IV SA/Po 370/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Tomasz Grossmann Protokolant ref. staż. Agata Pawlicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 października 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w P. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w P. kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 nr [...] Prezydent Miasta Poznania (zwany dalej: Prezydent), na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 - j.t., zwanej dalej: PrB) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., j.t., zwanej dalej: kpa), w związku z decyzją Wojewody Wielkopolskiego (zwanego dalej: Wojewoda) z dnia [...] września 2014 r. nr [...] uchylającą decyzję Prezydenta nr [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...] w całości i przekazującą sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, po ponownym rozpatrzeniu wniosku T. sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu (zwanego dalej: Inwestor, Uczestnik) o pozwolenie na budowę złożonego dnia [...] marca 2014 r. i zmienionego dnia [...] grudnia 2014 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia Inwestorowi na budowę budynku mieszkalno-usługowego (budynku wielorodzinnego z częścią usługową w parterze) na terenie nieruchomości przy ulicy [...] w Poznaniu, dz. nr [...], ark. [...], obręb Łazarz oraz przy ulicy [...] dz. nr [...], ark[...], obręb Łazarz i ulicy Reymonta dz. nr [...], ark. [...], obręb Łazarz (zwanej dalej: inwestycja). W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że decyzja jest zgodna z wnioskiem Inwestora, zaś projekt budowlany jest zgodny z decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] o warunkach zabudowy (zwaną dalej: decyzja o warunkach zabudowy, warunki zabudowy) wraz z postanowieniem z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...]wyjaśniającym nasuwające się wątpliwości co do treści ww. decyzji o warunkach zabudowy w kwestii dotyczącej miejsc parkingowych (zwanym dalej: postanowieniem wyjaśniającym). Kolejno organ wskazał, że projekt budowlany w dniu [...] grudnia 2014 r. został zaopiniowany pod względem zgodności z przepisami bhp oraz ergonomii (L.p. opinii [...]) i uzgodniony pod względem wymagań ochrony przeciwpożarowej, a w dniu [...] grudnia 2014 r. uzgodniony pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych (L.p. [...].). Do wniosku załączono oświadczenie projektantów o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. W projekcie umieszczono również informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W dniu [...] listopada 2013 r. Zarząd Dróg Miejskich wydał decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu z ulicy [...] (dz. nr [...], ark. [...], obręb Łazarz) na dz. nr [...], ark. [...], obręb Łazarz przy ulicy [...] w Poznaniu, a pismem z dnia [...] listopada 2013 r. uzgodnił pozytywnie projekt drogowy zjazdu z ul. [...]. Podkreślono, że Inwestor załączył umowę najmu miejsc parkingowych z dnia [...] maja 2014 r. (zwaną dalej: umowa najmu) dotyczącą [...] miejsc postojowych (na parkingu przy ul. [...]) oraz pisma z dnia [...] maja 2014 r. i 27 maja 2014 r. dotyczące [...] miejsc postojowych (w hali garażowej budynku przy ul. [...]) dla samochodów osobowych mieszkańców i użytkowników projektowanego budynku. Organ wyjaśnił, że w związku z tym w dniu [...] grudnia 2014 r. rozszerzono wniosek o dz. [...], ark. [...], obręb Łazarz i dz [...], ark. [...], obręb Łazarz zlokalizowane odpowiednio przy ulicy [...] i przy ul. [...] oraz przedstawiono oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania tymi działkami na cele budowlane. Kolejno wskazano, że Inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W związku z nieprawidłowościami wskazanymi przez Wojewodę, postanowieniem z dnia [...] października 2014 r. inwestor został zobowiązany do ich usunięcia we wskazanym terminie. Inwestor ustosunkowując się do dyspozycji zawartych w ww. postanowieniu usunął wskazane nieprawidłowości, wykazując zgodność lokalizacji części miejsc postojowych poza działką inwestora z warunkami i wymaganiami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy, w tym rozszerzając w dniu [...] grudnia 2014 r. wniosek o pozwolenie na budowę i wprowadzając niezbędne poprawki w projekcie zagospodarowania terenu. W dniu [...] grudnia 2014 r. zawiadomiono strony o zakończeniu postępowania dowodowego. Strony nie wniosły żadnych uwag ani zastrzeżeń. Reasumując organ stwierdził, że po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego zgodnie z art. 35 ust. 1 PrB stwierdzono, że spełnione zostały warunki wydania pozwolenia na budowę określone w art. 32 ust. 1 i 4 oraz art. 34 ust. 1, 2 i 3 tej ustawy, a w konsekwencji zgodnie z art. 4 i 28 PrB i na podstawie art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 tej ustawy orzeczono jak w sentencji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wsp. [...] (zwana dalej: skarżąca, Wspólnota) wnosząc o uchylenie decyzji Prezydenta z dnia [...] czerwca 2014 r., jako wydanej z naruszeniem przepisów prawa. Wspólnota zarzuciła, że jako jedną z przesłanek uzasadniających wydanie pozwolenia na budowę wskazano zgodność projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, zgodnie z którą Inwestor zobowiązany był do zapewnienia miejsc parkingowych we wskazanej ilości - min. [...] miejsca parkingowe. Wywodzono, że w ramach projektu inwestor przewidział [...] miejsc na terenie inwestycji, [...] miejsc w hali garażowej budynku przy ul. [...], a [...] miejsca na terenie parkingu przy ul. [...]. Pismem z dnia [...] maja 2014 r. Inwestor poinformował, iż jest współwłaścicielem hali garażowej objętej księgą wieczystą [...] i w ramach posiadanego udziału dysponuje prawem wyłącznego użytkowania [...] miejsc postojowych w budynku przy ul. [...]. Skarżący wskazał, że zgodnie z treścią tej księgi wieczystej hala garażowa ma powierzchnię [...]m2. Zgodnie z zapisami działu II niniejszej księgi wieczystej udział Inwestora we współwłasności tego lokalu wynosi [...], co odpowiada powierzchni [...]m2. W ocenie odwołującej się zatem niemożliwe jest wydzielenie na tak niewielkiej powierzchni [...] miejsc postojowych. Ponadto, zdaniem skarżącej, Inwestor w toku postępowania winien wskazać dokument potwierdzający, iż w ramach współwłasności tejże nieruchomości lokalowej, pomiędzy współwłaścicielami zawarta została umowa o podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum) upoważniająca Inwestora do wyłącznego i swobodnego dysponowania miejscami postojowymi w ramach posiadanego udziału. Księga wieczysta zaprowadzona dla nieruchomości nie zawiera bowiem informacji o takich uregulowaniach pomiędzy współwłaścicielami. Wskazano także, powołując się na przepisy Kodeksu cywilnego, że uczestnikami postępowania winni być również wszyscy pozostali współwłaściciele lokalu hali garażowej, dla którego prowadzona jest ww. księga wieczysta. Skarżąca zakwestionowała także możliwość zaliczenia miejsc wynajętych przez inwestora na parkingu przy ul. [...]. W jej ocenie wskazane miejsca zlokalizowane są w odległości [...] m od planowanej inwestycji jednak odległość ta zmierzona została do najbliższego narożnika budynku a nie do wejścia i jest to odległość w linii prostej. Tymczasem faktyczna odległość dla osób korzystających z parkingu wynosi ok. [...] m, zaś miejsca parkingowe usytuowane w tak znacznej odległości od nieruchomości nie spełniają przewidzianej funkcji. Decyzją z dnia [...] marca 2015 nr [...] Wojewoda, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że pismem z dnia [...] lutego 2015 r. Inwestor odpowiedział na zarzuty odwołujących, a w dniu [...] marca 2015 r. przedłożył postanowienie Sądu Rejonowego w Poznaniu z dnia [...] marca 2015 r., sygn. akt Kw [...], Dz. Kw. [...] prostujące z urzędu usterkę wpisu w dziale II w księdze wieczystej POI [...], przez m.in. wpisanie prawidłowej wielkości udziału Inwestora we współwłasności tj. "[...]". Organ przytoczył teść art. 35 ust 1 i 3 PrB oraz art. art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 j.t., zwanej dalej: U.p.z.p.) i wskazał, że Prezydent decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. ustalił warunki zabudowy dla Inwestycji, a decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2013 r. Przywołując wymagania dotyczące ilości i usytuowania miejsc parkingowych zawarte