II SA/Sz 819/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.),, Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Protokolant sekretarz sądowy Alicja Poznańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 października 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę Prezydent Miasta S., po rozpatrzeniu wniosku Spółki A., decyzją z dnia [...] r., znak: [...], wydaną w oparciu o art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia [...] r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", ustalił na rzecz M. i E. małż. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł, za szkody powstałe w następstwie realizacji inwestycji) celu publicznego p.n. "Przebudowa linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...]", na nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę nr [...], obręb [...], ujawnionej w KW [...], której sposób korzystania uprzednio ograniczono decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...]. znak: [...], zwanej dalej "decyzją o ograniczeniu" . Na podstawie decyzji o ograniczeniu, Prezydent Miasta S. - w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - ograniczył sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości, poprzez zezwolenie Spółce A. na realizację inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] w zakresie wymiany przewodów roboczych, odgromowych i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej i zajęcia pasa gruntu o długości 213m i szerokości 19m, tj. 9,5m od osi linii (4043 m2) - wskazanej w załączniku mapowym do przedmiotowej decyzji. Ddecyzji o ograniczeniu nadano rygor natychmiastowej wykonalności (decyzja Prezydenta Miasta S. z dnia [...]. znak: [...]). Ustalenie wysokości odszkodowania w kwocie [...]zł - określonego w decyzji z dnia [...] r. - nastąpiło na podstawie zaktualizowanego operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta S., w dniu [...] r. Operat wykonał rzeczoznawca majątkowy - D. G. (nr upr. [...]). Decyzja Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. została wydana w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ I instancji, na skutek uchylenia przez Wojewodę Z - decyzją z dnia [...] r. znak: [...] - poprzedniego rozstrzygnięcia Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. znak: [...] W decyzji uchylającej, Wojewoda nakazał organowi I instancji przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek wynikających z treści § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem", a także zbadania okoliczności użycia przez biegłego wzoru na współkorzystanie, jak również prawidłowości ustalenia szkody z tytułu zajęcia części powierzchni słupem kratowym, stanowiącym element naziemnej infrastruktury linii energetycznej. Wojewoda wskazał ponadto, że przy ponownym rozpatrywaniu sprawy należy zbadać prawidłowość zastosowania współczynnika "k" oraz poprawić nazwy współczynników użytych we wzorze zastosowanym w operacie. Ponadto, organ II instancji zwrócił uwagę, że z opisu zawartego w operacie winno jasno wynikać, że wysokość szkody z tytułu ograniczenia - liczonej z wzoru na współkorzystanie - odpowiada proporcjonalnie okresowi od wydania decyzji o ograniczeniu do zakończenia robót budowlanych. W następstwie powyższego, Prezydent Miasta S. przeprowadził dodatkowe postępowanie wyjaśniające i zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska wobec spornych kwestii. W odpowiedzi organ I instancji, otrzymał opinię biegłego wraz z aneksem do operatu, w której podtrzymał on dotychczasową wartość odszkodowania oraz udzielił obszernych wyjaśnień w zakresie będącym przedmiotem wątpliwości organu II instancji. Prezydent Miasta S., uznając wyjaśniania biegłego za przekonujące i dając temu wyraz w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] r., ustalił ponownie na rzecz M. i E. małż. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł, za szkody powstałe w następstwie realizacji inwestycji ww. celu publicznego. Od przedmiotowej decyzji odwołanie wniosła Spółka A.. W uzasadnienia odwołania, strona zawnioskowała o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, zarzucając naruszenie art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz § 43 ust. 3 rozporządzenia, poprzez błędną wykładnię tych przepisów, a także naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Zarzuciła również naruszenie art. 7, 77 i 80 K.p.a., poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy, pominięcie wyjaśnienia kluczowych kwestii, w tym nienależyte wyjaśnienia uwag wniesionych przez inwestora do operatu szacunkowego będącego podstawą do ustalania odszkodowania oraz brak analizy operatu szacunkowego przez organ I instancji. Wojewoda Z, decyzją z dnia [...] r., znak [...], wydaną na podstawie art. 138 §1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) i art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania Wojewoda stwierdził, na podstawie badania całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego, iż zawarte w odwołaniu zarzuty nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Podstawę