II SA/Sz 1218/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi T. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza M. z dnia [...] nr [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego T. N. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. nr [...], działając na podstawie art.138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 - dalej k.p.a.), art. 59 - art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 - dalej u.p.z.p) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 – dalej rozporządzenie), po rozpatrzeniu odwołania T. N. od decyzji Wójta Gminy M. z [...] r. nr [...],2016.1 wydanej w przedmiocie warunków zabudowy, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie sprawy. Wnioskiem z dnia 28 września 2016 r. Spółka A. zwróciła się do Burmistrza [...] z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mającej polegać na budowie budynku mieszkalno-usługowego na terenie działki nr [...] w U. , obręb M.. Po przeprowadzeniu postępowania, w którym została sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, Burmistrz [...] decyzją [...] r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją dnia [...] r. nr [...] uchyliło powyższą decyzję nr [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, wskazując na niewyjaśnienie zastosowanych odstępstw od wartości ustalonych w trybie przepisów. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz [...] decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił na rzecz Spółki A. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego na terenie działki nr [...] w U. , obręb M.. W decyzji organ określił następujące warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz cech zabudowy: - linia zabudowy - nieprzekraczalna - zgodnie z załącznikiem graficznym; odległość zabudowy od pozostałych granic działki - zgodnie z przepisami odrębnymi, - wielkość zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu: do 30%, - szerokość elewacji frontowej - do 30,0 m, - wysokość krawędzi elewacji frontowej (do gzymsu, attyki lub okapu) - do 9,0 m, - wysokość zabudowy (do najwyżej położonej: części kalenicy lub attyki) - do 12,0 m, do 3 kondygnacji nadziemnych, - układ połaci: dach dwu- lub wielospadowy o kącie nachylenia od 20° do 45°, o równych kątach pochylenia połaci dachowych, - minimalna powierzchnia biologicznie czynna - 40% pow. działki. Od powyższej decyzji odwołał się T. N., właściciel sąsiednich działek nr [...] i nr [...], zarzucając naruszenie: - art.7 w zw. z art.77 k.p.a. poprzez nieustalenie szerokości frontu działki, co doprowadziło do naruszenia § 3 rozporządzenia wobec dowolnego ustalenia analizowanego obszaru oraz poprzez nieustalenie, czy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi jest zabudowana w sposób jak wnioskowana zabudowa, - art. 9 zd. 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie, jakie dane stanowiły podstawę wydania warunków zabudowy dla działki nr [...] oraz niewskazanie jakie były motywy wyznaczenia obszaru do analizy, - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez nieprzeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowaniu terenu w zakresie przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p, - art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe ustalenie obszaru analizowanego, - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 1 rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na 9 metrów (do gzymsu lub okapu) i na 12 m (do attyki) w sytuacji, gdy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na jedynej zabudowanej działki w okolicy (nr [...]) wynosi do 7,5 m, a wysokość zabudowy do 11 m., - § 9 ust. 2 rozporządzenia poprzez załączenie do decyzji nr [...] załączników w postaci części graficznej decyzji i części graficznej wyników analizy, które dotyczą decyzji nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w uzasadnieniu wymienionej na wstępie decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji wyjaśniło, że celem rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy jest wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę, również ochrona interesów osób trzecich uzasadniona wymaganiami prawa budowlanego poprzez m.in. zbadanie, czy realizacja planowanej inwestycji nie spowoduje ograniczenia możliwości zagospodarowania działek sąsiednich, wymagana jest dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. W ocenie Kolegium, odwołujący się nie wskazał realnych zagrożeń dla stanu swych nieruchomości sąsiadujących z terenem planowanego przedsięwzięcia, które miałoby jej przynieść. Brak jest także podstaw do kwestionowania dopuszczalności zamierzenia inwestora oraz ustalenia warunków i zasad jego realizacji, gdyż nie stwierdzono, aby ustalenia zaskarżonej decyzji były sprzeczne z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Organ podkreślił, że strona w odwołaniu, prezentuje własne, polemiczne poglądy, na sposób zabudowy działki nr [...] w M. , daleko wykraczające poza ramy zakreślone przez ww. przepisy art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W związku z tym, że celem decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, skarżący nie może kwestionować wskazanych w decyzji ustaleń dotyczących warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz cech zabudowy, takich jak: linia zabudowy (nieprzekraczalna - zgodnie z załącznikiem graficznym; odległość zabudowy od pozostałych granic działki - zgodnie z przepisami odrębnymi), wielkość zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu (do 30%), szerokość elewacji frontowej (do 30,0m), wysokość krawędzi elewacji frontowej (do gzymsu, attyki lub okapu -do 9,0m), wysokość zabudowy (do najwyżej położonej: części kalenicy lub attyki do 12,0m, do 3 kondygnacji nadziemnych, układ połaci dachu (dwu- lub wielospadowy o kącie nachylenia od 20° do 45°, o równych kątach pochylenia połaci dachowych), minimalna powierzchnia biologicznie czynna (40% pow. działki). Brak też podstaw do uściśleń w decyzji o warunkach zabudowy w zakresie obsługi komunikacyjnej czy lokalizacji miejsc postojowych, gdyż żaden przepis prawa nie zawiera normy, która nakazywałaby konkretyzację tego rodzaju parametrów na etapie ustalenia warunków zabudowy. W rezultacie ustalenia zaskarżonej decyzji nie naruszają interesu prawnego strony skarżącej. Dalej organ II instancji zaznaczył, że oparł się w swej ocenie na racjonalnych przesłankach, wynikających z analizy faktycznych okoliczności sprawy oraz stanu prawnego odnoszącego się do terenu, na którym planowana jest inwestycja. Przy czym uwzględnił wyniki analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także analizę stanu prawnego i faktycznego terenu, na którym przewidziana jest inwestycja. Poza tym zweryfikował stan sprawy pod kątem właściwego określenia obszaru oddziaływania planowanej inwestycji i określenia jej wpływu zgodnie z przepisami odrębnymi. Weryfikacja ta doprowadziła go do wniosku, że działka nr [...] ze względu na istniejące zagospodarowanie działek sąsiednich, położenie w stosunku do układu komunikacyjnego, wielkość, cechy geometryczne - spełnia wymogi dla realizacji przewidzianej inwestycji. Wynika stąd, że nie ma przeszkód, aby na działce nr [...] powstał budynek określony w zaskarżonej decyzji jako budynek mieszkalno-usługowy. W tym przypadku zasada dobrego sąsiedztwa została zachowana tak pod względem formy architektonicznej jak i funkcji. T. N. zaskarżył decyzję Kolegium z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnosząc o jej uchylenie oraz zasądzenie na jego rzecz od organu kosztów postępowania według norm przepisanych. W skardze powielił zarzuty odwołania, wskazując na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., art. 9 zd. 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. oraz naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2, § 7 ust. 1 rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 14 grudnia 2017 r. pełnomocnik uczestnika postępowania (tj. Spółka A.) wniósł o oddalenie skargi w całości stwierdzając, że zaskarżona decyzja poprzedzona została wnikliwą analizą urbanistyczną przeprowadzoną na prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Dodał, że działka posiada dostęp do drogi publicznej i prawidłowo został wyznaczony jej front. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.- dalej p.p.s.a.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji, a także - z mocy art. 135 p.p.s.a. – decyzji organu pierwszej instancji pod kątem powyższego kryterium wykazała, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji, którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego na terenie działki nr [...] w U. , obręb M.. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jak i służącym do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2). W myśl § 2 pkt 5 rozporządzenia pod pojęciem "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie na części graficznej analizy załączonej do decyzji organu I instancji w prawidłowy sposób wyznaczono obszar analizowany jako trzykrotność szerokości frontu działki. Jak wynika z akt sprawy frontem działki stanowi jej część przylegająca do drogi publicznej gminnej, do której to działka ma bezpośredni dostęp poprzez działkę nr [...]. Szerokość frontu wynosi ok. 45 m, a zatem trzykrotna tej wartość to ok. 135 m i w takiej odległości wyznaczono wokół działki inwestycyjnej obszar analizowany, co oznacza, że zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia nie zasługuje na uwzględnienie. Natomiast zgodzić należy się ze skarżącym, że w sprawie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia, gdyż analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie została na wyznaczonym terenie w prawidłowy sposób przeprowadzona. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Wyznacznikiem spełnienia ww. ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Z kolei analiza, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia ma służyć stwierdzeniu, czy planowana inwestycja wpisuje się w zastany ład przestrzenny i czy możliwe jest ustalenie dla niej wymagań zgodnie z wnioskiem inwestora. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi zatem podstawowy dokument, w oparciu o który wydawana jest decyzja ustalająca warunki zabudowy. Wyniki tej analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. W niniejszej sprawie organy za podstawę faktyczną wydanych przez siebie rozstrzygnięć przyjęły wnioski wypływające z wyników analizy, nie dostrzegając, że uchybia ona obowiązującym przepisom rozporządzenia w zakresie ustalenia poszczególnych paramentów dla nowej zabudowy. W pierwszej kolejności podnieść należy, że organowi I jak i II instancji umknął fakt, że wskaźniki nowej zabudowy autor analizy ustalił zgodnie z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego procedurę uchwalania zainicjowała uchwała Rady Gminy Mielno z dnia 31 marca 2009 r. Tymczasem projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zawiera przepisów powszechnie obowiązujących, gdyż nie jest aktem prawa miejscowego i dlatego też nie może wiązać organy w orzekaniu o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Co najwyżej podjęcie prac nad przystąpieniem do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić przesłankę do zawieszenia postępowania administracyjnego prowadzonego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym stanowi art. 62 ust. 1 u.p.z.p. Skoro jednak w niniejszej sprawie do zawieszenia takiego nie doszło, to należało dokonać analizy urbanistyczno-architektonicznej