w decyzji organ wskazał, że dla potrzeb przedsięwzięcia należało zaprojektować w sumie [...] miejsca postojowe ([...] miejsc postojowych dla [...] mieszkań i [...] miejsca postojowe dla [...]m2 pow. usług). Z przedłożonej dokumentacji technicznej wynika, iż na terenie inwestora zlokalizowanych będzie [...] miejsc postojowych w garażu podziemnym, a brakujące [...] miejsc postojowych zlokalizowanych będzie w odległości nie przekraczającej 500 m od terenu inwestycji ([...] miejsca postojowe na parkingu na działce nr [...] przy ul. [...], obr. Łazarz w Poznaniu oraz [...] miejsc postojowych w hali garażowej na działce nr [...] przy ul. [...] w Poznaniu). Organ wskazał na znajdujące się w ust. IV pkt 1 ww. decyzji o warunkach zabudowy zapisy dotyczące warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji i wywodził, że postanowieniem z dnia [...] listopada 2014 r. Prezydenta wyjaśnił nasuwające się wątpliwości, co do treści powyższej decyzji o warunkach zabudowy w kwestii dotyczącej miejsc parkingowych. Z tych wyjaśnień wynika, iż zgodnie z zapisami zawartymi w decyzji w ust II pkt 2 warunki dotyczące miejsc parkingowych dla budynku mieszkalno-usługowego są spełnione jeżeli inwestor zabezpieczy wskazaną liczbę miejsc postojowych na każdy lokal mieszkalny, czy konkretną powierzchnię użytkową części budynku o funkcji usługowej, przy czym zgodnie z wnioskiem ustalono min. [...] miejsc parkingowych na terenie działki objętej wnioskiem. Ponadto dopuszczono dodatkowe miejsca parkingowe (względem tych niezbędnych do ustalenia na terenie inwestycji), które można byłoby realizować na istniejących stałych parkingach, zlokalizowanych w sąsiedztwie (max. odległość 500 m) na podstawie bezterminowej umowy z zarządcą/właścicielem parkingu. Oznacza to, że w sytuacji gdy w planowanym budynku zostanie przewidziana taka liczba mieszkań i powierzchnia użytkowa usług, która będzie wymagała zapewnienia większej od [...] miejsc parkingowych (wymaganych na działce nr [...], ark. [...], obr. Łazarz) - dla dodatkowej liczby miejsc parkingowych, będzie możliwe ich zapewnienie poza terenem inwestycji na zasadach określonych w decyzji. W ocenie organu II instancji postanowienie wyjaśniające potwierdziło zatem, że zgodnie z ww. decyzją o warunkach zabudowy istnieje możliwość zabezpieczenia brakujących miejsc postojowych, na istniejących stałych parkingach zlokalizowanych w sąsiedztwie (max. odległość 500 m) na podstawie bezterminowej umowy z zarządcą/właścicielem parkingu. W tym zatem zakresie, w ocenie organu, zarzuty odwołania są nietrafne. Inwestor w prawidłowy sposób wykazał zapewnienie brakujących miejsc postojowych poza terenem inwestycji na parkingu na działce nr [...] przy ul. [...], obr. Łazarz w Poznaniu oraz w hali garażowej przy ul. [...] (dz. [...], ark. [...], obr. Łazarz). Miejsca postojowe ([...]) na parkingu na działce nr [...] przy ul. [...] w Poznaniu zlokalizowane zostały na planie zagospodarowania terenu w promieniu [...] m od planowanej inwestycji. Jak słusznie wskazuje inwestor w piśmie z dnia [...] lutego 2015 r. w zapisach ust. IV pkt 1 ww. decyzji o warunkach zabudowy nie ma informacji o odległości drzwi wejściowych budynku, drodze dojścia do miejsca postojowego, drodze dojazdu do miejsca postojowego, ani o innych tego typu uszczegółowieniach. W związku z powyższym, według organu, te miejsca postojowe zlokalizowane zostały w prawidłowej odległości, wynikającej z zapisów decyzji o warunkach zabudowy. Organ wskazał również, że Inwestor przedłożył bezterminową umowę z zarządcą parkingu na użytkowanie tych [...] miejsc parkingowych na działce nr [...]przy ul. [...], obr. Łazarz w Poznaniu. Następnie podniesiono, że kolejne [...] miejsc postojowych zlokalizowane zostało w hali garażowej przy ul. [...], której Inwestor jest współwłaścicielem, usytuowanej w odległości ok. 100 m od planowanej inwestycji, objętej księgą wieczystą POI [...]