II SA/Rz 1069/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Marcin Kamiński Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk WSA Maciej Kobak /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek -Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2017 r. sprawy ze skargi K. D. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości -skargę oddala- Przedmiotem skargi K. D. (dalej w skrócie: "skarżący") jest decyzja Wojewody [...] (dalej w skrócie: "organ II instancji") z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] (dalej w skrócie: "organ I instancji") z dnia [...] marca 2017 r. nr [...]. Kwestionowana decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym. Wnioskiem z dnia 30 września 2016r. skierowanym do organu I instancji, Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej Sp. z o.o. z siedzibą w [...] (dalej w skrócie: "inwestor") domagało się udzielenia zgody na ograniczenie sposobu korzystania z działki nr 552/4 położonej w obrębie [...] stanowiącej własność skarżącego, poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na tej działce kanalizacji sanitarnej zgodnie z decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, oraz zobowiązanie skarżącego do udostępnienia przedmiotowej działki w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii na kanalizacji sanitarnej, a ponadto o wskazanie, że ograniczenie będzie polegało na wybudowaniu sieci kanalizacyjnej oraz jej późniejszym funkcjonowaniu wraz z wszelkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do ich eksploatacji. W uzasadnieniu wniosku inwestor podał, że prowadzone rokowania ze skarżącym nie dały rezultatu. Decyzją z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] organ I instancji ograniczył sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie [...], miasto [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 552/4 o pow. 0,0805 ha obj. Kw nr [...], poprzez udzielenie inwestorowi (oraz ewentualnym następcom prawnym), zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez wyżej opisaną działkę kanalizacji sanitarnej, w ramach realizacji inwestycji celu publicznego pn.: "Budowa sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej przy ulicy [...] w [...]". Przedmiotowe ograniczenie polegać ma na wybudowaniu (posadowieniu) oraz późniejszym funkcjonowaniu kanalizacji sanitarnej wraz z wszelkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do jej eksploatacji. Prace inwestycyjne związane z budową przedmiotowego zamierzenia na działce nr 552/4, położonej w obrębie [...], miasto [...], mają polegać na ułożeniu w wykopie, liniowo, sieci kanalizacji sanitarnej z rur PCV o średnicy 0 200 mm, na głębokości od 4,10 do 4,22 metrów ppt., o długości około 4,4 metrów wraz z studzienką kanalizacyjną (s-0) usytuowaną w odległości 2,5 metra od granicy działki nr 552/4 z działką nr 782/3, położoną w obrębie [...], miasto [...], oraz w odległości 3,5 metra od granicy działki nr 552/4 z działką nr 1042, położoną w obrębie [...], miasto [...]. Projektowany odcinek kanalizacji sanitarnej ma zostać włączony do istniejącej komory zbiorczej. W związku z planowaną inwestycją każdorazowy właściciel przedmiotowej nieruchomości, będzie zobowiązany do znoszenia trwałych ograniczeń wynikających ze strefy eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej podczas jej funkcjonowania, oraz czasowych utrudnień związanych ze strefą robót budowlanych, istniejącą przez okres trwania prac, które są niezbędne w celu budowy kanalizacji sanitarnej. Trwała strefa eksploatacji na działce nr 552/4 jest to obszar o wymiarach 4x 4,4 metrów zajmujący jej powierzchnię równą 17,6 m2. Trwałe ograniczenia w wyżej wskazanym obszarze będą polegały na zakazie sadzenia drzew, krzewów oraz dokonywania zabudowań (m.in. stawiania ogrodzeń i innych budynków) w taki sposób, aby dostęp do kanalizacji był utrudniony. Natomiast nie zabrania się upraw płodów rolnych: owoców, warzyw, kwiatów itp., a także zasiewów zbóż i trawników. Jedynym trwałym elementem widocznym w terenie będzie zlokalizowany na działce nr 552/4 właz studzienki kanalizacyjnej powodujący ograniczenie w użytkowaniu ok. 1,0 m2. Z kolei czasowa strefa robót budowlanych obejmuje zarówno trwałą strefę eksploatacji, jak również obszar o wymiarach 5x5 metrów (komora