Wojewody ww. operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym zasadami wyceny. W szczególności biegła do porównań prawidłowo przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, bowiem na dzień wywłaszczenia (i obecnie również) znajdowała się ona na terenach pełniących funkcję mieszkaniową. Biegła przeanalizowała rynek lokalny i wybrała do porównań 5 transakcji nieruchomościami zawartymi w okresie nie przekraczającym 2 lat, określiła rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym i dokonała ich opisu. Ponadto operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane elementy. Wskazać należy, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy majątkowego ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie jak każdy dowód. Jednakowoż w sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę, zawarte w odwołaniu zarzuty dotyczące nieprawidłowej oceny ze względu na kształt i wielkość wkraczają w wiadomości specjalne biegłego, a organ nie ma uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 829/12). Wojewoda nie dopatrzył się też naruszenia przez organ I instancji przepisów art. 7, art. 10, art. 77 i art. 80 k.p.a., bowiem Prezydent zgromadził wystarczający do rozstrzygnięcia sprawy materiał dowodowy. Na podstawie art. 10 zawiadomiono strony o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym oraz uwzględniono uwagi Gminy G. do operatu szacunkowego z [...] r. i w związku z tym zwrócono się do A. M. - rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do nich. W odpowiedzi biegła nadesłała nowy operat z [...] r. Następnie zgodnie z zasadą sformułowaną w art. 80 k.p.a. przeprowadzono ocenę dowodów. Organ nadzoru podziela ocenę dokonaną przez organ I instancji. Pismem z dnia 22 grudnia 2016 r. Gmina G. reprezentowana przez Prezydenta Miasta G., z którego pełnomocnictwa działa r. pr. M. C., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na ww. decyzję Wojewody [...], wnosząc o jej uchylenie, a także uchylenie poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej. Zaskarżonej decyzji pełnomocnik zarzucił, analogicznie jak w odwołaniu, naruszenie: . art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez nierzetelnie i nie wyczerpująco rozpatrzony materiał dowodowy i przyjęcie błędnej opinii biegłego; - art. 136, 137, 140 i 141 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, iż cel wywłaszczenia na działce nie został zrealizowany; § 4, § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędnie wykonaną opinię biegłego na cele postępowania. W uzasadnieniu pełnomocnik skarżącej podniósł m.in., że osiedla mieszkaniowe to nie tylko budynki mieszkalne, ale także otaczająca je infrastruktura w tym także tereny zielone, obiekty handlowe, ciągi piesze, wodociągi, kable elektroenergetyczne, garaże, parkingi, instalacje gazowe, sanitarne, kanały deszczowe, place zabaw. Osiedle [...] zostało zrealizowane. W najbliższym otoczeniu przedmiotowej działki powstało bowiem osiedle domków jednorodzinnych oraz sieć dróg i zorganizowanej zieleni co wskazuje, iż zrealizowana została jego główna część. Organ I Instancji wskazał, iż działka porośnięta jest roślinnością, ale nie została ona zagospodarowana w sposób uporządkowany, zorganizowany, celowy. Do udowodnienia pozostało jednak, zdaniem Gminy, czy roślinność tam znajdująca się nie miała pozostać na osiedlu po wywłaszczeniu nieruchomości - co znamionowałoby realizację szczegółowego celu wywłaszczenia. Zdaniem pełnomocnika Gminy organy I i II instancji nie dostrzegły także błędów rzeczoznawcy. Zdaniem bowiem pełnomocnika operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. M. z dnia [...] r. stanowiący korektę operatu z dnia [...] r. dopuszczony do postępowania i wzięty pod uwagę przy ocenie materiału dowodowego sporządzony został błędnie i nie oddaje faktycznej wysokości należności tytułem zwrotu zwaloryzowanej kwoty odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy A. M. w operacie szacunkowym z dn. [...] r. wykonanym dla przedmiotowej nieruchomości przyjmując trzy nieruchomości do porównania z jednoczesną prezentacją w operacie bazy nieruchomości, z której dokonała takiego wyboru nie wskazała na numery działek czy też ksiąg wieczystych prowadzonych dla działek przyjętych do porównania - co uniemożliwiało zweryfikowanie podanych w operacie informacji o nich. Dokonała