. Hala ta ma powierzchnię [...]m2. Zgodnie z poprawionymi w dniu [...] marca 2015 r. wpisami ww. księdze wieczystej udział Inwestora we współwłasności tego lokalu wynosi [...], co odpowiada powierzchni [...]m2. Tym samym, według organu, na takiej powierzchni, możliwe jest wydzielenie [...] miejsc postojowych o parametrach zgodnych z § 21 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm., zwanego dalej: rozporządzenie techniczne). Podkreślono, że Inwestor złożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością nr [...] na cele budowlane, wskazał dokładną lokalizację i numerację poszczególnych, istniejących, wolnych miejsc parkingowych, przewidzianych dla rozpatrywanej inwestycji oraz pismem z dnia [...] marca 2015 r. oświadczył, że niniejsze miejsca postojowe nie będą przeznaczone w przyszłości na inne cele niż zapewnienie miejsc parkingowych dla przedmiotowego przedsięwzięcia. W ocenie organu II instancji inwestycja zgodna jest z decyzją o warunkach zabudowy oraz rozporządzeniem technicznym, a także nie wpłynie negatywnie na interes osób znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu oraz interes osób trzecich. Zdaniem Wojewody dokumentacja projektowa została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Ponadto inwestor wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę złożył stosowne załączniki, wynikające z art. 33 ust. 2 PrB oraz wywiązał się w wyznaczonym terminie z nałożonego postanowieniem z dnia [...] października 2014 r. obowiązku. Skargę na decyzje Wojewody złożyła Wspólnota, działając przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając ją w całości. Decyzji tej zarzucono: 1) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 28 ust. 2 PrB poprzez niewłaściwe zastosowanie i brak dopuszczenia do postępowania w charakterze strony właścicieli lokali przy ul. [...] w Poznaniu, którzy mają swój indywidualnych interes prawny, w występowaniu w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę jako strona, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, 2) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie czy: a. miejsca postojowe przy ul. [...] w Poznaniu mogą być przeznaczone przez inwestora dla zapewnienia miejsc postojowych dla mieszkańców planowanego przedsięwzięcia u zbiegu ulic [...] i [...], b. umowa najmu miejsc postojowych z dnia [...] maja 2014 roku została zawarta przez uprawniony do tego podmiot, ponieważ umowę zawarto z "administratorem", a nie zarządcą czy właścicielem danego terenu, czego wymagała decyzja o warunkach zabudowy, c. umowa najmu miejsc postojowych pozwala na trwałe zapewnienie przez inwestora wymaganych decyzją o warunkach zabudowy miejsc postojowych, brak zbadania jakie prawo do wynajmowanej nieruchomości przysługuje wynajmującemu i czy jest ono trwałe, d. zapewnione przez inwestora miejsca postojowe znajdują się w odległości przewidzianej w decyzji o warunkach zabudowy, e. planowana przez inwestora budowa nie spowoduje nadmiernego zacienienia nieruchomości sąsiadujących, w szczególności poprzez zaniechanie sporządzenia opinii biegłego w tej kwestii, f. planowana budowa nie naruszy systemu korzeniowego drzewa leżącego na granicy działek przy ul. [...] i [...], co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem skarżącego ustalenie przez organ powyższych okoliczności powinno bowiem doprowadzić do odmowy wydania inwestorowi pozwolenia na budowę, z uwagi na niespełnienie przez niego warunków przewidzianych w decyzji o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu skargi podniesiono również kwestie związanych z wykonywaniem robót drgań i hałasu oddziaływujących na nieruchomości sąsiednie. W związku z powyższymi zarzutami wniesiono o uchylenie w całości decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta z dnia [...] stycznia 2015 roku. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. W odpowiedzi na skargę pismo procesowe w sprawie złożył także Inwestor, będący uczestnikiem postepowania sądowoadministracyjnego, prezentując swoje stanowisko w sprawie. Na wstępie zgłoszono zastrzeżenie co do legitymacji procesowej czynnej skarżącego, powołując się na art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali i wskazując, że kierowanie powództwa, a tym bardziej środka odwoławczego do sądu lub innego organu, w sprawach, których podstawą roszczenia nie jest długotrwałe zaleganie z opłatami na rzecz wspólnoty przez lokatora, nie jest czynnością zwykłego zarządu. A zatem zarząd wspólnoty winien wylegitymować się stosowną uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej, której treścią byłoby wyrażenie zgody Wspólnoty na wniesienie skargi a co za tym idzie, na udzielenie pełnomocnictwa fachowemu pełnomocnikowi w sprawie. Brak takiej uchwały pozbawia skuteczności prawnej czynności, jaką jest wniesienie skargi, powoduje również nieważność pełnomocnictwa udzielonego fachowemu pełnomocnikowi. W ocenie Inwestora jeśli zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej udzielił radcy prawnemu pełnomocnictwa nie mając do tego odpowiedniego umocowania, pełnomocnictwo jest nieważne i każda czynność podjęta przez pełnomocnika (w tym złożenie skargi) również jest nieważne. Odnosząc się do treści skargi podniesiono, co następuje: - uczestnik za niezasadny uznał zarzut naruszenia przepisów postępowania (art. 28 ust. 2 PrB). Z treści powołanego przepisu literalnie i wprost wynika bowiem, że zarządca nieruchomości jest podmiotem na prawach strony. Nie ma więc żadnej uzasadnionej prawnie potrzeby, aby w postępowaniu administracyjnym występowały osoby fizyczne (właściciele lokali mieszkalnych), skoro ich zbiorowy interes prawny reprezentuje zarządca nieruchomości lub cała wspólnota. Zdaniem Inwestora organ zawiadomił wszystkie strony będące uczestnikami postępowania, w tym Wspólnotę Mieszkaniową [...]. - zarzut naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. jest - w ocenie Inwestora - również chybiony. Zarówno bowiem organ wydający decyzję w I instancji jak i organ odwoławczy bardzo dokładnie i skrupulatnie wyjaśnił i zbadał stan faktyczny sprawy. Znalazło to odzwierciedlenie w treści wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę i w kolejnej decyzji o utrzymaniu poprzedniej w mocy. Organy rozpoznające sprawę nałożyły na inwestora szereg obowiązków związanych z inwestycją, po gruntownym przeanalizowaniu oddziaływania planowanej decyzji na otoczenie. Wszystkie okoliczności w sprawie zostały przez te organy wyczerpująco zebrane i rozpoznane. Zgromadzono w sposób profesjonalny materiał dowodowy, który legł u podstaw wydania decyzji. Na podstawie tegoż rozpoznania i całokształtu materiału dowodowego organ I instancji wydał stosowną decyzję a organ II instancji utrzymał ją w mocy, nie dostrzegając w jej treści jakichkolwiek uchybień. - zdaniem Inwestora chybione są argumenty dotyczące hałasu, drgań oraz zacienienia istniejącego obiektu, albowiem wszelkie tego typu niedogodności dla mieszkańców istniejącego budynku sąsiedniego związane z występowaniem hałasu czy drgań mają charakter krótkotrwały i przejściowy, gdyż występują jedynie w części procesu budowlanego. Zdaniem Inwestora należy wręcz wskazać na pozytywne oddziaływanie nowego obiektu w tym kontekście, tj. zamknięcie otwartej przestrzeni przy zbiegu ulic [...] i [...], które spowoduje odizolowanie wewnętrznych dwóch elewacji istniejącego budynku od hałasu ulicznego i drgań powodowanych ruchem komunikacyjnym. Strona kamienicy równoległa do ulicy [...] uzyska przylegający mur na całej wysokości i szerokości, co dla mieszkańców zamieszkujących lokale położone przy tejże ścianie oznaczać będzie izolację akustyczną, wilgociową i przede wszystkim cieplną. W ocenie Inwestora zarzut nadmiernego zacienienia mieszkań poprzez wybudowanie nowego budynku nie może być oceniany w kategorii naruszeń przepisów prawa. Dobudowanie kolejnej "kamienicy" w ciągu zabudowy ulic [...] i [...], z całą pewnością w jakiś sposób zmieni parametry nasłonecznienia poszczególnych mieszkań, jest to jednak nieuchronna konsekwencja zagęszczenia istniejącej zabudowy, z którym wszyscy użytkownicy nieruchomości sąsiednich muszą się liczyć wiedząc, jakie jest przeznaczenie sąsiedniej nieruchomości. - odnosząc się do zarzutów dotyczących miejsc parkingowych Inwestor wskazał, że spełnił wszystkie warunki jakie nałożył Prezydent decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 roku. W ocenie uczestnika, organ rozpatrujący wniosek inwestora bardzo wnikliwie i dokładnie analizował kwestię zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych, badał tytuł prawny inwestora do wszystkich