przepychowa), zajmując powierzchnię przedmiotowej działki równą 42,6 m2. Powyższe zezwolenie w wyżej wskazanym obszarze, w czasie trwania prac obejmuje w szczególności: prawo wstępu na wyżej wskazaną nieruchomość w celu wykonania niezbędnych robót związanych z budową przedmiotowej sieci kanalizacyjnej, komunikację pojazdów budowy oraz składowanie elementów sieci. W uzasadnionych przypadkach dopuszczalne jest wykroczenie poza ramy strefy robót budowlanych. Przedmiotowe ograniczenie umożliwia inwestorowi dokonywanie okresowych konserwacji sieci kanalizacji sanitarnej oraz jej napraw w przypadku wystąpienia awarii. Dojazd sprzętu budowlanego do strefy robót budowlanych odbywać się będzie bezpośrednio z drogi publicznej, oznaczonej jako działka nr 782/3, położonej w obrębie - [...] miasto [...] (ul. [...]). Jest to inwestycja liniowa, dlatego wszelka niezbędna komunikacja pojazdów budowy odbywać się będzie z działek sąsiednich wzdłuż i w obszarze stref, nie przewiduje się dla nich placu manewrowego ani drogi dojazdowej. Granicę i stan prawny przedmiotowej nieruchomości, lokalizację planowanej sieci kanalizacji sanitarnej, studzienkę (s-0), strefę eksploatacji oraz strefę robót budowlanych przedstawiono szczegółowo na załączniku graficznym nr 1, będącym mapą do celów prawnych, stanowiącym integralną część niniejszej decyzji. Na jednostce otrzymującej zezwolenie ciążyć będzie obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu prac związanych z zadaniem inwestycyjnym. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego będzie niemożliwe albo spowoduje nadmierne trudności lub koszty - wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty odszkodowania odpowiadającego wartości poniesionych szkód. Każdoczesny właściciel, posiadacz lub użytkownik nieruchomości, zobowiązany będzie udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z zadaniem inwestycyjnym, konserwacją oraz usuwaniem awarii. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Ostateczna decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej. Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji podał art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 – dalej w skrócie: "Kpa") oraz art. 124 ust. 1, 4, 6, 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2016, poz. 2147 ze zm. – dalej w skrócie: "Ugn"). W uzasadnieniu decyzji podał, że inwestor realizuje zadanie własne Gminy Miasto [...] w zakresie uzbrajania w sieci kanalizacyjne terenów, które są przewidziane w planach pod zabudowę w tym przypadku jednorodzinną i usługową. Z przedłożonych wraz z wnioskiem dokumentów wynikało, że planowana inwestycja jest inwestycją celu publicznego o znaczeniu lokalnym, ponadto planowana inwestycja jest zgodna z ostateczną decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz załącznikiem graficznym do tej decyzji, natomiast teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dalej podał, że przeprowadzone rokowania ze skarżącym w sprawie udostępnienia nieruchomości i uzyskania zgody na budowę kanalizacji sanitarnej nie dały rezultatu. Wskazał przy tym, że zgłoszone przez skarżącego żądania były bezzasadne, gdyż kwestie odszkodowawcze nie są przedmiotem niniejszego postępowania, organ nie weryfikuje również, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne. W ocenie organu I instancji, planowany przebieg kanalizacji sanitarnej został zaprojektowany w sposób optymalny z uwzględnieniem najmniejszej uciążliwości dla każdorazowego właściciela nieruchomości, ponieważ trasa inwestycji przebiega w strefie oddziaływania istniejącej sieci kanalizacji sanitarnej. Zwrócił też uwagę, że działka nr 552/4 stanowi użytek rolny, w związku z czym umiejscowienie pod nią infrastruktury technicznej w żaden sposób nie uniemożliwi jej potencjalnym użytkownikom dalszego korzystania w sposób dotychczasowy. W toku postępowania inwestor i skarżący nie doszli do porozumienia w sprawie ewentualnego wykupu części działki. Następnie przytoczył treść przepisów będących podstawą prawną decyzji oraz uzasadnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 lipca 2001 r. sygn. K 3/01. W ocenie organu I instancji, w sprawie zaistniały przesłanki do wydania decyzji w trybie art. 124 ust. 1 Ugn, gdyż przedmiotowa nieruchomość jest niezbędna w celu prawidłowej realizacji