materialno-prawną przedmiotowego postępowania stanowiły regulacje zawarte w art. 128 ust. 4 w związku z art. 124 ust. 1 i 4 u.g.n. W oparciu o art. 124 ust. 1 u.g.n. - starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Po wykonaniu prac, zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n., na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie, ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Winno to nastąpić niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, a jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. Na podstawie tego przepisu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie, które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Zgodnie z art. 129 ust. 1 u.g.n. odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, jednakże z zastrzeżeniem ust. 5 - w przypadkach, o których mowa, między innymi, w art. 124 starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu. W oparciu o art. 130 ust. 1 u.g.n. - wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W świetle art. 132 ust. 6 u.g.n. - obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1, albo zezwolenie na wykonanie czynności związanych z konserwacją remontami, usuwaniem awarii oraz usuwaniem z gruntu, o którym mowa w art. 124b ust. 1, albo zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub innej nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody albo przedsiębiorcę, który na podstawie koncesji wykonuje działalność w zakresie poszukiwania, rozpoznawania lub wydobywania kopalin objętych własnością górniczą. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. - rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W myśl § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem", przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. uwzględnia się w szczególności: - stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, - utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 43 ust. 2). Ponadto przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: - zmianę warunków korzystania z nieruchomości, - zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, - trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, - skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. (§ 43 ust. 3). Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio (§ 43 ust. 4). Wojewoda Z stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb każdego postępowania odszkodowawczego jest podstawowym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 K.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. Ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia oraz przyjętych przez rzeczoznawców zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Powyższe twierdzenie znajduje swój wyraz w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 stycznia 2012r. sygn. I OSK 2085/11 (LEX nr 1120654), który stanowi, iż: ... na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny, zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. W związku z powyższym, Wojewoda jeszcze raz pokreślił, iż wyłączną rolą organu II instancji jest ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego) postępowania, w kontekście zlecenia organowi I instancji - przez wojewodę - przeprowadzenia ponownie postępowania wyjaśniającego. W opinii wojewody ponad wszelką wątpliwość wykonanie inwestycji było faktyczną ingerencją w prawo własności nieruchomości, które spowodowało czasowe ograniczenie sposobu korzystania z jej części. Organ odwoławczy stwierdził, że ograniczenie to spowodowało, że w określonym przedziale czasowym właściciel nie mógł korzystać w pełni z przysługującego mu prawa do nieruchomości, a zatem musiał znosić uciążliwości związane z przymusem administracyjnym związanym z koniecznością realizacji na jego terenie zamierzenia budowlanego przez inwestora. Wskazał, że punktem wyjścia do oceny dowodu o wartości odszkodowania jakim jest przedstawiony operat szacunkowy, jest ustalenie stanu nieruchomości w dwóch kluczowych datach, opisanych w § 43 rozporządzenia. Pierwszą z dat jest dzień wydania decyzji o ograniczeniu. W przedmiotowej sprawie biegły prawidłowo wskazał datę [...] r., tj. dzień wydania decyzji przez Prezydenta Miasta S. o ograniczeniu prawa własności do przedmiotowej nieruchomości. W dacie tej - jak czytamy na str. 7 i 13 operatu - stan nieruchomości przedstawiał się następująco - działka porośnięta niską roślinnością trawiastą, niezagospodarowana i niezabudowana z istniejącą linią elektroenergetyczną 110 kV. Na działce znajduje się słup kratowy o wymiarach 2,71m x 2,0m. Drugą istotną datą był termin zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu. Na podstawie analizy akt sprawy, ustalono iż był to dzień [...] r. Według ustaleń poczynionych przez biegłego, stan nieruchomości na ten dzień nie zmienił się w stosunku do stanu z dnia wydania decyzji o ograniczeniu. Powyższe stwierdzenie prowadzi do konkluzji, że nieruchomość po wykonaniu prac związanych z przebudową linii elektroenergetycznej została przywrócona do stanu sprzed realizacji