miejsc wskazanych jako miejsca postojowe do inwestycji. W kwestii miejsc postojowych zlokalizowanych w hali garażowej przy ul. [...] wyjaśniono, że co do zasady miejsca te są własnością inwestora i nie ma żadnych prawnych lub faktycznych ograniczeń w swobodnym dysponowaniu tymi miejscami. Fakt, że miejsca te nie zostały wykupione przez właścicieli lokali budynku przy ul. [...], jak najbardziej implikuje możliwość swobodnego rozporządzania tymi miejscami. Miejsca, które jako nie sprzedane zostały, stanowią własność inwestora i jako takie mogą podlegać nieograniczonemu obrotowi prawnemu. Odnosząc się do kwestii umowy najmu Inwestor wskazał, że nie podziela poglądu skarżącego, że tylko literalnie wyszczególnione w decyzji podmioty (zarządca, właściciel) mogą być podmiotem tego rodzaju czynności prawnej. Jego zdaniem organ kierował się zapewne pewnym uproszczeniem myślowym, a chodziło o wskazanie podmiotu faktycznie mającego prawnie skuteczną możliwość dysponowania nieruchomością. Tymczasem dzierżawca w osobie p. M. R., nabył od podmiotu uprawnionego (Zarząd Dróg Miejskich reprezentujący Miasto Poznań), nieograniczone prawo do dysponowania nieruchomością w granicach jej gospodarczego przeznaczenia. Dokonano zatem pewnego rodzaju cesji generalnej prawa do dysponowania nieruchomością co oznacza, że Dzierżawca może nią swobodnie, w sposób w pełni skuteczny prawnie dysponować i to z wyłączeniem takiego prawa dla innych osób, w tym właściciela. Jednocześnie zupełnie bez znaczenia jest badanie trwałości umowy najmu łączącej inwestora z dzierżawcą nieruchomości, na której wynajmowane są miejsca postojowe. Jest bowiem oczywiste, że każdy wydzierżawiający lub wynajmujący może umowę dzierżawy lub najmu wypowiedzieć, taką możliwość przewidują przepisy kodeksu cywilnego. W miarę potrzeby Inwestor z każdoczesnym dysponentem nieruchomości podpisze kolejną umowę najmu na możliwie najdłuższy okres czasu. - co do odległości od parkingu przy ul. [...] do planowanego budynku, która w decyzji o warunkach zabudowy określona została na 500 metrów wskazano, że skoro organ wydający decyzję określił odległość dzielącą parking od budynku na [...] metrów i następnie zaakceptował rozwiązanie proponowane przez inwestora, propozycja inwestora spełnia oczekiwania organu i jako taka nie powinna podlegać kwestionowaniu. Twierdzenie skarżącego, że [...] metrów winno być liczone nie do dowolnego punktu bryły budynku, a do wejścia do niego jest nadinterpretacją. - odnosząc się do kwestii ochrony drzewa rosnącego na granicy działek przy ul. [...] i [...], Inwestor wywodził, że drzewo to nie rośnie na granicy wskazanych działek lecz rośnie na działce przy ul. [...], zaś faktem jest, że system korzeniowy drzewa może ingerować głęboko lub szeroko w sąsiednią działkę, na której planowana jest inwestycja. Inwestor zapewnił, że przewiduje pełną ochronę istniejącej zieleni na działce i prowadzenie prac budowlanych w taki sposób, aby nie uszkodzić systemu korzeniowego rosnącego obok drzewa. Inwestor wskazał również, że obserwując przez wiele dni drzewo, nie zauważył jakichkolwiek oznak przebywania na nim ptactwa. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się być uzasadniona, aczkolwiek nie tylko z przyczyn podniesionych w jej zarzutach. Należy podnieść na wstępie, że uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej ppsa) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. W niniejszej sprawie skargą objęta jest decyzja Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] marca 2015r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji udzielającej pozwolenia na budowę i zatwierdzająca projekt budowlany dla inwestycji na nieruchomości położonej w Poznaniu, ul. [...]