wprawdzie później korekty operatu szacunkowego jednak nie zweryfikowała operatu pod kątem cechy nieruchomości wycenianej (kształt i wielkość nieruchomości), bowiem zostały ocenione za nisko - kształt działki prostokątny o regularnych bokach i powierzchnia 1 232 m2 charakteryzować powinny działkę na ocenę dobrą. Utrzymanie dla nieruchomości wziętej do porównania jako C dla cechy uzbrojenie oceny zadowalającej również jest błędne i wpływa na końcową wycenę wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie zasługuje na uwzględnienie. Podkreślenia wymaga w pierwszej kolejności, że zgodnie z dyspozycją art. 136 ust. 3 u.g.n., poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140. Zgodnie natomiast z art. 229 u.g.n. roszczenie, o którym mowa w art. 136 ust. 3, nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie tejże ustawy nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Mając powyższe przepisy na uwadze wskazać należy, że zanim organ administracji publicznej przystąpi do merytorycznego rozpoznania sprawy poprzez badanie czy ziściły się materialne przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, winien wyjaśnić czy spełnione zostały formalne przesłanki rozpatrzenia wniosku. Organ powinien więc najpierw zbadać na podstawie art. 136 u.g.n., czy wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości pochodzi od podmiotu w nim wymienionego, czy dotyczy wywłaszczonej nieruchomości, a także czy nie ma przeszkód do prowadzenia postępowania co do zbędności na cel wywłaszczenia wskazanych w art. 229 u.g.n. Dopiero po ustaleniu tych okoliczności można przejść do dalszego etapu postępowania, w którym wyjaśniany będzie cel wywłaszczenia, a następnie zbadane będą przesłanki zbędności, na podstawie art. 137 u.g.n. Orzekające w niniejszej sprawie organy poprawnie uznały, że nie zachodzą przesłanki wyłączające możliwość zwrotu przedmiotowej nieruchomości. Z wnioskiem wystąpił spadkobierca byłej właścicielki, przed dniem wejścia w życie tejże ustawy nieruchomość nie została nadto skutecznie sprzedana i nie ustanowiono na niej ujawnionego w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej. W konsekwencji orzekające w sprawie organy uprawnione były i zobligowane do oceny zbędności nieruchomości na cel określony w akcie wywłaszczenia. Podkreślenia wymaga w tym miejscu, iż przedmiotem kontrowersji pomiędzy Gminą G. a orzekającymi w sprawie organami jest zarówno kwestia zbędności nieruchomości, jak i kwestia wysokości podlegającego zwrotowi odszkodowania. Sąd w całej rozciągłości przychyla się do dokonanej przez organy oceny, że działka, której zwrotu domaga się wnioskodawca, stała się zbędna na cel określony w akcie wywłaszczenia. Bezspornym w sprawie jest bowiem, iż decyzją z [...] r. nr [...] Prezydent Miasta G. orzekł o wywłaszczeniu należącej do H. S. nieruchomości położonej w G., dawniej oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni 1250 m2 wskazując, iż nieruchomość przeznaczona jest pod budowę osiedla mieszkaniowego [...]. Jak trafnie wskazał Wojewoda [...] ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że teren działki nr 2 jest niezabudowany, niezagospodarowany, porośnięty drzewami, głównie starymi owocowymi i bardzo gęstymi samosiejkami, znajdują się tam pozostałości po drewnianej szopie i po ogrodzeniu betonowym oraz gruz. Ustalenia te znajdują potwierdzenie w zgromadzonych aktach sprawy, w tym: w protokole z oględzin nieruchomości z [...] r. i korespondującym z nim materiałem fotograficznym. Ponadto powyższe potwierdza dokumentacja znajdująca się w operacie szacunkowym nieruchomości tj. fotografie, protokół z oględzin z [...] r. Zebrany materiał dowodowy świadczy zatem o tym, że wywłaszczona w [...] r. nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, bowiem pomimo upływu 37 lat od wydania ostatecznej decyzji planowana budowa osiedla mieszkaniowego na działce nr 2 nadal nie została zrealizowana. Z żadnych innych dowodów nie wynika, aby nieruchomość ta w okresie po wywłaszczeniu została zagospodarowana w jakikolwiek sposób. Tym samym, zaistniała podstawa do zwrotu nieruchomości spadkobiercy byłej właścicielki. Słusznie wprawdzie skarżąca Gmina zauważa, że budowa osiedla to nie tylko bezpośrednio budynki lecz także cała towarzysząca infrastruktura mająca zapewnić należyty dojazd oraz tereny zapewniające miejsce