inwestycji. Poza tym, z dokumentów zgromadzonych w sprawie nie wynika, że w związku z przeprowadzonymi pracami powstały na nieruchomości nowe urządzenia naziemne, które mogłyby mieć wpływ na zwiększenie obecnego obszaru ograniczenia lub została powiększona strefa oddziaływania już istniejących urządzeń. W dokumentach sprawy nie ma również wzmianki o szkodach fizycznych, czy też utraconych pożytkach, które mogły mieć miejsce w trakcie realizacji inwestycji celu publicznego. Kolejny wniosek jaki płynie z przedstawionych ustaleń, rzutuje również na badanie przesłanki wystąpienia zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Zdaniem organu II instancji, w badanym przypadku nie występuje zmniejszenie wartości nieruchomości z tego tytułu, albowiem, po pierwsze - zmiana warunków korzystania z nieruchomości nie nastąpiła (inwestycja nie wpłynęła w sposób trwały na fizyczne zmiany na nieruchomości), po drugie, - nie nastąpiła również zmiana przydatności użytkowej nieruchomości (ze względu na to, że nieruchomość nadal stanowi nieużytek i nie nastąpiło wskutek przebudowy powiększenie obszaru ograniczenia). Zdaniem Wojewody, nie uwzględnia się również zmniejszenia wartości z powodu trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości- w związku z planowaną inwestycją - albowiem trwałe ograniczenie już na nieruchomości istnieje, gdyż linia elektroenergetyczna 110 kV wraz ze słupem, nie jest linią nowo wybudowaną. Istniejąca linia wprowadziła już wcześniej stałe ograniczenie w sposobie użytkowania nieruchomości i ograniczenie także sposobu wykonywania prawa własności, natomiast przebudowa tej linii nie zmienia tego stanu. W badanym przypadku, nie ma również podstaw do określenia konsekwencji wynikających ze skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., albowiem taką sytuację uwzględnia się w przypadku nowej budowy nie zaś przebudowy istniejącej już linii elektroenergetycznej. Nadto, wejście na nieruchomość w powyższych celach zostało zapewnione na mocy ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - dowód: Rozdział 2 pt.: "Ustalenia ogólne dla obszaru planu". Podsumowując powyższe rozważania, w ocenie Wojewody Z, w badanym przypadku nie można mówić o zmniejszeniu wartości nieruchomości w związku z § 43 ust. 3 rozporządzenia, bowiem żadna z przesłanek opisanych w tym przepisie nie została spełniona. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy uznał, że ingerencja w prawo własności jakie wywołała realizacja inwestycji celu publicznego skutkowała obciążeniem danej nieruchomości, czyli szkodą obliczaną według wzorów na współkorzystanie. W opinii organu II instancji, bezspornym jest, że przedsiębiorca używał przedmiotowej nieruchomości (a więc z niej współkorzystał), na mocy decyzji o ograniczeniu, a właściciel poniósł uszczerbek w dobrach prawnie chronionych jakim jest prawo własności, gdyż na skutek ingerencji administracyjnej ograniczono mu swobodę do dysponowania jego własnością. W zaistniałych okolicznościach biegły mógł posłużyć się wzorem, który jest elementem ustalenia wartości służebności przesyłu i nie jest to wkroczenie w zakres prawa cywilnego. Wkroczeniem w sferę prawa cywilnego byłaby sytuacja, w której to rzeczoznawca dopuściłby się określenia - na potrzeby niniejszego postępowania - wartości służebności przesyłu. W dodatkowych wyjaśnieniach, rzeczoznawca wskazał, że konsekwencje wydania decyzji o ograniczeniu rozciągają się nie tylko na czas realizacji inwestycji, a także na okres po jej zakończeniu, albowiem inwestor korzysta z nieruchomości w sposób ciągły i posiada zapewniony dostęp do infrastruktury, także i po zakończeniu robót. Realizacja inwestycji - przeprowadzonej w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. - wywołała skutki polegające na tym, że właściciel nieruchomości nie mógł samodzielnie w danym okresie korzystać z niej, lecz musiał znosić uprawnienie inwestora do realizacji zamierzenia budowlanego, to wydaje się oczywiste, że z tego tytułu właściciel powinien otrzymać należytą rekompensatę. Obszar ograniczenia został dokładnie wskazany w decyzji o ograniczeniu i w ramach tego obszaru dokonano ingerencji w prawo własności do nieruchomości przysługujące właścicielowi. W ocenie Wojewody, słusznym jest także twierdzenie rzeczoznawcy, że ograniczenie powstałe wskutek decyzji administracyjnej w ramach art. 124 ust. 1 u.g.n. ma cechy charakterystyczne dla służebności przesyłu. W związku z tym uzasadnionym jest użycie przez biegłego elementów (wybranych wzorów), które są składnikami wartości służebności przesyłu, opisanymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny. Podsumowując, Wojewoda Z przyjął wyjaśnienia biegłego w zakresie przyjętej procedury wyceny i uznał je za przekonujące. W szczególności organ II instancji przyjął, wytłumaczenie biegłego, że użycie formuły obliczeń według wzoru na współkorzystanie, nie może ograniczać się tylko do czasu realizacji inwestycji albowiem szkoda właściciela dotyczy również możliwości korzystania przez inwestora z gruntu, na którym znajdują się