. Zarzut skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] - strony postępowania, odnośnie braku dopuszczenia do postępowania w charakterze strony właścicieli lokali tworzących Wspólnotę jest nieuzasadniony, bowiem Wspólnota Mieszkaniowa ma zdolność sądową i może występować w postępowaniu administracyjnym jako strona reprezentująca ogół członków Wspólnoty. Zdolność sądowa to zdolność występowania w postępowaniu przed sądem administracyjnym jako strona ( art. 25 § 1 ppsa ) . Mają ją osoby fizyczne , osoby prawne oraz państwowe i samorządowe jednostki nie mające osobowości prawnej ( art. 25 § 2 ). Zdolność sądową mają także inne jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej , jeżeli przepisy dopuszczają możliwość nałożenia na te jednostki obowiązków lub przyznania uprawnień bądź skierowania do nich nakazów czy zakazów ( art. 25 § 3 ) . Jak wynika z utrwalonych poglądów judykatury zdolność sądowa pozostałych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej jest następstwem posiadania przez nie podmiotowości administracyjnoprawnej . Podmiotowość administracyjnoprawna oznacza zdolność nabywania praw lub obowiązków o charakterze publicznoprawnym w postępowaniu przed organami administracji publicznej . Skoro przepisy prawa materialnego dopuszczają możliwość nałożenia na te jednostki obowiązków , kierowania do nich nakazów i zakazów to następstwem tego stanu rzeczy jest konieczność przyznania im zdolności sądowej , w celu umożliwienia im obrony swego interesu prawnego w postępowaniu przed sadem administracyjnym . Nie budzi wątpliwości Sądu, że inną jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej jest wspólnota mieszkaniowa bowiem według art. 6 ustawy z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903 ze zm.) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli , których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości . Wspólnota mieszkaniowa , w myśl ustawy o własności lokali może nabywać prawa , zaciągać zobowiązania , pozywać i być pozywana . Dlatego też wspólnota mieszkaniowa , o której mowa w art. 6 ustawy o własności lokali ma przymiot strony w rozumieniu art. 28 i 29 kpa w sprawie pozwolenia na budowę, realizowanej na sąsiednim gruncie . Reprezentuje ją wówczas zarząd. Za przyznaniem wspólnocie mieszkaniowej co do zasady przymiotu strony w rozumieniu art. 28 i 29 przemawia dotychczasowe orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyrokach wydanych głównie na podstawie prawa budowlanego, posiada tym samym zdolność procesową w postępowaniu sądowoadministracyjnym o jakiej mowa w art. 26 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi . Jednocześnie zauważyć należy , że wniesienie skargi przez tę Wspólnotę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w okolicznościach tej sprawy nie stanowiło czynności przekraczającej zwykłego zarządu . Niewątpliwie według treści art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali sprawami wspólnoty kieruje zarząd i reprezentuje ją na zewnątrz . Jednakże przepis art. 22 ust. 1 tej ustawy ogranicza działanie zarządu do kwestii zwykłego zarządu , zaś w ust. 3 tegoż przepisu wymienia jedynie przykładowo albowiem przesądza o tym zawarty w tym uregulowaniu zwrot " w szczególności " - czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu . Skoro jest to wyliczenie niepełne to należy badać charakter dokonywanych czynności każdorazowo w indywidualnej sprawie innej niż wyliczone we wskazanym wyżej przepisie . W ocenie Sądu działanie Wspólnoty w tym postępowaniu sądowoadministracyjnym zmierzające do obrony istniejącego statusu obiektu budowlanego jako całości należy zaliczyć do czynności zachowawczych a nie rozporządzających . Zatem podejmowanie działań z zakresu zadań wspólnoty w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną zmierzających do zachowania istniejącego statusu obiektu w tym podejmowanie obrony przed ewentualnymi negatywnymi skutkami planowanej budowy na obiekt wspólnoty poprzez kwestionowanie decyzji administracyjnej w formie skargi do Sądu administracyjnego nie można zaliczać do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu o jakim mowa we wskazanym przepisie art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali . Podkreślić należy, że aby członek Wspólnoty mógł samodzielnie występować jako strona w postępowaniu o pozwolenie na budowę - musi wykazać swój własny, indywidualny interes prawny. Podstawą do przyznania członkowi Wspólnoty przymiotu strony mogą być wskazywane przez niego zarzuty związane na przykład - z przenikaniem hałasu do jego mieszkania. Takiej sytuacji nie było w niniejszym