na zabawę i bezpieczne korzystanie z terenu osiedla przez jego mieszkańców jednakowoż całkowity brak urządzenia terenu działki, nie pozwala na uznanie, że przedmiotowa nieruchomość stanowi bądź stanowiła kiedykolwiek planowaną zieleń i została urządzona w jakikolwiek sposób jako rekreacyjne zaplecze osiedla. Żadnych dowodów, ani choćby poszlak, w tej mierze nie przedstawiła także Gmina, a jej twierdzenie cyt. "Do udowodnienia pozostało bowiem, czy roślinność tam znajdująca się nie miała pozostać na osiedlu po wywłaszczeniu nieruchomości - co znamionowałoby realizację szczegółowego celu wywłaszczenia" uznać należy w konsekwencji za wyłącznie gołosłowne. Brak zatem jakichkolwiek przesłanek pozwalających na uznanie, iż w ciągu 37 lat jakiekolwiek roboty na terenie nieruchomości zostały przeprowadzone, bądź przynajmniej podjęte. Cel wywłaszczenia, nawet gdyby rozumieć go jak najszerzej, ewidentnie nie został zatem zrealizowany, w sprawie spełniona została zatem przesłanka zbędności w rozumieniu art. 137 pkt 1 u.g.n. W konsekwencji prawidłowo organ I instancji orzekł o zwrocie ww. nieruchomości, prawidłowo też orzekł o obowiązku zwrotu przez wnioskodawcę odszkodowania, poprawnie w konsekwencji organ odwoławczy utrzymał zaskarżoną doń decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. Zarzuty zaś co do merytorycznych ustaleń wynikających ze sporządzonego w sprawie operatu, na podstawie których określono kwotę należnego, podlegającego zwrotowi odszkodowania, nie mogą podlegać uwzględnieniu. Zdaniem Sądu trafna jest bowiem ocena Wojewody [...], iż operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym zasadami wyceny, nie naruszając § 4 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła do porównań prawidłowo przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, bowiem na dzień wywłaszczenia (i obecnie również) znajdowała się ona na terenach pełniących funkcję mieszkaniową. Przeanalizowała rynek lokalny i wybrała do porównań 5 transakcji nieruchomościami zawartymi w okresie nie przekraczającym 2 lat, określiła rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym i dokonała ich opisu. Sposób i zakres dokonania wyceny spełnia zatem wszystkie wymogi określone w § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia dotyczące podejścia porównawczego, wybranej przez nią metody porównywania parami. Ponadto operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane elementy określone w § 56 rozporządzenia. Wbrew twierdzeniom skargi słusznie organ wywodzi, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy majątkowego ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie jak każdy dowód. Podkreślenia wymaga zatem, iż w toku postępowania uwzględniono uwagi Gminy G. do operatu szacunkowego z [...] r. i w związku z tym zwrócono się do A. M. - rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do nich. W odpowiedzi biegła nadesłała nowy operat z [...] r. Następnie zgodnie z zasadą sformułowaną w art. 80 k.p.a. przeprowadzono jego ocenę. Zaakcentować trzeba jednak, że szczegółowe zarzuty pełnomocnika Gminy dotyczące np. tego, iż kształt działki prostokątny o regularnych bokach i powierzchnia 1 232 m2 jego zdaniem charakteryzować powinny działkę na ocenę dobrą, także utrzymanie dla nieruchomości wziętej do porównania jako C dla cechy uzbrojenie oceny zadowalającej zdaniem pełnomocnika jest błędne, wkraczają w wiadomości specjalne biegłego, zaś organ nie ma uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie. Kontrola operatu przez organ administracji może mieć bowiem charakter jedynie ograniczony. Jak podkreśla się zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest bowiem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Na etapie postępowania administracyjnego skarżąca nie skorzystała jednak z możliwości poddania operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, do czego była uprawniona na podstawie art. 157 u.g.n. Sąd nie dopatrzył się nadto naruszenia przez organy art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Prowadzone postępowanie wbrew twierdzeniom skargi prowadzone było wnikliwie, wykazało wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, a wydana przez organ zaskarżona decyzja, klarownie uzasadniona, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2017, poz. 1369 z późn. zm.) orzekł jak w sentencji.