urządzenia przesyłowe, również i po realizacji inwestycji. Biegły w sposób przekonujący uzasadnił także użycie sformułowania "zmniejszenia wartości nieruchomości" , albowiem - jak twierdzi biegły - przez wydanie decyzji o ograniczeniu dokonano ingerencji w prawo własności nieruchomości, które przyjęło formę współkorzystania, a to z kolei wpłynęło na jej wartość. Wojewoda przyjął również wyjaśnienia w zakresie przyjętych współczynników oraz dodatkowe wyjaśnienia w zakresie oznaczeń literowych, użytych w formule obliczeniowej. Ponadto, co do kwestii poprawności przyjętej procedury wyceny, obejmującej zastosowaną przez biegłego metodologię, organ II instancji w sposób obszerny wypowiedział się w treści decyzji Wojewody Z z dnia [...] r. znak: [...] W związku z powyższym, nie sposób zatem przyjąć tez stawianych przez inwestora w odwołaniu. Organ II instancji nie ma wątpliwości, że nie nastąpiło naruszenie norm zawartych w art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz § 43 ust. 3 rozporządzenia oraz art. 154 ust. 1 u.g.n. Nie ma również podstaw do stwierdzenia naruszenia art. 7, 77 i 80 K.p.a. W ocenie Wojewody, organ w sposób należyty zbadał stan faktyczny i prawny sprawy. W sposób należyty wyjaśnił kluczowe kwestie oraz właściwie ocenił wartość dowodową operatu, również w kontekście dodatkowych wyjaśnień biegłego, uzyskanych przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. Należy też wskazać, że zarzuty inwestora, dotyczą także, w swej części, wiadomości specjalnych, które leżą w wyłącznej gestii biegłego. W świetle przedstawionych przez biegłego wyjaśnień do operatu, organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego nie zawiera obecnie wad i nieścisłości, które uniemożliwiłyby jego wykorzystanie jako dowodu w sprawie. Operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami biegłego, nie narusza pod względem formalnym przepisów u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny. Zawiera wszystkie elementy wskazane w § 56 rozporządzenia. Ponadto biegły szczegółowo opisał przedmiotową nieruchomość, jej stan prawny, stan zagospodarowania i przeznaczenie. Wszelkie wątpliwości zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego w odrębnym piśmie. Wobec całokształtu okoliczności sprawy organ odwoławczy stwierdził, że Prezydent Miasta S. w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie administracyjne. Powyższa decyzja została zaskarżona przez Spółkę A. zwaną dalej "[...]", do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zaskarżonej decyzji [...] zarzuciła naruszenie przepisów: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n., polegające na niewłaściwym ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w wysokości wyższej niż wartość rzeczywiście poniesionej szkody, 2. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. § 43 ust. 3 rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na niewłaściwej analizie wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, 3. naruszenie przepisów postępowania w stopniu mający istotny wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia, tj. art. 7 K.p.a., art 77 K.p.a. oraz art. 88 K.p.a., poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Mając na uwadze powyższe [...] wniosła o uwzględnienie skargi i o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Wojewody Z oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta S. i zasądzenie od Wojewody Z na rzecz [...] kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Wydane decyzje o odszkodowaniu oparte zostały o operat szacunkowy, który w ocenie skarżącej, został sporządzony z wadami, skutkiem czego rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy oszacował wysokość odszkodowania z tytułu zmniejszenia się wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji ograniczającej. Zgodnie z przepisami odszkodowanie przysługuje dopiero wtedy, gdy wystąpi szkoda na skutek ograniczenia prawa do nieruchomości na podstawie decyzji wydanej w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. Z art. 128 u.g.n. wynika, że wysokość odszkodowania za szkody powstałe w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód (pieniężne wyrównanie zniszczeń) oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Tak więc obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego i co za tym idzie organu prowadzącego postępowanie, jest zawsze ustalenie, czy w danym stanie faktycznym nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 17 stycznia 2006 r., sygn. akt II Sa/Rz 240/05). W tym celu rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać szczegółowej analizy czterech czynników wymienionych w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Ze wskazanego powyżej przepisu rozporządzenia wynika, że dla ustalenia stanu zagospodarowania nieruchomości i co za tym idzie dla ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu poniesionych szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. kluczowe znaczenie mają dwie daty. Pierwszą z nich jest data wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, druga to data zakończenia prac na nieruchomości. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy - ust. 3 § 43 rozporządzenia. Zmiana przydatności użytkowanej nieruchomości oraz zmiana warunków korzystania z nieruchomości, o których mowa § 43 ust. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia oznacza, że na skutek budowy urządzenia infrastruktury technicznej nie można nieruchomości wykorzystać w sposób dotychczasowy, co powoduje, że nieruchomości nie można już użytkować w ten sam sposób, jak przed budową urządzeń. Natomiast przez trwałe ograniczenie w sposobie korzystania - § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, należy rozumieć zakaz wykorzystania potencjalnych możliwości z korzystania z nieruchomości, np. zakaz zabudowy. Do trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości zalicza się również istnienie na nieruchomości lub nad nią obcego elementu. Ponadto, zdaniem skarżącej, w orzecznictwie i literaturze wskazuje się, jeżeli dopuszczalność budowy urządzenia infrastruktury technicznej na danym fragmencie nieruchomości wynika z dokumentacji planistycznej, ma to wpływ na jej wartość i powinno zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę przy określeniu jej wartości, a sam fakt wybudowania urządzeń na nieruchomości nie powoduje obniżenia jej wartości. Działka nr [...] leży na terenie, który jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ustanowionym uchwałą Rady Miasta Szczecin nr LII/1374/10 z dnia 25 października 2010 r. Obecna inwestycja, dla której została wydana w dniu [...] r. decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości polegała wyłącznie na jej przebudowie, po tzw. "starym śladzie", w wyniku czego powstała linia elektroenergetyczna o takich samych parametrach technicznych. W związku z powyższym, tak jak to wskazał rzeczoznawca majątkowy w swojej opinii stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia robót budowlano-montażowych nie odbiega od stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania i zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości. W związku z tym czynniki wymienione w pkt 1,2,3 w § 43 ust. 3 rozporządzenia nie ulegają zmianie z powodu przeprowadzenia prac związanych z przebudową linii elektroenergetycznej, są takie same, jak przed rozpoczęciem przez inwestora działań na nieruchomości. Czynniki te mogą mieć wpływ na obniżenie wartości nieruchomości w przypadku budowy nowej linii na nieruchomości. Tak więc słusznie rzeczoznawca wskazał, iż spośród czterech przyczyn zmniejszenia wartości nieruchomości, podanych w § 43 ust. 3 rozporządzenia, tylko czwarty z nich tj. uprawnienie inwestora do korzystania z nieruchomości w celu dokonania konserwacji urządzenia lub usunięcia jego awarii (przewidziane w art. 124 ust. 6 u.g.n.) mogą mieć wpływ na obniżenie wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. [...] zwróciła uwagę, iż w przedmiotowym operacie rzeczoznawca majątkowy w pkt 3.2. pn. "Podstawy materialno – prawne", jako podstawy prawne wykonania operatu obok aktów prawnych takich jak u.g.n., rozporządzenie, wymienił orzeczenia Sądu Najwyższego i Sądów Apelacyjnych w sprawach odszkodowań i wynagrodzeń należnych z tytułu lokalizacji budowy i korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych, czy też publikacje pt. " Wybrane zagadnienia wyceny nieruchomości, a problematyka prawna, ekonomiczna i przestrzenna związana z infrastrukturą techniczną". Skarżąca wskazała, iż wyroki sądowe, czy też publikacje książkowe, nie są zaliczane do aktów prawa powszechnie obowiązującego. Powyższy zarzut ma istotne znaczenie biorąc pod uwagę, iż ustalając współczynniki mające wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania rzeczoznawca powołuje się między innymi na wyrok Sądu Apelacyjnego, jako uzasadnienie wysokości zastosowanego do obliczenia wysokości odszkodowania współczynnika. Na marginesie należy zauważyć, iż Kodeks cywilny, a tym bardziej Kodeks postępowania cywilnego nie stanowią podstaw prawnych ustalenia wysokości odszkodowania ustalanego na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lutego 2009 r., sygn. akt I OSK 460/08, "Odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4wzw.z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów k.c. i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym dotyczącego np. bezumownego korzystania z nieruchomości." W pkt 8.2.2 "Przyjęcie sposobu i procedury określenia wartości odszkodowania" oraz pkt 82.3. "Przyjęcie podejścia i metody określenia wartości nieruchomości nieobciążonej urządzeniem" operatu szacunkowego rzeczoznawca wskazuje w jaki sposób ustala się wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Można się zgodzić z twierdzeniem rzeczoznawcy, iż ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej odpowiada w pewnym zakresie konstrukcji służebności przesyłu ustanowionej w drodze umowy, czy też na mocy wyroku sądowego. Jednakże wskazać należy, że w przypadku ustanowienia służebności przesyłu należy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustalić wynagrodzenie. Natomiast w przypadku wydania decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystna z nieruchomości zostaje wypłacone odszkodowanie, które jest ustalane w drodze decyzji administracyjnej. Odszkodowanie to jest ustalane na podstawie przepisów u.g.n. Tym samy, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjne w Białymstoku w wyroku z dnia 28 marca 2017 r. o sygn. akt II SA/Bk 57/17, w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Mając na uwadze powyższe wskazać, należy, iż przy ustalaniu wysokości odszkodowania rzeczoznawca nie powinien korzystać z metod stosowanych przy ustalaniu wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu. W pkt 9.5 operatu pn. "Określenie współczynnika współkorzystania z nieruchomości" rzeczoznawca określił współczynnik korzystania przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości. Współczynnik ten został określony na poziomie 0,5. Należy zauważyć, iż zgodnie z zapisami zawartymi w Krajowym Standardzie Wycen Specjalistycznych pkt 1.2. jest on podstawowym współczynnikiem stosowanym przy określaniu wynagrodzenia za współkorzystania z nieruchomości w przypadku ustanowienia służebności przesyłu a nie przy ustalaniu odszkodowania, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. Uzasadniając stosowanie powyższego współczynnika rzeczoznawca wskazał, że część terenu nieruchomości jest wykorzystywana do przesyłu energii. Prawidłowa eksploatacja odcinka linii wymaga dokonywania kontroli, przeglądów, konserwacji, modernizacji, remontów, usuwania awarii, wymiany urządzeń infrastruktury, a w razie potrzeby również rozbudowy i przebudowy urządzeń, przyłączenia nowych odbiorców oraz prawa wstępu na nieruchomości w celu wykonania ww. czynności. Decyzja Prezydenta Miasta S. z dnia z dnia [...] r., znak [...] na pewno nie daje przedsiębiorstwu przesyłowemu prawa do dokonywania remontów, przebudowy a na pewno już nie daje prawa do rozbudowy infrastruktury przebiegającej przez nieruchomość. Prawo takie przedsiębiorstwo przesyłowe mogłoby uzyskać w przypadku ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłu. Powyższa decyzja na podstawie art. 124 ust. 6 u.g.n. daje uprawnienia tylko do dokonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów przewodów i urządzeń, co zostało potwierdzone przez rzeczoznawcę na stronie 11 sporządzonego operatu oraz w piśmie z dnia [...] r. Mając na uwadze powyższe skarżąca podniosła, iż rzeczoznawca z jednej strony wskazuje, iż przedsiębiorstwo przesyłowe jest uprawnione do wykonywania czynności, o których mówi w pkt 9.5. operatu szacunkowego, a w drugim miejscu, że jest uprawione do czynności wynikających z art. 124 ust. 6 u.g.n. Jest w tym pewna niekonsekwencja. W § 43 ust. 3 pkt 4 wyraźnie wskazano, iż odszkodowanie należy się za skutki spowodowane jedynie konserwacją oraz usuwaniem awarii. Dodatkowo należy zauważyć, iż rzeczoznawca wskazuje, iż właściciel sieci korzysta z przestrzeni nieruchomości 24 godziny na dobę, ponieważ w tej przestrzeni znajdują się w sposób ciągły urządzenia, do których ma dostęp ich właściciel. Zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta S. ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości na przedmiotowej nieruchomości pas ograniczenia dla napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] został ustalony na 19m. Ww. linia ma rozstaw skrajnych przewodów w granicach 6-7 m. Tym samym na szerokości 12-13 m nie znajdują się żadne przewody, które w sposób ciągły przesyłają energię. Tak więc nawet jeżeli przyjąć, iż przy ustalaniu odszkodowania, o którym mowa w u.g.n. rzeczoznawca majątkowy uzasadniając wysokość ustalenia współczynnika korzystania na poziomie 0,5 powoła się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 19 grudnia 2012 r. o sygn. akt I ACa 558/13 dotyczący ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Pomijając fakt, iż powyższe orzeczenie nie dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.gn. to jeszcze raz należy podkreślić, że wyroki sądów nie są zaliczane do aktów prawa powszechnie obowiązującego i nie mogą stanowić podstawy prawnej do ustalenia wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca winien w operacie wskazać i przeanalizować wszystkie okoliczności i czynniki, które mają wpływ na wysokość zastosowanego współczynnika, czego nie uczynił. [...] dodała, że operat szacunkowy, jako dowód w sprawie (art. 84 K.p.a.), podlega ocenie organu administracji publicznej z zastosowaniem swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Organ orzekający nie jest jednak związany ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wysokość odszkodowania ustala właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Wskazane wady operatu szacunkowego, w ocenie skarżącej, uniemożliwiają kontrolę toku rozumowania rzeczoznawcy, a zatem uniemożliwiają ocenę prawidłowości operatu szacunkowego i dyskwalifikują przydatność tego dowodu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Z wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.). Kontroli