w oparciu o przepisy rozporządzenia, z pominięciem ustaleń projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przepisach § 4-8 rozporządzenia określone zostały sposoby ustalenia parametrów zabudowy w zakresie: linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W świetle tych przepisów organy nie dysponują swobodą w zakresie ustalania warunków zabudowy, aczkolwiek ustawodawca zagwarantował pewną elastyczność przy określaniu niektórych paramentów w uzasadnionych przypadkach. W myśl § 5 oraz § 6 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu jak i szerokość elewacji frontowej wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika danej wielkości dla obszaru analizowanego (przy czym dla parametru szerokości elewacji frontowej z tolerancją do 20 %), dopuszczając wyznaczenie innej wartości, jeżeli wynika to z analizy. Zestawiając powyższy przepis z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy uszło uwadze organów, że autor analizy przy średnim wskaźniku zabudowy w obszarze analizowanym wynoszącym 15%, dopuścił zabudowę w 30 % powierzchni działki, nie uzasadniając zastosowanego odstępstwa. Za takie uzasadnienie nie można bowiem uznać oparcie się na zapisach projektu planu miejscowego, skoro nie mogą być one wyznacznikiem dla określenia tego parametru, jak i ogólne powołanie się na specyfikę funkcji zabudowy. Do podobnego uchybienia doszło również w przypadku określenia szerokości elewacji frontowej. Mianowice przy średniej szerokości tego parametru w obszarze analizy wynoszącej 16,25m, z tolerancją 20 % -19,5 metrów, przyjęto wnioskowaną szerokość 29,16m, nie przedstawiając jakichkolwiek okoliczności przemawiąjących za zasadnością tak znacznego, bo aż 80 % przekroczenia średniej. Co do wskaźnika górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki podkreślenia wymaga, że stosownie do § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia parametr ten wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, to wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanej zabudowy ustalono na 9 m (do gzymsu, attyki lub okapu) i na 12 metrów (do najwyżej położonej części kalenicy lub attyki), odwołując się do okoliczności, iż zabudowa sąsiednia na działce nr [...] posiada okap na wysokości 10 metrów oraz poprzez przyjęcie 20 % tolerancji. Skarżący zakwestionował wskazane ustalenia podnosząc, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działce nr [...] wynosi do 7,5m (do gzymsu, okapu lub attyki), a wysokość zabudowy do 11m (wysokość kalenicy, attyki). Do powyższego zarzutu organ odwoławczy w żaden sposób się nie odniósł. Nie dostrzegł też, iż w przypadku średniej wysokości zabudowy ustawodawca nie przewidział możliwości zastosowania 20 % tolerancji, ale co najwyżej odstępstwa, o ile znajduje ono potwierdzenie w analizie (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Poza tym organy orzekające w sprawie nie zwróciły uwagi, że przy określeniu geometrii dachu jako dwu- lub wielospadowego o kącie nachylenia od 20° do 45°nie wskazano wymaganego § 8 rozporządzenia kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Powyższe uchybienia dyskwalifikują analizę urbanistyczno-architektoniczną jako dowód w sprawie , co oznacza, że stanowisko organu odwoławczego o spełnieniu zasady dobrego sąsiedztwa uznać należy za nieuprawnione, zaś samą decyzję ustalającą warunki zabudowy za przedwczesną. Niewątpliwie przesądzenie, czy dla planowanej inwestycji jest możliwe określenie warunków zabudowy wymaga zbadania wszystkich okoliczności związanych ze sprawą z zachowaniem reguł określonych w art. 7, 77 § 1 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, w tym wyczerpującego zebrania oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego jak i dokonania jego oceny zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji, a dodatkowo w przypadku organu odwoławczego także odniesienia się do zarzutów podniesionych przez stronę w odwołaniu. Zdaniem Sądu, organy obu instancji nie sprostowały powyższym obowiązkom, skoro swoje ustalenia oparły na wadliwej analizie, a organ II instancji dodatkowo nie odniósł się do zarzutów odwołania, niesłusznie uznając je za wykraczające poza zakres postępowania. Nie bez znaczenia pozostaje także fakt, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji w przeważającej części dotyczy kwestii nieistotnych, tj. naruszenia interesu prawnego strony odwołującej się oraz analizy odwołania pod kątem wykazania realnego zagrożenia dla jej nieruchomości. Podsumowując dotychczasowe rozważania podkreślić należy, że stwierdzone wyżej błędy natury materialnej i formalnej obligowały Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego rozstrzygnięć organów obu instancji jako wydanych z naruszeniem ww. przepisów rozporządzenia, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. W tym stanie rzeczy Sąd, stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza [...]. W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania postanowiono stosownie do art. 200 oraz art. 205 § 2 ww. ustawy uznając, iż na nie składa się uiszczony wpis od skargi w wysokości [...] zł, wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.) na kwotę [...] zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości [...] zł. Ponownie rozpoznając sprawę organ zobowiązany będzie do uwzględnienia powyższych rozważań i wyeliminowania stwierdzonych uchybień celem wydania rozstrzygnięcia odpowiadającego prawu. Przede wszystkim organ uzupełni postępowanie dowodowe o nową analizę urbanistyczno-architektoniczną spełniającą wszystkie wymogi rozporządzenia oraz dokona ustaleń faktycznych niezbędnych dla oceny spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., dając temu wyraz w prawidłowo skonstruowanym uzasadnieniu.