budowy kanalizacji sanitarnej przy ul. [...] w [...], a cel publiczny nie może być zrealizowany w inny sposób niż przez ograniczenie praw do nieruchomości, ponieważ prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Skarżący podniósł w odwołaniu, że na każdym etapie postępowania wnosił o przyznanie niewygórowanego odszkodowania i wynagrodzenia w wysokości stosownej do wieloletniego darmowego używania działki stanowiącej jego własność, lub o wykup działki o większej powierzchni niż proponował inwestor, która to część z uwagi na istniejącą sieć przesyłową i komorę zbiorczą na działce nie może być wykorzystywana przez skarżącego na cele zgodne z jej przeznaczeniem, oraz istotnie obniża wartość pozostałej części działki. Ponadto w całym dotychczasowym postępowaniu inwestor nie zaproponował alternatywnie ustanowienia w drodze umowy służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Po rozpoznaniu odwołania skarżącego, decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] organ II instancji utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wyjaśnił, że planowana inwestycja stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt. 3 Ugn, zgodnie z którym celami publicznymi w rozumieniu ustawy są: budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania. Projektowana inwestycja jest też zgodna z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dalej wskazał, że wszystkie kwestie związane z przebiegiem projektowanej inwestycji, w tym przypadku kanalizacji sanitarnej, zostały ustalone w toku postępowania o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Natomiast organ wydający decyzję w trybie art. 124 Ugn jest związany decyzją wydaną w powyższym postępowaniu. Wyjaśnił również, że strony nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań, oprócz obowiązku zainicjowania ich poprzez przedstawienie przez jedną z nich swojemu adwersarzowi propozycji jej rozstrzygnięcia. Przepisy Ugn nie określają formy prowadzenia rokowań. Rokowania nie oznaczają więc konieczności osiągnięcia zgodnego stanowiska. Wystarczy wzajemne poinformowanie się obu stron o swoich stanowiskach i możliwym zakresie wzajemnych ustępstw celem zawarcia umowy lub innego satysfakcjonującego obie strony rozwiązania zasad korzystania z danej nieruchomości. Nadto jeśli druga strona (właściciel) stanowczo sprzeciwia się wyraźnie wskazując, że tak zaproponowane warunki są nie do przyjęcia, lub nie zajmuje stanowiska, wówczas nie ma obowiązku prowadzenia dalszych rokowań, gdyż nie można wymagać od stron, aby niezależnie od propozycji drugiej strony, była zmuszona do respektowania proponowanych przez nią warunków lub prowadzenia rokowań dopóty, dopóki nie zmieni swojego stanowiska. Z kolei nieosiągnięcie zgody pomiędzy właścicielem nieruchomości i inwestorem upoważnia organ administracyjny do wydania zezwolenia wymienionego w art. 124 ust. 1 Ugn. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w treści uzasadnienia organ II instancji stwierdził, że kwestie dotyczące odszkodowania i wynagrodzenia za wieloletnie darmowe używanie działki skarżącego nie dotyczą przedmiotowego postępowania i nie mają wpływu na zaskarżone rozstrzygnięcie. W ustawowym terminie skarżący wniósł skargę na powyższą decyzję, wnosząc o jej uchylenie, jak również poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, a ponadto o zasądzenie od organu na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania. Skarżący podniósł zarzut naruszenia: - art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 Kpa polegający w szczególności na niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji, niedostatecznym wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, wybiórczej ocenie zgromadzonego w sprawie materiału, oraz oczywiście błędne ustalenia faktyczne przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia, niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, - art. 7 i 8 Kpa poprzez nierozpoznanie sprawy przez organ II instancji w sposób wszechstronny i wyczerpujący; - art. 138 § 1 pkt. 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo naruszenia przepisów mających wpływ na wynik sprawy, - art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez nadmierne ograniczenie korzystania z prawa własności do działki stanowiącej własność skarżącego, oraz art. 112 ust. 3 Ugn. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji spowoduje, że będzie to kolejne trzecie wejście na teren działki skarżącego mające na celu założenie i przeprowadzenie przez nią odcinków kanalizacji sanitarnej. Podał, że na działce znajdują się już elementy sieci kanalizacji sanitarnej, zaś planowany przyłącz rury kanalizacyjnej do komory zbiorczej oraz trasa jej przebiegu wchodzi w kolizję z nieuwidocznionym na mapie przyłączem dwóch rur kanalizacyjnych odprowadzających ścieki z miejscowości [...]. Mając na uwadze wymaganą odległość budynków i budowli od sieci kanalizacyjnej, niemożliwym będzie w przyszłości wykonanie na niej robót budowlanych. Ponieważ skarżący nie ma prawa działki ogrodzić, wznieść na niej budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, wybudować ekranu dźwiękochłonnego, oraz sadzić drzew, nie wyraził zgody na propozycję zadośćuczynienia odbiegającego od wartości rynkowej działki. Dalej zarzucił, że w zaskarżonej decyzji pominięto fakt, iż w przypadku utrzymania jej w mocy zmniejszy się jeszcze bardziej wartość działki skarżącego, w związku z czym odszkodowanie powinno być zgodnie z art. 128. ust. 4 Ugn powiększone o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Ponieważ inwestor składał skarżącemu oferty skrajnie odbiegające od warunków rynkowych, zdaniem skarżącego, rokowania były prowadzone tylko dla pozoru w celu uzyskania możliwości zastosowania przez Starostę [...] art. 124 ust. 1, 4, 6, 7 Ugn. Podniósł tez zarzuty związane z emisją nieprzyjemnych zapachów/odoru z przebiegającej przez jego działkę sieci kanalizacyjnej, docierających do domu mieszkalnego stanowiącego jego własność. Sytuacja ta trwa od wielu lat, zdaniem skarżącego jej przyczyna tkwi prawdopodobnie w rozprężaniu ścieków w komorze zbiorczej znajdującej się na działce skarżącego. Skarżący wyraził obawę, że włączenie kolejnych ścieków do komory zbiorczej może spotęgować odór, ponadto dalsze istotne zwiększenie ilości odprowadzanych ścieków będzie stanowiło zagrożenie dla zdrowia mieszkańców posesji. Zarzucił w związku z powyższym, że dzielenie jednego przedsięwzięcia na kilka mniejszych ma na celu uniknięcie konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. W odpowiedzi na skargę, organ II instancji podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Wojewódzki Sąd Administracyjny, zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm., dalej w skrócie: "Ppsa"), sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej i stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066), kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jednocześnie w oparciu o art. 134 § 1 Ppsa Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. W ramach tej kognicji Sąd bada, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu administracyjnego nie naruszono przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania. Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie Sąd stwierdza, iż kwestionowana decyzja jest zgodna z prawem. Organy prawidłowo zrekonstruowały normy prawne mające zastosowanie w sprawie, adekwatnie do ich hipotez przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wreszcie, właściwie ustaliły konsekwencje prawne tych ustaleń. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowi art. 124 Ugn. Stosownie do ustępu pierwszego powołanego przepisu starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Uzyskanie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości. Treść art. 124 Ugn pozwala indukcyjnie wywieźć zasadę, że ustawodawca umożliwia przymusowo, a więc wbrew woli właściciela nieruchomości, zrealizować inwestycję celu publicznego, w sytuacji gdy nie wyraża on na to zgody, tak co do zasady, jak i wskutek braku porozumienia z inwestorem co do ekwiwalentu pieniężnego za uszczuplenie jego praw. Celem postępowania w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie jest rozstrzygnięcie, czy inwestycja celu publicznego w ogóle powstanie, albo też którędy konkretnie będzie przebiegać. Kwestie te powinny być sprecyzowane uprzednio, albo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzja wydana w oparciu o art. 124 ust. 1 Ugn ma jedynie umożliwiać realizację inwestycji celu publicznego, w razie braku porozumienia z właścicielem nieruchomości. Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie rodzi obowiązku znoszenia przez właściciela nieruchomości ograniczenia w prawie korzystania z nieruchomości. Ustala bowiem tylko przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego i określa sposoby zagospodarowania terenu, ale nie konstytuuje konkretnego ograniczenia związanego z założeniem i przeprowadzeniem na nieruchomości przewodów, urządzeń, sieci służących inwestorowi nie mającemu tytułu prawnego do nieruchomości. Dlatego wobec braku zgody właściciela szczegółowy sposób ograniczenia zawierać musi decyzja, o której mowa w art. 124 ust. 1 Ugn; powinna ona określać przedmiot ograniczenia i jego terytorialny zakres oraz jednoznacznie wskazywać przebieg inwestycji przez nieruchomość. W analizowanej sprawie, podstawą wydania decyzji była decyzja Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego pn.: "Budowa sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej przy ulicy [...] w [...]". Analiza akt sprawy dowodzi, że sposób i zakres ograniczenia prawa własności skarżącego wynikający z zaskarżonej decyzji koresponduje z decyzją lokalizacyjną; tak z jej częścią tekstową, jak i graficzną. Inwestycja będzie zrealizowana w południowo-wschodniej części działki skarżącego (552/4). Zarówno miejsce "wejścia" inwestycji na działkę skarżącego, odległość studzienki od granicy południowej i wschodniej, trasa przebiegu sieci oraz jej parametry, wskazują iż ograniczenie zostało ustanowione zgodnie z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Określono i uzasadniono trwałą strefę eksploatacji oraz czasową strefę robót budowlanych. Decyzja w sposób rozbudowany, ale dzięki temu precyzyjny, określa sposób ograniczenia nieruchomości skarżącego: zakres ograniczenia trwałego i czasowego, sposób przeprowadzenia prac, obowiązki skarżącego (każdoczesnego właściciela) i uprawnienia inwestora w okresie eksploatacji sieci, itd. Sąd w żadnym z tych elementów nie upatruje naruszenia prawa; zasadniczo naruszeń takich nie sygnalizowano również w skardze. Odnosząc się do kwestii kolizji planowanej sieci z istniejącą już na działce skarżącego infrastrukturą kanalizacyjną należy podać, że zagadnienie to nie jest przedmiotem badania organów w postępowaniu o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Decyzja wydana w oparciu o art. 124 ust. 1Ugn daje inwestorowi prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w tym stwarza warunki do wystąpienia o pozwolenie na budowę i zastępuje zgodę właściciela na wejście na teren, gdy ten nie wyraża zgody, jak również stanowi dowód, o jakim mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Dopiero na etapie udzielenia pozwolenia na budowę organy architektoniczno-budowlane będą analizować techniczne możliwości zrealizowania sieci oraz tryb, formę i zakres konicznych działań, których podjęcie będzie niezbędne do usunięcia ewentualnych przeszkód. Podkreślenia wymaga, że każdy z etapów procesu inwestowania (m.in. planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, ocena oddziaływania na środowisko, uzyskanie tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, projektowanie obiektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę) stanowi autonomiczną, w zakresie orzekania, procedurę w ramach której zapadają rozstrzygnięcia wynikające z przepisów prawa materialnego regulujących daną fazę realizacji przedsięwzięcia. Na etapie związanym z uzyskiwaniem przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w postaci decyzji o jakiej mowa w art. 124 ugn) istotne pozostaje wyłącznie, czy kwestionowana decyzja zakreśla obszar, w którym te prace będą wykonywane oraz, czy obszar ten został objęty zajęciem z przeznaczeniem na ściśle określony cel (w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego) ograniczając prawo własności właściciela do swobodnego dysponowania wskazaną częścią nieruchomości - wyrok NSA z dnia 22 lutego 2012 r., I OSK 357/11- baza orzeczeń nsa.gov.pl. Zajmując stanowisko wobec zarzutu, którym podkreśla się, że realizacja planowanej inwestycji w kumulacji z już istniejącym na działce skarżącego "usieciowieniem" uniemożliwi całkowicie jej eksploatację zgodnie z przeznaczeniem, trzeba wskazać, że skarżącemu, zgodnie z art. 124 ust. 5 Ugn, przysługuje roszczenie o wykup