postępowaniu. Materialnoprawną podstawę dla wydania decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a w szczególności art. 35 ust. 1, który stanowi, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza: 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 6; 4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7. Zgodnie z art. 35 ust. 4 Pb właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli inwestor spełni wymagane prawem przesłanki. W myśl art. 5 ust. 1 Pb obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Do przepisów techniczno-budowlanych, stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, zalicza się w szczególności warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, które zostały określone w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: Rozporządzenie). W niniejszej sprawie decyzja o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji została wydana w dniu [...] kwietnia 2013r. (nr [...]) przez Prezydenta Miasta Poznania. Decyzja ta została doręczona wszystkim stronom postępowania, w tym skarżącej Wspólnocie. W dniu [...] listopada 2014r. postanowieniem nr [...] organ I instancji, na wniosek Inwestora - w wykonaniu zobowiązania organu (pismo z dnia [...].10.2014r.) - wyjaśnił wątpliwości co do treści decyzji (dot. warunków zabudowy). Wyjaśnienie dotyczyło interpretacji zapisów ust. IV pkt 1 decyzji o warunkach zabudowy w zakresie zabezpieczenia brakujących na terenie, na której Inwestycja ma powstać miejsc postojowych. Postanowienie to zostało doręczone, jak wynika z dołączonych akt administracyjnych, adresatowi, czyli Inwestorowi. Zgodnie z art. 113 § 2 kpa organ, który wydał decyzję, wyjaśnia w drodze postanowienia na żądanie organu egzekucyjnego lub strony wątpliwości co do treści decyzji. W myśl § 3 tego artykułu - na postanowienie w sprawie sprostowania lub wyjaśnienia służy zażalenie. Z załączonych akt administracyjnych nie wynika czy postanowienie z dnia [...].11.2014r. zostało doręczone pozostałym, oprócz Inwestora, stronom, a co za tym idzie czy jest ostateczne. Wojewoda, działając jako organ II instancji, tej kwestii nie wyjaśnił, a rozstrzyganie na podstawie nieostatecznej decyzji o warunkach zabudowy tj. utrzymanie w mocy decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę jest działaniem z rażącym naruszeniem prawa (w tym przypadku art. 35 ust. 1 Pb). Już z tej przyczyny zaskarżona decyzja winna być uchylona, na podstawie art. 145 § 1 lit. c ppsa. Organ ponownie rozpoznając sprawę winien sprawdzić, czy decyzja o warunkach zabudowy wraz z postanowieniem wyjaśniającym, jest ostateczna. W przypadku stwierdzenia negatywnego winien spowodować doręczenie odpisu postanowienia z dnia [...].11.2014r. wszystkim stronom z pouczeniem o przysługującym zażaleniu. W przypadku pozytywnego stwierdzenia tej okoliczności winien szczegółowo rozpatrzyć zarzuty skarżącego dotyczące spełnienia warunku zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych (prawidłowości zawartej umowy najmu przez uprawnioną osobę) i w odpowiedniej, zgodnej z decyzją o warunkach zabudowy, odległości, Winien też zbadać kwestię "zacienienia" budynku skarżącej Wspólnoty, czyli wyjaśnić, czy chodzi o tzw przesłanianie uregulowane w § 13 Rozporządzenia czy też o zacienianie budynku Wspólnoty (§ 60 Rozporządzenia). Badanie "linijki słońca" winno być zawarte w projekcie budowlanym, aby możliwe było skontrolowanie czy nie dojdzie do niezgodnego z prawem zacienienia budynku należącego do skarżącej ( w aktach administracyjnych nadesłanych do Sądu, w tym w projekcie budowlanym, brak danych na ten temat) . Organ winien się też wypowiedzieć odnośnie zarzutu naruszenia systemu korzeniowego drzewa rosnącego na granicy działek przy ul. [...]i [...] (choć zarzut ten i zarzut zacienienia podniesiony został dopiero w skardze do Sądu) , mając na względzie przepisy art. 81 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. prawo ochrony środowiska - (Dz. U. z 2003r., poz. 1232), w związku z art. 87a ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2014r., poz. 850). Z powyższych względów należało orzec jak w punkcie I sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ppsa.