sądu administracyjnego w rozpoznawanej sprawie poddane zostało rozstrzygnięcie Wojewody Z utrzymujące w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej inwestorowi na "przebudowę linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...]" w zakresie demontażu słupa wraz z fundamentem, przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej oraz montażu jednego słupa z fundamentami wraz z przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej i zajęcie na czas robót pasa gruntu, działki nr [...] o długości 213m i szerokości 19 m, tj. po 9,5 m od osi linii elektroenergetycznej (powierzchnia zajęcia nieruchomości 2878 m2) i działki nr [...] o długości 182 m i szerokości 19 m tj. po 9,5 m od osi linii elektroenergetycznej (powierzchnia zajęcia 4043 m2) – w wysokości [...] zł na rzecz M. i E. małżonków S.. Zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 cytowanej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 cytowanej ustawy). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ww. ustawy). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), w tym istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 3 tego aktu stanowiący, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz, czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a.). Zdaniem sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organ bądź sąd powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2540/16, zam. w CBOSA). Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.n.g. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i skarżąca nie zgadzając się z operatem z tej drogi mogła skorzystać. Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. (strona prawdopodobnie pomyłkowo wskazała art. 88 K.p.a. zamiast art. 80 K.p.a.). Wskazane przepisy nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego. Obowiązkiem każdego organu administracji jest m.in. wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się takiego naruszenia. Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego D. G., w którym zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości w związku z przebudową linii elektroenergetycznej. Stawianie w skardze zarzutów nienależytego przeanalizowania dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego "w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania" należy uznać za nieuzasadnione. Treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał prawidłowej analizy wspomnianego operatu, wyjaśniając z jakich względów zarzuty skarżącej dotyczące wskazywanych przez nią nieprawidłowości uważa za niezasadne. Niezbędną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Nie sposób zgodzić się z [...], że wskazanie przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, jako podstawy prawnej wykonania tego operatu orzeczeń Sądu Najwyższego oraz orzeczeń Sądów Apelacyjnych, jak też publikacji książkowej, miało wpływ na ustalenie wysokości współczynników zastosowanych do wyliczenia wysokości odszkodowania. Jakkolwiek należy zgodzić się ze skarżącą, że wspomniane orzeczenia, czy publikacje nie mogą stanowić podstawy prawnej dla wykonania operatu, jednakże z treści operatu wynika jednoznacznie, że chociaż rzeczoznawca umieścił je w punkcie 3.2 "Podstawy materialno-prawne" to jednak nie stanowiły one w istocie takiej podstawy. Rzeczoznawca powołał się co prawda dla wzmocnienia swojej argumentacji na Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku jednakże jednocześnie wyjaśnił z jakich względów zastosował współczynnik współkorzystania z nieruchomości i dlaczego określił go na poziomie 0,5 dla powierzchni ograniczonego korzystania, w miejscach gdzie nie ma naziemnych elementów oraz 1,0 dla powierzchni zajętej przez słupy i obszar wokół słupów, w miejscach gdzie nie można w pełni korzystać z gruntu. W tej sytuacji, zdaniem sądu, stanowisko rzeczoznawcy należy uznać za uzasadnione niezależnie od tego, że jest ono przy tym zbieżne z poglądami wyrażonymi przez wspomniany Sąd Apelacyjny w wyroku z 19 grudnia 2013 r. Dodać należy, że skarżąca na poparcie swoich twierdzeń zawartych w skardze również przywołuje orzecznictwo sądowe. Z treści operatu nie wynika też, by podstawą prawną jego wykonania były przepisy Kodeksu cywilnego, czy Kodeksu postępowania cywilnego. Rzeczoznawca co prawda wymienił te Kodeksy w pkt 3.2 jako podstawę materialno-prawną wyceny, jednak w żadnej części tego operatu nie powołał się na nie, cytując wyłącznie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej sytuacji należy uznać, że wskazanie wspomnianych wyżej wyroków Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego nie miało wpływu na dokonaną przez rzeczoznawcę wycenę. Podobnie publikacje książkowe były przez niego stosowane wyłącznie pomocniczo w zakresie stosowania odpowiedniej metodologii, jednak podstawą dla określenia wartości odszkodowania (co jednoznacznie wynika z treści operatu) były przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie sposób też zgodzić się z sugestią skarżącej, że biegły w istocie zamiast wartości odszkodowania