nieruchomości. Roszczenie to materializuje się jednak w postępowaniu przed Sądem powszechnym, a nie przed organami administracji publicznej prowadzącymi postępowanie w trybie art. 124 ust. 1 Ugn – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 września 2011 r., sygn. I SA/Wa 647/11, LEX nr 964972. Z tego też powodu powołany zarzut okazał się nieskuteczny. Nie znajdzie uwzględnienia również i ten zarzut, który koncentruje się na odorze i innych nieakceptowanych przez skarżącego następstwach, generowanych przez istniejącą już na jego działce infrastrukturę sieciową. Szkody i niedogodności, jakich doświadcza skarżący w związku ze znoszeniem sieci, która już funkcjonuje na jego działce nie były i nie mogły być przedmiotem postępowania, w którym wydano zaskarżoną decyzję. Prawidłowość wykonanych dotychczas inwestycji i negatywne następstwa wynikające z uchybień w tym zakresie, mogą stanowić przedmiot innych postępowań, tak przed organami administracji publicznej, jak i sądami powszechnymi. Sąd jedynie sygnalizuje, że stosownie do postanowień art. 124 ust. 4 w związku z art. 128 ust. 4 Ugn skarżący może domagać się odszkodowania za szkody poniesione w związku z ograniczeniem korzystania z nieruchomości, tyle że odszkodowanie to przyznaje się już po zrealizowaniu inwestycji, na potrzeby której wydano decyzję w oparciu o art. 124 ust. 1 Ugn; co oznacza, iż zaskarżoną decyzją skarżący nie mógł takiego odszkodowania uzyskać. Kwestia ostatnia, a mianowicie zarzut dotyczący pozorności przeprowadzonych przez inwestora rokowań. W ocenie Sądu przedmiotowego zarzutu nie da się zweryfikować pozytywnie. Wada w postaci pozorności rokowań występuje wtedy, gdy np. są one obiektywnie prowadzone przez inicjatora w złej wierze, nakreślone przez podmiot przeprowadzający rokowania terminy nie mogą być uznane za rozsądne dla racjonalnego rozważenia propozycji, pisma związane z rokowaniami nie były doręczane na właściwy adres lub do właściwych osób, podmiot prowadzący rokowania świadomie wprowadza w błąd właścicieli lub użytkowników wieczystych danej nieruchomości, przedkładane propozycje przez podmiot przeprowadzający rokowania są obiektywnie niemożliwe do przyjęcia lub tego rodzaju, że mają w oczywistym zamierzeniu doprowadzić do ich odrzucenia, a także gdy podmiot prowadzący rokowania zbywa milczeniem terminowe, konkretne i obiektywnie rozsądne propozycje podmiotów, z którymi przeprowadza rokowania –tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 lipca 2017 r., sygn. I OSK 2668/15, publ. LEX nr 2347631. W rozpatrywanej sprawie z taką konfiguracją faktyczną nie mamy do czynienia. Jak wynika z akt sprawy inwestor zwrócił się do skarżącego z propozycją wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, przedkładając jednocześnie projekt stosownej umowy. Inwestor zakreślił skarżącemu dwumiesięczny termin na złożenie ewentualnych uwag, bądź propozycji alternatywnych. Proponowana skarżącemu kwota została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Skarżący z propozycją inwestora się nie zgodził, i podał własne warunki konsensusu, na które z kolei nie wyraził zgody inwestor. Następnie, już w toku postępowania, inwestor wyraził wolę wykupu części działki skarżącego, na której miała być zlokalizowana inwestycja. Skarżący, co do zasady się zgodził, tyle że zażądał wykupu większej jej części, na co z kolei nie przystał inwestor. W ocenie Sądu przedstawiony układ faktyczny pozwala przyjąć, że między stronami doszło do nieskutecznych rokowań. Ustawa nie wymaga, aby inwestor prowadził z właścicielem rokowania do skutku. Stwarza jedynie możliwość osiągnięcia konsensusu bez udziału podmiotów zewnętrznych. W razie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wbrew woli właściciela, wciąż pozostaje mu możliwość żądania wykupu nieruchomości, bądź odszkodowania za doznane szkody. Interesy właściciela, niezależnie od tego, czy doszło do pozytywnego zwieńczenia rokowań, pozostają pod prawną ochroną. W sytuacji, gdy inwestor i właściciel nieruchomości składają sobie postępująco propozycje zmierzające do uzyskania zgody na wykonanie prac i finalnie żadna ze stron nie decyduje się na pozytywną odpowiedź zwrotną, należy przyjąć, iż rokowania zostały zakończone. Uwzględniając całość powyższego Sąd skargę oddalił w oparciu o art. 151 P.p.s.a.