wyliczył wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu. Jak przyznała sama skarżąca w skardze, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej odpowiada w pewnym zakresie konstrukcji służebności przesyłu ustanowionej w drodze umowy, czy też na mocy wyroku sądowego. Z uwagi na powyższe rzeczoznawca określając wartość odszkodowania nawiązał do metodologii określania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, kwestii tych jednak nie utożsamiając. Rzeczoznawca miał przy tym na względzie okoliczność, że w wyniku wydania decyzji przez Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. do działu III księgi wieczystej nieruchomości został dokonany wpis o treści: "ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości położonych w S. na Osiedlu D. oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...] o powierzchni 3,4322ha, poprzez zezwolenie Spółce A. na realizację inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] w zakresie demontażu jednego słupa wraz fundamentami, przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej oraz montażu jednego słupa z fundamentami wraz z przewodami roboczymi, odgromowymi i urządzeniami służącymi do przesyłania energii elektrycznej i zajęcie na czas robót pasa gruntu, działki nr [...] o długości 213m i szerokości 19m, tj. po 9,5m od osi linii elektroenergetycznej, powierzchnia zajęcia (ograniczenia) nieruchomości wynosi 4043m2 – zgodnie z treścią załącznika mapowego stanowiącego integralną część decyzji [...] z dnia [...] r." Jak wskazał biegły w piśmie z dnia 17 marca 2016 r., wpis ten jest nieograniczony czasowo i stanowi ograniczenie prawa własności. Załącznik mapowy do decyzji o ograniczenie określa szerokość pasa technologicznego gruntu na 19m. Z mocy prawa inwestor uprawniony jest również do konserwacji i usuwania awarii wybudowanej linii przesyłowej (art. 124 ust. 6 u.g.n.). Z tych względów biegły zastosował współczynnik współkorzystania określając go na poziomie 0,5 dla powierzchni ograniczonego korzystania, w miejscach gdzie nie ma naziemnych elementów oraz 1,0 dla powierzchni zajętej przez słup i obszar wokół niego, w miejscach gdzie nie można w pełni korzystać z gruntu. Rzeczoznawca uzasadnił przyjęcie współczynnika współkorzystania w miejscach, gdzie brak jest naziemnych elementów urządzeń przesyłowych na poziomie 0,5 tym, że zarówno właściciel gruntu, jak i właściciel sieci korzystają z tej przestrzeni w jednakowym stopniu. Właściciel urządzenia, które stale znajduje się w tej przestrzeni ma niewątpliwie dostęp do pasa przesyłu podobnie, jak właściciel nieruchomości. Zarówno właściciel urządzenia, jak i właściciel nieruchomości mogą z niego korzystać w sposób ograniczony. Zdaniem sądu, powyższą argumentację rzeczoznawcy należy uznać za racjonalną, tym bardziej, iż wydanie decyzji o ograniczeniu nieruchomości wyklucza ustanowienie służebności w tym zakresie. Zgodnie z treścią przepisu art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczoznawca miał zatem możliwość dokonania wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, a z przyczyn o których mowa powyżej nie sposób zarzucać mu, że wyboru tego dokonał w sposób wadliwy. Argument skarżącej dotyczący rozstawu skrajnych przewodów linii napowietrznej w granicach 6 – 7m oraz ustalenia pasa ograniczenia dla przedmiotowej linii w decyzji Prezydenta Miasta S. – na 19m, i następnie stwierdzenie, że tym samym na szerokości 12 - 13m nie znajdują się żadne przewody, które w sposób ciągły przesyłają energię, co powinno skłonić biegłego do szczegółowej analizy wszystkich okoliczności pod kątem ustalenia wysokości współczynnika korzystania, odnosi się do prawidłowości sporządzenia operatu, która pozostaje w tym zakresie poza kognicją sądu. Na marginesie jedynie należy zaznaczyć, że przyjęta przez rzeczoznawcę powierzchnia ograniczonego sposobu korzystania działki odpowiada powierzchni zajęcia określonej w decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. Nie sposób też zgodzić się ze skarżącą, że rzeczoznawca wykazał się niekonsekwencją bowiem "z jednej strony wskazuje, iż przedsiębiorstwo przesyłowe jest uprawnione do wykonywania czynności, o których mówi w pkt 9.5 operatu szacunkowego a w drugim miejscu, że jest uprawnione do czynności wynikających z art. 124 ust. 6 u.g.n.". Wbrew sugestiom skarżącej, rzeczoznawca w pkt 9.5 operatu nie wskazał, że przedsiębiorstwo jest uprawnione do wykonywania czynności, o których mowa w tym punkcie. Rzeczoznawca w sposób ogólny wskazał jedynie jakich czynności wymaga prawidłowa eksploatacja tego odcinka linii co nie może być utożsamiane z uprawnieniami do wykonywania konkretnych czynności. W ocenie sądu, organy obu instancji dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Tym samym stwierdzić należy, że ustalone w zaskarżonej decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego czyni bezzasadnymi zarzuty skargi. W tym stanie rzeczy, zdaniem sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami, zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd skargę oddalił.